2004/24.9T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- A declaração de resolução inválida não traduz, sem mais, recusa em cumprir o contrato.

II- Se os factos invocados são irrelevantes, face às circunstâncias do caso, para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, não se justifica a anulação do saneador sentença com vista a produzir prova sobre os mesmos, pois que tal traduzir-se-ia num acto inútil.

(Sumário da Relatora)

Processo: 2004/24.9T8PTM.E1

SUMÁRIO (da responsabilidade da Relatora)

(…)

Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

1.1. (…) – Unipessoal, Lda. intentou a presente acção declarativa com processo comum contra (…), pedindo que:

- seja declarada ilícita, ilegal e ineficaz, a resolução do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes em 02.03.2022, operada por carta enviada à autora em 05.03.2024, com todas as consequências legais;

- seja declarada a resolução do referido contrato de promessa, por incumprimento definitivo da ré, e em, consequência, ser a ré condenada a devolver, em dobro, o valor do sinal e dos reforços de sinal pagos a título de princípio de pagamento do preço, no montante total de € 210.000,00, acrescido de juros de mora.

Alegou, para o efeito e em síntese, que com vista à implementação de um projeto educativo, sendo essa a sua actividade social, celebrou em 02.02.2022 com a Ré um contrato promessa de compra e venda de três imóveis pelo preço total de € 1.350.000,00, a ser pago em prestações mensais no valor e data de vencimento ali fixado, sendo que a escritura pública de compra e venda seria formalizada no prazo máximo de 240 meses a contar da assinatura do contrato de promessa, mas nunca depois de 28.02.2042, e que que por via dos pagamentos parciais realizados entregou à ré a quantia total de € 105.000,00.

Mais alegou que ficou clausulado que o contrato ficava dependente da condição de (…) e (…) manterem a qualidade de sócias da sociedade promitente compradora, devendo a primeira integrar a posição de sócia da promitente compradora no prazo de um ano a contar da data da assinatura do contrato, e que foi ainda celebrado um contrato de comodato mediante o qual lhe foi cedido, a título gratuito, com vista permitir a exploração da actividade de educação escolar, com início em 01.08.2022 e termo a 31.07.2027, o uso e fruição dos imóveis.

Alegou, depois, que a Ré, de forma inesperada, procedeu à resolução do contrato, defendendo que a resolução é ilegal (na medida em que foi fundada em obrigações meramente circunstanciais e não chegou ser previamente interpelada para as cumprir; que o n.º 6 da cláusula 2ª consubstancia uma cláusula ineficaz porque não pode produzir os efeitos pretendidos pela ré, ou mesmo uma cláusula nula por ser impossível de cumprir sem a vontade de (…), a qual não foi parte no contrato; é descabida a invocação do n.º 5 da cláusula 2ª como fundamento de resolução quanto daí decorre uma obrigação de colaboração que onera a própria ré e esta concedeu à autora poderes de representação junto das entidades cuja intervenção fosse necessária para efeitos de legalização do imóvel; o aumento anual de 2,5%, alegadamente em falta, só se vencia em 01.09.2024; a ocupação do imóvel, por si, destinou-se a garantir a segurança dos seus bens e da sua posição de comodatária) e consubstancia, por si só, incumprimento definitivo por parte da Ré/Recorrida.

1.2. A Ré apresentou contestação, defendendo-se por impugnação, pugnando pela validade da cláusula referente à nomeação ou inscrição de (…) como sócia da autora no prazo de um ano e pelo seu incumprimento e ainda pelo incumprimento do pagamento pontual e actualizado das prestações que foram convencionadas a título de preço e bem assim pela relevância dos demais fundamentos resolutivos que foram invocados.

1.3. Foi proferido em 14.06.2025 saneador sentença, com o seguinte segmento decisório:

«Pelo exposto julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência, declaro ilicitude e a ineficácia da resolução do contrato que foi concretizada pela demandada, absolvendo, contudo, a mesma do que demais foi peticionado pela autora».

1.4. Inconformada com a sentença proferida, a Autora interpôs o presente recurso de apelação, pedindo que fosse provido, se revogasse parcialmente a sentença e que fosse substituída por outra que reconheça e declare a resolução do contrato de promessa em causa nos autos, como incumprimento definitivo da promitente vendedora e, consequentemente, condene a Ré/Recorrida na devolução à Autora/Recorrente do valor do sinal pago, em dobro.

Concluiu as suas alegações da seguinte forma (que se aqui se reproduz):

1. Vem o presente recurso de Apelação interposto da douta sentença proferida em 14 de junho de 2025, nos autos à margem referenciados, quanto à parte em que, embora considerando o exercício do direito de resolução por parte da Ré ilícito e ineficaz, decidiu que o mesmo não consubstancia, in casu, uma situação de incumprimento definitivo, absolvendo, assim, a Ré do pedido de devolução do sinal em dobro, por entender que a (…) ser nomeada sócia da Autora era “uma condição essencial para a subsistência do contrato promessa”.

2. Em 02 de fevereiro de 2023, Autora e Ré, celebraram um contrato de promessa de compra e venda, por via do qual a Ré, na qualidade de promitente vendedora, se comprometeu a vender à Autora, na qualidade de promitente compradora, pelo valor global de € 1.350.000,00 (um milhão e trezentos e cinquenta mil euros) dois prédios mistos e um prédio rústico, sitos no (…), freguesia e concelho de Aljezur, pelo prazo máximo de 240 meses a contar da assinatura do contrato de promessa, mas nunca depois de 28.02.2042.

3. Por carta endereçada via e-mail, datado de 05 de março de 2024, remetida às mandatárias da Autora, a Ré comunicou que procedia à resolução do contrato, com os seguintes fundamentos:

- (…), decorridos que estavam dois anos sobre a data da celebração do contrato ainda não havia integrado a sociedade Autora na qualidade de sua sócia;

- ausência de interpelação da autora para prestação de colaboração no processo de legalização e de obtenção de documentação necessária à outorga da escritura;

- falta de realização do pagamento do aumento anual de 2,5% sobre o valor pago no ano anterior, bem como o pagamento não atempado dos reforços de sinal, no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito, e falta de pagamento dos reforços de sinal inerentes aos meses de Fevereiro e Março de 2024;

- ausência de manutenção e reparação dos prédios objeto do negócio, tendo por fim alegado, a existência de uma ocupação ilícita do imóvel por parte da proponente que nele passou indevidamente, a habitar.

4. Considerando infundados os argumentos apresentados pela Ré/Recorrida, a Autora/Recorrente interpôs a presente ação, peticionando que fosse declarada ilícita e ineficaz a resolução do contrato promessa de compra e venda e, bem assim, que fosse declarada a resolução do referido contrato com fundamento em incumprimento definitivo imputável à Ré/Recorrida e, em consequência, fosse esta última condenada na devolução do sinal e dos seus reforços em dobro, no montante total de € 210.000,00 (duzentos e dez mil euros), acrescidos de juros de mora desde da citação até integral pagamento.

5. Entende a Autora/Recorrente que esta resolução é ilícita e ineficaz, e consubstancia, por si só, incumprimento definitivo por parte da Ré/Recorrida, com todas as consequências legais.

6. Não obstante, na douta Sentença recorrida, parece ter sido no n.º 6 da cláusula 2ª, do contrato de promessa sub judice, cuja epígrafe é “Objeto e Condições Especiais e Determinantes”, que assentou a decisão de considerar inexistente o incumprimento definitivo imputável à Ré e de a absolver da devolução do sinal em dobro, muito embora tenha declarado a ilicitude e ineficácia da resolução operada pela Ré.

7. Ora, o direito de resolução apenas poderá ser legitimamente exercido, “em caso de incumprimento definitivo da obrigação principal decorrente da celebração do contrato promessa. Obrigação essa que é a obrigação de celebração do contrato prometido: emitindo o devedor a declaração de venda e o comprador a obrigação de compra.”, como refere, e bem, a douta Sentença recorrida.

8. Contrariamente, erra o douto Tribunal a quo ao conclui, focado apenas na epígrafe da referida cláusula 2ª, n.º 6 – “Objeto e condições especiais e determinantes” – que o seu incumprimento, só por si, tem a veleidade e a “força” jurídica de comprometer fatidicamente o cumprimento da obrigação principal pela Promitente Compradora / Demandante, considerando-a, no âmbito do contrato, como uma condição resolutiva e fundamental para a viabilização do objeto final do contrato, que não podemos esquecer que é apenas a compra e venda dos dois imóveis.

9. O que, a nosso ver e salvo melhor opinião, consubstancia um erro de julgamento.

10. Na verdade, o douto Tribunal, na ânsia de justificar que o exercício do direito de resolução pela Ré/Recorrida não consubstancia incumprimento definitivo por parte desta, extravasou o alegado pelas partes, ao dizer que tal inexistência de incumprimento definitivo se funda no conhecimento que a Ré terá tido sobre o eventual rompimento da colaboração entre a legal representante da Autora/Recorrente e a dita (…).

11. Ora, neste ponto, entende a Autora/Recorrente que, nem tal facto “foi alegado”, como erradamente consta da douta Sentença, nem tal facto é essencial a boa discussão do mérito da causa, pois, não se vislumbra em que medida pode o mesmo contribuir para o enquadramento jurídico da existência ou não de incumprimento definitivo, quando, em boa verdade, nos autos não estava causa, nem nunca esteve, a avaliação da relação pessoal entre a (…) e a (…).

12. Porém, mesmo não sendo um facto em discussão nos autos, foi nele que o Tribunal a quo se agarrou para decidir, erradamente, que a nomeação de (…) para sócia da Autora é “(…) condição essencial para a subsistência do contrato promessa – que foi inclusivamente, feita constar no mesmo – importa concluir que do exercício do direito de resolução por parte da ré não decorre um propósito infundado, que seja imputável à própria demandada, de não querer cumprir sem mais o acordado, resultando da arguição dos outros fundamentos um mero reforço de uma situação que a ré considerava ser já de incumprimento definitivo, embora face ao que foi alegado apenas pudesse revelar como uma situação de mera mora.”

13. Com tal interpretação da lei e do contrato, não pode a Autora/Recorrente conformar-se pois, no seu entender, faz incorrer em erro de julgamento e por violar o disposto nos artigos 280.º, 433.º, 442.º, n.º 2 e 801.º, n.º 1, todos do Código Civil.

Isto porque:

14. A (…) ser ou não sócia da sociedade compradora em nada prejudica o cumprimento da obrigação principal do contrato de promessa, por se tratar de uma cláusula autónoma e/ou desvinculada da obrigação principal.

15. Embora existam diferentes obrigações num contrato de promessa, facto é que nem todas têm a mesma relevância jurídica e nem em todas o incumprimento pode ser aferido como uma causa legal de resolução do contrato.

16. Neste sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, no Processo número 16430/19.1T8LSB.L1-7 de 26.04.2022, que pode ser consultado através do link dgsi.pt

fa8680258844004b2228?OpenDocument supra transcrito no corpo destas alegações, que clarifica a questão jurídica discutida nos presentes autos.

17. Ou seja, neste caso concreto, impunha-se, outrossim, ter sido avaliada a importância que a obrigação de dar sociedade à (…) teria no cumprimento da obrigação principal e para o interesse da parte vendedora/ Credor, antes de retirar desta obrigação contratual ou do seu incumprimento, as consequências jurídicas que, erradamente, foram retiradas.

18. Importa salientar, ainda, que a referida obrigação/cláusula não tem qualquer enquadramento contratual, consistindo numa mera obrigação acessória/secundária dispersa e que nem foi contextualizada no âmbito do objeto do contrato.

19. Ademais, as partes não consideraram, nem fizeram qualquer referência, a que o projeto da escola fosse uma condição do negócio, pelo que, é infundada a ilação que a colaboração da (…) “no projeto escolar” era “condição obrigatória” do contrato.

20. Ou seja, o objeto do contrato era uma compra e venda de imóveis tout court, sendo a obrigação de tornar sócia a (…) completamente irrelevante para o interesse do credor, como se depreende do teor do contrato, que nada diz a esse respeito.

21. O mesmo é dizer que esta obrigação é uma obrigação meramente acessória, completamente autónoma e que não tem qualquer nexo de instrumentalidade com a obrigação principal, pois está completamente descontextualizada das restantes obrigações do contrato e, por isso, como refere o supracitado acórdão, não pode ser causa legal de resolução contratual, em abono da segurança jurídica das partes no negócio.

22. Sendo certo que, a obrigação de nomeação de sócia da dita (…) em nada acrescenta ou diminui à boa execução contratual e à viabilização do objeto final do contrato, que é, tão só, a compra e venda dos três imóveis.

23. O simples facto de as partes apelidarem esta cláusula de “especial e determinante” não lhe confere por si só essa natureza.

24. Mais. É jurisprudência pacífica que o princípio da boa-fé, que deve imperar nas relações contratuais, exige que o incumprimento resolutivo seja de tal forma grave que justifique o termo do contrato e/ou impeça a sua conclusão, o que, como supra exposto, não sucede no caso dos autos (neste sentido, entre outros, o Ac. do Tribunal da Relação de Évora, processo n.º 2356/21.2T8PTM.E1).

25. Erra, pois, a Mma. Juiz a quo ao fundamentar a sua decisão de entender que a mora no cumprimento desta obrigação alguma vez pudesse ser convertida em incumprimento definitivo do contrato, porque não se trata de uma condição essencial.

26. Sobre o ponto 6 da cláusula 2ª, cumpre ainda salientar que o efeito resolutivo atribuído pelas partes no seu último parágrafo, não tem qualquer conexão com a nomeação da (…) para sócia da sociedade compradora, nem se refere ao este eventual incumprimento.

27. Pois que, com a redação deste último parágrafo, as partes pretenderam afastar a possibilidade de cedência de quotas a terceiros, ou seja, impedir que desta forma encapotada a promitente compradora cedesse a sua posição contratual a terceiros, sem necessidade do legal consentimento da promitente vendedora.

28. Sendo óbvio que esta cominação não abrange a nomeação da (…) para sócia da Autora/Recorrente (uma vez que esta alteração societária é autorizada pela promitente vendedora/Recorrida no parágrafo anterior do ponto 6), a interpretação feita na douta Sentença recorrida não tem suporte na redação da referida cláusula 2ª.

29. Ademais, a Autora/Recorrente reitera a posição assumida na P.I. relativamente à invalidade desta obrigação, ainda que secundária, uma vez que (…) não foi parte no contrato de promessa, pelo que, a obrigação de ser sócia da Autora nunca lhe poderia ser imposta, facto que a Ré/Recorrida bem sabia.

30. Aliás, uma vez que a dita (…) não teve a oportunidade de participar ou consentir neste negócio, esta cláusula deve ser considerada inválida por não atender aos requisitos legais de validade, extravasando, a nosso ver, os limites do princípio da liberdade contratual.

31. Mais. A promitente vendedora, independentemente de estar ou não convicta do incumprimento definitivo por parte da promitente compradora, optou conscientemente por resolver o contrato de promessa com efeitos imediatos, exigindo a desocupação e entrega imediata dos imóveis e pondo fim à relação contratual existente, o que, salvo melhor opinião, da forma como foi feita, consubstancia uma recusa perentória, séria e definitiva de cumprir o contrato.

32. Sem conceder, mesmo que assim não fosse, é facto que a Promitente Vendedora não converteu a alegada mora em incumprimento definitivo, tendo, assim, invalidado a sua resolução insanavelmente, situação esta que foi devidamente avaliada pelo Tribunal a quo, que, a final, declarou ilícita a resolução do contrato operada pela Ré / Recorrida.

33. Erra, pois, o Tribunal a quo ao concluir, a contrario sensu, que a referida resolução não consubstancia incumprimento definitivo, pois é facto que a Ré/Recorrida, ao ter optado por pôr fim ao contrato sem conceder à outra parte a possibilidade de cumprir a obrigação que considerava condição essencial do negócio (através de interpelação admonitória), e sem converter a mora em incumprimento definitivo, praticou um ato irremediavelmente ilícito e insanável.

34. Tal ato, a nosso ver, consubstancia, sim, um incumprimento definitivo da sua parte, na medida em que exigiu à Promitente Compradora a desocupação e entrega imediata dos imóveis.

35. Antes da comunicação resolutiva (que o douto Tribunal declarou ilícita) já a Ré/Recorrida tinha anteriormente manifestado, nas comunicações enviadas à Autora, a vontade de terminar o contrato.

36. Daí a Sentença recorrida dizer que a Ré o fez duplamente, pois a comunicação de resolução do contrato datada de março de 2025, já vem no seguimento de uma anterior comunicação de resolução do contrato datada de janeiro do mesmo ano.

37. Em ambas as comunicações suprarreferidas, a Ré/Recorrida exigiu a entrega dos imóveis e demonstrou expressamente a sua recusa na manutenção e conclusão do negócio/contrato de promessa, usando de uma amalgama de argumentos infundados, como pretexto para terminar definitivamente a relação contratual e recuperar os imóveis, como, de resto, logrou conseguir, pondo, assim, também, fim ao contrato de comodato.

38. Efetivamente, o Tribunal a quo, e bem, declarou a ilicitude da resolução perpetrada pela promitente vendedora, mas, contrariamente ao que era esperado, dessa ilicitude extraiu ilações com as quais a Autora, ora Recorrente, não se pode conformar.

39. Na verdade, parece-nos evidente que tal ilicitude é irreversível e que o ato de resolução praticado pela Ré/Recorrida é insanável, pois, se assim não fosse, estaríamos perante um desequilíbrio infundado nas relações contratuais sinalagmáticas, que poria em causa a segurança contratual das partes, neste caso em desfavor da parte compradora, que se viu amplamente prejudicada no negócio da compra e venda, por causa da missiva ilícita que procedeu à resolução do contrato.

40. Ora, declarando a ilicitude da resolução contratual, não pode o Tribunal abrir uma brecha, como faz na Sentença recorrida, que permita à promitente vendedora que venha agora corrigir a sua conduta ilícita, mediante uma interpelação admonitória, quando, de facto, o contrato já foi expressamente por si resolvido e, por sua culpa exclusiva, o negócio inviabilizado.

41. Certo é que esta resolução é ilícita e, a nosso ver, contrariamente ao que o Tribunal a quo decidiu, pôs fim ao contrato e representa inequivocamente uma recusa séria, perentória e definitiva, de cumprimento do contrato por parte da Ré/Recorrida, impondo-lhe, necessária e consequentemente, a obrigação de devolver à Autora / Recorrente, o sinal pago, em dobro, neste sentido, entre outros, o Ac. do STJ, processo n.º 27800/15.4T8PRT.P1.S1.

42. Por todo o supra exposto, entende a Autora, ora Recorrente, que deverá a Sentença recorrida ser declarada parcialmente revogada, por erro de julgamento, e por violação do disposto nos artigos 280.º, 433.º, 442.º, n.º 2 e 801.º, n.º 1, todos do Código Civil, na medida em que considera que a resolução operada pela Ré, ora Recorrida, embora ilícita, não consubstancia incumprimento definitivo por parte desta, devendo ser substituída por outra que reconheça e declare a resolução do contrato de promessa em causa nos autos, como incumprimento definitivo da promitente vendedora e, consequentemente, condene a Ré/Recorrida na devolução à Autora/Recorrente do valor do sinal pago, em dobro, conforme peticionado.

1.5. A Ré apresentou contra-alegações, nas quais pugnou pela manutenção do decidido quanto à improcedência do 2º pedido, e interpôs recurso subordinado, apresentado as seguintes conclusões quanto a este último:

o) Salvo o devido respeito a junção dos documentos juntos (ref.ªs 51985214 / 52208702) foram juntos no âmbito do exercício do direito ao contraditório e do princípio da descoberta da verdade material e da boa discussão da causa, pelo que deve ser revogada a decisão que aplicou a multa à ré aqui recorrente.

p) Tendo em consideração os factos alegados e confessados pela autora (artigos 1 e 3 da p.i. e artigo 2 da contestação, a Mtª Juiz a quo, salvo melhor entendimento, deveria levar tal factualidade ao «relatório da matéria de facto considerada provada», a qual é susceptível de ser apreciada por este Venerando Tribunal, por a sua prova resulta da simples leitura desses articulados, sem necessidade de outra prova que a complemente (artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil).

q) Devendo pois ser considerado provado os factos alegados nos artigos 1 e 3 da petição inicial, ou seja, que:

- A Autora é uma sociedade unipessoal por quotas com o objeto: “Actividades de ensino escolar para formação e expressão próprias dos educandos, no domínio da leitura, escrita e conhecimento elementar de outros assuntos. Actividades para crianças com idade pré-escolar de formação na natureza, de modo a adquiri proficiência na língua portuguesa e inglesa, que facilitem o seu desenvolvimento pessoal e formação futura em uníssono com o bem estar ambiental” (cfr. certidão comercial que se junta como doc. 1 e, como os demais documentos juntos a final, se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais).

- Tendo em vista a melhoria das condições escolares dos seus alunos, em 02.03.2022 a Autora celebrou com a Ré um contrato de promessa de compra e venda de três imóveis contíguos, que em conjunto satisfaziam as condições necessárias ao desenvolvimento da sua atividade, concretamente:

a) Prédio misto composto (...) .

r) De qualquer modo, existindo mais do que uma solução plausível para a questão de direito e factos controvertidos com relevância para alguma delas prematuro o conhecimento do mérito da causa no saneador.

s) Uma solução jurídica não deixa de ser plausível por não ser perfilada pelo Juiz, ou por ser desconhecida do Juiz do processo.

t) Apenas se pode conhecer do mérito da causa em saneador-sentença quando o estado do processo o permita, sem necessidade de mais provas.

u) O Tribunal nada disse relativamente aos demais factos alegados pela autora ora recorrida com relevância com relevância para a solução jurídica adoptada, abrangendo, nomeadamente os factos alegados nos artigos 1, 2, 3, 11 e 12 da petição inicial e artigos 5, 6, 7, 11, 14, 15, 16, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 e 46 da contestação.

v) A não apreciação de factos controvertidos, constitui omissão de pronúncia sobre esses factos, o que determina a nulidade do douto saneador-sentença (artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC).

x) Em qualquer caso, e sem prescindir, deve ser considerado haver erro de julgamento na apreciação do mérito da causa e anulado o douto saneador-sentença, e todo o processado subsequente, ordenando-se a descida dos autos para efeitos de instrução e julgamento (artigos 205.º da CRP e 154.º, 595.º e 607.º do CPC), prosseguindo os autos os demais termos até final, com as legais consequências.

z) Em suma, e em qualquer caso, a autora ora recorrente ao propor a acção contra a autora nos termos em que o fez – bem sabendo que era ela que estava a faltar reiteradamente ao cumprimento pontual das obrigações assumidas no contrato-promessa, incluindo as de pagar pontualmente, no dia 1 de cada mês as prestações por conta do pagamento antecipado do preço, de continuar a habitar nas instalações existente nos prédios prometidos vender e sem ter procedido à institucionalização de (…) com sua sócia e parceira de negócio – está «venire contra factum próprio» e actuar com abuso de direito (artigos 334.º do C. Civil e 542.º do C. P. Civil).

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- OBJECTO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do NCPC), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, in fine, ambos do NCPC).

Tendo, então, em atenção as conclusões da Recorrente e Recorrida são as seguintes as questões submetidas à apreciação deste Tribunal:

A) quanto à apelação da Autora:

1. ª: a resolução injustificada impetrada pela Ré funciona como declaração antecipada de incumprimento, enquanto demonstração de séria vontade da promitente vendedora de não cumprir o contrato-promessa.

B) quanto ao recurso subordinado da Ré:

2. ª: verificação dos pressupostos do conhecimento do mérito da causa no despacho saneador e se deve ser ampliada a matéria de facto.

3. ª: existência de abuso de direito.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

O Tribunal de 1ª Instância deu como provados os seguintes factos:

1) Através de documento particular, datado de 02 de fevereiro de 2023, foi celebrado entre as partes, acordo epigrafado de «contrato promessa de compra e venda», por via do qual a ré, na qualidade de promitente vendedora, se comprometeu a vender à autora, na qualidade de promitente compradora, pelo valor global de € 1.350.000,00 (um milhão e trezentos e cinquenta mil euros):

1.1. dois prédios mistos, sitos ambos no (…), freguesia e concelho de Aljezur, inscrito, o primeiro, na respetiva matriz sob o artigo rústico (…), da secção (…) e sob o artigo urbano (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur sob o n.º (…); e o segundo inscrito, por sua vez, na respetiva matriz sob o artigo rústico (…), da secção (…) e sob o artigo urbano (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur sob o n.º (…).

1.2. e ainda um prédio rústico, também sito no (…), freguesia e concelho de Aljezur, inscrito na respetiva matriz sob o artigo rústico (…), da secção (…) e registado na Conservatória do Registo Predial de Aljezur sob o n.º (…).

2) O valor acordado a título de preço, e de reforço de sinal, seria pago por transferência bancária, em prestações mensais, a realizar, no 1º dia útil de cada mês, nos seguintes valores:

2.1. até ao dia 01.08.2022 seriam pagas prestações no valor de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros);

2.2. entre 01.09.2022 e 30.08.2023, as prestações convencionadas ascenderiam ao valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) ou de € 3.750,00 (três mil e setecentos e cinquenta euros), conforme fosse o não obtido, ate final de agosto, o licenciamento para o exercício da atividade de educação escolar;

2.3. partir do dia 01.09.2023 e até à celebração do contrato prometido, seria devida a quantia mensal de € 5.000,00 (cinco mil euros), sujeita a um aumento anual de 2.5% sobre o valor pago no ano anterior.

2.4. remanescente do preço acordado seria pago no ato da outorga da escritura de compra e venda mediante cheque bancário emitido à ordem da ré.

3) Por conta dos pagamentos mensais e parciais que foram convencionados entre as partes a autora entregou à ré a quantia total de € 105.000,00 (cento e cinco mil euros), tendo feito os seguintes pagamentos fracionados, nas datas infra indicadas:

3.1. em 06.04.2022 a quantia de € 1.125,00 e em 20.04.2022 a quantia de € 1.375,00, ambas referentes ao mês de abril de 2022;

3.2. em 10.05.2022 a quantia de € 2.500,00 referente ao mês de maio de 2022;

3.3. em 03.06.2022 a quantia de € 2.500,00 referente ao mês de junho de 2022;

3.4. em 04.07.2022 a quantia de € 2.500,00 referente ao mês de julho de 2022

3.5. em 04.08.2022 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de agosto de 2022;

3.6. em 5.9.2022 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de setembro de 2022;

3.7. em 05.09.2022 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de outubro de 2022;

3.8. em 07.11.2022 a quantia de € 3.750,00 referente a novembro de 2022;

3.9. em 01.12.2022 a quantia de € 3.750,00 referente a dezembro de 2022;

3.10. em 02.01.2023 a quantia de € 3.750,00 referente a janeiro de 2024;

3.11. em 08.02.2023 a quantia de € 3.750,00 referente a fevereiro de 2023;

3.12. em 16.03.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de março de 2023;

3.13. em 30.03.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de abril de 2023;

3.14. em 18.05.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de maio de 2023;

3.15. em 30.05.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de junho;

3.16. em 03.07.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de julho;

3.17. em 08.08.2023 a quantia de € 3.750,00 referente ao mês de agosto de 2023;

3.18. em 16.09.2023 a quantia de € 3.750,00 referente a setembro de 2023.

3.19. em 29.09.2023 a quantia de € 6.250,00, sendo € 5.000,00 referentes ao mês de outubro e a restante parte para colmatar o pagamento referente a setembro de 2023;

3.20. em 06.11.2023 as quantias de € 3.500,00 e de € 1.500,00, referentes ao mês de novembro;

3.21. em 06.12.2023 a quantia de € 5.000,00 referente a dezembro de 2023;

3.22. em 11.1.2024 a quantia de € 5.000,00 referente ao mês de janeiro de 2024;

3.23. em 27.02.2024 a quantia de € 5.000,00 referente a fevereiro de 2024;

3.24. em 31.03.2024 a quantia de € 5.000,00 referente ao mês de março de 2024;

3.25. em 01.05.2024 a quantia de € 5.000,00 referente ao mês de abril de 2024;

3.26. em 02.05.2024 a quantia de € 5.000,00 referente ao mês de maio de 2024.

4) A escritura pública de compra e venda seria formalizada no prazo máximo de 240 meses a contar da assinatura do contrato de promessa, mas nunca depois de 28.02.2042.

5) Acordaram ainda as partes que o contrato ficaria dependente de (…) e (…) manterem a qualidade de sócias da sociedade promitente compradora, devendo a primeira ser nomeada sócia da sociedade compradora no prazo de um ano a contar da data da assinatura do contrato referido em 1). Caso houvesse alteração /substituição de sócios o contrato considerar-se-ia definitivamente resolvido e todas as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento até à data em que o promitente comprador vendedor tomasse conhecimento da mencionada alteração/substituição seriam retidos pelo mesmo, condição essa que foi expressamente aceite pela autora – cfr. cláusula 2ª ponto 6.

6) Através de carta endereçada via e-mail, datado de 05 de março de 2024, que foi remetido às mandatárias da autora, a ré (tendo atuado igualmente por intermédio da sua advogada) comunicou à proponente que procedia à resolução do contrato, tendo fundado o exercício de tal prerrogativa nas seguintes circunstâncias: a) …, decorridos que estavam dois anos sobre a data da celebração do contrato referido em 1), ainda não havia integrado a sociedade autora na qualidade de sua sócia; b) ausência de interpelação da autora para prestação de colaboração no processo de legalização e de obtenção de documentação necessária à outorga da escritura; c) falta de realização do pagamento do aumento anual de 2,5% sobre o valor pago no ano anterior, bem como o pagamento não atempado dos reforços de sinal, no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito, e falta de pagamento dos reforços de sinal inerentes aos meses de Fevereiro e Março de 2024; d) ausência de manutenção e reparação dos prédios objeto do negócio, tendo por fim alegado, a existência de uma ocupação ilícita do imóvel por parte da proponente que nele passou indevidamente, a habitar.

7) A referida comunicação foi emitida depois da ré ter comunicado à autora, via e-mail, em 14.01.2024, que tinha tido conhecimento que a colaboração com (…) havia sido rompida, isto num contexto em considerava que a participação daquela no projeto escolar era uma condição obrigatória, como de resto havia ficado consignado no contrato que havia sido celebrado entre as partes, sendo que com base nisso (mas não exclusivamente) considerava o acordo como terminado com efeitos imediatos, propondo-se ainda assim a viabilizar o projeto escolar noutros moldes.

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

A) Quanto à apelação da Autora

1ª Questão: a resolução injustificada impetrada pela Ré funciona como declaração antecipada de incumprimento, enquanto demonstração de séria vontade da promitente vendedora de não cumprir o contrato-promessa.

É claro nos autos a existência de um acordo de vontades pelo qual Autora e Ré se obrigaram à futura celebração de um contrato de compra e venda de três imóveis ali identificados, propriedade da ré (contrato prometido) – artigo 410.º do CC. Mercê do mesmo, criou-se para ambas as promitentes uma obrigação de contratar, cujo objecto é uma prestação de facto positivo (facere jurídico consistente na emissão da declaração negocial prometida), sendo esta a obrigação principal (no caso, de celebrar o contrato de compra e venda dos imóveis ali identificados no prazo máximo de 240 meses, mas nunca depois de 28.02.2042).

Aquele acordo vinculativo – contrato promessa, rege-se, essencialmente pelas respectivas cláusulas (e pelas normas gerais e especiais previstas no CC), sendo permitida a estipulação de cláusulas secundárias em relação à obrigação principal.

Na verdade, mesmo na promessa de aquisição de imóvel, como é o caso, as partes podem estabelecer, de acordo com o princípio da autonomia privada previsto no artigo 405.º CC, cláusulas acessórias e secundárias que lhes aprouver, designadamente pela qual façam depender a vigência do contrato de determinado acontecimento (sendo que para a análise da relevância destas, na economia do contrato, haveria sempre que ponderar quer o conjunto das obrigações estipuladas, quer o seu relevo face à dilação da data máxima de celebração do contrato definitivo – 20 anos).

A recorrente não coloca em crise (nem podia) a decisão recorrida na parte que considerou procedente o 1º pedido que havia formulado, que reconheceu a ilicitude e a ineficácia da resolução do contrato promessa promovida pela Ré.

Insurge-se, sim, contra o entendimento do tribunal a quo de que o inválido e ineficaz exercício do direito de resolução por parte da ré não consubstanciou uma situação de incumprimento definitivo, recusando, assim, dar provimento ao 2º pedido.

A questão a saber quanto a esse pedido é se a ilícita declaração de resolução do contrato-promessa proferida pela promitente vendedora implicava o incumprimento definitivo por banda desta, por configurar uma declaração antecipada séria, certa e segura de não cumprimento.

O Tribunal a quo considerou que não houve incumprimento definitivo da ré com a seguinte ponderação: «o próprio teor da prova documental que foi junta pela própria autora aos autos dá conta da sua incompatibilização com (…) – e como tal contextualiza o exercício do direito de resolução por parte da ré, decorrendo de tais elementos documentais, que o exercício de tal direito se funda em especial no facto de a ré ter tido conhecimento que de que a colaboração que existia entre a legal representante da autora e (…) ter sido rompida, desconhecendo-se, contudo, perante o que foi alegado, se o foi ou não com carácter de definitividade e ou em termos irreversíveis, como já referido.

E sendo essa uma condição essencial para a subsistência do contrato promessa – que foi inclusivamente, feita constar no mesmo – importa concluir que do exercício do direito de resolução por parte da ré não decorre um propósito infundado, que seja imputável à própria demandada, de não querer cumprir sem mais o acordado, resultando da arguição dos outros fundamentos um mero reforço de uma situação que a ré considerava ser já de incumprimento definitivo, embora face ao que foi alegado apenas pudesse revelar como uma situação de mera mora».

A recorrente pretende afastar os argumentos esgrimidos da decisão recorrida com a seguinte ordem de ideias:

i. a sentença fundou-se no conhecimento que a ré terá tido sobre o eventual rompimento da colaboração entre a legal representante da Autora/Recorrente e (…) para reconhecer a inexistência de incumprimento definitivo, mas tal facto não “foi alegado”, nem é essencial a boa discussão do mérito da causa, pois, não se vislumbra em que medida pode o mesmo contribuir para o enquadramento jurídico da existência ou não de incumprimento definitivo;

ii. no caso concreto, impunha-se, outrossim, ter sido avaliada a importância que a obrigação de dar sociedade à (…) teria no cumprimento da obrigação principal e para o interesse da parte vendedora/ credor, antes de retirar desta obrigação contratual ou do seu incumprimento, as consequências jurídicas que, erradamente, foram retiradas. Erra a Mma. Juiz a quo ao fundamentar a sua decisão de entender que a mora no cumprimento desta obrigação alguma vez pudesse ser convertida em incumprimento definitivo do contrato, porque não se trata de uma condição essencial.

iii. reitera a posição assumida na P.I. relativamente à invalidade desta obrigação, ainda que secundária, uma vez que (…) não foi parte no contrato de promessa, pelo que, a obrigação de ser sócia da Autora nunca lhe poderia ser imposta, facto que a Ré / Recorrida bem sabia.

iv. a promitente vendedora, independentemente de estar ou não convicta do incumprimento definitivo por parte da promitente compradora, optou conscientemente por resolver o contrato de promessa com efeitos imediatos, exigindo a desocupação e entrega imediata dos imóveis e pondo fim à relação contratual existente, o que consubstancia uma recusa peremptória, séria e definitiva de não cumprir o contrato.

Vejamos.

A argumentação contida no ponto i. é insubsistente porquanto é a própria autora que na sua petição inicial invoca no seu artigo 17º a troca de mensagens de correio electrónico nas quais se inscreve a contida no artigo 7º dos factos provados, tratando-se de um facto (instrumental) nelas contido que pode ser adquirido pelo tribunal. Acresce que o teor da mensagem de correio electrónico de 14.01.2024 (facto n.º 7) mais não é do que mais a antecipação do conteúdo da carta de resolução, constante do facto n.º 6, esta última subscrita já pela mandatária da ré e remetida para a mandatária da autora.

Quanto ao referido nos pontos ii. e iii., a apreciação da pretensão formulada no 2º pedido não passa pela verificação da validade da cláusula 2ª, § 6, inserida no contrato promessa. Essa análise ocorreu quanto à apreciação da existência de válida resolução (1º pedido, aí se referindo, “até poderia relevar para efeitos [no condicional, note-se] de exercício do resolução, desde que a ré tivesse previamente concretizado ou realizado uma interpelação admonitória”), questão cujo segmento decisório não vem posto em crise no recurso, sendo certo que na pretensão recursiva importa conhecer de questões directamente decididas na parte dispositiva da sentença objecto do recurso e não das razões ou fundamentos que subjazem às questões nela decididas mas que não são objecto do recurso, a que acresce que para a decisão da questão suscitada neste recurso não foi antecedente lógico necessário à emissão da parte dispositiva do julgado a análise da validade (ou não) de tal cláusula, bastando a sua inclusão no clausulado do contrato promessa, em cláusula sugestivamente intitulada de “Objecto e Condições Especiais e Determinantes”.

Quanto ao ponto iv., a recorrente pretende que a promitente vendedora (ré recorrida), independentemente de estar ou não convicta do incumprimento definitivo por parte da promitente compradora, optou conscientemente por resolver o contrato de promessa com efeitos imediatos, exigindo a desocupação e entrega imediata dos imóveis e pondo fim à relação contratual existente, o que consubstancia, em seu entender, uma recusa peremptória, séria e definitiva de não cumprir o contrato.

No incumprimento (não realização, pelo devedor, da prestação devida) pode distinguir-se «o incumprimento stricto sensu, relativo à não execução da prestação principal» (a que «opera como núcleo da obrigação considerada») do «incumprimento lato sensu, que reporta a inobservância de quaisquer elementos atinentes à posição do devedor ou do próprio credor; especialmente em causa estarão o deveres acessórios» (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, II, Direito das Obrigações, Tomo IV, pág. 103).

E «consoante se trate da inobservância da actividade devida ou dos ditames da boa-fé que a devem circundar, podemos distinguir:

- incumprimento da prestação principal ou incumprimento estrito; podemos aqui integrar o incumprimento de prestações secundárias;

- incumprimento de deveres acessórios, reconduzível à violação positiva do contrato ou ao incumprimento imperfeito» (ob. cit., pág. 108).

É entendimento largamente maioritário na doutrina e jurisprudência que só o incumprimento definitivo da obrigação principal, e não a simples mora, permite a resolução do contrato-promessa e determina a perda do sinal entregue ou a restituição do sinal em dobro, consoante o sujeito a quem esse incumprimento é imputável: se o tradens, se o accipiens, respectivamente (cfr. a título de exemplo, Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária, pág. 61 e ss.; Ac. do TRE de 27.02.2020 proferido no Processo n.º 5701/18.4T8STB.E1 e de 25.01.2024 proferido no Processo n.º 2823/21.8T8PTM.E1).

Esse incumprimento definitivo ocorre quando, mercê da mora, o promitente fiel perde objectivamente o interesse na celebração do contrato definitivo (artigo 808.º, n.º 1, 1ª parte, do CC) ou quando, fixado um prazo admonitório ao promitente faltoso (que seja razoável), este não cumpra (artigo 808.º, n.º 1, 2ª parte, do CC).

Mas o incumprimento da promessa pode ainda resultar das seguintes situações, todas elas assimiláveis ao incumprimento definitivo:

. impossibilidade superveniente da prestação principal imputável ao promitente faltoso (artigo 801.º, n.º 1, do CC);

. recusa séria, injustificada e definitiva de contratar, quer mediante declaração antecipada do devedor de não querer cumprir, quer mediante a adopção de comportamentos que “revelam inequívoca e categoricamente a intenção de não cumprir a prestação”, a que alguma jurisprudência reconduz a declaração resolutiva inválida (infundada).

O tribunal recorrido decidiu que do exercício do direito de resolução por parte da ré não decorre um propósito infundado, que seja imputável à própria demandada, de não querer cumprir sem mais o acordado, aderindo à orientação defendida pelo Ac. do STJ de 22.05.2018 (Processo n.º 27800/15.4T8PRT.P1.S1; acessível em www.dgsi.pt), segundo o qual «a declaração resolutiva infundada é apta a extinguir o contrato-promessa em curso, mas só representa um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer ou não poder cumprir. Só nestes casos se poderá falar em incumprimento antecipado e definitivo do contrato-promessa, a justificar então a actuação do regime do sinal. Não é o que se passa quando a resolução emerge da representação, ainda que ilícita e culposa, que o declarante faz acerca da suposta inadimplência da contraparte, pois que este comportamento não representa (nem equivale a) uma recusa séria, perentória e definitiva de cumprimento. Nesta hipótese o contrato mantém-se, podendo a contraparte exigir o seu cumprimento (em espécie, sendo tal possível, ou através do sucedâneo indemnizatório), ou então resolvê-lo, posto que dentro do circunstancialismo do artigo 808.º do Código Civil».

Argumentou o citado acórdão que «só pode falar-se, com um mínimo propriedade, em recusa antecipada de cumprimento quando, precisamente, o devedor se recusa a cumprir (ou seja, opta por não cumprir). E isto acontece quando o devedor, culposamente, ou não quer já cumprir (por razões próprias, de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação) ou não pode cumprir (por não ter adquirido ou por ter perdido as condições necessárias de o fazer). Não já quando, querendo e podendo normalmente cumprir, resolve o contrato como reação à representação, ainda que infundada, de inadimplência que faz do desempenho contratual da contraparte. Como se aponta no Acórdão deste Supremo de 31 de Maio de 2005 (processo n.º 05B1494, relator Luís Fonseca, disponível em www.dgsi.pt), “Para se concluir que uma declaração de resolução de um contrato promessa cujas razões invocadas se verificou não terem fundamento constitui uma recusa de cumprimento, há que apurar qual foi a intenção do declarante da resolução do contrato”».

Acolhe-se, à semelhança da 1ª instância, a tese defendida neste acórdão, para cujas judiciosas apreciações se remete, quer quanto à exposição e análise das posições da doutrina e jurisprudência sobre esta questão, quer quanto à orientação preconizada, com inteiro aproveitamento para o caso destes autos, não se reconhecendo à declaração resolutiva ilícita, sem mais, o equivalente a uma declaração de vontade antecipada, clara e séria, de não cumprimento do contrato-promessa, desenquadrada do contexto em que é efectuada, do comportamento anterior e posterior da parte, ao contrário do defendido pela Recorrente na conclusão 5ª.

No caso vertente, o circunstancialismo alegado na petição inicial (e transposto para os factos provados), evidência que a declaração de resolução da ré é emitida como consequência da representação que fez do comportamento da autora quanto às obrigações, estabelecidas no contrato, de nomeação de (…) como sócia no prazo ali definido, de pagamento pontual das prestações mensais a título de pagamento do preço e reforço de sinal, e da constatação de que a legal representante da autora residia no imóvel sem para tal estar autorizada, todos por aquela considerados como incumpridores do contrato, sendo a exigência de desocupação e entrega do imóvel (que foi entregue à autora ao abrigo de outro contrato que não o contrato promessa) disso tributária, não tendo potencialidade para dessa declaração se retirar uma recusa antecipada de cumprimento do contrato, isto é, da realização da transação prometida.

Aquela declaração não expressa a intenção da Ré de não cumprir o contrato, constata, antes, aquilo que é entendido como incumprimento pela autora.

Os factos alegados na petição inicial não permitem extrair que a ré não quis cumprir o contrato, sendo inábeis para atribuir à actuação desta a natureza de recusa culposa de cumprimento, susceptível de comprometer a execução do contrato de forma definitiva.

Entende-se, em suma, que a declaração de resolução não se pode reconduzir a “manifestação de um propósito de não querer (por razões próprias, de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação) ou não poder (por não ter adquirido ou por ter perdido as condições de o fazer)” cumprir o contrato, traduzindo, isso sim, uma imputação à autora de não cumprimento desse contrato, e, em função disso, a pretensão da ré de «pôr termo aos contratos como reação à representação que fez do comportamento supostamente inadimplente da Ré» (ac. do STJ citado; idem).

Também o Ac. do TRE de proferido no Proc. 2823/21.8T8PTM.E1 (disponível em www.dgsi.pt) decidiu que «a declaração da Ré mediante a qual, por facto imputável à 1ª Ré, considerou “objetivamente, incumprido, de modo irremível e definitivo, o contrato-promessa de compra e venda, solicitando a devolução do sinal prestado”, não constitui uma declaração antecipada de não cumprimento da promessa de celebrar o contrato definitivo».

Improcede, por isso, o recurso de apelação.

B) – Quanto ao recurso subordinado:

2ª questão: verificação dos pressupostos do conhecimento do mérito da causa no despacho saneador e se deve ser ampliada a matéria de facto.

Entende, desta feita, a ré, recorrente subordinada, que, tendo em consideração os factos alegados e confessados pela autora deve ser aditada à matéria de facto considerada provada os factos alegados nos artigos 1º e 3º da petição inicial, ou seja, que:

. «A Autora é uma sociedade unipessoal por quotas com o objeto: “Actividades de ensino escolar para formação e expressão próprias dos educandos, no domínio da leitura, escrita e conhecimento elementar de outros assuntos. Actividades para crianças com idade pré-escolar de formação na natureza, de modo a adquiri proficiência na língua portuguesa e inglesa, que facilitem o seu desenvolvimento pessoal e formação futura em uníssono com o bem estar ambiental” (cfr. certidão comercial que se junta como doc. 1 e, como os demais documentos juntos a final, se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais).

. Tendo em vista a melhoria das condições escolares dos seus alunos, em 02.03.2022 a Autora celebrou com a Ré um contrato de promessa de compra e venda de três imóveis contíguos, que em conjunto satisfaziam as condições necessárias ao desenvolvimento da sua atividade, concretamente: a) Prédio misto composto (...)».

Sustenta, ainda, que existindo mais do que uma solução plausível para a questão de direito e factos controvertidos com relevância para alguma delas é prematuro o conhecimento do mérito da causa no saneador, sendo que o tribunal nada disse relativamente aos demais factos alegados pela autora ora recorrida com relevância para a solução jurídica adoptada, abrangendo, nomeadamente os factos alegados nos artigos 1, 2, 3, 11 e 12 da petição inicial, e artigos 5, 6, 7, 11, 14, 15, 16, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 e 46 da contestação.

No fundo, discorda do conhecimento do mérito no saneador, invocando para o efeito que existe matéria de facto controvertida sobre a qual o tribunal a quo nada disse.

No saneador sentença o tribunal recorrido decidiu julgar procedente o pedido de declaração de ilicitude e a ineficácia da resolução do contrato que foi concretizada pela demandada», por ter entendido não se verificarem os requisitos de ordem substantiva do funcionamento do direito à resolução que a ré invocou, quer por falta de interpelação admonitória que permitisse converter a mora em incumprimento definitivo, quer por, quanto à alegada ausência de interpelação da ré, por parte da autora, para a prestação pela ora demandada de colaboração no processo de legalização e de obtenção de documentação necessária à outorga da escritura (não se percebendo que utilidade teria tal interpelação) e bem assim com a ausência de manutenção e reparação dos prédios objeto do negócio e ou a ocupação ilícita de um dos imóveis por parte da proponente que nele passou a habitar, ter considerado que nenhuma relevância assumem no âmbito da execução do contrato promessa por consubstanciarem obrigações secundárias não essenciais no programa negocial.

Refere, a este propósito, a sentença recorrida que:

«no que respeita à obrigação assumida pela sociedade autora, de alterar a sua composição societária, no prazo de um ano a contar da data da assinatura do contrato promessa, mediante admissão de uma nova sócia, sucede que não tendo tal obrigação sido cumprida no prazo estipulado, existiria apenas, quanto à mesma, uma mera situação de mora (…). Ou seja, tal situação de mora, até poderia relevar para efeitos de exercício do resolução, desde que a ré tivesse previamente concretizado ou realizado uma interpelação admonitória (e não uma qualquer interpelação) dando prazo adicional a autora para cumprir o acordado e ou tivesse com a necessária clareza e concretude alegado na sua contestação, já que é ai que deve concentrar a sua defesa, factualidade da qual decorresse que tal obrigação já estava definitivamente incumprida, o que não fez, limitando-se a frisar, em tal articulado, a essencialidade do que foi acordado entre as partes quanto a tal questão e a concluir, sem mais, pela existência de uma situação de incumprimento – o que decorre dos artigos 5º e 6º da contestação apresentada pela demandada».

(…) na carta datada de 05 de maio a ré pretendeu igualmente prevalecer-se do não pagamento atempado do sinal e ou do seu não pagamento atualizado e de uma alegada falta de pagamento dos reforços de sinal inerentes aos meses de fevereiro e março de 2024.

Obrigação essa que é secundária e quanto à qual a ré apenas alegou genericamente que teria advertido a autora para a necessidade de pagar o sinal a tempo (ou seja, no dia 1 de cada mês) e com a atualização de 2,5% sob pena de alegadamente resolver o contrato.

Isto quando em 27.02.2024, a autora pagou a quantia de € 5.000,00, referente ao mês de fevereiro de 2024 e em 31.03.2024, a quantia de € 5.000,00, referente ao mês de março de 2024. Pagamentos que fez mesmo já depois da ré lhe ter comunicado a 14.01.2024, que considerava o acordo como terminado com efeitos imediatos. Pelo que ante tal declaração e a posição que a ré assumiu perante a proponente, importa concluir que após 14.01.2014, a demandada nenhuma expectativa legitima poderia de ter de ser paga fosse lá do que fosse e em que data fosse, a título de sinal

Sendo ainda certo, que os demais factos que foram alegados, em 05.03.2024, como fundamento do exercício do direito de resolução, os mesmos, de forma evidente, nenhuma relevância assumem no âmbito da execução do contrato promessa, pelos motivos já suprarreferidos, de molde a justificarem o exercício do direito de resolução, justamente por não consubstanciarem nenhuma obrigação contratual (como será o caso da interpelação que infra se mencionará) e ou por consubstanciarem obrigações secundárias não essenciais, o que sucede, nomeadamente, com a alegada ausência de interpelação da ré, por parte da autora, para a prestação pela ora demandada de colaboração no processo de legalização e de obtenção de documentação necessária à outorga da escritura (não se percebendo que utilidade teria tal interpelação) e bem assim com a ausência de manutenção e reparação dos prédios objeto do negócio e ou a ocupação ilícita de um dos imóveis por parte da proponente que nele passou a habitar».

Quid juris?

O artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do CPC permite que no despacho saneador se conheça «imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória».

O despacho saneador destina-se, então, a “conhecer imediatamente do mérito da causa”, sempre que não exista matéria de facto controvertida que justifique a elaboração de temas da prova e o prosseguimento do processo para a instrução da causa, com produção de prova.

O conhecimento do mérito da causa no despacho saneador só deve, portanto, ter lugar quando «não haja necessidade de mais provas do que aquelas que já estão adquiridas no processo» e «quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não apenas tendo em vista a partilhada pelo juiz da causa – Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2.º, Almedina, 4.ª edição, pág. 659.

«Como critério geral de actuação, deve o juiz optar entre proferir a decisão de mérito da causa ou relegá-la para depois da audiência final, depois de fazer um juízo de prognose acerca da relevância ou não dos factos ainda controvertidos» (Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, pág. 697).

Neste enquadramento, o conhecimento imediato do mérito só se realiza no despacho saneador se o processo possibilitar esse conhecimento, o que não ocorre se existirem factos controvertidos que possam ser relevantes, segundo outras soluções, igualmente plausíveis, da questão de direito.

Posto isto, vejamos.

A factualidade que a ré, recorrente subordinada, pretende ver aditada ao elenco dos factos considerados provados em 1ª instância é totalmente destituída de relevância para a decisão da causa, porquanto:

- carece de sentido a sua pretensão de ver aditada à matéria de facto oportunamente fixada na 1ª instância os artigos 1º, 2º, 3º - intróito, 11º e 12º da PI, pois que nenhuma relevância têm para a apreciação do 1º pedido (único no qual ficou vencida), muito menos para contrariar o entendimento do tribunal quanto à inexistência de incumprimento definitivo no contexto das imputações constantes da declaração de resolução.

- a matéria alegada nos artigos 5º, 6º e 20º da contestação reporta-se à essencialidade no programa negocial da obrigação contida na cláusula 2ª, § 6, do contrato promessa, quando a sua violação no caso vertente, como salienta a sentença, “configura uma mera situação de mora, a qual até poderia relevar para efeitos de exercício do resolução, desde que a ré tivesse previamente concretizado ou realizado uma interpelação admonitória (e não uma qualquer interpelação) dando prazo adicional a autora para cumprir o acordado e ou tivesse com a necessária clareza e concretude alegado na sua contestação, já que é ai que deve concentrar a sua defesa, factualidade da qual decorresse que tal obrigação já estava definitivamente incumprida, o que não fez”, limitando-se a frisar, em tal articulado, a essencialidade do que foi acordado entre as partes quanto a tal questão e a concluir, sem mais, pela existência de uma situação de incumprimento”: ora, não estando sequer invocado na contestação a existência de uma qualquer interpelação admonitória para cumprimento de tal obrigação, e muito menos, factos que permitam configurar, por força da mora, perda de interesse na celebração do prometido contrato por banda da ré, não se vê em que medida essa factualidade possa relevar para transformar a eventual mora num definitivo incumprimento.

- a matéria alegada nos artigos 7º e 11º da contestação está devidamente contemplada nos factos provados sob o n.º 2 e 3, este último com a concreta descrição dos pagamentos – valores e datas –, efectuados pela autora a esse título, sendo que, como refere a sentença recorrida, nada contém a contestação quanto a uma prévia interpelação cominatória, (que não se satisfaz com “uma qualquer interpelação) dando prazo adicional à autora para cumprir o acordado”.

- a matéria constante dos artigos 14º, 15º, 16º, 22º, 43º a 46º da contestação é mera impugnação de factualidade alegada na PI.

- a matéria dos artigos 23º a 42º da contestação apenas relevaria apurar num contexto de incumprimento definitivo, que não ocorreu, conforme já acima referido, sendo insuficientes para deles extrair o efeito jurídico pretendido – a existência daquele incumprimento qualificado.

Entende-se, por isso, que os factos invocados são irrelevantes, face às circunstâncias do caso, para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, não se justificando a anulação do saneador sentença com vista a produzir prova sobre os factos constantes da contestação, pois que, mesmo que que fossem aditados aqueloutros factos, tal traduzir-se-ia num acto inútil.

Ora, se a matéria de facto cuja ampliação se pretende é inócua à luz das soluções plausíveis da questão de direito, ou seja, não é susceptível, face às circunstância próprias do caso em apreciação, de ter relevância, deve o tribunal ad quem indeferir essa pretensão «sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente», o que contraria o princípio da proibição da prática no processo de actos inúteis e da economia processual (cfr., a título de ex., o Acórdão da Relação de Coimbra de 24/04/2012, Proc. n.º 219/10.6T2VGS.C1), entendimento que perfilhamos.

É que “a reapreciação da decisão da matéria de facto visa obter um sustentáculo fáctico para uma certa solução para uma dada questão de direito, pelo que se a matéria de facto cuja reapreciação se requer é inócua à luz das diversas soluções plausíveis da questão de direito, deve o tribunal ad quem indeferir essa pretensão, por força da proibição da prática no processo de actos inúteis” – Acórdão do TRP de 19/05/2014 (proferido no Processo n.º 2344/12.0TBVNG-A.P1, disponível em www.dgsi.pt).

Consequentemente, o recurso subordinado improcede quanto a esta 2ª questão.

3ª questão: existência de abuso de direito.

Sustenta, por fim, a Recorrente subordinada (ré) que “em qualquer caso, a autora ora recorrente ao propor a acção contra a autora nos termos em que o fez - bem sabendo que era ela que estava a faltar reiteradamente ao cumprimento pontual das obrigações assumidas no contrato-promessa, incluindo as de pagar pontualmente, no dia 1 de cada mês as prestações por conta do pagamento antecipado do preço, de continuar a habitar nas instalações existente nos prédios prometidos vender e sem ter procedido à institucionalização de (…) com sua sócia e parceira de negócio – está «venire contra factum próprio» e actuar com abuso de direito (artigos 334.º do C. Civil e 542.º do C. P. Civil) – conclusão Z.

Lê-se, a propósito, no artigo 334.º do C.C. que «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».

Adoptou-se, assim, uma concepção de abuso de direito «objectiva», isto é, «não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites. Isto não significa, no entanto, que ao conceito de abuso de direito consagrado no artigo 334.º sejam alheios factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido. A consideração destes factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito» (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 298).

Exige-se, porém, que o excesso cometido seja «manifesto», isto é, que o direito em causa tenha sido exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, por a invocação e aplicação de um preceito concreto da lei, válida para o comum dos casos, resultar na hipótese concreta intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico dominante na colectividade (boa fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).

Assim, o abuso do direito pressupõe, logicamente, a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), e que o titular respectivo se exceda no exercício dos seus poderes. «A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deva ser exercido» (Pires de Lima e Antunes Varela, op. cit., pág. 300).

Encontram-se identificados pela doutrina e pela jurisprudência as figuras mais típicas de manifestação de abuso de direito, contando-se entre elas, o venire contra factum proprium, mais simplesmente venire.

No que ora nos interessa, a locução venire «traduz, em Direito, o exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente» (António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, I, Parte Geral, Vol. IV, pág. 275).

«Estruturalmente postula duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si, mas diferidas no tempo. Só que a primeira – o factum proprium – é contraditada pela segunda – o venire. O óbice que justificaria a intervenção do sistema residiria na relação de oposição que, entre ambas, se possa verificar».

O venire traduz, no fundo, uma forma de tutela da confiança do beneficiário posto perante uma “acção contrária ao que o factum proprium deixaria esperar”. E «só é proibido em circunstâncias especiais», que a doutrina da confiança postula como sendo-o «quando viesse defrontar inadmissivelmente uma situação de confiança legítima fundada pelo factum proprium em causa; ao perpetrar o venire, estaria a violar a vinculação daí derivada» (Menezes Cordeiro, Litigância de Má-Fé, Abuso do Direito de Acção e Culpa “In Agendo”, Almedina, 3.ª edição, págs. 106-107).

“A tutela da confiança, apoiada na boa-fé, ocorre perante quatro proposições”, assim, resumidas:

«- uma situação de confiança;

- uma justificação para essa confiança;

- um investimento de confiança;

- a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante» (idem, pág. 108).

Ora, no caso vertente nada ressalta da contestação que permita configurar abuso na utilização do poder contido na estrutura do direito da autora de instaurar a presente acção com vista a obter o reconhecimento da ilicitude e ineficácia da resolução impetrada pela ré, nem que esta última tenha sido levada a acreditar que o comportamento que imputou à autora, e que qualificou, sem razão, como vimos, de incumprimento definitivo que lhe possibilitaria a resolução do contrato foi contrariado pela posterior apresentação em juízo desta acção, não se vislumbrando, por isso mesmo, qualquer necessidade de intervenção do sistema para tutela da ré.

V- DECISÃO

Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora e o recurso subordinado interposto pela Ré e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

Custas da apelação pela Autora e do recurso subordinado pela Ré (conforme artigo 527.º, n.º 1 e n.º 2, do CPC, por neles terem decaído, respectivamente).

Évora, 29/01/2026

Maria Isabel Calheiros (relatora)

Cristina Maria Xavier Machado Dá Mesquita (1ª adjunta)

Ana Margarida Leite (2ª adjunta)