6028/11.8TBVNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

O contrato de arrendamento de espaço destinado a parqueamento automóvel, celebrado antes da vigência do RAU, está excluído do regime vinculístico, podendo ser livremente denunciado pelo senhorio.

Processo nº 6028/11.8TBVNG.P1

Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia

3º Juízo Cível

Relatora: Judite Pires

1ª Adjunta: Des. Teresa Santos

2º Adjunto: Des. Aristides de Almeida

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I. RELATÓRIO

1. B… propôs acção declarativa comum de condenação, sob a forma sumária, contra C…, ambos ids. a fls. 2 , peticionando a sua condenação:

A) – Na entrega do locado livre pessoas e bens, atenta a denúncia do contrato.

B) – No pagamento de uma indemnização pelo atraso na restituição do locado, fixada de acordo com o art. 1045º, do C. Civil, até efectiva entrega do locado.

Para tanto, alega, em suma, que:

Em 19 de Janeiro de 2010, o A., através da sua mandatária, procedeu à denúncia do contrato de arrendamento – celebrado verbalmente e tendo por objecto o aparcamento de local de uma garagem -, através de carta registada com aviso de recepção, denúncia esta confirmada por nova carta registada com A/R, remetida ao R. em 26 de Janeiro de 2011.

O R. não procedeu à entrega do locado ao A.

A fls. 37 a 46 veio o R. apresentar contestação, deduzindo defesa por excepção – excepção dilatória de ilegitimidade activa - e por impugnação.

Para tanto, alega, em síntese:

O A. não demonstra pelos documentos juntos que da herança de D… esta era a titular do direito de propriedade sobre o prédio em causa.

É aplicável aos contratos de arrendamento, ainda que celebrados anteriormente, e se mantenham em vigor na data do início da vigência da nova Lei, o disposto no NRAU – cfr. art. 59º.

O presente arrendamento é vinculístico.

Conclui pela procedência da excepção dilatória e consequente absolvição da instância e, ainda, pela improcedência da acção e consequente absolvição do pedido.

A fls. 61 a 64 o A. apresentou resposta, concluindo, no essencial, como na P.I

Realizou-se audiência preliminar, tendo sido relegado o conhecimento da excepção dilatória de ilegitimidade activa para momento ulterior e dispensada a selecção da matéria de facto relevante ao conhecimento do mérito da causa, com fundamento na sua simplicidade.

Na oportunidade, teve lugar a realização da audiência final, após o que foi proferida decisão sobre a matéria de facto a ela submetida – a fls. 95, 96 -, sem reclamação.

No final, foi proferida sentença que julgou improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade activa invocada pelo Réu, e improcedente e não provada a acção, absolvendo do pedido o Réu.

2. Inconformada com tal decisão, dela interpôs o Autor recurso de apelação para esta Relação, formulando com as suas alegações as seguintes conclusões:

“1- A decisão ora em crise fez uma errada interpretação dos artºs 12; 13; 1055; 1083º; 1095 do C.C. e artº 5 nº2 ali. e) e 6º do RAU

2- O contrato de arrendamento que se pretende ver resolvido tem por base um espaço não destinado a habitação e mais concretamente destina-se a aparcamento

3- Os contratos de arrendamento de garagens mesmo quando celebrados antes da entrada em vigor da RAU estão excluídos do regime vinculístico, podendo o senhorio denunciar livremente o contrato, desde que observada a formalidade estatuída no artº 1055 do C.C.

4- A alínea e) do artº 5 do RAU veio estabelecer inovação relativamente ao regime de arrendamento de garagens anteriormente em vigor

5- Precisamente por se tratar de uma norma que dispõe sobre o conteúdo da relação locatícia tem aplicabilidade o disposto no nº2 (2ª parte) do artº 12º do Código Civil pelo que aplica-se mesmo ás relações já constituídas e que subsistam aquando da sua entrada em vigor

6- Pelo que a denuncia efectuada pelo Recorrente, dever-se-á ter como validamente efectivada e desse molde está o recorrido obrigado a entregar o locado livre de pessoas e bens

7- A matéria de fato dada como provada nos pontos 10.; 13; 14; 15; 16; 17; e 18 da fundamentação da douta sentença ora em crise, é suficientemente grave para integrar o fundamento de resolução consignado na ali. a) do nº2 do artº 1083 do C.C.

Termos em que, se deverá dar provimento ao recurso interposto pelo Agravante, revogando a douta sentença ora em crise, fazendo-se desta forma a inteira e costumada Justiça!!”.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar.

II. OBJECTO DO RECURSO

A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelo recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.

B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pelo recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar fundamentalmente se o contrato de arrendamento aqui em discussão, relativo a espaço para aparcamento, pode ou não ser livremente denunciado pelo senhorio.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Foram os seguintes os factos julgados provados pela primeira instância:

1. – O A. é dono e legítimo proprietário de uma construção destinada a aparcamento de veículo automóvel, edificada no prédio urbano da matriz predial urbana sob o art. 7317 e omisso na respectiva Conservatória do Registo Predial.

2. – Propriedade essa que lhe adveio, por via de disposição testamentária efectuada pela anterior proprietária D…, que, por testamento de 27 de Abril de 1993 lavrado no 3 º Cartório Notarial do Porto a fls. 43 a 43 verso, o instituiu como seu herdeiro universal.

3. – D… veio a falecer em 21 de Maio de 1995, no estado de viúva, sem descendentes nem ascendentes, pelo que na qualidade de herdeiro testamentário, veio o A. a habilitar – se como seu herdeiro por escritura de habilitação de 7 de Agosto de 1995, lavrada no 7 º Cartório Notarial do Porto, exarada a fls. 92 a 96 vs, do Livro de notas 7 – M.

4. – Tendo o A. sucedido a D… na qualidade de seu herdeiro testamentário em todo o seu património, e nessa qualidade adquirido a posição de proprietário de todos os bens móveis e imóveis.

5. – Há já mais de 22 anos, D… celebrou com o aqui R., por contrato verbal, um contrato de aparcamento de local de garagem, mediante o pagamento de uma renda mensal de 5,00 euros; renda essa que nunca veio a ser objecto de actualização legal e que, ainda hoje, está a ser depositada pelo R

6. – Aparcamento esse sito na R. …, n.º ., V. N. de Gaia, e edificado no artigo matricial 7317, embora não apareça declarado nas finanças por se tratar de uma construção não licenciada, nem autorizada.

7. – Em 19 de Janeiro de 2010, o A., através da sua mandatária, procedeu à denúncia do contrato de arrendamento através de carta registada com aviso de recepção, nos termos e para os efeitos do disposto nos arts. 1096º e 1097º, ambos do C. Civil, com efeitos a partir de 1 de Fevereiro de 2011.

8. – Denúncia essa confirmada por nova carta registada com A/R, remetida ao R. pela mandatária do A., em 26 de Janeiro de 2011.

9. – Apesar da interpelação, o R. não procedeu à entrega do locado, mantendo-se a ocupá-lo.

10. – Como é do conhecimento geral na zona, o R., sistemática e reiteradamente, tem vindo a envolver-se em discussões e a criar desacatos com a vizinhança e criando conflitos com os restantes residentes, nomeadamente com a irmã e o cunhado do A. que residem na casa contígua ao aparcamento arrendado ao R

11. – O R. não reside nem na zona onde se localiza o aparcamento objecto dos presentes autos e nem sequer nas proximidades.

12. – O espaço de aparcamento arrendado ao R. fica localizado no interior de um aglomerado de habitações.

13. – Cujo acesso é efetuado através de um portão que delimita essas propriedades, do espaço exterior, tendo o R. para aparcar a sua viatura de abrir um portão de entrada e percorrer um corredor interior até chegar ao pátio onde se localiza o aparcamento.

14. – O R. entra e sai do aparcamento sem fechar o portão de acesso, deixando as casas que ficam no seu interior perfeitamente devassadas e desprotegidas.

15. – O que tem vindo a causar atritos com os restantes moradores e mais concretamente com familiares do A. aí residentes que, apesar de o terem já alertado para essa situação, continuam a ver-se permanentemente confrontados com a prática de tal conduta por parte do R

16. – Que abre o portão para entrar com o carro e sai do portão sem o fechar apesar de passar a pé pelo mesmo, em manifesta atitude de provocação e conflito.

17. – O R., por pura maldade e intuitos provocatórios, já destruiu vasos decorativos e plantas que estavam na parte exterior das habitações.

18. - …. Tendo a última ocorrido em meados de Julho de 2009, altura em que o R., à semelhança do que já tinha sucedido em outras alturas, partiu vasos que se encontravam a enfeitar o pátio interior e aí colocados por uma das proprietárias residentes, tendo deixado os cacos e as plantas partidas no meio do caminho.

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Ao demandar o Réu pretende o Autor que seja este condenado a entregar-lhe o locado – aparcamento de local de garagem -, livre de pessoas e bens, e no pagamento de indemnização pelo atraso na restituição do locado, fixada de acordo com o que dispõe o artigo 1045º do Código Civil, até à entrega efectiva do locado.

Fundamenta as pretensões deduzidas no facto do Réu não ter restituído ainda aquele locado, apesar de ter o Autor denunciado, com efeitos a partir de 1 de Fevereiro de 2011, o respectivo contrato de arrendamento, celebrado verbalmente há mais de 22 anos com a então proprietária do mesmo.

A resposta a dar às pretensões do Autor exige, antes de mais, que seja equacionada a questão da validade ou não da denúncia efectuada, em termos de se poder determinar se podia a mesma operar os efeitos por ela visados.

O contrato de arrendamento em causa – celebrado há mais de 22 anos, de acordo com a matéria factual que resultou demonstrada -, tomando por referência a data da propositura da acção – 16 de Junho de 2011 – foi concluído antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, enquanto a sua denúncia se concretizou quando já se achava em vigor o NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.

Na sucessão de leis no tempo, como é o caso, a equação da questão colocada demanda a existência de normas de direito transitório:

- especial, ou seja, as contidas na lei nova que disciplinem a sua aplicação no tempo;

- sectorial: que regulem a aplicação no tempo acerca de certa matéria específica;

- geral: que definam o modo de aplicação da lei no tempo, independentemente das matérias versadas, como sucede com o artigo 12º do Código Civil.

A convocação de cada uma delas deve efectuar-se de forma sucessiva e sequencial, sempre que seja constatada a ausência das primeiras a serem chamadas a equacionarem a questão[1].

Com efeito, como explica o referido acórdão da Relação de Coimbra de 15.02.2011, “na sucessão de leis no tempo, potencialmente aplicáveis às relações jurídicas duradouras, o problema terá que ser resolvido, em primeiro lugar, através de normas de direito transitório especial (ou seja, normas da própria lei nova que disciplinem a sua aplicação no tempo), depois pelas normas de direito transitório sectorial (ou seja, que regulem na aplicação no tempo das leis sobre certa matéria), e finalmente por normas de direito transitório geral (ou seja, que definam o modo de aplicação no tempo da generalidade das leis, independentemente da matéria sobre que versam).

Por conseguinte, só na ausência de qualquer regime especial é que se deve indagar, sucessivamente, da existência de normas de direito transitório sectorial ou de direito transitório geral - como é o regime fixado no art.12º do CC - para, na sua falta, recorrer aos ensinamentos da doutrina e da jurisprudência. Noutra perspectiva, não tendo aqui natureza constitucional o princípio da não-retroactividade das leis, a sua eficácia temporal postula, antes de mais, um problema de interpretação, ou seja, se o legislador pretendeu, ou não, abranger as situações jurídicas constituídas antes da sua entrada em vigor. Por isso, não basta atender às regras enunciadas no artigo 12º do CC, que só em caso de dúvida são de observar e não têm mais força vinculativa que as das outras leis ordinárias, e daí que não prevaleçam sobre os resultados da interpretação da lei em causa (cf. VAZ SERRA, RLJ ano 110, pág. 271 e segs.)”.

Segundo o artigo 12º do Código Civil:

“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos que a lei se destina a regular.

2. Quando a lei dispuser sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo-se dos factos que deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor”.

Tendo as relações arrendatícias efeitos duradouros, que se prolongam enquanto as mesmas subsistirem, a nova lei do arrendamento é aplicável aos contratos daquela natureza - não obstante ter a sua celebração ocorrido antes da sua entrada em vigor - cujos efeitos se estendem para além do início da sua vigência.

Com efeito, o artigo 59º do NRAU, normativo que, conforme resulta expressamente da sua epígrafe, se destina a regular a sua aplicação no tempo, dispõe no seu nº1 que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, enquanto o seu nº3 estabelece que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”, assim dando primazia, no que, imperativamente, não for regulamentado pela nova lei, ao estatuto do contrato e vontade das partes quando contrataram[2].

As normas transitórias a que se refere aquele dispositivo legal são as constantes dos artigos 26º a 58º do NRAU.

A norma revogatória do artigo 60º, nº1 do referido diploma determina que “é revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da presente lei. Segundo o nº1 do artigo 28º do NRAU, “aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º”. Os contratos em causa são os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, de acordo com o artigo 27º do citado diploma.

Por sua vez, de acordo com o nº1 do artigo 26º do NRAU, para o qual, como se referiu, remete o nº1 do seu artigo 28º, tais contratos passam a estar subordinados ao NRAU, com as especificidades previstas nos números seguintes.

Relativamente aos contratos sem duração limitada, determina o nº 4 do mencionado normativo que os mesmos “regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU;

b) (…);

c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101 do Código Civil”.

O NRAU prevê, como formas distintas de fazer cessar a relação arrendatícia, a oposição à renovação, figura própria dos contratos com prazo definido, e a denúncia, para os contratos sem prazo determinado.

A denúncia surge, assim, como forma autónoma de extinção dos contratos sem prazo determinado, de manifestação discricionária e unilateral, levando alguns autores a qualificá-la como uma revogação unilateral[3].

Prescreve o artigo 1099º do Código Civil que “o contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes”.

A denúncia pelo senhorio acha-se disciplinada no artigo 1101º do Código Civil: as alíneas a) e b) prevêem situações de denúncia motivada – para habitação do senhorio ou descendentes em 1º grau, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos -, enquanto a alínea c) contempla a denúncia imotivada ou ad nutum, ainda que sujeita ao prazo nela fixado.

Esta última não pode ser exercida nos contratos a que se reporta o nº1 do artigo 26º do NRAU, isto é, contratos celebrados sem duração limitada antes da entrada em vigor do RAU, por força da alínea c) do nº4 daquele normativo, como já antes mencionado, salvo a configurar-se alguma das hipóteses configuradas no seu nº6.

Assim, e como se extrai do acórdão de 23.02.2010[4], “da conjugação dos artºs 26º, 27º e 28º dessa Lei resulta que o legislador pretendeu que aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais (assim como aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes do RAU), anteriores ao D.-L. nº 257/95, de 30/9, não se aplique a regra da denúncia livre por parte do senhorio, a qual passou a estar prevista nos artºs 1101 al.c) C.Civ. (determina agora o normativo que tal denúncia passe a ter que efectuar-se com antecedência não inferior a cinco anos, a não ser que ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da referida lei ou, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da lei - cf. Mª Olinda Garcia, Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados, Coimbra Editora, 2006, pgs. 12 a 15, cit. in Ac.R.L. 29/3/07, www.dgsi.pt, pº nº 247/07-02, relator: Jorge Leal; veja-se, em sentido idêntico, Ac.R.P. 4/1/10 in www.dgsi.pt, pº nº 2432/08.7TJPRT.P1, relatora: Ana Paula Amorim).

Aliás, veja-se igualmente a síntese de Castro Fraga e Cristina G. Carvalho, O Direito, 2005/11/415: aos contratos submetidos ao regime dos artºs 27º a 29º Lei nº 6/2006 “aplica-se o RAU em matéria de duração, renovação e denúncia (em termos semelhantes aos referidos no artº 26º); o NRAU (Código Civil) quanto a outras matérias, com excepção das previstas nesse mesmo capítulo: benfeitorias (no caso de cessação do contrato – artº 29º), a actualização de rendas (secção II) e a transmissão (secção III).

O mesmo reafirma Meneses Leitão, Arrendamento Urbano, 3ª ed., pgs. 131 e 132, que acrescenta: “verifica-se assim que, embora não assumidamente, o legislador mantém em vigor os antigos regimes, relativamente aos contratos celebrados à sua sombra (…); as disposições transitórias acabam por funcionar como não tocando nos anteriores regimes do arrendamento urbano”.

Idêntica posição se mostra defendida no acórdão de 13.07.2011 da mesma Relação, já mencionado, quando afirma: “os contratos de duração limitada (referidos no artigo 26º/3 da Lei 6/2006), celebrados na vigência do RAU e depois do DL 257/95 (no que toca a arrendamentos para o comércio ou industria ou exercício de profissão liberal), são os previstos nos arts. 98º (habitação) e 117º (não habitacionais – para o comércio ou indústria – no que nos interessa) do RAU.

Os demais contratos, na vigência desses diplomas legais, como todos os celebrados antes da vigência do RAU e do DL 257/95, são arrendamentos vinculísticos (porque o senhorio não lhes podia pôr termo livremente, fosse por denúncia, por resolução ou oposição a renovação, mas apenas o podendo fazer nos casos previstos na lei), sem duração limitada (referidos no citado artigo 26º/4), impondo-se a sua renovação ao senhorio, que só os podia denunciar (motivadamente) nas situações especificadas na lei (artigo 68º/2 do RAU) - a saber, nos casos previstos nos arts. 69º[… /73º desse Diploma Legal. O senhorio não dispunha do direito de os fazer cessar livremente, por acto unilateral.

Por isso, os contratos sem duração limitada (os arrendamentos vinculísticos[…]) da antiga lei (quer os celebrados anteriormente à vigência do RAU e DL 257/95 bem como os celebrados na vigência desses diplomas, a que não fosse fixado um prazo de duração efectiva, nos termos dos arts. 98º e 117º do RAU), ex vi artigo 26º/4 da Lei 6/2006, regem-se pelas normas aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, previstos no NRAU-CC (ver arts. 1094º e 1110º) e não previstos nos regimes precedentes.

Contratos estes, de duração indeterminada, que podem ser denunciados nos termos do artigo 1101º do CC-NRAU (aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais, ex vi. Artigo 1110º/1 do mesmo diploma legal).

Porém, não é aplicável aos arrendamentos vinculísticos, celebrados no âmbito da legislação pretérita à Lei 6/2006, o constante da al. c) do citado artigo 1101º, ou seja, tais contratos não são livremente denunciáveis pelo senhorio, impondo-se-lhes a sua renovação.

Só são denunciáveis justificadamente nas situações previstas nas alíneas a) e b) desse artigo 1101º. É o que, segundo entendemos, resulta claro do artigo 26º/4, al. c), da Lei 6/2006 (não verificada qualquer das situações previstas no nº 6 desse artigo). É mantido, pois, o regime vinculístico que caracteriza tais contratos, não gozando o senhorio da faculdade de livremente os denunciar. Entendimento perfilhado por Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, I, 4ª ed., págs. 175 e 178/179, Luís Manuel Teles d Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2ª Ed., págs, 127 e 148, Fernando de Gravato Morais, em Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2ª Ed., 52, José António de França Pitão, m Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág. 141, Maria Olinda Garcia, em A nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pág. 52, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, em Arrendamento Urbano, 3ª ed., págs. 88/89 e 94. No mesmo sentido, ver Acs. RP, de 23/02/2010, em dgsi.pt, proc. 74/08.6TBVNG.P1, e da RG, de 19/05/2011, em dgsi.pt, proc. 942/10.5TBFAF.G1”[5].

Partindo deste raciocínio, conclui a decisão sob recurso que, tendo o arrendamento celebrado entre as partes natureza vinculística, não pode o mesmo ser livremente denunciado pelo senhorio.

O objecto do contrato em causa é um espaço de lugar de garagem destinado a aparcamento, como resulta do acervo factual apurado. Poder-se-á, quanto a tal contrato, defender a sua natureza vinculistica, como sustenta a decisão recorrida?

Não restam dúvidas quanto ao facto de se integrarem nessa categoria os contratos não habitacionais celebrados sem prazo antes de 1995.

Porém, além dos contratos para o exercício de comércio, indústria ou profissão liberal – contratos não habitacionais – outros existem que não se enquadram nessa espécie.

Fora desse âmbito enquadram-se os contratos de arrendamento tipificados no artigo 5º, nº2, alínea e) do RAU, entre os quais os referentes a espaços não habitáveis destinados a parqueamento, não realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou par o exercício do comércio.

Como refere o acórdão da Relação de Coimbra de 15.11.2011[6], “o legislador das normas transitórias da Lei nº 6/2006 não terá tido presente que dantes, ao lado dos arrendamentos comerciais e dos arrendamentos habitacionais, havia uma espécie de “tertium genus”; havia os arrendamentos elencados no artº 5º nº2 RAU, arrendamentos esses também sujeitos ao regime geral da locação civil” (…) “não sujeitos a um regime imperativamente vinculístico”.

E adianta o mesmo acórdão: “as normas transitórias da Lei nº 6/2006 colocaram de lado os anteriores recortes conceituais – sem se dar conta, seguramente olvidaram a existência dos arrendamentos elencados no artº 5º nº2 RAU, sujeitos ao regime geral da “locação civil” – acabando, com tal razia, por conceder-lhes, sem se dar conta, o tratamento transitório concebido para os arrendamentos até ali sujeitos a um regime vinculístico (…).

“É por tudo isso que se impõe uma leitura e interpretação (cf. artº 9º CCiv) correctiva/teleológica do direito transitório e do artº 59º da Lei nº 6/2006, o que, em síntese, significa, em linha com o que vimos dizendo, tendo presente a finalidade e intuito legislativos que presidiram ao NRAU – que o direito transitório, designadamente os artºs 26º a 29º Lei nº 6/2006 não foram pensados, nem contêm qualquer preceito que vise o contrato de arrendamento sub Júdice (…) razão pela qual tal direito transitório é, ao caso, inaplicável”.

O contrato de arrendamento aqui em debate foi celebrado, como já se destacou, antes da entrada em vigor do RAU, ou seja, a sua celebração ocorreu em plena vigência do complexo normativo do Código Civil de 1966 disciplinador da matéria em causa.

Sendo tal matéria regulamentada de forma distinta pelos dois diplomas em confronto, importa determinar qual o regime aplicável, segundo as regras estabelecidas para a aplicação da lei no tempo. A resposta a tal questão demanda necessariamente a clarificação da natureza - interpretativa ou inovadora – da norma contida no artigo 5º, nº 2, e) do RAU.

Segundo Baptista Machado[7], “é de considerar como lei interpretativa (por natureza) aquela que, com o fim de pôr cobro à controvérsia (ou pelo menos à incerteza) sobre o sentido de certa regra jurídica, vem consagrar uma solução que os tribunais poderiam ter adoptado: não necessariamente uma das correntes jurisprudenciais anteriores ou uma forte corrente jurisprudencial anterior – que, até pode não existir -, mas um sentido que os operadores jurídicos podiam ter extraído da norma”.

E acerca dos requisitos necessários para que se possa qualificar a lei nova como interpretativa, esclarece o mesmo Autor: “para que uma LN possa ser realmente interpretativa são necessários, portanto, dois requisitos: que a solução do direito anterior seja controvertida ou pelo menos incerta; e que a solução definida pela nova lei se situe dentro dos quadros da controvérsia e seja tal que o julgador ou intérprete a ela poderiam chegar sem ultrapassar os limites normalmente impostos à interpretação e aplicação da lei. Se o julgador ou intérprete, em face dos textos antigos, não podiam sentir-se autorizados a adoptar a solução que a LN vem consagrar, então esta é decididamente inovadora[8].

Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao artigo 13º do Código Civil[9], qualificam como lei interpretativa “aquela que intervém para decidir uma questão de direito cuja solução é controvertida ou incerta, consagrando um entendimento a que a jurisprudência, pelos seus próprios meios, poderia ter chegado”.

E segundo Vaz Serra[10], “uma lei só é interpretativa, com eficácia retroactiva, quando ela própria ou outra lhe atribua essa natureza: a eficácia retroactiva de uma lei depende de uma vontade legislativa nesse sentido, cabendo, por conseguinte, ao intérprete apreciar se a nova lei quer, ou não, atribuir-se tal eficácia, ou se esta lhe é porventura atribuída por outra lei. Ora, o simples facto de uma lei consagrar uma solução que já na lei anterior certa jurisprudência ou certa doutrina julgava consagrada não é suficiente para se atribuir natureza interpretativa àquela lei, pois não é indício seguro de que esta queira ter eficácia retroactiva, o que, dada a sua gravidade, não pode, sem mais, presumir-se”.

Afirma, por sua vez, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.02.1997[11] que “para se qualificar uma norma como interpretativa é imperioso que esta característica seja segura, que seja evidente e claro o propósito do legislador em regular e atingir mesmo os casos passados”.

Menezes Cordeiro e Castro Fraga[12] defendem que as alíneas b) e e) do nº2 do artigo 5º do RAU pretendem esclarecer dúvidas sobre a aplicação da legislação anterior, pelo que, tendo natureza interpretativa, têm aplicação retroactiva face ao que dispõe o artigo 13º do Código Civil.

Alguma jurisprudência, ainda que minoritária, acompanha este entendimento[13].

Pereira Coelho[14] sustenta entendimento contrário, argumentando que se é admissível a natureza interpretativa da alínea e) do nº2 do artigo 5º do RAU quanto aos arrendamentos de paredes ou telhados para painéis publicitários, já quanto ao arrendamento dos espaços para parqueamento não é defensável que estes tenham essa natureza, mas antes carácter inovador, pois no regime anterior à entrada em vigor do RAU aos arrendamentos para garagens era aplicável o regime da sua renovação automática.

Explica este autor: “a alínea e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U. não tem carácter interpretativo, mas fundamentalmente inovador, pelo que o art. 13º do C.C. não tem aplicação ao caso. Isto não obsta a que os arrendamentos a que se refere aquela alínea possam ser livremente denunciados pelo senhorio, nos termos gerais do art. 1055º do C.C., mesmo que anteriores a 15 de Novembro de 1990, pois a nova lei dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locativa independentemente do contrato que lhe deu origem (C.C., art. 12º nº 2, 2ª parte)[15].

Seguindo esta orientação, escreveu-se no acórdão da Relação de Coimbra de 12.12.2000[16]: “…ao analisar a norma contida na alínea e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U., conclui-se que se está perante uma norma que veio alterar o conteúdo da relação locatícia, referente a espaços urbanos não habitacionais, independentemente dos concretos contratos que lhe deram origem. E, em consequência, de acordo com o disposto na segunda parte do nº 2 do art. 12º do C.C., é aplicável aos contratos "que subsistam à data da sua entrada em vigor”.

Ainda segundo o mesmo acórdão: “nesta linha de raciocínio importa considerar a ratio legis do carácter vinculístico dos contratos de arrendamento para habitação e comércio e que constitui uma séria limitação ao princípio da liberdade contratual. Com efeito, tal carácter prende-se com a estabilidade habitacional, valor este constitucionalmente consagrado, que não encontra sentido na locação de espaços para parqueamento de viaturas, política proteccionista esta há muito seguida em vários países e institucionalizada definitivamente no nosso Código Civil, numa primeira fase, e posteriormente no R.A.U.. O interesse do arrendatário na estabilidade da locação não se justifica relativamente aos espaços ditos não habitáveis, em que os prejuízos de uma denúncia do contrato pelo senhorio são substancialmente inferiores. Menezes Cordeiro num artigo intitulado "Contrato de arrendamento; Denúncia; Âmbito de regime vinculístico" in Revista da Ordem dos Advogados, ano 54, p. 843 a 849, recorre ao argumento de que o regime vinculístico não se justifica perante todas as locações de imóveis, havendo que manter o primado do elemento teleológico da interpretação, sendo que apenas os arrendamentos habitacionais ou comerciais o justificariam, à luz das valorações feitas pelo legislador. Neste sentido o Ac. da RL de 16/3/96, in Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça - DGSI: "Já no domínio da lei velha se acentuava o entendimento que inexistia qualquer razão de interesse público justificativa da aplicação, aos supracitados casos (arrendamentos de garagens) da disciplina proteccionista vigente para os arrendamentos designados por vinculísticos" (…).

A jurisprudência tem, de forma largamente maioritária, considerado que, mesmo aos contratos de arrendamento de garagens celebrados antes da entrada em vigor do R.A.U., é de aplicar o regime geral da relação locatícia, podendo o senhorio denunciar o contrato nos termos do art. 1055º do C.C Sem pretendermos ser exaustivos, remetemos apenas para os Ac. da RL de 5/06/96, 4/06/96, 13/10/94, 28/5/98 e da RP de 16/12/99, 4/5/99, 1/7/97, 5/11/96, 14/3/96 e 26/2/96, todos da Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça – DGSI”.

Em idêntico sentido se posicionou o acórdão da Relação de Lisboa de 01.03.2011[17] ao sustentar: “…no concerne ao conflito de leis no tempo, como vem balizado no art.º 12, do CC, importa reter que, em princípio, a lei nova apenas tem eficácia para o futuro, constituindo excepção os casos em que possa ter efeitos retroactivos, visando-se a salvaguarda de uma segurança jurídica, que merece tal tutela, n.º1.

Já no n.º2 do mesmo dispositivo contemplam-se os casos em que existem situações de vida já constituídas, que vem do passado, importando saber em que medida a lei nova as pode afectar. Assim, se a lei nova regular a validade de certos factos e seus efeitos, só se aplica a factos novos, de forma diversa, se regular o conteúdo, bem como os efeitos de uma relação jurídica, independentemente dos factos que a essa relação deram origem, aplica-se de imediato a todas as relações jurídicas subsistentes à data da sua entrada em vigor. A ratio legis que está na base desta regra da aplicação imediata é: por um lado, o interesse na adaptação à alteração das condições sociais, tomadas naturalmente em conta pela nova lei, o interesse no ajustamento às novas concepções e valorações da comunidade e do legislador, bem como a existência da unidade do ordenamento jurídico, a qual seria posta em causa e com ela segurança do comércio jurídico, pela subsistência de um grande número de situações duradouras, ou até de carácter perpétuo, regidas por uma lei há muito abrogada; por outro lado, o reduzido ou nulo valor da expectativa dos indivíduos que confiaram, sem bases, na continuidade do regime estabelecido pela lei antiga uma vez que se trata de um regime puramente legal, e não de um regime posto na dependência da vontade dos mesmos indivíduos[…].

Ora, e voltando ao caso sob análise, temos que (…), não estamos perante a aplicação retroactiva do preceituado no regime do RAU, art.º 6, n.º1, por referência ao disposto no art.º 5, n.º2, e) do mesmo regime, mas sim da aplicação de lei nova a situações que se prolongaram no tempo, nos termos do art.º 12, n.º2, 2ª parte do CC[…], consubstanciada na possibilidade de livre denúncia do contrato, concedida ao senhorio, a qual se traduz num efeito da nova lei que alterou o estatuo deste último, e não do contrato ou das declarações das vontades na respectiva formação, respeitando sim ao conteúdo da relação jurídica locativa, independentemente do acordo que a gerou[…]”[18].

Do que se deixa exposto, e revertendo à situação concreta discutida nos autos, entende-se ser aplicável ao contrato de arrendamento do espaço destinado a parqueamento a alínea e) do nº2 do artigo 5º do RAU e, por via do disposto no artigo 6º do mesmo diploma, submetê-lo à disciplina do artigo 1055º do Código Civil, que permite a sua denúncia pelo senhorio nas condições nele fixadas. A nova lei dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locatícia, independentemente do contrato que lhe deu origem, aplicando-se o disposto no artigo 12º, nº2, 2ª parte do Código Civil.

Impõe-se, deste modo, concluir que, ao contrário do sustentado na decisão impugnada, o contrato de arrendamento em discussão nos autos não tem natureza vinculística que obste à sua livre denúncia pelo senhorio.

Tendo por objecto o contrato em causa um espaço destinado a parqueamento, não existe qualquer imperativo de interesse público, como o que ocorre em relação aos arrendamentos habitacionais e para o exercício do comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, a justificar a protecção e garantia reconhecidas na lei para a manutenção e estabilidade do vínculo contratual relativamente a estes contratos.

Procedem, por conseguinte, as conclusões de recurso, com a consequente revogação da decisão da decisão recorrida.

Síntese conclusiva:

- Acha-se excluído do regime vinculístico o contrato de arrendamento relativo a espaço destinado a parqueamento automóvel celebrado antes da entrada em vigor do RAU, podendo ser livremente denunciado pelo senhorio.

Nestes termos, acordam os Juízes desta Relação, na procedência da apelação, em revogar a decisão recorrida, e, julgando validamente efectuada a denúncia efectuada pelo Autor do contrato de arrendamento celebrado pelo Réu com a anterior proprietária da construção destinada a aparcamento de veículo automóvel, edificada no prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o art. 7317 e omisso na respectiva Conservatória do Registo Predial, sita na R. …, n.º ., V. N. de Gaia, relativo a aparcamento de local de garagem, e, em consequência, condenam o Réu/Apelado:

- A entregar o locado ao Autor/Apelante livre de pessoas e bens;

- A pagar ao Autor/Apelado indemnização equivalente a dois meses de renda por cada mês de atraso na entrega do locado, valor que à data da proposição da acção importava em € 50,00, até à entrega efectiva do mesmo.

Custas (acção e apelação): pelo Réu/Apelado.

Porto, 27 de Fevereiro de 2014

Judite Pires

Teresa Santos

Aristides Almeida

[1] Acórdão da Relação de Coimbra, 15.02.2011, processo nº 121/09.4T2ILH.C1, www.dgsi.pt.

[2] Acórdão da Relação do Porto de 13.07.2011, processo nº 50/11.1TBVL.P1, www.dgsi.pt.

[3] Cfr. Maria Olinda Garcia, “Arrendamento Urbano”, 2012, pág. 81.

[4] Processo nº 74/08.6TBVNG.P1, www.dgsi.pt.

[5] E ainda no mesmo sentido, cfr. decisão singular proferida a 14.05.2012 no processo nº 70/11.6TBSJT-A.P1, da mesma Relação.

[6] C.J. V, 13.

[7] “Introdução ao Direito e Discurso Legitimador”, 1983, pág. 246.

[8] Ibid, pág. 247.

[9] “Código Civil anotado”.

[10] “Revista de Legislação e Jurisprudência”, Ano 107º, páginas 174 e 175.

[11] Processo nº 046717, www.dgsi.pt.

[12] “Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado”, 1990.

[13] Designadamente, acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06.07.2000, Bol. 499º, 302, da Relação de Lisboa de 24.01.95, processo nº 0021081, www.dgsi.pt.

[14] "Breves Notas ao Regime do Arrendamento Urbano", Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 125, nº 3822.

[15] Ibid, pág. 264.

[16] Processo nº 2298/2000, www.dgsi.pt.

[17] Processo nº 291/1999.L1-7, www.dgsi.pt.

[18] Cfr. ainda acórdão da Relação de Coimbra de 12.12.2001, processo nº 1709/2001, acórdão da Relação do Porto de 09.04.2013, processo nº 5566/10.4TBMTS.P1, ambos em www.dgsi.pt.