0031248 - Tribunal da Relação do Porto

I- No contrato-promessa sinalizado, a simples mora, sem necessidade de a transformar em não cumprimento definitivo, é bastante para a sua resolução.

II- A culpa não é pressuposto essencial do direito de resolução de contrato.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1. RELATÓRIO.

João ............... e mulher Paula ............, residentes na Rua ......., n.º ..., hab. ...., Porto,

vieram intentar acção, sob a forma ordinária, contra “S.... – ............, S. A.”, com sede na Praça ............, n.º ..., ...., Lisboa, pedindo a condenação desta última a reconhecer como válida a resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes, com o consequente pagamento aos Autores da quantia de 79.280.000$00, correspondente ao dobro do que aquela recebeu a título de sinal, acrescida de juros legais desde a citação.

Para fundamentarem o seu pedido, alegaram os Autores a celebração de um contrato, por força do qual prometeram comprar e a Ré prometeu vender a fracção autónoma que viesse a corresponder à habitação “T3+1”, de um empreendimento àquela pertencente, sito na Av. ........, Rua ...., Rua ...... e Rua ........, no Porto, pelo preço de 64.400.000$00, tendo os Autores, a título de sinal, entregue à Ré a quantia de 38.640.000$00;

a Ré não procedeu à notificação dos Autores para a celebração da escritura pública até à data limite estabelecida no contrato, o que era sua incumbência, donde, por força do clausulado no mesmo contrato e havendo incumprimento de uma obrigação, os Autores procederam à sua resolução, através de comunicação que àquela fizeram chegar.

A Ré, citada para os termos da acção, deduziu contestação, aduzindo que a falta de outorga da respectiva escritura não lhe era imputável, mas a terceiros, sendo que, para obviar a eventuais prejuízos dos Autores, entregou a estes últimos a aludida fracção, concluindo que não se estava perante incumprimento definitivo da sua parte, quando muito diante de simples mora que não permitia a resolução do contrato-promessa, pelo que a acção devia ser julgada improcedente.

Os Autores vieram ainda replicar, refutando a argumentação utilizada pela Ré, defendendo que as razões invocadas pela contestante não eram suficientes para abalar a procedência do pedido formulado.

No tribunal “a quo”, por se ter entendido que os autos forneciam já todos os elementos para conhecer do mérito da causa, sem necessidade de produção de mais provas, foi proferido despacho saneador, no qual se tomou posição definitiva quanto à pretensão deduzida, assim se tendo julgado procedente a acção, com a consequente condenação da Ré no pedido que contra si vinha formulado.

Do assim decidido, veio a Ré interpor recurso de apelação, apresentando conclusões - após para esse efeito ser convidada neste tribunal - do seguinte teor:

- A douta sentença sob recurso não podia considerar validamente resolvido o contrato-promessa de compra e venda;

- A douta sentença considerou aplicável a presunção prevista no n.º 1, do artigo 799 do Código Civil, quando a mesma está afastada pelas razões objectivas que foram alegadas nos artigos 8.º a 15.º da contestação;

- O Mm.º juiz não apreciou, designando para o efeito a produção de prova com a designação da respectiva audiência de julgamento;

- Em sede de audiência de julgamento sempre seriam apreciadas as “razões objectivas” alegadas pelos AA., uma vez que a Ré tinha entregue a fracção em 30 de Novembro de 1998;

- A douta sentença não apreciou em concreto a eventual culpa da promitente -vendedora, conforme acórdão in CJ, 1978, 1.º-98;

- A Recorrente com a sentença recorrida fica impedida de provar as circunstâncias que afastam a censurabilidade da sua conduta;

- De acordo com o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto proferida no processo n.º 1300/98, 5 secção, de 1998.12.14, considera que “A mora converte-se em incumprimento definitivo, mediante a perda do interesse do credor, objectivamente apreciada, quer em resultado da inobservância do prazo suplementar que o credor fixe razoavelmente ao devedor relapso”;

- A Recorrente considera que a sentença sob recurso não apreciou objectivamente a perda do interesse do comprador, já detentor da fracção, conforme alegado no artigo 4.º da contestação;

- A simples mora da Ré só constitui esta no dever de reparar os danos causados;

- A douta sentença não apreciou a validade dos documentos anexos à contestação, nomeadamente, o conteúdo do documento n.º 2, cujos factos alegados no artigo 4.º da contestação se enunciaram, pois a Recorrente entregou a fracção ao Autor em 30 de Novembro de 1998;

- Com efeito, o estipulado nas cláusulas 5.ª e 6.ª do contrato-promessa tem que ser analisado conjuntamente com o facto de a Recorrente ter entregue a fracção ao A. em 30 de Novembro do 1998 que, embora não integrando aquele clausulado, tem que ser apreciado, objectivamente, para podermos analisar e concluir qual o eventual comportamento da aqui Recorrente;

- A douta sentença recorrida penaliza a Recorrente, considerando-a promitente faltosa na outorga do contrato definitivo, sem que previamente tenha ponderado o valor do facto “entrega da fracção em 30 de Novembro de l998”;

- O Mm.º Juiz não apreciou, nem conheceu os factos alegados no artigo 4.º da contestação, absolutamente determinantes para a apreciação da conduta da Recorrente quanto ao contrato definitivo, pelo que inquinou a sentença recorrida com o vício previsto na 1.ª parte da alínea d), do artigo 668 do C. Processo Civil.

Os Autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela manutenção do julgado.

Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do recurso, sendo que a instância mantém a sua validade.

2. FUNDAMENTAÇÃO.

Antes de mais, vejamos qual a matéria factual assente entre as partes e que foi tida em conta em 1.ª instância para a decisão tomada, a saber:

- Em 1 de Outubro de 1998, os AA. celebraram com a R, um contrato, em que os AA. prometeram comprar e a R. prometeu vender a fracção autónoma que vier a corresponder à habitação T3+1, designada por 6.6 – Prumada 3, com todas as suas pertenças e dois lugares de garagem no Piso – 1(cave), com os n.ºs 39 e 40 e arrumo do prédio “Complexo ....”, sito no Porto, Avenida ......, Rua ......., Rua ...... e Rua ....., da Freguesia de ....., da qual faz parte o edifício correspondente ao Lote n.º1, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º 664/920914, inscrito na matriz urbana da respectiva freguesia sob o art. 2368;

- Ficou ainda acordado que o pagamento do respectivo preço, no montante de 64.400.000$00 seria efectuado da seguinte forma:

· 9.660.000$00 no acto da celebração do contrato promessa;

· Três prestações de igual montante em 1 de Dezembro de 1999, 1 de Fevereiro de 1999 e 1 de Abril de 1999;

· 25.760.000$00 no acto da celebração da escritura definitiva;

- A cláusula 5.ª do dito contrato tem o seguinte teor:

· A escritura de compra e venda da fracção identificada na cláusula 2.ª será celebrada, logo que a “PROMITENTE VENDEDORA” obtenha toda a documentação necessária, prevendo-se para o efeito um prazo que poderá ir até 30 de Abril de 1999, sendo os “PROMITENTES COMPRADORES” avisados por escrito e com antecedência mínima de 15 dias, do dia, hora e Cartório Notarial em que a mesma terá lugar.

· Logo que recebida a notificação referida no número anterior, os “PROMITENTES COMPRADORES” facultarão de imediato à "PROMITENTE VENDEDORA”, a documentação que se mostre necessária para a realização da escritura;

- A cláusula 6.ª do contrato tem o seguinte conteúdo:

· No caso de a escritura de compra e venda não poder efectuar-se até à data prevista na cláusula anterior por motivos alheios à vontade da “PROMITENTE VENDEDORA”, nomeadamente, por não se achar obtida a Licença de Utilização, será o referido prazo ampliado por mais três meses;

- A cláusula 8.ª, nos 3 primeiros artigos tem os seguintes dizeres:

. A falta de cumprimento pela “PROMITENTE VENDEDOPA” ou pelos “PROMITENTES COMPRADORES” de algumas das cláusulas deste contrato confere à outra parte o direito à imediata resolução do contrato ou, alternativamente, o direito à execução específica.

· Entende-se que há incumprimento, com as consequências do número anterior, designadamente, quando, uma vez notificado para o efeito, os “PROMITENTES COMPRADORES” não compareçam à escritura ou não esteja em condições de pagar o preço em dívida da fracção;

· Havendo resolução do contrato nos termos do n.º1, tem a “PROMITENTE VENDEDORA” direito de fazer suas as quantias recebidas a título de sinal, caso o incumprimento seja imputável aos “PROMITENTES COMPRADORES” e têm estes, se o incumprimento for imputável à “PROMITENTE VENDEDORA”, o direito à restituição dos sinais em dobro;

- Os AA. cumpriram as suas obrigações, pagando, nos prazos convencionados, os montantes devidos a título de sinal;

- Até 30 de Abril de 1999, a R. não procedeu à notificação dos AA. para se apresentarem no Cartório Notarial para procederem à celebração da escritura;

- E, decorridos que foram mais 3 meses, a R. não notificou os AA. para procederem à celebração da escritura definitiva, que nunca chegou a estar marcada;

- Posteriormente, os AA. comunicaram à R. que consideravam o contrato resolvido.

Face às conclusões formuladas pela apelante, poder-se-á adiantar que aquela se insurge contra a decisão tomada, entendendo que a resolução do contrato-promessa não poderia ser confirmada pela seguinte série de razões:

· tribunal “a quo” não ponderou a factualidade vertida nos arts. 8.º a 15.º da contestação para avaliar da culpa da apelante, relativamente à não fixação da data para a realização da escritura de compra e venda, conforme o clausulado no dito contrato-promessa;

· Não ponderação da materialidade vertida no art. 4 da contestação, ao aí se referir que a mencionada fracção foi entregue ao Autor em 30.11.98;

· Existir apenas eventual mora da parte da apelante, o que não permite a resolução imediata do contrato-promessa.

Definido o âmbito das questões que importa solucionar, passemos, então, a apreciar cada uma delas, por forma a avaliar se assiste razão à apelante no recurso interposto.

Para avaliação daquela primeira questão, interessa desde já referir que a apelante nos arts. 8.º a 15.º da contestação arrola uma série de razões de ordem administrativa que, em seu entender, justificam o atraso na obtenção da respectiva licença de utilização, necessária à celebração da falada escritura de compra e venda.

Apesar de tal alegação, não cremos que essa factualidade seja determinante para afastar o exercício do direito de resolução, tal como foi clausulado.

Assim, em parte alguma é referido ou é possível retirar a ilação de que esse atraso se ficou a dever a terceiros e muito menos aos apelados, sendo certo que aí apenas são relatadas as diligências que teve de desenvolver no sentido de obviar à obtenção da aludida licença de utilização, referente ao prédio onde se situava a fracção que prometera vender.

A factualidade aí vertida não é suficiente para afastar a sua responsabilidade pela não realização da mencionada escritura de compra e venda até ao final do período previsto na cláusula 6.ª do contrato-promessa – finais de Julho de 1999.

Sintomático será até referir que a apelante tão pouco tenha alegado e demonstrado que já obteve a respectiva licença de utilização necessária à realização da dita escritura.

Acrescerá ainda dizer que a culpa não é um pressuposto essencial do direito de resolução, conforme se depreende do disposto no art. 793, n.º 2, do CC.

É que, para o exercício do direito de resolução, bastará, em princípio, um juízo de inadimplemento, pois aquela não tem um carácter de sanção, como sucederá no direito à indemnização, antes contendo um carácter de remédio a que o credor deitará mão, tendo em conta a natureza sinalagmática da relação contratual.

Apesar desta observação, não deixará de atender-se que, por vezes, a culpa pode, em concreto, ter relevância decisiva para a possibilidade ou não do exercício do direito de resolução, como se depreende da conjugação do disposto no art. 793, n.º 2 e 802, ambos do CC – v., no sentido que se acaba de expor, Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in “Obra dispersa”, vol. I, págs. 129 a 130.

Como quer que seja, atento o teor e análise que se fez da materialidade vertida nos aludidos arts. 8.º a 15.º da contestação, cremos não ser possível da mesma retirar um juízo de responsabilidade com relevância para afastar o direito de resolução e daí também que seja despiciendo submeter à apreciação e indagação em fase de julgamento, por controvertida, tal factualidade.

A apelante aduz ainda que não se justifica a confirmação da resolução do aludido contrato-promessa, em face da sua alegação constante nos arts. 4.º e 16.º da contestação, onde afirma que entregou aos apelados, em 30.11.98, a fracção objecto do dito contrato-promessa, mais tendo reafirmado através das suas comunicações de 11.5.99 e de 22.9.99 ( v. fls. 37 e 38) a sua disponibilidade para dar cumprimento ao que havia sido contratado, com a realização da respectiva escritura.

Não cremos que a mera alegação da referida entrega – mesmo a comprovar-se, face à não aceitação da mesma por parte dos apelados – seja também suficiente para obviar à resolução do contrato, tal como foi clausulado.

Por um lado, não vem alegado que os apelados tenham passado a desfrutar do uso da aludida fracção, bem assim que a mesma estava finalizada em conformidade com o acordado e em condições de ser habitada; por outro, o objectivo final do contrato era a transferência de propriedade, o que não se concretizou até ao termo do prazo que vem estabelecido no dito contrato-promessa – finais de Julho de 1999 (v. cláusulas 5.ª e 6.ª).

E, se a apelante, através das mencionadas comunicações, reafirmava a disponibilidade para o cumprimento do contrato-promessa, não são explicados os motivos pelos quais antes da declaração de resolução apresentada pelos apelados – 13.8.99 – a apelante não diligenciou com a devida antecedência pela marcação da respectiva escritura.

Significa este raciocínio que esta argumentação utilizada pela apelante, mesmo a comprovar-se, não seria suficiente para afastar o falado direito de resolução que as partes convencionaram no contrato-promessa.

E nem se diga que a decisão recorrida padece de nulidade, por não se ter pronunciado sobre a materialidade em causa, pois é manifesto que tal não sucedeu, como também não é correcto concluir-se que o tribunal deve apreciar todas as razões invocadas pela parte para sustentar a sua tese, sob pena de omissão de pronúncia.

Com efeito, por força do disposto no art. 660, n.º 2, do CPC, compete ao juiz apreciar sim todas as “questões” fundamentais e necessárias à decisão da causa, não sendo essencial que refute todos os argumentos utilizados pelas partes, o que representa doutrina e jurisprudência dominantes que se debruça sobre o assunto – v., a propósito, Alberto dos Reis, in “Código Processo Civil Anotado”, vol. 5.º, pág. 143 e Ac. do STJ, de 5.11.80, in BMJ 301-395.

Não colhe, assim, a invocada nulidade de omissão de pronúncia que vem imputada à decisão recorrida.

Importa agora entrar na apreciação daquela última questão de saber se a simples mora de um dos promitentes confere ao outro, sem mais, a possibilidade de resolução do contrato-promessa sinalizado.

Antes de mais, há que referir que na decisão recorrida, numa primeira linha, se deu como válida a resolução do dito contrato-promessa, consubstanciada na declaração dos apelados nesse sentido e que fizeram chegar ao conhecimento da apelada através da comunicação de 13.8.99 (fls. 25), tendo em conta que no mencionado contrato havia sido firmada uma cláusula resolutiva (cláusula 8.ª) e a circunstância de a apelante não ter dado cumprimento a uma obrigação que sobre si impendia (cláusulas 5.ª e 6.ª), que era a de marcação de data para realização da competente escritura até ao final do prazo previamente acordado (finais de Julho de 1999).

Aliás, se bem analisarmos os fundamentos da acção, logo veremos que os apelados fizeram assentar o seu pedido precisamente na circunstância de as partes terem previsto expressamente essa cláusula resolutiva e não já na possibilidade de se cair, no caso dos autos, numa eventual causa de resolução legal.

E, como é sabido, graças ao princípio da autonomia da vontade, é permitido às partes estabelecerem esse tipo de cláusulas, prevendo o regime do incumprimento que determina o fundamento da resolução – art. 432, n.º 1, do CC.

A apelante não coloca em causa a validade dessa mesma cláusula e os termos em que a mesma vem fixada, a ponto de não poder ser considerada para sustentar o pedido de resolução formulado, apenas tendo chamado à colação o circunstancionalismo supra referido que tinha a ver com a materialidade por si vertida nos arts. 8.º a 15.º, 4.º e 16.º que, como pensamos ter ficado demonstrado, não é bastante para afastar a declaração de resolução – e, diga-se, sempre poderiam ser questionáveis os termos dessa cláusula, quanto à previsão do incumprimento por parte da apelante, ou seja, por exemplo, a exigibilidade de melhor concretização das obrigações conducentes à resolução – v., neste aspecto, Calvão da Silva, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 1997, separata do vol. XXX, do supl. do BFDUC, págs. 321 a 325 e Baptista Machado, ob. cit., págs. 184 a 193.

Sendo assim, não cabe no âmbito deste recurso fazer qualquer tipo de consideração a esse propósito, apenas podendo e cabendo a este tribunal avaliar se as partes procederam em consonância com os ditames da boa fé que devem presidir na formação dos contratos – art. 227, do CC – e, designadamente, se a estipulação da dita cláusula resolutiva diz respeito a um incumprimento insignificante – assim, neste sentido, aqueles autores, Calvão da Silva e Baptista Machado, obs. e locais cits., como ainda Brandão Proença, in “Resolução do Contrato no Direito Civil – Do Enquadramento e do Regime”, págs. 92 a 94.

A este propósito, sempre diremos que, na medida em que a dita cláusula resolutiva se refere ao incumprimento por parte da apelada na marcação da respectiva escritura no prazo estabelecido, aliás mesmo após a chamada de atenção por parte dos apelados para a necessidade de a mesma se realizar até ao final do prazo acordado (v. teor das comunicações de fls. 35 e 38 dirigidas à apelante pelos apelados), não se depara uma situação de incumprimento insignificante ou de alcance diminuto, afigurando-se-nos que não foram ultrapassados os princípios da boa fé negocial, ao clausular-se da forma indicada.

Feitas estas considerações quanto à justeza da validade da resolução do aludido contrato-promessa, com base na cláusula resolutiva acordada, voltemos àquela questão que supra enunciámos e que gira à volta das consequências a atribuir à simples mora imputada ao promitente vendedor e aqui apelante.

No que a este propósito diz respeito, têm sido divergentes a doutrina e jurisprudência que se têm debruçado sobre o assunto.

Duas teses têm sido colocadas em confronto. De um lado, estão aqueles que defendem que a simples mora de um dos promitentes confere ao outro, sem mais, a possibilidade de resolução do contrato-promessa sinalizado; do outro, os que pugnam que, para poder ocorrer a resolução, necessário se torna que seja transformada a mora em não cumprimento definitivo, nos termos gerais do art. 808, do CC – v., a título de exemplo, para a primeira tese, Almeida Costa, RLJ, Ano 131, pág. 219 a 221 e Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 9.ª ed., págs. 352 a 369, enquanto em sentido diverso se pronunciam Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-Promessa”, 7.ª ed., págs. 112 a 127 e Manuel Januário Gomes, in “Em Tema de Contrato-Promessa”, ed. 1990 da AAFDL, págs. 55 a 60.

Por nossa parte, cremos por defensável aquela primeira tese de que a simples mora, sem necessidade de a transformar em não cumprimento definitivo, é bastante para sustentar a possível resolução do contrato-promessa sinalizado, posto que, face ao preceituado no art. 442, n.º 3, 2.ª parte, do CC, se a excepção do cumprimento do contrato-promessa apenas funciona, salvo o disposto no art. 808 do mesmo diploma, então é porque o pedido de resolução, com a opção meramente alternativa pelo aumento do valor da coisa ou do direito, pode operar a partir da simples mora do devedor.

Aqui chegados, pensamos ter ficado demonstrado que, no caso de que nos ocupamos, quer por recurso ao convencionado, quer por via do legalmente previsto, era possível aos apelados deitar mão da resolução do aludido contrato-promessa.

Desta forma, não podem colher as razões invocadas pela apelante para ver revogada a decisão, a qual é de manter, qualquer que seja a perspectiva pela qual seja encarado a solução a dar à situação trazida ao conhecimento do tribunal.

3. CONCLUSÃO.

Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, assim se confirmando a decisão recorrida.

Custas em ambas as instâncias a cargo da apelante.

Porto, 21 de Dezembro de 2000

Mário Manuel Baptista Fernandes

Leonel Gentil Marado Serôdio (voto a decisão com a seguinte declaração: Discordo da fundamentação na parte em que afirma que para a resolução legal do contrato-promessa é suficiente a simples mora. Entendo que à semelhança do que sucede no comum dos contratos, também a resolução do contrato-promessa pressupõe uma situação de incumprimento strictu sensu, que resultará da conversão de uma situação de mora através de qualquer das vias previstas no artigo 808º do C. Civil - cfr. neste sentido, Ac. do STJ de 12-3-91, BMJ n.º 405/434 e desta Relação de 19-1-93, CJ Tomo 1, 203).

Norberto Inácio Brandão (Subscrevo a declaração do Ex.mº 1º Adjunto).