350/24.0T8MNC.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I - O contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, dele devendo constar as condições da remuneração, podendo ainda ser acordado um regime de exclusividade. II - Num contrato de mediação imobiliária apesar da prestação a que a mediadora se obriga ser uma prestação de meios, a obrigação de retribuição, a cargo do cliente, está condicionada à obtenção de resultados: a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. III - A obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor (artigo 790º, n.º 1, do Código Civil) e quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (artigo 795º n.º 1 do Código Civil). IV - A obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a existência de um enriquecimento, a obtenção desse enriquecimento à custa de outrem e a falta de causa justificativa para o enriquecimento, sendo ao autor, que pretende obter a restituição com fundamento em enriquecimento sem causa, que incumbe o ónus de alegar e provar a verificação dos seus pressupostos, como factos constitutivos que são do respetivo direito (cfr. artigo 342º, n.º 1 do Código Civil). V - O instituto do enriquecimento sem causa caracteriza-se ainda pela sua natureza subsidiária, só sendo de aplicar quando a lei não faculte ao empobrecido qualquer meio legal de ser indemnizado ou restituído (artigo 474º do Código Civil).

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES Relatório EMP01... LDA, com sede no edifício ..., ..., Fração ..., freguesia ... e ..., ... veio instaurar ação de processo comum contra o AA, residente no lugar ..., freguesia ..., ..., pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de €6.051,60, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento e, subsidiariamente, a condenação do Réu a pagar à Autora a quantia de €2.350,00, por determinação do instituto do enriquecimento sem causa, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento. Alega, para tanto e em síntese, que o Réu incumpriu contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade; fundamentou ainda o pedido subsidiário na alegação de enriquecimento sem causa pelos serviços prestados sem contra remuneração respetiva. Regularmente citado o Réu contestou invocando a exceção dilatória de ilegitimidade passiva decorrente da preterição de litisconsórcio passivo e, impugnando a matéria alegada pela Autora. Foi determinada a intervenção principal provocada de BB e CC, por ter sido considerada a existência de um litisconsórcio voluntário passivo, tendo aqueles apresentado contestação impugnando a matéria alegada pela Autora. Realizada a audiência prévia foi proferido despacho saneador e dispensada a prolação de despacho a identificar o objeto do litígio e a enunciar os temas de prova. Veio a efetivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva: “Pelo exposto, julgo parcialmente procedente, por provada, a presente ação e, em consequência: Condeno o R. AA a pagar à A. quantia de € 6 051,60 (seis mil e cinquenta e um euros e sessenta cêntimos), a qual corresponde ao valor da remuneração acordada no aludido contrato de mediação imobiliária e expressamente convencionado no nº 2 da cláusula 5ª do mesmo, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, a civil, desde a sua interpelação para pagamento, em 28.3.2024, e até efetivo e integral pagamento. No mais, absolvem-se os RR. CC e DD(s) do(s) pedido(s). Valor da causa: o fixado em sede de despacho saneador. Custas, na totalidade, pelo R. primitivo, atento o seu total decaimento e considerando o litisconsórcio passivo voluntário - 527.º n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil, sem prejuízo do disposto no art. 530.º , n.º 4 do Código de Processo Civil , Registe e notifique..” Inconformado o Réu AA apelou da sentença, concluindo as suas alegações da seguinte forma: Da prova documental e, sobretudo, da prova gravada, resulta que o contrato de mediação imobiliária celebrado em 26/03/2021 foi assinado pelos três irmãos exclusivamente na qualidade de herdeiros e comproprietários, qualidade essa que cessou com a partilha parcial de 2/07/2021, pelo que o contrato não se transmitiu com o imóvel nem vinculava o Recorrente enquanto único proprietário. Não existiu qualquer cessão da posição contratual, nem qualquer ato que permitisse estender a eficácia do contrato ao Recorrente após a partilha, sendo a venda posterior do imóvel, realizada com recurso a outra mediadora, um negócio novo, autónomo e totalmente estranho ao contrato inicial, não resultante da atividade da Recorrida. O contrato não contém a cláusula prevista no artigo 19.º , n.º 3, da Lei 15/2013 , e a cláusula de exclusividade constante do contrato limita-se a impedir a celebração de outro contrato de mediação imobiliária relativo ao mesmo imóvel, não impedindo a partilha, a venda direta, a celebração de contratos futuros nem impondo qualquer dever de comunicação ou denúncia prévia. A prova gravada demonstra que os Réus comunicaram a partilha à Recorrida e que esta declarou expressamente que nada era devido e que o contrato ficava sem efeito, criando a legítima convicção de que a relação contratual cessara. A sentença recorrida desconsiderou esta prova essencial, valorou incorretamente os depoimentos e afastou a credibilidade do Recorrente com base em critérios subjetivos e inadmissíveis. A sentença erra igualmente ao afirmar que o Recorrente estava ciente da cláusula de denúncia por carta registada, quando o próprio declarou desconhecê-la, sendo certo que o contrato utilizado pela Recorrida é um formulário pré-impresso contendo cláusulas contratuais gerais que, nos termos dos artigos 5.º , 6.º e 8.º do DL 446/85 , só seriam eficazes se tivessem sido devidamente comunicadas e explicadas, o que não ocorreu. Por isso, tais cláusulas são inoponíveis ao Recorrente, não podendo produzir efeitos quanto à alegada renovação automática ou à necessidade de denúncia formal. A sentença incorre ainda em erro de direito ao qualificar a partilha como irrelevante para o contrato de mediação, quando a partilha extinguiu a compropriedade e, com ela, a qualidade em que o contrato foi celebrado. Ao presumir que o contrato continuava a vincular o Recorrente após este se tornar único proprietário, a sentença aplicou erradamente o direito e ignorou que a manutenção da vinculação exigiria cessão da posição contratual, inexistente nos autos. Ao reconhecer à Recorrida um direito à remuneração sem base legal ou contratual, a sentença violou os artigos 16.º e 19.º da Lei 15/2013 , bem como os princípios da tipicidade contratual, da interpretação restritiva das cláusulas de exclusividade e da causalidade na remuneração da mediadora. Por fim, a sentença ignorou os princípios da boa-fé e da confiança legítima, ao desconsiderar que a Recorrida declarou aos Réus que nada era devido e que o contrato cessava efeitos, tendo estes confiado nessa declaração e atuado em conformidade. O Tribunal a quo errou ao dar como não provados os factos 23) e 25), contanto que a prova gravada demonstra que a partilha foi comunicada à Recorrida, que esta declarou que nada era devido e que o contrato cessava efeitos, bem como que o Recorrente desconhecia as cláusulas de renovação e denúncia, que não lhe foram explicadas (vide depoimento de parte prestado na sessão de julgamento realizada a 13/10/2025, entre as 11h19 e as 12:01, gravadas entre 3:27-5:24; vide depoimento do Réu BB, prestado na sessão de julgamento realizada a 12/11/2025, entre as 14:57 - 15:34, gravadas entre 4:02-5:43). A prova gravada demonstra que a partilha foi comunicada à Recorrida, que esta declarou que nada era devido e que o contrato cessava efeitos, bem como que o Recorrente desconhecia as cláusulas de renovação e denúncia, que não lhe foram explicadas. A factualidade dada como provada no ponto 13. demonstra que a Recorrida não angariou qualquer comprador pelo preço contratualmente fixado, não aproximou as partes em termos que permitissem a celebração do negócio e recusou propostas inferiores, não tendo, por isso, produzido o resultado típico da mediação. Nos termos da cláusula 5.ª do contrato e do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 , a remuneração apenas seria devida se a Recorrida tivesse conseguido interessado que concretizasse a compra pelo preço acordado ou se estivesse prevista a cláusula excecional do n.º 3 do referido artigo, o que não sucede. A sentença recorrida, ao reconhecer que nenhum dos clientes angariados apresentou proposta válida e, ainda assim, ao condenar o Recorrente no pagamento da remuneração, incorre num erro de subsunção evidente, pois transforma a ausência de resultado - que deveria conduzir à improcedência do pedido - num fundamento para a condenação. Assim, longe de sustentar o direito à remuneração, o ponto 13. dos factos provados confirma que a Recorrida não cumpriu o contrato no que respeita ao resultado típico da mediação e que, por isso, não tem direito a qualquer quantia. Assiste-se, assim, a um erro de julgamento, que deve ser reconhecido, para os devidos e legais efeitos, revogando-se a sentença recorrida, substituindo-a por decisão que julgue totalmente improcedente a ação, absolvendo o Recorrente.” Não foram apresentadas contra-alegações. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Delimitação do Objeto do Recurso O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso ( artigo 639º do Código de Processo Civil , de ora em diante designado apenas por CPC). As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelo Recorrente, são as seguintes: Determinar se houve erro no julgamento da matéria de facto quanto aos pontos 14), 15) e 16) dos factos provados e b) e c) dos factos não provados; Determinar se houve erro na subsunção jurídica dos factos. FUNDAMENTAÇÃO Os factos Factos considerados provados em Primeira Instância A Autora é uma empresa cujo objeto social é a atividade de mediação imobiliária, de angariação imobiliária e de avaliação imobiliária No exercício desta sua atividade, a Autora foi contactada pelo Réu, AA e demais intervenientes principais BB e CC (representado pelo primeiro) em março de 2021, os quais lhe solicitaram os respetivos serviços de mediação imobiliária para angariar comprador para um prédio do qual aqueles eram herdeiros, a saber: i) Apartamento designado pela fração ..., destinado à habitação, com uma área total de 120 m2, sito na Rua ...., União das freguesias ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha nº ...01, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº ...06... Em 26 de março de 2021, Autora e RR. [BB e AA, também na qualidade de procurador de CC] celebraram um contrato de Mediação Imobiliária concernente ao aludido prédio, pelo qual aquela se comprometeu para com este em “…diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de € 120 000,00 (cento e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis…” - cláusula segunda do referido contrato O contrato de Mediação Imobiliária foi celebrado pelo prazo de 12 de meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo Como contrapartida, os RR. comprometeram-se a pagar à Autora, a título de remuneração pela eventual angariação de comprador para o sobredito imóvel, a quantia correspondente a 4% “… calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA à Taxa legal em vigor.”, sendo que a comissão/remuneração mínima devida pelo Réu à Autora nunca seria inferior a € 4 000,00 (quatro mil euros). Mais ficou estipulado no nº 6 da cláusula quinta do contrato de mediação imobiliária que seria sempre devida à Autora pelos Réus a remuneração acordada nos casos em que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretizasse “(…) por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel (…)” A autora, no exercício da sua atividade de angariação de clientes para a compra do imóvel, procedeu a diversas diligências promocionais/publicitárias, nomeadamente, publicitou anúncio para venda do imóvel no seu site publicitário acessível na internet mediante aceso ao site ...., bem como em outros sites da Net; publicitou a venda do aludido apartamento em diversas edições da sua revista publicitária; colocou cartazes publicitários na montra do seu estabelecimento comercial/sede anunciando a venda do aludido apartamento, divulgando fotografias do interior do mesmo, respetivas caraterísticas e preço de venda As atividades publicitárias e de promoção de venda do imóvel importaram para a Autora um custo nunca inferior a €1.000,00 (mil euros). Mediante a concretização das atividades publicitárias e como fruto destas, a Autora logrou concretizar, entre outras, 9 (nove) visitas ao imóvel por parte de potenciais clientes por si angariados, nomeadamente: Em 05/07/2021 a Autora levou ao apartamento supra mencionado os Srs. EE e FF, um casal que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhes a Autora mostrado toas as dependências do interior do mesmo, bem como lhes forneceu todas as informações por eles solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo, Em 02/02/2022 a Autora levou ao apartamento o Sr. GG, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo; Em 15/02/2022 a Autora levou ao apartamento mencionado a Sra. HH, a qual que se mostrou interessada em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado toas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ela solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMIcpago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo Em 25/05/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. II, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo Em 06/06/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. JJ, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo Em 26/07/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. KK, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo, Em 28/07/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. LL, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo, Em 23/08/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. MM, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo, Em 25/08/2022 a Autora levou ao apartamento supra mencionado o Sr. NN, o qual que se mostrou interessado em adquirir o sobredito imóvel, tendo-lhe a Autora mostrado todas as dependências do interior do mesmo, bem como lhe forneceu todas as informações por ele solicitadas, nomeadamente as referentes ao ano de construção; valor do IMI pago anualmente e o valor da prestação mensal devida ao condomínio para pagamento de despesas correntes do mesmo Além das referidas visitas, a Autora procedeu, ainda, á apresentação do sobredito imóvel a diversos clientes seus que, constando da carteira de clientes/investidores da Autora, poderiam manifestar interesse em adquirir o mesmo. As sobreditas visitas foram sempre efetuadas pelo gerente ou por um funcionário da Autora que, utilizando uma viatura de serviço da Autora, conduziu os potencias clientes desde a sede desta sita na ..., até ao imóvel supramencionado, tendo sido comunicada a realização de todas as aludidas visitas pela Autora ao Réu As mencionadas visitas aportaram à Autora um dispêndio nunca inferior a € 150,00 por cada visita, correspondente ao tempo gasto pelos funcionários da Autora na concretização de cada visita, e custos da utilização da viatura da Autora. Nenhum dos clientes angariados pela Autora logrou apresentar uma proposta de compra do redito imóvel pelo valor estipulado de venda de € 120 000,00 (cento e vinte mil euros), tendo a Autora recusado ofertas de compra de valores inferiores. Em outubro de 2022, o gerente da Autora tomou conhecimento que o Réu tinha contatado outras agências imobiliárias, denominadas “EMP02... UNIPESSOAL LIMITADA e EMP03... UNIPESSOAL LDA.” as quais passaram a publicitar nos seus sites a venda do imóvel anteriormente mencionado. Posteriormente, em 19/12/2022, apenas o primitivo Réu procedeu à venda do imóvel supramencionado a OO e PP, pelo preço de € 123 000,00 (cento e vinte e três mil euros), mediante escritura pública de compra e venda outorgada no Cartório Notarial ..., e aí exarada de fls. 28 a fls. 31 do Livro nº ...1-R A aludida compra e venda foi mediada pelas supramencionadas “EMP02... UNIPESSOAL LIMITADA e EMP03... UNIPESSOAL LDA.” A Autora, em 21 de março de 2024, através do advogado signatário, remeteu ao primitivo Réu AA a carta anexada como Doc. 20, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido, na qual invoca a vigência do seu contrato de mediação imobiliária no regime de exclusividade e interpela-o para o pagamento da quantia de €6.051,60, correspondendo €4.920,00 ao valor da remuneração devida e €1.131,60 ao correspetivo IVA. Não obstante, o Réu nada pagou à Autora até à data em curso. MAIS SE PROVOU: O CM... de 26.3.2021 foi celebrado entre a A. e o primitivo R. e intervenientes principais. O primitivo R. e intervenientes principais realizaram um contrato de partilha parcial a 2.7.2021, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação do primitivo R. que aqui se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos. Por efeito de tal partilha parcial, o apartamento objeto de CM... passou a ser da exclusiva propriedade do primitivo R. Entre as partes apenas foi celebrado, por escrito, o CM... de 26.3.2021. Factos considerados não provados em Primeira Instância No final de junho do ano de 2021, o Réu e os senhores “BB” e “CC” desistiram da intenção de venda do apartamento, tendo comunicado essa desistência à Autora de forma verbal A referida partilha parcial foi realizada após denúncia do CM..., perante a A., pelos seus três subscritores. A A. aceitou tal denúncia verbal e não exigiu documento escrito para o efeito. Em mais de 3 (três) meses de intermediação imobiliária pela A. não existiu qualquer interesse no imóvel, visitas ou indícios de promoção por parte da Autora; A promoção do imóvel, pela A., apenas se iniciou depois do CM... ter sido denunciado pelos RR. Da modificabilidade da decisão de facto Decorre do n.º 1 do artigo 662º do CPC que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. E a impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo artigo 640º , n.º 1 do CPC , segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto; i n casu , mostram-se cumpridos, de forma minimamente satisfatória, tais ónus. Sustenta o Recorrente que houve erro no julgamento da matéria de facto quanto aos pontos 23) e 25) dos factos não provados. Invoca para o efeito o seu depoimento e o depoimento do Interveniente BB, alegando que o Tribunal recorrido incorreu em erro ao não valorar declarações essenciais prestadas pelos Réus, que demonstram que a partilha foi comunicada à Recorrida e que esta declarou expressamente que nada era devido e que o contrato ficava sem efeito. Vejamos se lhe assiste razão. Os pontos da matéria de facto impugnados têm a seguinte redação: No final de junho do ano de 2021, o Réu e os senhores “BB” e “CC” desistiram da intenção de venda do apartamento, tendo comunicado essa desistência à Autora de forma verbal A A. aceitou tal denúncia verbal e não exigiu documento escrito para o efeito”. Está em causa, no essencial, a matéria de facto alegada pelo Recorrente relativa à comunicação à Autora da denúncia do contrato celebrado em 26/03/2021 entre a Autora, o Réu e os Intervenientes. Ora, ouvidas as declarações prestadas pelo Recorrente e por seu irmão, o Interveniente BB, mas também pelas testemunhas GG e HH, que fizeram visita ao apartamento referido nos autos e QQ, consultora imobiliária de quem o Recorrente é cliente e que promoveu e concretizou a venda do apartamento, conjugadas com os documentos juntos aos autos, e analisadas à luz das regras da experiência comum, adiantamos desde já que nada permite concluir que a prova produzida aponte em sentido diverso da decisão que foi proferida em 1ª Instância relativamente à matéria impugnada, de forma a poder colocar-se em causa o princípio da livre apreciação da prova por parte do Tribunal a quo , e a motivação constante da decisão recorrida. Pelo contrário, a nossa convicção sobre os pontos de facto impugnados coincide com a da 1ª Instância. Na verdade, não basta ao Recorrente invocar as suas próprias declarações e do seu irmão, transcrevendo pequenos excertos das mesmas, onde se afirma o por si alegado (bem como pelos Intervenientes, seus irmãos) quanto a uma conversa com o legal representante da Autora relativamente a uma alegada denúncia verbal do contrato (que o contrato ficava sem efeito), onde teria questionado se era preciso pagar alguma coisa e aquele respondido que nada havia a pagar. É necessário analisar criticamente toda a prova produzida, designadamente analisar as referidas declarações no confronto com as declarações prestadas pelo legal representante da Autora, pelas demais testemunhas, e no confronto com a prova documental constante dos autos. Ouvidas as declarações prestadas pelo legal representante da Autora o mesmo nega frontalmente que tais declarações do Réu sejam verdadeiras e que não lhe foi transmitida a realização da escritura, como espontaneamente referiu “não é tolo” e se tivessem tido tal conversa não iria continuar a angariar clientes para vender o apartamento. Conforme resulta demonstrado nos autos, a partilha foi realizada em 2/07/2021 e as 9 visitas ao apartamento por parte de potenciais clientes por si angariados [v. ponto 9) da matéria de facto provada] ocorreram em 05/07/2021, 02/02/2022. em 15/02/2022, em 25/05/2022, em 06/06/2022, em 26/07/2022, em 28/07/2022, em 23/08/2022 e em 25/08/2022. Por outro lado, decorre da prova produzida nos autos, não só das declarações do legal representante da Autora, mas também das declarações do Réu e seu irmão BB, que efetivamente as chaves do apartamento continuaram na posse da Autora (daí que tivesse conseguido continuar a fazer visitas ao apartamento) apenas tendo sido entregues em 26/08/2022 a BB, conforme documento junto na sessão de julgamento do dia 13/10/2025, confirmado pelo mesmo. De referir, que se apresenta como incompreensível e oposta às regras da experiência comum, tal como referido pelo Tribunal recorrido, a justificação apresentada pelo Recorrente que deixou ficar lá as chaves “sem compromisso” para que pudesse continuar a procurar interessados designadamente para contrato de arrendamento. Veja-se de qualquer forma que o que resulta demonstrado é que a Autora fez diligências para angariar potenciais compradores para o apartamento e não potenciais arrendatários. Mostram-se também pertinentes as questões colocadas pelo Tribunal recorrido sobre a eventual intenção do Réu: se pretendeu a concentração subjetiva do contrato na sua pessoa e o que significa para o Réu deixar acesso a uma imobiliária ao objeto da venda pretendida, mas “sem compromisso”; tal como se refere na sentença recorrida são questões que ficaram sem resposta e que o depoimento do Réu não esclareceu. E que também não foram esclarecidas pela demais prova produzida, ainda que o legal representante da Autora tenha declarado que era indiferente quem era o proprietário. E também se afigura como incompreensível e oposto às regras da experiência comum que a Autora, agência imobiliária, estivesse a realizar diligências para promover a venda do apartamento durante mais de um ano sem qualquer contacto da parte do Réu, ou seus irmãos, e se afigure normal que o Réu não respondesse a qualquer email que referiu ter enviado, a não ser ao último em setembro de 2022. Assim, e ainda que a circunstância das chaves terem continuado com a Autora após a partilha efetuada pelo Réu e seus irmãos pudesse indiciar interesse na alteração do contrato de mediação imobiliária ou a celebração de um novo contrato com o Réu (veja-se que nas fichas de visita juntas aos autos o nome do proprietário é o do Réu), que passou a ser o proprietário do imóvel, ainda que verbal e, por isso, nulo por falta de forma, a verdade é que tal não resulta da posição assumida pelas partes nos respetivos articulados e nem das declarações que prestaram. Não vemos, por isso, que possa afirmar-se a existência de qualquer erro de julgamento ao ser julgado como não provado que o Réu e seus irmãos BB e CC tenham comunicado à Autora a desistência da intenção de venda do apartamento, ainda que de forma forma verbal, e que as Autora tenha aceite tal denúncia verbal, não exigindo documento escrito para o efeito. Inexiste, pois, fundamento para julgar provados os factos constantes dos pontos 23) e 25) dos factos não provados. Assim, por nenhuma censura merecer a decisão a esse respeito proferida pelo Tribunal a quo , conforme com a prova constante dos autos, mantêm-se inalterada a matéria de facto fixada em 1ª instância. Reapreciação da decisão de mérito da ação Tendo-se mantido a matéria de facto tal como decidida pelo Tribunal recorrido importa agora decidir se deve ou não manter-se a decisão de mérito que, julgando a ação parcialmente procedente, condenou o Recorrente a pagar à Autora quantia de €6.051,60, a qual corresponde ao valor da remuneração acordada no aludido contrato de mediação imobiliária e expressamente convencionado no nº 2 da cláusula 5ª do mesmo, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, a civil, desde a sua interpelação para pagamento, em 28/03/2024, e até efetivo e integral pagamento; e absolveu os Intervenientes CC e BB do pedido. O Tribunal recorrido considerou verificar-se por parte do Recorrente um incumprimento contratual injustificado e ilegal da exclusividade prevista no contrato de mediação imobiliária, com a sua consequente obrigação de indemnizar a Autora pelos lucros cessantes e danos emergentes indemnização essa que corresponderá, no caso, ao pagamento da comissão acordada no contrato de mediação imobiliária e expressamente convencionado no nº 2 da cláusula 5ª e que o Recorrente era à data da alienação do imóvel mediante intervenção de terceira imobiliária o único “cliente proprietário” vinculado pelo CM... em causa nos autos ao pagamento da remuneração da A. O Recorrente insurge-se contra tal entendimento sustentando que o contrato não se transmitiu com o imóvel, nem vinculava o Recorrente enquanto único proprietário; que não existiu qualquer cessão da posição contratual, nem qualquer ato que permitisse estender a eficácia do contrato ao Recorrente após a partilha, sendo a venda posterior do imóvel, realizada com recurso a outra mediadora, um negócio novo, autónomo e totalmente estranho ao contrato inicial, não resultante da atividade da Recorrida. Entende, por isso, que a partilha extinguiu a compropriedade e, com ela, a qualidade em que o contrato foi celebrado. Vejamos se lhe assiste razão. Não vem questionado no presente recurso que está em causa o exercício da atividade de mediação imobiliária, a que se dedica a Autora que tem como objeto social a atividade de mediação imobiliária (ponto 1 dos factos provados). Segundo a definição contida no artigo 2º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 , de 8 de fevereiro (que estabelece o regime jurídico do acesso e exercício da atividade de mediação imobiliária, de ora em diante designada por RJAMI), a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Carlos Lacerda Barata (“Contrato de Mediação”, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, volume I, julho de 2002, p. 192) define o contrato de mediação imobiliária como o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição”, considerando os seguintes elementos caracterizadores deste contrato: atividade tendente à celebração de negócio; ocasionalidade; retribuição. Mais considera (p. 202/203) que o direito à retribuição depende da celebração do contrato prometido embora seja independente do cumprimento do mesmo e que só com a verificação de um “resultado útil” (a realização do negócio) da atuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata. “Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio. Naturalmente, que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro… Em matéria de direito à retribuição, o momento relevante é o da constituição do contrato promovido, pelo que as ocorrências supervenientes que incidam sobre a execução ou o conteúdo do contrato serão, em regra, indiferentes”. Higina Castelo (Contrato de mediação ESTUDO DAS PRESTAÇÕES PRINCIPAIS, Dissertação de Doutoramento em Direito Privado, Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, setembro de 2013, https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf ) define o contrato de mediação imobiliária (tipificado no diploma) como aquele pelo qual uma empresa de mediação imobiliária procura destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Como se afirma no acórdão da Relação do Porto de 25/01/2022 (Processo n.º 70/20.5T8AND.P1 , Relatora Anabela Dias da Silva, disponível para consulta em www.dgsi.pt) relevante é a atividade do mediador que consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa e essa atividade tem carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas. O artigo 16º n.º 2 do RJAMI estabelece que do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável; A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido; A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato; A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa; A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente. In casu , releva essencialmente o elemento referente à remuneração pois a Autora pretende com a presente ação ser ressarcida da remuneração no valor de €6.051,60, acordada no contrato de mediação imobiliária e expressamente convencionado no nº 2 da cláusula 5ª do mesmo. O contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, dele devendo constar as condições da remuneração, podendo ainda ser acordado um regime de exclusividade. Caracterizando-se ainda por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”, pois, como refere Higina Orvalho Castelo (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária, Anotado, Almedina, p. 126) “por força desta circunstância que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado o mediador corre um risco específico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a referida frequente classificação do contrato de mediação como aleatório (…)”. Quanto à remuneração e ao regime de exclusividade que pode ser convencionado, dispõe o artigo 19º do RJAMI (na parte que aqui releva) que: A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (…).” Como escreve Higina Castelo (ob. cit., p. 138 e seg.) “[a] conclusão do contrato visado (e perfeito) não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador o direito à remuneração. Nas palavras de Lacerda Barata “está em causa mais do que a mera exigibilidade; é a própria constituição do direito que se trata”. Repare-se que não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), o mediador não tem direito a ser remunerado.” Na verdade, e apesar dos vários atos materiais praticados pelo mediador no cumprimento da sua obrigação, os quais visam a concretização do negócio em relação a um concreto imóvel, só no momento da concretização do negócio (que se exige também que seja perfeito) é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, ou seja, ressalvado o caso previsto no n.º 2 do referido artigo 19º, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração (v. o citado acórdão da Relação do Porto de 25/01/2022). Analisemos, então, o caso dos autos. Resulta provado que a Autora foi contactada pelo Réu, AA e demais intervenientes principais BB e CC em março de 2021, os quais lhe solicitaram os respetivos serviços de mediação imobiliária para angariar comprador para um apartamento do qual aqueles eram herdeiros. E em 26 de março de 2021, celebraram um contrato de Mediação Imobiliária concernente ao aludido apartamento, pelo qual a Autora se comprometeu em “…diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de € 120 000,00 (cento e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis…”. O contrato foi celebrado pelo prazo de 12 de meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo e como contrapartida, o Réu e Intervenientes comprometeram-se a pagar à Autora, a título de remuneração pela eventual angariação de comprador para o sobredito imóvel, a quantia correspondente a 4% “… calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA à Taxa legal em vigor.”, sendo que a comissão/remuneração mínima devida pelo Réu à Autora nunca seria inferior a €4.000,00. No n.º 6 da cláusula quinta do contrato ficou ainda estipulado que seria sempre devida à Autora a remuneração acordada nos casos em que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretizasse “(…) por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel (…).” Perante esta factualidade o Tribunal recorrido entendeu verificar-se por parte do Recorrente um incumprimento contratual injustificado e ilegal da exclusividade prevista no contrato de mediação imobiliária, e que o Recorrente era à data da alienação do imóvel mediante intervenção de terceira imobiliária o único “cliente proprietário” vinculado pelo CM... em causa nos autos ao pagamento da remuneração da Autora. Consignou ainda ter ficado convencido, “mormente pelas divergências e estranhezas suscitadas pelos depoimentos dos dois Réus” que a conversa a que se referiram mais não foi do que o transmitir de uma alteração subjetiva superveniente quanto à titularidade do direito de propriedade sobre o imóvel objeto do contrato, que passou a pertencer, desde julho de 2021, em exclusivo ao primitivo Réu. Contudo, daí não resulta qualquer intenção de alteração do contrato ou celebração de novo contrato com o Recorrente. Se efetivamente algumas circunstâncias resultantes da prova produzida nos autos fariam indiciar, como já referimos, um possível interesse na alteração do contrato de mediação imobiliária ou a intenção de celebração de um novo contrato com o Recorrente, que passou a ser o proprietário do imóvel (ainda que verbal e, por isso, nulo por falta de forma), a verdade é que tal não resulta da posição assumida pelas partes nos respetivos articulados e nem das declarações que prestaram e menos ainda da matéria de facto provada (pois que nem sequer alegada pelas partes). É inequívoco, no entanto, que a decisão a proferir tem necessariamente por base a factualidade que resultou provada. E, perante os factos provados, apenas sabemos ter sido celebrado em 26 de março de 2021 um contrato de mediação imobiliária entre a Autora e 3 herdeiros, o Recorrente e seus irmãos, respeitante a um apartamento, à data pertencente a uma herança, tendo por objeto que a Autora, mediante o pagamento de uma remuneração, angariasse comprador para o mesmo. Sabemos também que o Réu e os Intervenientes decidiram, passados cerca de 3 meses, em 2 de julho de 2021, realizaram um contrato de partilha parcial mediante o qual o referido apartamento passou a ser da exclusiva propriedade do Recorrente. Perante esta factualidade temos de concluir que o Recorrente não celebrou com a Autora na qualidade de proprietário do imóvel (apartamento) qualquer contrato de mediação imobiliária e nem qualquer alteração ao contrato em discussão nos presentes autos que celebrou com a Autora, conjuntamente com os outros dois herdeiros, e nessa qualidade, enquanto contitulares de herança indivisa. A questão que se coloca na presente ação prende-se, por isso, com o cumprimento do contrato celebrado em março de 2021 pelos herdeiros, o Recorrente e os Intervenientes, por efeito da partilha parcial que os três decidiram concretizar após a celebração do contrato com a Autora e pela qual o apartamento foi adjudicado ao Recorrente, sendo que este enquanto titular do direito de propriedade plena sobre o apartamento não celebrou qualquer contrato de mediação imobiliária com a Autora. Na sentença recorrida foi considerado que a escritura de compra e venda do imóvel que fez caducar por impossibilidade do objeto do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora. Contudo, salvo melhor opinião, a impossibilidade do objeto decorre já da partilha parcial levada a cabo pelo Recorrente e seus irmãos, pela qual o apartamento, que até então fazia parte da herança indivisa, passou a ser propriedade do Recorrente. Estabelece o artigo 790º , n.º 1, do Código Civil que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor. E acrescenta o artigo 795º do Código Civil que quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (n.º 1) e que se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação; mas, se o devedor tiver algum benefício com a exoneração, será o valor do benefício descontado na contraprestação (n.º 2). Segundo Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Limitada, 3ª Edição, 1986, p. 43-44 (em anotação ao artigo 790º) esclarecem que: “[n]ão deve confundir-se a impossibilidade da prestação com a alteração das circunstâncias que a torne excessivamente onerosa (como a difficultas praestandi ou difficultas agendi). Desde que não haja impossibilidade, a obrigação não se extingue, nos termos deste artigo, embora o devedor possa obter a resolução do contrato ou a modificação dele, segundo juízos de equidade, caso se verifiquem os demais requisitos exigidos no artigo 437º. (…) No nosso direito ficou, porém, bem assente que, sem prejuízo do disposto no artigo 437º, só a impossibilidade absoluta libera o devedor da obrigação (obrigação de prestação de uma coisa que entretanto pereceu sem culpa do devedor; realização de um negócio que a lei posteriormente veio proibir; etc.).” Importa salientar que a impossibilidade de prestação aqui em causa é uma impossibilidade superveniente, que faz extinguir os efeitos do contrato e consequente exoneração do devedor; e não de uma impossibilidade originária, pois neste caso a lei prevê como sanção para tal vício a nulidade do negócio jurídico. Tal como referem Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit. p. 43) “[r]egula-se neste artigo e nas disposições subsequentes o caso de a obrigação se tornar impossível, caso muito diferente do de a obrigação ser já impossível no momento em que se constituiu. A impossibilidade originária tem como consequência a nulidade do negócio jurídico (arts. 280º e 401º), quer a impossibilidade seja conhecida ou reconhecível pelos contraentes, quer o não seja, ao passo que a impossibilidade superveniente, por causa não imputável ao devedor, extingue a obrigação, com os efeitos previstos nesta subsecção” (v. no mesmo sentido Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 12ª Edição, pág. 1034). No caso concreto, a prestação a que a Autora se obrigou perante os herdeiros, e que constituía o objeto do contrato de mediação imobiliária que celebraram, de “diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €120 000,00 (cento e vinte mil euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis…” respeitava ao apartamento que fazia parte da herança indivisa, e deixou de ser possível, por causa não imputável à Autora, a partir do momento em que o apartamento deixou de fazer parte daquela herança, e passou a ser propriedade do Recorrente, extinguindo-se dessa forma a sua obrigação. Assim, considerando o preceituado no referido artigo 795º n.º 1 do Código Civil , uma vez extinta a obrigação da Autora, o Recorrente e seus irmãos ficaram desonerados da contraprestação, ainda não realizada, ou seja, do pagamento da remuneração. Acresce ainda dizer que não resulta dos autos, e nem sequer foi alegado pela Autora, que a partilha parcial efetuada, relativamente ao apartamento, e a posterior venda levada a cabo pelo Recorrente (ocorrida em 19/12/2022, quase um ano e meio depois) tivesse por objetivo eximir-se ao pagamento de qualquer remuneração à Autora, sendo certo que os compradores do imóvel não foram angariados pela Autora e que nenhum dos clientes angariados pela Autora logrou apresentar uma proposta de compra do imóvel pelo valor estipulado de venda de €120.000,00 tendo a Autora recusado ofertas de compra de valores inferiores [ponto 13) dos factos provados], e que a venda foi mediada por outras imobiliárias, sendo o imóvel vendido por pelo preço de €123.000,00. Não entendemos, por isso, que exista por parte do Réu um “incumprimento contratual injustificado e ilegal da exclusividade prevista no aludido contrato de mediação imobiliária, com a sua consequente obrigação de indemnizar a Autora pelos lucros cessantes e danos emergentes”, não assistindo à Autora direito a receber do Réu uma indemnização correspondente ao pagamento da comissão acordada no contrato de mediação imobiliária. Improcede dessa forma o pedido principal formulado pela Autora, ficando prejudicado o conhecimento da questão suscitada pelo Réu relativamente ao regime das cláusulas contratuais gerais. A Autora peticionou ainda, a título subsidiário, a condenação do Réu a pagar a quantia de €2.350,00 com base do instituto do enriquecimento sem causa. Resulta da matéria de facto provada que as atividades publicitárias e de promoção de venda do imóvel importaram para a Autora um custo nunca inferior a €1.000,00 [ponto 8) dos factos provados], que mediante a concretização das atividades publicitárias e como fruto destas, a Autora logrou concretizar, entre outras, 9 visitas ao imóvel por parte de potenciais clientes por si angariados [ponto 9) dos factos provados] as quais aportaram à Autora um dispêndio nunca inferior a €150,00 por cada visita, correspondente ao tempo gasto pelos funcionários da Autora na concretização de cada visita, e custos da utilização da viatura da Autora [ponto 12) dos factos provados]. Vejamos então. Começamos por referir que é ao autor, que pretende obter a restituição com fundamento em enriquecimento sem causa, que incumbe o ónus de alegar e provar a verificação dos seus pressupostos, como factos constitutivos que são do respetivo direito (cfr. artigo 342º , n.º 1, do Código Civil ). Dispõe o artigo 473º , n.º 1, do Código Civil que “[a]quele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou”; a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou (nº 2). Por outro lado, resulta do artigo 479.º do mesmo diploma que “[a] obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa compreende tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente” (n.º 1) e que “[a] obrigação de restituir não pode exceder a medida do locupletamento à data da verificação de algum dos factos referidos nas duas alíneas do artigo seguinte (n.º 2).” Podemos então dizer de forma sintética que são requisitos, cumulativos, do enriquecimento sem causa: i) a existência de um enriquecimento; ii) obtenção desse enriquecimento à custa de outrem; iii) falta de causa justificativa para o enriquecimento (neste sentido, entre outros, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Volume I, 6ª Edição, Almedina, p. 437 e seguintes; Mário Júlio de Almeida Costa, ob. cit., p. 491; Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Almedina, 12ª Edição, p. 404). O enriquecimento representa uma vantagem ou benefício, de carácter patrimonial, produzido na esfera jurídica da pessoa obrigada à restituição, que pode traduzir-se num aumento do ativo patrimonial, numa diminuição do passivo, no uso ou consumo de coisa alheia ou no exercício de direito alheio, ou ainda na poupança de despesas (Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4ª Edição, Revista e Atualizada, Coimbra Editora, Limitada, p. 454). A este propósito pronuncia-se Mário Júlio de Almeida Costa (ob. cit. p. 492 e 493) considerando que a vantagem em que o enriquecimento consiste pode ser “encarada sob dois ângulos: o do enriquecimento real, que corresponde ao valor objetivo e autónomo da vantagem adquirida; e o do enriquecimento patrimonial, que reflete a diferença, para mais, produzida na esfera económica do enriquecido e que resulta da comparação entre a sua situação efetiva (real) e aquela em que se encontraria se a deslocação se não houvesse verificado (situação hipotética).” Por outro lado, à vantagem patrimonial obtida por alguém, corresponderá, em regra, uma perda sofrida por outrem, o que se traduz num enriquecimento à custa de um empobrecimento: a vantagem patrimonial alcançada por um resultará do sacrifício económico suportado pelo outro. A obrigação de restituir pressupõe ainda que o enriquecimento careça de causa justificativa, ou porque nunca a tenha tido ou porque, tendo-a inicialmente, entretanto a haja perdido. A lei não define o que deve entender-se por “causa de enriquecimento”, mas estabelece um critério de orientação no n.º 2 do artigo 473º do CC ao dispor que a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial, por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou. Estamos, assim, perante três situações especiais aí identificadas de enriquecimento sem causa (v. Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª Edição, Coimbra Editora, p. 205; Mário Júlio de Almeida Costa, ob. cit. p. 505, e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, ob. cit. p. 413): A condictio in debiti (repetição do indevido); A condictio ob causam finitam (enriquecimento por virtude de causa que deixou de existir), - e a condictio ob causam datorum (enriquecimento derivado da falta de resultado previsto). Releva determinar, em cada caso concreto, “se o ordenamento jurídico considera ou não justificado o enriquecimento e se portanto acha ou não legítimo que o beneficiado o conserve” (Galvão Telles, ob. cit. p. 199 e 200), ou se “o enriquecimento criado está de harmonia com a ordenação jurídica dos bens aceite pelo sistema, ou se, pelo contrário, por força dessa ordenação positiva, ele houver de pertencer a outrem, o enriquecimento carece de causa” (v. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., Volume I, p. 456; neste sentido v. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de novembro de 2016, Processo n.º 390/09.0TBBAO.P1.S1 , de 3 de maio de 2018, Processo n.º 175/05.2TBALR.E1.S1 e de 04 de julho de 2019, Processo n.º 2048/15.1T8STS.P1.S1 , todos disponíveis em www.dgsi.pt). Conforme refere Mário Júlio de Almeida Costa (ob. cit. p. 500) o enriquecimento diz-se sem causa quando o direito o não aprova ou consente, porque não existe uma relação ou um facto que, de acordo com os princípios do sistema jurídico, justifique a deslocação patrimonial. Deve ainda salientar-se que o instituto do enriquecimento sem causa se caracteriza pela sua natureza subsidiária, só sendo de aplicar quando a lei não faculte ao empobrecido qualquer meio legal de ser indemnizado ou restituído (cfr. artigo 474º do Código Civil ). Mário Júlio de Almeida Costa (ob. cit. p. 499) refere a “ausência de outro meio jurídico” também como um dos requisitos, que designa de negativos, do enriquecimento sem causa. O empobrecido apenas pode recorrer à ação de enriquecimento quando a lei lhe não faculte outro meio, e só apurando que “essas normas diretamente predispostas não esgotam, a tutela jurídica da situação é que se justifica o recurso complementar ao instituto do enriquecimento sem causa” (Mário Júlio de Almeida Costa, ob. cit. p. 502). Podremos então afirmar que, de acordo com o previsto nos artigos 473º e 474º do Código Civil , o enriquecimento sem causa depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos: Existência do enriquecimento; Que esse enriquecimento não tenha causa que o justifique; Que ele seja obtido à custa do empobrecimento de quem pede a restituição; Que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído. Analisemos agora o caso concreto. Resulta provado que as atividades publicitárias e de promoção de venda do imóvel importaram para a Autora um custo nunca inferior a €1.000,00 e que as visitas que efetuou ao apartamento com potenciais compradores lhe aportaram um dispêndio nunca inferior a €150,00 por cada visita, correspondente ao tempo gasto pelos funcionários da Autora na concretização de cada visita, e custos da utilização da viatura da Autora, num total de 9 visitas que demonstrou ter efetuado, o que perfaz o valor global de €2.350,00 por si peticionado. Por outro lado, sabemos que o Réu procedeu à venda do apartamento em dezembro de 2022 pelo preço de €123.000,00, num negócio mediado por EMP02... UNIPESSOAL LIMITADA e EMP03... UNIPESSOAL LDA e que nenhum dos clientes angariados pela Autora logrou apresentar uma proposta de compra do imóvel pelo valor estipulado de venda de €120.000,00. Daqui decorre que, mesmo considerando um empobrecimento da Autora, em face dos gastos em que incorreu, não podemos concluir por um enriquecimento do Réu à custa desse empobrecimento, não ficando demonstrada a correlação entre a venda do apartamento pelo Réu e consequente recebimento do respetivo preço no valor de €123.000,00, e as atividades de promoção e visitas, com o inerente custo, a que a Autora procedeu. Não se mostram, por isso, preenchidos os pressupostos do enriquecimento sem causa, improcedendo também o pedido subsidiário. Em face de todo o exposto, procede, pois, a apelação, sendo de revogar a decisão recorrida e absolver também o Réu AA dos pedidos formulados pela Autora. As custas do recurso e da ação são da responsabilidade da Autora atento o seu decaimento ( artigo 527º do CPC ). SUMÁRIO (artigo 663º n.º 7 do Código do Processo Civil): […] Decisão Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente o recurso e, consequentemente, em revogar a sentença recorrida quanto ao Recorrente, julgando totalmente improcedente a ação e absolvendo também o Réu AA dos pedidos formulados pela Autora. As custas do recurso e da ação são da responsabilidade da Autora atento o seu decaimento. Guimarães, 8 de outubro de 2026 Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária Raquel Baptista Tavares (Relatora) Paulo Reis (1º Adjunto) Alexandra Rolim Mendes (2ª Adjunta)