1128/24.7T8FNC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (da responsabilidade do relator):

I. A interpretação do art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil sobre imperatividade ou supletividade do prazo de renovação do arrendamento para habitação deve ser conjugada sistematicamente com a regra do art.º 1097.º n.º 3 sobre oposição à primeira renovação;

II. Os elementos histórico e teleológico de interpretação permitem reconstruir o sentido pretendido pelo legislador, que encontra tradução no texto da lei, ainda que imperfeitamente expresso;

III. Pelas alterações introduzidas ao Código Civil pela Lei n.º 13/2019 foi introduzido um prazo mínimo de duração efetiva de três anos para os arrendamentos habitacionais, independentemente da duração contratual ou dos períodos de renovação contratados;

IV. Durante esse período de três anos, o senhorio está legalmente impedido de, potestativamente, fazer cessar o arrendamento, sem prejuízo da necessidade de habitação própria ou de descendente em 1.º grau.

Decisão:

I. Caracterização do recurso:

I. I. Elementos objetivos:

- Apelação – 1 (uma), nos autos;

- Tribunal recorrido – Juízo Local Cível do Funchal - Juiz 1;

- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Ação de processo comum n.º 1128/24.7T8FNC;

- Decisão recorrida – Sentença.

I. II. Elementos subjetivos:

- Recorrente (autora): - ---;

- Recorrido (réu): -

. --

I. III. Síntese dos autos:

- Pediu a autora, nos presentes autos:

- Condenação do réu a reconhecer o seu direito a residir, na qualidade de inquilina e até, pelo menos, fevereiro de 2026, no prédio urbano sito à Travessa ---.

- Sustentou este pedido, alegando:

- Que celebrou com o anterior proprietário desse prédio um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, pelo período de um ano, renovável, com início em 1/3/2022 e termo a 28/2/2023;

- Que o réu adquiriu a propriedade do imóvel em 5/1/2024;

- Que, após tal aquisição, o réu, por carta registada de 19/1/2024, comunicou-lhe a sua intenção de não renovação do contrato de arrendamento urbano e solicitou a entrega do imóvel;

- A autora não aceita esta declaração, sustentando que o seu direito ao arrendamento se mantém, pelo menos, até 28/2/2026;

- Sustenta que o prazo mínimo de renovação correu por três anos, seguido a um ano de renovação inicial.

- O réu, citado, contestou.

- Aceita toda a factualidade alegada pela autora, sustentando uma diferente conclusão jurídica e pronunciando-se por uma cessação do arrendamento a 31/3/2025, data em que o contrato perfez três anos de vigência.

- Foi proferido despacho saneador e designada data para audiência final;

- Posteriormente, foi proferido novo despacho declarando a inexistência de factualidade controvertida e convidando à pronúncia das partes;

- Na sequência desta pronúncia e do sentido que estas manifestaram (de desnecessidade de produção de prova e de dispensa de apresentação de alegações), o tribunal declarou que os autos permitiam prolação imediata de decisão e proferiu sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor:

Pelo exposto, o Tribunal decide julgar improcedente a presente acção e, em consequência, (decide) absolver o réu

do pedido e declarar a inexistência do direito da autora

residir, como inquilina, no prédio sito à Travessa do Dr. Castilho n.º 11 até Fevereiro de 2026.

- Com esta, não se conformando a autora, veio apelar, pelo presente recurso. –

II. Objeto do recurso:

II. I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (sem atualização de grafia e assinalando a negrito as questões suscitadas):

1. No caso em apreço, resultou provado que as partes celebraram contrato de arrendamento habitacional com prazo inicial de 12 meses, tendo o mesmo tido início a 1 de Março de 2022 e termo em 28 de Fevereiro de 2023.

2. O Tribunal a quo entendeu que tal preceito tem natureza meramente supletiva, admitindo a estipulação pelas partes de prazos de renovação inferiores a três anos.

3. Porém, entendemos que a referida norma reveste natureza imperativa, impondo um prazo mínimo de renovação de três anos, quando o contrato seja celebrado por prazo certo e se não exclua a sua renovação automática.

4. A referência inicial a “salvo estipulação em contrário” respeita à exclusão da renovabilidade, e não à possibilidade de reduzir o período mínimo legalmente imposto.

5. Em abono da verdade, a Lei n.º 13/2019 foi aprovada no contexto de uma política legislativa de reforço do direito à habitação, assumindo como objectivo claro o de garantir maior estabilidade habitacional.

6. Interpretar o artigo 1096.º, n.º 1, como supletivo, e permitir renovações anuais, seria perpetuar a precariedade que o legislador procurou precisamente eliminar.

7. E sempre se diga que conforme decorreu da discussão parlamentar que antecedeu a aprovação da Lei n.º 13/2019, foi salientado que se pretendia reforçar a estabilidade contratual e impedir que o inquilino vivesse sob a permanente ameaça de cessação anual do contrato.

8. Conjugando o disposto no artigo 1096.º com o artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil, resulta inequívoco que o legislador pretendeu garantir que os contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais celebrados com prazo inicial inferior a três anos tenham, na prática, uma vigência mínima de três renovações, desde que essa seja a vontade do arrendatário.

9. Assim, o contrato apenas poderá cessar antes de atingido esse período se o próprio arrendatário optar por se opor à renovação no final do primeiro ou do segundo ano de vigência.

10. Fora dessas situações, o senhorio não tem legitimidade para impedir que o contrato se renove automaticamente até perfazer os três anos iniciais.

11. Por conseguinte, o direito de oposição à renovação, nos primeiros três anos, pertence exclusivamente ao arrendatário, sendo ineficaz qualquer tentativa do senhorio de fazer cessar o contrato antes do termo desse prazo.

12. Neste sentido, o tribunal a quo, incorreu em erro de julgamento - error in judicando - que no caso concreto consiste numa distorção da aplicação do direito, nomeadamente o error juris, pela incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 1096º e nº 3 do artigo 1097º, ambos do Código Civil.

13. Pelo que, a decisão tomada pelo que a decisão recorrida deve ser revogada e reconhecida a imperatividade da norma do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, impondo-se, consequentemente, a manutenção do contrato de arrendamento até 28.02.2026.

14. Cumulativamente, dir-se-á, que ao considerar a norma do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil como meramente supletiva, permitindo renovações inferiores a três anos, restringe-se de forma inadmissível a protecção constitucionalmente garantida ao direito à habitação (artigo 65.º da CRP), subvertendo a finalidade protectora da norma e comprometendo a efectividade do princípio da segurança jurídica (artigo 2.º da CRP).

15. Interpretar a norma como meramente supletiva, permitindo a estipulação de renovações anuais, seria, em última análise, desvirtuar o espírito da lei e agravar a posição já frágil da arrendatária, submetendo-a a um quadro de constante incerteza quanto à continuidade do seu direito à habitação.

16. Face ao exposto, deve a norma plasmada no artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, ser declarada inconstitucional na interpretação de que tem carácter meramente supletivo admitindo a estipulação pelas partes de prazos de renovação inferiores a três anos e, em consequência, deve ser desaplicada ao caso em concreto.

Nestes termos e nos demais de direito, deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente, por provado, e em consequência:

a) Reconhecido o erro de direito, pela errada aplicação dos artigos 1096º e nº 3 do artigo 1097º, ambos do Código Civil e, nessa senda, reconhecer-se que o contrato é válido até, pelo menos, Fevereiro de 2026. E, ainda, b) Que as normas 1096.º e nº 3 do artigo 1097º ambos do Código Civil, quando interpretadas e aplicadas no sentido de que o prazo de 3 anos de renovação é meramente supletivo é inconstitucional, por violação do direito à habitação, consagrado no art. 65º da CRP, e, em última análise, do princípio do princípio da segurança jurídica.

A autora, notificada, contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

II. II. Questões a apreciar:

São as conclusões de recurso que delimitam as questões a apreciar, sem prejuízo do conhecimento das que se imponham oficiosamente que, no caso, não se prefiguram.

Assim, a questão principal a tratar refere-se à natureza imperativa ou supletiva da regra contida no art.º 1096.º do Código Civil relativa à renovação do contrato de arrendamento.

Na sequência do que se decida, caso se estabeleça que a regra em causa tem natureza supletiva, haverá que tomar conhecimento da invocada inconstitucionalidade da mesma.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –

II. III. Apreciação do recurso:

a) A sustentação e o contexto factual da decisão recorrida:

Como decorre da síntese supra apresentada, a única questão a apreciar refere-se a saber se o contrato de arrendamento vigente entre a autora-recorrente, como inquilina, e o réu-recorrido, como senhorio proprietário, cessou, por não renovação, no dia 28 de fevereiro de 2025 ou se, cessará no próximo dia 28 de fevereiro de 2026.

Quer isto dizer que, ainda que seja desconhecida a situação atual do arrendamento dos autos, a proceder o recurso, não determinará senão um direito da recorrente a habitar o locado por mais alguns dias o que, de algum modo, retira relevo prático à presente decisão, pelo menos no que ao direito a habitação diz respeito e sem prejuízo de direitos patrimoniais que possam emergir do decidido e da decisão fáctica verificada.

Em termos simples, a decisão recorrida sustenta que a regra relativa à oposição à renovação impõe um decurso de um prazo de três anos no arrendamento, mas não uma efetiva renovação do contrato.

Diz-se ali:

(...) é entendimento deste Tribunal que a oposição à primeira renovação pode ter lugar antes do decurso dos três anos a contar da celebração do contrato, mas os seus efeitos só se produzirão após a passagem deste período – à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data da sua celebração – o que significa dizer que tendo o contrato sido celebrado em 01.03.2022, contados três anos ininterruptos, os efeitos da oposição poderão ocorrer em 28.02.2025,

Apesar de decorrer do trecho anterior, para tornar mais claro, deve atentar-se nos termos relevantes dos fundamentos de facto constantes da sentença (matéria factual que, como referido acima, foi objeto de acordo das partes e está assente). Assim:

a) O contrato de arrendamento objeto dos autos foi celebrado a 1 de março de 2022 entre o anterior proprietário do imóvel e a recorrente;

b) Nos termos da cláusula terceira desse contrato, o arrendamento foi celebrado pelo prazo de 12 (doze) meses, com início no dia 1 de março de 2022 e o termo no dia 28 de fevereiro 2023;

c) Nos termos dessa mesma cláusula, foi estabelecido que o contrato poderia ser renovado por sucessivos períodos de 12 (doze) meses, se nenhuma das partes o denunciasse no seu termo;

d) Foi estabelecido que a oposição à renovação deveria ser manifestada com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias, relativamente ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação;

e) A carta registada de comunicação da não renovação do contrato foi enviada pelo autor à ré em 19/1/2024.

Neste contexto factual, e considerando o objeto recursório, não existe qualquer controvérsia jurídica quanto à validade da comunicação de denúncia do arrendamento, seja quanto ao seu teor, conteúdo, envio, receção ou conhecimento.

A questão é, assim, apenas o momento em que se produzirão os efeitos da não renovação: – Se se produziram em 28/2/2025, como sustentava o réu e recorrido, se no próximo dia 28 de fevereiro de 2026, como sustenta a autora-recorrente.

Depurando a matéria factual relevante, teremos um contrato de arrendamento celebrado pelo período de um ano, em 2022, e uma comunicação de não renovação feita em 2024.

Antes de avançar para a decisão impõe-se compreender o enquadramento legal e jurisprudencial da questão. –

b) O enquadramento legal e jurisprudencial da questão:

A matéria da denúncia ou comunicação de não renovação do arrendamento, isto é, da cessação contratual potestativamente exercida pelo senhorio no fim do prazo convencionado, é dos temas que, historicamente, mais debates envolve na área do direito civil, convocando orientações jurídicas e conceções sociais que, cruzando-se não raras vezes com a repetida incapacidade do legislador em apresentar soluções legalmente claras e incontroversas, gera amplo debate na interpretação e aplicação do direito, em prejuízo da segurança e da previsibilidade que devem orientar esta área.

Como adiante se assinalará, estas divergências interpretativas vêm-se repetindo com as alterações legais às regras da duração e renovação do arrendamento aprovadas no ano 2019.

Em todo o caso, fechando esta referência de contexto, não deixa de se assinalar que se apresenta uma tensão interpretativa entre soluções de defesa preferencial do princípio civil da autonomia privada, ligado aos princípios constitucionais de liberdade de iniciativa privada e de proteção do património, de um lado, e ideias de defesa do contraente mais débil num contrato assimétrico, ligado a princípios constitucionais de defesa da habitação e da tutela da integridade pessoal e familiar, de outro.

Ainda que qualquer tarefa de interpretação e aplicação do direito se refira ao jure condito, não pode olvidar-se que subjetividade inerente a esta atividade a tende a agudizar-se ante questões de maior sensibilidade social, como são as relativas ao arrendamento, algo que as divergências jurisprudenciais sobre a matéria acabam, de algum modo, por ser testemunho.

Neste contexto, quem olhe para o quadro jurídico chamado da habitação (hoc sensu) com uma visão mais liberal, tenderá a seguir uma linha de ampliação da liberdade de denúncia dos arrendamentos, seja por consideração da posição do proprietário-senhorio, seja até por consideração da própria posição dos arrendatários, na medida em que, nessa visão, será a abertura do mercado de arrendamento que assegurará a multiplicação da oferta, em benefício do universo das pessoas dele carecidas, com e sem contratos em vigor.

Além destas considerações, nesta visão são também habitualmente sobrelevadas as graves injustiças que os regimes de arrendamento vinculístico implicam, sobretudo quando muito prolongados no tempo e cruzando períodos inflacionistas, perdendo as rendas quase todo o seu valor real e determinando um efetivo empobrecimento dos proprietários, à custa do enriquecimento dos inquilinos.

A estas considerações acresce a inerente incapacidade e falta de vontade dos proprietários de manterem em boas condições os edifícios habitacionais, o que levou a que fosse proferida a expressão, que se celebrizou, que os arrendamentos vinculísticos são os maiores destruidores das cidades, com exceção das bombas.

No campo oposto está, necessariamente, uma visão menos liberal, se se quiser, mais intervencionista ou reguladora, sem crença excessiva nas forças do mercado e apontando efeitos necessariamente perniciosos ao chamado egoísmo dos agentes económicos, neste caso dos detentores de propriedade.

Nesta linha, apenas a convocação limitadora do poder público seria capaz de proteger os sujeitos de direito economicamente mais débeis, os não detentores de propriedade, na promoção do direito à habitação que constitucionalmente lhes está consagrado.

Decorre das asserções anteriores que esta tensão é, antes de tudo, social e política e, portanto, caberá ao legislador e às leis que entenda fazer encontrar as soluções e os equilíbrios que melhor entenda. É isso, aliás, que tem feito em sucessivas reformas de arrendamento.

Não se pode olvidar, porém, que as soluções legais muitas vezes são incapazes de se apresentarem claras e inequívocas, o que implica que essas tensões e dúvidas sejam diretamente transferidas do legislador para o intérprete o que, diga-se, também se verificou em diversas alterações legais, incluindo a que está vigente.

Nas alterações de 2019 e com direta pertinência para esta questão, o legislador voltou a usar fórmulas legais de construção normativa que têm originado dúvidas em diversos lugares-paralelos da lei, designadamente o início da construção normativa por expressões de referência à vontade dos contratantes (salvo estipulação em contrário, neste caso); sem embargo de convenção ou sem prejuízo de acordo (noutros lugares paralelos), expressões cujo alcance é, nalguns casos, difícil de encontrar e que permitem, nalguns contextos, até sustentar teses absolutamente antagónicas.

Dir-se-á que seria certamente possível definir objetiva e diretamente o quadro imperativo e supletivo da duração e renovação dos contratos de arrendamento, sem necessidade destas referências legais.

Seguindo uma linha de imperatividade, estabelecer que os contratos têm a duração mínima de três anos e todos os prazos inferiores se consideram imperativamente convertidos neste prazo, seria uma técnica legislativa que afastaria qualquer dúvida. Como o afastaria dizer-se que os contratos se renovam, por um período mínimo obrigatório de três anos, podendo as partes convencionar prazo superior.

E seguindo uma linha de supletividade, também não seria certamente complexo em termos de técnica legislativa estabelecer que as partes podem livremente convencionar os prazos de duração inicial e de duração dos contratos e, caso não o façam, este terá a duração de três anos e renovar-se-á por idêntico prazo.

Tendo o legislador optado por soluções claras e inequívocas certamente que as divergências que se manifestaram e que os presentes autos atestam não se teriam manifestado.

Em todo o caso, este é o quadro normativo de avaliação e é este o material jurídico a trabalhar.

Uma vez mais, com as alterações introduzidas ao Código Civil pela Lei n.º 13/2019, as dúvidas situam-se na definição dos perímetros de imperatividade legal e de liberdade contratual nas regras aplicáveis à duração e denúncia dos arrendamentos habitacionais.

c) O sentido das regras legais sobre duração e não renovação do arrendamento:

Nos termos do art.º 1095.º do Código Civil (CC), os arrendamentos habitacionais têm a duração entre um e trinta anos (n.º1).

As dúvidas quanto ao perímetro de imperatividade e supletividade legais situa-se, assim, quanto à renovação contratual.

Prevê e estatui o art.º 1096.º n.º 1 do CC que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

Se este preceito impõe uma renovação mínima obrigatória de três anos, ou se permite a derrogação contratual deste prazo, tem-se pronunciado a jurisprudência, de modo divergente.

O sentido da supletividade pode dizer-se que é amplamente maioritário na jurisprudência das Relações, particularmente desta, assim, por todos, vejam-se os acórdãos desta Relação de 9/10/25 (Laurinda Gemas)[i]; de 10/9/24 (Micaela Sousa)[ii], da Relação do Porto de 9/10/23 (Miguel Baldaia de Morais)[iii] e da Relação de Coimbra de 8/10/24 (Carlos Moreira)[iv].

Disse-se nos referido acórdão da Relação de Lisboa de 2024 que o artigo 1096º, n.º 1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, é uma norma supletiva, pelo que, nos termos da liberdade contratual prevista no artigo 405º, n.º 1 do mesmo diploma legal, é válida a estipulação pelas partes, constante do contrato de arrendamento celebrado, de acordo com a qual, após o decurso do prazo inicial de um ano, o arrendamento se renovará por iguais e sucessivos períodos de um ano, sem prejuízo de o prazo mínimo garantido da vigência do contrato ser de três anos a contar da data da sua celebração, de acordo com o disposto no n.º 3 do art.º 1097º do Código Civil.

No referido acórdão da Relação do Porto, expressamente quanto à ressalva legal, que o uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do mencionado preceito legal, significa que o legislador consentiu às partes a possibilidade de convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos.

Em sentido diverso também têm existido diferentes decisões de tribunais superiores, com especial relevo na orientação recente do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), que se vem pronunciando no sentido da imperatividade do prazo mínimo de três anos de renovação contratual, ainda que com manifestação expressa de vencimento do entendimento diverso.

Assim, no sentido de imperatividade do prazo mínimo de três anos de renovação do arrendamento, podem referir-se, designadamente, o acórdão da Relação de Guimarães de 10/7/23 (Alcides Rodrigues)[v]; o acórdão da Relação de Évora de 25/1/23 (Maria Adelaide Domingos)[vi] e os acórdãos do STJ de 3/7/25 (Orlando Nascimento)[vii]; de 13/3/25 (Rui Machado e Moura)[viii] e de 13/2/25 (Nuno Pinto Oliveira, este com voto de vencido quanto à natureza imperativa da norma em causa)[ix].

Fazendo um percurso interpretativo, não se pode dizer que a simples exegese deste preceito, especialmente quando conjugada com a regra-base do art.º 1097.º n.º 3 do CC, seja concludente.

Diz este último que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data.

Uma simples conjugação sistemática destas normas do art.º 1096.º e 1097.º. sobretudo se for perspetivada a partir da regra estabelecida no at.º 1095.º, quanto à duração dos contratos, também é insuscetível de conduzir a resultados absolutamente concludentes.

O argumento histórico de interpretação começa a apresentar um resultado mais palpável, mesmo sabendo que a Lei n.º 13/2019, que introduziu esta redação nas normas em causa, não tem um preâmbulo nem uma enunciação de princípios.

A finalidade perseguida pela alteração legal fica clara, todavia, da simples análise da sucessão do teor da norma em causa e, como sustenta a recorrente, do contexto de aprovação da lei, neste caso dos debates legislativos públicos.

Assim, no regime anterior a este, a norma dispunha apenas que salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

A inovação legal refere-se, portanto, ao inciso por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos, se esta for inferior, o que, mantendo-se a ressalva inicial a estipulação em contrário, tem dado campo às dúvidas sobre se a vontade das partes pode, ou não, aplicar-se a este prazo mínimo de três anos.

Se associarmos esta evolução da redação ao contexto, que é público, da elaboração da alteração legal em causa, parece começar a ganhar corpo a interpretação que o propósito do legislador foi mesmo o de impor um prazo mínimo de vigência de três anos aos arrendamentos habitacionais, decorra esse prazo do seu decurso inicial ou de renovação.

O alargamento de um prazo mínimo de vigência do arrendamento é uma clara opção legislativa de reforço da posição do arrendatário, assegurando-lhe um maior período de habitação no locado, que compatibiliza mal com um não estabelecimento de imperatividade – o sentido útil da alteração legal pretendida pelo legislador ficaria em crise se fosse uma simples alteração indicativa.

Este excurso histórico pela norma permitirá, assim, reconstituir o pensamento legislativo, com correspondência verbal mínima no texto da lei, ainda que imperfeitamente expresso, considerando as circunstâncias em que a lei foi elaborada (cf. art.º 9.º n.º 1 e 2 do CC), sendo que as ressalvas estabelecidas quanto a critérios interpretativos pelo n.º 3 (expressão do pensamento legislativo em termos adequados e consagração das melhores soluções) não podem ser convocadas nesta análise, não só porque há leituras diferentes igualmente válidas, como o que seja melhor solução para esta regulação será uma inferência impregnada de razões não jurídicas, como acima assinalado.

De seguro, do elemento histórico de interpretação o que se poderá retirar será uma intenção do legislador de garantir uma estabilidade mínima de três anos para os arrendamentos habitacionais.

Desta inferência se retira depois um elemento teleológico de interpretação no mesmo sentido.

Estes argumentos não permitem, todavia, estabelecer definitivamente a conclusão que o legislador, e a lei, estabeleceram esse prazo mínimo como um mero referencial (tese da supletividade) ou se o estabeleceram como verdadeiro prazo mínimo de duração efetiva dos arrendamentos habitacionais (tese da imperatividade).

Se for este o caso, o legislador terá verdadeiramente reintroduzido um regime de arrendamento vinculístico na nossa ordem jurídica, ainda que limitado a três anos, e, portanto, muito diferente do regime de renovação indeterminada que vigorou genericamente até à aprovação do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10.

O elemento racional e sistemático de interpretação desempenha um papel decisivo nesta análise.

A primeira resultante do mesmo é a desconsideração da regra geral relativa a prazos contratuais, como estabelecida pelo art.º 1095.º, para esta análise.

O facto de a lei referir prazos contratuais entre 1 (um) e 30 (trinta) anos significa que separa esta regra doa regulação quanto a duração efetiva, na medida que não tem qualquer referência relevante, ou indicativa, a prazos de três anos.

O que se trata é de estabelecer apenas um critério mínimo de certeza e segurança jurídicas quanto à duração dos arrendamentos e, principalmente, permitir manter o arrendamento no campo dos atos jurídicos de administração e fruição de um bem pelo titular do direito relevante, evitando que se converta em verdadeiro ato de disposição definitiva do mesmo.

Isso significa, portanto, que o legislador admite expressamente contratos de arrendamento de prazo inferior a três anos.

Saber se três anos é um prazo legal mínimo de duração efetiva ou se é apenas um prazo referencial de duração será uma pergunta que apenas pela análise conjugada dos artigos 1096.º e 1097.º se poderá responder.

Chegando a este ponto de análise, a compreensão do sentido das normas pode ser feita levando em conta os contornos concretos deste caso, que iluminam as disposições legais.

Assim, de acordo com a tese da autora, o contrato celebrado em março de 2022, pelo prazo de um ano, ter-se-á renovado em fevereiro de 2023 e, porque o proprietário se opôs à renovação de fevereiro de 2024, por força da renovação anterior (de fevereiro de 2023), o contrato manter-se-ia imperativamente em vigor até fevereiro de 2026, por se ter verificado uma renovação pelo prazo mínimo de três anos.

De acordo com a tese do réu, o contrato ter-se-á renovado por um ano, em fevereiro de 2024, impondo uma obrigação de entrega do locado em fevereiro de 2025.

Atente-se que, além da supra assinalada, há aqui uma outra causa a ponderar para a irrelevância concreta desta discussão jurídica. Assim, qualquer que seja a solução deste caso, o contrato terá sempre tido uma vigência efetiva mínima de três anos (entre 2022 e 2025).

Diz-se na decisão recorrida que, a seguir a tese da autora, o legislador teria imposto um prazo de vigência efetiva superior a três anos em todos os arrendamentos de duração inferior, o que não pode ser o seu propósito – neste caso seria correspondente a um prazo de quatro anos (um ano de duração contratada, seguido de três anos de duração mínima do período renovado).

A interpretação que se concebe como permitindo conjugar os preceitos do art.º 1097.º n.º 3 (sobre oposição à primeira renovação) e 1096.º n.º 1 (sobre renovação do contrato), compatibilizando-os com com a mens legislatoris e o sentido teleológico, supra referidos é de estabelecer um sentido restritivo às duas normas para uma situação como a dos autos.

Tal interpretação, que procura reconstituir o sentido da lei e o pensamento do legislador, determina uma regra de duração imperativa mínima de três anos para o contrato de arrendamento habitacional, independentemente de se tratar de prazo inicial ou de renovação, fazendo operar a eficácia da comunicação de não renovação no momento em transcorram esses três anos sobre a contratação (sem prejuízo da cessação anterior decorrente da necessidade de habitação própria ou dos descendentes – art.º 1097.º n.º 4).

Seguindo esta interpretação, o que a lei disporá, e o que o legislador terá querido, é garantir que um inquilino que o pretenda permaneça no locado por um período mínimo de três anos, independentemente do prazo de duração e das renovações contratadas.

Vertendo este entendimento ao caso, o contrato terá cessado em fevereiro de 2025, por transcurso do prazo de três anos desde a contratação, incluindo duas renovações, improcedendo a apelação, ainda que por fundamento não coincidente com o decidido a quo.

É o que se decide.

d) A invocada inconstitucionalidade:

Deve entender-se que os fundamentos anteriores, porque não se alinham com o pressuposto de supletividade completa que a recorrente apresenta, prejudicam o conhecimento da questão da constitucionalidade, como invocada.

Em todo o caso, fazendo um conhecimento sumário, dão-se por reproduzidos os juízos acima apresentados sobre o direito à habitação e à proteção da vida pessoal e familiar e os princípio de defesa do património, da autonomia privada, corolário do princípio basilar da dignidade da pessoa humana, devendo entender-se que o legislador ordinário tem permissão constitucional para conformar legalmente estes vetores, alargando o campo da flexibilidade do regime do arrendamento ou acentuando a sua rigidez, desde que fique intocado o núcleo essencial dos direitos e princípios em causa, o que não se verifica na alteração em causa. –

Quer isto dizer, em conclusão, que não tem fundamento o recurso.

É o que se decide, negando-se a apelação.

III. Decisão:

Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Notifique-se e registe-se. –

Data e assinatura supra

João Paulo Vasconcelos Raposo

António Moreira (voto a decisão)

Higina Castelo (Declaração de voto):

Concordo com a decisão, porquanto o contrato de arrendamento, celebrado pelo prazo de 1 ano em 01/03/2022, a cuja renovação o senhorio se opôs por carta 19/01/2024, terminou em 28/02/2025 (como pretendido pelo senhorio e considerando o disposto no art. 1097.º, n.º 3 do CC).

Discordo da fundamentação do acórdão.

[i] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

[ii] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

[iii] jurisprudência.pt - Pesquisa de jurisprudência Portuguesa

[iv] Arrendamento para habitação. Renovação. Carácter supletivo do previsto no artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil – Tribunal da Relação de Coimbra

[v] Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

[vi] Acórdão do Tribunal da Relação de Évora

[vii] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

[viii] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

[ix] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça