O DIREITO
Nestes autos está em causa um contrato de arrendamento para habitação que foi celebrado em 1969. Trata-se, pois, de contrato de arrendamento celebrado antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15.10, e, por conseguinte, anterior à entrada em vigor do novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02 (a entrada em vigor ocorreu em 28.6.2006 – art.º 65.º do NRAU).
O NRAU aplica-se às relações contratuais subsistentes à data da sua entrada em vigor, sendo certo que no que se refere à resolução do contrato pelo motivo invocado pelos autores (falta de pagamento de rendas), não existem normas transitórias que prevejam especialidades em relação aos contratos já existentes (cfr. artigos 59.º n.º 1, 26.º, 27.º e 28.º do NRAU).
Na senda da política de atualização das chamadas “rendas antigas”, ou seja, rendas relativas a contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do DL n.º 321-B/90 (RAU) e contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do DL n.º 257/95, de 30.9, o NRAU, com a redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14.8, instituiu o sistema de transição para o NRAU e de atualização de rendas previsto, quanto aos arrendamentos para habitação, nos artigos 30.º a 37.º, assente na interpelação do arrendatário por parte do senhorio e resposta daquele com determinados efeitos e cominações, em que o rendimento do agregado familiar do arrendatário e a sua idade poderão ter efeito relevante.
De acordo com o disposto no artigo 31º do NRAU, o arrendatário, poderá responder à pretensão do senhorio, no prazo de 30 dias, tomando uma das seguintes posições:
- a)aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
- b)opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
- c)pronunciar-se quanto ao tipo e/ou à duração do contrato propostos pelo Senhorio; ou
- d)denunciar o contrato de arrendamento.
Quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente, ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença, pode ainda o arrendatário invocar na sua resposta que:
- i)O rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
- ii)Tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
Deverá, o arrendatário, em qualquer uma destas circunstâncias, juntar os documentos comprovativos previstos no artigo 32º do NRAU.
Na falta de resposta do arrendatário dentro do prazo legal, a lei presume que ele aceita a renda pretendida pelo senhorio, bem como a alteração do regime de duração do contrato, ficando, assim, o contrato submetido ao NRAU e, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Caso o arrendatário invoque e prove documentalmente, na resposta à comunicação inicial do senhorio, destinada a alterar o contrato de arrendamento, que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, o contrato não poderá ser denunciado por iniciativa do senhorio e o regime temporal do contrato permanecerá inalterado durante cinco anos, findo o qual o senhorio poderá então promover a transição do contrato para o NRAU, podendo o senhorio voltar a exigir a renda máxima calculada com base no valor patrimonial do arrendado (artigo 35º).
Se o arrendatário idoso ou deficiente não invocar carência económica, não demonstrando que o rendimento do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, a renda será fixada, na ausência de acordo, por aplicação da fórmula prevista no nº 2, alíneas a) e b) do artigo 35º, sendo a renda calculada com base no valor patrimonial do local arrendado, ou seja, com o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado (artigo 36º).
Revertendo ao caso dos autos, está provado que em 14.05.2013, o autor marido remeteu a cada um dos réus cartas registadas, com aviso de receção, em que os notificava, em conformidade com o disposto no art. 30.º do NRAU, da intenção de sujeição do contrato ao regime do NRAU, o qual passaria a ser um contrato de prazo certo de dois anos, prorrogável por períodos anuais, e de atualização da renda (que à data era de € 45,57) para o valor de € 273,00, em função do valor patrimonial do imóvel, cuja documentação juntou.
O réu marido respondeu às ditas missivas dizendo não concordar com o valor da renda proposto, enviando a declaração do pedido feito às Finanças do rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar, informando que logo que o mesmo lhe fosse facultado o enviaria de seguida.
O autor marido respondeu a esta carta, afirmando que como o réu nada havia dito quanto ao prazo do contrato, o mesmo passaria a ser do tipo prazo certo com a duração de dois anos.
E quanto ao valor da renda, considerou que o réu também não se opôs ao valor proposto e, como não propôs qualquer valor para a renda, concluiu que o contrato de arrendamento transitou para o NRAU, passando o preço da renda a ser de € 273,00 mensais a partir da que se venceu em 1 de Agosto de 2013, sendo o contrato de arrendamento do tipo de prazo certo com a duração de dois anos.
Posteriormente, em 18.09.2013 o réu remeteu ao autor carta registada com aviso de receção, contendo um documento, com o seguinte teor:
«Recebi hoje a declaração do meu rendimento anual bruto corrigido = RABC = junto envio para que o Sr. faça a percentagem do que tenho direito a pagar por mês de arrendamento da sua casa sito na rua … … – 1º Olhão, segundo o decreto lei».
A questão essencial posta no recurso é, pois, a de saber se a oposição inicial deduzida pelo réu à proposta de renda mensal feita pelo senhorio, cumpre os requisitos do art. 31º, nº 4, do NRAU.
Na sentença recorrida respondeu-se negativamente a esta questão, com a seguinte argumentação:
«…, de acordo com a factualidade que resultou provada nos presentes autos, em resposta à comunicação do Autor AA, datada de 14 de Maio de 2013, o Réu CC respondeu, por carta de 11 de Junho de 2013, com o seguinte teor: “Com respeito ao assunto apresentado, relativo à renda da casa, informo que é meu entendimento não concordar com o mesmo. Junto vos enviou a declaração do meu pedido às Finanças do meu rendimento anual bruto corrigido (RABC) e logo que tal me seja facultado vos enviarei de seguida”.
Limitou-se, pois, o Réu CC, na carta datada de 11 de Junho de 2013, a manifestar o seu desacordo relativamente ao valor da renda proposto pelo Autor, sem propor qualquer novo valor, e a juntar declaração comprovativa de ter requerido, junto do serviço de finanças competente, a emissão do documento comprovativo do valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar, sem que tenha invocado, como se lhe impunha, qualquer das circunstâncias previstas nas alíneas a) e b), do n.º 4 do referido artigo 31.º, e concretamente a circunstância prevista na alínea a), qual seja, que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
Na verdade, na resposta apresentada pelo Réu, datada de 11 de Junho de 2013, nenhuma referência é feita ao valor, pelo menos previsível, do RABC do seu agregado familiar e à circunstância de o mesmo ser inferior a cinco RMNA. Sequer invoca, o Réu, ainda que de forma genérica, que o rendimento do seu agregado familiar, por ser de reduzido valor, não permite fazer face ao montante de renda mensal proposto pelo Autor.
Entendemos, pois, que a mera junção de declaração comprovativa de ter sido requerido, junto do serviço de finanças competente, documento comprovativo do valor do RABC do seu agregado familiar, não tem a virtualidade de configurar a invocação legalmente exigida no artigo 31.º, n.º 4, da Lei em apreço.
E a lei é clara ao exigir, para que um arrendatário se possa prevalecer da circunstância do RABC do seu agregado familiar ser inferior a cinco RMNA, que tal circunstância seja invocada e comprovada, distinguindo, mesmo, de forma clara, os dois actos – invocação e comprovação –, os quais podem até corresponder em momentos diversos – cfr. artigo 32.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006, de 27/02, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14/08.
Veja-se a redacção do n.º 1 do artigo 35.º da referida Lei n.º 6/2006, de 27/02, onde se refere, expressamente, “Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA” – sublinhado nosso.
Acresce considerar que, para além do já referido n.º 2 do artigo 32.º permitir que a comprovação da circunstância invocada seja feita em momento posterior, o n.º 5 do artigo 35.º da Lei em apreço, é claro ao referir “No mês correspondente àquele em que foi feita a invocação da circunstância regulada no presente artigo”, fazendo clara distinção entre a invocação propriamente dita, e a sua comprovação.
Temos, pois, como certo que a junção da declaração comprovativa de ter sido requerido, junto do serviço de finanças competente, documento comprovativo do valor do RABC do seu agregado familiar, visa apenas suprir a impossibilidade de, desde logo “comprovar” tal circunstância, enquanto se aguarda a emissão do documento comprovativo do referido valor, pressupondo-se, sempre, que a circunstância em apreço (RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA) tenha sido efectivamente invocada.
A apresentação de declaração comprovativa de ter sido requerido, junto do serviço de finanças competente, documento comprovativo do valor do RABC do seu agregado familiar, ainda que refira “para os efeitos do previstos na alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro”, não tem, pois, em nosso entender, a virtualidade de suprir a invocação da circunstância em apreço (RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA), invocação que, pela própria natureza da acto, pressupõe uma declaração inequívoca da intenção de se prevalecer da referida circunstância. Tal circunstância tem de ser invocada de forma clara, tanto mais que as possibilidades de resposta que se abrem ao senhorio são diferentes consoante o arrendatário se queira prevalecer da referida circunstância ou não – cfr. artigos 33.º, 34.º e 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27/02, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14/08.
Conclui-se, pois, que na carta datada de 11 de Junho de 2013, remetida pelo Réu CC ao Autor AA, em resposta à comunicação deste tendente à transição do contrato de arrendamento em apreço para o regime do NRAU e actualização de renda, não foi invocada qualquer das circunstâncias previstas nas alíneas a) e b), do n.º 4 do referido artigo 31.º, e designadamente a circunstância prevista na alínea a), qual seja, que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, pelo que a junção, com a referida carta de 11 de Junho de 2013, da declaração comprovativa de ter sido requerido, junto do serviço de finanças competente, documento comprovativo do valor do RABC do seu agregado familiar, bem como o envio, por carta de 18 de Setembro de 2013, dirigida pelo Réu CC ao Autor AA, do documento comprovativo do valor do RABC do agregado familiar, nenhuma relevância assumem no processo de transição e actualização de renda iniciado com a comunicação remetida pelo Autor em 14 de Maio de 2013.»
Segundos os réus ora recorrentes, a carta que o réu marido enviou ao autor/senhorio em 11.06.2013, informando que havia solicitado junto do Serviço de Finanças a Declaração do Rendimento Anual Bruto Corrigido, configura a invocação de que pretendia prevalecer-se das circunstâncias de exceção, “in casu” de que o RABC do agregado familiar é inferior a cinco RMNA, como efetivamente veio a ser confirmado pelo referido Serviço de Finanças.
Entendemos, salvo o devido respeito, que a posição adotada na sentença recorrida padece de um formalismo excessivo e faz uma interpretação restritiva da norma da alínea a) do nº 4 do artigo 31º do NRAU, que a mesma não impõe.
O que se exige na referida norma é que o arrendatário indique na sua resposta o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), sendo que no caso vertente o réu marido, embora não tenha indicado concretamente aquele rendimento, juntou documento comprovativo de ter requerido à repartição de finanças declaração nesse sentido, como se colhe com meridiana clareza do documento que juntou com a petição inicial.
A junção deste documento não pode deixar de ser entendido como uma manifestação clara, por parte do arrendatário, de invocar a exceção prevista no mencionado normativo, não sendo razoável exigir que o mesmo indique um valor exato daquele rendimento, sem obter a declaração do respetivo serviço de finanças.
Assim, ao afirmar na sua resposta que não concorda com o valor da renda e, que pediu às finanças declaração do RABC, não deixou o réu de invocar, pelo menos tacitamente, que pretende valer-se da exceção prevista na alínea a) do nº 4 do art. 31º do NRAU.
A este propósito importa ainda ter presente a Lei n.º 79/2014, de 19.12, que veio alterar o regime de prova dos rendimentos perante o senhorio, estabelecendo, no nº 5 do art. 35º, que o inquilino fará a referida prova «pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, (…)».
Essa alteração enquadra-se, aliás, no objetivo de proteger o inquilino face a frequentes e compreensíveis situações de desconhecimento ou imprevidência, de que se dá nota na exposição de motivos da Proposta de Lei n.º 250/XII (4.ª) que deu origem à Lei n.º 79/2014: «…a monitorização da reforma (…) revelou que existiam alguns aspetos do regime legal previsto que podiam e deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime.
Assim, alguns dos procedimentos previstos nessa matéria carecem de ajustamento e foram refletidos, inclusivamente, nas sugestões da Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano, nomeadamente quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para atualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta ou quanto à comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários, cujo regime legal apontava para um momento temporal que não se revelava articulado com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento.»
Este novo regime procura corresponder a preocupações de proporção e justiça que vieram a ser expressamente apontadas pelo Tribunal Constitucional no acórdão n.º 277/2016, de 04.5.2016, da 2.ª secção.[1]
Com efeito, nesse acórdão o Tribunal Constitucional, analisando o procedimento de transição para o NRAU e de atualização das rendas supra referido, aprovado pelo NRAU revisto, emitiu o seguinte juízo de inconstitucionalidade:
“Julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.
Nesse acórdão o Tribunal Constitucional lembrou e ponderou que:
-a proibição do excesso (ou a proporcionalidade em sentido amplo) constitui, tal como o princípio da proibição do arbítrio, uma componente elementar da ideia de justiça, razão por que aquele princípio pode reclamar uma validade geral;
-tal princípio constitui um princípio geral de limitação do poder público, que se ancora no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição;
-o princípio da proibição de excesso postula que entre o conteúdo da decisão do poder público e o fim por ela prosseguido haja sempre um equilíbrio, uma ponderação e uma justa medida;
-existe violação do princípio da proporcionalidade se a medida em análise for considerada inadequada (convicção clara de que a medida é, em si mesma, inócua, indiferente ou até negativa, relativamente ao fim visado); ou desnecessária (convicção clara da existência de meios adequados alternativos mas menos onerosos para alcançar o fim visado); ou desproporcionada (convicção de que o ganho de interesse público inerente ao fim visado não justifica nem compensa a carga coativa imposta; relação desequilibrada entre os custos e os benefícios);
-in casu está em causa a aplicação do princípio da preclusão, de origem processual, à possibilidade de o arrendatário, não obstante as ter invocado oportunamente, se prevalecer de certas situações preexistentes, que têm natureza objetiva – porque verificáveis por terceiros e conhecidas das autoridades públicas – e duradoura, ocorrendo a preclusão em apreço não no quadro de um processo judicial, mas de um procedimento negocial desencadeado pelo senhorio e sem que este se encontre vinculado a advertir o arrendatário para as consequências da inobservância daquele ónus de comprovação;
-devem valer aqui, ainda com mais razão, as exigências que o Tribunal Constitucional tem vindo a formular a propósito do processo;
-o Tribunal Constitucional, procurando densificar, na sua jurisprudência, o juízo de proporcionalidade a ter em conta quando esteja em questão a imposição de ónus às partes, tem reconduzido tal juízo à consideração de três vetores essenciais:
-a justificação da exigência processual em causa;
-a maior ou menor onerosidade na sua satisfação por parte do interessado;
-e a gravidade das consequências ligadas ao incumprimento dos ónus;
-o objetivo visado com a referida solução legal contida no NRAU é a célere definição do estatuto do contrato de arrendamento, uma vez comunicada a intenção do senhorio de o fazer transitar para o NRAU. Este fim interessa não apenas ao próprio senhorio, como, tendo em conta a apreciação feita pelo legislador relativamente à interdependência entre a reforma do regime do arrendamento concretizada no NRAU e a dinamização do mercado do arrendamento, a toda a comunidade. Trata-se, pois, de um fim legítimo;
-porém, o sistema preclusivo em análise é desnecessário para o efeito pretendido, pois nada impediria que, até ao momento em que tais circunstâncias pessoais do arrendatário fossem por este devidamente comprovadas, a transição prosseguisse sob condição. Agindo de boa fé, como é dever de todas as partes contratuais, o arrendatário também tem interesse numa rápida clarificação da situação. O mais tardar, no âmbito do procedimento especial de despejo referido nos artigos 15.º e seguintes do NRAU, a veracidade das alegações do arrendatário teria de ser comprovada, sem prejuízo do dever de compensação de eventuais danos causados pela demora na comprovação daquelas situações objetivas;
-A solução consubstanciada nas normas referidas revela-se, além disso, desproporcionadamente onerosa para o arrendatário, por comparação com os benefícios que a mesma traz para o senhorio e para o interesse comum. Aliás, estes não seriam excessivamente lesados caso tal norma não vigorasse. Com efeito, o senhorio não perde nem o seu direito a promover a transição para o NRAU nem o direito a eventuais compensações devidas pela demora na efetivação dessa mesma transição. Já o arrendatário que reúna as condições que alega – RABC inferior a cinco RMNA e idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% – sem as comprovar no momento devido - e que até à comunicação da intenção do senhorio de fazer transitar o seu contrato de arrendamento para o NRAU gozava de um direito consolidado ao locado com uma certa renda, fica, por força de tal norma, numa situação muito precária, já que o seu direito à habitação no locado e a garantia de uma renda ajustada ao seu rendimento ficam dependentes da boa vontade do senhorio. Ou seja, numa fase já muito avançada da vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade, e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos.
Todo este circunstancialismo fundou o juízo de inconstitucionalidade acima referido, o qual, por idênticas razões poderia valer para a situação dos autos, no sentido de considerar inconstitucional uma interpretação do art. 31º, nº 4, do NRAU, como a que foi feita na sentença recorrida.
Ora, «[a] busca de uma juditium assente no apuramento da realidade das coisas e, tanto quanto possível, não no desenlace resultante de efeitos preclusivos emergentes, nomeadamente, de meras omissões, percorre atualmente a lei adjetiva, maxime através de mecanismos de advertência da parte relapsa (cfr., v.g., no processo civil, artigos 41.º, 48.,º n.º 2, 139.º n.ºs 6 e 7, 145.º n.º 3, 570.º n.º s 3 a 5, 642.º n.º 1, do CPC). Podendo indicar-se, na mesma senda e no campo da prova de manutenção de requisitos de benefícios atinentes a matéria da competência dos tribunais judiciais, v.g., o disposto nos n.ºs 4 e 5 do art.º 9.º do Dec.-Lei n.º 164/99, de 13.5, diploma que constituiu o Fundo de Garantia dos Alimentos Devidos a Menores e regula a garantia de alimentos devidos a menores prevista na Lei n.º 75/98, de 19.11:
“Artigo 9.º
Articulação entre as entidades competentes
1 - O montante fixado pelo tribunal mantém-se enquanto se verificarem as circunstâncias subjacentes à sua concessão e até que cesse a obrigação a que o devedor está obrigado.
(…)
4 - A pessoa que receber a prestação deve, no prazo de um ano a contar do pagamento da primeira prestação, renovar, perante o tribunal competente, a prova de que se mantêm os pressupostos subjacentes à sua atribuição.
5- Caso a renovação da prova não seja realizada, o tribunal notifica a pessoa que receber a prestação para a fazer no prazo de 10 dias, sob pena da cessação desta.
(…).»[2]
Assim, ainda que se entenda não ter o arrendatário marido invocado a exceção prevista no nº 4 do art. 31º do NRAU - o que não se concede –, a interpretação daquela norma no sentido de exigir que o mesmo indique expressamente, na resposta à comunicação do senhorio, o RBAC, quando juntou documento comprovativo de ter solicitado ao serviço de finanças a indicação do respetivo montante, é, conforme decorre de tudo o exposto, desproporcionada e desnecessariamente onerosa e seria, como tal, inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2º da Constituição.
O recurso merece, pois, provimento.
Sumário:
I – A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, entre outros, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos (art. 30º, al. a), do NRAU).
II – Na resposta, o arrendatário que pretenda beneficiar da circunstância prevista na alínea a) do nº 4 do artigo 31º do NRAU – rendimento anual bruto corrigido (RBAC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA) -, deve invocar essa exceção.
III – Ao afirmar na sua resposta que não concorda com o valor da renda e que pediu às finanças declaração do RABC, não deixou o réu de invocar, pelo menos tacitamente, que pretende valer-se da exceção da alínea a) do nº 4 do art. 31º do NRAU.
IV - A interpretação daquela norma no sentido de exigir que o arrendatário indique expressamente, na resposta à comunicação do senhorio, o RBAC, quando o mesmo juntou documento comprovativo de ter solicitado ao serviço de finanças a indicação do respetivo montante, é desproporcionada e desnecessariamente onerosa e seria, como tal, inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2º da Constituição.
