3310/23.5T8FAR.E2 - Tribunal da Relação de Évora

I- Nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, a nulidade da sentença por falta de fundamentação, para que se mostre verificada, é necessário que se esteja perante uma situação de ausência de fundamentação de facto e/ou de direito, não bastando, assim, uma mera situação de insuficiência, mediocridade ou erroneidade de tal fundamentação.

II- Não se deve confundir omissão de apreciação da questão colocada ao tribunal com consideração, argumento ou razão invocados pelas partes, nem se deve confundir tal omissão com deficiente ou obscura apreciação da questão.

III- Fazendo parte do thema decidendum qual o contrato que foi celebrado entre as partes, não é possível inserir na matéria factual, não os factos, mas a nomenclatura jurídica do contrato alegadamente celebrado.

IV- A liberdade contratual prevista no artigo 405.º do Código Civil, admite a celebração de contratos diferentes dos previsto no Código Civil, bem como de contratos mistos, ou seja, contratos que reúnam regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.

IV- Estamos perante um contrato de arrendamento de imóvel para habitação com pacto de opção de compra, quando foi acordado entre as partes que a senhoria arrendava à arrendatária determinado imóvel para habitação, pelo prazo de 5 anos, renovável por períodos de um ano, recebendo, em contrapartida, a renda inicial de € 500,00 mensais, tendo a arrendatária o direito de adquirir o referido imóvel, pelo preço fixado, no prazo de 5 anos, desde que comunicasse tal intenção à senhoria, nos meses de janeiro desses anos e até ao final de 31 de janeiro de 2019, sendo, em caso de opção de compra, nos dois primeiros anos descontado, no preço final da venda, 50% do valor das rendas e 25% a partir do segundo ano de contrato e até ao final do quinto ano.

(Sumário da Relatora)

Proc. n.º 3310/23.5T8FAR.E2

2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[1]

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Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

I- Relatório

… (Autora) intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra “(…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional”,[2] representada pela sua sociedade gestora “(…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”, e “(…) Portfolio (…), SA”[3] (Rés), solicitando, a final, que a ação seja julgada procedente, por provada, e, em consequência, que:

- seja declarado que o contrato celebrado entre as partes é um contrato promessa de compra e venda;

- sejam as Rés condenadas a reconhecer que a Autora é promitente adquirente do imóvel, tendo procedido, a esse título, à entrega de € 53.500,00, o qual se destinou à aquisição do imóvel;

- seja a 2.ª Ré condenada a celebrar tal escritura pública pelo valor de € 53.500,00; e

- no caso de se considerar que a Ré já não tem interesse, deverá ser condenada no pagamento do sinal em dobro, no valor de € 107.000,00.

Para o efeito, e em síntese, alegou que a Autora celebrou um contrato de arrendamento com opção de compra com a Ré “Fundo …”, considerando a Autora que estava a adquirir o imóvel, visto que pagava, por conta do valor final da aquisição, o montante mensal de € 500,00, ou seja, por ser titular de um contrato promessa de compra e venda, as rendas serviam como princípio de pagamento e não como pagamento de rendas, sendo que apenas firmou o contrato de arrendamento em 2014 por ter interesse na aquisição do referido imóvel, tendo as Rés disso conhecimento.

Mais referiu que as Rés se aproveitaram de famílias que não tinham condições para dar entrada em imóveis, de molde a conseguirem impedir que os seus credores fossem pagos, visto que estando os imóveis onerados com contratos promessa tal circunstância impossibilitava a sua venda em hasta pública.

Alegou, igualmente, que a Autora cuidou do imóvel como se fosse seu, pintou-o, arranjou-o, substituiu-lhe partes da canalização e da eletricidade, sem nada imputar ao senhorio, nem este tendo de se preocupar com esses encargos, visto se encontrar convencida de que era a proprietária do referido imóvel, por ter celebrado um contrato promessa de compra e venda e não um contrato de arrendamento.

Mais referiu que a Autora pretendia adquirir o imóvel pelo valor estipulado, tendo pago, a título de princípio de pagamento e pagamento subsequente, o valor de € 53.500,00, sendo que lhe foram garantidos os regimes do artigo 410.º e seguintes do Código Civil, nada apontando no contrato para situações relacionadas com o contrato de arrendamento.

Alegou, por fim, que a Autora tem direito à aquisição do imóvel pelo valor de € 53.500,00, devendo ser fixado o valor da aquisição e o prazo para o pagamento da mesma, sendo que, em caso de se mostrar ultrapassada esta possibilidade, devem as Rés ser condenadas solidariamente no pagamento do sinal em dobro, ou seja, no montante de € 107.000,00.

…

A Ré “Fundo …”, representada pela sociedade liquidatária “(…) – SGOIC, S.A.”, apresentou contestação por exceção e por impugnação, requerendo, a final, que seja julgada verificada a invocada exceção de ilegitimidade passiva da 1.ª Ré, com a sua absolvição da instância; ou que seja julgada a ação improcedente, por não provada, com a absolvição das Rés do pedido.

Em síntese, alegou que a Ré “Fundo …” foi liquidada no dia 13-01-2023, pelo que, desde então, perdeu a sua personalidade judiciária, sendo que a falta de personalidade judiciária consubstancia uma exceção dilatória, que determina a absolvição desta Ré da instância.

Mais alegou que a pretensão da Autora é manifestamente improcedente e corresponde a uma litigância temerária, visto que, nos termos do que foi acordado, a Autora não exerceu a opção de compra, por não ter remetido a comunicação prevista no Anexo 4 até à data de que dispunha para esse efeito, ou seja, até 31-01-2019, pelo que a 1.ª Ré vendeu à 2.ª Ré, em 30-09-2021, o aludido imóvel, facto de que a Autora tem conhecimento desde há muito.

Alegou, por fim, que o pedido de pagamento do sinal em dobro é manifestamente improcedente, por não ter sido praticado qualquer ato ilícito e/ou culposo, de onde resulte o nexo causal para qualquer dano, não tendo a Autora alegado ou demonstrado os requisitos necessários para que lhe seja paga uma qualquer indemnização.

…

A Ré “(…) Portfolio (…), SA”, regularmente citada, não contestou.

…

A Autora veio exercer o contraditório, pugnando pelo indeferimento da exceção invocada, alegando, em síntese, que os Fundos de Investimento Imobiliário constituem patrimónios autónomos que são destituídos de personalidade jurídica e, consequentemente, de personalidade judiciária, razão pela qual necessitam sempre de uma sociedade gestora e administradora do respetivo Fundo, para que estejam representados, daí que a Autora tenha, conjuntamente com o referido Fundo, demandado a sua sociedade gestora, a qual tem personalidade jurídica e, consequentemente, judiciária, representando o fundo em juízo.

…

Por despacho judicial proferido em 07-02-2024 foram as partes notificadas nos seguintes termos:

Notifique as partes da possibilidade de ser proferido nos autos saneador-sentença, considerando que a factualidade em lígio já se encontra discutida nos articulados, podendo pronunciarem-se, querendo, em 10 dias, procedendo-se à adequação formal dos autos, entendendo-se que é desnecessária a marcação de audiência prévia, uma vez que as partes se podem pronunciar por escrito acerca de tal questão, o que torna mais célere a tramitação dos autos (artigos 3.º, n.º 3, 6.º e 547.º do Código de Processo Civil).

…

“(…) – SGOIC, S.A”, na qualidade de sociedade liquidatária da Ré “Fundo …”, pronunciou-se no sentido da não oposição à prolação de um saneador-sentença.

…

A Autora pronunciou-se, opondo-se a que seja proferida decisão sem a produção de prova e sem o exercício do contraditório, ao abrigo do artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil. Mais referiu que, não só os autos não estão em condições de serem decididos sem a produção de prova, nomeadamente da prova testemunhal e depoimentos de parte, por tal ser necessário para confirmar ou infirmar a prova documental junta aos autos; como também não é possível a prolação de saneador-sentença sem que seja realizada a audiência prévia.

…

Em 22-03-2024, foi proferido saneador-sentença, que fixou à ação o valor de € 107.000,00 e julgou improcedente a invocada exceção dilatória da ilegitimidade passiva, decidindo, a final, nos seguintes termos:

Em face do exposto, decide-se julgar a ação improcedente e, em consequência, absolver as Rés (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e (…) Portfolio (…), SA dos pedidos deduzidos pela Autora (…).

Registe e notifique, inclusivamente as partes.

Custas a cargo da Autora, nos termos do artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil e sem prejuízo do apoio judiciário de que a mesma beneficia.

Processei e revi.

…

Inconformada com tal saneador-sentença, veio a Autora interpor recurso de apelação, tendo “(…) – SGOIC, S.A.”, na qualidade de sociedade liquidatária da Ré “Fundo …”, apresentado as respetivas contra-alegações. Após a admissão do recurso, foi proferido, em 26-09-2024, acórdão, neste Tribunal da Relação, com o seguinte teor decisório:

Pelo exposto, acordam os juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar o recurso procedente e, em consequência, determina-se a revogação do despacho que dispensou a audiência prévia e do despacho saneador, bem como dos atos subsequentes, ordenando-se a marcação de audiência prévia, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 591.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil.

Custas pela “Apelada Fundo” …), nos termos do artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.

Notifique.

…

Enviado o processo à 1.ª instância, por despacho judicial de 11-11-2024, foi designada audiência prévia, tendo-se igualmente notificado as partes “para se pronunciarem, na audiência prévia, querendo, acerca da possibilidade de ser proferido saneador-sentença nos autos, considerando a matéria já assente e que a decisão da causa depende apenas da subsunção jurídica desses factos ao direito que já foi debatida pelas partes nos articulados, designadamente pro se entender que não foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda e, mesmo que fosse, não estão verificados os pressupostos da execução específica ou da devolução de sinal em dobro”.

…

Em 25-11-2024, a Autora juntou requerimento, onde manifestou a sua oposição a que fosse proferida decisão sem a produção de prova.

…

Em resposta, “(…) – SGOIC, S.A.”, na qualidade de sociedade liquidatária da Ré “Fundo …)”, veio requerer que, por falta de suporte legal, se determinasse o desentranhamento do requerimento da Autora.

…

Realizada a audiência prévia, não foi possível conciliar as partes, tendo sido dada a palavra às partes para se pronunciarem nos termos do despacho judicial antecedente, o que pelas mesmas foi feito, tendo ambas dado por reproduzido o que já consta dos respetivos articulados.

…

Em 04-12-2024, a Autora veio requerer, em requerimento autónomo, a junção de uma declaração emitida pela “Associação para a Reabilitação – (…)”.

…

Em momento anterior ao da prolação do saneador-sentença, o tribunal da 1.ª instância proferiu o seguinte despacho:

REFª: 50675150

Prejudicada a sua apreciação, atento o infra decidido.

…

Em 06-12-2024 foi proferido saneador-sentença, no qual se fixou como valor da causa o montante de € 107.000,00 e se terminou a parte decisória nos seguintes termos:

Em face do exposto, decide-se julgar a ação improcedente e, em consequência, absolver as Rés (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e (…) Portfolio (…), SA dos pedidos deduzidos pela Autora (…).

Registe e notifique, inclusivamente as partes.

Custas a cargo da Autora, nos termos do artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil e sem prejuízo do apoio judiciário de que a mesma beneficia.

Processei e revi.

…

Inconformada com tal saneador-sentença, veio a Autora interpor recurso de apelação, terminando com as seguintes conclusões:

1. Por sentença datada de 06-12-2024 o tribunal a quo julgou a ação improcedente e em consequência absolveu as Rés dos pedidos deduzidos pela Autora.

2. A ora Recorrente não se conforma com a sentença de que ora se recorre.

3. Em primeiro lugar porquanto o tribunal a quo não poderia ter proferido decisão sem realizar audiência de discussão e julgamento.

4. A Autora ora Recorrente não se conforma com o despacho saneador-sentença, pois conforme já havia explanado no requerimento apresentado aos autos em 25-11-2024 somos do entendimento que os presentes autos não se encontram em condições de serem decididos sem a produção de prova, nomeadamente da prova testemunhal, declarações e depoimento das partes, as quais serão necessárias para confirmar ou infirmar a prova documental junta aos autos.

5. Ao que acresce que in casu não se pode considerar que a factualidade em litígio já se encontra discutida nos articulados.

6. Nem sequer se pode considerar que é indiferente a prova dos factos que permanecem controvertidos, porquanto não pode ser proferida decisão acerca do mérito da causa sem que seja produzida a prova indicada e sem que a matéria controvertida seja dada como provada ou como não provada.

7. O que está em causa nos presentes autos é que a Autora ora Recorrente nunca pretendeu celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra, mas sim um contrato de promessa de compra e venda ou até um contrato de leasing imobiliário.

8. Andou mal o tribunal a quo ao proferir saneador-sentença sem a realização sem que tenha sido realizada nenhuma diligência probatória e sem a produção de prova.

9. O tribunal a quo violou assim o vertido nos artigos 595.º, n.º 1, alínea b) e 603.º do Código de Processo Civil.

10. E o disposto no artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil e de modo geral, o princípio do contraditório, constituindo uma decisão surpresa que é atentatória do princípio do processo justo e equitativo, garantido no n.º 4 do citado artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa e o dever de motivação da matéria de facto, dado que a complexidade da mesma impunha que o tribunal a quo ouvisse e produzisse a prova testemunhal indicada.

11. A sentença recorrida é nula, nos termos do 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, na medida em que o tribunal a quo não deveria ter proferido a sentença sem realizar audiência de discussão e julgamento e sem produzir a prova testemunhal indicada.

12. Ao que acresce que a sentença recorrida é totalmente omissa quanto aos factos dados como provados (apenas constando 4 factos) e quanto aos factos dados como não provados.

13. Assim como não se pronunciou acerca do requerimento apresentado pela ora Recorrente no dia 04-12-2024, no qual a Autora ora Recorrente refere que reside no imóvel com um filho menor, o qual tem problemas de saúde e necessita de acompanhamento permanente, não dispondo de outro local para residir.

14. Evidentemente, a omissão de tal formalidade legal tem manifesta influência no exame e decisão da causa, quer para efeitos de impugnação, quer do seu julgamento, que in casu não se realizou.

15. Deste modo, com a omissão das formalidades referidas, previstas no artigo 607.º, n.º 4, do CPC, cometeu-se uma nulidade processual prevista no artigo 195.º, n.º 1, do CPC. Termos em que deverá a sentença recorrida ser revogada nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e d), do Código de Processo Civil.

16. Devendo ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida, seguindo os autos os seus termos ulteriores.

17. Sem prescindir e caso assim não se entenda sempre se dirá que a sentença recorrida viola assim o disposto nos artigos 410.º e seguintes e artigo 442.º ambos do Código Civil.

18. Devendo ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida, julgando-se a presente ação totalmente por provada.

Nestes termos e nos melhores de direito deverá V. Exa. dar provimento ao presente recurso e revogar a douta sentença recorrida, seguindo os autos os seus ulteriores termos, assim se fazendo Justiça!

…

“(…) – SGOIC, S.A”, na qualidade de sociedade liquidatária da Ré “Fundo …”, veio apresentar contra-alegações, pugnando, a final, pela improcedência do recurso, sendo de manter a sentença proferida.

…

O tribunal da 1.ª instância admitiu o recurso como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, tendo ainda se pronunciado sobre as nulidades invocadas no recurso, pugnando pela sua improcedência.

Dispensados os vistos por acordo, importa, agora, apreciar e decidir.

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II- Objeto do Recurso

Nos termos dos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da recorrente, ressalvada a matéria de conhecimento oficioso (artigo 662.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).

Assim, no caso em apreço, as questões que importa decidir são:

1) Nulidade da sentença por falta de fundamentação;

2) Nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório;

3) Nulidade da sentença por contradição e por omissão de pronúncia;

4) Errada aplicação dos artigos 595.º, n.º 1, alínea b) e 603.º do Código de Processo Civil; e

5) Errada interpretação dos artigos 410.º e 442.º do Código Civil.

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III- Matéria de Facto

O tribunal da 1.ª instância deu como provada, por entender terem relevo para a decisão, a seguinte matéria de facto:

1) A Autora (…) celebrou com o Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional, em 01-12-2014, um acordo escrito denominado “Contrato de arrendamento para habitação permanente com prazo certo e opção de compra” que teve por objeto o prédio urbano sito na Rua (…), n.º 51, freguesia de União das Freguesias de (…) e (…), concelho de Tavira, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da freguesia de União das Freguesias de (…)e (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…), da freguesia de (…), no qual acordaram, em síntese, que:

i. O arrendamento terá a duração de 5 anos, com início em 1 de dezembro de 2014 e termo em 30 de novembro de 2019, renovável por períodos de 1 ano, com a renda inicial de € 500,00 mensais;

ii. O Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional conferia à Autora “o direito de adquirir a habitação objeto do contrato”, pelo preço proposto pelo referido Fundo constante no ponto 5 desse anexo, durante o mês de Janeiro de cada ano, com termo final em 31 de janeiro de 2019, mediante o envio, por correio registado (cláusula 9º e ponto 3 do Anexo 3), sendo que o preço a pagar pela Autora seria o que, em cada momento, resultasse da “atualização do valor de € 242.995,00 (duzentos e quarenta e dois mil e novecentos e noventa e cinco euros), por aplicação do índice de preços ao consumidor (IPC) do Continente, sem habitação, ao longo de todo o período de vigência do contrato, até ao mês anterior à data de expedição da referida no número 3, deduzida de um desconto comercial correspondente à percentagem das rendas efetivamente recebidas pelo Senhorio (não sujeita a atualização) a seguir mencionada, devendo a carta a expedir pelo Senhorio mencionar o valor final da venda” (ponto 5 do Anexo 3);

iii. Foi igualmente previsto, nos pontos 5.1 a 5.3 das Condições de Exercício de Opção de Compra, o método de cálculo do “desconto comercial correspondente à percentagem das rendas efetivamente recebidas pelo Senhorio” (ponto 5 do Anexo 3);

iv. O direito a exercer a opção de compra cessava se não fosse exercido até ao termo do prazo inicial do contrato, data a partir da qual em que, caso o contrato de arrendamento ainda estivesse em vigor, a venda do imóvel seria feita caso as partes chegassem a um acordo escrito quanto aos termos da venda, (ponto 6 do Anexo 3);

v. segundo os critérios previstos no Anexo 3 do contrato de arrendamento, parte das rendas que fossem pagas pela Autora ao Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional poderiam ser consideradas enquanto critério para aplicação de desconto no preço previsto para o exercício da opção de compra (€ 242.995,00), variando a percentagem e ano para ano, tal como resulta do documento 2 da contestação, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

2) Por escritura pública de 30 de setembro de 2021 o Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional vendeu à Ré (…) Portfolio (…), SA o prédio referido em 1), tal como resulta do documento 3 da contestação, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

3) A Ré (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA é a liquidatária do Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional.

4) A presente ação foi intentada em 30 de outubro de 2023.

…

Relativamente aos factos não provados, fez consignar o seguinte:

Inexistem factos não provados com relevância para a decisão da causa.

Consigna-se que a matéria não selecionada dos articulados permanece controvertida, é mera repetição, conclusiva, de direito, de mera impugnação, meras suposições, não incumbe o ónus da prova da mesma a quem a alega e não se seleciona o facto na negativa ou não assume qualquer relevância para a decisão da causa.

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IV- Enquadramento jurídico

Conforme supra mencionámos, o que importa analisar são as questões supra enunciadas.

1- Nulidade da sentença por falta de fundamentação

Entende a recorrente que a sentença recorrida é nula, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, uma vez que o tribunal a quo não deveria ter proferido a sentença sem realizar audiência de discussão e julgamento e sem produzir a prova testemunhal indicada, tendo violado o dever de motivação da matéria de facto, pois dada a complexidade da mesma, impunha ao tribunal a quo que ouvisse e produzisse a prova testemunhal indicada.

Dispõe o artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, que:

1- É nula a sentença quando:

(…)

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

Dispõe ainda o artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, que:

4- Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.

Nos termos do citado artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, a nulidade da sentença por falta de fundamentação, para que se mostre verificada, como resulta pacífico na nossa doutrina e jurisprudência, é necessário que se esteja perante uma situação de ausência de fundamentação de facto e/ou de direito, não bastando, assim, uma mera situação de insuficiência, mediocridade ou erroneidade de tal fundamentação.

Cita-se a este propósito o acórdão do STJ, proferido em 02-06-2016, no âmbito do processo n.º 781/11.6TBMTJ.L1.S1:[4]

II- Só a absoluta falta de fundamentação – e não a sua insuficiência, mediocridade ou erroneidade – integra a previsão da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do NCPC, cabendo o putativo desacerto da decisão no campo do erro de julgamento.

De igual modo, se cita a explanação do professor Alberto do Reis[5] sobre esta específica nulidade:

Há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.

No caso em apreço, em face do alegado pela recorrente, que, diga-se, não é muito claro, afigura-se-nos que a mesma imputa este vício à sentença por não ter realizado previamente audiência de discussão e julgamento, tendo dessa forma violado o dever de motivação da matéria de facto.

Acontece, porém, que independentemente do seu acerto ou da sua suficiência, verdade é que a sentença recorrida fundamentou a razão pela qual entendeu não ser de realizar a audiência de discussão e julgamento, nos seguintes termos:

Nos termos do disposto no artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, uma vez que a decisão da causa depende apenas da aplicação e da interpretação de normas jurídicas (já debatidas pelas partes), sendo indiferente a prova dos factos que permanecem controvertidos e, na medida em que, sem necessidade de mais provas, o estado do processo permite proferir decisão segura, ir-se-á de imediato conhecer do mérito dos pedidos deduzidos, ficando o presente despacho a ter, para todos os efeitos, valor de sentença, nos termos do artigo 595.º, n.º 3, do mesmo diploma legal.

Acresce que igualmente consta da sentença recorrida, e independentemente do seu acerto ou suficiência, a fundamentação da matéria de facto, quer dos factos provados quer porque entendeu inexistirem factos não provados.

Assim, e quanto aos factos não provados, consta que:

Inexistem factos não provados com relevância para a decisão da causa.

Consigna-se que a matéria não selecionada dos articulados permanece controvertida, é mera repetição, conclusiva, de direito, de mera impugnação, meras suposições, não incumbe o ónus da prova da mesma a quem a alega e não se seleciona o facto na negativa ou não assume qualquer relevância para a decisão da causa.

E quanto aos factos provados consta a seguinte fundamentação:

Assim, a convicção do Tribunal alicerçou-se na análise crítica e ponderada dos seguintes meios de prova:

a) No acordo das partes, nos termos do artigo 574.º, n.ºs 2 e 3, do Código de Processo Civil, relativamente aos factos disponíveis em causa nos autos.

b) Nos documentos juntos aos autos, os quais não foram impugnados pelas partes ou constituem documento autêntico ou, tendo sido junto com a contestação, os Autores tinham 10 dias para o fazer após a notificação dos mesmos, independentemente de não ser admissível outro articulado nos autos (artigos 427.º, 444.º e 446.º, Código Processo Civil), designadamente:

1) Petição inicial dos autos;

2) Declaração da CMVM relativamente ao facto da (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA ser a liquidatária do Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional – doc. 1 da contestação da 1ª Ré;

3) Contrato de arrendamento para habitação permanente com prazo certo e opção de compra – doc. 2 da contestação da 1ª Ré;

4) Escritura de compra e venda do imóvel dos autos à 2ª Ré – doc. 3 da contestação da 1ª Ré;

5) Certidão predial do prédio em causa nos autos, de fls. 49 a 54.

Especificadamente:

Factos 1 a 4- Provados com base no acordo das partes, considerando a ausência de contestação a Ré (…) Portfolio (…), SA, bem como com base nos documentos juntos aos autos supra referidos, sendo que não se considerou o contrato de arrendamento para habitação permanente com prazo certo e opção de compra junto pela Autora por estar incompleto, tendo a Ré (…) – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA apresentado a versão integral do acordo que não foi validamente impugnada.

Ora, perante a citada fundamentação, apenas nos resta concluir pela inexistência de qualquer nulidade por falta de fundamentação, quer quanto à circunstância de o tribunal a quo ter entendido que o estado do processo permitia, sem necessidade de mais provas, a apreciação total dos pedidos deduzidos, quer quanto à fundamentação dos factos que foram dados como provados quer quanto à fundamentação relativa à circunstância de ter entendido não ser de dar quaisquer factos como não provados.

Pelo exposto, improcede, nesta parte, a invocada nulidade da sentença por falta de fundamentação.

2- Nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório

Entende a recorrente que o tribunal a quo violou o disposto no artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, ao ter decidido proferir saneador-sentença sem a realização de qualquer diligência probatória, tendo constituído a sentença proferida uma decisão surpresa.

Em primeiro lugar, o artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, permite que possa ser proferida sentença de mérito no despacho saneador, desde que o estado do processo o permita, dada a desnecessidade de produção de mais prova para a apreciação dos pedidos formulados. E, a ser assim, a não realização de audiência de discussão e julgamento, só por si, não configura uma qualquer violação do princípio do contraditório, tanto mais que tal situação se mostra legalmente prevista, e isto independentemente da justeza do decidido. Na realidade, uma coisa é a violação do princípio do contraditório, outra coisa, bem diferente, é a existência de um erro de julgamento.

Por sua vez, o saneador-sentença proferido não constituiu qualquer decisão surpresa, uma vez que a recorrente foi expressamente notificada, aquando da notificação da data designada para a audiência prévia de que deveria pronunciar-se, nessa diligência, acerca da possibilidade de ser proferido saneador-sentença nos autos, “considerando a matéria já assente e que a decisão da causa depende apenas da subsunção jurídica desses factos ao direito que já foi debatida pelas partes nos articulados, designadamente por se entender que não foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda e, mesmo que fosse, não estão verificados os pressupostos da execução específica ou da devolução de sinal em dobro”.

Acresce que, inclusive, em data anterior à audiência prévia, a recorrente juntou um requerimento, onde apresentou os motivos pelos quais se opunha a que a sentença fosse proferida de imediato, sem que previamente fosse realizada a audiência de discussão e julgamento, tendo, posteriormente, em sede de audiência prévia, tido oportunidade de se pronunciar, novamente, sobre tal questão.

Pelo exposto, improcede, nesta parte, a pretensão da recorrente.

3- Nulidade da sentença por contradição e por omissão de pronúncia

Considera a recorrente que a sentença recorrida é totalmente omissa quanto aos factos provados e quanto aos factos não provados, não tendo, inclusive, se pronunciado relativamente ao requerimento que a recorrente apresentou em 04-12-2024, constituindo a omissão destas formalidades, previstas no artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, uma nulidade processual prevista no artigo 195.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, pelo que a sentença recorrida deverá ser revogada nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e d), do mesmo Diploma Legal.

Vejamos.

É evidente a confusão existente nesta conclusão recursiva, visto que a existência dos vícios previstos no artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e d), do Código de Processo Civil, sempre determinará a nulidade da sentença e não a sua revogação.

Acresce que a recorrente, apesar de apenas indicar a existência de omissões por parte do tribunal a quo, acaba por citar também a alínea c) do n.º 1 do referido artigo 615.º, o qual se reporta à nulidade por oposição entre os fundamentos e a decisão ou por ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.

Relativamente a esta última situação, não indica a recorrente qualquer oposição existente entre os fundamentos constantes da sentença e a sua parte decisória, nem indica quaisquer ambiguidades ou obscuridades existentes na parte decisória, que a tornem incompreensível, pelo que, por falta de alegação de elementos concretos, não se procederá à análise desta invocada nulidade.

Relativamente à nulidade por omissão de pronúncia, dispõe o artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil, que:

1- É nula a sentença quando:

(…)

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

Dispõe, igualmente, o artigo 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, que:

2- O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

Resulta das citadas disposições legais que a nulidade por omissão de pronúncia ocorre quando o juiz não se pronuncia sobre todas as questões que lhe tenham sido submetidas pelas partes, excluindo aquelas cuja decisão se mostre prejudicada pela solução já dada a outras, ou não se pronuncie sobre questões que a lei lhe imponha o conhecimento.

Porém, não se deve confundir questão com consideração, argumento ou razão, sendo que o tribunal apenas se encontra vinculado às questões invocadas pelas partes (tendo de proferir decisão relativamente a todas, com exceção daquelas que tenham ficado prejudicadas por decisões anteriormente tomadas e não podendo decidir de outras a não ser que sejam de conhecimento oficioso), já não aos fundamentos/argumentações invocados.

Conforme bem referiu Alberto dos Reis:[6]

São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer a questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzido pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.

E, a ser assim, a sentença ou o despacho não padecem de nulidade quando não abordam todos os fundamentos invocados pela parte para justificar determinada opção jurídica, desde que apreciem a questão jurídica invocada, apresentando a sua própria fundamentação.

Cita-se, pela relevância na matéria, o acórdão do STJ, proferido em 15-12-2011, no âmbito do processo n.º 17/09.0TELSB.L1.S1:[7]

IV- A omissão de pronúncia significa, fundamentalmente, a ausência de posição ou de decisão do tribunal sobre matérias em que a lei imponha que o juiz tome posição expressa. Tais questões são aquelas que os sujeitos processuais interessados submetem à apreciação do tribunal (artigo 660.°, n.º 2, do CPC) e as que sejam de conhecimento oficioso, de que o tribunal deva conhecer independentemente de alegação e do conteúdo concreto da questão controvertida, quer digam respeito à relação material, quer à relação processual.

V- Como uniformemente tem sido entendido no STJ, a omissão de pronúncia só se verifica quando o juiz deixa de se pronunciar sobre questões que lhe foram submetidas pelas partes e que como tal tem de abordar e resolver, ou de que deve conhecer oficiosamente, entendendo-se por questões os dissídios ou problemas concretos a decidir e não as razões, no sentido de simples argumentos, opiniões, motivos, ou doutrinas expendidos pelos interessados na apresentação das respectivas posições, na defesa das teses em presença.

Por outro lado, não se pode confundir omissão de pronúncia, que se terá de entender como ausência de apreciação, com deficiente ou obscura fundamentação.

Cita-se a este propósito, o acórdão do STJ, proferido em 22-01-2015, no âmbito do Proc. n.º 24/09.2TBMDA.C2.S2:[8]

(…) a nulidade por omissão de pronúncia apenas se verifica quando o tribunal deixa de apreciar questões que tinha de conhecer, mas já não quando, no entender do recorrente, as razões da decisão resultam pouco explicitadas ou não se conhecem de argumentos invocados.

Transcreve-se ainda o que consta da obra O Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, de António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa:[9]

4. Acresce ainda uma frequente confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou mesmo entre a omissão de pronúncia (relativamente a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento dos muitos que florescem nas alegações de recurso.

Posto isto, vejamos o caso concreto.

Relativamente ao requerimento apresentado pela recorrente em 04-12-2024, não corresponde à verdade que o tribunal a quo não se tenha pronunciado sobre o mesmo.

Efetivamente em momento anterior ao da prolação do saneador-sentença, o tribunal da 1.ª instância proferiu o seguinte despacho:

REFª: 50675150

Prejudicada a sua apreciação, atento o infra decidido.

Ora, independentemente do seu acerto ou da suficiência da fundamentação apresentada, é incontestável que o tribunal a quo se pronunciou sobre o referido requerimento, entendendo (bem ou mal, não é o que aqui está em causa) que a sua apreciação se encontrava prejudicada, em face da decisão de mérito que iria proferir de seguida.

Por sua vez, inexiste qualquer omissão quanto aos factos provados, visto que foram dados factos como provados, sendo irrelevante o seu número; e inexiste qualquer omissão quanto aos factos não provados, uma vez que o tribunal a quo, apesar de não ter dado qualquer facto como não provado, fundamentou, independentemente do seu acerto, a razão pela qual entendia que inexistiam factos não provados.

Importa ainda referir que, apesar de a recorrente, aparentemente, não se conformar com a apreciação fáctica efetuada na sentença recorrida, não apresentou qualquer impugnação nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil e nem especificou quais seriam, no seu entender, os factos que deveriam ter sido dados como provados ou não provados e que o não foram.

Pelo exposto, uma vez que o tribunal a quo se pronunciou quer sobre o referido requerimento, quer sobre as questões relativas aos factos, improcede a invocada nulidade por omissão de pronúncia.

4- Errada aplicação dos artigos 595.º, n.º 1, alínea b) e 603.º do Código de Processo Civil

Considera a recorrente que os presentes autos não se encontram em condições de serem decididos sem a produção de prova, nomeadamente da prova testemunhal, declarações e depoimento das partes, as quais serão necessárias para confirmar ou infirmar a prova documental junta aos autos.

Referiu ainda que não se pode considerar que a factualidade em litígio já se encontra discutida nos articulados ou que é indiferente a prova dos factos que permanecem controvertidos, porquanto não pode ser proferida decisão acerca do mérito da causa sem que seja produzida a prova indicada e sem que a matéria controvertida seja dada como provada ou como não provada.

Mais referiu que a Autora nunca pretendeu celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra, mas sim um contrato de promessa de compra e venda ou até um contrato de leasing imobiliário.

Concluiu, por fim, que a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 595.º, n.º 1, alínea b) e 603.º do Código de Processo Civil.

Dispõe o artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, que:

1- O despacho saneador destina-se a:

(…)

b) Conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma exceção perentória.

Estatui o artigo 603.º do mesmo Diploma Legal que:

1- Verificada a presença das pessoas que tenham sido convocadas, realiza-se a audiência, salvo se houver impedimento do tribunal, faltar algum dos advogados sem que o juiz tenha providenciado pela marcação mediante acordo prévio ou ocorrer motivo que constitua justo impedimento.

2- Se a audiência for adiada por impedimento do tribunal, deve ficar consignado nos autos o respetivo fundamento; quando o adiamento se dever à realização de outra diligência, deve ainda ser identificado o processo a que respeita.

3- A falta de qualquer pessoa que deva comparecer é justificada na própria audiência ou nos cinco dias imediatos, salvo tratando-se de pessoa de cuja audição prescinda a parte que a indicou.

Relativamente a este último preceito legal, por não se vislumbra qual possa ter sido a violação ocorrida através da sentença proferida, não nos pronunciaremos sobre o mesmo.

Relativamente ao disposto no artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, apesar de a recorrente entender que existem factos controvertidos que se revelam essenciais para a decisão da causa, não os indica, o que, aliás, não pode deixar de se estranhar.

É verdade que a recorrente alude à circunstância de nunca ter pretendido celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra, antes sim, um contrato de promessa de compra e venda ou até um contrato de leasing imobiliário. Mas estas alusões, uma vez que o thema decidendum é exatamente o de apurar, em termos jurídicos, qual o contrato celebrado entre as partes, consubstanciam matéria jurídica e não factos. Não se tratando de factos, não podem, consequentemente, ser dados como provados ou não provados. O apuramento de qual o contrato celebrado ou mesmo de qual o contrato pretendido celebrar sempre resultaria dos elementos factuais, concretos, do que se celebrou ou do que se pretendeu celebrar, o que, no caso, manifestamente inexiste.

Diga-se, ainda, que mesmo na menção normativa a que a recorrente faz alusão, nunca é esclarecida a razão pela qual assinou um contrato onde expressamente constava:

i. O arrendamento terá a duração de 5 anos, com início em 1 de dezembro de 2014 e termo em 30 de novembro de 2019, renovável por períodos de 1 ano, com a renda inicial de € 500,00 mensais;

ii. O Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional conferia à Autora “o direito de adquirir a habitação objeto do contrato”, pelo preço proposto pelo referido Fundo constante no ponto 5 desse anexo, durante o mês de Janeiro de cada ano, com termo final em 31 de janeiro de 2019, mediante o envio, por correio registado (cláusula 9º e ponto 3 do Anexo 3), sendo que o preço a pagar pela Autora seria o que, em cada momento, resultasse da “atualização do valor de € 242.995,00 (duzentos e quarenta e dois mil e novecentos e noventa e cinco euros), por aplicação do índice de preços ao consumidor (IPC) do Continente, sem habitação, ao longo de todo o período de vigência do contrato, até ao mês anterior à data de expedição da referida no número 3, deduzida de um desconto comercial correspondente à percentagem das rendas efetivamente recebidas pelo Senhorio (não sujeita a atualização) a seguir mencionada, devendo a carta a expedir pelo Senhorio mencionar o valor final da venda” (ponto 5 do Anexo 3);

iii. Foi igualmente previsto, nos pontos 5.1 a 5.3 das Condições de Exercício de Opção de Compra, o método de cálculo do “desconto comercial correspondente à percentagem das rendas efetivamente recebidas pelo Senhorio” (ponto 5 do Anexo 3);

iv. O direito a exercer a opção de compra cessava se não fosse exercido até ao termo do prazo inicial do contrato, data a partir da qual em que, caso o contrato de arrendamento ainda estivesse em vigor, a venda do imóvel seria feita caso as partes chegassem a um acordo escrito quanto aos termos da venda (ponto 6 do Anexo 3);

v. segundo os critérios previstos no Anexo 3 do contrato de arrendamento, parte das rendas que fossem pagas pela Autora ao Fundo (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional poderiam ser consideradas enquanto critério para aplicação de desconto no preço previsto para o exercício da opção de compra (€ 242.995,00), variando a percentagem e ano para ano, tal como resulta do documento 2 da contestação, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

Atente-se que é feita menção expressa no contrato assinado que se trata de um arrendamento que se inicia em 1 de dezembro de 2014 e termina em 30 de novembro de 2019, sendo igualmente feita menção a que a Autora tinha o direito de adquirir a habitação objeto do contrato, pelo preço proposto pelo referido Fundo, durante o mês de Janeiro de cada ano, com termo final em 31 de janeiro de 2019, mediante o envio, por correio registado, sendo que o preço a pagar pela Autora seria o que, em cada momento, resultasse da atualização do valor de € 242.995,00.

Por sua vez, consta expressamente no início do contrato assinado, como seu título “Contrato de Arrendamento Para Habitação Permanente, Com Prazo Certo e Opção de Compra”, conforme documento 2 junto com a contestação. Importa referir que este contrato mostra-se assinado pela Autora e não foi pela mesma impugnado.

Ora, mostrando-se o documento que foi dado como provado assinado pela Autora, não tendo o mesmo sido impugnado, e não invocando a Autora qualquer facto, em concreto, que permita inferir a razão pela qual, apesar de ter assinado este contrato, na realidade, não era este o contrato que pretendia assinar, efetivamente, bem agiu o tribunal da 1.ª instância em considerar que os autos estavam preparados, sem necessidade de realização de qualquer prova adicional, para que fosse proferida decisão de mérito.

Pelo exposto, improcede nesta parte a pretensão da recorrente.

5- Errada interpretação dos artigos 410.º e 442.º do Código Civil

Entende a recorrente que o tribunal a quo errou ao não aplicar o regime do contrato de promessa de compra e venda à situação em apreço e ao não considerar que o contrato em causa era um contrato de leasing imobiliário ou um contrato de promessa de compra e venda, como sempre foi o entendimento da recorrente.

Referiu ainda que a lei não estabelece contrato de arrendamento com opção de compra, mas sim ou contratos promessa de compra e venda ou contratos de arrendamento, sendo que, por ser um contrato promessa de compra e venda em caso de arrendamento ou impossibilidade de celebração do mesmo, não pode a Autora perder o valor da entrada e dos pagamentos subsequentes, ou seja, a quantia de € 53.500,00.

Referiu, por último, que foi garantido à recorrente os regimes do artigo 410.º e seguintes do Código Civil, nada apontando no contrato para situações relacionadas com arrendamento.

Apreciemos.

Dispõe o artigo 405.º do Código Civil que:

1. Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.

2. As partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.

Assim, e diferentemente daquilo que a recorrente invoca, a liberdade contratual prevista no artigo 405.º do Código Civil, admite a celebração de contratos diferentes dos previsto no Código Civil, bem como contratos mistos, ou seja, contratos que reúnam regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.

No caso em apreço, resultou provado que entre a Autora e a Ré “Fundo …” foi celebrado um contrato, com início em 1 de dezembro de 2014 e termo em 30 de novembro de 2019, segundo o qual esta arrendou àquela o imóvel, objeto do contrato, para habitação, do qual era proprietária, pelo prazo de 5 anos, renovável por períodos de um ano, recebendo, em contrapartida, a renda inicial de € 500,00 mensais. Mais ficou acordado que a Autora tinha o direito de adquirir a habitação objeto do contrato, pelo preço de € 242.995,00, anualmente atualizável, durante o mês de janeiro de cada ano, até ao final de 31 de janeiro de 2019, mediante o envio, por correio registado com aviso de receção, de uma comunicação de aceitação. Acordaram também que, em caso de opção pela venda, a Autora teria direito ao desconto de 50% do valor das rendas se tal opção fosse acionada até ao final do segundo ano ou de 25% se fosse acionada a partir do segundo ano de contrato e até ao final do quinto ano.

Em face do regime acordado, estamos perante um contrato de arrendamento de imóvel para habitação com pacto de opção de compra, sendo que o pacto de opção é um negócio jurídico que “consiste no acordo em que uma das partes se vincula à respectiva declaração de vontade negocial, correspondente ao negócio visado, e a outra tem a faculdade de aceitá-la ou não, considerando-se essa declaração da primeira uma proposta irrevogável”.[10]

No dizer de Antunes Varela em Das Obrigações em Geral, Vol. I,[11] “do pacto de opção deriva um direito potestativo à aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte”.

No caso em apreço, a Ré vinculou-se, de forma irrevogável, à aceitação da venda do referido imóvel, durante o prazo de 5 anos, mas apenas se a Autora procedesse ao envio da comunicação de aceitação durante os meses de janeiro de cada ano e até ao final de 31 de janeiro de 2019, podendo esta, durante os períodos especificamente indicados, aceitar, ou não, tal proposta de venda. Apesar de relativamente à Ré existir uma promessa vinculativa de celebração do contrato de compra e venda, nas específicas condições indicadas, caso a Autora viesse a acionar tal opção de compra, as rendas pagas, durante o período em que a opção de compra não fosse acionada, apenas determinariam uma percentagem no desconto do preço final acordado e ainda assim variando tal percentagem de desconto de acordo com o ano em que a opção de compra viesse a ser acionada. Ora, este regime de desconto percentual e variável do valor pago, a título de renda, no preço da compra acordado, em nada se assemelha ao regime do sinal previsto nos artigos 441.º e 442.º do Código Civil, o qual implica sempre a imputação do valor entregue na prestação devida, ou seja, a dedução integral do valor entregue na prestação devida, representando, por isso, uma espécie de antecipação ou um princípio de pagamento do preço final acordado.

É manifesto, em fase do teor clausulado no contrato celebrado entre as partes, no caso em apreço, que não foi essa a intenção das partes.

Deste modo, é inquestionável, não só que não estamos perante um simples contrato de promessa de compra e venda, nos termos estipulados pelo artigo 410.º e seguintes do Código Civil, ainda que pontualmente se encontrem alguns dos seus elementos no contrato celebrado, como inexiste qualquer direito por parte da Autora à devolução do sinal em dobro, nos termos previstos no artigo 442.º, n.º 1, do Código Civil, precisamente porque a quantia entregue pela a Autora à Ré segue o regime de renda e não o regime de sinal.

Nestes termos, é inevitável concluir que os pedidos da Autora de que fosse declarado que o contrato celebrado entre as partes é um contrato promessa de compra e venda; de que as Rés fossem condenadas a reconhecer que a Autora é promitente adquirente do imóvel, tendo procedido, a esse título, à entrega de € 53.500,00, o qual se destinou à aquisição do imóvel; e que, caso a Ré “Fundo …” já não tenha interesse na realização do contrato de compra e venda do referido imóvel, deverá ser condenada no pagamento do sinal em dobro, no valor de € 107.000,00; terão necessariamente que improceder.

De igual modo, o recurso à execução específica, quando a Autora nem sequer fez prova nos autos de alguma vez ter acionado a opção de compra, nos termos ou mesmo fora dos termos das cláusulas assinadas, também teria sempre de improceder, não se compreendendo sequer o valor peticionado como sendo o valor da compra do referido imóvel (€ 53.500,00), quando o valor acordado sempre foi outro (€ 242.995,00, anualmente atualizável).

Por fim, importa referir que o contrato de leasing imobiliário é um contrato de locação financeira, através do qual a locadora se obriga a adquirir ou a construir e a conceder o gozo de um imóvel ao locatário, recebendo, em troca, o pagamento, periódico, da quantia estipulada, a título de renda, por parte do locatário, de modo a que, no final do contrato, este, querendo, possa optar pela compra ao locador do referido imóvel, mediante o preço acordado (artigo 1.º do DL n.º 149/95, de 24-06).

Ora, basta atentar na matéria factual dada como assente para se constatar que não foi acordado entre a Autora e a Ré um contrato de leasing imobiliário, visto que a Ré não adquiriu ou construiu o imóvel mencionado nos autos para que a Autora pudesse nele vir a residir e nem as opções irrevogáveis de compra do imóvel pela a Autora à Ré seguem o regime previsto para este contrato.

Em face do exposto, independentemente dos elementos do contrato de promessa de compra e venda unilateral que o contrato celebrado nos autos possui, não foi esse o contrato celebrado, sendo que também não foi estipulado entre as partes o pagamento de qualquer sinal, pelo que inexiste razão na argumentação expendida pela recorrente.

Assim, improcede também nesta parte a pretensão da recorrente.

…

Sumário elaborado pela relatora (artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil):

(…)

♣

V- Decisão

Pelo exposto, acordam os juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar o recurso totalmente improcedente, mantendo-se a sentença recorrida.

Custas a cargo da recorrente (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).

Notifique.

♣

Évora, 8 de maio de 2025

Emília Ramos Costa (relatora)

Vítor Sequinho dos Santos

Maria Domingas Simões

[1] Relatora: Emília Ramos Costa; 1.º Adjunto: Vítor Sequinho dos Santos; 2.ª Adjunta: Maria Domingas Simões.

[2] Doravante “Fundo ...”.

[3] Doravante “…”.

[4] Consultável em www.dgsi.pt.

[5] In Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, pág. 140.

[6] In Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, pág. 143.

[7] Consultável em www.dgsi.pt.

[8] Consultável em www.dgsi.pt.

[9] Almedina, 2018, pág. 737.

[10] Direito das Obrigações, Almeida Costa, Almedina, 12.ª edição, pág. 382.

[11] 10.ª edição, pág. 311.