25292/24.6T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, CPC): I. No contrato de locação financeira imobiliária, é válida a cláusula que repercute no locatário os impostos e encargos incidentes sobre o imóvel locado, por corresponder à estrutura económica do contrato e à circunstância de o locatário assumir a posição de beneficiário económico do bem, não violando o princípio da boa-fé, não alterando a repartição do risco contratual, nem alterando o equilíbrio contratual. II. A sujeição de uma cláusula ao regime das cláusulas contratuais gerais pressupõe a alegação e prova da sua pré-elaboração, destinação a uma pluralidade de contratos e ausência de negociação individual, incumbindo esse ónus à parte que invoca a respetiva nulidade. III. Constituem deveres acessórios de cumprimento, emergentes do princípio da boa fé objetiva, consagrado no artigo 762º, n.º 2, do Código Civil, os de cooperação, proteção e lealdade destinados a assegurar a plena realização do interesse contratual da contraparte, podendo a sua violação gerar responsabilidade civil contratual autónoma. IV. Tendo o locador financeiro conhecimento, ou encontrando-se em condições de conhecer, desde a fase pré-contratual, a existência de benefícios fiscais legalmente associados ao imóvel locado, incumbe-lhe diligenciar pela respetiva obtenção, sendo o único sujeito passivo da relação jurídico-tributária e a única entidade com legitimidade para requerer o reconhecimento dessas isenções. V. O incumprimento desse dever, traduzido na omissão das diligências necessárias ao reconhecimento de isenções de IMI e IMT legalmente aplicáveis, consubstancia violação de deveres acessórios de cumprimento e determina a responsabilidade contratual do locador pelos prejuízos causados ao locatário. VI. Verificando-se que o locatário suportou efetivamente encargos tributários que não seriam devidos caso o locador tivesse atuado de modo diligente, o dano apresenta-se certo, atual e diretamente quantificável, devendo a indemnização corresponder à integralidade dos valores indevidamente suportados, acrescidos dos respetivos juros de mora. VII. A figura da perda de chance apenas poderá ser convocada quando o dano consiste na frustração de uma oportunidade séria e real de obter uma vantagem ou evitar um prejuízo, não sendo aplicável quando se mostre demonstrada a existência de um dano efetivo e integralmente determinável segundo as regras gerais dos artigos 562º e seguintes do Código Civil. VIII. Consequentemente, o locador financeiro deve indemnizar o locatário pelos montantes por este suportados a título de IMT e IMI cuja liquidação poderia ter sido evitada mediante a obtenção das isenções fiscais legalmente previstas, bem como pelos encargos futuros da mesma natureza decorrentes da persistência da situação de incumprimento.

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo: I - RELATÓRIO A autora, M.C. Vasconcelos, Lda, identificada nos autos, instaurou em 11-10-2024, no Juízo Local Cível de Lisboa, a presente ação declarativa de condenação, com forma de processo comum, contra o réu Banco BPI, SA, igualmente identificado nos autos, formulando os seguintes pedidos: a. a) Se declare nula e sem efeito a cláusula contida no art. 6º nº 1 das cláusulas gerais e o ponto 6 das cláusulas particulares no que à responsabilidade da Autora pelo pagamento do IMT e IMI diga respeito; b) Se condene o Réu à devolução do valor de € 15.373,04 pago indevidamente pela Autora até à presente data, bem como todos os valores que a Autora venha a liquidar por conta do IMI; c) Se condene o Réu ao pagamento de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento; d) Se condene o Réu a abster-se de se prevalecer e de utilizar as cláusulas contratuais abusivas referidas em todos os contratos que de futuro venha a celebrar com os seus clientes quando estejam em causa imóveis classificados beneficiando de isenção que lhes confere o EBF, nos termos do art. 30º, nº 1, do D.L. nº 446/85, de 25/10; e) Se condene o Réu a dar publicidade e comprovar nos autos aquela, em prazo a determinar na sentença respetiva, mediante anúncio a publicar em dois jornais diários de maior tiragem e se dê cumprimento ao disposto no artigo 34º do aludido diploma. Sustenta tais pedidos no facto de ter celebrado com o réu um contrato de locação financeira imobiliária referente à fração autónoma I, correspondente à sobreloja 3, do nº 8, da Praça das Águas Livres, freguesia de S. Mamede, concelho de Lisboa. Previamente à outorga do contrato, a pedido do réu, foi solicitado um relatório de avaliação, onde consta que o imóvel se insere num edifício classificado numa zona prime de Lisboa, e que estaria isento de IMT e IMI caso fossem pedidas as devidas isenções. Foi com surpresa que a Autora se viu compelida a proceder ao pagamento do valor referente ao IMT, aquando da realização da escritura e outorga do contrato de leasing imobiliário, e tem sido sistematicamente constrangida ao pagamento do IMI. O réu é o sujeito passivo do imposto e somente ele poderia proceder à reclamação graciosa pela indevida liquidação de IMT e IMI, mas nada fez, repercutindo na Autora uma obrigação legalmente inexistente. A autora pagou o valor de € 13.000,00 a título de IMT e já lhe foi indevidamente cobrado o valor de € 2.373,04. Conclui que as cláusulas contratuais invocadas pelo Réu são manifestamente suscetíveis de deixar a locatária desprotegida relativamente a uma situação litigiosa com a AT, permitindo ao locador que, numa situação de abuso de direito, imponha à autora o cumprimento de uma obrigação a que não se encontra adstrita, pelo que tais cláusulas são nulas, nos termos do art. 21º, al. h), do D.L. nº 446/85 de 25/10. O réu contestou a ação, pugnando pela sua improcedência, alegando que as guias para pagamento dos impostos foram emitidas pela AT, tendo o Banco aceite a informação nelas contida como correta e atualizada, assim como fez a autora. Nem nas negociações que antecederam a compra do imóvel, nem na celebração do contrato, a autora suscitou qualquer dúvida relacionada com o pagamento de impostos. Foi a autora, enquanto proponente, quem escolheu o imóvel e depois pediu ao Banco que lho adquirisse e lho desse em locação. Foi a autora que indicou o valor do IMT a pagar pela aquisição do imóvel. Nem depois da escritura a autora requereu ao Banco que se ocupasse de tal isenção. Assim que o Banco foi confrontado com a situação, disponibilizou-se a reagir perante a AT na qualidade de sujeito passivo. Conclui o réu que o ponto 6 das Cláusulas Particulares não é uma cláusula contratual geral, antes corresponde a uma cláusula particular que foi negociada e livremente aceite pela autora. A própria lei atribui ao locador o direito de estipular que os encargos da coisa locada recaiam sobre o locatário. Prosseguiram os autos com a realização de audiência prévia, no decurso da qual foi proferido despacho saneador, afirmando-se a regularidade da instância e enunciando-se o objeto do litígio e os temas de prova, sem qualquer reclamação. Finda a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, reproduzindo-se o seu dispositivo: “Pelo exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente e em consequência decide-se: a) Condenar o Banco Réu a pagar à Autora a quantia correspondente a 80% do valor do IMI cobrado indevidamente pela AT e repercutido na Autora até agosto de 2023, a liquidar em execução de sentença, como ressarcimento do dano de perda de chance relativamente a tal reembolso; b) Absolver o Réu do demais peticionado.” Não se conformando com tal decisão, a autora da mesma interpôs recurso de apelação, transcrevendo-se as respetivas conclusões: “1.A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto ao omitir factualidade essencial à correta decisão da causa; 2.O Tribunal a quo omitiu da matéria de facto provada factos relevantes que resultam de prova documental e da própria fundamentação da sentença; 3. Devem ser aditados à matéria de facto provada os factos relativos à (i) natureza automática da isenção fiscal, (ii) ao conhecimento do Banco Recorrido, (iii) à legitimidade tributária exclusiva do Banco e (iv) omissão de atuação do Banco Recorrido; 4.Em particular, deveria ter sido dado como provado que o imóvel objeto do contrato beneficiava de isenção automática de IMI e IMT, por se encontrar classificado como monumento de interesse público de acordo com a Portaria n.º 370/2012, de 13 de Agosto, nos termos do artigo 44.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais e do artigo 6.º do Código do IMT; 5.Tal isenção assume natureza objetiva e automática, não dependendo de qualquer apreciação discricionária da Administração Tributária; 5.Resulta ainda dos autos que o Banco Recorrido tinha conhecimento, ou não podia razoavelmente ignorar, a classificação do imóvel e o correspondente regime fiscal aplicável, atenta a documentação contratual, registral e avaliativa disponível, na data da contratação; 7.Deveria igualmente ter sido dado como provado que o Banco Recorrido era o único sujeito passivo do IMI e do IMT, enquanto proprietário formal do imóvel no âmbito do contrato de locação financeira e que apenas ele detinha legitimidade para requerer a isenção fiscal, promover reclamações, corrigir a situação tributária e desencadear os mecanismos de restituição dos valores pagos; 8.A sentença recorrida incorre ainda em erro ao não valorar a conduta do Banco Recorrido, que, apesar de alertado pela Recorrente desde 2020, não promoveu qualquer diligência eficaz para regularização da situação fiscal; 9.Tal comportamento evidencia uma atuação omissiva persistente e uma transferência indevida de encargos fiscais, apesar do reconhecimento da sua qualidade de sujeito passivo; 10.A omissão destes factos na matéria provada conduziu a uma errada apreciação do nexo de causalidade, da culpa e do incumprimento dos deveres de diligência e boa fé; 11.Devem, por isso, ser aditados os factos omitidos nos termos do artigo 662.º do CPC com todas as legais consequências; 12.A sentença recorrida incorre em erro de direito e de subsunção jurídica ao afastar a natureza de contrato de adesão e a aplicação do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de outubro; 13.O contrato celebrado é um contrato de adesão, com cláusulas previamente elaboradas pelo Banco Recorrido e não sujeitas a negociação individual efetiva; 14.O artigo 6.º das Cláusulas Gerais e o ponto 6 das Cláusulas Particulares constituem cláusulas contratuais gerais e estão sujeitas ao regime do RJCCG; 15.Tais cláusulas são materialmente abusivas e nulas por violação do artigo 21.º, alínea f), do Decreto-Lei n.º 446/85, e do princípio da boa-fé, por alterarem inadmissivelmente a distribuição legal e contratual do risco; 16.As referidas cláusulas transferem para a Recorrente encargos fiscais decorrentes de omissões imputáveis ao Banco Recorrido enquanto único sujeito passivo tributário; 17.Verifica-se um desequilíbrio contratual grave e incompatível com o princípio da boa fé (artigo 762.º, n.º 2, do Código Civil e artigo 15.º do RJCCG); 18.A sentença recorrida incorre em erro na qualificação jurídica do dano, ao reconduzir a situação ao instituto da perda de chance, por ausência dos seus pressupostos estruturais; 19.Não se verifica qualquer situação de incerteza jurídica ou probabilística, mas antes a frustração de um direito fiscal certo, objetivo e legalmente vinculado; 20.O dano sofrido pela Recorrente é certo, direto e quantificável, correspondendo ao pagamento indevido de IMI e IMT; 21A sentença incorre ainda em erro na quantificação indemnizatória, ao fixar 80% do valor do prejuízo sofrido pela Recorrente e só no que concerne ao IMI, carecendo de base legal, violando o princípio da reparação integral consagrado; 22.A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 562.º, 762.º, 798.º do Código Civil, o artigo 21.º al. f) do Decreto Lei n.º 446/85, o artigo 44 do EBF e o artigo 6.º do Código do IMT; 23.A sentença faz uma indevida transposição do AUJ do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2022, o qual não é aplicável ao caso sub judice; 24.O referido AUJ respeita exclusivamente à perda de chance processual em contexto de responsabilidade profissional forense, não sendo extensível a incumprimentos contratuais bancários; 25.A transposição do referido AUJ constitui erro de direito, por analogia indevida entre realidades jurídicas estruturalmente distintas; 26.A conduta do Banco Recorrido consubstancia incumprimento contratual culposo, nos termos dos artigos 798.º e 799.º do Código Civil; 27.Verifica-se violação de deveres principais e acessórios de boa fé, cooperação e diligência, o que constitui incumprimento contratual autónomo gerador de responsabilidade civil plena; 28. O Tribunal reconhece a violação do princípio da boa fé pelo Banco Recorrido, mas não extrai as devidas consequências jurídicas; 29.A sentença recorrida incorre em erro de direito ao esvaziar a eficácia normativa do artigo 762.º, n.º 2, do Código Civil; 30.As cláusulas contratuais impugnadas - artigo 6.º das Cláusulas Gerais e o Ponto 6 das Cláusulas Particulares - são nulas, por violação do regime das cláusulas contratuais gerais e do princípio da boa fé, impondo-se a declaração de nulidade das mesmas; 31.Deve o Recorrido ser condenado em ação inibitória e em publicitação da decisão, nos termos do regime do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro. O réu apresentou resposta, pugnando pela manutenção da decisão recorrida e concluindo nos seguintes termos: “1. A sentença recorrida não padece de qualquer erro de julgamento da matéria de facto, tendo apreciado corretamente a prova produzida. 2. As cadernetas prediais urbanas atualizadas, juntas aos autos, não contêm qualquer referência à isenção fiscal invocada pela Recorrente, o que demonstra que a própria Autoridade Tributária não reconheceu tal isenção durante a vigência do contrato, não podendo o Banco presumir a existência de isenções que a AT não concedeu. 3. O Banco limitou-se a liquidar os impostos conforme indicado pela Autoridade Tributária, cumprindo rigorosamente as suas obrigações contratuais e legais. 5. As cláusulas contratuais impugnadas são válidas, conformes à natureza e estrutura da locação financeira e ao princípio da boa-fé, sendo a invocação do artigo 21.º do RJCCG improcedente por inaplicável à Autora enquanto pessoa coletiva. 6. A repercussão dos encargos fiscais no locatário é inerente à natureza e estrutura do contrato de locação financeira, em que a propriedade económica e o interesse no bem pertencem ao locatário. 7. A sentença recorrida reconheceu a existência de uma deficiência de diligência do Banco após a interpelação de 2020, aplicando corretamente o instituto da perda de chance como enquadramento jurídico adequado, atenta a incerteza objetiva quanto ao resultado da obtenção da isenção junto da AT. 8. A fixação da indemnização em 80% do valor do IMI suportado pela Autora traduz um juízo de equidade adequado e proporcional, que pondera a conduta do Banco e a contribuição culposa da Autora. 9. O AUJ n.º 2/2022 consagra princípios gerais de quantificação do dano probabilístico que são transponíveis ao caso dos autos, não se verificando qualquer analogia indevida. 10. A Autora contribuiu decisivamente para a verificação do dano, ao não ter suscitado a questão da isenção fiscal aquando da celebração do contrato, e ao não ter colaborado com o Banco para apresentar a questão à AT, mesmo depois de ter recebido um pedido expresso do Banco nesse sentido, ao qual optou por não responder. 11. A conduta do Banco após agosto de 2023, que incluiu oferta detalhada de cooperação e indicação das vias processuais disponíveis, traduz o cumprimento dos deveres de cooperação e boa-fé, não se vislumbrando violação imputável ao Banco a partir dessa data.” Foi admitido o recurso, como apelação, com subida imediata, nos próprios autos, e efeito devolutivo. Remetidos os autos a este tribunal, inscrito o recurso em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir. II – QUESTÕES A DECIDIR O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC. Consequentemente, nos presentes autos, inexistindo questões de conhecimento oficioso a apreciar, as questões a decidir são as seguintes: - Impugnação da decisão sobre a matéria de facto; - Caracterização da cláusula constante do artigo 6º, nº 1, das Cláusulas Gerais, e sua sujeição ao respetivo regime jurídico; - Caracterização dessa cláusula como abusiva e materialmente nula, por violação do artigo 21º, alínea f), do Decreto-Lei n.º 446/85, e do princípio da boa fé; - Responsabilidade civil contratual do réu; - Cálculo da indemnização (incluindo a aplicabilidade do instituto da perda de chance). III – FUNDAMENTAÇÃO Impugnação da matéria de facto A reapreciação da matéria de facto pelo tribunal de recurso implica que o recorrente, nas alegações em que a impugna, cumpra os ónus que o legislador estabeleceu a seu cargo, enunciados no artigo 640º CPC. Desta norma extrai-se incumbir ao recorrente, por forma a cumprir o que tem vindo a designar-se por “ónus primário de alegação”, e sob pena de rejeição do recurso, a identificação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (640º, nº 1, alínea a), CPC), dos concretos meios probatórios que impunham decisão diversa (640º, nº 1, alínea b), CPC) e a indicação da decisão que deve ser proferida quanto aos factos impugnados (640º, nº 1, alínea c), CPC). Já o designado “ónus secundário” reporta-se à especificação dos meios de prova que implicariam, na perspetiva do recorrente, diversa decisão da matéria de facto, gerando o seu incumprimento a rejeição do recurso apenas se ficar gravemente dificultado o exercício de contraditório ou o exame pelo tribunal de recurso – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019, proferido no processo 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt Assim, na exigência do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640º, “os aspetos de ordem formal (…) devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019 (proferido no processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt). Acresce que nesse âmbito haverá ainda que ponderar o AUJ do STJ de 17-10-2023 (acórdão nº 12/2023 de 14 de novembro, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I de 2023-11-14) que uniformizou a seguinte jurisprudência: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.” Aplicando tal entendimento, o Supremo Tribunal de Justiça em acórdão de 08-02-2024, (proferido no processo n.º 7146/20.7T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt) considerou que “a rejeição do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto apenas deve verificar-se quando falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, através da referência aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorretamente julgados (alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º), sendo de admitir que as restantes exigências (alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo. 640.º), em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações”. Dado que a recorrente cumpriu os ónus supra enunciados, nada obsta à apreciação da impugnação, cuja procedência dependerá “existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados” – como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 19-12-20231. A impugnante aponta insuficiência à matéria de facto considerada provada na sentença impugnada por não ter sido dado como provado que o imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda e Locação Financeira em causa nos autos beneficiava de isenção fiscal de natureza automática, em sede de IMT e IMI, por força do seu enquadramento legal como imóvel classificado, nos termos da legislação aplicável. Assim, propõe a recorrente o aditamento de um facto com a seguinte redação: “O imóvel objeto do contrato de locação financeira beneficiava de isenção automática de IMI e IMT, por se encontrar classificado como monumento de interesse público através da Portaria n.º 370/2012, de 13 de Agosto, nos termos do artigo 44.º, n.º 1, alínea n), e n.º 5 do Estatuto dos Benefícios Fiscais e do artigo 6.º do Código do IMT.” Na tese da recorrente: “Tal factualidade resulta inequivocamente da prova documental junta aos autos, designadamente da documentação relativa à classificação do imóvel – Portaria 370/2012, de 13 de Agosto, à Caderneta Predial, Certidão da Conservatória do Registo Predial, documentos, estes, anexos ao Relatório de Avaliação, elaborado pela Tinsa, datado de 12 de Setembro de 2017, solicitado pelo próprio Recorrido, e dos Pontos 8, 9, 10, 11, 13, 14 e 16, da matéria de facto provada.” Percorrendo a petição inicial, verifica-se que no artigo 6º a autora alega que o imóvel está classificado como de interesse público e, reproduzindo o que consta de um relatório de avaliação do imóvel de 12-09-2017, refere: “Caso esta classificação seja individual, julgamos que o imóvel estará isento de IMI e IMT, desde que sejam pedidas as devidas isenções”. Nos artigos subsequentes daquele articulado, a autora alega que se extrai da caderneta predial urbana, na menção “isenções”, que estas têm como “Motivo: prédios classificados”, classificação que resulta de interesse público ou municipal, confirme legislação que cita (artigos 7º, 8º da petição inicial). Assim como alega que a referida isenção se mantém mesmo em caso de transmissão do prédio (artigo 10º). Ora, é inequívoco que a documentação junta aos autos comprova a classificação do imóvel como de interesse público, revelando-se também acertado o enquadramento legal mencionado na impugnação pela recorrente. Aliás, os factos que a recorrente menciona como corroborando a alteração por si pretendida (factos provados nºs 8, 9, 10, 11, 13 e 14) evidenciam que se encontrava junto aos autos a referida documentação que comprova a classificação do imóvel e a sua consequente isenção, facto de que a autora tomou conhecimento depois da celebração do contrato e comunicou ao banco réu. Mostra-se, assim, devidamente sustentada a impugnação da recorrente, exceto no segmento de isenção “automática”, que inculca a ideia de que, para operar, não carece de qualquer requerimento. Ora, os factos provados evidenciam que a isenção teria que ser requerida, como aliás se menciona no facto provado nº 10, no segmento “(…) desde que sejam pedidas as devidas isenções”. E embora o ponto de facto em questão inclua afirmações jurídicas e conclusões, nada obsta à sua inclusão na factualidade dada como provada, como se decidiu no Acórdão do S.T.J. de 13-10-20202 (“factos conclusivos traduzidos na consequência lógica retirada de outros factos uma vez que, ainda assim, constituem matéria de facto, devem permanecer na factualidade provada quando facilitem a apreensão e compreensão da realidade visando uma melhor adequação e ponderação de todas as circunstâncias na resolução do litígio”). No mesmo sentido, cfr. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa3, e a jurisprudência aí citada. Pelo exposto, procede parcialmente a impugnação, aditando-se o facto pretendido com a supressão da expressão “automática”, que passará a ter a seguinte numeração e redação: 11-A - O imóvel objeto do contrato de locação financeira beneficiava de isenção de IMI e IMT, por se encontrar classificado como monumento de interesse público através da Portaria n.º 370/2012, de 13 de agosto, nos termos do artigo 44.º, n.º 1, alínea n), e n.º 5 do Estatuto dos Benefícios Fiscais e do artigo 6.º do Código do IMT. Tendo por base a mesma documentação de suporte do processo de aquisição (Relatório de Avaliação, Caderneta Predial, Certidão da Conservatória do Registo Predial), que se encontrava já na posse do réu no momento da contratação, pretende a recorrente que seja dado como provado que o réu tinha conhecimento da classificação do imóvel ou, pelo menos, que não a podia ignorar. Propõe, por isso, o aditamento de um facto com a seguinte redação: “O Banco Recorrido conhecia, ou não podia razoavelmente ignorar, que o imóvel beneficiava de isenção fiscal de IMI e IMT decorrente da sua classificação como monumento de interesse público pela Portaria n.º 370/2012, de 13 de agosto”. Compulsada a petição inicial, mostra-se aí alegado que o banco réu, com base na documentação reunida previamente à celebração do contrato de locação financeira, tinha conhecimento da isenção fiscal em discussão nos autos. A este propósito, destaca-se a alegação contida nos artigos 4º a 12º da petição inicial, em que a autora alude a toda a documentação fornecida, com destaque para o relatório elaborado pela Tinsa Portugal-Avaliações e Consultoria, Ldª e à caderneta predial urbana, evidenciando a isenção de IMI e IMT. Isenção essa que a autora alegou ser “(…) do conhecimento geral e do réu em particular” – cfr. artigo 8º da petição inicial. Não pode, pois, deixar de se reafirmar que o banco, previamente à celebração do contrato de locação financeira com a ré, dispunha de documentação que confirmava a isenção fiscal do imóvel, em função da sua classificação como de interesse público. Pelo exposto, deferindo a reclamação determina-se o aditamento do facto em questão, sob o nº 11-B e a redação proposta. Considera a impugnante que a matéria de facto padece também de insuficiência, por ter omitido factualidade relativa à legitimidade tributária exclusiva do réu. Tal factualidade, na perspetiva da recorrente, resulta do próprio regime da locação financeira e acaba por estar “corroborada” no facto provado 19, em que se afirma que o Banco Réu, na qualidade de sujeito passivo do imposto, liquidou os valores de IMI cobrados pela AT. Nesse contexto, propõe a recorrente o aditamento de um facto com as seguintes numeração e redação: “O Banco Recorrido era o único sujeito passivo tributário relativamente ao IMI e IMT incidentes sobre o imóvel objeto do contrato de locação financeira, sendo o único titular da relação jurídico-tributária perante a Autoridade Tributária e a única entidade com legitimidade para requerer o reconhecimento das isenções fiscais aplicáveis.” A matéria em questão foi, pelo menos em parte, alegada na petição inicial, designadamente no artigo 14º, no segmento em que se afirma que o próprio banco reconheceu ser o sujeito passivo da obrigação de pagamento de IMI e IMT. Também no artigo 18º da petição inicial a recorrente alega que, sendo o locador o sujeito passivo dos impostos, como ele próprio reconheceu, apenas ele poderia reclamar junto da autoridade tributária pela sua cobrança indevida. Acresce que no artigo 19º dos factos provados consignou-se expressamente ser o réu o único sujeito passivo do imposto, embora se aluda apenas a IMI. Certo é que, tendo em conta os meios de prova já analisados, nada obsta ao complemento pretendido, aditando-se um novo facto com a seguinte numeração 19-A e a redação pretendida. Renova-se, a este propósito, o anteriormente referido, quanto à inclusão no facto em causa de afirmações jurídicas e conclusões, que, contudo, não obstam à sua inclusão nos factos provados, dada a sua relevância para apreensão dos contornos fáticos do litígio. Nesta parte, procede a impugnação da matéria de facto, com a inclusão do facto provado nº 19-A e a redação proposta. Por fim, alega a recorrente que a matéria de facto padece de insuficiência por não ter considerado facto relativo à omissão do Banco recorrido, propondo a sua inclusão nos factos provados com a seguinte redação: “A não obtenção e concretização da isenção fiscal junto da Autoridade Tributária resultou da omissão de atuação do Banco Recorrido, o qual, apesar de conhecer — ou não poder ignorar — a situação de isenção fiscal do imóvel e de ter sido posteriormente alertado pela Recorrente, não promoveu os procedimentos necessários ao respetivo reconhecimento e efetivação.” A recorrente defende que tal factualidade encontra suporte documental nos autos, designadamente a correspondência eletrónica a que aludem os factos provados nºs 13, 14, 15 e 16. Defende ainda que a inércia do banco emerge dos factos nºs 17 e 18, relativos a comunicação em que o réu admite não ter desencadeado qualquer procedimento de regularização da situação tributária, limitando-se a propor uma colaboração, apesar de ter presente que era o sujeito passivo do imposto. A matéria em questão mostra-se alegada nos artigos 18º e 19º da petição inicial. Efetivamente, ali alega a autora que o réu reconheceu que é o sujeito passivo dos impostos, na qualidade de locador, pelo que apenas ele poderia junto da AT reclamar pela indevida liquidação de IMT e IMI “mas nada fez”. No artigo 14º da petição inicial, a autora alude às comunicações trocadas nas datas supra referidas, em que o réu, apesar de alertado para a indevida cobrança dos impostos, transmitiu à autora que esta, na qualidade de locatária e como resultava do clausulado, deveria proceder ao seu pagamento. Apurou-se uma troca de comunicações entre autora e réu, em data posterior à da celebração do contrato de Compra e Venda e de Locação Financeira (25-09-2017), nos factos provados nºs 13 a 18. Tais comunicações não permitem a afirmação de que o réu desconhecesse a isenção fiscal em causa. Na realidade, os meios de prova já analisados evidenciam que o réu, após ser alertado pela autora para a indevida cobrança de impostos, não desenvolveu qualquer atuação junto da Autoridade Tributária, apenas se tendo disponibilizado para a auxiliar em qualquer pretensão que a esse nível entendesse desencadear. Disponibilização essa que partiu da sua qualidade de locador/proprietário e, consequentemente, sujeito passivo do imposto. Mas como se referiu anteriormente, previamente à celebração do contrato de locação financeira, o réu estava na posse de documentação que mencionava a isenção tributária em discussão e as suas implicações, que eram e são “(…) do conhecimento geral e do réu em particular” – cfr. artigo 8º da petição inicial. Assim, procede a impugnação, aditando-se um novo facto com o nº 19-B e a redação proposta. Factos Provados Em face da decisão que antecede, os factos que devem considerar-se apurados são os consignados na decisão recorrida, com as alterações que resultaram da impugnação da matéria de facto, e que são os seguintes: 1. O Réu é uma sociedade comercial que se dedica ao exercício da atividade bancária com intuito lucrativo e nesse âmbito celebra com os seus clientes contratos de crédito para uso e aquisição de bens (art. 1º da p.i.). 2. No dia 25/09/2017, na CRP de Lisboa, foi celebrado o contrato de Compra e Venda e Locação Financeira, junto à p.i. como doc. 1 e cujo teor se dá por reproduzido, através do qual o Réu adquiriu a fração autónoma I, correspondente à sobreloja 3, com entrada pelos nºs 8 e 8-C da Praça das Águas Livres, e pelo nº 1 da Rua Gorgel Amaral, Lisboa, do prédio descrito sob o nº 455 da freguesia de S. Mamede, na CRP de Lisboa, e deu-a em locação financeira à Autora, conforme contrato de locação financeira imobiliária que consta como Anexo I ao referido contrato (arts. 2º e 3º da p.i.). 3. Foi a Autora enquanto proponente, quem escolheu o imóvel (art. 15º da contestação em parte). 4. No artigo sexto das Cláusulas Gerais do Contrato de Locação Financeira Imobiliária, pode ler-se: “Um – Serão por conta do Locatário todos os impostos (…) taxas, seguros, condomínio (…) ou outras despesas que recaiam sobre o imóvel locado, em virtude da sua aquisição ou da locação financeira (...) de modo a que as rendas devidas sejam recebidas pelo Locador líquidas de qualquer encargo. Dois – (…) Três – Se qualquer das despesas referidas nos números anteriores for paga diretamente pelo Locador, o Locatário autoriza o débito das mesmas na conta de depósito à ordem do Locatário junto do Locador” (cfr. contrato de locação financeira imobiliária). 5. A AT emitiu as guias para pagamento do IMT e Imposto de Selo para o imóvel objeto da compra e venda, tendo o Banco aceite a informação contida nas guias como correta e atualizada, assim como o fez a A. (arts. 6º e 7º da contestação). 6. A Autora pagou em 25/09/2017 o valor de €13.000,00 a título de IMT (art. 21º da p.i.). 7. Nem na escritura, nem nas negociações que antecederam a compra do imóvel e celebração do contrato de locação, a A. suscitou qualquer dúvida relacionada com o pagamento dos impostos cobrados no âmbito do contrato de locação (art. 10º da contestação – confessado em audiência). 8. Previamente à celebração do contrato de locação financeira imobiliária, o Réu solicitou à TINSA Portugal – Avaliações e Consultoria, S.A., um relatório de avaliação com o objetivo principal de determinar o valor de mercado do imóvel, o qual data de 12/09/2017, junto em cópia pela Autora em audiência, na sessão do dia 24/02/2026, e que se dá por integralmente reproduzido (art. 4º da p.i.). 9. Para o efeito, foram fornecidos à TINSA, designadamente, certidão do registo predial e caderneta predial urbana (art. 5º da p.i.). 10. No ponto 13.3 do relatório, sob a epígrafe “Considerações Finais”, pode ler-se: “O imóvel insere-se num edifício classificado numa zona prime da cidade Lisboa. (…) Segundo a CRP o imóvel está classificado como monumento de interesse público. Caso esta classificação seja individual, julgamos que o imóvel estará isento de IMI e IMT, desde que sejam pedidas as devidas isenções.” (art. 6º da p.i.). 11. Na caderneta predial urbana que acompanha o relatório, em nome do anterior proprietário, no campo “Isenções” consta a identificação fiscal do anterior proprietário e o seguinte motivo: “Prédios Classificados Início 2012 Valor Isento: €139.120,37” (art. 7º da p.i.). 11-A - O imóvel objeto do contrato de locação financeira beneficiava de isenção de IMI e IMT, por se encontrar classificado como monumento de interesse público através da Portaria n.º 370/2012, de 13 de agosto, nos termos do artigo 44.º, n.º 1, alínea n), e n.º 5 do Estatuto dos Benefícios Fiscais e do artigo 6.º do Código do IMT. 11.B - O Banco Recorrido conhecia, ou não podia razoavelmente ignorar, que o imóvel beneficiava de isenção fiscal de IMI e IMT decorrente da sua classificação como monumento de interesse público pela Portaria n.º 370/2012, de 13 de agosto. 12. Depois de ter contratado a locação financeira com o Banco, a A., perante o seu Gestor de Conta à data, AA, mostrou-se satisfeita com o sucesso da operação (art. 11º da contestação – confessado em audiência). 13. Após a celebração do contrato e em data anterior a 31/01/2020, a Autora tomou conhecimento de que o prédio estava isento de IMT e IMI por se tratar de um imóvel classificado, situação que transmitiu aos funcionários do Banco (art. 13º da p.i. – resposta explicativa). 14. Em 31/01/2020, a Autora remeteu o seguinte email ao funcionário do Banco, BB: “Bom dia caro CC, conforme falámos há pouco, envio-lhe o comprovativo do pagamento do IMI. Este pagamento não deve acontecer pois o imóvel é classificado e como tal beneficia da isenção do pagamento do IMI. Peço por isso o estorno do dinheiro deste e dos anteriores pagamentos do IMI.”, conforme email (doc. 3) junto pela Autora mediante requerimento de 02/03/2026(art. 13º da p.i. – resposta explicativa). 15. Depois de algumas insistências, a Autora recebeu a seguinte resposta em 17/02/2020: «Bom dia, Segue informação do Banco: “O Banco na qualidade de proprietário não se encontra isento de pagamento.” Obrigado CC» (art. 13º da p.i. – resposta explicativa). 16. Em 23/07/2020, mediante email junto pela Autora na sessão do dia 09/03/2026, a Autora solicitou ao Réu “as cópias das escrituras do Bloco das Águas Livres”, e escreveu “O advogado necessita de as ter para avaliar a questão da isenção do IMT e IMI por se tratar de um imóvel classificado” (art. 13º da p.i. – resposta explicativa). 17. No dia 31/08/2023, depois de interpelado pela Autora, representada pela sua advogada, o Banco remeteu o email junto à p.i. como doc. 4, onde se pode ler: “(…) ainda que o pagamento do IMT e do IMI em causa seja responsabilidade legal do Banco, por ser o respetivo sujeito passivo, a V. Constituinte aceitou a repercussão de tais encargos, nos termos do contrato (…). Efetivamente, no que respeita ao IMT, é de assinalar que o artigo 1.º, n.º 1 do contrato de locação financeira determina serem da exclusiva responsabilidade do Locatário (i.e., da V. Constituinte) todas as despesas com os registos e escrituras relativos à aquisição do imóvel, onde se deve incluir o IMT. Estabelece igualmente o artigo 6.º, n.º 1 do mesmo contrato que serão por conta do Locatário todos os impostos que recaiam sobre o imóvel locado, em virtude da sua aquisição ou da locação financeira, de modo a que as rendas devidas sejam recebidas pelo Locador líquidas de qualquer encargo, autorizando no n.º 3 que, caso estas despesas sejam pagas diretamente pelo Locador (como é o caso destes impostos), sejam debitadas na conta de depósito à ordem do Locatário junto do Locador. Ora, tal recebimento líquido só será possível através a repercussão à V. Constituinte de todos os impostos que sejam liquidados pela AT ao Banco BPI.” (arts. 14º e 15º da p.i.). 18. Nesse email pode ainda ler-se “ Não obstante, o Banco BPI mostra-se disponível para auxiliar naquilo que a ilustre mandatária entender como adequado e necessário para reação perante a AT, uma vez que é o sujeito passivo destes impostos, quer quanto aos já liquidados quer quanto ao IMI futuro, designadamente para receber e submeter minuta do meio processual que V. Exa. entenda ser de interpor nos termos legais.” (art. 24º da contestação). 19. Durante a vigência do contrato, até à data da contestação, o Banco R., na qualidade de sujeito passivo do imposto, liquidou os valores de IMI cobrados pela AT (arts. 9º e 24º da contestação). 19-A. O Banco Recorrido era o único sujeito passivo tributário relativamente ao IMI e IMT incidentes sobre o imóvel objeto do contrato de locação financeira, sendo o único titular da relação jurídico-tributária perante a Autoridade Tributária e a única entidade com legitimidade para requerer o reconhecimento das isenções fiscais aplicáveis. 19-B. A não obtenção e concretização da isenção fiscal junto da Autoridade Tributária resultou da omissão de atuação do Banco Recorrido, o qual, apesar de conhecer — ou não poder ignorar — a situação de isenção fiscal do imóvel e de ter sido posteriormente alertado pela Recorrente, não promoveu os procedimentos necessários ao respetivo reconhecimento e efetivação. 20. A Autora tem pago os valores de IMI cobrados pelo Réu, tendo pago, relativamente aos anos de 2017 a 2023 inclusive, a quantia de €2.373,04 (art. 22º da p.i.). 21. Na atual certidão matricial da fração, junta pelo Réu mediante requerimento de 02/03/2026, não consta a isenção (facto instrumental resultante da discussão da causa). E são os seguintes os factos não provados: 1. A factualidade alegada pela Autora nos arts. 12º (que o pagamento do IMT pela Autora aquando da realização do contrato de compra e venda e locação financeira tenha representado uma “grande surpresa” para a Autora), da p.i. 2. A factualidade alegada pela Ré nos arts. 15º (na parte em que foi a Autora que pediu especificamente ao Banco que adquirisse o imóvel e lho desse em locação), 16º (que tenha sido a Autora a indicar, na proposta que dirigiu ao Banco, o valor de IMT a pagar para a aquisição do imóvel), 18º (que, aquando da aquisição, a Autora tivesse tomado conhecimento da isenção do imóvel por se tratar de um imóvel classificado como monumento de interesse público), 22º (na parte em que, depois da escritura a Autora não tenha requerido ao Banco que se ocupasse de tal isenção), 23º (que a Autora tenha aceite como correto o pagamento do IMI sem qualquer objeção, durante anos) da contestação. * FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO 1. Na presente ação, a autora pretende a produção de dois efeitos jurídicos diversos, mas interligados. Por um lado, pretende que seja declarada a nulidade da cláusula constante do artigo 6º, nº 1, das Cláusulas Gerais do contrato de locação financeira que celebrou com o réu (Banco), determinando-se a abstenção deste de a utilizar em contratos futuros, com a respetiva publicitação. Cláusula essa que pretende que seja caracterizada como cláusula contratual geral, e cujo funcionamento lhe causou um prejuízo decorrente do pagamento de IMT e IMI relativo ao imóvel locado. Por outro lado, a autora pretende ser ressarcida pelo réu dos valores indevidamente pagos a esse título (IMT e IMI), afirmando, no fundo, a responsabilidade civil deste. Na sentença impugnada, o tribunal recorrido julgou improcedentes os pedidos referentes à invalidade da cláusula em questão (als. a), d) e e) do petitório), e parcialmente procedente o pedido indemnizatório, restringindo a responsabilidade civil do réu ao período de janeiro de 2020 a agosto de 2023, e a indemnização a 80% dos valores de IMI pagos nesse período, por aplicação da figura da perda de chance. A autora discorda da absolvição parcial do réu, pugnando pela total procedência da ação. Vejamos se lhe assiste razão. 2. Ambas as partes concordam, e resulta da factualidade provada, que foi celebrado e vigora entre elas um contrato de locação financeira imobiliária. O contrato de locação financeira visa o financiamento do locatário, não através da prestação de uma quantia em dinheiro, mas mediante o uso de um bem, tendo subjacente a intenção de lhe proporcionar, não tanto a propriedade de determinados bens, mas antes a sua posse e utilização, para certos fins – neste sentido, cfr. Leite de Campos4 e Paulo Duarte5. Elementos constitutivos do contrato de locação financeira são, segundo o disposto no artigo 1º do D.L. nº 149/95, de 24-06 (com as alterações introduzidas pelos D.L. nº 265/97, de 02-10, 285/2001, de 03-11, e 30/2008, de 25-02): - A cedência, pelo locador, do gozo temporário de uma coisa; - A obrigação do locador adquirir ao fornecedor a coisa imóvel ou móvel, por indicação do locatário, mediante celebração do contrato de compra e venda; - A obrigação do locatário pagar ao locador uma renda (que funciona, simultaneamente, como retribuição correspondente pelo serviço financeiro e amortização do financiamento prestado); - O direito do locatário comprar, total ou parcialmente, a coisa, pelo respetivo preço residual, no termo do contrato. Estamos, pois, perante um contrato típico, nominado, bilateral, oneroso, duradouro e de natureza complexa, apresentando características próprias que o distinguem quer da locação comum, quer da compra e venda a prestações, embora compreenda elementos de ambas. Desempenha este arquétipo contratual a função económica predominante de financiamento da aquisição ou utilização de um bem pelo locatário, mediante a intervenção de uma entidade financiadora que adquire o bem para lho facultar em gozo temporário. Neste desenho, o locador financeiro não atua como fornecedor do bem, mas como financiador da operação, sendo essa finalidade de crédito elemento essencial da caracterização jurídica do contrato. O bem adquirido e locado permanece na titularidade do locador durante a vigência do contrato, desempenhando uma função de garantia do cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário. Mas no final do contrato, o locatário dispõe do direito de opção de compra, não obrigatório (assim se distinguindo da compra e venda a prestações). Inquestionável é que a locação financeira configura um contrato de execução continuada ou duradoura, mediante o qual o locatário obtém o gozo temporário do bem locado mediante o pagamento periódico de rendas, as quais se destinam a remunerar o financiamento e os encargos da operação. Não admira, portanto, que nestes contratos, como o aqui em análise, conste uma cláusula em que o pagamento dos impostos devidos, quer com a aquisição do bem pelo locador, quer derivados da titularidade do bem, sejam repercutidos no locatário, pois este é o verdadeiro beneficiário das utilidades proporcionadas pela coisa locada, ou seja, o seu real utilizador. No caso em apreço, essa cláusula é mencionada no ponto 4. da factualidade provada (artigo 6º, nº 1, das Cláusulas Gerais do Contrato de Locação Financeira Imobiliária, com o seguinte teor: “Serão por conta do Locatário todos os impostos (…) taxas, seguros, condomínio (…) ou outras despesas que recaiam sobre o imóvel locado, em virtude da sua aquisição ou da locação financeira (...) de modo a que as rendas devidas sejam recebidas pelo Locador líquidas de qualquer encargo”). 3. Mas estará esta cláusula sujeita ao regime das cláusulas contratuais gerais? De acordo com o disposto no artigo 1º do D.L. nº 446/85, de 25-10, são cláusulas contratuais gerais as que sejam prévia e unilateralmente elaboradas por uma das partes para serem utilizadas numa pluralidade de contratos, sem negociação individual com o outro contraente, aqui designado sugestivamente como aderente. Estão, pois, subtraídas ao processo negocial clássico, porquanto os aderentes se limitam a subordinar-se a cláusulas previamente fixadas, não influenciando o conteúdo do contrato, e apenas decidindo contratar ou não. São os chamados “contratos de adesão”. Ora, neste tipo de contratos, o clausulado é unilateralmente imposto pelo contraente mais forte – habitualmente empresas financeiras, seguradoras, fornecedores de serviços, etc. –, existindo algum desequilíbrio entre os contraentes, o qual pode afetar o princípio da liberdade contratual – neste sentido, cfr. o Ac. da Relação de Lisboa de 24-06-20046. É essa desigualdade que o regime legal das cláusulas contratuais gerais procura corrigir, colocando a cargo do contraente mais forte determinadas obrigações, como a de informar e explicar o conteúdo das cláusulas integradoras do contrato (art. 5º), e de respeito pelo princípio da boa fé (artigo 15º). Mas para que estejamos perante uma cláusula contratual geral não basta que o seu conteúdo seja idêntico ou semelhante ao conteúdo de cláusulas utilizadas genericamente em contratos de adesão. Na verdade, será necessário alegar e provar que a cláusula em questão reúne as seguintes características: - Pré-elaboração por uma das partes; - Generalidade, ou seja, destinação a uma multiplicidade de contratos; - Falta de negociação individual do respetivo conteúdo. Ora, não resulta da factualidade provada que a cláusula em questão (o artigo 6º, nº 1, das Cláusulas Gerais do Contrato de Locação Financeira Imobiliária) reúna estas características, apurando-se, ao invés, que houve “negociações que antecederam a compra do imóvel e celebração do contrato de locação” (ponto 7. da factualidade provada). Por conseguinte, tratando-se de factos constitutivos do direito (à anulação) que a autora aqui pretendia fazer valer, incumbia-lhe o ónus da respetiva alegação e prova (artigo 342º, nº 1, do CC), que manifestamente não cumpriu. Logo, é manifesta a improcedência destes pedidos da autora, como decidido pela primeira instância, pois não pode ser aplicado à cláusula em questão o regime do D.L. nº 446/85, de 25-10. 4. Mas mesmo que o fosse, ou seja, mesmo na hipótese (que, repete-se, é de afastar no caso) de ser aqui convocável o regime deste diploma legal, sempre se deveria entender que a cláusula em questão não seria abusiva, violadora do princípio da boa fé ou absolutamente proibida por alterar as regras respeitantes à distribuição do risco. Com efeito, estamos perante uma cláusula comum nos contratos de locação financeira, devendo reconhecer-se razão ao réu quando, na resposta à alegação de recurso, refere que a repercussão dos encargos fiscais no locatário é inerente à natureza e estrutura do contrato de locação financeira, em que a propriedade económica e o interesse no bem pertencem ao locatário. Como se preceitua no artigo 16º do D.L. nº 446/85, de 25-10, na avaliação da boa fé dos contraentes, deverá atender-se aos “valores fundamentais do direito, relevantes em face da situação considerada, e, especialmente: a) A confiança suscitada, nas partes, pelo sentido global das cláusulas contratuais em causa, pelo processo de formação do contrato singular celebrado, pelo teor deste e ainda por quaisquer outros elementos atendíveis; b) O objetivo que as partes visam atingir negocialmente, procurando-se a sua efetivação à luz do tipo de contrato utilizado”. Ora, na locação financeira, a admissibilidade da imputação ao locatário dos impostos e encargos relacionados com o bem locado resulta da estrutura económica do contrato e de disposições legais e contratuais que transferem para o locatário os riscos e encargos inerentes ao gozo da coisa (cfr. artigos 10º, nº 1, als. b)7, f)8 e j)9, e 14º10 do D.L. nº 149/95, de 24-06). A jurisprudência e a doutrina apontam de forma clara o locador como financiador e o locatário como utilizador económico do bem. Como se decidiu no Acórdão do S.T.J. de 06-11-200811, “o locatário não é, juridicamente, o proprietário do bem locado, mas é o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato”. No mesmo sentido, o Acórdão do S.T.J. de 03-02-201012 refere que o locador financeiro “não é o “dono económico” do imóvel, nem beneficia de qualquer vantagem direta inerente à respetiva fruição”, e o Acórdão do S.T.A. de 13-07-202113 afirma que “o locatário em sede de contrato de locação financeira imobiliária surge numa posição de “proprietário económico” do bem que paga integralmente, ou na sua maior parte, durante o período do contrato, e cujos riscos assume, posição bem distinta da do arrendatário no âmbito de um contrato de arrendamento”. Desse modo, cremos que a cláusula que imputa ao verdadeiro beneficiário das utilidades da coisa, ou seja, ao seu “dono económico”, os encargos tributários não viola o princípio da boa fé, nem altera o equilíbrio contratual. Mais: também não altera “as regras respeitantes à distribuição do risco” (artigo 21º, al. f), do D.L. n.º 446/85, de 25-10, invocado pela recorrente no ponto 15. da sua alegação), pois impostos e risco são realidades distintas e, de qualquer modo, no contrato de locação financeira “o risco de perda ou deterioração do bem corre por conta do locatário”, em princípio, por força da própria lei - artigo 15º D.L. nº 149/95, de 24-06. Não procede, pois, o recurso nesta parte, devendo manter-se o decidido (absolvição do réu dos pedidos das als. a), d) e e). 5. Resta, assim, determinar se a autora tem ou não direito ao valor total da indemnização peticionada, como pedido (alíneas b) e c) do petitório). É certo que a autora tem direito a ser indemnizada, pois a sentença recorrida afirma a responsabilidade civil contratual do réu, e este, na resposta à alegação de recurso, não a nega e até a aceita, como decorre claramente dos seguintes pontos: “7. A sentença recorrida reconheceu a existência de uma deficiência de diligência do Banco após a interpelação de 2020, aplicando corretamente o instituto da perda de chance como enquadramento jurídico adequado, atenta a incerteza objetiva quanto ao resultado da obtenção da isenção junto da AT. 8. A fixação da indemnização em 80% do valor do IMI suportado pela Autora traduz um juízo de equidade adequado e proporcional, que pondera a conduta do Banco e a contribuição culposa da Autora”. E, na verdade, cremos que resulta da factualidade provada que o réu incumpriu desde logo o dever contratual de “conceder o gozo do bem para os fins a que se destina”, violando o correspondente direito da autora de “usar e fruir o bem locado” (artigos 9º, nº 1, al. b), e 10º, nº 2, al. a), do D.L. nº 149/95, de 24-06). É que, não obstante tenha cedido a coisa à autora, o réu não diligenciou pela cedência de todas as suas utilidades, que no caso abrangiam a isenção tributária. Julgamos ser indiscutível que o gozo de uma coisa imóvel sem o pagamento de IMT e IMI é superior ao respetivo gozo sujeito ao pagamento desses encargos tributários. Logo, o gozo cedido pelo réu à autora não foi tão amplo como deveria ter sido, pelo que se deverá considerar que aquele incumpriu parcialmente a sua obrigação contratual. Mas essa conclusão também é imposta pela consideração que o cumprimento de um contrato não se restringe ao respeito pelos deveres principais, abrangendo ainda os deveres acessórios de conduta (ou deveres acessórios de cumprimento). Na lição de Menezes Cordeiro14, integram a prestação (ou “conteúdo positivo do direito do credor”), “as posições correspondentes aos deveres acessórios que, por força do princípio da boa fé, adstringem o devedor”. Os deveres acessórios de cumprimento resultam sobretudo do princípio da boa-fé consagrado no artigo 762º, n.º 2, do CC, distinguindo-se da prestação principal do contrato (“os deveres principais ou primários de prestação” de que fala Carneiro da Frada15), mas impondo-se às partes para assegurar a justa realização do programa contratual e proteger os interesses da contraparte (pessoa, património ou esfera jurídica). Como refere Carneiro da Frada16, encontram-se “numa relação de acessoriedade com a prestação principal por visarem a satisfação global do interesse que nesta deposita o credor”. Decorrem da boa fé objetiva, não exigindo expressa previsão contratual, mas vinculando as partes durante as fases das negociações e da execução e, em certos casos, mesmo após a extinção do contrato. Recorrendo de novo à lição de Carneiro da Frada17, “não estão estes virados, pura e simplesmente, para o cumprimento do dever de prestar, antes visam a salvaguarda de outros interesses que devam, razoavelmente, ser tidos em conta pelas partes no decurso da sua relação. De um modo geral, eles exprimem, na formulação de Larenz, a necessidade de tomar em consideração os interesses justificados da contraparte e de adotar o comportamento que se espera de um parceiro negocial de boa fé”. E é certo que a violação desses deveres acessórios de cumprimento pode gerar responsabilidade contratual, consubstanciando um ilícito contratual na forma de violação contratual positiva, ou cumprimento defeituoso, como referem Carneiro da Frada18, Almeida Costa19 e Antunes Varela20. Este último autor refere mesmo que “foi exatamente a inclusão dos deveres acessórios de conduta na relação contratual, feita em grande parte por aplicação da regra da boa fé (art. 762º, nº 2), que contribuiu em certa medida para a autonomização da figura do cumprimento defeituoso ou da prestação defeituosa”. Ainda neste sentido, cfr. os Acórdãos do S.T.J. de 28-09-199921, de 07-12-201022 e de 25-06-202623. Ora, entre esses deveres acessórios contam-se os deveres de cooperação e de proteção, que no caso obrigavam o réu a diligenciar pela isenção fiscal que resulta diretamente da lei (artigos 44º, nº 1, alínea n), e 5 do Estatuto dos Benefícios Fiscais, e 6º, al. g), do Código do I.M.T.), e dependia unicamente de requerimento a apresentar junto da Autoridade Tributária, como resulta da factualidade provada (ponto 11-A da factualidade provada). Como o réu não diligenciou pela obtenção dessas isenções, sendo indiscutível que só ele o poderia fazer (diretamente ou por representante), por ser o único titular da relação jurídico-tributária perante a Autoridade Tributária, e a única entidade com legitimidade para requerer o reconhecimento das isenções fiscais aplicáveis (ponto 19-A da factualidade provada), incumpriu os referidos deveres contratuais. Assim sendo, faltou ao cumprimento dessa obrigação, presumindo-se a sua culpa – artigo 799º, nº 1, do CC. Conclui-se, assim, que o réu é responsável pela indemnização do prejuízo causado ao credor, neste caso a autora, como decidido pela primeira instância (e genericamente aceite pelo réu na resposta à alegação de recurso, como se disse). 6. Aqui chegados, decidiu-se na sentença recorrida que a responsabilidade civil contratual do réu apenas será de afirmar a partir do momento em que se apurou que teve conhecimento da obrigação de diligenciar pela obtenção das isenções fiscais, mais concretamente em janeiro de 2020 (pontos 13. e 14. da factualidade provada), com a comunicação da autora. Refere-se na sentença que “considerando que o âmbito de intervenção do Banco na compra que se destinava a uma locação financeira era a de um mero financiador, não cremos que lhe fosse exigível que indagasse motu próprio acerca das eventuais isenções fiscais de que o imóvel beneficiasse ou que desse particular atenção às considerações finais que constam do relatório ou mesmo da caderneta predial em nome do anterior proprietário, que facultou à Tinsa”. Com o devido respeito, pensamos que este juízo não é correto. Na verdade, os referidos deveres acessórios de cooperação e proteção surgiram logo na fase pré-contratual do negócio, pois a lei impõe que “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé (…)” – artigo 227º, nº 1, do CC. Ora, nessa fase preliminar do contrato, o próprio Banco réu diligenciou pela obtenção de um relatório de avaliação do imóvel indicado pela autora, do qual constava expressamente a informação da possibilidade do imóvel estar “isento de IMI e IMT, desde que sejam pedidas as devidas isenções” (pontos 8. e 10. da factualidade provada). Acresce que se provou que “na caderneta predial urbana que acompanha o relatório, em nome do anterior proprietário, no campo “Isenções” consta a identificação fiscal do anterior proprietário e o seguinte motivo: “Prédios Classificados Início 2012 Valor Isento: €139.120,37” (ponto 11. da factualidade provada). Assim, provou-se que o Banco réu, mesmo antes da celebração do contrato, sabia dessa séria possibilidade de isenção fiscal ao nível do IMT e do IMI. Ou, pelo menos, tinha a possibilidade de saber dessa isenção fiscal, se tivesse agido com a diligência do homem médio, ou seja, da pessoa normalmente diligente, colocada na mesma situação – pontos 11-B e 19-B da factualidade provada. Mais ainda sendo uma instituição financeira que se dedica, profissional e organizadamente, ao exercício da atividade bancária com intuito lucrativo, celebrando nesse âmbito com os seus clientes contratos de crédito para uso e aquisição de bens (ponto 1. da factualidade provada). Não se revelava, pois, necessário que o réu indagasse o que quer que seja. Exigia-se apenas que o réu, dispondo desses elementos e conhecimento, agisse de boa fé e assegurasse junto da AT a isenção fiscal que dispensasse a autora, seu cliente, do pagamento de encargos de elevado montante, como são os relativos ao IMT e ao IVA. Na própria sentença se refere que não fosse o facto de o imposto ser repercutido na autora, “não temos a menor dúvida de que o Banco Réu, como qualquer Banco, tudo faria para não pagar impostos que não fossem devidos”. Exigia-se, pois, ao réu que, agindo de boa fé e em cumprimento do contrato, assegurasse que a autora, locatária, beneficiasse da mesma isenção fiscal que ele próprio garantiria para si se tivesse de suportar o pagamento dos impostos com o seu património. E esse comportamento do réu era contratualmente devido desde o início do contrato (e até antes, como se disse). Assim, como o réu não assegurou essa isenção fiscal, nem sequer diligenciando pela sua obtenção, agindo com culpa (que se presume, não tendo sido afastada essa presunção), incumpriu positivamente (cumprimento defeituoso) o contrato. Deve, por nisso, ser responsabilizado civilmente pela indemnização do prejuízo causado ao credor (a autora) desde o momento da celebração do contrato, e não apenas desde o mês de janeiro de 2020, como decidido pela primeira instância. 7. Estando o réu obrigado a indemnizar a autora, deverá “reconstruir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação” (artigo 562º do CC). A trave mestra da reparação do dano ao nível do direito civil é, pois, o princípio da reposição ou reconstituição natural, o qual se traduz na obrigação de reconstituir a situação anterior à lesão, ou seja, o dever de repor as coisas na situação em que estariam caso o evento lesivo se não tivesse produzido. Tal princípio só será de afastar em qualquer das hipóteses previstas no artigo 566º, nº 1 do CC: impossibilidade da reconstituição natural; insuficiência da reconstituição natural para reparar integralmente os danos; e excessiva onerosidade da reconstituição natural para o devedor. Ora, no caso em apreço, quer pela aplicação do princípio da reposição ou reconstituição natural, quer pelo recurso subsidiário à indemnização em dinheiro24, a autora terá direito à reposição pelo réu de todos os valores que se viu obrigada a pagar a título de IMT (€ 13.000,0025) e IMI (€ 2.373,04, referente aos anos de 2017 a 2023, inclusive26) por força do contrato de locação financeira em discussão nos autos. 8. Não tem, portanto, qualquer sentido a aplicação nesta situação, para cálculo da indemnização, da figura da perda de chance (como decidido na sentença recorrida). Esta figura pode ser convocada quando não se revele possível demonstrar que a conduta ilícita causou diretamente o resultado final danoso, sendo, no entanto, certo que essa conduta eliminou ou diminuiu uma possibilidade séria e real de obter uma vantagem ou de evitar um prejuízo. Como refere Patrícia Costa27, a figura justifica-se nas “situações em que, por falta de prova do nexo causal (quando entendido com base num juízo de condicionalidade) entre o facto ilícito e um determinado dano, os juristas foram sentindo que a não atribuição de qualquer indemnização ao lesado se traduziria numa solução injusta”. Nestas situações, o dano traduz-se, não num prejuízo efetivamente apurado, mas na perda de oportunidade ou “perda de chance” de obter uma vantagem ou de evitar um prejuízo, de verificação incerta, como se refere nos Acórdãos do S.T.J. de 16-12-202028 e de 17-06-202129. Ora, no caso em apreço apura-se a existência de um dano ou prejuízo certo e verificado, traduzido nos valores acima mencionados. Por conseguinte, a indemnização será calculada com base nas regras gerais dos artigos 562º e ss. do CC, e não com base na figura da perda de chance. 9. Concluindo, a ação deverá proceder quanto aos pedidos das alíneas b) e c) do petitório, com a condenação do réu no pagamento à autora, a título de indemnização: - Do valor global de € 15.373,04, acrescido dos respetivos juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano30, contados desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento (cfr. artigos 804º, 805º, nº 1, e 806º, nº 1 e 2, do CC); - Dos valores que a autora tenha liquidado desde a data da instauração da ação, ou venha a liquidar, a título de IMI por força do contrato de locação financeira em apreço. Nesta parte, portanto, procede o recurso, impondo-se a alteração da decisão recorrida em conformidade. As custas do recurso serão suportadas por recorrente (autora) e recorrido (réu), na proporção do respetivo decaimento, que fixo em 25% para a autora e 75% para o réu - cfr. artigo 527º, nº 1 e 2, do CPC. * IV – DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª Secção Cível em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, alterar a decisão recorrida com a condenação do réu no pagamento à autora, a título de indemnização: - Do valor global de € 15.373,04 (quinze mil e trezentos e setenta e três euros e quatro cêntimos), acrescido dos respetivos juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, contados desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento; - Dos valores que a autora tenha liquidado desde a data da instauração da ação, ou venha a liquidar, a título de IMI, por força do contrato de locação financeira em apreço. Custas do recurso por recorrente (autora) e recorrido (réu), na proporção do respetivo decaimento, que fixo em 25% para a autora e 75% para o réu - cfr. artigo 527º, nº 1 e 2, do CPC. D.N. Lisboa, 8 de outubro de 2026 Rute Sobral (relatora) Fernando Caetano Besteiro (1º adjunto) Inês Moura (2ª adjunta) (Assinatura eletrónica) 1. Proferido no processo nº 1526/22.0T8VRL.G1, disponível em www.dgsi.pt 2. Proferido no processo nº 2124/17.6T8VCT.G1.S1. 3. Obra citada, pp. 872 e 873. 4. “Ensaio de Análise Tipológica do Contrato de Locação Financeira”, Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, LXIII, 1987, p. 10. 5. “Algumas Questões sobre ALD”, in “Estudos de Direito do Consumidor”, Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, Centro de Direito do Consumo, nº 3, pp. 317 e ss. 6. C.J., 2004, t. III, p. 125. 7. Encargos de condomínio e dos serviços de interesse comum. 8. Realizar as reparações, urgentes ou necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública. 9. Efetuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados. 10. Despesas de seguros. 11. Proferido no processo nº 08B2623, disponível em www.dgsi.pt. 12. Proferido no processo nº 5662/07.5YYPRT-A.S1, disponível em www.dgsi.pt. 13. Proferido no processo nº 01670/12.2BEBRG 0798/17, disponível em www.dgsi.pt. 14. “Direito das Obrigações”, AAFDL, 1994, pp. 335 e 336. 15. “Contrato e Deveres de Proteção”, Almedina, 1994, p. 37. 16. Obra e local citados. 17. Obra citada, p. 39. 18. Obra citada, p. 43 19. “Direito das Obrigações”, 5ª ed., Almedina, pp. 900 a 902. 20. “Das Obrigações em Geral”, 4ª ed., Almedina, p. 123. 21. Proferido no processo nº 99A641, disponível em www.dgsi.pt. 22. Proferido no processo nº 984/07.8TVLSB.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt. 23. Proferido no processo nº 1868/20.0T8VRL.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt. 24. Que apresenta como medida a diferença entre a situação real em que se encontra o património do lesado e a situação hipotética atual em que o mesmo se encontraria caso tal evento lesivo não tivesse ocorrido - teoria da diferença, consagrada legalmente no artigo 566º, n.º 2 do CC. 25. Ponto 6. da factualidade provada. 26. Ponto 20. da factualidade provada. 27. “A perda de chance – dez anos depois”, in Julgar, nº 42, 2020, p. 152. 28. Proferido no processo nº 17592/16.5T8SNT.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt. 29. Proferido no processo nº 15017/14.0T2SNT.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt. 30. Não tendo sido peticionada outra.