2746/26.4T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I - O artigo 1048.º, n.ºs 1 e 4, CCivil estabelece regimes distintos para a purgação da mora consoante o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda seja exercido judicial ou extrajudicialmente. II - Sendo a resolução exercida judicialmente, o direito à resolução caduca se o arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação, pagar, depositar ou consignar em depósito as quantias devidas e a indemnização prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, nos termos do artigo 1048.º, n.º 1. III - Sendo a resolução exercida extrajudicialmente, aplica-se o regime previsto no artigo 1048.º, n.º 4, do Código Civil, por remissão para o artigo 1084.º, n.ºs 3 e 4, do mesmo diploma, pelo que a resolução fica sem efeito se o arrendatário puser termo à mora no prazo de um mês, mediante o pagamento das quantias legalmente exigidas. IV - A instauração posterior de ação judicial destinada a obter o reconhecimento dos efeitos da resolução extrajudicial anteriormente operada não converte esta em resolução judicial, nem determina a aplicação do prazo de purgação da mora previsto no artigo 1048.º, n.º 1, do Código Civil. V - A cessação da mora exige, nos termos dos artigos 1041.º, n.º 1, e 1042.º, n.º 1, do Código Civil, não apenas o pagamento das rendas em atraso, mas também o pagamento da indemnização legal correspondente a 20% do valor devido, constituindo esta condição da eficácia da purgação da mora. VI - A circunstância de o arrendatário não ter procedido ao levantamento da carta registada que lhe foi remetida para o domicílio convencionado, tendo esta sido devolvida com a menção «objeto não reclamado», não impede, por si só, a produção dos efeitos que a lei atribui à comunicação, quando se encontrem preenchidos os pressupostos do regime especial de comunicações previsto no NRAU. VII - A alegação de falta de conhecimento efetivo da comunicação de resolução não permite substituir o regime aplicável à resolução extrajudicial pelo regime previsto para a resolução judicial, nem faz renascer o prazo de purgação da mora estabelecido no artigo 1048.º, n.º 1, do Código Civil. VIII - A jurisprudência produzida ao abrigo da redação do artigo 1048.º do Código Civil anterior à alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012 não pode ser transposta sem mais para o regime atualmente vigente, que passou a distinguir expressamente a resolução judicial da resolução extrajudicial. IX - Tendo a arrendatária pago as rendas em atraso, mas apenas efetuado o pagamento da indemnização de 20% no decurso da contestação, não demonstrando ter posto integralmente termo à mora dentro do prazo aplicável à resolução extrajudicial, não ocorreu a neutralização dos efeitos da resolução. X - Exercido extrajudicialmente o direito de resolução e não tendo o arrendatário procedido tempestivamente à purgação integral da mora, a resolução produz os seus efeitos, ficando o arrendatário obrigado à restituição do locado e, não o fazendo, ao pagamento da indemnização prevista no artigo 1045.º do Código Civil.

Processo nº 2746/26.4T8PRT.P1-Apela ção Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível do Porto-J6 Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes 1º Adjunto Des. Dr. Rui Sanches 2º Adjunto Des. Dr.ª Teresa Pinto da Silva Sumário: (…) Acordam no Tribunal da Relação do Porto: RELATÓRIO FABRICA DA IGREJA PAROQUIAL DA FREGUESIA ... , intentou a presente ação declarativa comum contra A..., LDA ., pedindo que: fosse declarada a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre Autora e Ré, por resolução extrajudicial, válida e eficaz, fundada nas causas previstas nos n.ºs 1 e 3 do artigo 1083.º do Código Civil e operada por comunicação escrita assinada pela Autora e remetida por carta registada com aviso de receção para o domicílio convencionado da Ré, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil , da alínea c) do n.º 7 do artigo 9.º e do n.º 4 do artigo 10.º do NRAU, com referência ao prédio urbano sito à Rua ..., ..., e Rua ..., ... Porto; fosse a Ré condenada a restituir imediatamente à Autora o referido prédio, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação; fosse a Ré condenada a pagar à Autora, ao abrigo do artigo 1045.º do Código Civil , indemnização pelo atraso na restituição do locado, por cada mês ou fração desde a data em que deveria ter sido entregue até à efetiva entrega, no valor equivalente ao dobro da renda estipulada; subsidiariamente, fosse declarada a cessação do contrato de arrendamento por resolução judicial fundada no não uso efetivo do locado por mais de um ano, sem causa justificativa, nos termos da alínea d) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil ; fosse a Ré condenada a restituir imediatamente o prédio; fosse a Ré condenada no pagamento dos créditos vencidos, no montante de €1.387,69, e dos créditos futuramente determináveis relativos a encargos e despesas com fornecimento de energia elétrica e abastecimento de água; fosse a Ré condenada no pagamento de juros de mora. Alegou, em síntese, ter celebrado com a Ré contrato de arrendamento e que procedeu à respetiva resolução por comunicação extrajudicial em virtude da falta de pagamento de rendas, invocando ainda outros incumprimentos contratuais. A Ré contestou, sustentando a improcedência da ação. Realizada audiência prévia, as partes declararam aceitar que fosse proferida decisão imediata, tendo igualmente aceitado a matéria de facto considerada assente pelo Tribunal. A final foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente. Não se conformando com o assim decidido veio a RÉ interpor recurso rematando com as seguintes conclusões: A Recorrente não se conforma com a douta sentença, que julga a ação totalmente provada e procedente, por entender que se verifica incorreta aplicação do Direito conforme se explanará. Resulta da matéria de facto que terá ocorrido cessação do contrato por comunicação extrajudicial, sem que tenham sido efetivamente recebidas pela Ré as missivas em questão. Pugna a Ré que ainda é possível no prazo da contestação expurgar a mora, ou pelo menos, apenas no momento em que tem efetivo conhecimento da resolução do contrato é que se inicia a contagem de 30 dias para poder expurgar a mora. Tendo este sempre sido o espírito do legislador, recordando a redação legal existente no regime vigente anterior à Lei 31/2012 , de 14 de agosto, conforme artigos 1048.º e 1084.º do Código Civil . De tal normativo legal resulta que o legislador previa a possibilidade de o arrendatário fazer caducar o direito de resolução do senhorio quando procedesse ao pagamento das rendas devidas acrescido da indemnização respetiva. Sempre foi intenção do legislador prever a possibilidade, quer de quando era comunicada a resolução extrajudicial do contrato por falta de pagamento de rendas, quer no prazo da contestação conforme previa o regime do Código Civil anterior à alteração da Lei 31/2012 , de 14 de agosto, de permitir ao arrendatário fazer caducar o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. É certo que o artigo 1048.º do Código Civil passou a ter a atual redação. E, analisada a Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 38/XII, que esteve na origem de tal disposição legal, verifica-se que não foi intenção do legislador eliminar a possibilidade do Arrendatário de expurgar a mora sem que se fosse concedida ao destinatário ter efetivo conhecimento da resolução do contrato, pois resulta de tal Exposição de Motivos que: “(…) reforça-se o mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado. Neste sentido, prevê-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatário. No mês seguinte, e por uma única vez em relação a esse contrato, o arrendatário pode pagar a renda em atraso, caso em que a resolução fica sem efeito.” Não ocorreu intenção de eliminação ou restringir o direito do arrendatário fazer caducar o direito à resolução através do depósito da quantia em dívida, quando a resolução opera por via extrajudicial sem o conhecimento do arrendatário (pelo facto de ter operado por presunção legal), ou seja, sem que tivesse efetivo conhecimento da comunicação da resolução. De facto, ocorreu apenas a presunção da comunicação prevista nos artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006 , de 27 de fevereiro, sendo que o legislador pretendeu criar uma forma simplificada para operar a resolução do contrato, através de um regime que fixou o domicílio convencionado para poder operar a intenção e a efetiva resolução por declaração unilateral, mas que, salvo melhor opinião, terá de ser recetícia. Nunca se pretendeu coartar o direito do arrendatário a poder expurgar a mora do contrato (basta imaginar que as duas cartas foram enviadas em período de ausência do arrendatário, mas porque não foram expedidas por via postal simples, antes registada com AR, que implicou o retorno ao remetente e que por isso nunca permitiu ao arrendatário ter conhecimento efetivo dessa comunicação, como foi o caso dos autos). Com a presunção que o legislador veio a estipular para operar a resolução, não pretendeu excluir a possibilidade da resolução extrajudicial operada pela presunção legal sem que disso o locatário tenha conhecimento efetivo, e impossibilitar assim o direito do próprio arrendatário a expurgar a mora, por nunca ter tido conhecimento da efetiva resolução do contrato. Ora, o regime da resolução do contrato que opera por comunicação extrajudicial considera-se verificado pelo preenchimento dos requisitos que o legislador estipulou e o regime do direito do arrendatário a poder expurgar a mora, ou utilizar uma única vez o meio que a lei lhe permite de operar a caducidade do direito da resolução do senhorio, através do depósito das rendas e da indemnização devida, considera-se ou deve apenas considerar-se quando tem conhecimento efetivo da resolução do contrato (o que não é o caso dos autos, pois a resolução operou por presunção legal), o que consubstancia dois regimes diferentes. O direito do arrendatário poder expurgar a mora, ocorrendo pela resolução judicial do contrato, permite ao arrendatário ter efetivo conhecimento e consciência de que foi comunicada a resolução do mesmo, podendo, assim, impedir a resolução deste desde que proceda ao pagamento da renda acrescida da indemnização legalmente devida. No caso dos autos, a arrendatária nunca teve a possibilidade de expurgar a mora e exercer o direito de impedir a resolução do contrato, com o depósito das rendas em dívida acrescida da indemnização legalmente devida pela mora do locatário no pagamento das rendas, pois nunca teve efetivo conhecimento de que operou a resolução extrajudicial do contrato, conforme resulta provado no processo. Salvo melhor opinião, não pode considerar-se que a Ré locatária fique impossibilitada de, por uma e única vez que seja, poder precludir o direito do Senhorio à resolução do contrato procedendo ao pagamento das rendas em dívida acrescida da indemnização legal devida, conforme o artigo 1048.º do Código Civil . Conforme entendimento da doutrina de que a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento fundada em mora superior a três meses (prazo estipulado no anterior regime) não afasta a possibilidade de o arrendatário expurgar a mora até ao termo do prazo para deduzir contestação, caducando a consolidação dos efeitos resolutivos pretendidos pelo senhorio e também a resolução comunicada pelo Senhorio não assume carácter definitivo enquanto subsistir a possibilidade legal de o arrendatário fazer caducar o direito à resolução mediante o pagamento das quantias em dívida. Assim, a resolução operada pelo senhorio ao abrigo do artigo 1084.º do Código Civil não assume carácter definitivo enquanto subsistir a possibilidade legal de o arrendatário fazer cessar a mora nos termos previstos no artigo 1048.º, n.º 1, razão pela qual o exercício tempestivo dessa faculdade determina a ineficácia da resolução comunicada e obsta à procedência da execução para entrega do locado. Igualmente, é este o entendimento da nossa jurisprudência, no qual o arrendatário terá sempre a possibilidade de poder precludir o direito à resolução extrajudicial a realizar pelo Senhorio, conforme Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 634/08.5TBMTA-A .L1-6, de 31/03/2011 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06/12/2011, processo n.º 4468/09.1YYPRT-A .P1.S1. Pois, se assim não fosse, o arrendatário teria de supor o teor das comunicações e proceder ao depósito das rendas acrescidas da indemnização legalmente devida pela mora do locatário no pagamento das rendas sem que alguma vez tivesse conhecimento da intenção do Senhorio em proceder à resolução do contrato. Do exposto resulta que, quer da evolução legislativa do regime, quer da respetiva Exposição de Motivos, quer ainda da doutrina e jurisprudência acima citadas, o legislador nunca pretendeu privar o arrendatário da possibilidade de expurgar a mora sem que este tivesse conhecimento efetivo da resolução do contrato, pelo que, verificando-se o pagamento no prazo da contestação do valor das rendas devidas acrescido da indemnização pela mora, não poderia o Tribunal a quo concluir pela eficácia da resolução do contrato e consequente procedência da ação, impondo-se, ao invés, reconhecer que a Ré exerceu validamente a faculdade legal de caducidade do direito à resolução pelo senhorio do contrato de arrendamento. Desta forma, verificando-se o facto provado sobre o ponto 29, de que já no decurso da contestação destes autos a Ré efetuou pagamento à Autora por conta da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º , n.º 1, do CC , fica demonstrado que a Ré exerceu o direito a operar a caducidade do direito à resolução do contrato pelo senhorio por falta de pagamento de rendas, o que deve ser considerado, devendo alterar-se a decisão proferida e manter-se o contrato de arrendamento em vigor. Devidamente notificada contra-alegou a Autora concluindo pelo não provimento do recurso. Corridos os vistos legais cumpre decidir. II- FUNDAMENTOS O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cf. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil. No seguimento desta orientação são as seguintes as questões que importa apreciar e decidir: a)- saber se a resolução extrajudicial operada pela Autora se tornou eficaz apesar de a Ré não ter recebido efetivamente as cartas remetidas; b)- saber se o pagamento das rendas em dívida, efetuado antes da segunda comunicação resolutiva, mas sem pagamento da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º , n.º 1, do Código Civil , foi suficiente para obstar à resolução; c)- saber se o pagamento posterior da indemnização de 20%, efetuado já no decurso da contestação, podia fazer caducar ou tornar ineficaz a resolução extrajudicial; d)- saber se deve ser reconhecido à Ré o direito de fazer operar a caducidade da resolução ao abrigo do artigo 1048.º , n.º 1, do Código Civil e em consequência, deve ser revogada a sentença e mantido em vigor o contrato de arrendamento. A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO Na decisão recorrida vem dada como provada a seguinte factualidade: A Autora é uma pessoa coletiva religiosa (católica), com CAE principal n.º ... - Atividades de organizações religiosas que “compreende as atividades das organizações religiosas ou de indivíduos que fornecem diretamente serviços a crentes, em igrejas, mesquitas, templos, sinagogas e em outros locais; compreende também as atividades dos mosteiros, conventos, organizações filosóficas, ordens e comunidades religiosas e de organizações similares, bem como atividades de retiro religioso; inclui serviços religiosos para funerais”, regularmente constituída e inscrita no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas. A Ré é uma sociedade comercial por quotas, com capital social de €5.000,00, com o CAE ... - Outras atividades de serviços de apoio aos negócios, tendo por objeto social a promoção imobiliária, compra e venda de imóveis, alojamento, restauração, turismo, agricultura, atividades artísticas, desportivas e recreativas, comércio, aluguer de mobiliário, consultoria financeira e de investimentos, construção de edifícios, prestação de serviços de apoio a empresas e profissionais em modelo de partilha e coworking, gestão e cedência, arrendamento, subarrendamento e aluguer de salas e equipamentos, serviços de apoio administrativo, gestão de infraestruturas e serviços relacionados com utilização temporária de espaços, domiciliação de empresas e escritórios virtuais, consultoria e assistência operacional para negócios e gestão, organização de feiras e outros eventos similares. Encontra-se inscrito em favor da Autora, pela ap. ... de 2023/02/07, o direito de superfície, por dação em cumprimento, relativo ao prédio urbano composto por edifício de três pavimentos, sito à Rua ..., ..., e Rua ..., ... Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... da freguesia .... A Autora, por contrato denominado de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, outorgado e autenticado em 08.11.2024, concedeu à Ré o gozo temporário do prédio urbano supra identificado, pelo prazo de 25 anos, renovável automaticamente no seu termo pelo silêncio das partes por períodos de 15 anos, com início em 01.11.2024, destinando-se o local arrendado exclusivamente ao desenvolvimento da atividade da Ré, designadamente à exploração de espaços de escritórios e eventos, ou qualquer outra relacionada com prestação de serviços. A Ré, a partir da mencionada data, passou a poder usar, fruir e explorar o prédio, pagando à Autora a renda mensal líquida, vigente nos primeiros cinco anos, em duodécimos no valor de €1.650,00, com vencimento no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito. Foi estipulado contratualmente que, na data da assinatura do contrato, a Ré pagaria à Autora a renda do primeiro mês de novembro de 2024, acrescida do valor de retenção de impostos à taxa legalmente prevista, no caso de ser devida pela Ré, o que fez. A Ré entregaria à Autora a quantia de €20.000,00 a título de caução, o que fez. Esse montante destinava-se a fazer face a eventual compensação da Autora no caso de incumprimento da obrigação da Ré de realizar as obras propostas de reabilitação do locado, sendo a quantia restituída imediatamente no termo das obras, desde que comprovado o seu cumprimento. Foi acordado entre Autora e Ré, conforme convencionado no n.º 5 da cláusula sexta do contrato, que seriam da exclusiva responsabilidade e titularidade da Ré todas as despesas com ligações iniciais de gás, água, eletricidade, telefone e internet, ficando obrigada ao pagamento de todas as despesas que lhe fossem debitadas pelas entidades fornecedoras dos respetivos serviços essenciais até ao termo dos respetivos contratos. A Ré ficou ainda obrigada, na data da outorga do contrato, à contratação de seguro multirriscos global do prédio sob arrendamento, com risco coberto igual ou indexado ao valor atual de mercado, sendo beneficiária a Autora. A Ré não efetuou, no primeiro dia útil de cada mês, as rendas correspondentes aos meses de maio, junho, julho, agosto e setembro de 2025. Em 02.09.2025, a Autora remeteu carta à Ré, por correio registado com aviso de receção, dirigida para o domicílio convencionado correspondente ao lugar da sua sede, pela qual lhe comunicou, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil e da alínea c) do n.º 7 do artigo 9.º do NRAU, a intenção de resolver o contrato de arrendamento. Tal comunicação teve como fundamento, entre outros, o facto de a Ré não ter pago, nas datas dos respetivos vencimentos, as rendas correspondentes aos meses de maio, junho, julho, agosto e setembro de 2025, no total de €8.250,00. A Autora alegou ainda como fundamento da resolução o facto de a Ré não ter realizado obras no locado. Invocou também a falta de subscrição de seguro multirriscos global do locado da responsabilidade da Ré, em que a Autora seria beneficiária. A referida carta foi devolvida à Autora, em 16.09.2025, por não ter sido levantada, com a indicação “objeto não reclamado”. Pelo que a Autora, em 06.10.2025, enviou nova carta à Ré, novamente registada com aviso de receção e para o domicílio convencionado desta. Nessa carta manteve integralmente o conteúdo da comunicação resolutiva anteriormente enviada em 02.09.2025. Acrescentou ainda que a Ré não tinha procedido à transferência de titularidade dos contratos nem assumido o pagamento dos encargos e despesas relativas ao fornecimento dos serviços essenciais de energia elétrica e abastecimento de água do locado. A Autora fez notar nessa missiva que ainda não tinha recebido o pagamento da renda relativa ao mês de outubro na data do seu vencimento. Reafirmou a resolução do contrato de arrendamento e, em consequência, determinou que a Ré deveria desocupar o locado, livre de pessoas e bens, e entregar as respetivas chaves após o decurso de um mês a contar da receção daquela comunicação resolutiva. Tal comunicação não foi também recebida pela Ré, tendo sido devolvida à remetente em 20.10.2025 por não ter sido levantada, com a indicação “objeto não reclamado”. Com data de 22.09.2025, foi efetuada transferência bancária do montante de €8.250,00, por ordenante de nome AA, para conta titulada pela Autora, quantia enviada para pagamento das rendas referidas em 11. A Autora recebeu, por conta do pagamento pela ocupação do imóvel, em 06.10.2025, a quantia de €1.650,00, relativa ao mês de outubro de 2025. O mesmo aconteceu em 11.11.2025, 09.12.2025 e 06.01.2026. A Autora nunca comunicou à Ré que não aceitava o pagamento das rendas de maio a setembro de 2025 sem que fosse também paga a indemnização legal de 20%. A Ré efetuou os pagamentos referidos em 24 e 25 por conta das rendas relativas ao contrato celebrado com a Autora. A Autora recebeu essas quantias como sendo relativas a indemnização pela ocupação do imóvel. Já no decurso da contestação, no âmbito destes autos, a Ré efetuou à Autora o pagamento da quantia correspondente à indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º , n.º 1, do Código Civil . Os contratos de fornecimento de energia elétrica, outorgado com a sociedade B..., S.A., sob a marca “...”, e de abastecimento de água, outorgado com a sociedade “C...”, mantiveram-se em nome do Centro Social ..., conforme acontecia à data da celebração do contrato de arrendamento. Desde o início da vigência do contrato, o Centro Social ... procedeu ao pagamento das referidas quantias, ascendendo, até 10.02.2026, ao montante de €1.387,69. Por contrato de cessão de créditos celebrado em 23.01.2026, o Centro Social ... cedeu a título oneroso à Autora, que aceitou, a totalidade dos créditos de que era titular sobre a Ré, emergentes do pagamento das despesas de fornecimento de energia elétrica e água respeitantes ao imóvel arrendado, incluindo os créditos já vencidos e pagos desde o início da vigência do arrendamento até àquela data, bem como os créditos futuros determináveis que viessem a ser pagos até à efetiva restituição do imóvel. A Autora procedeu à notificação da Ré, por carta registada com aviso de receção remetida para o domicílio convencionado desta em 27.01.2026, comunicando-lhe a outorga do referido contrato de cessão de créditos. O DIREITO Atento o teor das conclusões formuladas pela Recorrente, a questão essencial consiste em saber se a resolução do contrato de arrendamento, exercida extrajudicialmente pela senhoria com fundamento na falta de pagamento de rendas, podia ser neutralizada pelo pagamento efetuado pela arrendatária já no decurso da ação e dentro do prazo para contestar. A Recorrente sustenta que sim, invocando o artigo 1048.º , n.º 1, do Código Civil , ou, subsidiariamente, que o prazo de um mês previsto no artigo 1084.º, n.º 3, do mesmo diploma apenas poderia começar a correr quando tivesse conhecimento efetivo da resolução. Não lhe assiste razão. O regime legal aplicável Importa começar pela redação atualmente vigente do artigo 1048.º do CCivil. Dispõe o seu n.º 1: “ O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.” Por sua vez, dispõe o n.º 4: “Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º” E o artigo 1084.º, n.º 3 do mesmo diploma estatui: “A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.” A lei estabelece, portanto, dois regimes distintos. Quando o direito de resolução é exercido judicialmente, o arrendatário pode fazer caducar esse direito mediante o pagamento, depósito ou consignação das quantias devidas e da indemnização legal até ao termo do prazo para contestar. Quando o direito de resolução é exercido extrajudicialmente, o regime aplicável é o previsto no artigo 1084.º, n.os 3 e 4, por expressa remissão do artigo 1048.º, n.º 4. A consequência é decisiva: não pode aplicar-se à resolução extrajudicial o prazo estabelecido no artigo 1048.º, n.º 1, para a resolução judicial. -A alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012 É certo que a Recorrente invoca o regime anterior à Lei n.º 31/2012 , bem como a jurisprudência então produzida. Essa jurisprudência não é, porém, transponível para o regime atualmente vigente. O anterior artigo 1048.º não continha a distinção hoje expressamente estabelecida entre resolução judicial e resolução extrajudicial. A Lei n.º 31/2012 introduziu essa distinção de modo inequívoco. O legislador passou a estabelecer, no n.º 1 do artigo 1048.º, que o direito à resolução caduca, mediante purgação da mora até ao termo do prazo da contestação, “quando for exercido judicialmente”. E, no n.º 4, determinou especificamente que, “quando for exercido extrajudicialmente”, é aplicável o regime dos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º. Não pode o intérprete, sob invocação da intenção legislativa subjacente à reforma, eliminar uma distinção que o legislador expressamente introduziu na letra da lei. A Exposição de Motivos pode auxiliar a interpretação da norma, mas não pode prevalecer sobre a solução normativa efetivamente consagrada. E esta é particularmente clara. O legislador não suprimiu a possibilidade de o arrendatário neutralizar a resolução extrajudicial. Pelo contrário: manteve-a. Mas fê-lo mediante um regime específico: o arrendatário pode pôr fim à mora no prazo de um mês, nos termos do artigo 1084.º, n.º 3. O que não fez foi conservar, para a resolução extrajudicial, a possibilidade adicional de purgação até ao termo do prazo da contestação. A resolução extrajudicial não se transforma em resolução judicial pela instauração da ação Este ponto é essencial. No caso dos autos, a Autora não veio pedir ao tribunal que decretasse, pela primeira vez, a resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas. A Autora alegou que o contrato já havia cessado por resolução extrajudicial e pediu que fosse declarada essa cessação, com as respetivas consequências. A ação judicial não constituiu, portanto, o meio de exercício do direito potestativo de resolução. Esse direito já havia sido exercido extrajudicialmente. A posterior propositura da ação não altera a natureza do exercício do direito. Consequentemente, o prazo da contestação não assume, para os efeitos do artigo 1048.º, n.º 1, qualquer relevância. A tese da Recorrente conduziria, na prática, a que qualquer senhorio que tivesse resolvido extrajudicialmente o contrato tivesse de suportar uma segunda oportunidade de purgação da mora até ao termo do prazo de contestação de uma ação ulterior. Tal solução retiraria conteúdo útil à norma do artigo 1048.º, n.º 4. Da necessidade de pagamento da indemnização de 20% Acresce que o pagamento das rendas em dívida não basta, por si só, para fazer cessar a mora. O artigo 1042.º , n.º 1, do Código Civil estabelece que: “O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.” Assim, para cessar a mora, o arrendatário tem de pagar: as rendas em atraso e a indemnização prevista no artigo 1041.º, n.º 1. O pagamento da indemnização não constitui uma mera faculdade do arrendatário. É elemento integrante da prestação que a lei exige para a cessação da mora. Esta interpretação foi recentemente reafirmada pelo Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 09.07.2025, processo n.º 1442/24.1YLPRT.E1.S1 , 6.ª Secção [1] , cujo sumário estabelece que o pagamento da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º constitui condição para cessar a mora, nos termos do artigo 1042.º, e, consequentemente, para que a resolução fique sem efeito. É precisamente esta a situação dos autos. A Ré pagou, em 22.09.2025, a quantia de €8.250,00 correspondente às rendas em dívida. Mas só efetuou o pagamento da indemnização de 20% já no decurso da contestação. Logo, quando se tornou eficaz a resolução extrajudicial, não havia ocorrido uma purgação integral da mora. A circunstância de a Autora ter recebido as rendas sem exigir imediatamente a indemnização A recorrente não pode retirar do facto de a Autora ter recebido as rendas em dívida sem previamente comunicar que não prescindia da indemnização qualquer consequência no sentido da manutenção do contrato. O artigo 1042.º, n.º 1, não faz depender a exigibilidade da indemnização de uma interpelação específica do senhorio. O pagamento da indemnização integra, por determinação legal, o ato de purgação da mora. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça suprarreferido é particularmente claro nesse ponto: a indemnização de 20% constitui condição para cessar a mora e não tem de ser expressamente exigida pelo senhorio. Assim, o recebimento das quantias correspondentes às rendas em atraso não equivale a uma renúncia à resolução nem significa que a Autora tenha considerado integralmente purgada a mora. Aliás, a própria factualidade provada demonstra que a indemnização só veio a ser paga ulteriormente. Da alegada falta de conhecimento efetivo das comunicações A Recorrente sustenta que nunca recebeu efetivamente as cartas de resolução e que, por isso, o prazo de um mês só poderia começar a contar a partir do momento em que tivesse conhecimento efetivo da resolução. Também aqui não lhe assiste razão. Não está em causa que as cartas tenham sido efetivamente levantadas pela Ré. O que está em causa é saber quais são as consequências jurídicas desse facto perante o regime especial de comunicações previsto no NRAU. Está provado que: a primeira comunicação foi remetida em 02.09.2025 para o domicílio convencionado; foi devolvida em 16.09.2025 com a menção “objeto não reclamado”; a Autora remeteu nova comunicação em 06.10.2025, para o mesmo domicílio convencionado; esta segunda comunicação foi devolvida em 20.10.2025, igualmente por “objeto não reclamado”. A sentença recorrida considerou preenchidos os requisitos legais da comunicação e fixou os respetivos efeitos em 16.10.2025. Não tendo sido impugnada a matéria de facto, nem demonstrado qualquer erro na aplicação das regras legais relativas às comunicações, não pode a Recorrente substituir o regime legal por uma exigência de conhecimento psicológico ou efetivo da declaração. A declaração recetícia não significa que, em todos os casos, o destinatário tenha de conhecer materialmente o seu conteúdo. Quando o legislador estabelece mecanismos específicos destinados a determinar a eficácia das comunicações, é esse regime que deve ser aplicado. A tese da Recorrente teria como consequência que o destinatário poderia impedir indefinidamente a eficácia da resolução simplesmente não levantando as cartas remetidas para o domicílio que ele próprio convencionou. Tal resultado não se compadece com a finalidade do regime legal. O conhecimento efetivo não pode alterar a modalidade de resolução Mas há ainda uma razão mais decisiva. Mesmo que se admitisse, para efeitos argumentativos, que o conhecimento efetivo da comunicação pudesse ter relevância na determinação do início do prazo de um mês, daí nunca resultaria a aplicação do artigo 1048.º, n.º 1. São duas questões diferentes. Uma coisa é determinar quando começa a correr o prazo de um mês para purgação da mora. Outra é saber qual é o prazo aplicável. A primeira pode convocar as regras relativas à eficácia da comunicação. A segunda encontra resposta expressa no artigo 1048.º, n.º 4: resolução judicial, artigo 1048.º, n.º 1; resolução extrajudicial-artigo 1084.º, n.os 3 e 4. O conhecimento efetivo da comunicação não transforma uma resolução extrajudicial numa resolução judicial. Consequentemente, ainda que a Recorrente pudesse discutir o dies a quo do prazo de um mês, não poderia, por essa via, fazer renascer o prazo de contestação previsto no artigo 1048.º, n.º 1. Da jurisprudência invocada pela Recorrente A Recorrente invoca o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 31.03.2011, processo n.º 634/08.5TBMTA-A .L1-6, e o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06.12.2011, processo n.º 4468/09.1YYPRT-A .P1.S1. Essas decisões foram proferidas no quadro legislativo anterior à alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012 . O Acórdão do STJ de 06.12.2011 assentava precisamente no regime então vigente do artigo 1048.º, n.º 1, considerando que, depois de ultrapassado o prazo previsto no artigo 1084.º, ainda subsistia a faculdade de purgação até ao termo do prazo de oposição à execução. Esse entendimento era coerente com a redação então vigente da lei, mas não pode ser simplesmente transposto para o atual artigo 1048.º. A atual redação introduziu uma distinção que não pode ser ignorada. É precisamente essa distinção que impede que a solução daqueles acórdãos seja aplicada ao presente caso. - Do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09.07.2025 A jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça aponta, aliás, no sentido da solução aqui adotada. Com efeito nesse acórdão, afirma-se, em síntese, que o arrendatário que, depois de receber a notificação resolutiva, efetua o pagamento das rendas em mora acrescido da indemnização prevista no artigo 1041.º dentro do prazo do artigo 1084.º, n.º 3, neutraliza o efeito extintivo da resolução. Mais aí se afirma que o pagamento da indemnização de 20% constitui condição para cessar a mora, nos termos do artigo 1042.º, sendo consequentemente condição para que a resolução fique sem efeito. O acórdão não sustenta, portanto, a tese da Recorrente. Pelo contrário, confirma que, perante uma resolução extrajudicial, a faculdade de neutralização se exerce nos termos do artigo 1084.º, n.º 3. É certo que o caso decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça tinha particularidades próprias, relacionadas com a extensão do incumprimento e com o cálculo da indemnização. Mas o princípio jurídico que dele se extrai é inteiramente relevante para a presente questão: a purgação da mora, na resolução extrajudicial, tem de ocorrer dentro do prazo legal do artigo 1084.º, n.º 3, e mediante o cumprimento integral da prestação exigida pelo artigo 1042.º. Nas conclusões 1.ª e 2.ª, a Recorrente sustenta que a sentença fez incorreta aplicação do Direito e que ocorreu cessação do contrato por comunicação extrajudicial sem que as missivas tivessem sido efetivamente recebidas. A conclusão não procede. A modalidade extrajudicial da resolução é precisamente aquela que foi utilizada pela Autora e reconhecida na sentença. O facto de a comunicação não ter sido materialmente levantada não elimina, por si só, a eficácia que a lei atribui à comunicação efetuada nos termos legalmente previstos. Conclusão 3.ª A Recorrente sustenta que ainda poderia expurgar a mora no prazo da contestação ou, pelo menos, que o prazo de 30 dias apenas se iniciaria quando tivesse conhecimento efetivo da resolução. Não procede. O prazo da contestação corresponde ao regime do artigo 1048.º, n.º 1, aplicável à resolução judicial. No caso dos autos, a resolução foi extrajudicial, sendo aplicável o artigo 1048.º, n.º 4, conjugado com o artigo 1084.º, n.º 3. Conclusões 4.ª a 6.ª A invocação do regime anterior à Lei n.º 31/2012 não altera a solução. A lei atualmente vigente distingue expressamente resolução judicial e resolução extrajudicial. A jurisprudência anterior à reforma não pode prevalecer contra a atual redação legal. Conclusão 7.ª É certo que o artigo 1048.º sofreu alteração. Mas precisamente por isso não pode continuar a aplicar-se ao atual regime a interpretação que assentava na sua anterior redação. A alteração legislativa é juridicamente relevante e foi expressamente considerada pelo legislador. Conclusão 8.ª A Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 38/XII não permite retirar a consequência pretendida pela Recorrente. É verdade que nela se afirma a intenção de permitir ao arrendatário pagar a renda em atraso e neutralizar a resolução. Mas tal finalidade foi concretizada pelo legislador mediante a disciplina que hoje consta dos artigos 1048.º, n.º 4, e 1084.º, n.º 3. A Exposição de Motivos não pode ser interpretada contra o texto legal aprovado. Conclusão 9.ª Também não procede a afirmação de que a lei não pretendeu restringir a possibilidade de purgação quando a resolução opera sem conhecimento efetivo do arrendatário. O legislador não eliminou a faculdade de purgação. Limitou-a, porém, no caso de resolução extrajudicial, ao prazo estabelecido no artigo 1084.º, n.º 3. Não existe fundamento legal para acrescentar a esse prazo o prazo da contestação. Conclusão 10.ª É correta a afirmação de que existe um regime específico de comunicações no NRAU. Mas desse regime não resulta que a eficácia da resolução dependa necessariamente do conhecimento efetivo do seu conteúdo pelo destinatário. O legislador estabeleceu um regime objetivo de comunicações, designadamente através do domicílio convencionado. Foi esse regime que a sentença aplicou. Conclusões 11.ª e 12.ª A circunstância de o arrendatário poder não ter tomado conhecimento material da carta não permite converter uma resolução extrajudicial em resolução judicial. O legislador estabeleceu mecanismos destinados a assegurar a eficácia da comunicação mesmo perante a falta de levantamento da correspondência. Não seria coerente aceitar que o destinatário pudesse impedir os efeitos da resolução mediante a simples não receção da carta. Conclusões 13.ª a 16.ª A Recorrente pretende distinguir entre a eficácia da resolução e o direito de purgar a mora. A distinção é correta em abstrato, mas a consequência jurídica que dela retira não é. A faculdade de purgação da mora, no caso de resolução extrajudicial, está submetida ao artigo 1084.º, n.º 3, por força do artigo 1048.º, n.º 4. E, além disso, exige o pagamento não apenas das rendas, mas também da indemnização de 20%. No caso concreto, a Ré pagou as rendas em 22.09.2025, mas apenas pagou a indemnização no decurso da contestação, logo, não purgou tempestivamente a mora. Conclusões 17.ª e 18.ª A tese de que a resolução extrajudicial nunca assume caráter definitivo enquanto não terminar o prazo da contestação não encontra apoio no atual artigo 1048.º. Essa possibilidade resultava do regime anterior e da interpretação então acolhida por alguma jurisprudência. Não corresponde, porém, ao regime introduzido pela Lei n.º 31/2012 . No regime atual, a resolução extrajudicial fica sem efeito se o arrendatário puser termo à mora no prazo de um mês. Ultrapassado esse prazo sem purgação integral da mora, a resolução consolida os seus efeitos. Conclusão 19.ª A jurisprudência de 2011 invocada pela Recorrente não é decisiva. Foi proferida ao abrigo de regime legal anterior. A jurisprudência atual do Supremo Tribunal de Justiça deve ser lida à luz do quadro legislativo vigente, sendo especialmente relevante o Acórdão de 09.07.2025, processo n.º 1442/24.1YLPRT.E1.S1. Conclusão 20.ª Não é exigível ao arrendatário que “suponha” o teor de uma comunicação. O que lhe é exigido é que observe o regime legal aplicável às comunicações dirigidas para o domicílio convencionado e, uma vez produzidos os respetivos efeitos, exerça tempestivamente a faculdade de purgação da mora. Não pode a falta de levantamento da correspondência ser transformada numa causa de suspensão indefinida do prazo legal. Conclusão 21.ª Não procede, por isso, a conclusão de que a evolução legislativa demonstre a manutenção da faculdade de purgação até ao termo do prazo da contestação. A evolução legislativa demonstra justamente o contrário: o legislador passou a distinguir expressamente as duas modalidades de exercício do direito de resolução. Conclusão 22.ª Finalmente, o pagamento efetuado no decurso da contestação não determina a caducidade da resolução. Quando esse pagamento ocorreu, já não estava em curso o prazo previsto no artigo 1084.º, n.º 3. E, sobretudo, o artigo 1048.º, n.º 1, não é aplicável à resolução extrajudicial. Assim, o pagamento posterior da indemnização de 20% não teve a virtualidade de fazer renascer ou prolongar uma faculdade de purgação já precludida. Improcede, assim, todas as conclusões formuladas pela recorrente e, com elas, o respetivo recurso. IV. DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em: julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré A..., Lda.; confirmar integralmente a sentença recorrida. Custas pela Recorrente (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil). Porto, 12 de outubro de 2026. Manuel Domingos Fernandes Rui Sanches Teresa Pinto da Silva Consultar em www.dgsi.pt..