235/22.5T8TND.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- Na acção interposta com fundamento na venda de imóvel defeituoso, entre dois particulares e destinando-se o imóvel a fins habitacionais, é aplicável o regime previsto nos artºs 913 e segs do C.C.

II- O ónus de prova de que existe um defeito da coisa vendida cabe ao comprador, conforme dispõe o artº 342, nº1, do C.C.; só então, provado o defeito da coisa, estabelece o artº 799 do C.C., a presunção de culpa do vendedor, cabendo a este ilidir essa presunção, provando a ausência de culpa.

II- A coisa vendida é defeituosa quando estiver afectada por vícios materiais, ou seja, por defeitos intrínsecos da coisa que desvalorizem ou impeçam a realização do fim para o qual foi adquirida, ou em desconformidade com o contratado, uma vez que não corresponde às características acordadas, ou legitimamente esperadas pelo comprador.

III- No entanto, o defeito a coberto das disposições contidas nos artsº 913 e 914 do C.C., é o defeito oculto, não visível, sendo desconhecida a sua existência, sem culpa, por parte do comprador, a quem incumbe o dever de examinar a coisa.

IV- A existência de humidades, bolores, pavimento em falta e riscado e falhas no pladur, constituem defeitos ocultos, quando o vendedor, assegurando a qualidade da coisa, ocultou com móveis, tapetes, plantas e outros objectos, estes defeitos, impedindo que fossem visionados pelo comprador, antes da aquisição do imóvel.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Recorrente: AA

Recorridos: BB

CC

Juiz Desembargador Relator: Cristina Neves

Juízes Desembargadores Adjuntos: Luís Miguel Caldas

Francisco Costeira da Rocha

Acordam os Juízes na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra

RELATÓRIO

BB e marido CC, intentaram a presente ação declarativa de condenação contra AA, peticionando que na procedência da ação:

 Seja o Réu condenado a suportar os custos inerentes à reparação dos danos existentes no imóvel, atenta a já manifestada recusa de proceder à sua reparação, não obstante tal ter sido solicitado – a quantia de €47.393,72;

 Seja o Réu condenado a pagar, aos Autores, a compensação de €2.000,00, por conta dos danos morais sofridos pelos Autores, por culpa do Réu.

Para o efeito alegam que adquiriram ao R., pelo preço de €240.000,00, o prédio urbano, destinado a habitação, sito na Avenida ..., Lote n.º ..., .../..., ..., ... e que, aquando das visitas ao prédio, foram informados pelo R. de que o mesmo apenas necessitava de limpeza, pintura de muros e jardinagem, estando pronta a habitar, negando a existência de humidades ou infiltrações na casa.

Mais alegam que após a escritura verificaram que a casa apresenta humidades, tem partes do chão danificados, tendo partes em que não está terminado, tem paredes e tetos danificados, tem janelas e portas danificadas e vigas do exterior inutilizáveis; os roupeiros estão inacabados, com presença de humidades/infiltrações, tudo ocultado com móveis e tapetes, e que se revelaram após a retirada do papel de parede, entre outros, defeitos cuja reparação ascende a cerca de €50.000,00, reparação que o Réu não realizou apesar de instado para tal.

Por último alegam esta situação lhes causou desgosto, mal-estar, incómodo, agonia e aflição, tendo a Autora necessidade de recorrer a ajuda médica.

O R contestou negando a existência dos defeitos e mais alegando que, em qualquer caso, eram visíveis tendo alertado os AA. para a existência de deteriorações decorrentes do uso, sugerindo o arejamento dos espaços e utilização de desumidificadores no inverno, tendo exibido todos os compartimentos para permitir uma avaliação responsável por parte dos AA.

Mais alegou que o preço final convencionado entre as partes foi de €270,000.00 o que foi reduzido para €240,000.00 tendo em consideração as alegadas deteriorações normais do uso e pela necessidade de as eliminar.

Alega ainda que os AA. actuam em clamoroso abuso de direito e litigam de má fé, pelo que pugnou pela sua condenação numa multa e indemnização a favor do R., esta traduzida no reembolso de todas as despesas que o mesmo venha a suportar com a presente ação, incluindo taxa de justiça e honorários de mandatário.

Deduziu ainda reconvenção a considerar apenas na condição de a ação vir a ser julgada total ou parcialmente procedente e sempre independentemente da natureza, grandeza e valor dos pretensos “defeitos” apurados da responsabilidade do Réu, peticionando:

 Serem os Autores/Reconvindos condenados a entregar ao Réu/Reconvinte o valor de € 30.000,00, correspondente ao valor da redução de que beneficiaram os Autores, pela aceitação do imóvel no estado no estado de utilização diária e prolongada que ostentava e poderem fazer as obras que julguem necessárias, por sua iniciativa;

 Serem os Autores/Reconvindos condenados a pagarem ao Réu/reconvinte valor nunca inferior a € 5.000,00 a título de danos morais sofridos, acrescidos de juros à taxa legal, desde a citação.

Os AA. vieram apresentar Réplica na qual alegaram que a reconvenção padece do vicio de ineptidão, impugnando que tenha sido realizada qualquer redução do preço, e concluíram pela litigância de má fé do R. por ser falso tudo quanto vertido em sede de contestação/reconvenção, devendo ser condenado em multa e indemnização a favor dos AA.

Realizada audiência prévia foi proferida decisão que admitiu a reconvenção, tendo sido elaborado despacho saneador com fixação do objecto do litígio e elaboração dos temas da prova.

Procedeu-se à realização de audiência de julgamento, finda a qual, se proferiu sentença que decidiu:

“A. Julga-se a Ação parcialmente procedente, e, em consequência:

1. Condena-se o Réu a pagar as reparações que é necessário efetuar com referência aos danos verificados no imóvel por conta das humidades/infiltrações, danos no chão e pladur (vide ponto 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 24 e 31 dos factos provados), no montante de €24.350,00, (vinte e quatro mil, trezentos e cinquenta euros) ao que acresce IVA.

2. Condena-se o Réu no pagamento à Autora do montante de €1.000,00 (mil euros) a título de compensação por danos morais.

3. No mais peticionado pelos Autores, vai o Réu absolvido.

4. Custas da ação, a cargo dos Autores e do Réu, de acordo com o decaimento, sendo fixado para os Autores em 49% e para o Réu 51%.

B. Julga-se totalmente improcedente a reconvenção e, em consequência:

1. Absolvem-se os Autores/reconvindos dos pedidos reconvencionais.

2. Custas da instância reconvencional a cargo do Réu/Reconvinte.

C. Não se profere condenação das partes como litigantes de má fé.”

Não conformado com esta decisão, impetrou o R. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

“1.ª A douta decisão recorrida pronunciou-se pela procedência parcial da acção na medida em que condenou o Réu, aqui apelante, a pagar aos Autores, o valor € 24.350,00 (vinte e quatro mil trezentos e cinquenta euros) acrescido de IVA.

2ª Para fundamentar a sentença proferida o Tribunal ad quo considerou que “Os Autores lograram provar a existência destes defeitos ocultos, os quais impedem a sua normal utilização pois que uma casa com humidades não se mostra apta a garantir o fim de ter uma habitação boa para a saúde, e desvaloriza a coisa, traduzido no montante que os Autores terão que despender para conseguir eliminar as humidades e repor o pavimento flutuante.”

3ª Ademais, considerou o orçamento junto como doc.3 pelos Autores, para condenar o Réu ao pagamento do montante €24.350,00 (vinte e quatro mil trezentos e cinquenta euros) acrescido do valor do IVA.

4ª Salvo o devido respeito, os argumentos probatórios dos autos e a interpretação que deles opera são os suficientes para «impor», como exige a lei - artº 640º do CPC – a censura da convicção da meritíssima juiz ad quo.

5ª No que concerne à modificação da matéria de facto considerada provada, os factos provados sob os pontos 10, 11, 13, 18, 19 e 31, deverão passar a integrar os factos “NÃO PROVADOS”, pelas razões melhor desenvolvidas na motivação de recurso;

6ª O facto provado em 28 da douta sentença julgado como provado, foi, salvo o devido respeito, incorretamente formulado, pois a prova produzida impunha formulação diversa, designadamente que “Os Autores apuraram a existência de humidades/infiltrações e viram o interior dos roupeiros, quando das visitas ao imóvel e antes da conclusão da escritura pública de compra e venda celebrada em 19-04-2022.”

7ª A pretendida modificação impõe-se por os factos 10, 11, 13, 18, 19 e 31 terem sido considerados provados, e o facto 28 incorrectamente formulado, quando existe prova documental e testemunhal que contradita e impõe ao tribunal decisão diversa daquela que foi proferida.

8º A decisão do Tribunal sustenta-se, fundamentalmente, no depoimento das testemunhas DD, EE FF e dos próprios depoimentos dos Autores em sede de declarações de parte e depoimento de parte, quando referem não se terem apercebido das patologias do imóvel no momento das visitas, por as ditas patologias não estarem à vista, e por o Réu não os ter informado da sua existência.

9º O depoimento das identificadas testemunhas é contraditório com a prova documental carreada para os autos pelos próprios Autores e pelas conclusões do relatório pericial junto aos autos.

10º O carácter aparente das patologias patenteadas pelo imóvel é evidenciado pelas respostas dadas a essa matéria pelos senhores Peritos, designadamente pelo senhor perito nomeado pelo tribunal secundado pelos restantes.

11º Questionados sobre se os aspetos identificados pelos Autores na alínea d) da prova pericial, pontos i. a xix. da mesma já existiam e eram visíveis à data da alienação do imóvel, os senhores peritos responderam “Desconhece-se a data do aparecimento dos danos / anomalias que o imóvel apresenta atualmente, embora possa-se afirmar com alguma segurança de índole e experiência técnica, que já existiam e eram possíveis de serem observados aquando da alienação,”.

12º Questionados se os defeitos só poderiam ser constatados após a retirada do papel de parede, os senhores peritos responderam “Não. Os fenómenos de condensações, humidades e infiltrações denunciam-se, mesmo com as paredes decoradas com papel de parede.”

13º As testemunhas EE (Dia 28-01-2025 Das 10:55’:20” às 11:26’:58” (31’:38”) – 10:03 a ….) e FF (Dia 28-01-2025 das 10:27’:28” às 10:54’:22” (26’:54”) – 05:10 a 10:10), depuseram no sentido de que o conhecimento dos defeitos do imóvel pelos Autores, ocorreu após a retirada dos móveis do Réu.

14º A Testemunha EE definiu o conhecimento dos defeitos pelos Autores, uma semana a uma semana e meia após a celebração da escritura de compra e venda que ocorreu em 19-04-2022 (Dia 28-01-2025 Das 10:55’:20” às 11:26’:58” (31’:38”) – 10:03 a ….)

15º A análise da prova documental junta aos autos demonstra que os depoimentos das testemunhas EE e FF não podem ser verdadeiros.

16º No documento 7, junto com a P.I. pelos Autores, datado de 18-05-2022, lê-se o seguinte:

“(…)

17. Importando, ainda, acrescentar, quanto ao demais vertido na carta a que se responde que:

i. a verdade é que no dia da escritura (19-04-2022 3ª feira), foi entregue todo o valor da habitação para a conta do Sr. AA e foi apenas entregue a chave da sua esposa.

j. O senhor AA referiu que não teve tempo de fazer todas as mudanças e disse que até ao fim de semana retirava os seus pertences e fazia a respectiva limpeza (o que não se verificou).

k. A verdade é que até à data, o Sr. AA ainda não entregou a sua chave.

l. Após isso, o Sr. AA começou a retirar os móveis e outros adornos.

m. Só então, foi possível, aos meus constituintes constatarem que, realmente, atrás desses objetos, havia grandes problemas de humidades/infiltrações.

n. Na 5ª feira (21-04-2022) foi agendada reunião na habitação de modo a conversar com o Sr. AA para se perceber o que poderia ser feito, uma vez, que a casa tinha sido vendida “sem

problemas” e após a retirada de móveis foram visíveis problemas graves que necessitavam e necessitam de obras.

(…)

q. Na 6ª feira (22-04-2022), iniciadas que foram algumas limpezas, os meus Constituintes depararam-se com mais problemas estruturais, até à data tapados por móveis (humidades/infiltrações em pilares, parede de WC, roupeiros inacabados e com humidades, chão e portas danificadas por um animal doméstico, pladur de calor danificado, etc.)

17º Os Autores, na missiva endereçada ao Réu em 18 de Maio de 2022, junta com a P.I. como doc.7, referem terem constatado problemas de humidades – vide alíneas n) e q) no dia 21-04 e 22-04 de 2022.

18º A testemunha EE, mãe da mulher Autora, refere que os Autores se aperceberam dos defeitos uma semana a uma semana e meia após a escritura.

19º No referido documento 7, na sua alínea t) lê-se o seguinte “Nesse mesmo dia, deslocaram-se a ... para falar directamente com o Sr. AA para tentar resolver o problema da melhor maneira, estando, também, presente a Mãe da minha constituinte.”

20º A questão que se coloca, com especial relevância é a seguinte: porque razão sentiu necessidade a mãe da Autora, de definir temporalmente, perante o Tribunal e sob juramento, o conhecimento dos defeitos, uma semana a uma semana e meia após a escritura, sabendo que tal não correspondia à realidade?

21º O orçamento junto aos autos como doc.3, datado de 21-04-2022, contraria o referido pelos Autores no documento por si junto como doc.7. com a P.I

22º Surgem com especial acuidade as seguintes questões: Porque razão pediram os Autores um orçamento para reparação dos defeitos do imóvel, o qual lhes foi entregue em 21-04-2022, quando – vide doc. 7 com a P.I. – só após 22 de Abril de 2022 decidiram “contactar um carpinteiro e um empreiteiro para darem um orçamento dos problemas visíveis.”

23º Porque razão pediram os Autores um orçamento para reparação dos defeitos do imóvel, o qual foi elaborado em 21-04-2022 – vide doc. 7 com a P.I. –quando só em 22 de Abril se depararam com problemas estruturais até à data tapados por móveis.

24º Porque razão pediram os Autores um orçamento para reparação dos defeitos do imóvel, o qual foi elaborado em 21-04-2022, quando nas palavras da testemunha EE, mãe da Autora, só tiveram conhecimento dos mesmos cerca de uma semana, uma semana e meia depois da escritura.

25º Lê-se na fundamentação da matéria de facto da douta sentença proferida que “ (…) pelo que a visita para apresentar o orçamento ocorreu após a celebração da escritura e após o Réu ter retirado os seus móveis, pois que esta testemunha declarou que viu, no interior e exterior do imóvel, bolor, tinta descascada, fissuras e humidades.” Pág. 32 da douta sentença.

26º Tal declaração contraria em absoluto a versão dos Autores que referem expressamente que apenas em 22-04-2022 se depararam com mais problemas estruturais, até à data tapados por móveis (humidades/infiltrações em pilares, parede de WC, roupeiros inacabados e com humidades, chão e portas danificadas por um animal doméstico, pladur de calor danificado, etc.) e só então decidiram contactar um carpinteiro e um empreiteiro para darem um orçamento dos problemas visíveis – Vide doc. 7 junto com a P.I

27º É referido na douta sentença proferida – pág. 30 – o seguinte: “ Porém, considerando a disposição do interior o imóvel, com colocação de móveis junto das paredes, nos cantos dos quartos (onde se encontrava um vaso com uma planta ocultando a humidade que já percetível não obstante a colocação do papel de parede) encostados a paredes, com inúmeras plantas e demais objectos, o certo é que os Autores e demais pessoas que visitaram o imóvel não se aperceberam da existência de humidades, as quais se revelaram, obviamente, quando o Réu procedeu à retirada dos móveis, e já após a celebração da escritura pública.”

28º Se assim foi, e os móveis foram retirados apenas parcialmente em 21-04-2022 e em 22-04-2022 – vide alínea q) do doc. 7 junto com a P.I., como é possível que o orçamento tenha sido realizado em 21-04-2022 após a retirada dos móveis?

29º Salvo o devido respeito, a meritíssima juiz ad quo, ignorou, fez tábua rasa, das inúmeras contradições quanto ao momento em que os Autores tiveram conhecimento dos defeitos do imóvel, contradições essas com respaldo no depoimento de testemunhas com conhecimento directo dos factos, designadamente a mãe da mulher Autora, e a prova documental junta aos autos pelos próprios Autores, designadamente os doc. 3 e 7 juntos com a Petição Inicial.

30º Do mesmo modo, a meritíssima juiz ad quo, incompreensivelmente, fez tábua rasa do depoimento da testemunha GG que acompanhou a 1ª visita dos Autores ao imóvel, e que, como consignado na sentença recorrida – vide pág. 20 – depôs que referiu que a casa tinha humidades e que explicou que na parede do exterior a mesma havia sofrido obras e tiveram de colocar azulejos por causa da existência de humidades e faltavam azulejos.

31º Da prova produzida, conjugando a prova testemunhal produzida com a prova documental produzida pelos próprios Autores nos autos, designadamente o doc. 7 junto com a P.I., resulta indubitavelmente que aqueles tiveram conhecimento dos defeitos que agora alegam quando das visitas ao imóvel e antes da celebração da escritura de compra e venda.

32º Todo o circunstancialismo probatório envolvente e, acima de tudo, tal argumento lógico, bem como as regras da experiência comum e a normalidade das coisas, conferem lastro alicerçante do contrário àquela que foi a convicção da julgadora.

33º Sendo os defeitos do imóvel aparentes, não podendo ser legitimamente ignorados pois eram detectáveis através de um exame diligente, ou tendo sido conhecidos pelos compradores antes da conclusão do negócio, fica excluída a responsabilidade do vendedor de os reparar.

34º Como se refere no Ac. do TRC de 20/06/12, (Proc. 2384/07.0TBCBR.C1) “No contexto da compra e venda, defeito oculto é aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente, i.e. não era reconhecível pelo Bonus pater familias; defeito aparente é aquele que é detectável mediante um exame diligente, de que o comprador se poderia ter apercebido usando de normal diligência.”

35º Sendo que tal facto não é invalidado pelo facto de o imóvel se encontrar mobilado, o que aliás configura a regra na venda de imóveis usados, pois os compradores tiveram a possibilidade de examinar todos os compartimentos do imóvel pelo tempo que quiseram, sem que lhe tivesse sido colocado qualquer obstáculo no seu exame. Neste sentido o depoimento de DD Dia 19-12-2024 Das 15:25’:48” às 11:26’:58” (42’:51”) - 25.33 a 30:12. Sem conceder;

36º Da douta sentença de que se recorre, o valor da condenação do Réu, segue quantificado tendo por base o orçamento junto como doc. 3 com a P.I

37º O dito orçamento, impugnado nos termos legais, indica um valor global para a reparação das patologias identificadas, sem concretizar o montante individual das reparações, porque, embora surjam elencados os diferentes trabalhos a executar, todavia, não seguem discriminados os valores correspondentes a cada um dos procedimentos/trabalhos;

38º No que respeita aos danos no chão e pladur, não é indicado o número de metros de chão e rodapé a substituir, o valor do metro quadrado ou do metro linear, e/ou custo da sua substituição/aplicação nem sobre essa matéria se fez qualquer prova em julgamento.

39º Quanto às humidades/infiltrações, do orçamento não se extrai quais os metros quadrados de paredes cuja reparação é necessária, nem a discriminação do custo dos materiais a utilizar e a aplicar nas reparações objeto de condenação.

40º Não se encontrando, salvo o devido respeito, o tribunal em condições de saber qual o valor dos prejuízos efectivamente reclamados nesta ação, e objecto de condenação do Réu, pelo que face ao teor do artigo 609º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil, a quantificação do custo de reparação dos defeitos do imóvel deve ser relegada para incidente de liquidação de sentença não obstante tenha sido efetuado um pedido líquido.

41º Ademais o referido orçamento comtempla trabalhos relativos à cerâmica existente nas fachadas exteriores, que salvo o devido respeito é um defeito aparente e foi conhecido dos Autores antes da conclusão do negócio e como está excluído da obrigação de reparar o que resulta à saciedade do depoimento da testemunha DD prestado no dia 19-12-2024 das 15:25’:48” às 11:26’:58” (42’:51”) – 05:06 a 10:00.

42º Sobre esta matéria depôs ainda a testemunha GG, ex mulher do Réu, e que acompanhou a 1ª visita ao imóvel por parte dos Autores, que conforme consignado na douta sentença – pág. 20 – explicou que na parede do exterior a mesma havia sofrido obras e tiveram de colocar azulejos por causa da existência de humidades e faltavam azulejos.

43º Sendo visível a olho nu o defeito apresentado pela cerâmica exterior, conjugado com a informação prestada pela testemunha GG resulta à saciedade a demonstração do conhecimento dos compradores do defeito da fachada em cerâmica antes da conclusão do negócio, pelo que conhecendo-o e tendo-o aceite é excluída a responsabilidade do vendedor de proceder à sua reparação. Por último,

44º O orçamento (junto como doc. 3) com a P.I., considerado pelo Tribunal ad quo, considera reparações que não foram alegadas nem peticionadas na Petição Inicial e como tal não podem ser atendidas, designadamente reparações no exterior do imóvel em apreço nos autos.

45º Na P.I, os danos alegados e peticionados no exterior da moradia cingem-se à pérgula, cuja reparação não foi objecto de condenação e revestimento exterior em cerâmica, sendo que quanto a este último, reproduz-se tudo quanto já se alegou quando ao seu carácter de defeito aparente.

46º Neste conspecto, ainda que fosse de aquilatar pela condenação do Réu, não poderia a meritíssima Juiz ad quo, sem mais, condenar o Réu, nos termos em que o faz no ponto I do dipositivo, já que o valor global do orçamento, 24.350,00€ acrescido de IVA, contempla trabalhos no exterior da moradia que não podem ser considerados, por não terem sido peticionados, nem ser possível por mero cálculo aritmético proceder ao desconto daqueles trabalhos no valor global.

47º Destarte, porque nos termos do artigo 609º do C.P.C. a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir, a douta sentença proferida, ao condenar o Réu/recorrente em montante superior ao peticionado, ofendeu os limites da causa de pedir e do pedido, sendo neste segmento nula a sentença por excesso de pronuncia nos termos do artigo 608º nº2, 609º, 615º nº1 alínea d) e e) todos do C.P.C

48º A douta sentença recorrida violou o disposto no artigo 913 e 914 do Código Civil, e ainda os artigos 608º nº2, 609º e 615º nº1 alínea d) e e) do C.P.C.

Pelo exposto REQUER-SE a Vossas Excelências se dignem considerar procedente a presente apelação e consequentemente, decretar-se a alteração da decisão quanto à matéria de facto – pontos 10, 11, 13, 18, 19, e 31, julgando-os não provados e quanto ao facto provado em 28 julgar o mesmo provado mas com a seguinte formulação “ Os Autores apuraram a existência de humidades/infiltrações e viram o interior dos roupeiros, quando das visitas ao imóvel e antes da conclusão da escritura pública de compra e venda celebrada em 19-04-2022.” nos termos melhor identificados na motivação de recurso, e, consequentemente, deverá determinar-se que os defeitos evidenciados pelo imóvel foram conhecidos pelos Autores em momento anterior ao da conclusão do negócio, ou que em ultima instância eram de carácter aparente e como tal poderiam ter sido apreendidos pelos Autores ante um exame diligente por parte daqueles, o que exclui a responsabilidade do Réu de os reparar e consequentemente, ser declarada totalmente improcedente a presente acção, seja quanto à reparação dos danos identificados em I. do dispositivo, seja quanto aos danos não patrimoniais identificados em 2. Do dispositivo da Douta Sentença.

Se assim não se entender, revogar-se a decisão proferida, substituindo-a por outra que condene no que vier a ser liquidado em incidente de liquidação de sentença.

Julgar nula, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 608º nº2, 609º e 615º nº1 alínea d) e e) do C.P.C., a douta sentença proferida no segmento em que condenou o Réu/recorrente em montante superior ao peticionado pelos Autores.

Pelo que sempre com o mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve o presente recurso ser provido, assim se fazendo, Justiça.”

Por sua vez, os RR. vieram interpor contra-alegações, concluindo da seguinte forma:

“1. A sentença recorrida fez uma correta apreciação da prova produzida, considerando quer a prova pericial, quer a prova documental, quer a prova testemunhal (vide toda a prova testemunhal que se transcreveu, na íntegra, para evitar incorrectas apreciações e aqui se junta), nomeadamente o depoimento da testemunha DD, agente imobiliária que acompanhou os Autores na visita ao imóvel.

2. Resultou da prova gravada que os Autores apenas visitaram o imóvel uma vez com a testemunha DD, e que não abriram armários, nem inspecionaram pavimentos ou estruturas ocultas, designadamente atrás de móveis ou tapetes, tendo a casa estado sempre ocupada e mobilada.

3. A própria testemunha referiu que não se apercebeu de quaisquer humidades ou danos estruturais, e que, caso tivesse tido conhecimento, os teria comunicado aos Autores – o que

não ocorreu (transcrição minuto 06’:00”).

4. Foi ainda confirmado pela testemunha que os vícios posteriores detetados pelos Autores (humidades, danos em pavimento e roupeiros, patologias nas paredes interiores e exteriores, etc.) só foram percebidos após a retirada dos móveis e tapetes pelo Réu,

5.  Mais do que isso, ou, a acrescer a isso, provada fica a ocultação dos defeitos, propositado, e de má fé, por parte do Réu, ainda, por força das fotografias que foram juntas aos autos, a pedido do Réu, pela imobiliária promotora da venda e que “refletem”, precisamente, aquilo que os Autores viram, tendo sido, enganados pelo Réu - Precisamente, uma casa pronta a habitar, sem quaisquer defeitos, como, aqueles, que, efectivamente, vieram a ser encontrados - reporte fotográfico foi junto aos autos a 17 de janeiro de 2025, com a informação de que “As referidas fotografias foram dadas a conhecer à BB e CC em medos de janeiro de 2022”

6. Pelo que se requer se atente, ainda, a Todas as Fotos juntas aos autos.

7. Bem como a Todos os documentos juntos aos autos pelos autores, que refletem, fielmente, o alegado e provado pelos autores, que justifica a decisão proferida pela Primeira Instância e determina a improcedência do recurso, infundadamente, interposto.

8. E, depois, temos, sempre, os Princípios da Oralidade e imediação que justificam a manutenção da apreciação da matéria de facto, feita pelo Tribunal “A quo”.

9. Pelo que se trata inequivocamente de vícios ocultos, nos termos do artigo 913.º do Código Civil.

10. Ficou igualmente demonstrado que a fixação do preço de venda não se fundou em tais defeitos, mas apenas em pequenas imperfeições visíveis, como o estado da pérgula e o jardim exterior (transcrição minuto 07’:00”), não tendo sido causa do abatimento qualquer vício estrutural ou oculto.

11. A sentença recorrida aplicou corretamente o disposto nos artigos 913.º e 914.º do Código Civil, ao concluir que os vícios ocultos do imóvel determinavam a responsabilidade do vendedor, sendo tais vícios não detetáveis à data da celebração do contrato-promessa e da escritura.

12. Acresce que, sendo o Réu habitante do imóvel e seu único proprietário, presume-se o seu conhecimento dos vícios, o que, conjugado com a sua omissão, constitui dolo nos termos do artigo 253.º do Código Civil, gerando o direito à indemnização dos Autores.

13. A alegação de que os Autores agiram com abuso de direito é improcedente e infundada, não se verificando qualquer alteração de comportamento relevante ou frustração de confiança legítima por parte do Réu, como exige o artigo 334.º do Código Civil.

14. O pedido reconvencional de redução do preço deve ser julgado improcedente, como o foi na sentença, pois não existe qualquer base contratual, documental ou testemunhal que demonstre ter havido um abatimento do preço por causa dos vícios ocultos invocados.

15. Em face do exposto, impõe-se a total improcedência do recurso interposto pelo Réu e a confirmação da sentença recorrida na íntegra, quer quanto à matéria de facto, quer quanto à correta aplicação do direito.

Termos em que, deve o recuso ser julgado improcedente.”

QUESTÕES A DECIDIR

Nos termos do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.

Nestes termos, as únicas questões a decidir que delimitam o objecto deste recurso, consiste em apurar:

a) se deve ser alterada a matéria de facto fixada pelo tribunal recorrido;

b) se, nessa sequência, deve ser alterada a decisão proferida pela primeira instância e considerada a inexistência de defeitos na fracção adquirida pelos AA.;

c) se, em qualquer caso, a sentença é nula nos termos previstos no artº 615, nº 1, als. d) e e) do C.P.C., por condenação ultra petitum.

Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

O tribunal recorrido proferiu a seguinte decisão quanto à matéria de facto:

“1. O Réu HH, com a autorização da sua mulher GG, através de escritura pública celebrada a 19 de abril de 2022, vendeu aos Autores, pelo preço de €240.000,00 euros (duzentos e quarenta mil euros), que o Réu recebeu, livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa de habitação de um piso e logradouro, sito na Avenida ..., Lote n.º ..., .../..., freguesia ..., concelho ..., inscrito sob o artigo ...76, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...13. - artigo 1º e 3 da petição inicial.

2. Aquando das visitas à casa, foram os Autores, pelo Réu, sempre informados que a casa necessitava de limpeza, pintura de muros e jardinagem, tudo referente ao exterior da casa. – artigo 5 da petição inicial.

3. Relativamente ao interior, foi assegurado e garantido que esta estaria pronta a habitar, necessitando apenas de uma limpeza. – artigo 6º da petição inicial.

4. O Réu foi questionado, pelos Autores e por terceiros que os acompanharam nas visitas, relativamente à presença ou não de humidades ou de outros defeitos da casa que necessitassem de obras, e foi sempre dito e garantido que a casa nunca tinha dado problemas até à data e que não haveria humidades/infiltrações ou outros problemas associados, portanto, seria uma casa pronta a habitar. – facto que, resulta do alegado no artigo 7º da petição inicial e ainda da instrução da causa, nos termos do artigo 5º, n.º 2 alínea a) do Código de Processo Civil.

5. Aquando das visitas à casa, esta encontrava-se mobilada, com tapetes, inúmeras plantas. – artigo 8º da petição inicial.

6. Foi dito aos Autores que os roupeiros eram embutidos. – artigo 15º da petição inicial.

7. Mas o Réu nunca abriu os roupeiros. – artigo 16º da petição inicial.

8. Por uma questão de privacidade, os Autores não abriram os roupeiros. – artigo 17º da petição inicial.

9. Os roupeiros têm a presença de vários pontos de humidade/infiltrações. – artigo 18º da petição inicial.

10. Após a retirada dos móveis, pelo Réu, após a realização da escritura, constatou-se que os mesmos móveis, tapetes e outros “tapumes” ali se encontravam, colocados nos locais com problemas de humidade/infiltrações, ocultando tais problemas. – artigos 21º e 22º da petição inicial.

11. Foram constatadas humidades/infiltrações após a retirada do papel de parede. – artigo 24º da petição inicial.

12. O pladur (do recuperador existente na sala) encontra-se danificado. – artigo 25º da petição inicial e fotografia anexa a tal artigo.

13. Encontravam-se (aquando das visitas) plantas e um quadro, a tapar/ocultar o pladur danificado. – artigo 25º da petição inicial.

14. O chão (da sala) encontra-se riscado – artigo 27º da petição inicial e fotografias anexas a tal artigo.

15. Existia (à data das visitas) um sofá em cima da parte do chão riscado – artigo 27º da petição inicial e ainda da instrução da causa, nos termos do artigo 5º, n.º 2 alínea a) do Código de Processo Civil.

16. E o rodapé do hall encontra-se destacado da parede e encontra-se descontinuado em cerca de 3,5 metros de comprimento, onde se encontrava encostado um móvel. - artigo 27º da petição inicial e ainda da instrução da causa, nos termos do artigo 5º, n.º 2 alínea a) do Código de Processo Civil.

17. E, uma caixa a tapar um ponto de humidade/infiltração. – artigo 30º da petição inicial.

18. E móveis a tapar um pilar com problemas de humidade. – artigo 33º da petição inicial e fotografias anexas a tal artigo.

19. E móveis a tapar por completo as paredes com problemas. – artigo 35º da petição inicial.

20. Após o Réu retirar todos os móveis da casa, exceto o móvel da entrada/TV, foi este arredado e os Autores depararam-se com a não existência de soalho (pavimento flutuante). – artigo 38º da petição inicial.

21. O Réu esclareceu os Autores que no local do referido móvel existiu uma parede prevista nas telas do projeto da casa e que, já após a construção da casa, decidiu colocar no local o móvel retratado. – artigo 48º, alínea f) da contestação reconvenção.

22. No local ocupado pelo móvel de entrada não existe soalho porque se trata do ponto de onde saem várias ligações elétricas das comunicações, incluindo router da internet, fios elétricos, em que o móvel foi construído para tais ligações não serem visíveis e estarem protegidas – artigo 48º, alínea f) e g) da contestação/reconvenção.

23. As gavetas do frigorífico estão partidas. – artigo 49º da petição inicial.

24. Nos dias de visita, havia um tapete na entrada da casa, não sendo percetível aos Autores que, por debaixo, existia uma área sem pavimento flutuante. – artigo 50º da petição inicial.

25. No segundo dia de visita, atento o constatado estado danificado da gaveta da cozinha (objetivado na fotografia junta no artigo 52º da petição inicial), o Réu comprometeu-se a compô-la, o que não se verificou até ao momento. - artigo 51º da petição inicial.

26. Existe uma porta (que dá acesso ao exterior) que não abre. – artigo 56º da petição inicial e fotografias anexas a tal artigo.

27. As janelas do WC tem o gancho partido e a janela não abre. – artigo 57º da petição inicial.

28. Os Autores apenas apuraram a existência das humidades/infiltrações e o viram o interior dos roupeiros, após a realização da escritura de compra e venda. – artigo 68º da petição inicial.

29. Os Autores solicitaram a reparação dos defeitos ao Réu. – artigo 88º da petição inicial.

30. O Réu recusa reparar os defeitos. - artigo 95º da petição inicial.

31. Para retirar o pavimento flutuante, aplicar novo pavimento e respetivo rodapé, limpar as humidades, nas paredes, tetos e reparar o pladur danificado, aplicar solução anti fungos nas zonas contaminadas, retocar massa deteriorada, lixar paredes e tetos, aplicar primário, solante acrílico e executar pintura final, com tinta plástica, em tetos e paredes os Autores, retirar a cerâmica existente nas fachadas exteriores, retirar a massa não aderente das paredes e aplicar fixador e massa nova, aplicar solução anti fungos nas paredes e massa, com aplicação de acabamento areado e pintura das paredes terão que suportar o montante €24.350,00 (vinte e quatro mil, trezentos e cinquenta euros) acrescido do valor do IVA. – artigo 69º da petição inicial.

32. Por conta do fornecimento e assentamento de três roupeiros, com os interiores em laminado branco com portas de correr iguais às existentes com calha puxador em alumínio, constituídos por um módulo com varão e prateleiras e outro com quatro gavetas, os Autores terão que suportar a quantia de €10.314,00, acrescido do valor do IVA. - artigo 75º e 76º da petição inicial.

33. Por conta do fornecimento e assentamento de duas portas com cor igual às existentes danificadas, os Autores terão que suportar a quantia de €380,00, acrescido do valor do IVA. – artigo 77º da petição inicial.

34. Por conta do fornecimento e assentamento de vigas de casquinha com produto à cor de nogueira, os Autores terão que suportar a quantia de €3.485,45, acrescido do valor do IVA. - artigo 78º da petição inicial.

35. Os factos descritos causaram desgosto, mal-estar, incómodo, agonia e aflição e desespero à Autora. – artigo 97º da petição inicial.

36. Em consequência, a Autora teve que procurar ajuda médica. – artigo 98º da petição inicial.

37. Réu declarou expressamente aos Autores que pretendia vender a casa no exato estado em que se encontrava, que evidenciava sinais típicos de estar habitada, com utilização diária, como habitação própria e permanente durante 15 anos. – artigo 49º da contestação/reconvenção.

Factos não provados

Os alegados nos seguintes artigos da petição inicial:

a. Artigo 5º, parcialmente (no segmento “apenas”);

b. Artigo 6º, parcialmente (no segmento “sempre, e mais do que uma vez”);

c. Artigo 18º (Os roupeiros estão “inacabados”);

d. Artigo 22º parcialmente (no segmente “de forma calculista” e “com o único propósito de os Autores conhecerem a realidade existentes”);

e. Artigo 25º parcialmente (no segmento “com o propósito, único de”);

f. Artigo 27º parcialmente (no segmento “foram colocados”);

g. Artigo 38º parcialmente (“estranhando aquele “abandonar”);

h. Artigo 48º parcialmente (no segmento “e o existente está mesmo a desfazer-se”);

i. Artigo 53º (Aquando das visitas, as portas não estavam danificadas e foram danificadas após a realização da escritura e compra e venda e antes da entrega do imóvel por parte do Réu);

j. Artigo 54º (Foram verificadas situações de humidade no lavatório da cozinha que o Réu ocultou);

k. Artigo 56º parcialmente (no segmento “A planta estava, propositadamente, agora se constatou, colocada de modo a impedir a passagem” e” “sendo que nunca o Réu informou os Autores do não funcionamento da porta”);

l. Artigo 58º (Não tendo os Autores, mais uma vez, sido, disso, informados).

m. Artigo 59º (O Réu ocultou o estado real e absolutamente danificado da viga de madeira existe no exterior da casa);

n. Artigo 98º (Os factos descritos causaram desgosto, mal-estar, incomodo, agonia e aflição e desespero ao Autor);

Os alegados nos seguintes artigos da contestação/reconvenção:

o. Artigo 42º (O Réu alertou os Autores para a característica da casa -na produção de fenómenos de condensação – tendo sugerido o arejamento dos espaços no verão e utilização de desumidificadores no inverso – aspetos de que os Autores ficaram cientes);

p. 48º b parcialmente (que estalou por ter estado sujeito a temperaturas altas ao longo de 15 anos);

q. Artigo 48 c) (o pé do sofá com o tempo perdeu a proteção em borracha que o revestia e por tal facto riscou o soalho na zona onde estava poisado, pela necessidade de ser arrastado para higienizar/aspirar debaixo do sofá);

r. Artigo 48º f) (exceto na parte transposta para os factos provados);

s. Artigo 48º h) (exceto na parte transposta para os factos provados);

t. Artigo 48º l) (o Réu optou por não colocar madeira junto à entrada, para ser possível colocar nesse local um tapete e assim ser possível fechar a porta, sem remover o tapete, o que de outra forma não era possível, por causa da altura da porta);

u. Artigo 107º (O Réu abdicou de vender o imóvel por um preço superior, na ordem dos €300.000,00);

v. Artigo 108º (O Réu optou por propor aos potenciais interessados o valor de € 270.000,00, por entender ser o preço adequado às suas características e porque entendeu não realizar as obras necessárias a eliminar todos os sinais de utilização);

w. Artigo 109º (Face à insistência dos Autores nesse sentido, o Réu acedeu em reduzir o preço da casa, tendo desistido do preço inicialmente pretendido de € 270.000,00 e reduziu-o para o valor final, inscrito na escritura pública, de € 240.000,00);

x. Artigo 110º (A esta redução esteve subjacente a cedência por parte do Réu, que abdicou de receber a título de preço o valor de € 30.000,00, como compensação, para que os Autores pudessem realizar, por sua iniciativa, as obras necessárias a eliminar todos os sinais normais de utilização, que eram visíveis na data das negociações e foram aceites);

y. Artigo 111º (Os Autores e o Réu/Reconvinte convencionaram que o preço do imóvel se fixava no valor de € 240.000,00 na condição de os Autores aceitarem a aquisição do mesmo no estado em que se encontrava, sem quaisquer reclamações, assumindo a realização das obras necessárias à eliminação dos sinais de utilização diária e prolongada do imóvel, cuja realização pretendiam que fosse da responsabilidade do Réu);

z. Artigo 119º (Ficou convencionado com os Autores que o Réu apenas deixaria o imóvel em maio de 2022, data em que era previsível a realização da escritura pública de compra);

aa. Artigo 120º (Neste pressuposto o Réu agendou com a empresa de mudanças a realização da mudança dos seus pertences para o dia 05 de Maio, considerando a disponibilidade da empresa e por forma a deixar o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens);

bb. Artigo 121º (No interesse pessoal e exclusivo dos Autores, relacionado com as condições inerentes ao crédito bancário concedido e para evitarem subida do spread e beneficiarem das condições previstas para o mês de abril, os Autores pediram ao Réu para antecipar a realização da escritura pública para o mês de abril);

cc. Artigo 122º (O Réu explicou aos Autores que estava agendada a mudança apenas para o dia 05 de maio, tendo os Autores declarado que a antecipação da escritura não implicaria qualquer alteração na data programada para a mudança do Réu);

dd. Artigo 123º (O Réu confiou na palavra dos Autores e acedeu antecipar a data da formalização da transmissão da casa, aguardando pela disponibilidade da empresa de mudanças);

ee. Artigo 124º (Após a realização da escritura pública os Autores mudaram radicalmente o seu comportamento e passaram a atormentar o Réu exigindo que saísse da casa);

ff. Artigo 125º (Os Autores invadiram a casa e o Réu foi obrigado a realizar apressadamente e dentro do que imediatamente lhe foi possível depositar e transportar, parte das mudanças, pelos seus próprios meios, sem auxílio da empresa de mudanças, porque não lhe foi permitido aguardar pelo dia 5 de maio);

gg. Artigo 128º (Tal postura por parte dos Autores deixou o Réu envergonhado, atormentado e nervoso, porque houve violação do acordo que esteve subjacente à antecipação da escritura pública para o mês de abril, obrigando o Réu a sair apressadamente da casa, sem os seus pertences e sem ter ainda residência definida);

hh. Artigo 129º (Os Autores, imediatamente, ainda durante o mês de abril de 2022, passaram a atormentar o Réu e a exigir-lhe € 50.000,00, para fazerem obras);

ii. Artigo 130º (O Autor marido passou a visitar assiduamente o Réu no seu local de trabalho, exigindo-lhe dinheiro para fazer obras, ameaçando levar o caso à justiça, para receber € 50.000,00.);

jj. Artigo 131º (O Réu passou a receber mensagens a exigir-lhe dinheiro, que deveria ser pago imediatamente, referindo-lhe o Autor marido que por ser GNR estava habituado a lidar com conflitos e Tribunais, dirigindo-se ao Réu de forma intimidatória);

kk. Artigo 132º (O Réu deixou de dormir, vivendo um clima de ansiedade, passou a viver angustiado com a mudança de postura dos Autores, com as suas ameaças no local de trabalho);

ll. Artigo 133º (Porque o Réu recusou entregar aos Autores os € 50.000,00 que estes lhe exigiram, insistiram nas ameaças de recorrerem a Tribunal);

mm. Artigo 134º (O Réu ainda propôs anular o negócio e os Autores restituírem a casa, o que estes recusaram, declarando que queriam ficar com a casa e receber € 50.000,00);

nn. Artigo 135º (Nessa ambiência, a notária, mãe da Autora mulher, não deixou de intervir dizendo que este teria de pagar todos os custos inerentes à escritura caso desistisse da venda);

oo. Artigo 136º (No dia 26 de abril o Réu foi contactado pelo Advogado dos Autores para comparecer na casa pelas 9.30 do dia 30 abril Sábado, sem explicar as razões de tal deslocação);

pp. Artigo 137º (No dia 11 de maio o Réu foi novamente abordado no seu local de trabalho, tendo o Autor marido declarado que nunca mais o deixaria em paz até o mesmo aceitar pagar € 50.000,00, seria o preço para ter paz, tendo o Réu recusado fazer qualquer pagamento, declarando que aceitava reverter o negócio, o que o Autor não aceitou);

qq. Artigo 138º (No dia 13 de maio enquanto o Réu estava a fazer compras para o estabelecimento comercial de que é proprietário voltou a ser interpelado pelo Autor, com as mesmas exigências – a entrega de € 50.000,00, situação reiterada por SMS enviados do seu telemóvel);

rr. Artigo 139º (O Réu nunca mais teve paz, vivendo em constante sobressalto e ansiedade, o que lhe provoca, além do mais, uma grande tristeza e sofrimento, situação reforçada pela imoral articulação falsa dos factos da petição inicial e pela tentativa grosseira de dar uma imagem falsa da sua parte – como de contratante incumpridor);

ss. Artigo 140º (Disseram ao Réu, no seu local de trabalho, que: “és um Porco e a gaja que anda ali para trás e para a frente é tua amante.”);

tt. Artigo 141º (O Réu vive num profundo desgosto por ter vendido a casa aos Autores, pelo facto de estar a ser atormentado´, de estar a ser obrigado a reduzir ainda mais o preço da casa, não consegue dormir, vive com medo de o Autor voltar ao seu estabelecimento comercial);

Não ficaram por provar outros factos com interesse para a decisão, não tendo o tribunal considerado o demais articulado pelas partes por corresponder a narrativa com um conteúdo jurídico ou conclusivo, duplicação de factos já considerados ou constituindo mera impugnação, ainda que motivada; acresce que outros factos se revelam de natureza instrumental e outros sem interesse para a apreciação das questões em apreço.”

DA REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO

Insurge-se o recorrente, contra a decisão da matéria de facto proferido pelo tribunal a quo, invocando erro de julgamento no que se reporta à matéria considerada provada nos pontos 10, 11, 13, 18, 19 e 31, os quais deverão passar a integrar os factos não provados, e o facto provado no ponto 28 deve ser alterado para “Os Autores apuraram a existência de humidades/infiltrações e viram o interior dos roupeiros, quando das visitas ao imóvel e antes da conclusão da escritura pública de compra e venda celebrada em 19-04-2022.”.

Decidindo:

Relativamente aos requisitos de admissibilidade do recurso quanto à reapreciação da matéria de facto pelo tribunal “ad quem”, versa o artº 640º, nº 1, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que:

«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”

No que toca à especificação dos meios probatórios, «Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (nº 2, al. a), do artº 640 do C.P.C.).

Em relação ao cumprimento dos ónus impostos por este preceito legal, após posições divergentes na nossa jurisprudência, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a pronunciar-se no sentido de que «(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.» [1]

Resulta, assim, do disposto neste preceito legal que o recorrente que pretenda impugnar a matéria de facto, deve cumprir um ónus geral, de integração da impugnação nas conclusões (cfr. artº 639 do C.P.C.) e dois ónus específicos: o primeiro descrito nas diversas alíneas do nº1 do artº 640 do C.P.C., obriga à indicação precisão dos pontos de facto impugnados, dos concretos meios probatórios que imporiam decisão diversa, indicados em relação a cada facto, e da resposta alternativa que lhes haveria de ser dada; em relação a este último ónus há ainda a considerar que, de acordo com o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 12/2023 (publicado no DR-230/2023, SÉRIE I de 2023-11-28), deve este ser considerado cumprido ainda que o recorrente não indique nas “conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”; o segundo, contido no seu nº2, exige que, em caso de ser invocada prova gravada, a indicação exacta das passagens em que se funda o impugnante, sem prejuízo do dever de investigação oficiosa que é imposto ao tribunal.

O incumprimento do ónus geral e do específico exigido pelo nº1 do artº 640 do C.P.C., impõe a imediata rejeição do recurso, sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento.

Já o incumprimento do ónus secundário de indicação exacta das passagens das gravações em que se funda o seu recurso, só deve conduzir à rejeição deste recurso, “nos casos em que essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso”[2].

Com efeito, o cumprimento deste ónus, deve obedecer aos critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, entendendo-se que desde que seja feita a indicação do conteúdo do depoimento, ainda que descrito “em discurso indirecto, ainda que sem indicar o início e termo da passagem relevante de cada depoimento, permitindo o exercício do contraditório pela contraparte, bem como o exame, sem grande dificuldade, pelo tribunal da Relação, leva a dar como substancialmente cumprido o ónus do art. 640.º, n.º 2, al. a), do CPC.”[3]

Assim, “O que verdadeiramente importa ao exercício do ónus de impugnação em sede de matéria de facto é que as alegações, na sua globalidade, e as conclusões, contenham todos os requisitos que constam do art. 640º do Novo CPC.

A saber:

- A concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados;

- A especificação dos meios probatórios que no entender do Recorrente imponham uma solução diversa;

- E a decisão alternativa que é pretendida.”[4]

Por último, da conjugação do disposto no artº 640, nº2 al. b) e 662 do C.P.C., resulta o dever do tribunal ad quem, na apreciação desta impugnação, de efectuar uma verdadeira reapreciação da prova feita, de molde a sustentar e confirmar a decisão de primeira instância, ou alterá-la se os meios de prova produzidos e considerados no seu todo, impuserem essa alteração.[5]

Volvendo a esta impugnação, alega o recorrente que os factos assentes sob os pontos 10, 11, 13, 18 e 19 deveriam ser dados como não provados e o ponto 28 alterado, invocando o depoimento da testemunha II, agente imobiliária, das testemunhas FF, pai da mulher Autora e EE, mãe da A. mulher, dos quais resulta que os defeitos eram aparentes e foram conhecidos antes da escritura, o que até decorre do momento em que o orçamento junto pelos AA. foi pedido, em 21/04/22, antes da retirada dos móveis “O que leva a concluir que o referido orçamento terá sido realizado com base em informações que lhe foram dadas pelos Autores atento o conhecimento do estado de conservação do imóvel que apreenderam antes da conclusão do negócio. Por último alega que a sentença ignora o que foi referido pela testemunha GG que acompanhou a visita e que referiu que terá dito que a casa “tinha humidades e que explicou que na parede do exterior a mesma havia sofrido obras e tiveram de colocar azulejos por causa da existência de humidades e faltavam azulejos.”

A primeira instância fundamentou a sua convicção da seguinte forma: “Quanto à apreciação do inter negotti estabelecido entre os Autores e o Réu, concretamente quanto ao conhecimento das qualidades do imóvel ocorrido no decurso das visitas realizadas ao mesmo e em dois momentos distintos e prévios à celebração formal do negócio de compra e venda e que veio a ocorrer a 19 de abril de 2022:

A ocorrência destas visitas não se mostra controvertida entre as partes, ao contrário do modo como as mesmas foram realizadas:

Na primeira visita dos Autores ao interior do imóvel, esteve presente a testemunha GG, atualmente ex-mulher do Réu, e que ao tempo ainda se encontrava a residir no imóvel, a qual declarou que acompanhou o início desta visita, e na qual esteve presente a testemunha DD (agente imobiliária) e que o Réu também este presente, mas, ao que se lembra, não sabe se desde o início.

Descreveu esta visita como abrangente ao interior da casa; não presenciou o Réu a dar conhecimento da existência de humidades; embora tenha referido que a casa tinha humidades; explicou que na parede do exterior, a mesma havia sofrido obras e tiveram que colocar azulejos por causa da existência de humidades e faltavam azulejos; a pérgula era visível, nada impedindo de ser observado o seu estado aquando da realização das visitas; desconhece se foi explicado aos Autores a falta de soalho; referiu que acerca do móvel de cozinha, o Réu ficou em repor; acerca da janela que tinha o trinco e dobradiça partido, a reparação também ficou a cargo do Réu; por debaixo do sofá o pavimento encontra-se danificado porquanto o pé do sofá ia riscando, mas não sabe se foi mostrado, sendo que se tinha de afastar o sofá para se conseguir ver o chão danificado; as marcas do coelho de estimação e que estavam nas portas pretas já existiam na data da visita; declarou que o valor terá sido mais baixo por conta do estado desmazelado do jardim, desconhecendo qualquer redução de preço quanto ao estado do interior do imóvel; declarou que para a realização desta visita não foi colocado nada fora dos sítios habituais, e que as plantas que se visualizam nas fotografias eram suas; não se recorda de os Autores a terem questionado acerca de alguma coisa;

Já a testemunha DD (agente imobiliária, pessoa que informou os Autores de que esta casa estaria para venda, apesar de rer sido angariado pelo seu colega JJ), que também este presente aquando da realização da primeira visita, descreveu que a casa estava ocupada com móveis, tapetes e plantas e animais (um coelho e um cão); visitaram todos os compartimentos e pelo facto de estarem presentes os proprietários não mexeram nas coisas pessoais deles, pelo não mexeram em móveis, nem levantaram tapetes; não se apercebeu da existência no interior de humidade nem de defeitos que assumissem gravidade; na parte exterior apercebeu-se que a parede estava revista com pavimento e que estava um meio babado, e questionou o Réu se era um defeito, o mesmo referiu que bastaria aplicar um produto, que aplicava todos os anos, que se resolvia; remata dizendo que não viu patologias nem foi informada de que existia algo muito grave; acerca do estado de conservação da madeira da pérgula, referiu que os Autores, nessa visita, ficaram com a plena noção de que teria de ser arranjado e o seu valor terá sido descontado no preço, mas não as anomalias de que não tiveram conhecimento; explicou acerca da negociação do preço entre o preço inicial e final, e daquilo que ainda se recorda havia coisas que foram identificadas, jardim desprezado, paredes sujas pelo uso; não levantou tapetes nem abriu armários, os quais só abre se o proprietário manifestar a autorização para abrir (explicando que, por norma, e não havendo nada a esconder, o proprietária pergunta se quer ver como é o acabamento do roupeiro por dentro; o que não se verificou); acha que o Réu referiu que arranjaria determinadas coisas, sem conseguir concretizar; mas as humidades não foram tidas em conta, pois que não as viu; nem a substituição de flutuante pis não viu que estava riscado; Depois da escritura de compra e venda, voltou ao interior da casa, tendo visto que tinha bastante humidade, nos quartos, estavam pretos; os roupeiros não estavam terminados por dentro, os quartos estavam com humidades, pretos; o chão bastante danificado voltou e viu bastantes humidades no quarto, e que se soubesse de tais coisas aquando das visitas ao imóvel, o negócio seria feito de outra forma;

Declarou que os autores ficaram desiludidos com a casa, sentiram-se enganados, verificaram que o chão estava danificado, buracos, humidades em roupeiros, e não havia mobílias nos roupeiros; tentou intermediar para resolver principalmente com a testemunha GG (dado que era difícil contactar o Réu) e ficou com ideia que esta queria colaborar; Referiu que o seu colega que realizou a ficha de angariação do imóvel e retirou fotografias (quais acabaram por ser juntas); Confrontada com as fotografias juntas com artigo 45º e 46º e seguintes da Réplica, e acerca da questão do estado do papel de parede aquando da visita, não identificou o que está objetivado nas mesmas; esclareceu que se tivesse visto, teria sido assunto debatido;

Tendo sido o imóvel escriturado pelo valor de €240.000,00, esclareceu que a negociação foi feia consigo diretamente; e que mesmo o valor de €255.000,00, àquela data, não era um imóvel de valor baixo; referindo que naquela zona, na mesma rua, estava a vender casas novas com maior área habitacional, tipologia T4, chave na mão, por €195.000,00, a casa foi bem vendida sem patologias e sem defeitos;

No seguimento das declarações prestadas por esta testemunha, foi solicitado, por iniciativa do Réu, à imobiliária A... o envio das fotografias tiradas no decorrer do processo de angariação as quais foram dadas a conhecer aos Autores em meados de janeiro de 2022. – vide requerimento junto aos autos a 17.01.2025 Foi ainda ponderado o relatório pericial colegial6 e apenas quantos aos aspetos objetivos e não conclusivos:

Tudo ponderado, o tribunal formou convicção segura de que:

Acerca dos roupeiros: formou-se convicção de que o Réu transmitiu que os roupeiros eram embutidos e que estes nunca os abriu para revelar o seu interior aos Autores, bastando atentar para esse efeito quanto às fotografias juntas em sede de audiência final por parte da imobiliária que procedeu à recolha de fotografias do interior da casa, onde resulta que o imóvel iria ser publicitado para venda com a informação de que os roupeiros eram embutidos nas paredes dos quartos, realidade que foi atestada pela agente imobiliária que acompanhou os Autores na realização da primeira visita ao imóvel, a qual esclareceu que não foram abertos armários uma vez que a casa ainda estava habitada pelo Réu e agregado familiar, esperando, por estas circunstâncias, que a iniciativa de mostrar o seu interior partisse por parte dos ocupantes da casa, o que não aconteceu, razão pela qual o interior dos armários não foram visualizados;

Quanto ao estado “inacabado” dos roupeiros, o tribunal teve que se socorrer das fotografias juntas com a petição inicial, no artigo 20º (tendo os Autores optando por uma alegação de pendor conclusiva e objetivada nas fotografias) para alcançar que o estado “inacabado” se refere às partes que compõe o interior do roupeiro, e das fotografias resulta que estes têm prateleiras, um varões e móvel/cómoda com gavetas. Resulta do normal acontecer que um armário embutido são, por regra, constituídos por uma parte com gavetas, outra com prateleiras e uma parte com um varão para cabides e cruzetas, sendo que a forma e os materiais com que esta estrutura normal é variável e pode ser feita ao gosto e à medida do gosto de cada um e das suas possibilidades económicas, o que para o caso não releva. Acerca do estado do interior dos roupeiros, declarou a testemunha GG (que habitou aquela casa na companhia do Réu) que foram os roupeiros possíveis numa clara alusão à diminuta possibilidade económica e que levou aquela escolha dos componentes dos roupeiros.

Porém, e não obstante resultar objetivado nas fotografias juntas aos autos que não estamos perante interiores de roupeiros dotados de acabamentos com matérias de alta qualidade e estilo, o certo é que, destas fotografias e considerando o que se expos, o tribunal não pode retirar a conclusão de que estes armários (no seu interior, leia-se) estejam inacabados. Acresce que não resulta da prova nem tal foi alegado, que o Réu tivesse publicitado determinadas características acerca dos acabamentos dos interiores dos roupeiros.

Acerca do estado do pladur do recuperador de calor:

O Réu não colocou em causa que, aquando da realização das visitas, o estado do pladur mostrava-se danificado tal como se mostra objetivado nas fotografias juntas com o artigo 26º da petição inicial (vide artigo 48º, alínea b) da contestação), alegando o Réu que alertou os Autores para o seu estado e que o mesmo derivado de ter sido sujeito a altas temperaturas: quanto a tais factos, considerou-se o teor das fotografias juntas com a petição inicial e juntas pela agência imobiliária, as quais revelam a concreta disposição do diverso mobiliário no interior do imóvel aquando da realização das visitas (realidade que o Réu confessou), estando colocados vários vazos com plantas e um quadro sobre tal área, os quais, ostensivamente, impedem a visualização da área danificada, pelo que tal área não se mostrava visível aos Autores aquando das visitas; e, considerando que resulta da prova testemunhal já analisada, que o mobiliário não foi mexido aquando das visitas, o tribunal ficou convicto de que os Autores não foram sabedores da existência do estado do pladur do móvel do recuperador de calor; quanto às causas do estado do pladur, não se juntou nem se produziu qualquer prova de que o mesmo tenha sido produzido como alegado pelo Réu (vide a resposta dada pelos senhores peritos indicados pelo Tribunal e pelos Autores quanto ao quesito 15º, b apresentado pelo Réu e que consta da Tabela I junta como Anexo I do Relatório Pericial, sendo que a resposta positiva do senhor perito indicado pelos Réus mostra-se injustifica e conclusiva).

Acerca do chão da sala estar riscado, o tribunal considerou desde logo a falta de impugnação destes factos por parte do Réu (vide artigo 48º, alínea c) da contestação), conjugando os teores das fotografias quanto a tais factos e juntas com a petição inicial e pela agência imobiliária, as quais revelam a concreta disposição do diverso mobiliário no interior do imóvel aquando da realização das visitas (realidade que o Réu confessou), estando colocado um sofá sobre a área danificada, o qual, ostensivamente, impede a visualização da área danificada, pelo que tal área não se mostrava visível aos Autores aquando das visitas; e, considerando que resulta da prova testemunhal já analisada, que o mobiliário não foi mexido aquando das visitas, o tribunal ficou convicto de que os Autores não foram sabedores da existência do estado do pavimento naquela área, sendo que a testemunha GG declarou que para se ver o pavimento riscado era necessário retirar o sofá; quanto às causas do estado do pavimento, não se juntou nem se produziu qualquer prova de que o mesmo tenha sido produzido como alegado pelo Réu (vide a resposta dada pelos senhores peritos indicados pelo Tribunal e pelos Autores quanto ao quesito 15º, c) apresentado pelo Réu e que consta da Tabela I junta como Anexo I do Relatório Pericial, sendo que o perito indicado pelo tribunal e pelos Autores responderam que o estado do pavimento se deve a incúria na utilização e falta de manutenção, sendo que, outra resposta não poderiam dar pois que o sofá já não estava no interior do imóvel aquando da realização da perícia pelo que não poderiam confirmar acerca da veracidade do alegado pelo Réu, como acabou por fazer o perito indicado pelo Réu. Mas, diga-se, em abono da realidade das coisas, acaso se verificasse o alegado pelo Réu ter-se-ia que concluir nos exatos termos em que concluíram aqueles dois primeiros peritos).

Quanto ao rodapé danificado:

O tribunal considerou, como relevante, o teor do relatório pericial, tendo os senhores peritos indicados pelo Tribunal e pelos Autores concluído que existem rodapés danificados, e resulta da Tabela I junta como Anexo I ao Relatório Pericial que os rodapés do hall, constituídos em madeira, apresentam destacamento (destacamento objetivado na fotografia 36º do Relatório Pericial; tendo como causa insuficiência de ventilação e humidade ascendente proveniente do terreno), e descontinuidade, (objetivada na fotografia n.º 37º do Relatório Pericial; apresentando como devido a má execução/remoção); e o senhor perito indicado pelos Réus apresentado uma resposta mais concretizadora, no sentido de que falta 3,5 metros de rodapé e existem manchas junto aos elementos sujeitos a humidades por infiltração na ordem de 1 metro, vide resposta ao quesito a), alínea d, ponto vii apresentado pelos Autores; pelo que o tribunal respondeu à matéria alegada com estes esclarecimentos; Veja-se que a remoção do rodapé mostra-se justifica pelo Réu pelo facto de ter encostado um móvel à parede (de acordo com o teor do seu depoimento de parte), o que se mostra consentâneo com a realidade que se observa na fotografia n.º 37º do Relatório Pericial;

Acerca da ausência de soalho e ao estado do soalho existente por debaixo do móvel da entrada:

Do depoimento das partes, resulta pacífico de que existe um móvel à entrada do imóvel, e que no chão ocupado pelo dito móvel não se encontra, parcialmente, aplicado pavimento flutuante (tal como resulta das fotografias com a petição inicial – artigo 39º a 47), sendo que das fotografias revela-se que no chão ocupado pelo móvel existem várias ligações elétricas, as quais foram objeto da perícia realizada nos autos, e da resposta dado ao quesito 15º, alínea f) dos Réu, os senhores peritos foram unanimes em constatar tal realidade; acresce que considerando a existência de tais ligações, apresenta-se com sentido a colocação do dito móvel com a função alegada pelo Réu, o que também mereceu a mesma resposta, unanime, dos senhores peritos (vide resposta ao quesito 15, alínea g) apresentado pelo Réu); acerca da existência de uma parede naquele concreto local e de acordo com a projeto da casa, tal factualidade foi aceite pelos Autores no artigo 60º da Réplica; Quanto ao mais alegado pelos Autores, isto é, que o pavimento existente por debaixo daquele móvel se encontra a desfazer, tal facto não tem qualquer respaldo na prova pericial (tendo tal matéria e que foi objeto dos quesitos por parte dos Autores mereceu a resposta negativa do senhor perito indicado pelos Réus e da Tabela I junta como Anexo I do relatório pericial, para a qual remeteram os demais peritos, nada permite confirmar essa factualidade) nem tem respaldo nas fotografias juntas aos autos, pois que da sua visualização não permite concluir no sentido do alegado pelos Autores;

Quanto ao mais, o tribunal convenceu-se que os Autores e os Réus acordaram que tal móvel ficaria no local (sendo que tal foi admitido no artigo 61º da Réplica), pelo que o tribunal deu como não provado que tal móvel foi abandonado pelo Réu; quanto ao conhecimento pelos Autores acerca da sua função, cremos que não se apresenta razoável que, na compra de um imóvel, não seja falado entre as partes questões básicas como sendo os pontos de ligação da eletricidade e router da internet; cremos que tais questões não terão sido abordada na primeira visita, considerando o que acerca desta matéria declarou a testemunha DD, que referiu que não percebeu qual era finalidade daquele móvel logo na entrada da casa; porém, o certo é que os Autores voltaram à casa para fazer uma segunda visita, desta vez, na companhia dos pais da Autora, pelo que tal questão essencial poderá ter sido abordada em tal visita, pelo que o tribunal não formou convicção segura de que os Autores não estivessem cientes desta funções do móvel; porém coisa diferente é o desconhecimento por parte dos Réus do estado do chão por debaixo do móvel, e estamos certos que tal móvel não foi arrastado aquando das visitas nem foi feita qualquer prova de que o Réu informou os Autores acerca da ausência do soalho, pelo que o tribunal formou convicção de que os Autores apenas tomaram conhecimento da ausência do soalho após a realização da escritura e quando procederam ao arrastamento do móvel.

Quanto às gavetas do frigorífico:

Tal matéria mostra-se aceite pelo Réu, no artigo 12º da contestação.

Quanto à falta de acabamento do pavimento flutuante na entrada da casa:

Quanto à sua existência, as partes não se mostram em dissídio (vide artigo 48, alínea l) da contestação), sendo tal factualidade retratada na fotografia n.º 34º do Relatório Pericial, e o artigo 50º da petição inicial, mereceu resposta concretizado e que resulta dos articulados e da instrução da causa.

Quanto ao estado da gaveta do móvel da cozinha:

A factualidade alegada no artigo 51º e a factualidade demonstrada na fotografia junta como artigo 52º da porta da cozinha, resultou confessada no depoimento e parte do Réu (vide teor da Assentada lavrada em Ata da primeira sessão da audiência final);

Quanto à existência de uma porta que não abre:

Considerando o teor das fotografias juntas com o artigo 56º da petição inicial e o teor das declarações prestadas pela testemunha GG, resulta que o fecho de abertura desta porta e que dá acesso ao pátio interior da casa, mostra-se disfuncional, tendo o Réu assumido a obrigação de reparar o trinco e a dobradiça partida, ao que se recorda, pelo que o tribunal não formou convicção segura de que os Autores apenas souberam de tal realidade após a escritura pública, ao que acresce que, e não obstante estar presente uma planta (de porte grande) em frente de tal janela, não impedia a visualização da fechadura e da dobradiça; a factualidade alegada pelos Autores não teve qualquer respaldo no teor do Relatório Pericial, nomeadamente no teor da Tabela I do anexo I junto com o Relatório Pericial;

No que concerne ao não funcionamento das janelas do W.C.:

A factualidade alegada pelos autos mostrou-se confessada pelo Réu no seu depoimento de parte – vide teor da Assentada constante da Ata da primeira sessão da audiência final; quanto ao mais alegado, não teve qualquer respaldo na prova que se juntou ou na prova produzida.

Acerca do estado da madeira que constitui a pérgula, tal matéria não sendo colocada em causa pelo Réu (vide artigo 27º da contestação/reconvenção, sendo que tal factualidade não se mostra impugnada pelo Réu); acerca do seu conhecimento por banda dos Autores: o tribunal, considerou que tal elemento se encontrava perfeitamente visível aquando das duas visitas ao imóvel pelos Autores, e que os mesmos ficaram cientes de que teriam que proceder à sua reparação, tendo sido tal elemento tido em conta na negociação do preço pelo qual compraram o imóvel, de acordo com as declarações prestadas pela testemunha DD, e pela testemunha FF, pai da Autora, testemunha que também esteve presente na segunda visita realizada pelos Autores ao imóvel, tendo descrito que aparentava estar tudo bem no interior do imóvel; no exterior repararam que a madeira estava estragada, sendo que o seu genro (aqui Autor) também reparou no estado da madeira e confrontado com o teor de fls. 69 (fotografia onde resulta evidenciado o estado em que se encontrava a madeira) confirmou que foi essa madeira que viram no imóvel, tendo dito ao genro para falar com o Réu para tirar qualquer coisa ao preço, revelando esta testemunha que, pese embora seja pai da Autora, respondeu com a verdade ao que lhe foi perguntado.

Acerca da existência de humidades e infiltrações:

De forma mais abrangente, e de acordo com o teor da prova testemunhal e o teor do Relatório Pericial, resulta que os Autores quando realizaram as duas visitas ao imóvel não viram a existência de humidades/infiltrações, disso nos deu conta a testemunha DD, agente imobiliária e que esteve presente na primeira visita, e da qual retirou não resultar a existência de tais patologias, as quais apenas pode constatar numa visita realizada após a compra da casa e a pedido dos Autores quando o Réu já tinha retirado os móveis, referindo que, caso as mesmas tivessem sido visualizadas o preço do negócio teria sido outro; acresce que a testemunha EE (mãe da Autora), que revelou ter conhecimento de tais factos pois que acompanhou a sua filha e genro na segunda visita, e na qual, estando presente o Réu, o questionou acerca da existência de humidades, tendo o Réu referido para que estivesse descansada que a casa não tinha humidades. Mais esclareceu que, mais uma vez, nenhum do mobiliário existente na casa foi removido para aferir o estado do imóvel, e que, nesta segunda visita, por razões de doença da mulher do Réu e filho, que estavam em isolamento no quarto principal, não tiveram oportunidade de visitar tal área;

Não somos alheios a que esta testemunha, EE, é mãe da Autora e que por ter uma relação familiar existe um óbvio interesse na causa, porém, tais declarações mostram-se corroboradas, no essencial, pela demais prova.

Concretizando:

A testemunha DD declarou que no preço final do negócio que intermediou não foi tida em consideração a existência de humidades ou outras patologias porquanto as mesmas não foram detetadas, pelo que e ao contrário do que alega o Réu, os Autores quando concluíram pelo valor da compra no mesmo não foi tido em consideração a remoção destas patologias. Veja-se que a testemunha DD e, no âmbito da primeira visita ao imóvel, tendo visto que no pavimento que reveste a parede exterior se encontrar babado (e que se mostra objetivada nas fotografias juntas com o Relatório Pericial) logo questionou o Réu acerca da causa de tal realidade, ao qual o Réu não revelou que tal revestimento teria ali sido colocado por conta de problemas de humidade (verificadas com origem no exterior), tal como esclareceu a testemunha GG (que morou no imóvel durante anos, na companhia do Réu, ao referir que a casa tinha humidades e que parede exterior tinha sofrido obras, tendo sido colocados azulejos por causa das humidades).

Destarte, formamos a convicção de que o Réu acerca destas concretas patologias nada informou os Autores, nem a agente imobiliária nem os familiares dos Autores. A conjugação de toda a prova não nos permite ir tão longe como foram aos Autores na sua petição inicial quando alegam que os móveis, quadros, e tapetes foram colocados naqueles concretos locais do imóvel com a intenção de ocultar a presença de humidades, e desta forma enganar os Autores, pelo que o tribunal deu esta intencionalidade como não provada.

Porém, considerando a disposição do interior do imóvel, com colocação de móveis junto das paredes, nos cantos dos quartos (onde se encontrava um vaso com uma planta ocultando a humidade que já percetível não obstante a colocação do papel de parede) encostados a paredes, com inúmeras plantas e demais objetos, o certo é que os Autores e demais pessoas que visitaram o interior do imóvel não se aperceberam da existência de humidades, as quais se revelaram, obviamente, quando o Réu procedeu à retirada dos móveis, e já após a celebração da escritura pública.

Posto isto, cumpre escalpelizar o demais alegado:

Quanto à existência de humidades/infiltrações no interior dos roupeiros, nos quartos, hall, cozinha, sala e corredor:

O tribunal valorou o teor do Relatório Pericial, que conjugou com os teores das fotografias juntas com tal relatório: tendo os senhores peritos indicados pelo Tribunal e dos Autores concluído que no interior do imóvel e naquelas dependências verifica-se condensação superficial, manchas de bolor, manchas de humidade e infiltração tendo como causa a insuficiência de ventilação; humidades provenientes da falta de estanquicidade da cobertura e sistema de drenagem pluvial; humidade ascendente provenientes do terreno (higroscopicidade) e deficiente isolamento das paredes – vide teor da Tabela I junta como Anexo I do Relatório Pericial.

O tribunal também considerou o teor das respostas dadas pelo senhor perito indicado pelo Réu, e na parte em que, no essencial, foi coincidente com as respostas dadas pelos demais peritos, e quanto ao teor das respostas aos quesitos das alínea a) a m) dos Autores, e da qual resulta que observou a existência de esfoliação, eflorescências, empolamento e destaque do revestimento estucado interior, em área restrita e no términus do corredor que dá acesso, ao quarto mais a poente, da ala norte, provocados por águas de infiltração, água essa proveniente, da deficiente impermeabilização da área junto do cunhal da parede exterior, no alçado norte confluência com o alçado poente; os mesmos danos, numa área restrita, junto ao pavimento do rés do chão, a meio da sala, junto de pilar, derivada de humidade ascensional, por fenómenos de capilaridade, ou derivada de fenómenos de higrospicidade; os mesmos danos, numa área restrita, junto ao hall de entrada, e derivadas como a anterior, de humidade ascensional e/ou higrospicidade. Quanto as humidades por condensação, não se notaram, e ligeiramente apenas, nas paredes, junto ao teto, na suite, do quarto mais a poente, e nalgumas e áreas restritas de paredes junto ao rodapé.”

Ouvido o depoimento da testemunha DD, esta confirmou as fotografias juntas com a p.i., nomeadamente o estado da casa na altura em que a foram visitar, com móveis, tapetes e plantas, mais referindo que nas visitas à casa nunca viu humidades, nem nunca lhe foram referidas pelo vendedor, nem visionaram o interior dos roupeiros que estavam fechados, levantaram tapetes ou arrastaram móveis. Mais referiu que lhe foi referido que aquela era das melhores construções que se fizeram na altura, o que justificava o valor que referiu ser um valor acima do mercado. A única coisa que visionaram foi o exterior do revestimento manchado (babado), tendo questionado o A. sobre essa situação, o qual referiu que saía com uma lavagem e ainda uma pérgula que era necessário arranjar e o jardim muito desprezado. Nada mais viu que lhe chamasse a atenção nem nunca o A. referiu a existência de humidades. Logo após a venda, recebeu reclamações dos AA. que se sentiam enganados e referiam a existência de humidades e infiltrações, danos no chão e nos roupeiros. Foi à casa depois a pedido dos AA. e viu o chão muito danificado, o que não era visível com a casa mobilada e com tapetes, muitas manchas nas paredes de humidade, em especial no quarto, que não eram visíveis, os roupeiros não estavam terminados por dentro, o que não era visível porque, segundo ela, na sua presença não foram abertos.

Da informação prestada nos autos, em 17/01/2024, resulta que as fotografias da casa mobilada, tiradas no decurso do processo de angariação, juntas com a p.i., foram dadas a conhecer aos AA. em meados de Janeiro de 2021 e nelas não são visíveis quaisquer dos defeitos aqui reclamados. Resulta, ainda, que a casa se encontrava mobilada e com muitas plantes e outros objectos que tapavam a generalidade das paredes.

Do depoimento da testemunha GG, ex-mulher do R., foi confirmado que a casa estava mobilada, com muitas plantas trazidas por ela, que tem ideia que um dos roupeiros o do quarto principal foi aberto por pouco tempo pelos AA., e que o R. marido não informou, pelo menos na sua presença, que a casa tinha humidades. Mais confirmou que existiam humidades na casa, nomeadamente na sala, que existia uma racha no pladur do recuperador e uma falha no chão da entrada e o fecho de uma porta estava partido. Existia uma planta em frente dessa porta. Confirmou que existiam tapetes, móveis e quadros que impediam que se visse, sem mudar as coisas de sítio ou sem que as pessoas se aproximassem para ver especificamente estes locais.

As testemunhas, pais dos AA., que afirmaram ter estado presentes numa das visitas, a segunda, em que estava presente apenas o proprietário, também aqui relataram que não viram nem lhes foi referida a existência de quaisquer humidades, falhas e riscos no pavimento, humidades nos roupeiros e falta de acabamento, referindo que a casa estava toda mobilada e que se tivessem visto estas humidades não teriam comprado a casa. A testemunha EE mais referiu que perguntou expressamente pela existência de humidades e que o R. lhe referiu que “esteja descansada nesta casa não há humidades”. Mais referiram ambas as testemunhas que logo que a casa foi desocupada viram humidades nas paredes, o chão riscado e com falhas na entrada, o que não era visível antes porque tapado com os móveis. Referiu ainda que depois da escritura e de verem o estado da casa foram ao estabelecimento do R. marido para ver como podiam resolver as coisas e que o R. reconheceu que se tinha esquecido de lhes relatar algumas coisas, como a falha do chão e no pladur, negando a existência de infiltrações.

Dos depoimentos acima referidos resulta certeira a matéria a convicção da primeira instância quanto a estes factos, sendo certo que o facto de o orçamento de correcção de obras ter sido pedido em 21/04/22, em nada inquina esta apreciação. Aliás, conforme resulta do depoimento da testemunha DD, logo após a escritura os AA. contactaram-na, referindo as anomalias referidas na p.i. e mais referindo sentirem-se enganados, o que também resulta da carta remetida ao R. e junta com a p.i. (doc. 5), datada de 27/04/2022, o que é incompatível com um alegado conhecimento prévio, por parte dos AA., da existência destas infiltrações.

Improcede assim a impugnação de facto destes pontos.

Quanto ao valor das reparações vertidas no ponto 31 referiu que não foi feita prova deste valor, que não é sequer o indicado no relatório pericial, e que o valor global do orçamento, 24.350,00€ acrescido de IVA, contempla trabalhos no exterior da moradia que não podem ser considerados, por não terem sido peticionados, nem ser possível por mero cálculo aritmético proceder ao desconto daqueles trabalhos no valor global.”

A este respeito a decisão de primeira instância considerou o seguinte: “quanto ao montante necessários para reparar as humidades/infiltrações, e outros, o tribunal ponderou o teor do orçamento junto pelos Autores como documento 3, que se mostra descriminado e circunscreve-se à matéria dos autos; tal orçamento foi realizado pela testemunha KK, o qual esclareceu acerca das circunstâncias em que tal orçamento foi solicitado pelos Autores e quais os serviços necessários, num total de €24.350,00 ao que acresce IVA.

Tal testemunha questionada como é que conseguiu realizar um orçamento no datado de 21 de abril de 2022 (sendo que a escritura pública foi celebrada a 19 de abril de 2022) apenas declarou que fez o orçamento, após ter visto casa dos Autores, estando a Autora sempre a chorar, e que entregou o mesmo aos Autores, como por estes solicitados, pelo que a visita para apresentar o orçamento ocorreu após a celebração da escritura e após o Réu ter retirado os seus móveis, pois que esta testemunha declarou que viu, no interior e no exterior do imóvel, bolor, tinta descascada, fissuras e humidades.”

Efectivamente o orçamento apresentado e aqui explicado pela testemunha LL, que o elaborou ( e não a testemunha KK que elaborou o orçamento junto como doc. 4 referente a carpintarias), não contempla mais obras dos que as necessárias e reclamadas para resolver os problemas de infiltrações e humidades que a casa apresenta e são compatíveis com as infiltrações que decorrem do relatório pericial (pelo menos na versão apresentada pelo perito do tribunal e dos AA. e aqui julgada credível). Os trabalhos no exterior consistem em

Estes trabalhos, de acordo com o depoimento desta testemunha, eram os necessários para resolver a existência de bolores e infiltrações existentes nesta casa, implicando sempre o isolamento das paredes exteriores afectadas, com retirada da cerâmica existente e colocação de cerâmica idêntica. No relatório pericial, os Srs. peritos dos AA. e do Tribunal indicaram um valor superior, situando entre € 32.700 e € 43.600, ambos acrescidos de IVA, dependendo dos materiais a aplicar. Já o perito do R. indicou um valor inferior, essencialmente por discordar do método de avaliação e da existência de defeitos consistentes em infiltrações, que no seu entender são condensações.

A convicção da Srª Juíza, tendo em conta que o peticionado a este título pelos RR. é inferior ao valor indicado maioritariamente pelos peritos, afigura-se ajustado.

Improcede assim a impugnação da matéria de facto.

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Alega o recorrente que, da alteração à matéria de facto resulta a inexistência de defeitos ocultos no imóvel, devendo assim ser o R. absolvido do pedido ou em caso negativo ser a sentença considerada nula na parte em que incluiu obras no exterior, por excesso de pronuncia nos termos do artigo 608º nº2, 609º, 615º nº1 alíneas d) e e) todos do C.P.C

A improcedência da impugnação da matéria de facto determina a improcedência do pedido.

Com efeito, a respeito da venda de coisa defeituosa, versa o artº 913, nº1, do C.C. que se esta “sofrer de defeito que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.”

Mais dispõe o seu nº2 que se “do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.”

Como bem refere a sentença proferida pelo tribunal a quo, “A obrigação de entrega da coisa, a cargo do Réu vendedor, e de pagamento do preço, a cargo dos Autores, são obrigações simples que surgem acompanhadas de deveres acessórios, entre os quais se contam os deveres legais atinentes à responsabilidade por vícios ou defeitos da coisa.

O vendedor, adstrito ao dever de entregar a coisa objeto mediato do contrato, pode violar esse seu dever de prestar por uma de duas formas:

• ou pelo puro e simples incumprimento

• ou impossibilitando a prestação (artigos 798º e 801 nº 1 do Código Civil).

Existe, no entanto, uma terceira possibilidade, que, relativamente ao contrato de compra e venda, é objeto de previsão específica:

• a de ter havido um cumprimento defeituoso ou inexato (artigo 913 e ss. do Código Civil).

O vendedor não está só adstrito à obrigação de entregar certa coisa, ele encontra-se ainda vinculado a entregar uma coisa isenta de vícios e conforme com o convencionado, quer dizer, sem defeitos (artigo 913º Código Civil).

Atento este quadro:

Aos Autores cabe provar deficiências (artigo 913º do Código Civil ) no imóvel vendido e que tais deficiências revelam uma desconformidade considerando o desempenho esperado dadas as concretas condições de venda (imóvel novo ou recente, qualidade anunciada ou atendível para imóveis de categoria similar, etc.) cumpre ao Réu, para ilidir a presunção de culpa constante do artigo 799º do Código Civil demonstrar que tais deficiências resultavam de causas exógenas, alheias, portanto, à construção do imóvel com as técnicas utilizadas e materiais aplicados” E, porque no âmbito deste preceito legal se tutelam apenas os defeitos de que o comprador se não podia ter apercebido com um exame diligente da coisa, ou seja, os defeitos ocultos, é necessário ainda que resulte dos factos que estes defeitos, apesar de já existentes, não eram visíveis por um comprador diligente.

Em relação aos que constitui defeito da coisa vendida, do artº 913 do C.C. resulta uma definição funcional que, conforme refere Calvão da Silva[6], “privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.

Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impeça a realização do fim a que se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.”

Nestes termos o vício da coisa, conforme ensina Romano Martinez[7] “corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo”; já a desconformidade “representa uma discordância com respeito ao fim acordado.”

Mais adiante o mesmo autor acrescenta “Quando não houver acordo específico das partes acerca do fim a que a coisa se destina atende-se à função normal de coisas da mesma categoria (art. 913º, nº 2 CC). Há um padrão normal relativamente à função de cada coisa, e é com base nesse padrão que se aprecia da existência do vício.”

Ora, dos factos dados como provados nos pontos 3 a 24, 26, 27 e 28, resulta que a coisa entregue pelo vendedor padecia de defeitos, não tinha as qualidades asseguradas pelo vendedor, não assegurava a realização do fim a que se destinava, habitação dos compradores, pela existência de fungos, bolores e humidades que afectam a qualidade do ar, pela existência de pavimento riscado, levantado e com falhas, existentes também no pladur. Mais se provou que não eram visíveis com um exame diligente por parte dos AA. por se encontrarem tapados com móveis, tapetes, plantas e outros objectos que impediam a visualização destas anomalias, sem a retirada destes móveis e objectos, que ocorreu apenas após a escritura.

Sendo perfeitamente conhecidos pelo R. vendedor, que os tapou com tapetes e móveis, não eram conhecidos dos AA., não lhes sendo exigido que, assegurado pelo vendedor as qualidades da coisa e omitidos os defeitos existentes, exigissem a prévia retirada de todo o recheio da casa, antes da sua vinculação à aquisição deste imóvel.

Volvendo à sentença objecto de recurso, considerou certeiramente o tribunal a quo que “Os Autores lograram provar a existência destes defeitos ocultos, os quais impedem a sua normal utilização pois que uma casa com humidades não se mostra apta a garantir o fim de ter uma habitação boa para a saúde, e desvaloriza a coisa, traduzido no montante que os Autores terão que despender para conseguir eliminar as humidades e repor o pavimento flutuante.

Ora, a reparação de tais defeitos, trata-se de um dano é objetivamente imputável ao facto ilícito e culposo (cumprimento defeituoso da obrigação da entrega) do Réu, que os Autores não teriam que suportar caso lhes tivesse prestado uma casa isenta daqueles defeitos e que, portanto, não comprometesse a sua saúde e bem-estar (artigos 562º, 563º, 564 nº 1 e 566 nº 2 do Código Civil), pelo que o Réu se constituiu na obrigação de os reparar.”

Existindo esta obrigação de reparar, vem ainda o R. alegar que a sentença é nula “nos termos das disposições conjugadas dos artigos 608º nº2, 609º e 615º nº1 alínea d) e e) do C.P.C., (…) no segmento em que condenou o Réu/recorrente em montante superior ao peticionado pelos Autores.”

A invocação desta nulidade prendia-se com a impugnação do ponto 31 e a com a alegação que neste orçamento, que serviu de base ao valor considerado como necessário para a reparação estes defeitos, se incluíam trabalhos que não tinham sido peticionados pelos AA. e referentes ao exterior da moradia.

A improcedência desta impugnação determina a improcedência da nulidade ora invocada, pois que no aludido orçamento, elaborado e apresentado pelos AA., não se mostram incluídos mais trabalhos do que os peticionados, incluídos nos pontos 70, 71 e 72 da p.i., e constantes do orçamento junto como doc. 3 na p.i.

Não existiu assim qualquer condenação para além do pedido, como decorre cristalinamente da leitura da p.i. e do aludido orçamento e resulta plasmado no ponto 31 da matéria de facto.

Improcede assim o recurso interposto pelo A.

DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em considerar improcedente o recurso interposto e confirmar na íntegra a decisão recorrida.

Custas pelo apelante (artº 527, nº1, do C.P.C.).

Coimbra 28/10/25

[1] Ac. STJ de 01.10.2015, proc. 824/11.3TTLRS.L1.S1, Ana Luísa Geraldes; Ac. STJ de 14.01.2016, proc. n.º 326/14.6TTCBR.C1.S1, Mário Belo Morgado; Ac. STJ de 11.02.2016, proc. n.º 157/12.8TUGMR.G1.S1, Mário Belo Morgado; Ac. STJ, datado de 19/2/2015, proc. nº 299/05, Tomé Gomes; Ac. STJ de 22.09.2015, proc. 29/12.6TBFAF.G1.S1, 6ª Secção, Pinto de Almeida; Ac. STJ, datado de 29/09/2015,proc. nº 233/09, Lopes do Rego; Acórdão de 31.5.2016, Garcia Calejo, proc. nº 1572/12; Acórdão de 11.4.2016, Ana Luísa Geraldes, proc. nº 449/410; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.1.2015, Clara Sottomayor, proc. nº 1060/07.

[2] Ac. do STJ de 3 de Outubro de 2019, Maria Rosa Tching, proferido no proc. n.º 77/06.5TBGVA.C2.S2, disponível in www.dgsi.pt.

[3] Ac. do STJ de 27/01/22, Maria Graça Trigo, proferido no proc. nº 225/16.7T8FAR.E2.S1, disponível in www.dgsi.pt.

[4] Ac. STJ. de 03.03.2016, Ana Luísa Geraldes, proc. nº 861/13.3TTVIS.C1.S, disponível in www.dgsi.pt.

[5] Cfr. o Acórdão da Relação de Guimarães de 04.02.2016, no Proc. 283/08.8TBCHV-A.G1, disponível em www.dgsi.pt, com o seguinte sumário: «Para que a decisão da 1.ª instância seja alterada, haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada na resposta que se deu à factualidade controvertida, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.»

De igual modo, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.05.2016, no Proc.1572/12.2TBABT.E1.S1, disponível na mesma base de dados, decidindo que «O Tribunal da Relação deve exercer um verdadeiro e efectivo 2.º grau de jurisdição da matéria de facto e não um simples controlo sobre a forma como a 1.ª instância respondeu à matéria factual, limitando-se a intervir nos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, pois que só assim se assegurará o duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, que a reforma processual de 1995 (DL n.º 329-A/95, de 12-12) visou assegurar e que o actual Código confirmou e reforçou.»

[6] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, a págs. 41.

[7] Contratos em Especial, a págs. 125.