0326145 - Tribunal da Relação do Porto

I - Transmitido o contrato de arrendamento para o descendente do arrendatário, o regime de renda condicionada só é aplicável se aquele tiver mais de 26 anos e menos de 65 anos de idade. II - A possibilidade de denúncia pelo senhorio do arrendamento mediante o pagamento duma indemnização equivalente a 10 anos de renda funciona como alternativa à aplicabilidade do regime de renda condicionada.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto: RELATÓRIO Joaquim...; Manuel...; e António... intentaram, no Tribunal Cível da Comarca do Porto, onde foi distribuída ao respectivo 3.º Juízo, a presente acção com processo sumário contra: - José..., pedindo a condenação deste: A reconhecer que em relação ao andar arrendado e identificado no art.º 1.º da p.i. a renda mensal legal fixada é de 48.298$00/mês (240,91 euros), com vencimento desde Novembro de 2001; A entregar ao A. livre e devoluto de pessoas e coisas o 1.º andar do n.º... da Rua... no Porto; A pagar ao A. a quantia global de 1.686,37 euros correspondentes às rendas vencidas e referente aos meses de Novembro e Dezembro de 2001 e Janeiro a Maio inclusive de 2002; e A pagar ao A. as rendas vincendas até efectiva entrega do locado. Alegaram, para tanto, em resumo, que são donos do prédio identificado no art.º 1.º da p.i., o qual foi dado de arrendamento, há mais de 30 anos, ao pai do Réu; por óbito daquele, o arrendamento transmitiu-se à respectiva esposa, mãe do Réu, a qual, por seu turno, veio a falecer em Maio de 2001; o Réu, que coabitava com a sua mãe, comunicou ao 1.º Autor o óbito da mãe e a vontade de transmissão para si do direito ao arrendamento, tendo aquele Autor denunciado o respectivo contrato, mediante o pagamento de uma indemnização de 10 anos de renda; o Réu opôs-se à denúncia, propondo nova renda, tendo o 1.º Autor optado pela renda condicionada, que não foi aceite pelo Réu, o que determinou a recusa do recebimento da renda fixada até então. Contestou o Réu, alegando, também em resumo, que o Autor, perante a oposição à denúncia do contrato, apenas poderia aceitar a renda proposta ou manter a opção de denúncia, não podendo optar por receber a renda condicionada, pelo que caducou o direito de denunciar o contrato; perante esta situação, o arrendamento manter-se-ia nos moldes inicias, sendo certo que, até Outubro de 2001, o 1.º Autor sempre aceitou voluntariamente a renda fixada até então; subsidiariamente, refere que a entender-se ser de aplicar o regime de renda condicionada, os Autores não cumpriram as disposições legais respeitantes à actualização da renda, não constando os critérios utilizados da notificação efectuada ao Réu, o que determina a nulidade da mesma. Responderam os Autores, concluindo como na petição inicial. Proferiu-se o despacho saneador, consignaram-se os factos tidos como assentes e organizou-se a base instrutória, de que reclamou, sem êxito, o Réu. Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se respondeu à matéria da base instrutória, por forma que não mereceu reparo a qualquer das partes. Finalmente, verteu-se nos autos sentença, que, julgando a acção totalmente improcedente, absolveu o Réu do pedido. Inconformados com o assim decidido, interpuseram os Autores recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo. Alegaram, oportunamente, os apelantes, os quais finalizaram a sua alegação com as seguintes conclusões: 1.ª - “Os recorrentes através da carta que constitui doc. 5 optaram por recorrer à renda condicionada; 2.ª - E remeteram a fórmula e respectiva resolução para fixação dessa renda bem como os respectivos valores; 3.ª - E ainda cumpriram os requisitos impostos pelo art.º 6 e seguintes do D.L. 329-A/2000 de 22 de Dezembro; 4.ª - O recorrido através da carta que constitui o doc. 6 não impugnou tal fórmula nem tais valores; 5.ª - Limitou-se a declarar caduco o direito dos recorrentes denunciarem o contrato, bem como a possibilidade de aceitarem a renda que havia proposto; 6.ª - Não se tratando de qualquer falha a não impugnação por parte dos recorridos da fórmula da fixação da renda dos seus valores e da respectiva resolução; 7.ª - Assim, entende-se que o recorrido aceitou a renda que lhe foi comunicada pelos recorrentes (A.C. rel. Évora 28-01-99); 8.ª - Não abusaram do seu direito os recorrentes ao reclamarem do recorrido a renda resultante da fórmula apresentada; 9.ª - Violou a douta sentença em crise o disposto no artigo 87 e ss do RAU e ainda artigo 6.º e ss do D.L. 329-A/2000 de 22 de Dezembro e o 334 do C. Civil ”. Contra-alegou o apelado, pugnando pela manutenção do julgado. O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil . De acordo com as apresentadas conclusões, a questão a decidir por este Tribunal é apenas a de saber se é válida e eficaz a aplicação ao caso dos autos do regime de renda condicionada e, por via disso, se aos apelantes assiste o direito à resolução do contrato de arrendamento, por o apelado não ter efectuado o pagamento de tal renda. Foram colhidos os vistos legais. Cumpre decidir. OS FACTOS Na sentença recorrida, foram considerados como provados os seguintes factos: 1.º - Os Autores são comproprietários do prédio urbano sito no n.º... da Rua..., Porto; 2.º - O antepossuidor Arménio... concedeu ao Réu [Ver infra] o gozo temporário do primeiro andar do prédio identificado no item 1.º, para habitação deste, pelo prazo de um ano e com início em 10/11/1971, pela renda mensal de dois mil escudos; 3.º - Por óbito de Fernando..., o arrendamento do 1.º andar transmitiu-se para a esposa Maria...; 4.º - Esta faleceu em 29/05/2001; 5.º - Com esta, à data do óbito, coabitava o Réu; 6.º - Nessa altura, a renda mensal situava-se nos 12.361$00 e deveria ser paga em casa do senhorio no mês anterior àquele a que dissesse respeito; 7.º - Por carta remetida ao Autor Joaquim..., com data de 14/06/2001, o Réu comunicou o óbito de sua mãe, Maria..., e a vontade de transmissão para si do arrendamento em causa e supra referenciado; 8.º - Em resposta, o Autor Joaquim... comunicou-lhe, por carta remetida em 11/07/2001, que, nos termos do artigo 89.º do Regime do Arrendamento Urbano, denunciava o contrato de arrendamento pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda; 9.º - Em 06/08/2001, o Réu respondeu à dita carta, opondo-se à denúncia do arrendamento e propondo-se pagar uma nova renda no valor de Euros 124,70; 10.º - Por carta registada remetida ao Réu, o Autor Joaquim... enviou-lhe a carta junto aos autos como doc. n.º 5, cujo teor se dá por integralmente reproduzido; 11.º - O Réu enviou ao Autor Joaquim... a carta junta aos autos com a p.i. como doc. n.º 6, cujo teor se dá por integralmente reproduzido; 12.º - Até Outubro de 2001, o 1.º Autor recebeu a renda no valor de Euros 61,66, não pretendendo, contudo, com isso aceitar a fixação da renda naquele valor no caso de uma eventual transmissão do direito ao arrendamento para o Réu; 13.º - O Réu, a partir do mês de Novembro de 2001, passou a depositar as rendas na CGD. Não se suscitando qualquer controvérsia a respeito da matéria de facto considerada provada na primeira instância e porque não ocorre qualquer das hipóteses previstas no artº 712º do C. de Proc. Civil que imponha a alteração das respostas aos quesitos, consideram-se os factos descritos como assentes, com ressalva do que a seguir se decidirá. Não pode, com efeito, passar em claro o modo pouco cuidado como se elaborou a matéria de facto. No item 2.º, refere-se, erradamente, que o antepossuidor Arménio... concedeu “ao Réu” o gozo... Esta referência “ao Réu” só pode dever-se a manifesto lapso. O que foi alegado (art.º 3.º da p.i.) e resulta do documento de fls. 48 foi que o arrendamento foi feito ao pai do Réu, Fernando.... A ter sido feito ao Réu o arrendamento em causa, a presente acção ficaria despida de qualquer sentido. Deste modo, altera-se a redacção do referido item 2.º, 2.º, o qual passa a ter a seguinte redacção: 2.º - O antepossuidor Arménio... concedeu ao pai do Réu, Fernando..., o gozo temporário do primeiro andar do prédio identificado no item 1.º, para habitação deste, pelo prazo de um ano e com início em 10/11/1971, pela renda mensal de dois mil escudos. Também nos itens 10.º e 11.º se dão pura e simplesmente como reproduzidos certos documentos, o que constitui, como tantas vezes se tem dito e redito, técnica processual errada, já que os documentos não são factos, mas a respectiva materialização. O documento referido no item 10.º, junto a fls. 16, constitui cópia de uma carta, cujo carimbo aposto no respectivo talão de registo ostenta a data de 08/09/2001, e na qual o 1.º Autor comunicou ao Réu: “Atendendo a que a proposta de renda apresentada por V. Ex.a é inferior ao valor pretendido e uma vez que não tenho possibilidades de o indemnizar nos termos da lei, opto por recorrer à renda condicionada nos termos do n.º 1 do artigo 87 do RAU, aprovado pelo D.L. 321-B/90 de 15 de Outubro. Assim, venho pela presente comunicar a V. Ex.a que a formula para fixação da renda condicionada do arrendado nos termos do D.L. n.º 329-A/2000 de 22 de Dezembro de 2000 – artigo 6.º e ss é a seguinte: V= Au x Pc x [0,85 x Cf x Cc x (1 – 0,35 x Vt) + 0,15] Os valores são os seguintes: Au = 70 Pc = 116.800$00 Cf = 1 Cc = 1 Vt = 0,40 Ao valor do fogo aplicou-se a taxa das rendas condicionadas de 8% fixada pela portaria n.º 1232/91 de 28 de Dezembro, sendo o valor da renda igual ao duodécimo do produto, fixando-se em 48.298$00 – mês. Este valor deverá ser pago a partir do próximo mês de Novembro. Desta notificação cabe recurso da renda acima fixada para uma comissão especial, e desta para o Tribunal de Comarca ou directamente para este Tribunal, no prazo de 60 dias a partir da data desta notificação, nos termos do artigo 6.º e ss do D.L. 329-A/2000 de 22 de Dezembro. Entretanto, compreendendo as dificuldades de V. Ex.a poderei acordar em fixar a renda no montante de 35.000$00 mês substancialmente inferior ao valor legal. De outra forma o correspondente recibo será emitido pelo valor supra referenciado”. Por sua vez, o documento referido no item 11.º constitui cópia de uma carta, com data de 22 de Outubro de 2001, na qual o Réu comunicou ao 1.º Autor: “Em resposta à última missiva de V. Ex.a, sou a informar que não se compreende a proposta de renda condicionada, no valor mensal de Esc. 35.000$00. Na verdade, V. Ex.a nada ali refere quanto à minha proposta de renda mensal, no valor de Esc. 25.000$00, nem quanto à sua intenção de denunciar o contrato de arrendamento, como legalmente se exigia, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 89.º-B do Regime do Arrendamento Urbano. Por assim ser, nos termos do artigo 89.º-D do mencionado Diploma legal, o direito de V. Ex.a denunciar o contrato de arrendamento caducou, bem como a possibilidade de aceitar a renda que eu havia proposto. Assim, sou ainda a informar que, de ora em diante, irei continuar a proceder ao pagamento da renda mensal no valor de Esc. 12.361$00, por ser o legalmente exigível”. O DIREITO O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver, para além do mais que aqui não interessa: Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto; ou descendente que com ele convivesse há mais de um ano [Art.º 85.º, n.º 1, als. a) e b), do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15/10]. Constitui excepção à regra geral de que o contrato de arrendamento caduca por morte do arrendatário (art.º 83.º do R.A.U.) o disposto no art.º 85.º, que permite a transmissão em casos como o dos autos – por morte do arrendatário ao seu descendente [ver acórdão desta Relação de 18/05/2000, in C.J., Ano XXV, 3.º, 190]. Como escreveu F. M. Pereira Coelho [Breves notas ao «Regime do Arrendamento Urbano», in R.L..J., Ano 131.º, 3897, 359], o sistema de aquisição ipso jure do direito de arrendamento é o que melhor defende o interesse dos familiares do arrendatário, a quem a lei, excepcionalmente, permitiu se transmitisse o arrendamento habitacional. O arrendamento em análise foi celebrado pelo pai do aqui Réu/apelado (item 2.º), arrendamento esse que, por morte daquele, se transmitiu ao respectivo cônjuge, mãe do Réu (item 7.º). Por morte desta, o arrendamento ter-se-á transmitido ao aqui Réu, já que os Autores aceitam tal transmissão, muito embora não emirja dos factos, por não ter sido alegado por nenhuma das partes, que o Réu convivesse com a sua mãe há mais de um ano, à data da sua morte. A causa de pedir da presente acção não é, porém, a falta de algum requisito para a transmissão do arrendado ao aqui Réu, mas somente a falta de pagamento por este da nova renda que os Autores entendem dever ser paga, após o falecimento da mãe do Réu. Vejamos, então, se assiste razão aos apelantes, dando como adquirido que o arrendamento se transmitiu ao aqui Réu, uma vez que isso não vem posto em causa. De acordo com o preceituado no art.º 87.º, n.º 1, do R.A.U., “aos contratos transmitidos para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65, para ascendentes com menos de 65 anos e afins na linha recta, nas mesmas condições, é aplicável o regime de renda condicionada”. Decorre linearmente do aqui preceituado que o regime de renda condicionada não se aplica a todos os casos de transmissão do arrendamento. Quando a transmissão se faça para descendentes, como é o caso, só é aplicável o regime de renda condicionada desde que o descendente tenha mais de 26 e menos de 65 anos de idade. Como escreveu Aragão Seia [Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2.ª ed., 395], “o contrato transmitido legalmente, por morte do arrendatário, continua a ser o mesmo, embora sujeito ao regime de renda condicionada em determinados casos. Com a aplicação deste regime de renda, em função da idade dos descendentes (...) quis-se, por um lado, permitir uma actualização das renda antigas e, por outro, que isso não representasse grande esforço económico, recaindo numa faixa etária normalmente na força do trabalho e usufruindo de boa situação funcional. Para evitar esse esforço, a quem a ele não estivesse habilitado, preveniram-se algumas excepções”, as quais vêm elencadas no n.º 4 do citado art.º 87.º, mas que aqui não têm aplicação. Ora, não foi alegado e muito menos provado que o Réu tem mais de 26 e menos de 65 anos de idade. Como facto constitutivo do seu invocado direito, a prova de tal requisito impendia sobre os Autores [ Art.º 342.º , n.º 1, do Código Civil ]. Falta, por isso, o requisito essencial para se aferir se ao Réu pode ser aplicado o regime de renda condicionada, ou seja, a respectiva idade. Na falta de alegação deste requisito, a acção devia improceder logo em sede de saneador. Mas a acção improcede também por outra ordem de razões. O Réu comunicou aos Autores o óbito de sua mãe, por carta de 14/06/2001, e a vontade de transmissão para si do arrendamento em causa, dentro dos 180 dias assinalados pelo art.º 89.º, n.º 1, do R.A.U., pois que aquele óbito ocorreu em 29/05/2001 e a comunicação aos Autores foi efectuada por carta de 14/06/2001 (itens 4.º e 7.º). Nos termos do art.º 89.ºA daquele diploma legal, “nos casos referidos no artigo 87.º, e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí prevista, pode o senhorio optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, sem prejuízo dos direitos do arrendatário a indemnização por benfeitorias e de retenção, nos termos gerais” (n.º 1). “A denúncia é feita por carta registada, com aviso de recepção, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, ou da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 87.º, conforme os casos” (n.º 2). De acordo com este preceito, se o senhorio, recebida a comunicação a que se refere o aludido art.º 89.º, não pretender a manutenção do contrato com renda condicionada, nos casos em que tal lhe é possibilitado pelo art.º 87.º, pode optar pela denúncia, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, sem prejuízo de suportar, ainda, eventual indemnização devida por benfeitorias, sobre as quais assiste ao transmissário direito de retenção. Por sua vez, o transmissário pode opor-se à denúncia propondo nova renda. Recebida a oposição, deve o senhorio optar pela manutenção do contrato com a renda proposta ou pela denúncia. Mas se optar pela denúncia, terá de suportar uma indemnização calculada na base da renda proposta pelo arrendatário (art.º 89.º-B do R.A.U.). Esta solução é equilibrada, já que o despejo se torna tanto mais oneroso quanto mais justa é a renda. E, quanto maior for a indemnização, mais facilmente poderá o transmissário do direito ao arrendamento prover, de forma alternativa, à sua necessidade de alojamento [ver Preâmbulo do Dec. Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, que introduziu o citado art.º 89.º-A]. O interesse do senhorio prevalece, em último termo. Mas é oferecida ao arrendatário a possibilidade de manter o arrendamento, se se propuser pagar maior renda e o senhorio aceitar a proposta; caso o senhorio não a aceite e queira denunciar o contrato, terá de lhe pagar uma indemnização que, correspondendo a 10 anos da renda proposta, pode atingir montante elevado, e compensar, em alguma medida, os prejuízos decorrentes da denúncia do contrato [Pereira Coelho, loc. cit., 366]. Ora, perante a comunicação que lhe foi feita pelo Réu a dar notícia do óbito de sua mãe e a manifestar a vontade de transmissão para si do direito ao arrendamento (item 7.º), os Autores/senhorios optaram por proceder à denúncia do contrato (item 8.º), propondo-se pagar ao transmissário uma indemnização correspondente a 10 anos de renda. Podiam, eventualmente, ter optado pela via do regime de renda condicionada, caso fosse possível aplicar ao Réu esse regime, o que não está demonstrado nos autos, como supra ficou dito. Mas não. Os Autores/apelantes seguiram o caminho da denúncia, que exercitaram dentro do prazo de 30 dias, após a comunicação da morte da mãe do Réu (itens 7.º e 8.º). O Réu, no uso da faculdade que lhe conferia o aludido art.º 89.º-B, opôs-se à denúncia e propôs pagar aos Autores uma renda no montante de Euros 124,70, o que fez por carta de 06/08/2001 (item 9.º). Recebida esta carta, aos Autores era lícito, no prazo de 30 dias, optar pela manutenção do contrato com a renda proposta (Euros 124,70) pelo Réu ou pela denúncia, mas, neste caso, sujeitando-se a pagar uma indemnização calculada na base da renda proposta pelo Réu (cit. art.º 89-B, n.º 2). Verdade seja dita que não fizeram uma coisa nem outra. Inflectiram a sua posição e, por carta sem data, mas com carimbo de correio de 08/09/2001 (item 10.º), comunicaram ao Réu que optavam por recorrer à renda condicionada. Pois bem, já vimos que não foram alegados e provados factos de onde se possa extrair ser lícito aos Autores recorrerem ao regime de renda condicionada. Mas, ao optarem, dentro do prazo assinalado no art.º 89.º-A, pelo caminho da denúncia, os Autores afastaram a possibilidade de, mais tarde, virem a retomar o caminho que lhes permitia aceder ao regime de renda condicionada. Isto pela simples razão de que os caminhos a seguir pelo senhorio, perante a comunicação a que se refere o art.º 89.º, são alternativos, ou segue por um ou por outro, sujeitando-se a todas as vicissitudes e escolhos que em cada um deles possa encontrar. O que não pode é tomar, primeiro, um e, depois, vir a recuar, a fim de tomar o caminho que antes rejeitara. A expressão «em alternativa» constante do citado art.º 89.º-A tem o significado inequívoco de “opção entre duas coisas” ou escolha [Ver Dicionário da Língua Portuguesa da Porto Editora], pelo que, ao optar por uma das vias, no caso, a da denúncia, o senhorio afasta, concomitantemente, a via alternativa, ou seja, a do regime de renda condicionada. Como assinala António Menezes Cordeiro [Estudo publicado na C. J., S.T.J., Ano IV, 1.º, 5 e segs], a possibilidade de denúncia, pelo senhorio, do arrendamento, mediante o pagamento duma indemnização equivalente a 10 anos de renda, facultada pelo art.º 89.º-A do R.A.U., funciona como alternativa à aplicabilidade, ao mesmo arrendamento, do regime da renda condicionada, nos termos do mesmo art.º 89.º-A. Caso o arrendatário se oponha, como no caso vertente se opôs, à denuncia, cabe ao senhorio optar por esta ou pela manutenção do contrato com a renda proposta, nos 30 dias seguintes à data em que recebeu a comunicação do arrendatário (artº 89º-B, n.º 2). O senhorio pode perder, por caducidade do seu direito de opção (art.º 89.º-D), ambas as alternativas que a opção lhe facultava: a de denunciar o contrato e a de o manter com a renda proposta pelo arrendatário. Na verdade, uma alteração do contrato com aumento de renda exigia o mútuo consentimento dos contraentes (Cód. Civil, art.º 406.º, n.º 1) e o senhorio não consentiu nessa alteração no prazo de que dispunha para o efeito [Pereira Coelho, loc. cit., 367, nota 172; no mesmo sentido, Januário Gomes e Pais de Sousa]. Acresce que, quando os Autores comunicaram ao Réu que optavam por recorrer ao regime de renda condicionada (item 10.º), já há muito expirara o prazo para os Autores poderem optar pelo regime de renda condicionada, uma vez que, como resulta do preceituado no art.º 89.º-D do R.A.U., o não cumprimento dos prazos fixados na secção de que fazem parte os artigos citados importa a caducidade do direito. E, muito embora o art.º 87.º não aluda a qualquer prazo para ser comunicado ao arrendatário o regime de renda condicionada, não pode deixar de entender-se que tal prazo é o mesmo a que alude o art.º 89.º-A, n.º 2, ou seja, aquela comunicação só pode ter lugar no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação pelo senhorio da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo. Não faria sentido que, sendo as duas situações paralelas, para a comunicação a que alude o art.º 87.º não fosse exigível qualquer prazo. Como adverte Pereira Coelho [Loc. cit., 364, nota 161], o art.º 87.º não esclarece o modo como deve processar-se o pedido de nova renda, e a questão oferece interesse prático, pois a aplicação dos coeficientes ou factores de que depende o cálculo da renda condicionada, pode levantar dúvidas e compreensíveis divergências entre senhorio e arrendatário. No silêncio da lei, cremos que serão aplicáveis os art.ºs 33.º e segs., com as necessárias adaptações. Segundo aquele art.º 33.º, n.º 1, o senhorio interessado na actualização anual da renda deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante e o coeficiente e demais factores utilizados no seu cálculo. Deste modo, seja por aplicação analógica do art.º 89.º-A, n.º 2, seja por aplicação do que se dispõe naquele art.º 33.º, n.º 1, com as devidas adaptações, o senhorio tem de comunicar ao arrendatário a opção pelo regime de renda condicionada, nos termos do art.º 87.º, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo. Isso não sucedeu, no caso presente. Destarte, a pretensão deduzida pelos Autores na presente acção não tem viabilidade alguma, como bem decidiu a sentença recorrida, a qual, embora por fundamentos nem sempre coincidentes, tem de ser confirmada. DECISÃO Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida. Custas pelos apelantes. Porto, 20 de Janeiro de 2004 Emídio José da Costa Henrique Luís de Brito Araújo Fernando Augusto Samões