2720/17.1T8SXL-A.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

- A responsabilidade perante o adquirente/comprador de edifício reconstruído, pelos defeitos/vícios resultantes da construção, prevista no art. 1225.º, n.º 4, do CC, é aplicável ao empreiteiro que actua apenas como construtor ou também como construtor vendedor, bem como ao vendedor que tenha sido o seu construtor – no sentido de ter tido o domínio da construção –, ainda que inexista qualquer contrato de empreitada outorgado ;

- no caso de compra e venda de imóvel, destinado a longa duração, que foi objecto de prévia reparação, invocada, pelo Réu vendedor, a caducidade da interposta acção de eliminação dos defeitos, a apreciação consiste em determinar qual o prazo de que dispõem os Autores para a propositura desta, sendo a ponderação a efectuar entre o prazo de 6 meses, previsto no artº. 917º, do Cód. Civil, ou de 1 ano, enunciado nos nºs. 2 e 3, do artº. 1225º, do mesmo diploma, em qualquer caso a contar da respectiva denúncia ;

- Ou seja, urge aferir e apreciar se á concreta situação são aplicáveis os prazos previstos para a compra e venda de coisas defeituosas, ou antes os prazos prescritos para o específico contrato de empreitada ;

- o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a actividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional, pois, só esta amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor permite uma eficaz a protecção do consumidor/adquirente do imóvel, pretendida conferir pelo legislador através do D.L.267/94, nas alterações que introduziu no artº 1225º do Cód. Civil.

ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte [1]:

I- RELATÓRIO

1- AS… e mulher MS…, residentes na Avenida …, nº. …, Aldeia de Paio Pires, Seixal, intentaram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra NC…, residente na Rua …, nº. ...-C, …º Esquerdo, Quinta …, Arrentela, Seixal, deduzindo o seguinte petitório:

a) – Proceder à eliminação dos defeitos alegados e que se verificam no imóvel dos AUTORES;

b) – A pagar aos AUTORES a título de indemnização a quantia que se vier a liquidar e a apurar em execução de sentença e cor respondente ao que os AUTORES vierem a despender na correcção final dos defeitos existentes e que se descrevem acima no Nº 5 desta petição inicial.

Alegaram, em suma, o seguinte:

§ Em 20 de Junho de 2016, o R. vendeu aos AA. um prédio urbano, imóvel do tipo moradia composta de rés-do-chão, si to na Avenida …, nº …, …-…, Seixal , mas o prédio em causa, por se encontrar com obras não concluídas só foi entregue aos AA. em 31 de Agosto de 2016 ;

§ Durante o Outono (mês de Outubro/Novembro) e Inverno de 2016 começaram a revelar -se defeitos no imóvel dos AA. cuja causa foi a falta de qualidade dos materiais aplicados e erros muitíssimo graves de construção ;

§ Esses defeitos que revelam a violação da arte e boas práticas de construção eram e são os seguintes :

1º – Infiltração no tecto e nas paredes de um quarto ocupado pelo nosso f i lho;

2º – Os mesmos defeitos se encontram no quarto ocupado pela nossa f i lha;

3º – O chão flutuante está mal colocado com folhas e réguas curtas;

4º – Frestas e tomadas eléctricas ressumem parasitas por mal vedadas e sem

desbaratização;

5º – Na divisão que é utilizada como quarto de casal e no corredor existem infiltrações

nas paredes e no tecto falso e o estuque está a cai r ;

6º – Ainda no quarto em causa a por ta não fecha de modo adequado, a guarnição da

por ta está par t ida e as aduelas estão empenadas;

7º – O chão flutuante está mal aplicado no quarto em causa e no cor redor ;

8º – Na casa de banho o “poliban” está mal colocado, não está fixado e tem fugas de

água;

9º – Ainda na casa de banho o “poliban” e o lavatório têm entupimentos contaminados pelo entupimento do esgoto da moradia que não tem ligação directa ao sistema público de drenagem, sendo que o tecto falso está mal aplicado e existem parafusos que já estão enferrujados;

10º – Na cozinha existem mais infiltrações e os estuques estão a desfazer -se e a ruir ;

11º – A por ta de alumínio está a rui r por falta de adequado assentamento:

12º – O telhado tem telhas desencaixadas, gretas tapadas com um produto

desconhecido, está torto e abaulado e os barrotes e vigas de supor te estão podres e

rachadas e não foram substituídas ;

§ Depois de decorridos 7 (sete) meses sobre a data em que os primeiros aludidos defeitos se começaram a revelar, especialmente no interior do imóvel, os AA. por carta datada de 23 de Maio de 2017, denunciaram esses defeitos ao R. na qual idade de reparador e vendedor.

§ Até ao presente o R. não procedeu à reparação dos defeitos que, aliás, tornam o imóvel insalubre e sem as adequadas condições de salubridade, e que persistem e vão-se agravando ;

§ O Réu reparou mal o edifício objecto d compra e venda, pelo que os danos sofridos pelos Autores são-lhe imputáveis ;

§ Tendo o Réu actuado por si ou por empreiteiro, sem cuidado, na reparação do edifício, com diligência abaixo da média da boa arte da construção civil, causando danos e prejuízos aos Autores.

2- Devidamente citado, veio o Réu apresentar contestação, alegando, em resumo, o seguinte:

v A petição inicial é inepta, pois os pedidos são deduzidos de forma cumulativa, são substancialmente incompatíveis ;

v O Réu assumiu a qualidade de vendedor do imóvel a título particular, não tendo qualquer actividade ou negócio no âmbito da compra e venda de imóveis, e muito menos no âmbito da construção civil ;

v Pois não construiu, modificou ou reparou o imóvel objecto da compra e venda entre si e os Autores ;

v É verdade que, pela altura da venda do imóvel, o Réu procedeu a obras de remodelação do mesmo, dado tratar-se der um prédio muito antigo ;

v Todavia, o Réu não assumiu nestas obras a qualidade de empreiteiro ou executante, tendo quanto muito assumido a qualidade de dono da obra ;

v Sendo que as obras levadas a efeito não se traduziram em qualquer construção, modificação ou reparação do edifício ;

v O Réu não tem na presente acção, nem teve de facto, a qualidade de empreiteiro ;

v Pelo que deve ser considerado parte ilegítima, o que configura excepção dilatória, conducente á sua absolvição da instância ;

v Configura-se, ainda, a existência de excepção peremptória de caducidade ;

v Assim, às obrigações decorrentes do contrato de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu, caso se demonstrasse a existência de defeitos, o que não se concede, é aplicável o regime jurídico constante nos artigos 913.º e seguintes do Código Civil ;

v E não o regime relativo à empreitada previsto no invocado artº. 1225º, do Cód. Civil ;

v Destinando-se a presente acção á reparação dos alegados defeitos do imóvel vendido, e tendo sido apresentada após o decurso do prazo de 6 meses sobre a denúncia dos mesmos, deve a excepção peremptória de caducidade ser julgada procedente e o Réu absolvido do pedido ;

v Impugna, ainda, os defeitos invocados pelos Autores, bem como o valor da causa por estes atribuído.

Conclui, nos seguintes termos:

a) A exceção dilatória de nulidade do processo, por ineptidão da petição inicial, ser julgada procedente e, em consequência, ser o Réu absolvido da instância;

Caso assim não se entenda;

b) A exceção dilatória de ilegitimidade passiva ser julgada procedente e, em consequência, ser o Réu absolvido da instância;

Caso assim não se entenda;

c) Ser a exceção perentória de caducidade julgada procedente por provada e em consequência ser o Réu absolvido do pedido;

Caso assim não se entenda;

d) Ser a presente ação julgada improcedente por não provada e, em consequência, ser o Réu absolvido do pedido;

Bem como,

e) Ser o modificado valor da causa atribuído pelo Autor à ação, atribuindo-se à mesma o montante de € 5.500,00 (cinco mil e quinhentos euros).

3- Mediante articulado apresentado em 22/05/2018, vieram os Autores responder às excepções invocadas pelo Réu, aduzindo, no essencial, o seguinte:

§ Aceitam, por confissão irretractável do Réu, os factos constantes sob os nº.s 43, 44 e 45 da contestação, nomeadamente que os Autores adquiriram o imóvel descrito no nº. 1 da petição inicial, que à data da venda o imóvel estava a ser remodelado e que por essa razão só passaram a habitá-lo em Agosto de 2016 ;

§ Inexiste qualquer nulidade principal por ineptidão da petição inicial ou qualquer ilegitimidade processual do Réu ;

§ Nega a existência de qualquer excepção de caducidade, quer se aplique o regime dos artigos 916º e 917º, ambos do Cód. Civil, quer se aplique, como deve ser aplicável, o regime do artº. 1225º, do mesmo diploma.

Concluem pela improcedência das suscitadas excepções.

4- Em 20/09/2018, foram proferidas decisões, nas quais se conheceu, entre o mais, acerca do seguinte:

- Da dispensa da realização da audiência prévia ;

- Da excepção dilatória de ineptidão da petição inicial, no sentido do seu indeferimento ;

- Da excepção dilatória de ilegitimidade do Réu, no sentido da sua improcedência ;

- Da verificação dos demais pressupostos processuais ;

- Da excepção peremptória de caducidade da acção, no sentido da sua improcedência ;

- Da fixação do valor da causa ;

- Da identificação do objecto do litígio e temas de prova ;

- Do conhecimento dos requerimentos probatórios.

5- Inconformado com o decidido, o Réu interpôs recurso de apelação, em 09/10/2018, por referência à decisão prolatada, nomeadamente tendo por objecto “o despacho saneador que conheceu das excepções dilatórias de ineptidão da petição inicial e da ilegitimidade passiva, bem como da exceção peremptória de caducidade”.

Apresentou, em conformidade, o Recorrente as seguintes CONCLUSÕES (que ora apenas se transcrevem relativamente ao objecto recursório admitido, conforme melhor veremos infra):

“51. Pelo presente despacho, que ora se recorre, o Tribunal a quo conheceu, ainda, da invocada exceção peremptória de caducidade, invocada pelo réu.

52. o Tribunal a quo deu como assente a seguinte factualidade: O réu realizou uma obra de remodelação na casa que vendeu dos autores em 20.06.2016, a qual terminou em 31.08.2016, sendo-lhes a casa entregue nesta última data.

Os autores comunicaram ao Réu a existência dos defeitos cuja reparação dele reclamam nesta ação em 31.05.2017.

Os autores instauraram a presente ação no dia 16.11.2017.

O Réu foi citado no dia 21.12.2017.

53. Não poderia o Tribunal a quo ter apurado tal factualidade, muito menos “por acordo das partes”.

54. Emerge, claramente, de todo o articulado da contestação, a posição expressamente assumida pelo Réu, bem como concretamente dos artigos 21.º, 30.º, 31.º, 46.º e 47.º de tal peça processual, que este não assumiu a execução de qualquer obra no imóvel vendido.

55. Com efeito, as obras foram lavadas a cabo por terceiros contratados pelo Réu, não pelo Réu.

56. Muito se estranha que o Tribunal a quo tenha considerado provado, ainda mais por acordo, que o Réu tenha realizado a obra de remodelação, sem, contudo, precisar que o fez contratando terceiros para o efeito.

57. É que, como já foi alegado supra, o facto de não ter sido o Réu a executar os trabalhos de remodelação, mas sim terceiros contratados, não é de somenos.

58. Pois, tem sido entendimento da jurisprudência, que o n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil não se aplica às situações em que o vendedor promoveu a “obra” através da intermediação de um empreiteiro, não tendo ele próprio essa qualidade.

59. O que é manifestamente o caso dos autos e o que foi devidamente alegado pelo Ré.

60. O ponto n.º 1 da matéria considerada provada, deve ser substituído por outro que diga: O Réu procedeu à remodelação da casa que vendeu aos autores em 20.06.2016, através da contratação de terceiros que a executaram, assumindo este a qualidade de “dono da obra”, obra que terminou em 31.08.2016, sendo-lhes a casa entregue nesta última data.

61. O Tribunal a quo deu como provado que a data da comunicação da existência dos defeitos, cuja reparação reclamam, ocorreu em 31/05/2017.

62. Tal data foi expressamente contestada pelo Réu, no artigo 36.º da Contestação.

63. Resulta do documento de fls. 33, que serve de base a que o facto constante no ponto 2. fosse considerado provado: “Entretanto têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei oralmente, e parcialmente, por escrito em 16 de novembro de 2016, mas que perante a sua inércia, o faço agora formalmente e por escrito.”

64. Daqui resulta, claramente, que a denúncia dos defeitos foi feita em 16 de Novembro de 2016 e não na data do envio da carta constante de fls. 33.

65. A considerar-se procedente a presente posição, fácil seria afastar a caducidade como facto extintivo do direito.

66. Bastaria, para isso, ir renovando ao longo do prazo de garantia, a denuncia dos defeitos…

67. O Tribunal a quo não se pronunciou sobre a presente alegação.

68. Não fundamentou desconhecendo-se a razão pela qual considerou irrelevante a declaração constante na carta dos Autores, pela qual assumem que denunciaram os defeitos em 16.11.2016.

69. O ponto 2. da matéria provada deve ser substituído por outro que diga: Os autores comunicaram ao réu a existência dos defeitos cuja reparação dele reclamam em 16.11.2016.

70. Considerando-se provada a factualidade, como devido, ter-se-ia de considerar inaplicável, in casu, o n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil,

71. E, consequentemente, o prazo de caducidade de um ano previsto no n.º 2 da mesma disposição legal, por, como já referido, o Réu ter assumido nas obras de remodelação a posição de “dono da obra”, não a de profissional.

72. Seria aqui aplicável, unicamente, o regime da compra e venda de coisas defeituosas que decorre do artigo 913.º e seguintes do Código Civil, com a remissão para o regime da venda de bens onerados constante nos artigos 905.º a 912.º do Código Civil.

73. O prazo para a interposição da ação seria de 6 meses, por aplicação do n.º 4 do artigo 921.º do Código Civil, correspondente ao regime da venda de coisas defeituosas e não de um ano, por aplicação do regime da empreitada, previsto no artigo 1225.º do Código Civil.

74. Assim decidiu, com inegável acerto, o referido Acórdão da Relação de Coimbra de 15-05-2012.

75. Termos em que, deve a decisão do Tribunal a quo ser substituída por outra que considere procedente por provada a exceção peremptória de caducidade do direito de interposição da ação desde a data em que a denúncia foi efetuada”.

6- Os Autores Recorridos/Apelados apresentaram contra-alegações em 29/10/2018, apresentando as seguintes CONCLUSÕES (que ora apenas se transcrevem relativamente ao objecto recursório admitido, conforme melhor veremos infra):

“7ª – Factos a ponderar na excepção de caducidade são os seguintes que devem ser tidos por assentes porque não impugnados pelo réu: a) – O recorrente, proprietário de uma casa remodelou -a, vendeu-a aos recorridos e entregou em 31 de Agosto de 2018; b) – Em 31 de Maio de 2017 os recorridos comunicaram e denunciaram ao recorrente os defeitos que pretendem que sejam reparados; c) – A presente acção foi proposta em 16 de Novembro de

2017 e o réu foi citado no dia 21 de Dezembro de 2017. Estes os factos localizados no tempo.

8ª – Aplicando, quer o regime do artigo 1225º , quer o do artigo 917º ambos do Código Civil, concluiu-se que se não esgotou um e outro dos prazos de caducidade, ali previstos , sendo que estes prazos não foram interrompidos, não estando o direito de acção caducado.

9ª – Bem julgou o tribunal de 1ª instância quando declarou e decidiu pela improcedência da excepção de caducidade.

10º – a O douto tribunal de 1º instância fez correcta eleição das normas aplicáveis e adequada aplicação d as mesmas, devendo por isso serem confirmadas as decisões recorridas”.

Concluem, no sentido da improcedência do recurso, não merecendo o mesmo provimento, pelo que devem manter-se os despachos recorridos.

7- Por despachos de 23/11/2018, decidiu-se:

§ Por intempestividade, não admitir o recurso interposto relativamente às decisões que julgaram improcedentes as excepções de ineptidão da petição inicial e de ilegitimidade do Réu – cf., artº. 641º, nº. 2, alín. a), do Cód. de Processo Civil ;

§ Admitir o recurso interposto da decisão que julgou improcedente a excepção de caducidade invocada pelo Réu, como apelação, a subir de imediato e em separado e com efeito meramente devolutivo.

8- Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO

Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil [2], estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:

“1- o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.

2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:

a) As normas jurídicas violadas ;

b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;

c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.

Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação do Recorrente Apelante que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.

Pelo que, no sopesar das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede determina o conhecimento das seguintes questões:

1. DA EVENTUAL PERTINÊNCIA DA MODIFICABILIDADE DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO, nos quadros do artº. 662º, do Cód. de Processo Civil, o que determina a aferição:

I) Da indicação dos concretos pontos de facto incorrectamente julgados (1º e 2º) =) conclusões 51 a 69, das alegações e 7º das contra-alegações,

o que implica a REAPRECIAÇÃO DA PROVA considerada ;

2. Seguidamente, aferir acerca da SUBSUNÇÃO JURÍDICA EXPOSTA NA DECISÃO RECORRIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS (inicialmente ou fruto da alteração infra em apreciação), o que implica apreciação do ENQUADRAMENTO JURÍDICO DA CAUSA. Nomeadamente, aferir acerca da pertinência do juízo de improcedência da verificação da excepção peremptória de caducidade da presente acção, no âmbito da qual é peticionada a eliminação dos invocados defeitos no imóvel dos Autores, bem como pedido indemnizatório, a liquidar em execução de sentença, relativamente ao que os Autores vierem a despender na correcção final dos mesmos defeitos.

O que implica, in casu, a análise das seguintes questões:

1) Do instituto jurídico da caducidade da acção no âmbito do contrato de compra e venda defeituosa – artigos 916º e 917º, ambos do Cód. Civil - e no âmbito do contrato de empreitada – artº. 1225º, do Cód. Civil ;

2) Do conceito de construtor/vendedor, ínsito ao nº. 4, do artº. 1225º, do Cód. Civil.

III- FUNDAMENTAÇÃO

A- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Na decisão apelada foi considerada relevante e, como tal, provada, a seguinte factualidade:

1. O réu realizou uma obra de remodelação na casa que vendeu aos [e não dos, corrigindo-se o lapso gramatical existente] autores em 20.06.2016, a qual terminou em 31.08.2016, sendo-lhes a casa entregue nesta última data.

2. Os autores comunicaram ao réu a existência dos defeitos cuja reparação dele reclamam nesta acção em 31.05.2017.

3. Os autores instauraram a presente acção no dia 16.11.2017.

4. O réu foi citado no dia 21.12.2017.

B- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

I) Da REAPRECIAÇÃO da PROVA decorrente da impugnação da matéria de facto

Prevendo acerca da modificabilidade da decisão de facto, consagra o artigo 662º do Cód. de Processo Civil os poderes vinculados da Relação, estatuindo que:

“1- A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

2- A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:

a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;

b) Ordenar em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;

c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;

d) Determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados”.

Para que tal conhecimento se consuma, deve previamente o recorrente/apelante, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o ónus a seu cargo, plasmado no artigo 640º do mesmo diploma, o qual dispõe que:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º”.

No caso sub judice, tendo-se conhecido acerca da excepção peremptória de caducidade, que constitui o objecto recursório, em sede de saneador sentença, a aludida factualidade provada não resultou de actividade instrutória realizada em sede de audiência de julgamento, antes se fundando, apenas e tão-só, em alegado acordo das partes e prova documental.

Pelo que, não estando em equação o cumprimento, por parte do Apelante, do preceituado no supra referido artigo 640º, nº. 2, alín. a), do Cód. de Processo Civil, que impõe a indicação, com exactidão, das passagens da gravação em que se funda o recurso interposto, sem prejuízo da transcrição dos excertos considerados relevantes, e tendo o mesmo Apelante indicado os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, bem como a decisão que sobre tais pontos factuais deveria passar a constar, mostram-se preenchidos todos os requisitos ou pressupostos conducentes ao conhecimento da apresentada impugnação da matéria de facto.

Na impugnação apresentada pelo Réu Apelante estão em causa os factos assentes sob os nºs. 1 e 2, nomeadamente os seguintes:

“1. O réu realizou uma obra de remodelação na casa que vendeu aos autores em 20.06.2016, a qual terminou em 31.08.2016, sendo-lhes a casa entregue nesta última data.

2. Os autores comunicaram ao réu a existência dos defeitos cuja reparação dele reclamam nesta acção em 31.05.2017”.

=» no que concerne ao ponto 1:

Alega o Apelante que tal factualidade nunca poderia ter sido considerada assente, e muito menos “por acordo das partes”, pois resulta de todo o articulado da contestação, a posição expressamente assumida pelo Réu, bem como concretamente dos artigos 21.º, 30.º, 31.º, 46.º e 47.º de tal peça processual, que este não assumiu a execução de qualquer obra no imóvel vendido.

Acrescenta, assim, que tais obras foram levadas a cabo por terceiros contratados pelo Réu, e não por este, muito se estranhando que o Tribunal a quo tenha considerado provado, ainda mais por acordo, que o Réu tenha realizado a obra de remodelação, sem, contudo, precisar que o fez contratando terceiros para o efeito.

Aduz, ainda, que o facto de não ter sido o Réu a executar os trabalhos de remodelação, mas sim terceiros contratados, não é de somenos, em virtude de ser entendimento da jurisprudência, que o n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil não se aplica às situações em que o vendedor promoveu a “obra” através da intermediação de um empreiteiro, não tendo ele próprio essa qualidade, o que é manifestamente o caso dos autos.

Pelo que, conclui, o ponto n.º 1 da matéria considerada provada, deve ser substituído por outro com a seguinte redacção:

“o Réu procedeu à remodelação da casa que vendeu aos autores em 20.06.2016, através da contratação de terceiros que a executaram, assumindo este a qualidade de “dono da obra”, obra que terminou em 31.08.2016, sendo-lhes a casa entregue nesta última data”.

Relativamente á fundamentação do presente facto, refere a decisão apelada encontrar-se o mesmo “assente por acordo das partes e tendo por base o documento de fls. 11 a 31”.

Ora, relativamente á presente matéria, a factualidade relevante aduzida em sede de petição inicial é, fundamentalmente, a seguinte:

§ O Réu vendeu aos Autores um prédio urbano – artº. 1º ;

§ Denunciaram os defeitos ao Réu na qualidade de reparador e vendedor – artº. 7º ;

§ O Réu reparou mal o edifício objecto da compra e venda – artº. 22º ;

§ O Réu actuou, por si ou por empreiteiro, sem cuidado e sem bem-fazer, na reparação do edifício – artº. 23º ;

§ Os danos decorrem como efeito da má execução das obras levadas a cabo por parte do Réu – artº. 24º.

Enquanto que em sede de contestação, é a seguinte a factualidade a ponderar:

Ø O Réu assumiu a qualidade de vendedor do imóvel a título particular, não tendo qualquer actividade ou negócio no âmbito da compra e venda de imóveis, e muito menos no âmbito da construção civil – artº. 17º ;

Ø O Réu não construiu, modificou ou reparou o imóvel objecto da compra e venda entre si e os Autores, tendo-o apenas vendido – artigos 19º e 31º ;

Ø Pela altura da venda do imóvel o Réu procedeu a obras de remodelação do mesmo – artº. 20º ;

Ø O Réu não assumiu nestas obras a qualidade de empreiteiro ou executante, sendo que quanto muito assumiu a qualidade de dono da obra – artigos 21º e 25º ;

Ø As obras levadas a efeito não se traduziram em qualquer construção, modificação ou reparação do edifício – artigos 22º e 30º ;

Ø Mas apenas à remodelação das deteriorações existentes e normais a uma habitação com mais de 70 anos – artigos 23º e 44º ;

Ø Não tendo as partes, para além do citado contrato de compra e venda, celebrado qualquer outro negócio jurídico, nomeadamente a construção, modificação ou reparação do edifício – artº. 47º.

Resulta do exposto que a redacção conferida ao ponto 1º é equívoca e não corresponde, contrariamente ao aduzido, a efectivo acordo das partes, nem tem reflexo na prova documental invocada.

Efectivamente, do teor de tal facto pode decorrer a percepção ou conclusão de que tal obra de remodelação foi efectivamente realizada materialmente pelo próprio Réu, o que este contradiz na contestação apresentada.

Todavia, o ponto nº. 1 da matéria de facto dada como assente ou provada também não deverá ter a redacção proposta pelo Réu Apelante, a qual corresponde à sua versão factual, distinta da aduzida pelo Autor no seu articulado inicial.

Pelo que, na ponderação do que efectivamente, na presente fase processual, se pode considerar como resultante de acordo das partes, e da invocada prova de natureza documental, decide-se pela alteração do ponto nº. 1 da matéria de facto considerada apurada ou provada, o qual passará a ter a seguinte redacção:

“previamente á sua venda, foram realizadas obras de remodelação na casa que o Réu vendeu aos Autores em 20/06/2016, que terminaram em 31/08/2016, data em que a casa lhes foi entregue”.

=» no que concerne ao ponto 2:

No que concerne ao presente ponto factual, invoca o Apelante que o Tribunal deu como provado que a data da comunicação da existência dos defeitos, cuja reparação os Autores reclamam, ocorreu em 31/05/2017, mas que esta data foi expressamente contestada pelo Réu, no artigo 36.º da contestação.

Acrescenta resultar do documento de fls. 33, que serve de base à alegada prova de tal facto, que “entretanto têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei oralmente, e parcialmente, por escrito em 16 de novembro de 2016, mas que perante a sua inércia, o faço agora formalmente e por escrito.”.

Pelo que, considera, resulta, claramente, que a denúncia dos defeitos foi feita em 16 de Novembro de 2016 e não na data do envio da carta constante de fls. 33 (31/05/2017).

Aduzem, ainda, que a considerar-se procedente a presente posição, fácil seria afastar a caducidade como facto extintivo do direito, pois bastaria ir renovando ao longo do prazo de garantia, a denuncia dos defeito, desconhecendo-se, assim, a razão pela qual o Tribunal a quo considerou irrelevante a declaração constante na carta dos Autores, pela qual assumem que denunciaram os defeitos em 16.11.2016.

Pelo que, concluem, tal ponto 2. da matéria provada deve ser substituído por outro com a seguinte redacção: “os autores comunicaram ao réu a existência dos defeitos cuja reparação dele reclamam em 16.11.2016”.

Relativamente á fundamentação do presente ponto de facto, escreveu-se na decisão apelada ter o mesmo ficado “demonstrado por força dos documentos de fls. 33 a 36” (que ora constam de fls. 30 a 32).

Está, assim, em equação a carta enviada pelos ora Autores ao ora Réu, datada de 23/05/2017 e recepcionada em 31/05/2017, conforme assinatura aposta no aviso de recepção (cf., doc. nº. 4, junto com a petição inicial).

Consta, efectivamente, no 3º § de tal missiva o seguinte: “entretanto, têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei, oralmente e, parcialmente por escrito em 16 de Novembro de 2016, mas que perante a sua inércia o faço agora formalmente e por escrito”, seguindo-se a enumeração dos alegados defeitos ou vícios, correspondente à enunciada na petição inicial.

Ora, perante a redacção de tal missiva enviada pelos Autores ao Réu, e que foi junta aos autos por aqueles, constata-se que o facto a dever-se considerar apurado ou provado é o próprio teor de tal comunicação, e não a conclusão feita constar no facto 2., atendendo ao teor daquela, que alude a uma prévia denúncia oral e parcialmente por escrito. E isto, independentemente das considerações ou conclusões que se possam retirar daquela alegada denuncia, forma ou formas como foi concretizada e efeitos daí decorrentes.

O que não é curial ou correcto, tendo em atenção que se ia conhecer acerca da invocada excepção peremptória de caducidade, é concluir, apenas, pela comunicação dos defeitos na data de envio e recepção daquela missiva. Até porque a alegada existência de uma denúncia prévia, seja esta oral ou por escrito, ou mesmo revestindo ambas as modalidades, poderá configurar-se com relevância para o conhecimento da aludida excepção, na qual o factor tempo e o decurso de prazos assume primordial importância.

Porém, também relativamente ao presente ponto factual a redacção a conferir não deverá ser a proposta pelo Apelante, que não abrange a totalidade do facto em equação, mas antes, nos termos supra expostos, o teor de tal comunicação, daí se extraindo posteriormente os efeitos jurídicos que se tiverem por pertinentes.

Pelo exposto, decide-se, tendo em consideração o documento nº. 2 junto com a petição inicial, alterar a redacção do ponto 2. considerado apurado ou provado, nos seguintes termos:

“na carta registada, com aviso de recepção, datada de 23/05/2017 e recepcionada em 31/05/2017, tendo como assunto a «REPARAÇÃO DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO», enviada pelos Autores ao Réu, consta, no 3º §, que «entretanto, têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei, oralmente e, parcialmente por escrito em 16 de Novembro de 2016, mas que perante a sua inércia o faço agora formalmente e por escrito» (cf., doc. nº. 2 junto com a petição inicial, que integralmente se reproduz)”.

Donde, após as alterações introduzidas nos pontos 1 e 2, a matéria factual a ponderar é a seguinte:

1. Previamente á sua venda, foram realizadas obras de remodelação na casa que o Réu vendeu aos Autores em 20/06/2016, que terminaram em 31/08/2016, data em que a casa lhes foi entregue ;

2. Na carta registada, com aviso de recepção, datada de 23/05/2017 e recepcionada em 31/05/2017, tendo como assunto a «REPARAÇÃO DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO», enviada pelos Autores ao Réu, consta, no 3º §, que «entretanto, têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei, oralmente e, parcialmente por escrito em 16 de Novembro de 2016, mas que perante a sua inércia o faço agora formalmente e por escrito» (cf., doc. nº. 2 junto com a petição inicial, que integralmente se reproduz) ;

3. Os autores instauraram a presente acção no dia 16.11.2017 ;

4. O réu foi citado no dia 21.12.2017.

II) DA VERIFICAÇÃO DE ERRO DE JULGAMENTO NA SUBSUNÇÃO JURÍDICA EXPOSTA NA DECISÃO RECORRIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS

No caso sub júdice o saneador sentença Recorrido/Apelado defende, no essencial, no que ora importa, que:

§ No caso concreto estamos perante uma situação configurada pelos Autores como uma empreitada ;

§ Sendo aplicável á caducidade o disposto no nº. 4, do artº. 1225º, do Cód. Civil ;

§ Donde:

a. A denúncia dos defeitos deve ser feita no prazo de 1 ano após a sua verificação ;

b. O pedido de eliminação dos defeitos deve ser formulado no prazo de 1 ano após a denúncia ;

c. Tudo deve ser feito no prazo de 5 anos, contados desde a entrega do bem ;

§ Ora,

a. O imóvel foi entregue em 31/08/2016 ;

b. A denúncia dos defeitos data de 31/05/2017 ;

c. A acção foi instaurada em 16/11/2017 ;

§ Donde decorre que:

a. A denúncia dos defeitos foi feita dentro do prazo legal de caducidade ;

b. A acção foi proposta dentro do ano subsequente a tal denúncia ;

c. Tendo tudo ocorrido no prazo de garantia de 5 anos ;

§ Competia ao Réu alegar e demonstrar o decurso do prazo de caducidade do direito dos Autores, nos termos do nº. 2, do artº. 342º, do Cód. Civil, o que não logrou provar ;

§ Pelo que concluiu-se pela improcedência da excepção peremptória de caducidade.

Nas alegações recursórias apresentadas, em correspondência com o já invocado em sede de contestação, o Réu Recorrente enuncia, basicamente, o seguinte:

- não assumiu a execução de qualquer obra no imóvel vendido, tendo sido as obras levadas a cabo por terceiros por si contratados ;

- sendo que o nº. 4 do artº. 1225º, do Cód. Civil, não se aplica ás situações em que o vendedor promoveu a obra através da intermediação de um empreiteiro ;

- sendo antes aplicável o regime jurídico da venda de coisas defeituosas, constante dos artigos 913º e segs., e não o regime relativo à empreitada, previsto naquele artigo 1225º ;

- já decorreu o prazo de 6 meses sob a denúncia, previsto no artº. 917º, do Cód. Civil, pelo que caducou o direito de acção por parte dos Autores (cf., Ac. Unif. Jurisprudência nº. 2/97) ;

- pois a acção judicial destinada à reparação dos alegados defeitos no imóvel vendido foi apresentada após o decurso do prazo de 6 meses sobre a denúncia dos mesmos, o que implica a sua caducidade.

Por sua vez, nas contra-alegações recursórias, aduzem os Recorridos/Apelados/Autores que:

- o conhecimento da excepção de caducidade do direito de acção implica apurar se a venda do imóvel, que constitui o objecto da relação material controvertida, deve ser regulada pelas normas da compra e venda – artigos 916º e 917º, do Cód. Civil -, ou antes pelas regras da empreitada – artº. 1225º, do Cód. Civil ;

- o artº. 917º, do Cód. Civil, reconhece-se, é igualmente aplicável às acções relativas às situações de denúncia dos defeitos e sua correcção, o que efectuado analogicamente, pelo que nada impede, à luz do alargamento dos prazos previsto no nº. 3, do artº. 916º, do mesmo diploma, que o prazo de 6 meses de caducidade da acção também se tenha que considerar alargado para o prazo de 1 ano ;

- por sua vez, o citado artº. 1225º, relativo aos defeitos de construção em imóveis de longa duração, é um regime especial, de aplicação preferencial, relativamente ao regime mais geral de venda de coisa defeituosa ;

- assim, caso a venda do imóvel seja feita por proprietário que o não construiu, modificou ou reparou, o comprador tem direito à eliminação dos defeitos (ou indemnização) regulado n os artigos 916º e 917º, do Cód. Civil ;

- todavia, se o vendedor construiu, modificou ou reparou o imóvel, é aplicável o disposto no nº. 4, do artº. 1225º ;

- configurando-se como critério distintivo da aplicação de um ou outro dos regimes a qualidade em que o vendedor actua relativamente ao imóvel ;

- ora, o Réu efectuou modificações no imóvel, sendo que por vendedor/construtor deve entender-se aquele que manda construir, contratando por empreitada, as diversas especialidades da arte ;

- por aplicação do nº. 4, do artº. 1225, inexiste qualquer caducidade:

§ Entrega da casa =» 31/08/2016 ;

§ Denúncia dos defeitos =» 23/05/2017 ;

§ Acção proposta em =» 16/11/2017 ;

- mas também inexiste qualquer caducidade por aplicação do artº. 917º (mesmo a aplicar-se o prazo de 6 meses):

§ Denúncia dos defeitos =» 23/05/2017 ;

§ Acção proposta em =» 16/11/2017 ;

- sendo que o citado Ac. Unif. Jurisprudência nº. 2/97 é aplicável à acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, mas no regime anterior ao DL nº. 267/94, de 25/10, que determinou alterações nos artigos 916º e 1225º, ambos do Cód. Civil.

Analisemos o (des)acerto da decisão impugnada.

- DO INSTITUTO JURÍDICO da CADUCIDADE da ACÇÃO no ÂMBITO do CONTRATO de COMPRA e VENDA DEFEITUOSA – artigos 916º e 917º, ambos do Cód. Civil - e no ÂMBITO do CONTRATO de EMPREITADA – artº. 1225º, do Cód. Civil

- DO CONCEITO de CONSTRUTOR/VENDEDOR, ínsito ao nº. 4, do artº. 1225º, do Cód. Civil

Prescreve o nº. 2, do artº. 298º, do Cód. Civil, prevendo acerca da caducidade, que:

“quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição”.

O prazo de caducidade “não se suspende nem se interrompe, senão nos casos em que a lei o determine”, começa normalmente “a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido” e só a impede “a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo”, a não ser que se trate de “prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível”, na qual impede igualmente “a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido” – cf., artigos 298º, nº. 2, 328º, 329º e 331º, todos do Cód. Civil.

Estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes, “a caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo”, e sendo “estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes”, é-lhe aplicável as regras da prescrição, ou seja, não pode ser conhecida oficiosamente, carecendo, para que se opere a sua eficácia, “de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita” – cf., artigos 333º e 303º, ambos do Cód. Civil.

Adjectivamente, a caducidade configura-se como excepção peremptória – cf., artº. 576º, nºs. 1 e 3, do Cód. de Processo Civil – e, in casu, estabelecida em matéria na disponibilidade das partes, o seu conhecimento depende da invocação da parte a quem aproveita – cf., artº. 579º, do Cód. de Processo Civil.

A caducidade configura-se como a extinção do direito pelo seu não exercício durante certo tempo, tendo por base exigências de certeza jurídica. Nas palavras de Manuel de Andrade [3], “certos direitos devem ser exercidos durante certo prazo para que ao fim desse tempo fique inalteravelmente definida a situação jurídica das partes. É de interesse público que tais situações fiquem, assim, definidas duma vez para sempre com o transcurso do respectivo prazo”.

Na presente apelação, a questão nuclear ou fundamental a demandar concreta apreciação consiste em determinar qual o prazo de que dispõem os Autores para a propositura da presente acção, sob pena de caducidade do direito à reparação dos defeitos. A ponderação a efectuar será entre o prazo de 6 meses, previsto no artº. 917º, do Cód. Civil, ou de 1 ano, enunciado nos nºs. 2 e 3, do artº. 1225º, do mesmo diploma, em qualquer caso a contar da respectiva denúncia.

Ou seja, urge aferir e apreciar se á concreta situação são aplicáveis os prazos previstos para a compra e venda de coisas defeituosas, ou antes os prazos prescritos para o específico contrato de empreitada.

Vejamos os diferenciados regimes.

No âmbito da compra e venda de coisas defeituosas, prescreve o nº. 1, do artº. 913º, do Cód. Civil [4], que “se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”, ou seja, remete para o regime da venda de bens onerados, com excepção das modificações concretamente estipuladas nos normativos seguintes.

O artº. 914º, prevendo acerca da reparação ou substituição da coisa, enuncia que “o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela”, prevendo o artº. 916º acerca da denúncia do defeito, nos seguintes termos:

“1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo.

2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.

3- Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”, tendo este nº. 3 sido introduzido pelo DL nº. 267/94, de 25/10 (entrando em vigência no dia 01/01/1995).

Ora, a denúncia “não está sujeita a forma especial, podendo ser feita oralmente, directamente junto do vendedor”, e deve fazer “referência ao vício ou falta de qualidade alegado pelo comprador, não relevando para este efeito observações genéricas e vagas sobre o estado da coisa” [5].

O normativo imediato – 917º -, com maior acuidade no caso sub júdice, prescreve que “a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º”, sendo entendimento pacífico, quer jurisprudencial, quer doutrinário, ser este normativo aplicável, por interpretação extensiva, às acções em que se vise obter a reparação ou a substituição da coisa, ou seja, às previstas no transcrito artº. 914º.

Neste sentido, exemplificativamente na doutrina, refere Jorge Morais Carvalho [6] que “apesar da letra da lei indicar apenas a caducidade da ação de anulação por simples erro, a teleologia da norma parece abranger igualmente o exercício dos direitos de reparação, substituição ou redução do preço.

Impõe-se, assim, por via interpretativa a aplicação dos prazos de caducidade aqui previstos para o exercício desses direitos pelo comprador”.

Pelo que justifica-se tal extensão do artº. 917º “as acções dos demais direitos referidos, porque e na medida em que através delas se fazem valer pretensões no quadro da garantia e à garantia ligadas ; porque e na medida em que através delas se realize ou materialize a mesma garantia pelos vícios ; numa palavra, porque e na medida em que são recursos contratuais por vícios da coisa” [7].

Assim, e conforme sumariado em douto aresto do STJ de 13/11/2007 [8], “I - A venda de um imóvel com defeitos de construção, venda efectuada por quem não o construiu, está sujeita à regulamentação da venda de coisas defeituosas constante dos arts. 913.º e segs. do CC.

II- Quando há cumprimento defeituoso, o devedor, cuja culpa se presume, é responsável pelo prejuízo causado ao credor, nomeadamente pela eliminação dos defeitos, como resulta do disposto nos arts. 798.º, 799.º, n.º 1 e 914.º, todos do citado Código. III - O exercício do direito à reparação dos defeitos depende da observância de três prazos: de um ano para fazer a denúncia, contado a partir do conhecimento dos defeitos; de cinco anos para a denúncia poder ser feita, contado a partir da entrega da coisa imóvel; e de seis meses para propor a acção, contado a partir da denúncia” [9].

Por sua vez, no âmbito da empreitada, e reportando-se especificamente aos imóveis destinados a longa duração, prescreve o artº. 1225º que:

“1- Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

2- A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

3- Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

4- O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado” (redacção introduzida pelo DL nº. 267/94, de 25/10).

Tendo em consideração os interesses do empreiteiro “em ver definida a sua responsabilidade pelos defeitos na obra no mais curto espaço de tempo após a sua conclusão, além do prazo estabelecido para a efectivação da denúncia dos defeitos”, estabeleceu o legislador prazos de caducidade para o exercício dos direitos do dono da obra. E, “sendo a data da entrega da obra que define o início dos primeiros prazos de caducidade, estes nunca poderão começar a sua contagem enquanto a obra não estiver concluída”.

Por outro lado, “o ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra compete ao empreiteiro (artº. 343º, nº. 2, do C.C.), não sendo possível o tribunal conhecer oficiosamente dele, uma vez que nos encontramos perante direitos disponíveis (artº. 303º, aplicável ex vi do artº. 333º, nº. 2, do C.C.)” [10].

Ora, as considerações expostas partem do reconhecimento de que “a regulamentação do regime de cumprimento e incumprimento das obrigações não contempla, especificamente, a figura do cumprimento defeituoso de uma obrigação – cf. artigos 762.º a 816.º do Código Civil – sendo esta figura da violação do dever de prestar de forma pontual e em conformidade com o núcleo essencial do contratualizado, disciplinada especificamente a propósito do regime jurídico de determinados contratos, nomeadamente dos contratos típicos ou nominados de compra e venda e de empreitada – cfr. artigos 913.º e 1218.º do Código Civil - fazendo a lei derivar desta patologia de cumprimento de um contrato determinadas consequências, como sejam o direito conferido ao credor de exigir a reparação ou substituição da coisa - cf. artigos 914.º e 1221.º do Código Civil; o direito a indemnização decorrente dos prejuízos sofridos – cf. artigos 909.º e 1223.º do mesmo diploma; e o direito à redução da contraprestação ou à resolução do contrato – cfr. artigos 911.º e 1222.º igualmente do Código Civil” [11].

Todavia, existem zonas de fronteira entre o contrato de compra e venda e o contrato de empreitada, no âmbito das quais assume relevo a figura do construtor/vendedor imobiliário, o qual deve ser entendido como “aquele que constrói, por conta própria, um imóvel e promove a sua venda, antes e/ou depois da construção”.

Deste modo, nas situações em que o contrato celebrado ou outorgado é o de compra e venda, o nº. 4, do artº. 1225º, introduzido pelo DL nº. 267/94, determinou “a aplicação a estes contratos das regras da responsabilidade civil do empreiteiro por defeitos da obra em imóveis de longa duração. Simultaneamente, o referido D.L. 267/94, alterou o artº. 916º, do C.C., fazendo coincidir os prazos de denúncia dos defeitos na compra e venda de imóveis com os prazos previstos no mencionado artº. 1225º, do C.C., para o contrato de empreitada, retirando parte da relevância prática da consagrada remissão do regime da empreitada para os contratos de compra e venda de imóveis outorgados pelo construtor dos mesmos”.

Todavia, tal aplicação aos contratos de compra e venda celebrados pelo próprio construtor do imóvel alienado de algumas das regras previstas para o contrato de empreitada, “não altera a qualificação desses contratos como de compra e venda”, pelo que, “no demais, continuam a ser-lhes aplicáveis as regras específicas previstas para a compra e venda” [12].

Do exposto parece já resultar que o núcleo controvertido a dirimir traduz-se na determinação do conceito de vendedor/construtor para efeitos do nº. 4 do artº. 1225º, do Cód. Civil.

Vejamos, então, algumas abordagens jurisprudenciais capazes de o clarificar ou balizar.

Referenciou-se no douto aresto do STJ de 05/03/2013 [13], na procura do prazo aplicável à propositura da acção, que “como se viu, o acórdão recorrido, observando que o réu não podia “ser considerado vendedor/construtor”, afastou a aplicação do prazo de um ano a partir da denúncia, previsto no nº 2 do artigo 1225º do Código Civil para a propositura da acção de indemnização por defeitos, no âmbito de contratos de empreitada relativos a “imóveis destinados a longa duração”, e estendido “ao vendedor de imóvel que o tenha construído (…)” pelo nº 4; e aplicou o regime relativo à venda de coisas defeituosas, apelando ao disposto nos artigos 916º e 917º do Código Civil, concluindo no sentido da caducidade.

Como se escreveu já, no acórdão deste Supremo Tribunal de 19 de Abril de 2012 (www.dgsi.pt, proc. nº 9870/05.5TBBRG.G1.S1), esta opção “significa entender que, mesmo após a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, o prazo de seis meses, previsto na letra do artigo 917º para a propositura da acção de anulação com fundamento em erro, vale também (por interpretação extensiva) para a propositura da acção de condenação do vendedor na eliminação dos defeitos do imóvel vendido, para a qual a lei continua a não prever expressamente qualquer prazo. Recorde-se que foi nesse sentido que, para o regime anterior ao Decreto-Lei nº 267/94, se decidiu no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/97, de 4 de Dezembro de 1997, www.dgsi.pt, proc. nº 085875.

E significa igualmente aceitar que o legislador de 1994, que, com o Decreto-Lei nº 267/94, com a intenção expressa de proteger “o direito do cidadão adquirente [de um imóvel] enquanto consumidor” quanto à “qualidade do bem que compra” (preâmbulo), veio alargar os prazos de garantia e de denúncia dos defeitos na compra e venda de imóveis (nº 3 do artigo 916º), fazendo-os coincidir com os mesmos prazos na empreitada respeitante a imóveis de longa duração (cinco anos de garantia e um ano para a denúncia, em ambos os casos), quis manter prazos diferentes para a acção de condenação na eliminação dos defeitos do imóvel: seis meses na compra e venda, um ano na empreitada (nºs 3 e 4 do artigo 1225º do Código Civil).”

Aceitando esta distinção, porventura não muito justificada, cumpre averiguar se o réu pode ser considerado construtor do edifício a que respeitam os autos, para os efeitos previstos no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil.

Vem provado que o réu promoveu a venda das fracções identificadas em A) da lista de factos provados, “sendo promotor da empresa ‘PL…” (pontos H) e L)), sociedade que tem como “objecto a actividade de mediação imobiliária” e da qual o réu é sócio e gerente (ponto I)); nessa promoção, aliás, o réu “salientava o facto de o edifício dispor de estacionamento” DD); que o réu “planeou o investimento, encomendou o projecto” e celebrou com a sociedade FF, Lda. os contratos de empreitada relativos ao edifício dos autos, acompanhando a obra (ponto J)); que “teve em vista a comercialização das fracções a constituir” (L)); que “também exerce individualmente a actividade de compra e de venda de imóveis” (Ponto M)); que apresentou à Câmara Municipal de Lisboa “um pedido de alteração ao projecto de arquitectura aprovado” (Ponto P)), requerendo o aumento do número de lugares de estacionamento, que foi aprovado (Pontos Q)) e R); que o alvará de utilização do edifício foi emitido em nome do Réu (PontoT))

Tal como no caso a que se refere o citado acórdão de 19 de Abril de 2011, os factos assim provados demonstram uma relação profissional do réu com o prédio dos autos “que não pode ser reduzida à de vendedor do mesmo, estranho à construção do edifício” – e, consequentemente, das fracções adquiridas pelos autores – “e, portanto, subtraído à extensão de responsabilidade ditada pelo nº 4 do artigo 1225º do Código Civil”.

Diferentemente do que se entendeu no acórdão recorrido, o que releva não é ter materialmente desenvolvido a actividade de construção – “o réu (…) não é definitivamente um construtor. Para tal serve-se de empresas de construção a quem adjudica os trabalhos, como foi o caso nos autos com a empresa FF, essa sim construtora” (pág. 71 do acórdão recorrido) –, mas sim saber se o réu “teve o domínio da construção, se desenvolveu no âmbito profissional.” E a resposta, no caso, é afirmativa.

Responde, portanto, como construtor. Reitera-se, assim, que “só um conceito amplo de construtor respeita a intenção de protecção do consumidor/adquirente do imóvel, reconhecendo-lhe o direito de responsabilizar os “vários agentes intervenientes” no sector imobiliário, onde manifestamente “assume, economicamente, uma posição mais desfavorecida” (preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94) – razão que consabidamente levou também à alteração introduzida no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil, responsabilizando o empreiteiro directamente perante o terceiro adquirente.

O recorrido invoca em abono da interpretação que sustenta o acórdão deste Supremo Tribunal de 22 de Junho de 2005 (www.dgsi.pt, proc. nº 05A1735); mas a solução aqui preconizada, como também se observou no acórdão de 19 de Abril de 2012, não o contraria, porque “o domínio da construção”, por parte do vendedor, “se desenvolveu no âmbito profissional” do sector imobiliário.

Conclui-se, assim, que o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidos no sentido do nº 1 do artigo 2º da lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei de defesa dos consumidores)” (sublinhado nosso).

Em idêntico sentido, e procedendo inclusive à sua citação, pronunciou-se o aresto do mesmo Supremo Tribunal de 14/01/2014 [14], realçando que o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a actividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional, pois, só “com a referida amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a protecção do consumidor/adquirente do imóvel que o D.L.267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no Artº 1225º do C.C.”.

Referencie-se, por fim, o douto Acórdão do mesmo Supremo Tribunal de 13/05/2014 [15] que, após citar o já mencionado douto aresto de 05/03/2013, defende que para efeitos do nº. 4 do artº. 1225º do Cód. Civil, deve considerar-se construtor o vendedor que teve o domínio da construção, enquanto interveniente não estranho à respectiva actividade, designadamente contratando terceiros para a execução das várias fases da obra, em termos de não dever ser reduzido à condição de mero vendedor. Decorre do entendimento sufragado por este aresto parecer, inclusive, prescindir o mesmo do requisito do construtor/vendedor desenvolver tal actividade no âmbito profissional.

Doutrinariamente, e de forma breve, para além do supra consignado, referencie-se o defendido por:

- Calvão da Silva [16], ao referenciar que o artº. 1225º, do Cód. Civil, na nova redacção introduzida pelo DL nº. 267/94, de 25/10, veio “aplicar o regime estatuído pelo art. 1225º ao «vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado», aditando-lhe o novo nº. 4. Desta sorte, quando, na compra e venda, o alienante tenha sido o construtor do imóvel, mas inexista e apesar de inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida deve aplicar-se o regime do art. 1225º e não o do art. 916º” ;

- João Cura Mariano [17], ao mencionar que “o dono da obra que contrata a construção de um imóvel com um empreiteiro para o comercializar, responde nos termos previstos para a venda de coisa defeituosa (art.º 913º e seg., do C.C.), pelos defeitos existentes no imóvel vendido a terceiro”, ainda que fazendo referência, em nota de rodapé, a “diversas decisões dos tribunais italianos que nestas situações também aplicaram o regime da responsabilidade do empreiteiro por defeitos nas obras nas relações comprador-vendedor” ;

- João Serras de Sousa [18], o qual defende que o nº. 4 do artº. 1225º reporta-se a “situações de administração directa do vendedor: será somente aquele que o tenha construído, reparado ou modificado com intervenção direta (…). Isto significa, portanto, não se aplicar este regime ao vendedor profissional que tenha contratado um terceiro para a realização da obra e posterior venda”.

O presente entendimento parece, assim, não ter plena correspondência ao conceito de vendedor/construtor que adoptamos, e já supra exposto, no âmbito do qual não se configura como relevante ter materialmente desenvolvido a actividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional.

- DA APLICABILIDADE ao CASO SUB JUDICE

Conforme supra enunciámos, para a apreciação do objecto recursório em equação está em causa apurar ou aferir qual o prazo de que dispunham os Autores, ora Apelados, para a propositura da presente acção, sob pena de caducidade do direito à reparação dos defeitos: de 6 meses ou de 1 ano, em qualquer caso a contar da respectiva denúncia.

Assim, e num primeiro momento, urge apreciar qual a data relevante para se considerar efectuada a denúncia. Será o dia 31/05/2017, tal como defendido na decisão apelada, ou antes o dia 16/11/2016, tal como pretende o Apelante Réu ?

Conforme facto 2., provou-se que na carta registada, com aviso de recepção, datada de 23/05/2017 e recepcionada em 31/05/2017, tendo como assunto a «REPARAÇÃO DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO», enviada pelos Autores ao Réu, consta, no 3º §, que «entretanto, têm vindo a verificar-se gravíssimos defeitos de construção, defeitos esses que já denunciei, oralmente e, parcialmente por escrito em 16 de Novembro de 2016, mas que perante a sua inércia o faço agora formalmente e por escrito» (cf., doc. nº. 2 junto com a petição inicial, que integralmente se reproduz), sendo com base nesta comunicação, e do conteúdo da mesma, que o Apelante Réu entende que a denúncia dos defeitos deve ser fixada no dia 16/11/2016.

Todavia, conforme resulta claramente do teor da comunicação enviada, a data de 16/11/2016 refere-se, apenas, à denúncia parcial por escrito, ou seja, a denúncia terá sido efectuada por escrito naquela data, como os Autores, ora Apelados, confessam (e foram os mesmos s juntar tal documento), mas apenas relativamente a parte dos defeitos.

Refere-se, também, em tal comunicação escrita a denúncia oral dos defeitos e, aparentemente, na sua totalidade, mas sem mencionar a data em que foi feita, apenas se sabendo que terá sido efectuada em data anterior a 23/05/2017.

Deste modo, desconhecendo-se quais os defeitos parcialmente denunciados, por escrito, em 16/11/2016, que o Réu não indica nem esclarece no seu articulado, e não resultando do mesmo facto, sustentado no referenciado documento, qual a data em que os defeitos foram oralmente denunciados, o que o Réu, ora Apelante, igualmente não indica, apenas se pode, e deve, concluir ser o dia 31/05/2017 a data relevante para se considerar efectuada a denúncia.

De retorno à questão nuclear enunciada – qual o prazo aplicável à propositura da acção -, já verificámos existirem prazos diferenciados para a instauração da acção de condenação na eliminação dos defeitos do imóvel, nomeadamente o prazo de 6 meses, aplicável ao contrato de compra e venda, por força do prescrito no artº. 917º, e o prazo de 1 ano, aplicável ao contrato de empreitada, nos termos dos nºs. 2 a 4, do artº. 1225º (distinção sem grande justificação, conforme referenciado no douto aresto do STJ de 05/03/2013).

A determinação do prazo aplicável passa igualmente por aferir se o Réu pode ser considerado construtor do edifício para os efeitos previstos no nº. 4, do artº. 1225, tendo em atenção a factualidade dada como assente na fase processual em que foi proferida a decisão apelada.

Assim, questiona-se: os factos que podem considerar-se assentes ou provados demonstram uma relação profissional do Réu com o prédio dos autos, alienado aos Autores ? Ou o Réu foi apenas vendedor do mesmo, estranho à sua construção (in casu, reparação/modificação), de forma a considerar-se subtraído à extensão de responsabilidade ditada pelo nº. 4, do artº. 1225º, do Cód. Civil ?

Não se olvide que o que releva não é saber se o Réu desenvolveu materialmente a actividade de construção, mas antes se teve o domínio da construção, se a desenvolveu no âmbito profissional, caso em que responde como construtor, pois adopta-se, nos termos supra sufragados, um conceito amplo de construtor na previsão do nº. 4, do artº. 1225º. A qual tanto abrange o construtor directo, como o que profissionalmente constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores.

Ora, no caso concreto, incontrovertido apenas resultou que previamente á sua venda foram realizadas obras de remodelação na casa que o Réu vendeu aos Autores em 20/06/2016, que terminaram em 31/08/2016, data em que a casa lhes foi entregue – facto 1

Assim, caso se viesse a concluir, conforme alegação dos Autores, que o Réu reparou mal o edifício objecto de compra e venda, fazendo-o directamente ou por interpostos terceiros (mas mantendo o domínio da construção do imóvel), de forma a enquadrá-lo no conceito de vendedor/construtor, o prazo aplicável para a propositura da acção de eliminação dos defeitos seria de 1 ano após a denúncia.

Ora, apenas se podendo considerar operada tal denúncia, nos termos supra expostos, em 31/05/2017, e tendo a presente acção sido instaurada em 16/11/2017 – facto 3. -, constata-se, facilmente, não ter decorrido o prazo de 1 ano previsto no nº. 2, do artº. 1225º, aplicável por força dos nºs. 3 e 4 do mesmo normativo.

Todavia, chegar-se-á a idêntica conclusão, caso vingue a versão factual do Réu ?

Ou seja, que este apenas assumiu a qualidade de vendedor do imóvel a título particular, não tendo qualquer actividade ou negócio no âmbito da compra e venda de imóveis, e muito menos no âmbito da construção civil. E que não assumiu nestas obras a qualidade de empreiteiro ou executante, mas quanto muito a qualidade de dono da obra, fazendo-o fora de qualquer âmbito profissional.

Neste quadro factual, por ora apenas controvertido, não seria aplicável o conceito de vendedor/construtor, pelo que seriam apenas aplicáveis as regras do contrato de compra e venda, nomeadamente, e in casu, o prazo de caducidade de 6 meses para a propositura da acção de eliminação dos defeitos, por força da aplicação, por interpretação extensiva, do disposto no artº. 917º.

Ora, fixando-se a denúncia dos defeitos, nos termos supra expostos, no dia 31/05/2017 e tendo sido a acção instaurada em 16/11/2017, constata-se igualmente que, nesta data, ainda não tinha decorrido o prazo de caducidade de 6 meses, equacionado no citado artº. 907º. Determinando, igualmente, improcedência da excepção peremptória de caducidade da acção, invocada pelo Apelante Réu.

Pelo que, sem ulteriores delongas, julga-se improcedente a apelação interposta, confirmando-se (ainda que com diferenciada fundamentação) a decisão apelada (saneador sentença), que julgou improcedente a invocada excepção de caducidade do direito dos Autores em interporem a presente acção, na qual peticionam a condenação do Réu na eliminação dos denunciados defeitos.

Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, tendo em consideração o decaimento observado, as custas devidas serão suportadas pelo Apelante/Recorrente/Réu.

IV. DECISÃO

Destarte e por todo o exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:

a) Julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo Réu/Recorrente/Apelante NC…, em que figuram como Autores/Recorridos/Apelados AS… e MS… ;

b) Em consequência, confirma-se (ainda que com diferenciada fundamentação) a decisão apelada (saneador sentença), que julgou improcedente a invocada excepção de caducidade do direito dos Autores em interporem a presente acção, na qual peticionam a condenação do Réu na eliminação dos denunciados defeitos ;

c) Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, tendo em consideração o decaimento observado, as custas devidas serão suportadas pelo Apelante/Recorrente/Réu.

Lisboa, 10 de Janeiro de 2019

Arlindo Crua - Relator

António Moreira – 1º Adjunto

Magda Geraldes – 2ª Adjunta

(em substituição)

[1] A presente decisão é elaborada conforme a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, salvaguardando-se, nas transcrições efectuadas, a grafia do texto original.

[2] Todas as referências legais infra, salvo expressa menção em contrário, reportam-se ao presente diploma.

[3] Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, p. 464.

[4] Todas as referências legais infra, salvo expressa menção em contrário, reportam-se ao presente diploma.

[5] Jorge Morais Carvalho, Código Civil Anotado, Coordenação de Ana Prata, Vol. I, 2017, Almedina, pág. 1133.

[6] Idem, pág. 1134.

[7] Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Almedina, 2001, pág. 74, onde se enuncia ainda jurisprudência.

[8] Relator: Rui Maurício, Revista nº. 2987/07.

[9] Conforme douto aresto do STJ de 29/01/2008 – Relator: Silva Salazar, Revista nº. 4592/07 -, “embora o art. 917.º do CC se refira apenas à acção de anulação, justifica-se a sua aplicação extensiva às acções em que, baseadas em defeitos da coisa, se façam valer outras pretensões, designadamente de redução do preço, de reparação ou substituição da coisa, de resolução do contrato e de indemnização. Na hipótese de o vendedor não ser construtor do prédio, a acção em que se pretende a condenação do vendedor de imóvel destinado a longa duração por defeitos de construção que esta se recusa a reparar - deve ser intentada no prazo de 6 meses a contar da data da denúncia, sob pena de caducidade”.

[10] João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 3ª Edição, Almedina, 2008, pág. 165, 167 e 169.

[11] Assim, o douto Acórdão do STJ de 13/05/2014, Relatora: Maria Clara Sottomayor, Processo nº. 16842/04.5TJPRT.P1.S1, in www.dgsi.pt .

[12] João Cura Mariano ob. cit., pág. 52, 53 e 197.

[13] Relatora: Maria dos Prazeres Pizarro Beleza, Processo nº. 3298/05.4TVLSB.L1.S1, in www.dgsi.pt .

[14] Relator: Moreira Alves, Processo nº. 378/07.5TBLNH.L1.S1, in www.dgsi.pt .

[15] Relator: Alves Velho, Processo nº. 2576/10.5TBTVD.S1, in www.dgsi.pt .

[16] Ob. cit., pág. 98.

[17] Ob. cit., pág. 54.

[18] Código Civil Anotado, Coordenação de Ana Prata, ob. cit., pág. 1524.