978/23.6T8LLE-C.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

1. Se os embargos de terceiro são deduzidos para que a embargante, que se arroga arrendatária, manifeste o seu invocado direito de se opor à entrega dos imóveis aos novos proprietários, são tempestivos se foram apresentados antes de realizada, mas depois de ordenada a diligência que iria afectar o invocado gozo do locado pela embargante.

2. O acto que afecta o direito de gozo da alegada arrendatária será a determinação judicial para que se proceda à entrega dos imóveis aos novos proprietários.

Apelação n.º 978/23.6T8LLE-C.E1

(1.ª Secção)

Relator: Filipe Aveiro Marques

1.º Adjunto: José António Moita

2.ª Adjunta: Susana Ferrão da Costa Cabral

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO:

I. A.

AA deduziu embargos de terceiro por apenso a execução ordinária que corre termos no Juízo de Execução de Loulé – Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro onde foi proferido despacho liminar de rejeição, nos termos do artigo 344.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.

I. B.

A embargante/recorrente apresentou alegações e termina com as seguintes conclusões:

“I- O Tribunal “a quo”, equivocou-se, ao ter indeferido liminarmente a petição de embargos de terceiro, deduzida pela recorrente;

II- A recorrente não é parte na ação executiva;

III- É arrendatária dos prédios objeto de despacho de entrega coerciva, tendo celebrado “3 contratos de arrendamento”, com os anteriores proprietários/executados no processo principal;

IV- Nunca foi notificada da penhora ou da venda dos prédios objeto de entrega coerciva;

V- Os três contratos de arrendamento, foram celebrados em data anterior às do registo de penhora sobre os imóveis, não caducando com a venda executiva;

VI- No dia 13.01.2025, a arrendatária informou o Tribunal “a quo” e o Sr. A.E., que era arrendatária dos prédios, juntando para o efeito os 3 contratos de arrendamento celebrados;

VII- Na referida data, inexistia qualquer despacho, a ordenar a entrega coerciva dos bens arrendados;

VIII- Por despacho de 16.10.2025, o Tribunal “a quo”, notificou a recorrente, determinando a entrega coerciva dos prédios objeto de arrendamento, nos termos do disposto no artigo 757.º, N.ºs 3, 4, e 5 do C.P.C.;

IX- Tal acto judicial ofendeu a sua posse, uso e fruição, tendo o direito de se opor à entrega, aos novos proprietários, sendo uma mera detentora em nome daqueles, gozando de tutela possessória, arts. 1037.º, n.º 2 do código civil;

X- Em consequência no dia 28.10.2025, deduziu embargos de terceiro, com efeito suspensivo, para defender os seus direitos e sua posse, sobre os prédios objeto de entrega coerciva;

XI- Fazendo-o atempadamente, dentro do prazo legal de 30 dias, após ser notificada do despacho judicial que ordenou a entrega coerciva;

XII- A recorrente mantém-se na posse dos prédios objeto de entrega judicial, até à presente data;

XIII- O despacho recorrido, perante a mesma situação de facto e direito, contrariou o entendimento unanime do acórdão do STJ, de 19-01-2023, Proc. N.º 323/13.9TBCVL-B.S1:

(…)[1]

XIV- O despacho recorrido, padece de Nulidade, devendo ser anulado nos precisos termos (arts. 195.º, 196.º, 615.º, N.º1, Al. d) do C.P.C.).

Termos em que deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente por provado, e em consequência ser revogada a decisão recorrida, substituindo-se por acórdão, que admita liminarmente, a “petição de embargos de terceiro” deduzidos, com efeito suspensivo, como é de JUSTIÇA”

I. C.

Não foi apresentada resposta.

I. D.

O recurso foi admitido como apelação, a subir em separado e efeito suspensivo. Após determinação nesse sentido, foi fixado o valor da causa para efeitos de recurso (cf. artigo 306.º, n.º 3 e 641.º, n.º 5, do Código de Processo Civil) em 25.680,00€.

Após os vistos cumpre decidir.

II. QUESTÕES A DECIDIR:

As conclusões das alegações de recurso delimitam o respetivo objecto de acordo com o disposto nos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, mas não haverá lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).

No caso impõe-se apreciar:

a. Se o despacho recorrido é nulo;

b. Se eventualmente ocorreu erro ao não se admitirem, por intempestivos, os embargos de terceiro deduzidos por arrendatária de prédios penhorados.

III. FUNDAMENTAÇÃO:

III. A. Nulidade do despacho recorrido:

Invoca a recorrente a nulidade da decisão recorrida (conclusão XIV).

Estabelece o artigo 615.º, n.º 1 do Código de Processo Civil que:

“É nula a sentença quando:

a) Não contenha a assinatura do juiz;

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”.

O recorrente imputa ao despacho recorrido uma suposta violação da alínea d) deste artigo.

A omissão de pronúncia (alínea d) do referido artigo 615.º) está relacionada com o disposto no artigo 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, onde se exige ao juiz que resolva todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cujas decisões estejam prejudicadas pela solução dada a outras.

Mas são coisas diferentes deixar de conhecer de questão de que devia conhecer‑se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzido pela parte. Na verdade, “importa não confundir questões colocadas pelas partes, com os argumentos ou razões, que estas esgrimem em ordem à decisão dessas questões neste ou naquele sentido. As questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio” (nas palavras do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/04/2024, processo n.º 1610/19.8T8VNG.P1.S1[2]).

E o excesso de pronúncia ocorre quando o tribunal conhece de questões que, não tendo sido colocadas pelas partes, não são de conhecimento oficioso. E essas questões são as que integram matéria decisória, os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções (neste sentido, por exemplo, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29/11/2005, processo n.º 05S2137[3]).

Não se vislumbra que o despacho recorrido tenha deixado de conhecer alguma questão relevante para apreciação da singela questão que tinha para apreciar nessa fase liminar: conforme o disposto na primeira parte do artigo 345.º do Código de Processo Civil, tinha o juiz de apreciar, antes de mais, a tempestividade dos embargos.

Não se confunde esta nulidade com a eventual errada aplicação do direito.

Improcede, por isso, esta parte da apelação.

III. B. Fundamentação de facto:

A matéria relevante para a decisão extrai-se da consulta dos autos e é a seguinte:

1. Em 31/03/2023 a exequente “Hefesto Stc, S.A.” vem apresentar execução hipotecária contra “Construções BB, Unipessoal, Lda.”, CC e DD, tendo invocado que foi constituída hipoteca sobre os seguintes imóveis:

a. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4800, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4149;

b. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 11059, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4150;

c. Fração autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao quarto andar – gaveto direito, noroeste, destinada a habitação, do prédio urbano denominado “lotes 1.3.1 e 1.3.2” – ... sito em ..., freguesia de ..., Concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4098, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 6816;

d. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4528, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4153;

e. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 11071, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4152;

f. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4527, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4151;

g. Prédio Rústico sito em ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4799, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4148;

h. Fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés do chão direito, destinada a comércio, do prédio urbano denominado "..." sito em ..., freguesia de ..., Concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 6778, daquela freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10343.

2. Por requerimento de 14/04/2023 a exequente veio desistir da instância quanto ao executado DD.

3. Por despacho de 16/05/2023 foi liminarmente admitido o requerimento executivo.

4. Por decisão do agente de execução de 17/05/2023 foi considerada extinta a instância quanto ao executado DD.

5. Os executados “Construções BB, Unipessoal, Lda.” e CC foram citados via postal em 23/05/2023.

6. Em 21/06/2023 foram penhorados os imóveis.

7. Em 11/05/2024 o agente de execução decide adjudicar a venda da Fração autónoma designada pela letra B, que corresponde ao rés-do-chão direito, destinado a comércio, indústria similar de hotelaria ou serviços, com uma instalação sanitária, do prédio urbano sito na ..., no lugar de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 10343 da freguesia de ..., concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 6778/... a EE, mais tarde substituída por “Mirapack, Lda.”.

8. Nessa mesma data de 11/05/2024 o agente de execução decide adjudicar a venda da Fração autónoma designada pela letra U, que corresponde ao quarto andar gaveto direito noroeste, destinado a habitação com 2 quartos, sala comum, cozinha, casa de banho, varanda, churrasco e casa de banho no terraço de cobertura e sudeste, do prédio urbano sito na ...(A. Santo), no lugar de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 6816 da freguesia de ..., concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4098/... a “Limitefolgado, Lda.”.

9. Por decisão de 23/05/2024 o agente de execução decide adjudicar a venda a “Limpa Canal Soluções Ecológicas, Lda.” dos seguintes prédios:

i. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terra de areia, de semear com árvores, com a área de 1676 m2, confronta do norte com caminho, do sul com FF com nascente com GG e do poente com HH, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4153, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4528/

ii. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terra de areia, com a área de 2126 m2, confronta do norte e nascente com GG e do sul com caminho e do poente com HH, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4152, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 11061/

iii. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terreno arenoso de semear com árvores, com a área de 1524 m2, confronta do norte e nascente com GG e do sul com caminho e do poente com HH, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4150, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 11059/

iv. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terra de areia, de semear com árvores, com a área de 1856 m2, confronta do norte e sul com GG, do nascente com caminho e do poente com FF, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4151, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4527/

v. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terra de areia, com a área de 1307 m2, confronta do norte e nascente com caminho, do sul e poente com GG, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4148, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4799/

vi. Prédio rústico, sito no lugar de ..., composto de terra de areia, com a área de 1531 m2, confronta do norte e poente com GG e do nascente e sul com caminho, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 4149, da freguesia de ... e concelho de Cidade 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4800/

10. Em 2/01/2025 o agente de execução junta aos autos:

a. o título de transmissão, datado de 30/12/2024, da Fração autónoma designada pela letra U, que corresponde ao quarto andar gaveto direito noroeste, destinado a habitação com 2 quartos, sala comum, cozinha, casa de banho, varanda, churrasco e casa de banho no terraço de cobertura e sudeste, do prédio urbano sito na ...(A. Santo), no lugar de ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 6816 da freguesia de ..., concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 4098/... para a proponente “Limitefolgado, Lda.”;

b. o título de transmissão, datado de 30/12/2024, para a proponente “Limpa Canal Soluções Ecológicas, Lda.” dos referidos 6 prédios rústicos.

11. Por requerimento de 8/01/2025 os executados pediram a declaração de nulidade desses actos praticados pelo agente de execução.

12. Por email junto a 14/01/2025 ao processo de execução, AA veio informar ser inquilina e arrendatária do escritório, estaleiro e casa onde habita; junta 3 contratos de arrendamento.

13. O requerimento dos executados de 8/01/2025 foi apreciado por despacho de 9/04/2025.

14. Nessa mesma data, o Tribunal pronuncia-se sobre o requerimento de 14/01/2025 nos seguintes termos: “Por ora não foi proferido despacho a ordenar a entrega de qualquer prédio, nem será caso de apreciar nestes autos de execução eventuais direitos de terceiro (que sendo o caso deverão ser apreciados pelos meios próprios e no processo próprio). Assim sendo, tendo em conta que também já foi notificado o exequente e agente de execução da comunicação apresentada, por ora, nada cumpre determinar”.

15. Por email de 16/04/2025 a “Limitefolgado, Lda.” veio pedir autorização para o auxílio da força pública para poder tomar posse da fracção autónoma designada pela letra “U”.

16. Por requerimento de 22/04/2025 AA veio juntar procuração a favor de Ilustre mandatário judicial.

17. Por requerimento de 23/04/2025 a “Limpa Canal – Soluções Ecológicas, Lda.” veio requerer autorização para o auxílio da força pública para poder tomar posse dos 6 prédios rústicos.

18. Por requerimentos de 23/04/2025 AA veio responder ao requerimento da “Limpa Canal – Soluções Ecológicas, Lda.” e ao requerimento de “Limitefolgado, Lda.”.

19. Em 30/04/2025 o executado CC também respondeu aos requerimentos de “Limpa Canal – Soluções Ecológicas, Lda.” e “Limitefolgado, Lda.”

20. Por requerimento de 8/05/2025 “Mirapack, Lda.” veio pedir autorização para o o auxílio da força pública para poder tomar posse da fracção designada pela letra “B”.

21. Por requerimento de 13/05/2025 AA veio responder ao requerimento de “Mirapack, Lda.”.

22. Por requerimento de 13/05/2025 a executada “Construções BB, Unipessoal, Lda.” veio responder aos requerimentos de “Mirapack, Lda.” e “Limpa Canal – Soluções Ecológicas, Lda.”.

23. Em 21/05/2025 os executados vieram recorrer do despacho de 9/04/2025

24. O recurso foi admitido por despacho de 15/07/2025

25. Em 16/10/2025 foi proferido o seguinte despacho:

“Requerimentos de 16.04.2025, 23.04.2025, 08.06.2025, 20.06.2025, 17.07.2025

Juntos que se mostram aos autos os respetivos títulos de transmissão, deferem-se as requeridas entregas nos termos do disposto no artigo 757º n.º3, 4 e 5 do Código do Processo Civil.

Caso o Exmo. Sr. Agente de Execução se depare com algum dos imóveis ocupados deverá ter em consideração o disposto no artigo 861.º, n.º6 do Código de Processo Civil e se se suscitarem sérias dificuldades no realojamento das pessoas que ali se encontrarem, comunicando antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes em ordem a garantir o respetivo realojamento.

Por último, registar apenas quantos aos requerimentos apresentados nos autos a invocar a existência de contratos de arrendamento anteriores às penhoras dos prédios vendidos para evitar a entrega aos respetivos adquirentes, cumpre reiterar aquilo que já se consignou no despacho de 09.04.2025, isto é, que tais

questões não são passíveis de serem apreciadas “(…) nestes autos de execução direitos de terceiros (que sendo o caso deverão ser apreciados pelos meios próprios e no processo próprio)”.

Pelo que, mostrando-se esgotado o poder jurisdicional quanto a tais questões nos termos do disposto no artigo 613.º, n.º1 do Código do Processo Civil, nada mais cumpre apreciar e/ou decidir.

Notifique.”

26. Em 28/10/2025 AA veio, por apenso ao processo de execução, apresentar os presentes embargos de terceiro e, no processo de execução, informou o agente de execução de que deveria suspender todas as diligências de entrega coerciva dos prédios arrendados.

27. Com esse requerimento apresentou vários documentos, entre os quais 3 escritos:

i. Denominado “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, datado de 1/01/2018 e celebrado entre CC e AA, residentes no mesmo local, tendo por objecto a fracção U do prédio descrito sob o artigo 4098 e pela renda mensal de 20,00€;

ii. Denominado “contrato de arrendamento com prazo certo “fins não habitacionais – agrícolas e florestais””, datado de 1/01/2019, celebrado entre “Construções BB, Unipessoal Limitada”, representada por CC, e AA, tendo por objecto 6 prédios rústicos (inscrito na matriz sob o artigo 4151 freguesia de ..., descrito sob o número 4527, ...; inscrito na matriz sob o artigo 4152 freguesia de ..., descrito sob o número 11061, ...; inscrito na matriz sob o artigo 4153 freguesia de ..., descrito sob o número 4528, ...; inscrito na matriz sob o artigo 4159 freguesia de ..., descrito sob o número 4800, ...; inscrito na matriz sob o artigo 4150 freguesia de ..., descrito sob o número 11059, ...; inscrito na matriz sob o artigo 4148 freguesia de ..., descrito sob o número 4799, ...) e pela renda mensal de 50,00€;

iii. Denominado “contrato de arrendamento com prazo certo – “fins não habitacionais””, datado de 1/01/2019, celebrado entre “Construções BB, Unipessoal Limitada”, representada por CC, e AA, tendo por objecto a fracção autónoma B, sob o artigo 10343 e descrito na conservatória do registo predial com o número 6778 de Freguesia de ..., pela renda mensal de 20,00€.

28. Por Acórdão da Relação de Évora proferido em 30/10/2025 (apenso B) foi revogada a decisão prolatada em 9/04/2025 que julgou não verificada a nulidade processual consequente à emissão do título de transmissão sobre a fração “U” do prédio descrito sob o nº 4098 de ..., no dia 2 de janeiro de 2025 (ato com a referência 132248852) e foi anulada a emissão desse título, o registo da aquisição da fração autónoma a favor da adquirente, o requerimento para entrega coerciva desse imóvel e o despacho, prolatado em 16/10/2025, que autorizou essa entrega, bem como os eventuais outros atos praticados no processo que dependam absolutamente do ato anulado; quanto ao mais, foi mantida a decisão recorrida.

29. Por despacho de .../.../2025 no processo principal determinou-se que o agente de execução suspendesse a diligência de entrega dos imóveis.

30. Em .../.../2025, neste apenso de embargos, foi proferido o despacho recorrido com o seguinte teor:

“EXTEMPORANEIDADE DOS EMBARGOS

Dispõe o artigo 342º, n.º1, do Código de Processo Civil que “se a penhora ou qualquer acto, judicialmente ordenado, de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, prossegue o nº 2, do artigo 353º, do mesmo diploma legal, deduzindo embargos de terceiro”.

De acordo com o preceituado no artigo 344.º, n.º2 do Código de Processo Civil, tal pretensão deverá ser deduzida nos 30 dias subsequentes àquele em que a diligência foi efetuada ou em que o embargante teve conhecimento da ofensa.

Como é sabido, os embargos de terceiro desempenham função idêntica àquela que está geralmente reservada às ações possessórias, compreendidas como meios de defesa e tutela da posse, ameaçada ou violada.

Pois bem, tendo em conta o atrás referido e uma vez que o prazo para a dedução dos embargos de terceiro se iniciou, neste caso, a partir do momento em que a embargante teve conhecimento do ato ofensivo da sua posse, é entendimento deste Tribunal que o mesmo já se mostra ultrapassado.

Com efeito, atentando nos autos principais, constata-se que a embargante teve conhecimento dos atos alegadamente ofensivos há cerca de um ano, conforme ressuma da simples análise do email que juntou a 13.01.2025 e onde refere, além do mais, que “venho informar que não posso ser despejada sem motivos legais. Sou inquilina e arrendatária do escritório, estaleiro e casa onde habito com 1 filho que está a estudar. O estaleiro está também sub alugado a outras pessoas. Não tenho que levar com os problemas dos senhorios. Está tudo pago em dia das rendas. (…)”.

Por sua vez, constata-se que a petição de embargos de terceiro apenas deu entrada em juízo no dia 28.10.2025.

Nestes termos, e por manifestamente extemporâneos, rejeitam-se os presentes embargos de terceiro, nos termos do disposto nos artigos 344.º, n.º2 do Código de Processo Civil.

Custas do incidente pela embargante, cuja taxa de justiça se fixa em 1 unidade de conta.”

III. B. Fundamentação jurídica:

a) Diga-se, em primeiro lugar, que não está em causa neste recurso a apreciação de qualquer aspecto relacionado com a possibilidade de improcedência dos embargos de terceiro, pelo que não cabe aqui tomar posição sobre a questão de o arrendamento de prédios que estavam hipotecados se extinguir, ou não, com a venda judicial (cf., em todo o caso, os Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência n.ºs 2/2021[4] e 14/2024[5]). Nem se poderá, muito menos, tomar-se posição sobre os elementos probatórios carreados pela embargante (e relatados no ponto 27 dos factos provados).

Apenas caberá decidir se os embargos foram tempestivamente deduzidos.

b) Se a embargante apenas invoca a existência de um contrato de arrendamento, então não tinha qualquer fundamento para deduzir embargos perante o conhecimento da penhora. A penhora, só por si, não tem a virtualidade de atingir o direito de gozo conferido pelos alegados contratos de arrendamento.

Nem mesmo esse fundamento existia com o conhecimento da venda judicial, pois que, do ponto de vista da embargante (que, de resto, é acompanhado pela fundamentação dos referidos Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência), a venda judicial não faria caducar os arrendamentos.

Os embargos são deduzidos para que a embargante, que se arroga arrendatária (pelo menos assim está alegado – não sendo ainda líquido que tal venha a provar-se), manifeste o seu invocado direito de se opor à entrega dos imóveis (locados, de acordo com a sua alegação) aos novos proprietários.

Assim, o acto que afecta o direito de gozo da alegada arrendatária será a determinação judicial para que se proceda à entrega dos imóveis aos novos proprietários (cf. artigo 1037.º, n.º 2, do Código Civil) e esse acto só ocorreu com o despacho de 16/10/2025 proferido no processo de execução (ver ponto 25 dos factos provados).

Consequentemente, devem os embargos ser considerados tempestivos, pois foram apresentados antes de realizada, mas depois de ordenada a diligência que iria afectar o invocado gozo do locado pela embargante (cf. artigo 350.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) – neste sentido ver o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 5/12/2019 (processo n.º 5809/13.2TBSTR-C.E1[6]) e o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/01/2023 (processo n.º 323/13.9TBCVL-B.S1[7]) – sendo que o invocado acto ofensivo não foi nem a penhora nem a venda, pelo que não será de aplicar a parte final do artigo 344.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.

Deve, por isso, ser revogado o despacho recorrido, devendo os autos prosseguir com a prática dos demais actos previstos nos artigos 345.º e ss. do Código de Processo Civil (ou seja, para que se apure se não existem outras razões para o indeferimento ou rejeição dos embargos).

Custas:

Considerando que se trata de decisão que não coloca termo ao processo nem ao incidente de embargos, que não existe parte contrária vencida e que não se sabe quem vai tirar proveito desta decisão, as custas deste recurso ficarão a cargo da parte que ficar vencida no final dos embargos (neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/01/2021, processo n.º 6590/17.1T8FNC.L1.S1[8]).

IV. DECISÃO:

Em face do exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, em conformidade, revoga-se a decisão recorrida, devendo os autos prosseguir com a prática dos demais actos previstos nos artigos 345.º e ss. do Código de Processo Civil.

Custas deste recurso pela parte vencida a final nestes embargos de terceiro.

Notifique.

Évora, 12/02/2026

Filipe Aveiro Marques

José António Moita

Susana Ferrão da Costa Cabral

1. Opta-se por não transcrever o teor de um Acórdão que está publicado e que, além disso, não tem cabimento numa síntese conclusiva.↩︎

2. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/cb9583125d0cc62b80258afc004cdfc9.↩︎

3. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/37d58e1f5ea473228025712a00549398.↩︎

4. Publicado no Diário da República n.º 151/2021, Série I de 5/08/2021, acessível em https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/acordao-supremo-tribunal-justica/2-2021-169132317 e que uniformizou o seguinte entendimento: “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057,º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil”.↩︎

5. Publicado no Diário da República n.º 241/2024, Série I de 12/12/2024, acessível em https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/acordao-supremo-tribunal-justica/14-2024-899909687 e que uniformizou a seguinte jurisprudência: “A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC.”.↩︎

6. Acessível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/73a97590620770a8802584d20037dac4.↩︎

7. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/61dd196c3fef46ad8025893d0035385a.↩︎

8. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/63f9339c1533a772802586710049c33e.↩︎