2501/21.8T8MTS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A omissão na enunciação dos factos provados, de factos admitidos por acordo nos articulados, não configura a nulidade da sentença, prevista no art.º 615º/1 c) e d) CPC.

II- A omissão das formalidades previstas no art.º 410º/3 CC importa a nulidade do contrato, por constituir uma nulidade atípica, que pode ser suscitada a todo o tempo apenas pelo promitente comprador e pelo promitente-vendedor, desde que alegue ter sido causada culposamente pelo promitente-comprador.

III- A cláusula inserida no contrato-promessa na qual as partes renunciam ao direito de suscitar a nulidade do contrato, com fundamento na falta de reconhecimento presencial das assinaturas é nula, salvo se o promitente comprador tiver contribuído de forma culposa para a sua inclusão no contrato, circunstâncias a apreciar à luz do abuso do direito.

IV- Recai sobre o promitente-vendedor o ónus de alegação de factos que revelem que a invocação pelo promitente-comprador da nulidade do contrato, por não conter o reconhecimento presencial das assinaturas tal como previsto no art.º 410º/3 CC, configuram abuso do direito, nos termos do art.º 342º/2 CC.

Cont-Promessa-ReconhAssinatura-2501/21.8T8MTS.P1

SUMÁRIO[1] (art.º 663º/7 CPC):

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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)

I. Relatório

Na presente ação declarativa, que segue a forma de processo comum, em que figuram como:

- AUTORA: AA, divorciada, residente na Rua ..., ..., ..., ... Matosinhos, portadora do cartão de cidadão número ..., contribuinte número ...; e

- RÉUS: BB, solteiro, residente na Rua .... Trás, ... Maia, portador do cartão de cidadão número ..., contribuinte número ...; e

A. .. LDA., sociedade comercial com o NIPC/NIF ..., com sede na Rua ..., ..., ... ... Porto.

veio a autora formular o seguinte pedido:

“I. Declararem-se nulos os contratos juntos como documentos 1 e 5 (“contrato promessa de compra e venda” e “contrato promessa de compra e venda - alteração”), celebrados entre a A. e o 1º R., por falta de forma;

II. Subsidiariamente, considerarem-se resolvidos os contratos juntos como documentos 1 e 5, por força da cláusula resolutiva acordada entre A. e o 1º R;

III. Por virtude da procedência dos pedidos I ou II, condenar-se o 1º R. a restituir à A. a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta euros) acrescida de juros legais desde a citação do 1º R., até efetivo pagamento.

IV. Em alternativa aos pedidos formulados em I, II e III, condenar-se a 2ª Ré ao pagamento à A. de indemnização no montante de € 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta euros) acrescida de juros legais desde a citação da 2ª R., até efetivo pagamento”.

Alegou para o efeito, que por acordo com a segunda ré, a segunda ré lhe mostraria imóveis disponíveis para venda, com vista à concretização de aquisição de um imóvel para sua habitação.

No âmbito dessa relação contratual, o Sr. CC, que ao tempo trabalhava com ou para a 2ª Ré, mostrou-lhe o imóvel aqui em causa e a autora comunicou estar interessada no imóvel, pois o preço estava de acordo com o montante de crédito que, de acordo com as várias simulações por si obtidas junto de bancos, era previsível vir a conseguir obter.

Mais alegou, que em 02/09/20 celebrou com o primeiro réu, um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”.

Por esse contrato, a A. prometeu comprar ao 1º R. e este prometeu vender a fração autónoma habitacional designada pelas letras CF, correspondente ao segundo andar direito - traseiras, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., na freguesia ..., concelho da Maia, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o número ... - freguesia ... e aí registada a aquisição a favor do 1º R., pela inscrição AP. ... de 2001/09/14. Tendo sido estipulado o preço de venda de €97.500,00 (noventa e sete mil e quinhentos euros).

Alegou, ainda, que entregou nesta data ao 1º R., a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta euros), através de Transferência Nacional e €2.500,00 através de Transferência Multibanco, ambos para a conta indicada pelo 1º R., da qual este é titular. Convencionaram entregar a restante parte do preço, no montante de € 87.750,00 (oitenta e sete mil setecentos e cinquenta euros) no ato da celebração do contrato definitivo.

O “Contrato Promessa” foi assinado pela A. e pelo 1º R. nas instalações da 2ª R., na presença dos agentes imobiliários acima referidos. O “Contrato Promessa” foi apresentado à A. já totalmente redigido, não tendo esta tido qualquer intervenção na sua redação.

Mais alegou, que com o acordo do primeiro réu, na data da celebração do contrato-promessa, condicionaram-no à obtenção de um empréstimo por parte da A. junto da instituição de crédito, assumindo os dois RR., a segunda R. nas pessoas do Senhor CC e do Sr. DD, o compromisso de que tal condição estaria salvaguardada com a redação do contrato promessa de compra e venda.

Alegou não ter conhecimentos jurídicos nem instrução escolar que lhe permitissem avaliar se a condição resolutiva mencionada estava suficientemente prevista na minuta do contrato e, confiando nos serviços da 2ª R. e na palavra dada pelo 1º R., assinou o contrato promessa e pagou o sinal em causa.

No momento da celebração do contrato promessa, os agentes imobiliários com quem contactou – o Sr. CC e o Sr. DD – sabiam perfeitamente que a A. ainda não tinha a concessão do crédito garantida, ou aprovada.

A 2ª Ré aceitou o encargo de, através do seu agente EE, “gestor de processos”, e em representação da A., “ajudar” a A. com o processo de obtenção do crédito.

Aquando das negociações, foi ainda convencionado que o contrato definitivo se deveria realizar no prazo de 60 dias a contar da data da assinatura do “Contrato Promessa”, ficando a autora incumbida de proceder à marcação da escritura e de avisar o 1º R., por carta registada, com a antecedência mínima de quinze dias, da hora, dia e local da realização da mesma.

Mais referiu, que não conseguiu obter a aprovação do crédito bancário, não obstante as inúmeras simulações bancárias favoráveis, como resulta da carta recebida da entidade bancária, datada de 4 de novembro de 2020 e em virtude de tal facto, por acordo com o primeiro réu estipularam novo prazo para a realização do contrato definitivo, abstendo-se o 1º R. de devolver o sinal recebido e bem assim, a A. de o receber.

A solicitação do funcionário da Agência Imobiliária, Sr. CC, dirigiu-se às instalações da Imobiliária, e mais uma vez foi confrontada com um documento a que chamaram “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA ALTERAÇÃO”, tendo-lhe sido garantido pelo 1º R., pelo Sr. CC e pelo Sr. DD (agentes imobiliários da 2ª R.) que o novo prazo servia para defender a A., o 1º R. e bem assim a 2ª R e tendo sido explicado pelos agentes imobiliários à A. que, caso não obtivesse o referido empréstimo bancário, o contrato “ficaria sem efeito”, sendo-lhe devolvido o valor que havia entregue a título de sinal. Foi-lhe até dito, na altura, pelos referidos agentes imobiliários, que “a inclusão dessa cláusula de salvaguarda fazia parte das regras e jamais poderia ser de outro modo”.

Alegou, ainda, que não colaborou na redação dos textos do “Contrato Promessa” nem da sua “Alteração”. Não tem conhecimentos legais, nem, sobretudo, instrução escolar que lhe permitam interpretar ou elaborar documentos jurídicos. Exerce a profissão de manicure/pédicure, tem o 6º ano de escolaridade e começou a trabalhar aos catorze anos como costureira, socorrendo-se de mediador imobiliário na compra do imóvel dos autos, aceitando que a redação dos contratos e toda a documentação ficassem a cargo dos Réus, do que bem sabiam os réus.

Mais alegou, que em novembro de 2020, a A. recebeu carta da entidade bancária a informar a recusa do crédito e de imediato contactou telefonicamente a 2ª R, por intermédio de quem até aí desenvolvera todos os contactos negociais, dando conta desse facto, e pedindo a devolução do sinal entregue, tudo nos termos previamente acordados entre a A. e ambos os RR.

Comunicaram-lhe por agentes da 2ª R. que “a devolução não ficou prevista no contrato e agora o Vendedor não quer devolver o sinal”.

Mais referiu, que contratou um advogado que em 17 de novembro de 2020, enviou carta registada ao 1º R. dando conta da impossibilidade superveniente da A. obter o empréstimo, solicitando a marcação de reunião. Não obtendo resposta a esta primeira carta, a Ilustre Advogada enviou nova carta ao 1º R. em 25 de novembro de 2020 (que se junta como documento nº 7), repetindo o teor da anterior.

Confrontados com os telefonemas insistentes da A., os agentes da 2ª R. afirmavam ter havido “lapso na redação do contrato, mas que agora já não havia nada a fazer”.

Após, já, as cartas envidas pela advogada da A., não respondidas, o 1º R. enviou carta à A. notificando-a da data da celebração do contrato definitivo de compra e venda para dia 7 de Dezembro de 2020, às 10h. A A. não compareceu a esse encontro, desde logo porque não tinha condições de celebrar a escritura, do que já tinha informado o 1º R. através de duas cartas registadas, mas também por estar impossibilitada, tendo enviado comprovativo da sua impossibilidade de comparência, porque tinha de efetuar exames médicos urgentes.

Alegou, ainda, que não prescindiu livremente das formalidades exigidas pelo art.º 410, n.º 3 do CC, tal como resulta da cláusula décima e cláusula segunda dos contratos referidos, porque nem tinha conhecimento dessa exigência legal, uma vez que não tem instrução nem conhecimento para conhecer a norma legal que impõe os referidos formalismos, tendo as referidas cláusulas de afastamento das formalidades legais previstas no art.º 410º n.º 3 sido redigidas exclusivamente pelo 1º R. e pelos agentes da 2ª R. e nunca explicadas à A. Não participou minimamente na redação dos contratos referidos tendo os mesmos sido pré-redigidos pelos RR. O 1º R. aceitou a condição imposta contratualmente pela A., em fazer depender o contrato definitivo da aprovação do crédito bancário, devolvendo-se o sinal pago, caso o mesmo não viesse a ser aprovado, tudo com o conhecimento do Sr. CC e do Sr. DD, agentes imobiliários da 2ª R., configurando o acordo entre a A. e o 1º R. uma condição resolutiva, resolvendo-se o contrato se a mesma se verificasse, o que veio a acontecer.

Mais referiu que o montante entregue de € 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta euros) tem natureza de sinal (art.º 442º. CC). Os contratos juntos como documentos números 1 e 5, são nulos por falta de forma, por não respeitarem o disposto no n.º 3 do art.º 410º, constituindo a falta de reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação notarial da licença de construção ou de utilização, uma nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo. São nulos apesar da inclusão de cláusula de exclusão da nulidade, pois a norma contida no nº 3 do art.º 410º é de ordem pública, não podendo ser afastada pelas partes. Tal norma de ordem pública destina-se, precisamente, a prevenir situações altamente lesivas como a que aconteceu nos autos, em que a A. perdeu todas as suas poupanças por aquela norma não ter sido respeitada, sem ter dado causa à omissão dessas formalidades, tendo agido de boa fé.

Mais considera que não está compreendida nas funções da segunda ré apresentar a minuta previamente redigida do contrato-promessa, mas ao fazê-lo, como fez, criou na A. a expectativa de poder confiar que os seus interesses estavam a ser devidamente acautelados, o que não se verificou por levar a A. a celebrar um contrato-promessa que a obrigava a comprar, quando ainda não era seguro que viesse a ter a efetiva possibilidade de comprar, o que a 2ª R bem sabia, o que constitui um ato ilícito. Não fosse esse ato ilícito, a A. teria procurado a ajuda de um jurista, como veio a fazer mais tarde, pois não conseguiria, sozinha, redigir um contrato promessa de compra e venda de imóvel, motivo pelo qual é responsável pelos danos que causou.

Contestou a ré A..., Lda., defendendo-se por exceção e por impugnação.

Por exceção, suscitou a ilegitimidade processual passiva, alegando para tanto que não interveio no contrato como mediadora.

Impugnou os factos alegados pela autora e alegou, em síntese, que tudo foi negociado e celebrado entre a Autora e o 1º Réu, proprietário do imóvel (vendedor), com a intervenção da B.... Não participou na celebração do contrato-promessa.

Apenas interveio no sentido de mostrar o imóvel angariado pela empresa C..., Lda. (B...), e para posteriormente ajudar a Autora a obter crédito bancário junto da banca, através dos seus prestadores de serviços.

Nunca colaborou na redação do contrato promessa de compra e venda, nem tão-pouco na sua alteração.

Requereu a intervenção principal provocada de C..., Lda., a seu lado, alegando ter sido quem teve intervenção no contrato em questão como mediadora.

A Autora veio responder à exceção de ilegitimidade deduzida pela ré, mantendo a posição inicial e requereu a intervenção C..., Lda.

O réu BB citado, contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação. Deduziu reconvenção.

Alegou para o efeito, que no dia 02.09.2020 a Autora e o primeiro Réu celebraram um contrato-promessa de compra e venda, aquela na qualidade de promitente compradora, e este na qualidade de promitente vendedor, sobre a fração autónoma designada pelas letras “CF”, referente ao 2º andar direito traseiras, número quatro, com entrada pelo número ..., do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., na freguesia ..., concelho da Maia, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº ... da freguesia ... e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o n. º ..., conforme documento 1, junto com a Petição Inicial.

O preço acordado para a celebração da transação imobiliária foi de 97.500,00€ (noventa e sete mil e quinhentos euros), sendo que o valor de 9.750,00€ (nove mil setecentos e cinquenta euros) foi logo pago aquando da outorga do contrato-promessa de compra e venda, a título de sinal e início de pagamento, como expressamente ficou a constar e a Autora reconhece, e o remanescente, no valor de 87.750,00€ (oitenta e sete mil e setecentos e cinquenta euros), ficou acordado que seria liquidado com a celebração da escritura definitiva de compra e venda do imóvel em apreço.

Em momento algum ficou condicionada a outorga definitiva da prometida escritura de compra e venda do imóvel em questão nos presentes autos à obtenção de empréstimo bancário por parte daquela, aliás, tal como resulta da simples leitura do contrato-promessa de compra e venda, em que tal condição não ficou plasmada.

Mais referiu, que não ficou a constar que a Autora iria recorrer à obtenção de crédito para a aquisição para si do imóvel, pelo contrário imputando-se à compradora custos com “registos provisórios de aquisição e hipoteca, se os houver” – in cláusula quarta, n. º 3, o que revela que, sendo praticamente certa a ocorrência de hipoteca no caso de haver recurso a crédito, tal possibilidade não foi sequer considerada como um dado seguro no texto do contrato.

Procurou uma agência imobiliária para promover a venda do imóvel e contratou, a funcionar num estabelecimento conhecido como B..., cuja denominação social ficou a constar na cláusula nona do contrato-promessa, como sendo C..., Lda., com sede à Av. ..., ..., na cidade do Porto, serviços que o Contestante contratou e remunerou.

Não foi mencionado que a Autora pretendia ou precisava de recorrer a crédito bancário para concretizar o negócio, acontecendo que o contrato foi assinado com a presença simultânea do promitente-vendedor mas também da promitente-compradora, nas instalações que a C... ou a B..., que pareciam ser a mesma e uma só entidade, tinham na Avenida ..., em Matosinhos, constando do próprio contrato, precisamente, ter sido “celebrado em Matosinhos, aos 02 de Setembro de 2020”.

As cláusulas contratuais do contrato-promessa foram definidas de comum acordo pelos outorgantes, estando as mesmas devidamente exaradas no correspondente documento junto aos autos, não havendo relativamente ao mesmo qualquer outra convenção, qualquer conteúdo adicional ou qualquer acordo complementar ou paralelo ao mesmo contrato-promessa que seja contrária ao constante no contrato a tal respeito, nunca tendo sido comunicado pela Autora ao aqui Primeiro Réu, por qualquer meio, antes ou durante a outorga do mesmo contrato-promessa, diretamente ou por interposta pessoa, qualquer intenção de recorrer a crédito para assegurar o respetivo cumprimento pela sua parte, tendo antes ficado expressamente exarado que apenas seriam admissíveis alterações ao contrato quando exaradas em documento escrito e assinado pelas partes.

Antes da assinatura do contrato pelos outorgantes, o mesmo foi lido lentamente, em voz alta, e foi explicado o respetivo conteúdo, estando presentes dois funcionários da imobiliária C..., que tratou de tudo pelo lado do vendedor, mas também um Senhor que o Contestante não conhecia e cujo nome não fixou, que se percebeu ser pessoa da confiança da Autora e que a estava a ajudar na condução do negócio, o qual o aqui Contestante achou que seria um Senhor Advogado, pelos conhecimentos jurídicos que demonstrou e pelo modo solícito, conhecedor e experiente como coadjuvou a Autora durante toda a reunião.

O contrato-promessa junto aos autos reflete, na sua plenitude e de modo completo e irrepreensível, a vontade negocial das partes e que foi devidamente declarada, sendo que, nos termos do disposto do artigo 394. º, n. º 1 do Código Civil, “é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares enunciados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.

Mais alega que caso as partes pretendessem condicionar a celebração do negócio à obtenção de financiamento bancário por parte da Autora, poderiam e deveriam tê-lo feito no contrato-promessa, atento o princípio da liberdade contratual, o que manifestamente não aconteceu, uma vez que nada consta sobre esse facto no contrato já junto aos autos, tendo pelo contrário ficado expressamente a constar que, sem dependência de qualquer condicionante, a prometida escritura de compra e venda seria celebrada no prazo perentório de 60 dias a contar da data da assinatura do contrato-promessa, ou seja até ao dia 02 do mês de novembro desse mesmo ano de 2020, inclusive, ficando a Autora responsável por avisar o Primeiro Réu com pelos menos 15 dias de antecedência da hora, dia e local para a sua realização.

Apenas em 22 de outubro desse ano de 2020, quase dois meses posteriormente à outorga do contrato-promessa, foi ao Primeiro Réu pedido, pelos agentes imobiliários por si contratados e que o ajudaram na angariação da compradora, que anuísse num aditamento ao contrato-promessa de compra e venda – ao qual, menos corretamente, chamaram “alteração” –, acordando no prolongamento do prazo para a celebração da escritura definitiva de compra e venda até ao dia 16.11.2020, o que representava uma dilação de meros 15 dias, tendo ficado nesse dia o Primeiro Réu a saber que a Autora dizia pretender querer obter crédito bancário para ajuda na compra, surgindo como total novidade para o primeiro réu, que anuiu a tal pedido, por o atraso ser mínimo, e por lhe ter sido relatado que a Autora garantira que a obtenção de crédito estava assegurada e que a respetiva formalização se faria numa questão de poucos dias, de que resultou a assinatura do doc. n. º 5 junto com a petição inicial, que não consistiu em qualquer modificação substancial do contrato, mas tão só numa autorização para uma curta prorrogação do prazo para a outorga do contrato prometido.

Mais referiu que os agentes imobiliários, sossegaram totalmente o aqui Contestante, a quem informaram que a venda estava totalmente acautelada a favor da Autora, posto que, se houvesse qualquer complicação na concessão do crédito – a qual por nenhum modo se esperava –, a mesma teria dado a garantia de que cumpriria ainda assim o que fora acordado com o réu, uma vez que, nesse caso contava com a ajuda de um Tio seu, abastado de bens e dinheiro e muito seu amigo, que a iria ajudar a honrar o seu compromisso.

No mesmo documento não foi introduzida qualquer cláusula que sujeitasse a celebração da prometida compra e venda à concessão de crédito bancário à Autora, nem tal foi em momento algum proposto ao aqui Primeiro Réu pela Autora ou por quem quer que fosse, nem este nisso consentiria, se tal lhe fosse proposto. Não houve sequer uma reunião entre a Autora e o Réu para a assinatura deste aditamento, tendo o mesmo sendo enviado por email ao aqui Contestante, que o devolveu assinado à Imobiliária, em total boa fé e íntegra convicção que a escritura estava assegurada e se iria realizar até ao dia 16 de novembro de 2020, tendo o mesmo contrato sido assinado pela Autora num segundo momento.

Alegou que a autora não procedeu à marcação da escritura pública, por facto exclusivamente imputável à Autora. Não recebeu qualquer das missivas endereçadas pela Ilustre Mandatária da Autora, ou ainda a designada “Declaração de Presença”, constantes dos documentos 6, 7 e 8 juntos com a Petição Inicial, não sabendo explicar razão para tal, mas assinalando que também não foram juntos, com a petição inicial, documentos comprovativos da entrega de tais cartas, porque a mesma nunca ocorreu.

Mais referiu que dirigiu duas cartas à autora nas quais a notificava da marcação da data para a celebração da escritura pública, como ficou previsto no contrato-promessa, a qual não se viria a concretizar porquanto a Autora, não compareceu no dia, hora e local determinados pelo Primeiro Réu para a outorga da escritura, operando incumprimento definitivo do contrato-promessa exclusivamente a esta imputável.

Alegou que por carta enviada no dia 03.02.2021 à Autora, comunicou a resolução do contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda a seu favor – Primeiro Réu – do sinal já pago pela Autora, por incumprimento definitivo do contrato por causa a esta exclusivamente imputável, a qual foi recusada e veio devolvida.

Mais alegou que a Autora incumpriu o contrato-promessa de forma definitiva por sua culpa exclusiva, e isto apesar de o Primeiro Réu, usando da máxima flexibilidade e de total boa fé, ter proporcionado à Autora todas as chances para que esta tivesse oportunidade de se reorganizar para cumprir o acordado, a dar-se o caso de ser verdade ter pretendido usar de crédito bancário, e de não o ter conseguido por dificuldades surgidas. Considera que se verificou uma situação de incumprimento definitivo e culposo das respetivas obrigações contratuais, sujeitando-se a Autora à perda das quantias até então entregues a título de sinal, para além de não ter direito a qualquer indemnização ou reclamação por via desse incumprimento.

Mais refere que estabeleceram de forma livre e voluntária o conteúdo das obrigações que assumiam com a celebração do contrato-promessa, sujeitando-se a Autora à perda das quantias entregues a título de sinal, em consequência do incumprimento definitivo e culposo das suas obrigações.

Mais considera que perante a situação de incumprimento definitivo e culposo das obrigações por parte da Autora, não pode vir invocar a nulidade do contrato, a restituição do para si perdido sinal, ou reclamar qualquer indemnização, porquanto renunciou a esse direito conforme resulta expressamente do número cinco da cláusula quinta, e atuando ainda assim desta forma em claro abuso do direito.

Alegou que as partes estipularam na cláusula décima do contrato-promessa que:

“Os Contraentes acordam em prescindir livre e mutuamente das formalidades exigidas pelo artigo 410.º, nº 3 do Código Civil, abdicando assim do reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, renunciando expressamente a invocar a nulidade deste contrato pela omissão de tais requisitos para todos os efeitos legais”.

As partes estipularam na cláusula segunda do aditamento ao referido contrato-promessa que: “Os Contraentes acordam em prescindir livre e mutuamente das formalidades exigidas pelo artigo 410.º, nº 3 do Código Civil, abdicando assim do reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, renunciando expressamente a invocar a nulidade desta alteração ao contrato-promessa pela omissão de tais requisitos para todos os efeitos legais”.

Quando as partes, no próprio contrato e no seu aditamento, declaram prescindir dessa formalidade e renunciar à invocação da respetiva omissão, ocorre mesmo uma válida renúncia expressa dos contraentes ao direito de suscitar a anulação do negócio, extinguindo-se, em consequência, esse direito, o que aconteceu nos presentes autos, e de modo informado, pois o contrato foi lido, o seu conteúdo explicado, e porque, como é das regras da experiência e do senso comum, as partes têm normalmente interesse em prescindir do que se lhes apresenta como excessivamente formalista e que consideram supérfluo.

Na situação de ausência de reconhecimento presencial das assinaturas, ocorreu clara renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio, o que foi concretizado e ficou expresso, até pela própria entrega de um montante considerável a título de sinal e início de pagamento.

Tratando-se de uma invalidade instituída em benefício das partes, ou seja, na sua disponibilidade, nada impede que, prevendo tal efeito jurídico, ambas as partes, como no caso sub iudice (ou até apenas uma delas) renunciem, de forma expressa ou tácita, ao direito de invocar a invalidade, sendo tal renúncia perfeitamente válida, o que determina a extinção do direito da autora a ver anulado o contrato cm tal fundamento.

Mais alegou, que a autora não imputou tal vício ao contrato nas cartas que inicialmente dirigiu ao primeiro réu.

Considera, ainda, que se as partes contratantes declararam expressamente no contrato e sua alteração, prescindir do reconhecimento das respetivas assinaturas, renunciando a invocar tal nulidade, a invocação subsequente de tal vício representa um claro abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium por parte da Autora. A Autora, ao pedir a declaração de nulidade do contrato-promessa de compra e venda e do aditamento ao mesmo, por alegada falta de forma, atua em manifesto abuso do direito ao invocar essa nulidade, o que torna tal invocação ilegítima e inatendível.

A Autora, ao formular o pedido de declaração de nulidade do contrato-promessa e do respetivo aditamento, ou “alteração”, com fundamento na invocada falta de forma, claramente incorre em abuso do direito, porque ao renunciar à invocação da referida nulidade, a Autora gerou no Primeiro Réu a confiança e a legítima convicção de que tal nulidade jamais seria invocada, havendo, por isso, da parte deste, uma séria e fundada expetativa na estabilidade do contrato-promessa e respetivo aditamento e na segura ocorrência da celebração do contrato prometido, maxime até 16.11.2020.

Abuso do direito consubstanciado na invocação, por parte da outorgante/promitente-compradora, da nulidade do contrato-promessa de compra e venda e seu aditamento, com fundamento na falta de forma por falta de reconhecimento das respetivas assinaturas, quando a mesma declarou, expressamente, nos contratos prescindir desses reconhecimentos e, atendendo a que foi informada do teor e alcance dessa cláusula.

Deduziu reconvenção, peticionando a declaração de incumprimento e resolução do contrato-promessa em questão, com perda do sinal de €9.750,00 a favor do reconvinte, e ainda, a condenação da autora no pagamento de €5.831,84, acrescidos de juros, desde a notificação do pedido reconvencional, até integral pagamento, a título de indemnização pelos danos sofridos.

Alegou a celebração do mesmo contrato e a prestação do mesmo sinal. A autora foi interpelada pelo reconvinte para cumprimento, mediante agendamento da escritura de compra e venda e não compareceu. Foi de novo interpelada para cumprimento, com novo agendamento e interpelação admonitória no sentido de ser considerado o contrato

definitivamente incumprido, e a autora voltou a não comparecer. Em consequência o reconvinte sofreu diversos danos patrimoniais e não patrimoniais que especificou e cuja indemnização peticiona.

Proferiu-se despacho que convidou a autora a pronunciar-se sobre a exceção “abuso do direito”, deduzida pelo réu na contestação e ainda, a notificação dos réus para se pronunciarem sobre o incidente de intervenção de terceiros deduzido pela autora.

A Autora veio responder, impugnando os factos alegados na contestação, mantendo a posição inicial.

O primeiro réu veio opor-se à admissão da resposta, por ultrapassar o restrito âmbito do convite e requereu que se considerasse provada a matéria da reconvenção, por confissão.

Proferiu-se despacho que admitiu a intervenção principal provocada, ao lado dos réus, de C..., Lda.

Contestou a interveniente, excecionando a sua ilegitimidade processual passiva e ainda, suscitou a exceção abuso do direito e alegou que a autora, através de uma cláusula do contrato renunciou expressamente à invocação da nulidade peticionada. No mais impugnou diversa factualidade e conclusões de direito, concluindo pela improcedência da ação.

Mais requereu a condenação da segunda ré, como litigante de má-fé, em multa e indemnização, por alteração da verdade dos factos.

Determinou-se a notificação da autora para se pronunciar sobre a matéria das exceções de ilegitimidade e abuso do direito e bem, assim, a notificação da segunda ré para se pronunciar sobre o pedido de condenação como litigante de má-fé.

A Autora, os réus e a interveniente vieram exercer o contraditório, impugnando os factos alegados, mantendo as posições expressas nos respetivos articulados.

Proferiu-se despacho que fixou à ação o valor de € 103.331,84 (€ 97.500,00 + € 5.831,84).

No mesmo despacho declarou-se a incompetência do tribunal em razão do valor e determinou-se a remessa do processo à 2ª Secção dos Juízos Centrais Cíveis do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, com sede na Póvoa do Varzim (cf. Mapa III Anexo ao Dec. Lei 48/2013), por ser o competente.

Realizou-se audiência prévia, com observância de todas as formalidades legais.

Proferiu-se despacho saneador no qual se consignou:

“O tribunal é competente em razão da nacionalidade, matéria e hierarquia.

O processo está isento de nulidades que o invalidem de todo.

As partes gozam de personalidade e capacidade.

A ré A..., Lda. e a interveniente C..., Lda. excecionaram ilegitimidade processual passiva que, face à decisão infra, não serão conhecidas pelo tribunal, nos termos do art.º 278.º, n.º 3, do CPC.

As partes são legítimas, e estão regularmente representadas.

A reconvenção é processualmente admissível, nos termos do art.º 266.º, n.º 2, alínea a), do CPC.

Não se verificam outras exceções, nulidades ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.

O valor da causa foi já fixado por despacho de 18/05/2023.

O estado dos autos permite a imediata apreciação do mérito da causa”.

Proferiu-se, de seguida, saneador-sentença com a decisão que se transcreve:

“Pelo exposto decide-se julgar a presente ação procedente e, em consequência:

A) Declarar nulo o contrato-promessa celebrado entre autora e réu BB em 2 de setembro de 2020, descrito na alínea a) dos factos provados;

B) Condenar o réu BB a pagar à autora nove mil setecentos e cinquenta euros (€9.750,00), acrescidos de juros vencidos e vincendos, à taxa legal para juros civis, desde a citação, até integral pagamento;

C) Julgar a reconvenção deduzida pelo réu BB totalmente improcedente e, em consequência, absolver a autora do pedido reconvencional;

D) Julgar improcedente a pretendida condenação do requerente como litigante de má-fé.

Custas pelo réu BB quanto à sua demanda pela autora.

Custas pela autora quanto à demanda coligada da ré A..., Lda. e da interveniente C..., Lda.”

O réu BB veio interpor recurso da sentença.

Nas alegações que apresentou o apelante formulou as seguintes conclusões:

(…)

A Autora apresentou resposta ao recurso, concluindo que a sentença não merece censura.

O recurso foi admitido como recurso de apelação.

Colhidos os vistos legais, após nova nomeação do segundo juiz desembargador-adjunto, atenta a situação de ausência do serviço, por motivo de doença, do juiz primitivamente designado, cumpre apreciar e decidir.

II. Fundamentação

1. Delimitação do objeto do recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art.º 639º do CPC.

As questões a decidir:

- admissão do documento, junto com a alegação de recurso;

- nulidade da sentença;

- ampliação da matéria de facto;

- do cumprimento das formalidades previstas no art.º 410º/3 CC;

- da validade da cláusula prevista no contrato que consagra a renúncia ao reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes;

- se a autora atua com abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium” ao suscitar a nulidade do contrato-promessa de compra e venda e respetiva alteração; e

- se estavam e estão reunidos os pressupostos para o apelante/réu proceder à resolução do contrato-promessa.

2. Os factos

Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:

a) A autora e o réu BB apuseram as suas assinaturas no escrito particular junto como documento n.º 1 com a petição inicial, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, no qual consta nomeadamente que o réu BB promete vender à autora e esta promete comprar uma fração autónoma designada pelas letras “CF” correspondente ao segundo andar direito traseiras, n.º ... do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., concelho da Maia, assim descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o nº ..., pelo preço de €97.500,00, entregando a autora ao réu BB 9.750,00 a título de sinal e princípio de pagamento; (art.º 4.º a 6.º da petição inicial e documento n.º 1 junto com a mesma peça).

b) No mesmo escrito constava ainda: “CLÁUSULA DÉCIMA (Reconhecimento das assinaturas) Os CONTRAENTES acordam em prescindir livre e mutuamente das formalidades exigidas pelo art.º 410.º, n.º 3, do Código Civil, abdicando assim do reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, renunciando expressamente a invocar a nulidade deste contrato pela omissão de tais requisitos para todos os efeitos legais”; (arts. 4.º a 6.º da petição inicial e documento n.º 1 junto com a mesma peça).

c) Na data de tal assinatura, 2/09/2020, a autora entregou ao réu €9.750,00 (art.º 7.º da petição inicial).

Consignou-se, ainda:

“Os factos supra não foram impugnados por qualquer dos réus e resultam do documento n.º 1, junto com a petição inicial, também não impugnado”.

3. O direito

- Admissão do documento-

O apelante com as alegações de recurso requereu a junção de um documento - alteração ao contrato-promessa.

Justifica a junção pelo facto da versão apresentada com a petição inicial se encontrar truncada, do que o apelante apenas se apercebeu, na pessoa do seu mandatário, ao preparar o presente recurso, pretendendo a sua junção com uma versão completa do documento.

Na resposta ao recurso, a apelada não se pronunciou sobre a junção do documento.

A junção de documentos em sede de recurso está subordinada ao critério estabelecido no art.º 651º CPC, no qual se determina que:

“As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o art.º 425º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância”.

Dispõe o art.º 425ºCPC:

“Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até aquele momento”.

Decorre deste regime, que em sede de recurso, nas alegações, as partes podem juntar documentos, quando:

- a sua apresentação não tenha sido possível até esse momento – superveniência objetiva (fundada na data do facto a provar ou do documento comprovante) ou subjetiva (baseada no desconhecimento da existência do documento, na indisponibilidade dele por parte do interessado ou na necessidade de alegação e prova do facto);

- se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, maxime quando esta se revele de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo[2].

No caso em análise o documento mostra-se junto aos autos, com a petição, como documento nº5 e não contém todas as páginas (3 como consta do seu teor), o que facilmente se constata pela sua leitura, pois salta da primeira página para a última página.

Não estão reunidos os pressupostos para a junção do documento com as alegações de recurso, porque o apelante tinha conhecimento da sua existência desde a data em que celebrou o contrato e em que recebeu a citação para a ação. Não resulta dos autos que não tenha sido possível a junção do documento até ao encerramento da discussão em 1ª instância, por não ter conhecimento da sua existência ou, conhecendo-a não lhe ter sido possível fazer uso dele.

Não se indica a matéria de facto a provar com a sua junção, nem em que medida o julgamento em 1ª instância justifica a sua junção.

Analisado o documento em confronto com os fundamentos dos articulados e com teor da decisão proferida em 1ª instância, resulta que na sentença o juiz do tribunal “a quo” não veio invocar novos e diferentes argumentos.

A junção de documentos em sede de alegações face ao julgamento em 1ª instância, funda-se no imprevisto da decisão proferida, quer por razões de direito quer por razões de prova[3].

Conclui-se, assim, que atento o critério previsto no art.º 651º/1 CPC carece de fundamento legal e não se mostra pertinente a requerida junção do documento, motivo pelo qual se determina o seu desentranhamento e devolução ao apresentante.

O incidente será tributado com custas a cargo do apelante.

- Nulidade da sentença -

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas A) a U.2), o apelante suscita a nulidade da sentença, com fundamento no art.º 615º/1 c) e d) CPC.

Resulta do disposto no art.º 615º/1 c) CPC que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.

A previsão da norma contempla as situações de contradição real entre os fundamentos e a decisão e não as hipóteses de contradição aparente, resultante de simples erro material, seja na fundamentação, seja na decisão.

Como refere o Professor ANTUNES VARELA: “a norma abrange os casos em que há um vício real no raciocínio do julgador: a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente”[4].

No caso presente existe na sentença uma perfeita coerência no raciocínio e a decisão resulta como a conclusão lógica desse raciocínio, pois considerou-se perante os factos provados, que assiste à autora na qualidade de promitente-compradora o direito a suscitar a nulidade do contrato, pelo facto do contrato não conter o reconhecimento presencial das assinaturas, formalidade prevista no art.º 410º/3 CC, sendo nula e de nenhum efeito a cláusula de renúncia ao cumprimento de tal formalidade contida no texto do contrato. De igual forma, se considerou que não se verificava a exceção do abuso do direito e concluiu-se que perante tal enquadramento legal, improcedia o pedido reconvencional, porque a resolução do contrato pressupõe a celebração de um contrato válido e eficaz, o que não se verifica perante a declaração de nulidade.

Atendendo aos factos provados, a interpretação e análise dos mesmos à face do direito, apenas podia conduzir à decisão a que chegou o juiz do tribunal “a quo”, motivo pelo qual não se verifica a apontada nulidade.

Nos termos do art.º 615º/1 c) CPC a sentença é, ainda, nula quando ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.

Considera-se que a sentença é obscura quando enferma de “ambiguidade, equivocidade ou de falta de inteligibilidade”.

A sentença é ambígua quando alguma das suas passagens se presta a diferentes interpretações ou pode comportar mais do que um sentido, quer na fundamentação, quer na decisão. A sentença mostra-se equívoca quando o sentido decisório se perfile como duvidoso para um qualquer destinatário normal.

Contudo, este vício apenas determina a nulidade da sentença se a decisão for ininteligível ou incompreensível[5].

A ininteligibilidade da decisão corresponde à falta ou ininteligibilidade da indicação do pedido na petição inicial (art.º 186º2 a) CPC)[6].

No caso concreto, a sentença contém uma decisão expressa em termos inequívocos. Os fundamentos que conduziram à decisão são eles também objetivos e não são suscetíveis de várias interpretações.

A omissão de apreciação de factos que o apelante considera que estão admitidos por acordo nos articulados, não configura o apontado vício.

A omissão de factos essenciais alegados pelas partes nos articulados e que estão provados por acordo nos articulados, apenas determina a ampliação da decisão de facto. Mostrando-se controvertidos sem que tenham sido objeto de prova, determina a anulação da decisão, como se prevê no art.º 662º/2 c) CPC.

Conclui-se, assim, que a sentença não padece de qualquer dos vícios invocados.

Como se referiu, o apelante suscita, ainda, a nulidade da sentença, com fundamento no art.º 615º/1 d) CPC.

Nos termos do art.º 615º/1 d) CPC a sentença é nula perante a omissão de pronúncia sobre questões que o juiz devesse apreciar ou o conhecimento de questões de que não podia tomar conhecimento.

A omissão de pronúncia sobre questões que o juiz devesse aprecia, constitui um vício relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” - art.º 608º/2 CPC.

Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito, que o juiz na sentença: deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

A respeito do conceito “questões que devesse apreciar” refere ANSELMO DE CASTRO que deve “ser tomada em sentido amplo: envolverá tudo quanto diga respeito à concludência ou inconcludência das exceções e da causa de pedir (melhor, à fundabilidade ou infundabilidade dumas e doutras) e às controvérsias que as partes sobre elas suscitem. Esta causa de nulidade completa e integra, assim, de certo modo, a da nulidade por falta de fundamentação. Não basta à regularidade da sentença a fundamentação própria que contiver; importa que trate e aprecie a fundamentação jurídica dada pelas partes. Quer-se que o contraditório propiciado às partes sob os aspetos jurídicos da causa não deixe de encontrar a devida expressão e resposta na decisão”[7].

LEBRE DE FREITAS por sua vez tem a respeito de tal matéria uma visão algo distinta, pois considera que devendo: “o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (art.º 660º/2), o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou exceção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da da sentença, que as partes hajam invocado”[8].

Para melhor precisar o seu entendimento remete para o estudo do Professor ALBERTO DOS REIS cuja passagem se transcreve:

“Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação “não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (art.º 511º/1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art.º 664º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas”[9].

Seguindo os ensinamentos dos ilustres Professores, atendendo ao regime processual vigente, afigura-se-nos ser esta a interpretação que melhor reflete a natureza da atividade do juiz na apreciação e decisão do mérito das questões que lhe são colocadas, pois o juiz não se encontra vinculado às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas.

No caso concreto, considera o apelante que na análise das questões colocadas na ação, o juiz omitiu a apreciação de factos admitidos por acordo nos articulados, os quais se mostram alegados na contestação e na reconvenção.

Efetivamente, na decisão, o juiz do tribunal “a quo” não ponderou os factos alegados pelo apelante na contestação e na reconvenção.

Tal omissão não configura uma nulidade porque não estamos perante a apreciação de questões. Não se trata de apreciar questões jurídicas ou fundamentos distintos dos invocados pelo apelante. Não se trata de um vício de limites, pois não está em causa a omissão de apreciação das questões. Na sentença apreciou-se os fundamentos da ação, tendo presente os diferentes pedidos e os fundamentos da reconvenção e no enquadramento jurídico das questões o juiz não está vinculado à posição que as partes apresentaram no processo.

Conclui-se que não se verifica o apontado vício.

Ainda, sobre a nulidade prevista no art.º 615º/1 d) CPC, e considerando que o apelante alega que em requerimento próprio apresentado em 03 de novembro de 2022 veio requerer que se considerassem admitidos por acordo os factos alegados na contestação e reconvenção, cumpre referir que o requerimento não objeto de apreciação pelo juiz do processo e a omissão de apreciação do requerimento configura uma irregularidade que não se confunde com a nulidade prevista no art.º615º/1 d) CPC.

No que concerne às nulidades o Código de Processo Civil prevê duas realidades distintas.

A lei prevê, por um lado, as nulidades das decisões (em sentido lato abrangendo sentenças, acórdãos e despachos), que se encontram previstas, taxativamente, no art.º 615º CPC.

A sua arguição é feita de harmonia com o nº2, 3, 4 do art.º 615º, uma vez no próprio tribunal em que foi proferida a decisão, e outras vezes, em via de recurso, no tribunal ad quem.

Estas nulidades são vícios que afetam a validade formal da sentença em si mesma e que, por essa razão, projetam um desvalor sobre a decisão, do qual resulta a inutilização do julgado na parte afetada.

A par destas nulidades, a lei prevê as nulidades processuais que “[…] são quaisquer desvios do formalismo processual prescrito na lei, e a que esta faça corresponder – embora não de modo expresso – uma invalidade mais ou menos extensa de aspetos processuais”[10].

Atento o disposto nos art.º 195º e seg. CPC, as nulidades processuais podem consistir na prática de um ato proibido, omissão de um ato prescrito na lei ou realização de um ato imposto ou permitido por lei, mas sem o formalismo requerido.

Porém, como refere ALBERTO DOS REIS há nulidades principais e nulidades secundárias, que presentemente a lei qualifica como “irregularidades”, sendo o seu regime diverso quanto à invocação e quanto aos efeitos[11].

As nulidades principais estão previstas, taxativamente, nos art.º 186º a 194º e 196º a 198º do CPC e por sua vez as irregularidades estão incluídas na previsão geral do art.º 195º CPC e cujo regime de arguição está sujeito ao disposto no art.º 199º CPC.

A omissão de apreciação de um requerimento no qual se contesta a amplitude com que foi exercido o contraditório e se pretende que se considerem provados factos alegados no articulados contestação-reconvenção, não consta como uma das nulidades previstas nos art.º 186º a 194º e 196º a 198º do CPC.

Representa, pois, a omissão de um ato ou formalidade que a lei prescreve, que cai na previsão do art.º 195º CPC e por isso, configura uma irregularidade que só determina a nulidade do processado subsequente àquela omissão se influir no exame e decisão da causa, estando o seu conhecimento dependente da arguição, nos termos previsto no art.º199º CPC.

Tal omissão tinha de ser arguida logo que conhecida, e no prazo previsto no art.º 149º/1 CPC, ou seja, a partir da data em que o réu/apelante teve intervenção na realização da audiência prévia.

Não tendo sido atempadamente arguida a eventual irregularidade encontra-se sanada.

O recurso de apelação não constitui o meio processual próprio para conhecer das infrações às regras do processo quando a parte interessada não arguiu a nulidade perante o tribunal onde aquela alegadamente ocorreu, conforme resulta do regime previsto nos art.º 196 a 199º CPC.

Esta nulidade processual é, pois, distinta da nulidade da sentença, uma vez que a nulidade por falta de pronúncia, a que alude o art.º 615º/1 d) CPC, está diretamente relacionada com o comando do art.º 608º/2 do mesmo Código, reportando-se ao não conhecimento das questões (que não meros argumentos ou razões) relativas à consubstanciação da causa de pedir e do pedido[12].

Nos termos do art.º 615º/1/d) CPC a sentença é nula, quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.

O vício em causa está relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” – art.º 608º/2 CPC.

Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito, que o juiz na sentença: “deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.

Embora impenda sobre o juiz o dever de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, este poder cognitivo está limitado, por um lado, às questões suscitadas pelas partes e, por outro lado, às questões de conhecimento oficioso, conforme prescreve o art.º 608º/2 CPC.

Tratando-se de questão incidental ao objeto da sentença - omissão de pronúncia sobre requerimento formulado pelo réu -, que só surgiu no âmbito de um incidente suscitado durante a tramitação do processo, não se impunha a sua apreciação na sentença.

Conclui-se, assim, que não se verifica a apontada nulidade da sentença, por omissão de pronúncia, porque a sentença apreciou as questões suscitadas na ação e reconvenção, como já se referiu.

Pelo exposto, julga-se válida a sentença.

Improcedem as conclusões de recurso sob as alíneas A) a U.2).

- Da omissão de factos relevantes -

Nas alíneas AA) a DD) o apelante considera que a sentença omitiu a consideração de factos alegados na contestação do réu/apelante e na contestação da chamada C... e mostrando-se controvertidos os factos relevantes deve determinar-se a baixa dos autos ao tribunal de 1ª instância.

No caso presente proferiu-se sentença de mérito em sede de saneador e a questão que se suscita consiste em apreciar se o processo reunia todos os elementos de facto para proferir uma decisão, ponderando as diferentes soluções plausíveis de direito.

Dispõe o art.º 595º CPC que o despacho saneador destina-se a conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma exceção perentória.

Enquadram-se na previsão da norma as situações em que não haja necessidade de mais provas do que aquelas que já estão adquiridas no processo[13], nomeadamente quando:

- toda a matéria de facto se encontre provada por confissão expressa ou tácita por acordo ou documento;

- quando seja indiferente, para qualquer das soluções plausíveis, a prova dos factos que permanecem controvertidos, por serem manifestamente insuficientes ou inócuos – inconcludência do pedido - para apreciar a pretensão do Autor ou a exceção deduzida pelo Réu;

- quando todos os factos controvertidos careçam de prova documental[14].

Contudo, naquelas situações limite, em que concluída a fase dos articulados, o juiz conclui, com recurso aos dispositivos de direito probatório material ou formal, pela existência de um leque de factos que ainda permanecem controvertidos, deve fazer prosseguir a ação, ponderando as diversas soluções plausíveis da questão de direito.

O conhecimento do mérito da causa, em sede de saneador, deve reservar-se para as situações em que o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa e que não seja apenas aquela que o juiz da causa perfilha, devendo assim atender-se às diferentes soluções plausíveis de direito, facultando sempre a ampla discussão da matéria de facto controvertida

Como refere ABRANTES GERALDES, Juiz Conselheiro do Supremo Tribunal de Justiça: “[a]pesar de o juiz se considerar intimamente habilitado a solucionar o diferendo, partindo apenas do núcleo de factos incontroversos, pode isso não ser suficiente se, porventura, outras soluções jurídicas carecidas de melhor maturação e de apuramento de factos controvertidos puderem ser legitimamente defendidas”[15].

Na presente situação, apesar do apelante considerar que o processo não reúne os elementos de facto necessários para a correta apreciação do direito, não enuncia em concreto, os factos alegados nos articulados que não foram considerados pelo juiz do tribunal “a quo” e que pelo seu relevo deviam ser considerados na sentença, ou justificavam ser submetidos a julgamento de acordo com as várias soluções plausíveis de direito.

Improcedem, desta forma, as alíneas AA) a DD) das conclusões de recurso.

- Do cumprimento das formalidades previstas no art.º 410º/3 CC -

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas V) a Z) e GG), II), o apelante considera que pelo facto da fração autónoma dispor de licença de habitabilidade não se mostra adequado ao caso concreto o formalismo exigido no art.º 410º/3 CC, a respeito do reconhecimento das assinaturas dos promitentes.

Está em causa apurar da natureza e razão de ser que determina o reconhecimento das assinaturas dos promitentes.

O contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art.º 410º CC). Contrato prometido é aquele cuja realização se pretende.

Aplicam-se ao contrato-promessa as normas disciplinadoras do contrato prometido, ressalvando-se os preceitos relativos à forma e os que pela sua razão de ser não devam considerar-se-lhes extensivos, o que representa uma manifestação do princípio da equiparação.

No tocante aos contratos-promessa respeitantes à celebração de contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas frações autónomas, construídos, em fase de construção ou apenas projetados a lei estabelece um regime próprio, pois exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura ou assinaturas dos respetivos promitentes. Além disso deve constar dele a certificação, pelo notário, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção (art.º 410º/3 CC).

A lei previa na data da celebração do contrato, duas formalidades distintas:

- reconhecimento presencial da assinatura ou assinaturas dos respetivos promitentes; e

- a certificação, pelo notário, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção.

A maior solenidade imposta para este tipo de contratos explica-se pelos cuidados especiais de que se entendeu conveniente rodeá-los, considerando a projeção social dos contratos prometidos.

Como refere CALVÃO DA SILVA: “trata-se de formalismos informativo, constitutivo da dita ordem pública de proteção ou ordem pública social[…]cujo fim é tutelar a parte considerada contratualmente mais débil, julgada leiga e profana no setor”[16].

A norma visa assim a tutela da posição do promitente-comprador de edifícios, particularmente vulnerável, instituindo um controlo notarial a requerer reconhecimento presencial das assinaturas e certificação no documento, que titula o contrato, da existência de licença de construção ou utilização do edifício[17].

A omissão dos requisitos de forma não pode ser invocada pelo promitente-vendedor a não ser que tenha sido culposamente causada pela outra parte – art.º 410º/3 CC.

A lei permite ao promitente-vendedor prevalecer-se da invalidade do contrato decorrente da omissão das formalidades que a mesma impõe para proteção do promitente-comprador, quando se prove que tal omissão é imputável a este último. Identificada a falta de empenhamento ou de cuidado do promitente comprador como causa-adequada da omissão, pode a nulidade dela consequente ser então procedentemente arguida pelo promitente-vendedor[18].

A omissão gera a nulidade do contrato, nulidade atípica, que poderá ser invocada pelo promitente-comprador.

A nulidade do contrato determina a restituição das quantias recebidas pelo promitente-vendedor a título de sinal – art.º 289º CC.

No caso concreto, o contrato-promessa de compra e venda tinha por objeto a celebração de um contrato de compra e venda de uma fração de um prédio constituído em propriedade horizontal. O contrato estava sujeito às formalidades previstas no art.º 410º/3 CC.

O promitente-comprador/autora suscitou a nulidade do contrato, por não conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes. Tal circunstância obsta a que o contrato possa produzir efeitos e não basta demonstrar que o prédio possui licença de habitabilidade, para que se possa considerar sanado o vício. Desta forma, é suficiente que se omita uma das formalidades para que se considere nulo e de nenhum efeito, o contrato-promessa, em obediência à tutela da posição do promitente-comprador. Aliás, a lei não sujeita a qualquer condição o exercício do direito por parte do promitente-comprador ao contrário do que ocorre com o promitente-vendedor.

Não merece censura a decisão que assiste à Autora o direito de suscitar a nulidade do contrato, com fundamento na omissão do reconhecimento presencial das assinaturas apostas no contrato pelos promitentes.

Improcedem as conclusões de recurso, sob as alíneas W) a Z) e GG).

- Da validade da cláusula prevista no contrato que consagra a renúncia ao reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes -

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas NN) a SS), o apelante insurge-se contra o segmento da sentença que considerou nula a cláusula que consta do contrato promessa, na qual as partes renunciam ao reconhecimento presencial das assinaturas.

Está em causa a apreciação da validade da seguinte cláusula inserida no contrato-promessa:

“CLÁUSULA DÉCIMA (Reconhecimento das assinaturas)

Os CONTRAENTES acordam em prescindir livre e mutuamente das formalidades exigidas pelo art.º 410.º, n.º 3, do Código Civil, abdicando assim do reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, renunciando expressamente a invocar a nulidade deste contrato pela omissão de tais requisitos para todos os efeitos legais”.

Relembrando os fundamentos da decisão.

“Resulta no entanto da alínea b) dos factos provados que a autora renunciou expressamente ao direito de invocar esta nulidade.

A ratio do preceito em questão visa tutelar, em especial, a posição do promitente comprador, atenta a ordem de grandeza dos interesses patrimoniais envolvidos, obrigando ao reconhecimento presencial, devidamente autenticado, de assinaturas no texto que formaliza o contrato promessa, como forma de sensibilização e consciencialização, pela sua solenidade, para a importância do ato e para o dever do subscritor de atentar, com toda a seriedade e rigor, em todo o clausulado a que se está dessa forma a vincular (e que na esmagadora maioria dos casos é (pré)elaborado e proposto pelo promitente vendedor). É uma norma de carácter imperativo. Uma cláusula que derrogue uma tal norma, com renúncia à invocação da nulidade, por falta de forma viola uma norma de carácter imperativo e é por isso nula, nos termos do art.º 294.º, do CC.

Neste sentido se pronunciam João Calvão da Silva in “Sinal de Contrato Promessa”, 12ª edição, p. 79, e Nuno Pinto de Oliveira, in “Princípios de Direito dos Contratos”, p. 268, e os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 5/07/207, proc. n.º 07B2027, e de 26/10/2022, proc. n.º 5261/20.6T8BRG.G1.S1, disponíveis em www.dgsi.pt.

No sentido da inteira legalidade desta cláusula, que aqui não acolhemos, por se referir a direito disponível, Fernando Gravato de Morais, in “Contratos-Promessa em Geral. Contratos-Promessa em Especial”, p. 278.

Conclui-se assim pela nulidade do contrato-promessa e consequente obrigação do réu BB a devolver o sinal recebido, nos termos do art.º 289.º, do CC”.

Seguimos igual entendimento, apesar de termos conhecimento, que na jurisprudência e na doutrina[19] se defendem posições diferentes, como aliás disso dá nota a sentença.

Consideramos que a cláusula em causa é nula por violação de norma imperativa, por ser a interpretação que melhor se enquadra no fim da norma e dentro dos princípios que decorrem da Defesa do Consumidor e da tutela que merece o contraente que está numa posição de maior fragilidade.

A omissão do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, prevista no art.º 410º/3 CC, determina a nulidade do contrato.

Qualifica-se esta nulidade como nulidade atípica, pois visa a tutela do promitente comprador e apenas, por regra, pode ser suscitada pelo promitente-comprador. A omissão da formalidade impede automaticamente os efeitos a que o contrato-promessa tende, por efeito da própria lei, podendo ser invocada a todo o tempo[20].

Considera-se nula a cláusula pela qual o promitente-comprador renúncia antecipadamente ao direito de a invocar, para, como refere CALVÃO DA SILVA, “salvaguarda da ordem pública de proteção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada da decisão temporã, em branco”[21].

Prosseguindo, o mesmo AUTOR, afirma: “[a] admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art.º 410º, nº 3, renunciando à invocação da respetiva omissão e, assim, sabotar o sentido e fim de uma norma de proteção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art.º 830º/nº 3, veio também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos”[22].

Refira-se que interpretação distinta representaria retirar sentido e obstar ao fim que a norma visa tutelar, que no caso é a parte mais fraca, o consumidor.

Neste sentido se pronunciou o Ac. STJ 26 de outubro de 2022, Proc. 5261/20.6 T8BRG.G1.S1, em sede recurso de revista excecional, que tinha por objeto esta questão e a diferente jurisprudência sobre a matéria, onde se decidiu:

“II- Constitui um exercício de incontornável ilogicidade permitir que esse escrito – que não contém a obrigatória assinatura presencial, devidamente certificada, do promitente comprador – possa, afinal e simultaneamente, comportar uma cláusula que visa directamente frustrar o desiderato que a lei visou alcançar, impedindo o promitente transmissário (não sensibilizado ou alertado pela obrigação de reconhecimento presencial da sua assinatura) de invocar a nulidade estabelecida para sua especial protecção.

III- Sendo o segmento da norma em causa de cariz imperativo e de interesse público, nada vale a inclusão no texto do contrato promessa de uma cláusula, pretensamente consensual, que se propõe produzir o efeito prático contraditório de tornar não obrigatória uma formalidade que a lei expressamente impõe como tal.

IV- A cominação, na mesma cláusula, de que tal invocação de nulidade constituirá automaticamente uma conduta qualificável como abuso de direito é completamente descabida, na medida em que tal figura jurídica, de previsão genérica, depende absoluta e decisivamente da análise concreta e casuística de todas as particularidades da conduta de cada um dos contraentes, não sendo generalizável, de forma abstracta, com base no funcionamento cego de uma qualquer cláusula contratual.

V- Pelo que é nula, nos termos do artigo 220º, do Código Civil, a cláusula contratual de contrato promessa que estipula a renúncia de qualquer dos promitentes a invocar a nulidade prevista no artigo 410º, nº 3, do Código Civil” (acessível em www.dgsi.pt).

Questão diferente consiste em apurar se a omissão das formalidades foi causada por ação culposa do próprio promitente-comprador, circunstância que releva para aferir do exercício legítimo do direito, a considerar ao abrigo do regime do abuso do direito.

Concluímos, que a norma contida no contrato é nula por violação da lei, nos termos do art.º 220º CC, motivo pelo qual a apelada não estava impedida de suscitar a nulidade do contrato, por omissão das referidas formalidades – reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.

Improcedem as conclusões de recurso, sob as alíneas NN) a SS).

- Do abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium” -

Nas alíneas EE), FF), HH), JJ) a MM), TT) a ZZ) das conclusões de recurso, insurge-se o apelante contra o segmento da sentença que julgou improcedente a exceção do abuso do direito suscitada pelo apelante na contestação.

Cumpre, pois, apreciar se a autora ao instaurar a presente ação, invocando a nulidade do contrato, por omissão de formalidades previstas no art.º 410º/3 CC, excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, exercendo de forma ilegítima o direito.

Entendemos que não.

O abuso do direito, nos termos do art.º 334º CC, consiste no exercício ilegítimo de um direito.

Considera-se ilegítimo o exercício de um direito “quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA referem que: “[a] nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido”[23].

Mas não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, não sendo necessário que tenha a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico, basta que na realidade (objetivamente) esses limites tenham sido excedidos de forma nítida e clara, assim se acolhendo a conceção objetiva do abuso do direito[24].

ALMEIDA COSTA refere a este respeito que: “exige-se, um abuso nítido: o titular do direito deve ter excedido manifestamente esses limites impostos ao seu exercício”[25].

Para apurar se as partes envolvidas no negócio agiram segundo os ditames da boa-fé cumpre ao juiz considerar: “as exigências fundamentais da ética jurídica, que se exprimem na virtude de manter a palavra e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do círculo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos”. De igual modo, “não se pode esquecer o conteúdo do princípio da boa fé objetivado pela vivência social, a finalidade intentada com a sua consagração e utilização, assim como a estrutura da hipótese em apreço”[26].

Com base no abuso do direito, o lesado pode “requerer o exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere a outrem; o que não pode é, com base no instituto, requerer que o direito não seja reconhecido ao titular, que este seja inteiramente despojado dele”[27].

Na apreciação do regime do abuso do direito, a doutrina, tem distinguido diferentes modalidades, onde se destaca “o venire contra factum proprium”.

A conduta suscetível de integrar o venire contra factum proprium pressupõe, estruturalmente, duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si e diferidas no tempo. A primeira – o factum proprium – é contrariada pela segunda. O óbice reside na relação de oposição entre ambas[28].

O venire é suscetível de configurar um comportamento abusivo e por isso merecedor de censura legal, à luz do abuso de direito, tal como se mostra configurado no art.º 334º CC, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé.

Em termos dogmáticos o venire contra factum proprium constitui uma manifestação de tutela da confiança, que decorre do princípio da boa fé. Um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas[29].

Questiona-se, assim, como se pode então considerar que um comportamento é suscetível de criar a confiança das pessoas, vinculando-as às obrigações assumidas.

MENEZES CORDEIRO propõe, como auxiliar ao intérprete, na concretização do conceito de “confiança”, “um modelo de quatro proposições” sem estabelecer qualquer hierarquia entre elas e sem caráter cumulativo, nos seguintes termos:

“- uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa fé subjetiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;

- uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objetivos capazes de, em abstrato, provocarem uma crença plausível;

- um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efetivo de atividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;

- a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela proteção dada ao confiante: tal pessoa, por ação ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao fator objetivo que a tanto conduziu”[30].

Admitindo-se que o promitente-vendedor pode excecionar o abuso do direito, quando confrontado com a pretensão do promitente-comprador de declaração de nulidade do contrato-promessa, com fundamento na omissão das formalidades previstas no art.º 410º/3 CC - em particular a omissão do reconhecimento presencial de assinaturas dos promitentes -, não podemos, mesmo assim, deixar de ter presente, como se observa no Ac. STJ 08 de junho de 2010, Proc. 3161/04.6TMSNT.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt, que: “[n]ão pode generalizar-se e banalizar-se o recurso à figura do abuso do direito como forma de – sindicando os motivos pessoais e subjetivos que estão na base da invocação da nulidade pelo interessado cujo interesse é por ela prosseguido - acabar por se precludir a aplicação sistemática do regime legal imperativo que comina determinada invalidade por motivos de deficiências de forma do ato jurídico – dependendo a subsistência do invocado abuso de direito da alegação e prova de ter ocorrido um particular e fundado «investimento de confiança» na estabilidade e definitividade do contrato promessa”.

Reconhecendo o exercício abusivo do direito temos, entre outros, Ac. STJ 10 de janeiro de 2023, Proc. 1039/20.5T8PVZ.P1.S1, Ac. STJ 29 de novembro 2011, Proc. 2632/08.0TVLSB.L1.S1, Ac. Rel. Lisboa de 11 de meio de 2023, Proc. 27043/20.5T8LSB.L1-6, Ac. Rel. Lisboa 26 de janeiro de 2023, Proc. 550/21.5T8SNT.L1-6, Ac. Rel. Porto 12 de janeiro de 2012, Proc. 127/05.2TBSJP.P1, todos acessíveis em www.dgsi.pt.

Nos doutos acórdãos identifica-se como conduta-padrão, desde logo, o protelar da concretização do contrato de compra e venda, com sucessivas alterações ao contrato-promessa ou comunicações recíprocas entre as partes com vista à concretização do negócio, por um longo período de tempo, por vezes com ocupação do espaço pelo promitente-comprador ou realização de obras destinadas à ocupação do imóvel pelo promitente-comprador, ou ainda, a recusa do promitente-comprador a cumprir as formalidades, que depois culminam com a recusa no cumprimento do contrato, invocando a falta de reconhecimento das assinaturas dos promitentes, prevista no art.º 410º/3 CC.

No caso concreto, cumpre apurar, perante os factos provados, se a apelada adotou uma conduta suscetível de gerar uma confiança legítima no apelante, no sentido de considerar validamente celebrado o contrato-promessa e que não suscitaria a sua nulidade.

Na contestação, sob os art.º 54 a 60, o apelante/réu alegou:

“54º A Autora, ao pedir a declaração de nulidade do contrato-promessa de compra e venda e do aditamento ao mesmo, por alegada falta de forma, atua em manifesto abuso de direito ao invocar essa nulidade, o que torna tal invocação ilegítima e inatendível.

55º O artigo 334º do Código Civil estatui que, “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito”.

56º De acordo com os ensinamentos do Professor Menezes Cordeiro, o abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo agente e a sua proibição radica no princípio da confiança, já que “(…) um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas".

57º Assim, aplicando os ensinamentos de Menezes Cordeiro ao quadro factual em apreço, dúvidas não podem subsistir em afirmar que a Autora, ao formular o pedido de declaração de nulidade do contrato-promessa e do respetivo aditamento, ou “alteração”, com fundamento na invocada falta de forma, claramente incorre em abuso de direito.

58º Ao renunciar à invocação da referida nulidade, a Autora gerou no Primeiro Réu a confiança e a legítima convicção de que tal nulidade jamais seria invocada, havendo, por isso, da parte deste, uma séria e fundada expectativa na estabilidade do contrato-promessa e respetivo aditamento e na segura ocorrência da celebração do contrato prometido, maxime até 16.11.2020.

59º A atuação da Autora configura uma clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante pelo que constitui abuso de direito, consubstanciado no “venire contra factum proprium”.

60º Abuso de direito consubstanciado na invocação, por parte da outorgante/promitente-compradora, da nulidade do contrato-promessa de compra e venda e seu aditamento, com fundamento na falta de forma por falta de reconhecimento das respetivas assinaturas, quando a mesma declarou, expressamente, nos contratos prescindir desses reconhecimentos e, atendendo a que foi informada do teor e alcance dessa cláusula, o que desde já se invoca para os devidos efeitos legais”.

Nas conclusões de recurso retoma os mesmo argumentos.

Como se referiu, na análise da anterior questão, a cláusula aposta no contrato é uma cláusula nula e sendo preterida uma formalidade legal, não poderia o promitente-vendedor confiar, desde logo, na estabilidade do negócio.

Citando, mais uma vez, o Ac. STJ 08 de junho de 2010, Proc. 3161/04.6TMSNT.L1.S1 (acessível em www.dgsi.pt) pela pertinência das considerações ali tecidas:

“[…] não resultando minimamente da matéria de facto provada ter ocorrido um particular e fundado «investimento de confiança» na estabilidade e definitividade do contrato promessa.

Na verdade, tratando-se de entidade que atua profissionalmente no comércio imobiliário, seguramente não podia ignorar que a ausência do reconhecimento presencial das assinaturas retirava inelutavelmente estabilidade ao negócio, colocando-a sob o risco fundado de o promitente comprador invocar – como veio a ocorrer precisamente – invalidade que a lei prevê como forma específica e prioritária de tutela dos seus interesses. A confiança justificadamente depositada na estabilidade do negócio pelo sujeito que invoca o abuso de direito na sua anulação pela parte contrária não pode fundar-se, apenas e singelamente, na celebração do ato formalmente inválido, sendo naturalmente indispensável a invocação e demonstração de um adicional comportamento da parte que, de forma séria e consistente, haja criado a convicção de que tal vício não iria ser atuado”.

O apelante não alegou factos que permitam concluir que foi por iniciativa da apelada-autora que se introduziu a cláusula no contrato e só dessa forma se poderia considerar que ao pretender a nulidade do contrato estava a assumir um comportamento contrário ao que assumiu no texto que consta do contrato-promessa.

O apelante apenas alegou que o contrato, pré-redigido, foi lido e explicado à apelada, pelo mediador e que a apelada o assinou. Nada se refere a respeito da concreta cláusula. Não decorre, pois de tal alegação que foi a apelada, quem tomou a iniciativa de inserir esta cláusula no contrato. Atenta a natureza e fim da norma, apenas a omissão culposa pelo promitente-comprador das formalidades legais releva para efeito de abuso do direito, o que não se verifica no caso presente.

Face ao alegado sob os pontos LL, MM e WW das conclusões de recurso e seguindo o Ac. STJ 06 de junho de 2010, Proc. 3161/04.6TMSNT.L1.S1 (acessível em www.dgsi.pt), considera-se que motivos pessoais que conduziram à desistência do negócio, por não ter sido concedido crédito para consumar a compra, não impedem que o promitente-comprador venha requerer a nulidade do negócio, por não se terem cumprido as formalidades previstas na lei.

Para que o exercício do direito a invocar uma nulidade formal se torne abusivo, não basta que se invoque que o mesmo tem na sua base motivos pessoais ou subjetivos, sendo indispensável que se comprove que tais motivos são ilegítimos ou antijurídicos, nomeadamente por envolverem violação grave e ostensiva da boa-fé negocial, o que no caso não se verifica.

Da análise da petição em confronto com a contestação, decorre que no espaço de dois meses as partes celebraram o contrato-promessa (que consta dos factos provados), alteraram o prazo para celebração da escritura pública – prorrogação por 15 dias – e antes do termo do prazo, manifestou a apelada/autora, por comunicações dirigidas ao apelante, que não estava em condições de cumprir por não lhe ter sido concedido o crédito para a habitação, assunto que esteve na origem da dilação do prazo para a celebração da escritura pública.

Na contestação, o réu alegou não ter recebido as cartas que a autora expediu a dar conhecimento destas circunstâncias. Em sede de alegações já se refere às mesmas, para considerar que nas cartas a apelada/autora não suscita qualquer irregularidade quanto ao contrato-promessa. Porém, tal alegação é insuficiente para demonstrar o exercício ilegítimo do direito, pois não revela que a apelada-autora adotou uma conduta adequada a criar a legítima expetativa no outro contraente que o negócio se concretizaria.

A comunicação da resolução do contrato, por parte do réu é posterior às comunicações da autora.

Não foram alegados factos que revelem um comportamento adicional da parte que, de forma séria e consistente, haja criado a convicção de que tal vício não seria suscitado.

Conclui-se do exposto, que a conduta da apelada não pode configurar um venire, porque não decorre dos factos provados (nem dos alegados nos articulados) que tenha assumido duas condutas contraditórias entre si, gerando uma situação de confiança, pelo que, ao suscitar a nulidade do contrato com fundamento em omissão de formalidades previstas no art.º 410º/3 CC, a sua conduta não excede manifestamente os limites impostos pela boa fé e por isso, não merece censura em sede de abuso do direito.

Pelo exposto, improcedem as conclusões de recurso, sob as alíneas EE), FF), HH), JJ) a MM), TT) a ZZ).

- Da resolução do contrato-promessa -

Na última questão suscitada, sob as alíneas O) a EEE) das conclusões de recurso, pretende o apelante que na procedência das anteriores questões, se julguem verificados os pressupostos para proceder à resolução do contrato promessa e se reconheça o direito a fazer seu, o sinal entregue pelo promitente-comprador.

Na sentença julgou-se improcedente tal pretensão, deduzida em sede de reconvenção e tal decisão deve manter-se, porque a resolução do contrato, enquanto forma de cessação do contrato, pressupõe a válida e eficaz celebração do mesmo, o que como se deixou dito, não ocorre na concreta situação.

Desta forma, não merece censura a sentença quando julgou improcedente a reconvenção.

Improcedem as conclusões de recurso, sob as alíneas O) a EEE).

Nos termos do art.º 527º CPC as custas são suportadas pelo apelante.

III. Decisão:

Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença.

Custas a cargo do apelante.

Desentranhe e devolva o documento.

Custas do incidente, pelo apelante.

Porto, 04 de junho de 2025

(processei, revi e inseri no processo eletrónico – art.º 131º, 132º/2 CPC)

Assinado de forma digital por

Ana Paula Amorim

Carla Fraga Torres

Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo [Declaração de voto: Subscrevendo o acórdão e o decidido, clarifico, porém, que concordo com a jurisprudência segundo a qual “actuam em abuso de direito os promitentes compradores que efectuaram, ao longo de meses, diversas e elucidativas comunicações dirigidas à Ré, promitente vendedora, assentes, todas elas e coerentemente, na plena pressuposição (para eles) da intocada validade do contrato promessa que subscreveram (sem a formalidade legal necessária), e cujo clausulado manifestaram a firme, clara e inequívoca intenção de aceitar (procurando inclusive tirar dele proveito pessoal), apenas se tendo lembrado de invocar o vício formal previsto no artigo 410º, nº 3, do Código Civil aquando da interposição da presente acção, quase um mês após terem entregue a chave do imóvel à Ré” (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 26/10/2022, proc. 5261/20.6T8BRG.G1.S1, rel. L. Espírito Santo) e que “permitindo o decurso de quase 7 anos sobre o seu incumprimento definitivo, com perda de sinal então pelo promitente-vendedor, sem a tomada de posição sobre aquelas consequências jurídicas e a preterição de formalidades nos contratos-promessa, a promitente-compradora está a exercer ilegítima e abusivamente o seu direito, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, agindo em abuso de direito" (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 29/9/2022, proc. 1039/20.5T8PVZ.P1, rel. F. Caroço).

Tal como acompanho a orientação no sentido de que “incumprido definitivamente o contrato-promessa pelo potencial comprador, com o efeito validamente declarado pelo R. da perda de sinal a seu favor, não é aceitável que o contraente faltoso invoque (cerca de 7 anos) depois a nulidade do contrato por preterição de formalidades legais, designadamente por o contrato já não vigorar" (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 29/9/2022, acima citado) e de que “embora esse vício [omissão dos requisitos previstos no n.3 do artigo 410 do CC] possa ser arguido a todo o tempo, tem de funcionar como limite peremptório da arguição o momento do cumprimento do contrato, não fazendo sentido declarar a nulidade se, antes de invocado esse vício, o contrato foi anulado por outro fundamento, denunciado ou resolvido" (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 6/7/2001, proc. 0130767, rel. Alves Velho).

Porém, a aplicação dos dois fundamentos que em resultado dessa jurisprudência poderiam neutralizar o direito da A. (o abuso de direito fundado num comportamento adicional criador da expectativa da renúncia à arguição e de celebração do contrato prometido, por um lado e, por outro, a resolução do contrato anterior à arguição da nulidade da promessa) resulta abalada no caso dos autos, decisivamente a meu ver, não tanto (mas também) mercê do tempo em que nulidade não foi expressamente suscitada (8 meses e não 7 anos), mas sobretudo em atenção às duas cartas de prévia resolução do contrato promessa, por impossibilidade superveniente da prestação, enviadas pela A. em Novembro de 2020 e cuja consideração nestes autos resulta de, para além de estar assente por acordo das partes, traduzir factualidade que o próprio recorrente invoca e pretende se julgue provada. Em função das quais, segundo creio, a expectativa do R. na celebração do contrato não foi estimulada pela contraparte e os efeitos da resolução que declarou a 3/2/2021 ficaram prejudicados pelas declarações equivalentes que a A. previamente lhe dirigiu.]

[1] Texto escrito conforme o Novo Acordo Ortográfico de 1990.

[2] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, julho 2013, pág.184-185.

ANTUNES VARELA et al Manual de Processo Civil, 2ª edição, Revista e Atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pág. 532.

[3] AMÂNCIO FERREIRA Manual dos Recursos em Processo Civil, 9ª ed., Coimbra, Almedina, 2009, pág. 215.

[4] ANTUNES VARELA, et al, Manual de Processo Civil, ob. cit., pág. 690.

[5] FRANCISCO MANUEL LUCAS FERREIRA DE ALMEIDA, Direito Processual Civil, Vol. II, Almedina, Coimbra, 2015, pág. 369

[6] FRANCISCO MANUEL LUCAS FERREIRA DE ALMEIDA, Direito Processual Civil, Vol. II, Almedina, 2015, pág. 369, nota 744.

[7] ANSELMO DE CASTRO Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, Coimbra, Almedina, 1982, pág. 142.

[8] JOSÉ LEBRE DE FREITAS, A. MONTALVÃO MACHADO E RUI PINTO Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, 2ª edição, Coimbra, Coimbra Editora, 2008, pág. 704.

[9] JOSÉ ALBERTO DOS REIS Código de Processo Civil Anotado, vol. V, Coimbra, Coimbra Editora Lim., 1984, pág. 143.

No mesmo sentido, pode ainda ler-se ANTUNES VARELA, et al, Manual de Processo Civil, ob. cit., pág.688.

[10] MANUEL A. DOMINGUES DE ANDRADE Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora, Limitada, 1993, pág. 156

[11] ALBERTO DOS REIS Comentário ao Código de Processo Civil, vol. II, Coimbra, Coimbra Editora, pág. 357.

[12] Neste sentido Ac. STJ 30.09.2010 – Proc. 3860/05.5 TBPTM.E1.S1 – www.dgsi.pt.

[13] JOSÉ LEBRE DE FREITAS, A Ação Declarativa Comum - Á luz do Código de Processo Civil de 2013, 3ª edição, Coimbra, Coimbra Editora, 2013, pág. 183.

[14] Cf. ANTÓNIO DOS SANTOS ABRANTES GERALDES Temas da Reforma do Processo Civil, vol. II, 3ª edição revista e atualizada, Coimbra, Almedina, 2000, pág. 138.

Cf. JOSÉ LEBRE DE FREITAS, Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, 2ª edição, Coimbra, Coimbra Editora, 2008, pág. 402.

Cf. JOSÉ LEBRE DE FREITAS A Ação Declarativa Comum – À luz do Código de Processo Civil de 2013, 3ª edição, Coimbra, Coimbra Editora, 2013, pág.183 a 186.

[15] Cf. ANTÓNIO DOS SANTOS ABRANTES GERALDES Temas da Reforma do Processo Civil, ob. cit., pág. 138. Na jurisprudência, entre outros, seguindo esta orientação pode consultar-se o Ac. Rel. Coimbra 23.02.2010, Proc. 254/09.7TBTMR-A.C1 – endereço eletrónico: www.dgsi.pt.

[16] JOÃO CALVÃO DA SILVA Sinal e Contrato-Promessa, 13ª edição revista e aumentada, Almedina, Coimbra, 2010, pág.73.

[17] Cf. ANA PRATA, (Coord.), Código Civil Anotado, vol. I, Almedina, Coimbra, pág. 551.

[18] ANA PRATA O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Almedina, Coimbra, março, 1999.

[19] Cf. com afloramento das posições doutrinais JOSÉ BRANDÃO PROENÇA, (Coord.), Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, Lisboa, pág. 83.

[20] JOÃO CALVÃO DA SILVA Sinal e Contrato-Promessa, ob. cit., pág. 79.

[21] JOÃO CALVÃO DA SILVA Sinal e Contrato-Promessa, ob. cit., pág. 80.

[22] JOÃO CALVÃO DA SILVA Sinal e Contrato-Promessa, ob. cit., pág. 80.

[23] PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4ª Edição Revista e Atualizada, Reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora- grupo Wolters Kluwer, 2011, pág. 298.

[24] Cf. PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, ob. cit., pág. 298.

[25] MÁRIO JÚLIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 9ª edição, Coimbra, Almedina, 2001, pág. 75.

[26] MÁRIO JÚLIO DE ALMEIDA COSTA Direito das Obrigações, ob. cit., pág. 104-105.

[27] PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado, vol. I, ob. cit., pág. 300.

[28] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil, vol. V, 2ª Reimpressão da edição de maio de 2005, Coimbra, Almedina, 2011, pág. 278.

[29] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil, ob. cit., pág. 290.

[30] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil, ob. cit., pág. 292.