09B0210 - Supremo Tribunal de Justiça

1. Contratos mistos são os que reúnem, em termos de fusão, elementos próprios de uma pluralidade de contratos, mas assumindo-se como único contrato; e a união ou coligação de contratos ocorre quando eles conservam a sua individualidade mas estão ligados entre si de forma mais ou menos intensa.

2. Tendo a recorrente prometido comprar à recorrida lotes de terreno, e o administrador da última prometido vender à primeira uma loja comercial, sem referência a preço, salvo o recebimento por aquele de determinada quantia, a situação envolve unidade de contrato-promessa de permuta ou troca.

3. Não correspondendo as declarações negociais escritas das partes à sua vontade real, e se não foram reduzidas a escrito as que a ela correspondiam, nenhumas delas poderiam relevar para efeito de funcionamento da execução específica de contrato-promessa.

4. Sendo o quadro de facto articulado pelas partes insusceptível de viabilizar solução jurídica diversa da improcedência da acção de execução específica de contrato-promessa, não tem justificação legal a continuação da acção para além do saneador com vista à ampliação da matéria de facto.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA Sociedade Imobiliária, Ldª intentou, no dia 11 de Julho de 2006, contra BB Imobiliária, Ldª, acção declarativa constitutiva condenatória, com processo ordinário, pedido que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da ré, promitente faltosa, nos termos do artigo 830º do Código Civil e a transmissão da propriedade de identificados lotes, e a sua condenação no cancelamento das hipotecas que sobre eles impendem, ou, não sendo canceladas, a pagar-lhe o que venha a despender no seu cancelamento, a liquidar em execução de sentença.

Fundou o referido pedido na seguinte causa de pedir formulada na petição inicial: ter celebrado com a ré, no escrito particular junto a folhas 19 a 21, acordo mediante o qual prometeu comprar à ré e esta prometeu vender-lhe quatro lotes de terreno, pelo preço de € 72 000, preço esse que a ré já recebeu de si, terem as partes acordado submeter o acordo ao regime da execução específica, nos termos do artigo 830º do Código Civil; terem os lotes sido prometidos vender livres de ónus e encargos, mas impendendo sobre eles hipoteca que garante um crédito de instituição bancária; ter-se a ré, após outorgar o acordo, arrependido, e lhe haver comunicado a sua intenção de não cumprir o acordado e considerá-lo nulo.

A ré, em contestação, expressou que o acordo celebrado consistiu em contrato de permuta verbal através do qual o seu sócio gerente - CC, permutava os lotes de terreno referidos na petição, pagando mais € 25 000 por identificada loja propriedade da autora, ter sido então elaborado o escrito junto a folhas 19 a 21 e o junto a folhas 43 e 44 no qual é declarado que AA promete vender a CC e este promete comprar a referida loja por € 150 000, e que as partes apenas pretenderam celebrar o referido contrato de permuta e não qualquer outro.

Acrescentou não ter a autora pago qualquer quantia relativa aos lotes e que CC foi por ela enganado, e pediu a sua condenação a indemnizá-la por litigância de má fé, e requereu a intervenção de CC.

A autora, na réplica, afirmou que CC, na qualidade de sócio gerente da ré, propôs-se adquirir uma loja pertencente ao seu administrador, AA e à mulher, ter comunicado que a ré era proprietária dos lotes identificados na petição, e, caso fosse realizado o negócio relativo à aquisição da loja, pretender pagar parcialmente o preço da mesma através da venda dos ditos lotes, que AA e o gerente da ré - este nessa qualidade - acordaram que o preço da loja era de € 175 000 e que os lotes valiam 150 000 00; que AA devia à autora a quantia de € 150 000, razão pela qual informara a ré de que pretendia que o promitente-comprador dos lotes em questão fosse a autora, assim liquidando a dívida que tinha para com ela; ter a autora aceitado que o pagamento da referida dívida fosse efectuado através da compra dos lotes, ter a ré concordado que fosse a autora a comprar os lotes, e que no contrato-promessa constaria a autora como sua promitente compradora; que por razões fiscais a ré exigiu que no contrato promessa constasse que o valor dos lotes era de € 72 000, e, porque não havia qualquer inconveniente para a autora, e uma vez que os lotes se encontravam totalmente pagos, esta aceitou que o preço dos mesmos constante do contrato promessa fosse de € 72 000; que a autora, o seu administrador, AA, e a ré acordaram outorgar contrato promessa de permuta e compra e venda da loja pelos quatro lotes e mais € 25000; que, no dia em que ia ser assinado o referido contrato, a ré comunicou à autora que, por razões fiscais, porque devia dinheiro ao seu sócio gerente, pretendia que o administrador da autora e mulher prometessem vender a loja ao referido sócio gerente da ré, ao que o administrador da autora e mulher acederam, aceitando prometer vender a loja ao sócio gerente da ré; e que no dia seguinte ao da celebração dos contratos promessa, a ré e CC se arrependeram do negócio que tinham celebrado com a autora e com AA e mulher.

O incidente de intervenção de CC não foi admitido e a ré foi convidada a corrigir a contestação quanto à simulação do negócio, o que fez, e a autora respondeu, e, na audiência preliminar completou a correcção, e, no despacho saneador, foi a acção julgada improcedente.

Recorreu a autora, e a Relação determinou que o processo prosseguisse a fim de ser elaborada a base instrutória, e, no tribunal da primeira instância, foi convocada audiência preliminar, na qual, pelo mandatário da ora recorrente e o seu sócio-gerente foi dito pretenderem esclarecer a posição por si tomada nos articulados, expressando que a relação negocial estabelecida entre as partes era a que se mostrava melhor descrita na réplica, ou seja, o negócio estabelecido entre os sujeitos mencionados na réplica e o objecto do negócio era o ali também alegado, ter sido acordado que para a sociedade autora seria transmitida, em promessa, a propriedade dos lotes, e para o sócio gerente da ré seria transmitida, em promessa, a propriedade da loja, tendo ainda o sócio gerente da ré de entregar ao administrador da autora a quantia de € 25 000, terem tais prestações relação de correspectividade, e que foi no âmbito desta única relação negocial que os referidos sujeitos entenderam elaborar os escritos juntos a folhas 19 a 21 e 43 e 44, destinados a documentar aquele único negócio.

Nessa fase, por sentença proferida no dia 18 de Abril de 2008, foi a acção julgada improcedente, da qual a autora apelou, e a Relação, por acórdão proferido no dia 9 de Outubro de 2008, negou-lhe provimento ao recurso.

Interpôs a apelante recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:

- o tribunal a quo confundiu negociações pré-contratuais com os contratos celebrados, e durante as negociações pré-contratuais, até à celebração do contrato definitivo, alteraram-se os seus contornos objectivos e subjectivos;

- após as negociações, as partes entenderam, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, celebrar o contrato-promessa de compra e venda entre o administrador da recorrente e CC gerente da recorrida, e o contrato de compra e venda entre a recorrente e a recorrida;

- no contrato-promessa, AA prometeu vender a CC a loja por € 175 000, considerando-se paga a título de sinal € 150 000, através de um contrato-promessa outorgado entre a recorrente e a recorrida, do qual constava que os quatro lotes já estavam pela primeira incluídos a título de sinal, faltando pagar € 25 000;

- os dois contratos nunca poderiam estar coligados, uma vez que os contraentes e o objecto do negócio são diferentes em cada um dos contratos, num os contraentes são a recorrente e a recorrida e o objecto do negócio é a promessa de venda de quatro lotes e no outro os contraentes são AA e CC, e o objecto do negócio a promessa de venda da loja;

- as partes envolvidas nos contratos não declararam nem pretenderam declarar serem coligados, estiveram interligados mas autonomizaram-se aquando da celebração dos dois contratos-promessa, não estão unidos por uma relação de correspectividade e de motivação, é abusivo concluir que a coligação dos contratos teve como finalidade económica a permuta da loja pelos lotes e que estão indissoluvelmente ligados;

- ao considerar estarem os dois contratos coligados, o tribunal a quo violou os artigos 236º a 238º, e o princípio da liberdade contratual previsto no artigo 405º, todos do Código Civil;

- a licitude dos contratos não dependia de CC entregar a AA e cônjuge € 150 000 a título de sinal aquando da outorga do contrato-promessa de venda da loja nem de o segundo voltar a entregar a mesma quantia na qualidade de administrador da recorrente a CC enquanto gerente da recorrida e para pagamento a título de sinal dos quatro lotes prometidos vender pela recorrida à recorrente;

- só após a produção da prova em julgamento é que se pode apurar qual a vontade real da recorrente e da recorrida aquando da celebração do contrato-promessa de venda dos lotes;

- nos termos do artigo 26º do Código de Processo Civil, uma vez que a recorrente pretende com a acção o cumprimento do contrato celebrado com a recorrida por via da execução específica, só ela tem legitimidade em demandar e só a recorrida tem legitimidade em contradizer;

- a recorrida não arguiu a falsidade nem impugnou o teor do contrato celebrado entre ela e a recorrente, aceitando terem as partes envolvidas no negócio celebrado o acordo nos termos constantes desse contrato;

- a acção devia ter sido julgada procedente no saneador, porque a recorrida, nem na contestação nem em articulado superveniente alegou de forma conveniente os factos necessários para que o tribunal pudesse concluir ser o negócio simulado;

- importaria terem sido alegados os concretos factos relativos ao acordo simulatório entre declarante e declaratário que determinam a divergência entre a declaração negocial e a vontade real dos declarantes e qual o concreto intuito de enganar terceiros;

- a recorrida também não alegou de forma conveniente os factos concretos que permitam alicerçar a conclusão de que o documento junto pela recorrente não tem subjacente qualquer declaração negocial das partes ou qualquer facto demonstrativo da falta de consciência da declaração;

- a decisão recorrida violou os artigos 236º a 238º, 376º, 405º e 830º do Código Civil, e 26º e 490º do Código de Processo Civil;

- deverá, nos termos do artigo 830º do Código Civil, ser julgada procedente a acção, ou ordenado o prosseguimento dos autos a fim de se apreciarem os pedidos deduzidos pela recorrente.

Respondeu a recorrida, em síntese de alegação;

- não foi celebrado o contrato que consta do documento, porque nunca foi essa a vontade das partes;

- o contrato celebrado entre a recorrente e CC foi de permuta, tendo sido só uma a relação negocial estabelecida pelas partes, tendo os escritos sido destinados a documentá-la;

- os contornos objectos e subjectivos do único contrato e negócio prometido pelas partes nunca se alteraram;

- há uma relação de dependência bilateral criada pela relação de correspectividade entre os dois contratos celebrados, porque o cumprimento de cada um deles dependia directa e exclusivamente do outro, existindo um porque também existe o outro;

- há um único negócio, não é contrato-promessa de compra e venda, mas contrato-promessa de permuta;

- à liberdade contratual está subjacente a responsabilidade e a segurança jurídica, e a recorrida impugnou o conteúdo do documento e não aceitou a existência de tal contrato;

- não podem ser ignorados os factos que a recorrente trouxe para o processo, e no caso a causa de pedir - o contrato-promessa de compra e venda - nunca existiu, sedo que as partes que nele figuram não o celebraram;

- a recorrente alterou a causa de pedir na réplica e depois assumiu não terem celebrado algum contrato-promessa de compra e venda e que não houve por parte dela qualquer pagamento

II

Relegando para o relatório a dinâmica processual que a Relação deu como assente no acórdão recorrido, é a seguinte a factualidade considerada por ela assente, inserida por ordem lógica e cronológica:

1. Através do escrito particular datado de 8 de Maio de 2006, subscrito por BB Imobiliária, Ldª, como primeira outorgante, por AA Sociedade Imobiliária, Ldª, como segunda outorgante, denominado ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ e assinado por CC, na qualidade de gerente de BB, Ldª e por AA, na qualidade administrador único de AA Sociedade Imobiliária, Ldª, foi declarado:

- a primeira outorgante é dona e legítima possuidora de um prédio misto, sito na freguesia de Frossos, Braga, denominado Quinta de ..........., com a área de 48 450 m2, correspondente aos artigos matriciais ..... e........ , descrito na Conservatória do Registo Predial de Braga com o nº 00000000000 e registado a seu favor pela inscrição G-2;

- no referido prédio misto foi licenciada por despacho do Presidente da Câmara Municipal de Braga, proferido em 21 de Março de 2001, uma operação de loteamento urbano em conformidade com o projecto de arquitectura que por anexo faz parte integrante deste contrato-promessa;

- a primeira outorgante, no uso dos direitos conferidos pelo despacho favorável de aprovação do loteamento, promete vender à segunda outorgante ou a quem ela indicar, livres de ónus e encargos, os lotes de terreno para construção urbana de moradias unifamiliares designados na planta anexa pelas letras G2, G3, G4 e G5, com as áreas respectivas de 168 m2 cada, pelo preço global de € 72 000, que nesta data recebeu e da qual dá expressa quitação;

- a escritura definitiva a titular a compra e venda ora prometida será celebrada até ao dia 31 de Agosto de 2006, em cartório notarial da cidade de Braga, em dia e hora a designar pela primeira outorgante, que para o efeito deve notificar a segunda outorgante com a antecedência de oito dias úteis;

- a escritura translativa da propriedade dos lotes de terreno para construção pode eventualmente celebrar-se em qualquer momento anterior ao precedentemente mencionado, caso seja esse o interesse da segunda outorgante;

- os outorgantes convencionam atribuir ao presente contrato a faculdade de recurso à execução específica regulada nos termos gerais de direito.

2. Do escrito particular datado de 8 de Maio de 2006, denominado “contrato promessa de compra e venda, junto a folhas 43 e 44, consta que:

- o primeiro outorgante, AA, promete vender ao segundo outorgante, CC, livre de ónus e encargos, a loja comercial sita no rés-do-chão da Rua ............, da freguesia de Real, Braga, com a área de 560 m2, inscrito na matriz sob o nº 567-DI, descrita na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o nº 0000000000 pelo preço de € 175 000; o pagamento da prometida compra e venda é integrado do seguinte modo: € 150 000 no acto de assinatura do presente contrato-promessa que o primeiro outorgante já recebeu e do qual dá expressa quitação; e o remanescente de € 25 000 no acto de celebração da escritura a titular a compra e venda prometida;

- a escritura definitiva a titular a compra e venda ora prometida será celebrada até ao dia 31 de Agosto de 2006, em cartório notarial da cidade de Braga, em dia e hora a designar pelo segundo outorgante, que para o efeito deve notificar o segundo outorgante com a antecedência de oito dias úteis;

- os outorgantes convencionaram atribuir ao presente contrato a faculdade de recurso à execução específica regulada nos termos gerais de direito.

III

As questões essenciais decidendas são as de saber se deve ou não ser declarada a aquisição pela recorrente do direito de propriedade sobre os identificados lotes de terreno, e condenada da recorrida a cancelar as hipotecas que sobre eles incidem ou a pagar à primeira o valor corresponde ao respectivo expurgo, ou anulado o acórdão recorrido com vista à ampliação da matéria de facto.

Tendo em conta o conteúdo das conclusões de alegação formuladas pela recorrente e pela recorrida, a resposta à referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:

- regime processual aplicável ao recurso;

- súmula do regime legal do contrato-promessa;

- conteúdo das declarações negociais das partes que foram objecto de documentação;

- sentido das declarações negociais das partes tal como foram inferidas pela Relação;

- ocorre ou não a questionada coligação contratual?

- tem ou não a recorrente o direito potestativo de impor à recorrida a pretendida execução específica?

- releva ou não o prosseguimento da acção para efeito de ampliação da matéria de facto?

Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões.

1.

Comecemos por uma breve referência ao regime processual aplicável ao recurso.

Como a acção foi intentada no dia 11 de Julho de 2006, ao recurso não é aplicável o regime processual decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.

É-lhe aplicável o regime processual anterior ao que foi implementado pelo referido diploma (artigo 11º e 12º).

2.

Continuemos, agora com a súmula do regime legal do contrato-promessa.

O regime dos contratos-promessa de contratar consta dos artigos 410º a 413º do Código Civil.

O contrato-promessa uma convenção por via da qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, à qual são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma, e as que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato-promessa (artigo 410º, nº 1, do Código Civil).

Se a referida convenção visar a celebração de contrato para o qual a lei exija documento - autêntico ou particular - só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula, ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (artigo 410º, nº 2, do Código Civil).

Exige a lei para o contrato de compra e venda de coisa imóvel, em termos de formalidade ad substantiam, a escritura pública, e, naturalmente, para os precedentes contratos-promessa, o escrito em documento particular (artigos 410º, nº 2, e 875º do Código Civil).

A regra é no sentido de que se alguém estiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a tal se não oponha a natureza da obrigação assumida (artigos 442º, nº 3, e 830º, nº 1, do Código Civil).

Entende-se haver convenção em contrário se houver sinal passado ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa, sendo que a execução específica não pode ser afastada - alem do mais que aqui não releva - na hipótese de a promessa visar a transmissão de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele (artigo 830º, nºs 2 e 3, do Código Civil).

Tratando-se de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre exercício, ou fracção autónoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721º, a faculdade de expurgar a hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso a extinção garantia não preceda a mencionada transmissão ou constituição, ou não coincida com esta, requerer, para efeito de expurgação, que a sentença referida condene também o promitente faltoso a entregar-lhe o montante do débito garantido ou o valor correspondente à fracção do edifício ou do direito objecto do contrato (artigo 830º, nº 4, do Código Civil).

No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo fixado pelo tribunal (artigo 830º, nº 5, do Código Civil).

3.

Prossigamos, ora com a análise das declarações negociais das partes objecto de documentação.

Os factos mencionados sob II 1 revelam que a recorrente e a recorrida, no dia 8 de Maio de 2006, através dos respectivos representantes estatutários, declararam por escrito a primeira prometer vender à última, e esta comprar, por € 72 000, já recebidos por aquela, quatro lotes de terreno para construção, com a faculdade de execução específica.

Os factos mencionados sob II 2 revelam, por seu turno, que, no dia 8 de Maio de 3006, AA – administrador da recorrente - por um lado, e CC – sócio gerente da recorrida - por outro, declararam, o primeiro prometer vender e o último prometer comprar, por € 175 000, uma loja comercial, sendo € 150 000 pagos no acto da assinatura do contrato, já recebidos, e € 25 000 aquando da celebração da escritura.

Na expressão dos mencionados contratos, a realização das aludidas prestações de facto consubstanciam as obrigações principais dele decorrentes.

Estamos perante dois contratos-promessa de compra e venda de coisas imóveis, celebrados na mesma data por pessoas jurídicas diversas, a recorrente e a recorrida quanto a um, e AA e CC relativamente ao outro.

Como os referidos contratos-promessa tem a forma escrita e a assinatura dos outorgantes recorrentes, está cumprido o prescrito nos artigos 410º, nº 2 e 875º do Código Civil.

A conexão que decorre, prima facie, dos referidos contratos é a derivada da unidade do tempo de celebração e da circunstância de os outorgantes do mencionado em segundo lugar terem outorgado no primeiro em representação da recorrente e da recorrida.

4.

Vejamos, ora, o conteúdo da vontade real das partes tal como foi inferida pelas instâncias.

As instâncias, a partir da posição assumida pela recorrente na réplica, ao alterar a causa de pedir, e na audiência preliminar a título de esclarecimento em conformidade com o disposto na alínea c) do nº 1 do artigo 508º-A do Código de Processo Civil, desvalorizaram as declarações negociais expressas nos referidos instrumentos contratuais, fixando-lhes conteúdo essencialmente diverso.

O tribunal da primeira instância considerou ter a recorrida prometido transmitir para a recorrente a propriedade dos referidos lotes de terreno mediante a transmissão pelo administrador da última e seu cônjuge de uma loja e o pagamento de € 25 000 ao sócio-gerente da primeira.

A Relação, por seu turno, considerou que o declarado pelas partes nos referidos instrumentos dos contratos-promessa visou documentar a vontade de que para a recorrente seria transmitida a propriedade dos lotes de terreno para construção, e para o sócio-gerente da recorrida o direito de propriedade sobre a loja e ainda o pagamento de € 25 000 em relação de correspectiva.

Assim, as instâncias determinaram o conteúdo da vontade das partes, acima referido, não obstante o teor dos referidos instrumentos documentais, por via interpretação dos factos por elas articulados, com particular relevo para o que a recorrente afirmou no instrumento de réplica e na audiência preliminar.

Não está em causa no recurso matéria de facto assente na sequência de audiência de discussão e julgamento, e este Tribunal não tem competência funcional para sindicar a fixação pelas instâncias da derivada de ilações decorrentes de factos assentes (artigos 26º da Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais e 729º, nº 1, do Código de Processo Civil).

Acresce que a recorrente não pôs em causa no recurso a fixação da matéria de facto relativa à vontade das partes, que não é coincidente com a que resulta do teor dos instrumentos contratuais acima referidos.

Em consequência, embora este Tribunal possa sindicar a matéria de facto assente por virtude de acordo das partes ou de confissão, por tal lhe permitido pelo artigo 729º, nº 2, do Código de Processo Civil, não tem que proceder a essa sindicância.

Depois de apurada a vontade real das partes no quadro da contratação em que se envolveram, o tribunal da primeira instância considerou que elas celebraram um único contrato-promessa de permuta.

A Relação, porém, considerou tratar-se de dois contratos-promessa de compra e venda, que mantinham a sua individualidade, mas que estão ligados entre si por uma relação de dependência bilateral gerada pela correspectividade, em termos de a vigência e as vicissitudes de um se repercutirem no outro.

5.

Atentemos, ora, sobre ocorreu ou não a questionada coligação contratual.

A recorrente distingue entre as negociações preliminares e os dois contratos-promessa ditos celebrados e alegou que estes se autonomizaram aquando da celebração dos dois contratos-promessa, e que não ocorre entre eles coligação, e, por isso, imputou ao acórdão recorrido a violação dos artigos 236º a 238º, e 405º do Código Civil.

A recorrida entende, por seu turno, que se trata de um único contrato e não coligação de contratos.

Certo é que o princípio da liberdade contratual faculta às partes a livre fixação do conteúdo dos contratos e a celebração de contratos diferentes dos legalmente tipificados, e a reunião no mesmo contrato de regras próprias de diversos contratos (artigo 405º do Código Civil).

A causa de pedir formulada pelas partes na acção, envolvente no caso dos contratos as respectivas declarações negociais, é interpretada pelo tribunal nos termos dos artigos 236º a 238º do Código Civil, em que releva essencialmente o princípio do sentido normal da declaração, com o limite relativo ao mínimo de correspondência no texto no caso dos negócios formais, como ocorre no caso em análise.

Mas o tribunal não está sujeito às alegações das partes no que concerne à indagação e interpretação das regras de direito a partir dos factos articulados pelas partes (artigo 664º do Código de Processo Civil).

No quadro das relações contratuais complexas, como ocorre no caso vertente, distingue-se, conforme os casos, entre contratos mistos, que reúnem, em termos de fusão, elementos próprios de uma pluralidade de contratos, mas se assumem como único contrato, e união ou coligação de contratos quando conservam a sua individualidade, mas se configuram ligados entre si de forma mais ou menos intensa.

No caso de coligação de contratos, estes são pensados pelas partes como um conjunto económico envolvente de um nexo funcional, do que resulta a dependência da validade e da vigência de um da validade e vigência do outro ou dos outros.

Considerando as alegações da recorrente, importa determinar se a factualidade relativa à vontade das partes que foi inferida pela Relação – diversa da que consta dos referidos instrumentos contratuais – envolve um único contrato-promessa de permuta ou dois contratos-promessa de compra e venda coligados.

Resulta da inferência feita pelas instâncias, por um lado, ter a recorrida prometido vender à recorrente e esta prometido comprar àquela quatro lotes de terreno, e que o administrador da primeira prometeu vender à recorrida e esta comprar-lhe uma loja comercial.

A contrapartida da venda dos lotes de terreno foi a loja comercial por excesso, porque a recorrida devia pagar ao administrador da recorrente a quantia de € 25 000.

Dir-se-á que a recorrente prometeu vender à recorrida os lotes de terreno, mas sem referência ao preço, e que o administrador da primeira prometeu vender à recorrida uma sua loja comercial, também sem referência ao preço.

A contrapartida patrimonial relativa aos lotes prometida não foi dinheiro, mas a alienação da loja por terceiros, e a contrapartida prometida concernente à loja foram os lotes e mais € 25 000.

Estamos, afinal, perante um contrato-promessa de troca de quatro lotes de terreno para construção e entrega de vinte e cinco mil euros por uma loja comercial, com a particularidade de a promissária em relação aos referidos lotes não ser a titular do direito de propriedade sobre a loja.

Perante este quadro, embora na sua estrutura assuma uma finalidade económica próxima de dois contratos-promessa de compra e venda, do que se trata é de um único e complexo contrato-promessa de troca ou permuta, tal como foi considerado pelo tribunal da primeira instância.

A circunstância de a Relação haver qualificado diversamente as declarações negociais proferidas pelas partes, não infringiu o princípio da liberdade contratual, nem o sentido normal daquelas decorrente dos artigos 236º, nº 1, e 238º, nº 1, do Código Civil, só tendo ocorrido o erro de qualificação dos módulos contratuais envolventes.

6.

Vejamos, agora, se a recorrente tem ou não o direito potestativo de impor à recorrida a pretendida execução específica.

Recorde-se que a recorrente pediu na acção que fosse proferida sentença produtora dos efeitos da declaração negocial da recorrida, nos termos do artigo 830º do Código Civil, de transmissão para ela da propriedade de identificados lotes de terreno pelo preço de setenta e dois mil euros, e a condenação da última a cancelar as hipotecas incidentes sobre aqueles lotes, ou, no caso de as não cancelar, a pagar-lhe o valor correspondente a liquidar em execução de sentença.

O tribunal da primeira instância, considerando que a recorrida não prometeu vender à recorrente os referidos lotes por aquele preço, nem a última o entregou à primeira, julgaram a referida pretensão improcedente.

A Relação, concluindo embora no sentido da coligação de contratos, considerou que mesmo a provar-se a versão dos factos trazida pela recorrente na réplica, com os esclarecimentos prestados na audiência preliminar, a acção improcederia, sob o argumento de que, operada alteração da causa de pedir, se revelava inadequada para produzir o efeito jurídico por ela pretendido.

A recorrente pretende, com efeito, em quadro de execução específica de contrato-promessa, a declaração de transmissão para a sua titularidade do direito de propriedade sobre os lotes de terreno hipotecados ora da titularidade da recorrida sob a obrigação de pagamento pela última à primeira de setenta e dois mil euros, e a condenação desta no cancelamento das hipotecas ou no pagamento àquela do valor correspondente ao seu expurgo.

A primeira das referidas pretensões era susceptível de um juízo de viabilidade se ocorressem os pressupostos a que aludem os artigos 442º, nº 3, e 830º, nº 1, do Código Civil.

Já o mesmo se não pode dizer em relação aos pedidos de condenação no expurgo da hipoteca ou no pagamento da quantia pecuniária correspondente, porque o objecto mediato do contrato prometido, em tanto quanto aqui releva, eram lotes para construção (artigo 830º, nº 4, do Código Civil).

Quanto ao restante, temos que o conteúdo dos documentos mencionados sob II 1 e 2 foi desvalorizado pelas instâncias, e consideradas relevantes as declarações negociais de diverso sentido, conforme acima se referiu.

Nos negócios formais, como ocorre no caso em análise, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 236º, nº 1, do Código Civil).

Só assim não deverá ser no caso de o declarado corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio não se opuserem a essa validade (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).

O conteúdo das declarações negociais das partes conformes à sua vontade real, tal como foi delineado pelas instâncias, não tem um mínimo de correspondência no texto dos documentos mencionados sob II 1 e 2.

Acresce não relevar aqui, para o efeito em análise, o conteúdo declarativo constante do referido texto, por não corresponder à vontade real da recorrente e da recorrida e, por isso, foi juridicamente desvalorizado pelas instâncias, tal como aconteceu com o documento mencionado sob II 2.

Acresce que as declarações negociais que as instâncias consideraram, que se consubstanciam em promessa de troca ou permuta não constam de documento escrito, pelo que não podem valer como contrato-promessa de troca ou permuta para qualquer efeito jurídico (artigos 410º, nº 2, e 875º do Código Civil).

Não pode, por isso, proceder a pretensão de execução específica formulada pela recorrente no confronto da recorrida.

A conclusão, é por isso, no sentido de que, no âmbito do quadro de facto disponível, não tem a recorrente o direito potestativo de impor à recorrida a pretendida execução específica.

7.

Atentemos, ora, se releva ou não o prosseguimento da acção para efeito de ampliação da matéria de facto.

O processo só volta ao tribunal recorrido quando este Tribunal entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, ou se ocorrerem contradições na decisão sobre a matéria de facto que a inviabilizem (artigo 729º, nº 3, do Código de Processo Civil).

Acontece que o quadro de facto articulado pelas partes não é susceptível de permitir decisão diversa da de improcedência, pelo que se não justifica a anulação do acórdão recorrido com vista a qualquer ampliação.

8.

Finalmente, a síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados, da dinâmica processual envolvente e da lei.

Ao recurso é aplicável o regime processual anterior ao decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.

A Relação não infringiu o princípio da liberdade contratual nem as regras relativas ao sentido normal da declaração, ou seja, o que resulta da impressão de um declaratário normal.

As declarações negociais que foram objecto de documentação revelam essencialmente um contrato-promessa de troca de quatro lotes de terreno para construção por uma loja comercial, com a particularidade de a promissária em relação aos referidos lotes não ser a titular do direito de propriedade sobre a loja.

As declarações negociais das partes objecto de documentação não correspondem à sua vontade real, e as correspondentes à sua vontade real - promessa de troca ou permuta de imóveis - não foram reduzidas a escrito.

Em consequência não podem valer como contrato promessa para efeito do funcionamento da execução específica pretendida pela recorrente, pelo que não tem a recorrente o direito potestativo de a impor à recorrida.

O quadro de facto articulado pelas partes é insusceptível de viabilizar solução jurídica diversa da improcedência da acção, pelo que não tem justificação legal a continuação da acção com vista à ampliação da matéria de facto.

Improcede, por isso, o recurso.

Vencida, é a recorrente responsável pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).

IV

Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, e condena-se a recorrente no pagamento das custas respectivas.

Supremo Tribunal de Justiça, 19 de Fevereiro de 2009

Salvador da Costa (Relator)

Ferreira de Sousa

Armindo Luis