2174/18.5T8VLG.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I O contrato de arrendamento celebrado por um período de tempo inferior a seis anos, constitui um acto de administração, tendo a cabeça de casal poder legal bastante para o celebrar o que resulta dos artigos 1024º, nº 1 e 2079º do CCivil.

II A inclusão em contrato de arrendamento de uma cláusula de opção de compra pelo inquilino configura um elemento autónomo relativamente ao contrato de arrendamento, traduzindo um elemento típico dos pactos de preferência, implicando a inclusão de regras relativas a dois negócios diversos, tal como permite o disposto no artigo 405º, nº 2 do CCivil.

III A obrigação de dar preferência ao Réu na compra do imóvel arrendado ajustada no predito contrato de arrendamento, à qual foi aposta uma outra cláusula penal no valor de 50.000,00 € caso não fosse dado cumprimento a tal obrigação, transcende a mera administração, tratando-se antes de um acto de disposição que não incumbe ao cabeça de casal no exercício dessas funções, mas antes a todos os herdeiros, artigo 2091º, nº 1 do CCivil.

IV A aludida cláusula, negociada por quem não detinha quaisquer poderes para o efeito, é nula e nenhum efeito, sem que, contudo, tal nulidade ponha em causa o demais contratado, mantendo-se o mesmo quanto ao arrendamento em si.

PROC 2174/18.5T8VLG.P1.S1

ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I AA, BB, CC e DD instauram contra EE e FF, acção com processo comum, pedindo a declaração de anulação do contrato de arrendamento cujo objecto é a casa de rés-do-chão e andar com entrada pelo nº... da Rua de ... , freguesia de ... concelho de ..., bem como a condenação dos Réus na restituição do imóvel à herança, alegando, em síntese, que as mesmas juntamente com o seu irmão, o primeiro Réu e a sua mãe (entretanto falecida) são herdeiros de GG, tendo assumido, por morte do marido, a administração da herança, como cabeça de casal o cônjuge HH.

Em Junho do corrente ano as autoras tiveram conhecimento da existência de um contrato de arrendamento com promessa de venda de um imóvel que pertence à herança por partilhar, que foi indevidamente celebrado pelo primeiro Réu, pois o mesmo usou a posição de procurador da sua mãe para exercer poderes enquanto cabeça-de-casal, para os quais não tinha legitimidade nem autorização expressa.

Os Réus contestaram, o primeiro pugnando pela validade do contrato e o segundo deduzindo pedido reconvencional, pedindo que caso do contrato de arrendamento vir a ser declarado nulo, devem as autoras ser condenadas a pagar ao Réu a quantia de € 4.237,24.

Foi produzida sentença a julgar procedente a acção, declarando-se a anulação do contrato de arrendamento com opção de compra datado de 01 de Março de 2018, condenando-se os Réus EE e FF a restituir às Autoras, na qualidade de herdeiras da herança aberta por óbito de GG, o prédio correspondente a casa de res-do-chão e andar com entrada pelo nº... da Rua de ..., freguesia de ... e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº 58..., inscrito na respectiva matriz sob o art. ...10, absolvendo-se estas do pedido reconvencional deduzido pelo Réu FF.

Inconformados os Réus apelaram, tendo o recurso a final sido julgado procedente nos seguintes termos sic «Pelas razões ditas e na procedência da presente apelação, acorda-se na Secção Cível do Tribunal da Relação ... em revogar a sentença recorrida e, do mais absolvendo o recorrente, determinar a nulidade (e a consequente anulação) da opção de compra datada de 1 de março de 2018 constante do contrato referido em 3.º a 6.º dos factos provados e relativa ao prédio correspondente a casa de rés do chão e andar com entrada pelo n.º ... da Rua de ..., freguesia de ... e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... ... 58..., inscrito na respetiva matriz sob o art. ...10 parcialmente procedente com a anulação da opção de compra datada de 1 de março de 2018 constante do contrato cujo objecto é a casa de rés do chão e andar com entrada pelo n. º ... da Rua de ..., freguesia de ... e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... ... 58..., inscrito na respetiva matriz sob o art. ...10, mantendo-se no mais o aludido contrato e a sentença recorrida.».

Irresignadas, vêm agora as Autoras recorrer de Revista, apresentando o seguinte acervo conclusivo:

1. Em 1ª instância, por sentença de 15.01.2020, foi declarada a anulação do contrato de arrendamento com opção de compra datado de 01 de Março de 2018, contrato celebrado entre o procurador da cabeça de casal, EE e FF.

2. O contrato em questão, tem por objecto um imóvel, de rés-do-chão e andar sito na Rua..., ..., da freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... ... 58..., inscrito na respectiva matriz predial urbana com o o artº …10.

3. As recorridas e o Réu EE são irmãos entre si e juntamente com a sua mãe, HH, são herdeiros de GG.

4. O referido contrato de arrendamento com opção de compra foi celebrado pelo procurador da cabeça de casal, o Réu EE, sem o prévio conhecimento e consentimento das recorridas.

5. Aquele contrato não cabia nos poderes de administração da cabeça de casal, pois que, tal como decorre do artº. 2091º do Código Civil, os direitos relativos à herança devem de ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros.

6. O Réu, EE inconformado com a decisão do Tribunal de 1ª instância, recorreu para o Tribunal da Relação ..., o qual, por Acórdão de 22.03.2021, decidiu revogar “nessa parte” aquela sentença, determinando a nulidade e consequente anulação da opção de compra, e ainda assim mantendo o contrato de arrendamento válido. (cf. ponto 14 do douto Acórdão do Tribunal a quo)

7. Decidindo quanto a custas, serem estas devidas pelas apeladas. (cf. ponto 20 do douto Acórdão do Tribunal a quo)

8. A decisão a quo foi parcialmente procedente, ao manter a revogação da opção de compra, nessa parte mantendo a decisão da 1ª instância que revogou o contrato em crise nos autos na íntegra.

9. Pugnam as recorridas pela improcedência da decisão to tribunal a quo no que concerne à decisão de manter válido o contrato, na parte que diz respeito ao arrendamento.

10. O contrato de arrendamento com opção de compra, tem em vista a compra de um

imóvel, que durante determinado tempo comtempla o arrendamento, tendo o vendedor a obrigação de prosseguir com o negócio dentro do prazo acordado.

11. Da leitura do contrato em causa nos autos, a opção de compra e o contrato de arrendamento, não se podem analisar como contractos isolados, pois que, a opção de compra, vincula o proprietário à concretização da sua venda.

12. A opção de compra, contrariamente ao referido no tribunal a quo, não tem autonomia relativamente ao contrato de arrendamento, aliás é referido no artigo 1) da opção de compra, que o mesmo faz parte integrante do contrato de arrendamento.

13. No contrato de arrendamento com opção de compra, foi incluída uma cláusula penal no valor de 50.000€ que, caso aquela opção não fosse cumprida, todos teriam de pagar - mesmo os que não deram o consentimento.

14. O contrato de arrendamento tinha o prazo de dois anos, com uma renda mensal no valor de 350.00€, o valor da venda seria de 50 000,00€, e atendendo a que o valor patrimonial actualizado em 2016, era de €127.770,38, conclui-se que o negócio realizado pelo procurador da cabeça de casal, não era nem de longe nem de perto vantajoso para os herdeiros.

15. O contrato de arrendamento em causa nos autos, não pode ser visto isoladamente da opção de compra, como foi entendido pelo tribunal a quo.

16. Como resulta da Lei, nomeadamente nos artigos 2079º e 2091º do Código Civil, o

contrato de arrendamento está nos poderes de administração da cabeça de casal (por ter duração inferior a seis anos), não foi o arrendamento a razão que levou as recorrentes à acção judicial.

17. Não estamos perante um simples acto de administração da herança efectuado pelo procurador da cabeça de casal, temos sim, um contrato de arrendamento com a obrigatoriedade da conclusão da venda por parte dos herdeiros, sob pena de terem que assumir o pagamento da elevada cláusula penal.

18. Por não estar nos poderes de administração da cabeça de casal, a sua validade depende do consentimento de todos os herdeiros sob pena de nulidade como previsto no artº. 294 do Código Civil.

19. Bem andou a 1ª instância ao concluir que não estava em causa a validade do contrato de arrendamento, outrossim, como refere a douta sentença do tribunal da 1ª instancia, não interessa aos consortes que o acto não autorizado seja ineficaz em relação a eles, enquanto o arrendatário detiver o prédio e pagar as rendas ao consorte administrador, o que lhe interessa é pôr termo ao arrendamento, obter o despejo do prédio pondo termo àquela situação de facto, o que só se consegue através de uma acção judicial propondo a nulidade – posição defendida por Pires de Lima/Antunes Varela.

20. Assim o entenderam as herdeiras- recorridas.

21. Os fundamentos do douto Acórdão a quo, vão no sentido da manutenção do contrato de arrendamento e anulação da opção de compra, ou seja, mantem apenas parcialmente a decisão da 1ª instância.

22. Ainda que fosse de manter a decisão ora recorrida - o que apenas por mero dever

de patrocínio se aceita - sempre aquela decisão estaria ferida de invalidade, uma vez que os fundamentos do douto Acórdão a quo estão em contradição com a decisão final, para além da violação ou errada aplicação da lei do processo no que diz respeito às custas.

23. A pretensão das recorridas foi em parte concretizada, mantendo-se a anulação da opção de compra, pelo que não se concebe o facto de a final, se declarar como revogada toda a sentença do tribunal a quo (cf. IV – Dispositivo),

24. O facto de as custas serem a suportar, na totalidade, pelas recorridas, uma vez que, e como decorre do artigo 527º nº 2 do CPC, dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que for.

25. in casu, as recorridas, a manter-se aquela decisão a quo, foram apenas parcialmente vencidas.

26. O tribunal a quo, ao não aplicar o estipulado no nº 2 do art.º 527º do CPC, praticou

um erro na determinação da norma aplicável - com as inerentes consequências legais.

27. Nos termos do nº do artº. 616º do CPC, também se requer a reforma da sentença quanto a custas.

Não foram apresentadas contra alegações.

O segundo grau pronunciou-se em Conferência sobre os vícios imputados pelas Recorrentes, do seguinte modo.

«4- Ainda que as recorridas refiram que os fundamentos do acórdão estão em contradição com a decisão final (o que seria subsumível na nulidade prevista no artigo 615, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil - CPC), não vemos como tal suceda e, efetivamente, as recorridas só concretizam essa “contradição” quando se referem à condenação em custas.

5- Quanto a esta condenação, efetivamente as recorridas foram condenadas na totalidade das custas, porquanto, tendo um dos recorrentes iniciais desistido do recurso, também as conclusões do (outro) recorrente se restringem à validade do contrato de arrendamento.

6- Na Relação, contrariamente à primeira instância, considerou-se válido o arrendamento e a pronúncia sobre a opção de compra impôs-se porque, diferentemente ao nosso entendimento, a primeira instância tinha considerado um único negócio jurídico (arrendamento com opção de compra).

7- Daí que, considerando o objeto do recurso, definido pelas conclusões do apelante, tenhamos entendido que as recorridas decaíram totalmente.

8- Assim, e salvo melhor opinião, nada há a alterar à condenação em custas.».

II. Põem-se duas questões a resolver no âmbito da presente impugnação recursória: i) validade do contrato de arrendamento havido entre o procurador da cabeça de casal, EE e o Réu FF, aqui Recorrido; ii) reforma das decisões quanto a custas.

As instâncias declararam como assentes os seguintes factos:

1. As autoras e o 1.º réu são irmãos entre si e juntamente com a sua mãe, HH, herdeiros de GG.

2. Por morte do marido, HH assumiu a qualidade de cabeça de casal da herança.

3. Entre HH (primeiro outorgante), na qualidade de cabeça de casal da herança aberta pela morte de GG (e representada pelo seu procurador EE) e FF (segundo outorgante) foi celebrado o acordo junto aos autos a fls. 8 a 11, datado de 1 de março de 2018 e cujo teor se dá aqui por reproduzido;

4. Pelo referido acordo o primeiro outorgante declara dar de arrendamento ao segundo outorgante a casa de rés do chão e andar com entrada pelo n.º ... da Rua de ..., freguesia de ..., concelho de ... .

5. O arrendamento é celebrado por prazo certo e terá a duração de dois anos com início em 1 de Março de 2018 e termo em 28 de Fevereiro de 2020, renovar-se-á por iguais e sucessivos prazos de 1 ano, salvo se for denunciado por qualquer das partes.

6. Pela cláusula oitava, o primeiro outorgante confere ao segundo outorgante o direito de adquirir a casa de rés do chão e andar com entrada pelo n.º ... da Rua de ..., objeto do presente contrato, nos termos e condições constantes dos anexos 1 e 2, que dele fazem parte integrante.

7. O réu FF gastou 4.237,94€ em material para realizar as seguintes obras no locado: pintou as portas todas, na garagem retificou as paredes e pintou-as, colocou um telhado novo, na marquise retificou as paredes, colocou um cilindro novo, colocou móveis novos, arranjou as paredes da casa de banho, colocou tijoleira na casa de banho do primeiro andar, remodelou os quartos por completo, pintou as salas e cozinha, colocou fichas de eletricidade novas, colocou parquet nas escadas e no primeiro andar, retificou a escadaria e portas, retificou as paredes da sala e cozinha.

1. Da validade do contrato de arrendamento celebrado entre a cabeça de casal da herança de GG e o Réu FF.

Entre a cabeça de casal da herança aberta pela morte de GG, HH, representada pelo seu procurador EE e o Réu FF, por um escrito datado de 1 de Março de 2018, aquela obrigou-se a proporcionar a este o gozo temporário pelo prazo de dois anos, renovável por e renovável por iguais e sucessivos prazos de um ano, salvo se fosse denunciado por qualquer das partes, da casa de rés do chão e andar com entrada pelo n.º ... da Rua de ..., freguesia de ..., concelho de ..., mediante a retribuição mensal de 950,00 €, estando-se assim perante um contrato de arrendamento, tal como o mesmo nos é definido pelos artigos 1022º e 1023º do CCivil.

Como decorre da cláusula oitava de tal acordo, cfr ponto 6. Da matéria de facto dada como assente, o primeiro outorgante confere ao segundo outorgante o direito de adquirir a casa de rés do chão e andar com entrada pelo n.º ... da Rua de ..., objeto do presente contrato, nos termos e condições constantes dos anexos 1 e 2, que dele fazem parte integrante, o que significa que no próprio acordo as partes estipularam entre si um pacto de preferência, nos termos prevenidos pelos artigos 414º e 415º do CCivil.

A decisão de primeiro grau, considerou o contrato de arrendamento havido entre as partes ferido de nulidade, por o mesmo ter sido celebrado pela cabeça de casal:

«Do conjunto destas disposições parece resultar que o regime da administração da herança indivisa por parte do cabeça de casal constitui um regime especial, em função do qual o cabeça de casal pode, por si só, outorgar em contrato de arrendamento até seis anos, só o não podendo fazer sem o consentimento dos demais herdeiros, no referente a arrendamento por prazo superior, não se aplicando, por isso, no tocante à administração da herança indivisa por parte do cabeça de casal o disposto no nº 2 do art 1024º.

Esta norma dispõe: «O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é valido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento».

Este ponto de vista não parece, porém, dominar na jurisprudência, na qual, evidenciando-se que «as normas relativas à compropriedade são aplicáveis a todas as situações de indivisão, designadamente à herança indivisa, por se tratar de um património autónomo indiviso», se aplica à administração da herança por parte do cabeça de casal a referida norma do nº 2 do art 1024º CC.».

Por sua vez o segundo grau, revogou parcialmente aquela decisão, considerando válido o contrato de arrendamento, mas declarando nula e de nenhum efeito a claúsula oitava do mesmo:

«12- Contrariamente ao decidido, entendemos que o regime especial de administração da herança indivisa, regime que resulta da conjugação do disposto nos artigos 2079 e 2091 do Código Civil (CC) e, quanto ao arrendamento, do disposto no n.º 1 do artigo 1024 do mesmo Código, permite ao cabeça de casal a celebração de contratos de arrendamento, desde que até seis anos, mesmo sem o consentimento dos outros herdeiros.

13- Com efeito, a tal não obsta o disposto no artigo 1024, n.º 2 do CC, uma vez que este preceito “visa apenas a indivisão de prédios (por compropriedade) que não o caso de património autónomo constituído pela universalidade da herança indivisa, em que a normal fruição da herança impõe a figura do cabeça de casal” [Rabindranath Capelo de Sousa, Lições de Direito das Sucessões, Vol. II, 3.ª Edição Renovada/Reimpressão, pág. 55, nota 145].

14- Assim, tendo em conta o prazo do arrendamento em causa nos autos, a cabeça de casal podia celebrar, por si só, o contrato e, por isso, não há fundamento para declarar a sua invalidade e a consequente anulação, como se decidiu em primeira instância, havendo que, nessa parte, revogar o decidido.

15- Já quanto à opção de compra do bem (arrendado), acordada entre a cabeça de casal e o segundo réu, a solução há de ser diversa, ainda que não pelas razões constantes da decisão recorrida.

16- A opção de compra (negócio jurídico pelo qual uma das partes se vincula à celebração futura de uma venda, se assim o desejar o beneficiário da compra) não pode ser considerado um ato de mera administração.

17- Com efeito, a opção de compra (ato que não é conservação ou frutificação) tem autonomia e distingue-se do arrendamento, nomeadamente por prazo inferior a seis anos (ato de mera administração).

18- A consequência resultante da prática desse ato, que não cabe dos poderes do cabeça de casal, ou seja, que não pode ser realizado sem o consentimento de todos os herdeiros, isto é, em violação do disposto no artigo 2091, n.º 1 do CC, assim consubstanciando uma ilegitimidade substantiva, é a nulidade.».

Insurgem-se os Autores contra esta decisão, na medida em que defendem que a opção de compra não tem autonomia relativamente ao contrato de arrendamento, aliás é referido no artigo 1) da opção de compra, que o mesmo faz parte integrante do contrato de arrendamento, sendo que no contrato foi incluída uma cláusula penal no valor de 50.000€ que, caso aquela opção não fosse cumprida, todos teriam de pagar - mesmo os que não deram o consentimento.

O contrato de arrendamento havido entre Autores e Réu, tem como escopo essencial a obrigação do locador proporcionar a outrem o gozo temporário e retribuído de um imóvel, sendo que o contrato no caso sujeito por ter sido efectuado por um período de tempo inferior a seis anos, constitui um acto de administração e por isso a cabeça de casal tinha, como continua a ter, poder legal bastante para o celebrar o que resulta dos artigos 1024º, nº 1 e 2079º do CCivil, cfr em caso paralelo de contrato misto arrendamento rural e de parceria agrícola, o AC STJ de 22 de maio de 2003 (Relator Salvador da Costa), in www.dgsi.pt

Questão outra é a inclusão em contrato de uma cláusula que a se implica a estipulação entre as partes de um pacto de preferência, cuja inclusão e acertamento excedeu o preceituado no artigo 405º, nºs 1 e do CCivil, porquanto a Cabeça de Casal carecia de poderes legais para o efeito, pois a obrigação de dar preferência ao Réu na compra do imóvel arrendado ajustada no predito contrato de arrendamento, à qual foi aposta uma outra cláusula penal no valor de 50.000,00 € caso não fosse dado cumprimento a tal obrigação, transcende a mera administração, tratando-se antes de um acto de disposição que não incumbe ao cabeça de casal no exercício dessas funções, sendo-lhe aplicável o disposto no artigo 2091º, nº 1 do mesmo diploma onde se predispõe que , no que à economia da problemática em tela diz respeito fora dos casos declarados nos artigos anteriores, e sem prejuízo do disposto no art 2078º, os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros, e, nesta medida, a aludida disposição contratual, porque celebrada por quem não detinha quaisquer poderes para o efeito, ilegal portanto, teria de ser, como foi, considerada nula e nenhum efeito, sem que, contudo, tal nulidade pusesse em causa o demais contratado, mantendo-se o mesmo quanto ao arrendamento em si.

A opção de compra configura um elemento autónomo relativamente ao contrato de arrendamento, traduzindo, aliás um elemento típico dos pactos de preferência, o que traduz, inequivocamente, que as partes quiseram incluir regras relativas a dois negócios diversos, tal como permite o disposto no artigo 405º, nº 2 do CCivil, sendo certo que, quanto a este específico negócio jurídico, o mesmo porque feito por pessoa sem poderes bastantes, estava, como continua a estar, condenado a ver os seus efeitos destruídos, por nulidade, como foram, sem contudo afectar o mais negociado.

Claudicam as conclusões quanto a este particular.

2. Reforma da decisão quanto a custas.

Nas suas alegações os Recorrentes suscitam a reforma da decisão quanto a custas, uma vez que as agora Recorrentes apenas ficaram parcialmente vencidas no recurso de Apelação que interpuseram, não podendo assim ser condenadas na totalidade das custas, por força do preceituado no disposto no artigo 527º, nº 2 do CPCivil.

Têm razão as Recorrentes neste conspecto: tendo tido um ganho de causa parcial, deveria ter sido tomado em atenção na condenação em custas, pelo que não se pode manter por aqui a decisão de segundo grau.

III. Destarte, concede-se parcialmente a Revista, revogando-se a decisão plasmada no Acórdão recorrido quanto à condenação custas, as quais ficarão a cargo das Autoras em 3/5 e a cargo do Réu em 2/5, mantendo-se a mesma no mais decidido.

Custas da revista naquela mesma proporção, bem como na acção.

Lisboa, 16 de Dezembro de 2021

Ana Paula Boularot (Relatora)

Fernando Pinto de Almeida

José Rainho

Sumário (art. 663º, nº 7, do CPC).