189/07.8TBMTJ-B.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Suscitada a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção de despejo, nos termos do art. 14º do NRAU, não obsta à execução do despejo do prédio com base na certidão extraída da acção de despejo a alegação do arrendatário/executado de que a falta de pagamento das rendas é fundada no incumprimento por parte do senhorio da obrigação de realizar obras no prédio.

(Sumário do Relator - A.G.)

A

veio requerer acção executiva para entrega de imóvel arrendado por apenso á acção declarativa de resolução do contrato instaurada contra

B, Ldª,

Tal execução fundou-se em certidão extraída do processo principal relacionada com o incidente no qual a executada/senhoria veio invocar a falta de pagamento de rendas vencidas relativas a mais de 3 meses na pendência da acção.

A R. deduziu oposição à execução, alegando que na acção principal deduziu pedido reconvencional no sentido de o A. ser condenado a realizar obras de conservação no locado e a reconhecer que a arrendatária não tem a obrigação de pagar rendas enquanto a situação se mantiver.

A oposição à execução foi julgada procedente.

Apelou o exequente e alegou que não tendo a executada comprovado o pagamento de rendas superiores a três meses na pendência da acção de despejo, a oposição à execução deveria ser julgada improcedente.

Não houve contra-alegações.

Cumpre decidir.

II- Decidindo:

1. A única questão que importa conhecer gira em torno da amplitude dos meios de defesa do arrendatário quando o senhorio invoque a falta de pagamento das rendas vencidas no decurso da acção de despejo.

2. Os elementos que se extraem dos autos e que relevam para a decisão são os seguintes:

- Foi interposta acção de resolução do contrato de arrendamento urbano com fundamento na não utilização do locado;

- A arrendatária invocou a excepção de não pagamento das rendas por falta de realização de obras no arrendado e deduziu pedido reconvencional de condenação do senhorio na sua efectivação;

- Entretanto, a R. deixou de efectuar o pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, situação que dura há mais de 3 meses, o que levou o senhorio a deduzir o incidente de despejo;

- A R. admitiu esse facto, mas invocou a falta de realização de obras no prédio;

- Com base em certidão extraída dos autos, o senhorio veio instaurar execução para entrega do imóvel arrendado;

- A R. deduziu oposição a tal execução, invocando os fundamentos que alegou na contestação/reconvenção.

3. A questão enunciada não constitui qualquer novidade. Já em face do regime que constava do art. 979º do CPC (e que depois transitou para o art. 56º do RAU) se suscitava a questão em redor da amplitude dos meios de defesa do arrendatário no âmbito do aludido incidente de despejo.

Sendo a letra da lei o primeiro posto de amarração a que deve ancorar-se uma qualquer decisão judicial, não pode ignorar-se o modo como o legislador se expressou, sendo de presumir que, ao fazê-lo, pretendeu consagrar a melhor solução. Tarefa que, no entanto, se debate com algumas dificuldades, pois que, apesar das sucessivas reformas legislativas, se mantêm no essencial as dúvidas que já anteriormente se levantavam.

Dispõe o art. 14º, nº 4, do NRAU, que o incumprimento da obrigação de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção de despejo por período superior a 3 meses confere ao senhorio o direito de obter a entrega imediata do prédio arrendado,[1] direito que, salvo circunstâncias excepcionais, apenas pode ser paralisado com a demonstração do pagamento ou do depósito das rendas em mora e da indemnização.[2]

4. Esta conclusão assente no elemento literal é confirmada quando se atenta noutros factores.

A previsão do referido incidente constituiu uma resposta do sistema ao acréscimo de situações de interrupção do pagamento das rendas na pendência de acções de despejo, conseguindo o arrendatário manter-se no prédio durante a tramitação da acção de despejo sem o pagamento de qualquer contraprestação.

Como refere Alberto dos Reis,[3] a admissibilidade do despejo imediato na pendência da acção por objectivo tutelar os interesses dos senhorios susceptíveis de serem afectados pela morosidade na apreciação da questão principal, tendo em conta a natural ou a anormal morosidade da resposta judiciária. Sem se confundir a questão incidental com a apreciação do direito potestativo que é objecto da acção principal, o accionamento do referido mecanismo coloca o inquilino numa posição de claro comprometimento quanto à seriedade dos meios de oposição deduzidos na acção principal e evita o abuso de meios de defesa com intuitos dilatórios.

5. Por certo que a vida corrente é susceptível de gerar situações em que a falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção pode não ser reflexo de uma pura atitude de rebeldia do arrendatário, antes resposta a determinados comportamentos do senhorio, traduzidos, por exemplo, na omissão da realização de obras de conservação do prédio.

Porém, sem questionar o direito do arrendatário de reagir contra tal situação, o mesmo não pode ser feito no âmbito do incidente fundado no incumprimento da sua obrigação principal e que justificou a cedência do uso do imóvel.

O contrato de arrendamento é de natureza sinalagmática. Todavia, tal característica não envolve a generalidade dos direitos e das obrigações, sendo necessária estabelecer uma distinção.

Atento o art. 1022º do CC, a sinalagmaticidade verifica-se entre a obrigação do senhorio de proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel e a obrigação do arrendatário de pagar a renda acordada.[4] Já não se verifica entre o pagamento de rendas e a mera realização de obras de conservação do locado a cargo do senhorio, obrigação de natureza complementar, submetida a condicionalismo diversificado que varia em função do teor do contrato, da sua natureza ou de outras circunstâncias que emergem de normas dispersas, designadamente do art. 1036º do CC, e das que regulam determinados contratos em razão da sua natureza ou da data da celebração (v.g. o art. 1111º do CC, em relação a arrendamentos comerciais posteriores a 1995, e os arts. 48º e 50º do NRAU, em relação a arrendamentos de pretérito).

Sendo discutível a amplitude dos meios de defesa do arrendatário que, em tais circunstâncias, pode usar para se defender na acção de resolução do contrato se funde na falta de pagamento de rendas,[5] pode asseverar-se a limitação dos meios de defesa, pois, de outro modo, confundir-se-ia o objecto da acção principal com o objecto do incidente que se pretende de resolução rápida e eficaz.

Assim, não é o facto de a executada ter deduzido na acção de despejo o pedido reconvencional de condenação do senhorio na realização de obras que obsta à exercitação imediata do incidente referido.

6. Feitas estas considerações de ordem geral, mostra-se fácil a integração do caso concreto.

De acordo com a alegação da arrendatária, a recusa de pagamento decorre da inércia do senhorio no que concerne à realização de obras no prédio arrendado.

As razões da previsão do incidente parecem encontrar concretização no caso presente, pois que a arrendatária que pontualmente efectuava o pagamento das rendas deixou de o fazer apenas depois de ter sido demandada na acção de despejo, sem que tivessem ocorrido alterações substanciais no estado de conservação do prédio.

Ora, tal como já se deixou expresso, não é legítimo à executada furtar-se aos efeitos da falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção com a mera invocação de factos em que se traduziu a sua reconvenção. Não constitui meio de defesa legítimo em relação ao direito potestativo do A. a alegação de que este se encontra em situação de incumprimento quanto à obrigação de efectuar obras de conservação no prédio arrendado.

7. Sem embargo da plena discussão desse e de outros aspectos na acção principal, a argumentação apresentada na decisão recorrida não encontra na lei fundamento suficiente, sendo manifestamente inadequada a invocação da figura genérica do conflito de direitos prevista no art. 335º do CC, tanto mais que a própria lei que regula o incidente determina a prevalência da posição do senhorio.

Além disso, ao invés do que se refere na sentença, não é seguro que o senhorio possa vir a obter a contrapartida que lhe é devida pelo uso do imóvel na pendência da acção, sendo claro, isso sim, que a fruição do mesmo naturalmente não será passível de restituição se acaso a acção for julgada procedente.

Assim, sem necessidade de outros desenvolvimentos, pode asseverar-se que os factos invocados pela R. sobre os motivos do não pagamento das rendas não comprometem a eficácia do direito potestativo que o senhorio veio exercer através da execução para entrega de coisa certa.

IV- Face ao exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a sentença proferida no âmbito da oposição à execução e determinando o seu prosseguimento.

Custas da apelação e da oposição à execução a cargo da executada.

Notifique.

Lisboa, 10 de Dezembro de 2009

António Santos Abrantes Geraldes

Manuel Tomé Soares Gomes

Maria do Rosário Oliveira Morgado

[1] Na falta de distinção legal, entende-se que estão abarcadas todas as acções de despejo, independentemente da sua natureza ou dos fundamentos invocados, como refere Antunes Varela, CC anot., vol. II, 4ª ed., pág. 585, sendo vasta a jurisprudência que tem seguido a mesma linha.

[2] Neste sentido cfr. os Acs. do STJ de 5-12-06 e de 22-6-04, sumariados em www.stj.pt, e o Ac. de 18-2-99, BMJ 484º/355, assim como os Acs. da Rel. de Lisboa, de 25-5-04, e de 15-2-00, e o Ac. da Rel. do Porto, de 22-5-08, todos em www.dgsi.pt.

Cfr. ainda, na doutrina, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 261, Pais de Sousa, Anotações ao RAU, 2ª ed., pág. 131, e Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, pág. 280.

Contra: Ac. da Rel. de Coimbra, de 2-11-99, CJ, tomo IV, pág. 51.

[3] Na RLJ, ano 78º, págs. 52 e 64, citado por Pais de Sousa, in Extinção do Arrendamento Urbano, pág. 297.

[4] Cfr. Aragão Seia, ob. cit., pág. 278.

[5] A legitimidade da invocação da excepção de não cumprimento, como motivo de recusa legítima de pagamento da renda, foi defendida no Ac. do STJ, de 11-12-84, comentado por Almeida e Costa na RLJ, ano 119º, pág. 137, sendo apoiada por Antunes Varela, no CC anot., vol. II, pág. 598, e defendida também por Teixeira de Sousa, em Acção de Despejo, 2ª ed., pág. 78, no Ac. da Rel. de Lisboa, de 9-5-96, CJ, tomo III, pág. 87, e no Ac. da Rel. de Lisboa, de 6-4-95, CJ, tomo II, pág. 111.

Foi rejeitada, com larga fundamentação, no Ac. da Rel de Coimbra, de 29-10-96, CJ, tomo IV, pág. 45, no Ac. da Rel. de Coimbra, de 1-3-88, CJ, tomo II, pág. 52, no Ac. da Rel. do Porto, de 24-10-89, CJ, tomo IV, pág. 223, e no Ac. da Rel. do Porto, de 11-4-94, CJ, tomo II, pág. 209.