865/07.5TVPRT.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A resolução de um contrato, que pode efectivar-se através de mera declaração unilateral, torna-se irrevogável após ser recebida pelo destinatário, caso não se mostre provada a existência de qualquer clausulado entre as partes em sentido diverso (arts. 230.º, n.º 1, e 436.º, n.º 1, do CC).

II- Se a autora, no seu articulado inicial, requereu ao tribunal, em Junho de 2007, que fosse declarado resolvido o contrato-promessa que celebrou com o réu e se provou que, em resultado de comunicação da resolução do contrato efectuada pela autora ao réu e a este remetida por via postal, o contrato se encontrava já extinto desde Junho de 2002, o pedido que, perante o circunstancialismo descrito, se mostrava legal e formalmente admissível, traduzir-se-ia na apreciação judicial da legalidade da resolução que havia sido levada a cabo, pedido este que se mostra vedado ao STJ agora conhecer, por força do preceituado nos arts. 661.º, n.º 1, 713.º, n.º 2, e 726.º do CPC.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I- Nas varas cíveis do Porto, AA - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, Ldª veio demandar:

- BB; - CC; e - DD alegando, para tal, ter celebrado, em 24/09/2001, com o R CC, em nome pessoal e em representação do R BB, um contrato-promessa, pelo qual estes lhe prometeram vender e a demandante comprar, 6 fracções autónomas de um prédio a construir pelos RR, tendo pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 27.433, 88, sem que os mesmos tenham dado início a qualquer obra, apesar de ter sido convencionado que tal início teria lugar até ao final do ano de 2001, o que levou a A, por carta enviada ao R. BB em 18/06/2002, a resolver o referido contrato-promessa, sendo que, actualmente, encontra-se edificado no local um edifício construído por terceiros e pertencente a outrem.

Por outro lado, a Ré é o cônjuge do R. CC, sendo da actividade deste que provêm os rendimentos necessários para satisfação das necessidades do casal.

Assim, veio peticionar que seja judicialmente reconhecida e declarada a resolução do contrato-promessa celebrado em 24/09/2001, por factos culposos exclusivamente imputáveis aos RR, promitentes vendedores, ou, se se entender mais adequado e necessário, que se declare judicialmente resolvido o referido contrato-promessa pelos mesmos factos culposos, exclusivamente imputáveis aos RR, promitentes compradores, condenando-se, solidariamente, os RR no pagamento do dobro do sinal prestado, no montante de € 54.867,77, acrescida de juros desde a citação, e, se assim se não entender, na condenação dos RR a devolver à A o valor do sinal prestado, por força da alteração das circunstâncias que legitimam a revogação da promessa outorgada, ou, se outro motivo não houver, com base no instituto do enriquecimento sem causa.

Contestando, os RR CC e DD vieram alegar a sua ilegitimidade, dado o contrato ter sido apenas celebrado entre a A e o restante R, invocando, ainda, que foi a A que não procedeu ao 1º pagamento subsequente à entrega do sinal e que a resolução do contrato-promessa, por aquela levada a cabo, carece dos pressupostos resolutivos para tal invocados.

Após efectivação da normal tramitação processual, foi proferida sentença, na qual foi declarado resolvido o contrato-promessa celebrado em 24/09/2001 e condenado o R BB no pagamento à A do dobro do sinal por esta prestado, no montante de € 54.867,77, acrescido de juros desde a citação, decisão essa confirmada pela Relação do Porto, na sequência das apelações interpostas, quer pela A, quer por aquele R.

Inconformado, este último veio pedir revista, tendo, nas alegações que apresentou, formulado, de relevante para a apreciação do objecto do recurso, as seguintes conclusões:

- E embora resulte dos factos provados e não provados que não se verificaram os pressupostos resolutivos invocados pela A, sempre se terá de considerar extinto o contrato desde a data em que o ora recorrente recebeu a carta a rescindir o contrato, ou seja, desde 19/06/2002.

- Segundo a própria tese da A, a obra em causa era uma obra simples e de construção rápida.

- Assim, a resolução do contrato-promessa por parte da A foi feita sem justa causa, já que até essa altura o recorrente não tinha violado qualquer prazo de construção, nem tinha qualquer outro tipo de incumprimento contratual.

- Pelo contrário, foi a A que deixou de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável, tendo, por isso mesmo, o recorrente a faculdade de fazer sua a quantia de € 27.433, 88 entregue pela A a título de sinal.

- E uma vez operada a resolução do contrato em 19/06/2002, o contrato já não se podia mais cumprir, deixando o mesmo de produzir quaisquer efeitos.

- Por isso, não se pode vir agora alegar o incumprimento contratual posterior à resolução unilateral do contrato, para requerer novamente a resolução do contrato já resolvido em 19/06/2002.

- Assim, deveria o recorrente ter sido absolvido do pedido.

- Ao decidir como decidiu, o acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 436º, n.º 1; 224º, n.º 1, 1ª parte; 230º, n.º 1 e 442º, n.º 2, 1ª parte, todos do Código Civil.

Não foram apresentadas contra alegações.

Colhidos os devidos vistos, cumpre decidir.

II- Da matéria de facto que a Relação considerou como provada, e para a qual na sua globalidade se remete nos termos dos arts. 713º, n.º 6 e 726º do CPC, há a considerar, de relevante para o conhecimento do objecto da presente revista, a que se passa a enunciar:

“A A. é uma sociedade comercial que se dedica, com intuitos lucrativos, à compra e venda de imóveis – (A).

Como promitente compradora, a A., outorgou, em 24 de Setembro de 2001, com o 1.º Réu, como promitente vendedor, um contrato denominado de promessa de compra e venda, pelas partes reduzido a escrito e assinado nessa data, tendo por objecto 6 fracções autónomas, identificadas na cláusula 2ª do referido contrato, a construir pelos RR num prédio confrontando com as Ruas ................., n.º........ e Capitão Pombeiro, freguesia de Paranhos, cidade do Porto, prédio esse urbano, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob a ficha n.º 000000000/000000 e inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o n.º 3485 - doc. de fls. 32 – (B).

O preço da referida compra e venda foi estipulado em € 548.677,69 €/110.000 contos - cláusula 4ª do referido contrato – (C).

Na data da outorga do contrato referido em (B), a A. pagou, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 27.433,88/5.500 contos - cláusula 5ª desse contrato - da qual lhe foi dada a competente quitação – (D).

Quanto à restante parte do preço acordaram as partes que a mesma deveria ser pela A. paga da seguinte forma:

-€ 27.433,88 (5.500 contos) com a apresentação da licença de construção;

……………………………………………………………………………………………………

- cláusula 6ª do mesmo contrato – (E);

Na cláusula 3ª, do referido contrato, fez-se constar que “a conclusão prevista para os dois blocos é de um ano a contar da data de emissão da licença de construção” – (F);

O processo de licenciamento de escavação deu início na Câmara Municipal do Porto sob o n.º 27850/99 e encontrava-se deferido desde 21/11/2001, sendo a requerente de tal licenciamento a firma Q......... & M.........., Lda - doc. de fls. 38 – (H) e (I);

No contrato aludido em (B), o 1ª Réu BB figura como dono e legítimo possuidor do terreno aí ident. na cl.ª 1.ª, para construção dos dois blocos cujas fracções a edificar eram objecto desse contrato – (J);

Com data de 18/09/2001, foi subscrito o contrato denominado de “promessa de compra e venda”, entre a referida sociedade Q....., S.....& M....... Lda, como promitente vendedora, e o 1º Réu, BB, como promitente comprador, em que este prometia comprar àquela, nos termos e condições que constam de fls. 65, o terreno aludido em (J) – (L);

A A. desconhecia, à data referida em (B), que o imóvel objecto desse contrato pertencia à firma aludida em (I) – (2º);

A A. questionou os RR., indirectamente, por via da mediadora do negócio Réplica 5, sobre o motivo do atraso no início da construção, por diversas vezes e durante meses – (3º);

Contudo, os RR não iniciaram as obras e nem sequer obtiveram e exibiram à A. licença para construção - (4º);

A A., por carta enviada ao 1º Réu, com data de 18/06/2002, com o teor que consta de fls. 42, em que fundamentando a perda de interesse no negócio face ao atraso verificado, comunicou considerar resolvido o contrato referido em (B) – (M);

Facto esse que comunicou à mediadora Réplica 5, na pessoa do Sr. EE, que remeteu à A. comunicação escrita (fax de 25/06/2002), dando-lhe conta da intenção dos RR iniciarem a construção ainda até ao final daquele mês de Junho e que inclusive o 1º Réu estaria apenas a aguardar “...ordem para pagar a licença” - doc. de fls. 39 – (N);

Recebendo a A. comunicação, via fax, de 07/08/2002, do próprio EE, interlocutor, de que as tentativas de contacto com os RR se mostravam infrutíferas – doc..de fls. 40 – (O);

Com data de 18/09/02, a A. recebeu comunicação do mandatário do 1.º R, informando-a de que as obras se iriam iniciar muito brevemente - doc. de fls. 46 – (P);

Com data de 18/02/2003, foi subscrito o contrato denominado de “promessa de cessão de posição contratual”, entre o 1º Réu, BB, e FF – Sociedade de Construção Imobiliária, Lda, em que aquele declara prometer ceder a esta sociedade a sua posição no contrato referido em (L), o que por esta foi aceite – doc. de fls. 94 – (Q);

Sob a apresentação 48, de 18/11/2005, encontra-se registada a favor da sociedade “F.S. Ferreira Ramalho, Lda” o prédio referido em (B) – (R). “

III- Nas conclusões que apresentou, o recorrente vem sustentar que o contrato-promessa que celebrou com a A deve considerar-se resolvido, ainda que sem justa causa, desde 19/06/2002, data em que recebeu a carta enviada pela A, não podendo, esta, atenta tal extinção do contrato, requerer novamente a sua resolução.

Com efeito, na sentença proferida nos autos escreveu-se a dado passo:

“Acresce que o dito contrato foi celebrado em 24/09/2001, encontrando-se já decorridos mais de 7 anos, com promessas sempre não concretizadas de dar início a obras.

Por outro lado, como consta da prova documental que serviu de suporte à matéria dada como assente, o mesmo imóvel encontra-se registado a favor de terceiro, pelo que se constata ser bem alheio.

……………………………………………………………………………………………………

Quando muito, tratar-se-ia de promessa de venda de bem imóvel futuro, que o 1º R promete alienar, visando a concretização de uma expectativa que tinha de o vir a adquirir a terceiro, embora esse não seja o proprietário com registo actual de tal aquisição.

Contudo, independentemente desta questão, parece não ser razoável que, decorridos mais de 7 anos, o 1º R não tenha sequer ainda obtido a licença de construção, dado que nunca a chegou tão pouco a exibir à A, dada a sua impossibilidade até de o fazer, por não ser também o requerente do respectivo processo camarário, mas sim um outro terceiro.

Perante este cenário, julgo não ser de manter eternamente esta situação, quando na realidade não se vê como possa o 1º R cumprir o que quer que seja, e os factos objectivos demonstram que há perda de interesse na prestação, justificada, quanto mais não fosse, pela alteração das circunstâncias que hoje são seguramente diferentes das da data da celebração do contrato prometido.

Por seu turno, no acórdão impugnado, e no que directamente se reporta à questão que ora vem suscitada pelo recorrente nas suas conclusões, já que, relativamente ao conteúdo da decisão da 1ª instância, e no que respeita aos seus respectivos fundamentos, foi utilizada, ao abrigo do preceituado no art.713º, n.º 5 do CPC, a remissão para tal conteúdo, referiu-se, ainda, que:

“Na verdade, conjugando os factos assentes sob a al. L) e seguintes dos Factos, a carta enviada ao 1º Réu, com data de 18.06.2002, com o teor que consta de fls. 42, não consubstancia a resolução do contrato, nomeadamente face à actuação subsequente da Autora. “

Temos, portanto, que as instâncias consideraram válida e relevante a resolução do contrato, com a condenação do ora recorrente no pagamento à A do dobro do sinal pela mesma prestado, em consequência daquele, desde a data da celebração do contrato-promessa – 24/09/2001 - até à data da prolação da sentença - - 11/05/2009 -, não ter obtido a licença de construção do imóvel, nem o poder fazer, dado não ter sido o requerente do respectivo processo administrativo a tal conducente, circunstancialismo este justificativo, pelo seu arrastamento durante mais de 7 anos, da perda do interesse da recorrida na celebração do contrato prometido.

Porém, da matéria de facto que vem provada das instâncias, consta que a A remeteu ao R BB, em 18/06/2002, uma carta registada com A/R, em cujo conteúdo da mesma se refere expressamente:

“…………………………………………………………………………………………

Ora, acontece que, já passaram nove meses desde a assinatura do contrato e até agora nenhuma construção foi iniciada o que nos levou a ponderar o interesse na concretização da promessa por nós assumida.

Assim, e uma vez mais vale a pena frisar, a mora no início da construção levou a que objectivamente perdêssemos o interesse no negócio o que nos impele a resolver o dito contrato promessa de compra e venda.

Como tal, somos por este meio a comunicar a V. Exª que consideramos o contrato promessa resolvido e como consequência terá de nos devolver o sinal por nós entregue aquando da assinatura de tal contrato, isto é a quantia de € 27.433,88.

…………………………………………………………………………………………………….”

- fls. 42/43 e (M).

Todavia, a 1ª instância, talqualmente antecedentemente se referiu, não se pronunciou concretamente sobre o conteúdo da aludida missiva, sobre o ponto de vista do seu enquadramento jurídico, enquanto que, por seu turno, a Relação considerou que a posterior actuação da A não era de molde a que se pudesse asseverar que a mesma, através daquela comunicação, tivesse procedido à resolução do contrato.

Ora, a resolução de um contrato, que pode efectivar-se através de mera declaração unilateral, torna-se irrevogável após ser recebida pelo destinatário, já que se não mostra provada a existência de qualquer clausulado entre as partes em sentido diverso – arts. 230º, n.º 1 e 436º, n.º 1 do CC.

No seu articulado inicial, a A veio peticionar, no que para aqui releva, que “deve ser reconhecida e declarada judicialmente a resolução do contrato-promessa em causa nos autos, por factos culposos exclusivamente imputáveis aos promitentes vendedores, consubstanciando recusa de cumprimento e incumprimento do contrato a estes imputável ”.

Temos, pois, que a A veio requerer ao tribunal, em Junho de 2007, que fosse declarado resolvido o contrato-promessa que celebrou com o 1º R, o qual, como decorre da antecedentemente comunicação pela mesma a este remetida, se encontrava já extinto desde Junho de 2002, pelo que, o pedido, que perante o circunstancialismo descrito, se mostrava legal e formalmente admissível, traduzir-se-ia na apreciação judicial da legalidade da resolução que havia sido levada a cabo, pedido este que se mostra vedado a este Supremo Tribunal agora conhecer, por força do preceituado nos arts. 661º, n.º 1, 713º, n.º 2 e 726º do CPC.

Por outro lado, a interpretação do alegado pela A no seu articulado inicial leva à conclusão de que o pedido pela mesma formulado na acção tem por fundamento o comportamento do 1º R, desde a data da outorga do contrato-promessa até à propositura daquela, como factor objectivamente determinante da perda do seu interesse na celebração do contrato prometido, como, aliás, foi considerado na decisão proferida pelas instâncias, acrescendo, como circunstância adjuvante da apontada interpretação, o facto de que tal pedido foi cumulado com o da restituição, em dobro, do sinal por aquela prestado, o que já se não verificou com a comunicação da resolução do contrato, efectuada pela A por via postal, uma vez que, nesta, apenas foi pedida a restituição do referido sinal em singelo, o que aponta, portanto, pela manifesta existência de dissemelhança entre as duas referidas situações.

Procedem, assim, as conclusões do recorrente.

IV- Vai, pois, concedida a revista requerida, e em consequência, revoga-se a decisão proferida pela Relação, absolvendo-se o R BB dos pedidos contra o mesmo formulados.

Custas, nas instâncias e neste Supremo, pela A.

Lisboa, 11 de Janeiro de 2011

Sousa Leite (Relator)

Salreta Pereira

João Camilo