3283/24.7T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

SUMÁRIO (art.º 663º, n.º 7, do CPC):

I. A petição inicial deve apresentar-se sob a forma de um silogismo, mesmo que implícito, permitindo estabelecer um nexo lógico entre a premissa maior, constituída pelas razões de direito invocadas, a premissa menor, integrada pelas razões de facto alegadas, e a conclusão que é o pedido.

II. A ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, ocorre quando o elemento característico da causa de pedir seja incompatível com o pedido efectuado, não permitindo o estabelecimento do silogismo judiciário.

III. É inepta, por não conter um nexo lógico entre as duas premissas e a conclusão, a petição inicial em que autores, promitentes-compradores de bem imóvel pertencente a terceiros, demandam a ré, mediadora imobiliária no negócio da venda, alegando que esta promoveu a venda sem ter toda a documentação necessária para o efeito e sem que a configuração constante do contrato correspondesse à do registo predial, formulando, a final, pedido de declaração da resolução do contrato-promessa que a ré não outorgou e a restituição do montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento da compra e venda prometida.

Apelação 3283/24.7T8FAR.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Faro, Juízo de Competência Genérica de Vila Real de Santo António – Juiz 1

SUMÁRIO (art.º 663º, n.º 7, do CPC):

I. A petição inicial deve apresentar-se sob a forma de um silogismo, mesmo que implícito, permitindo estabelecer um nexo lógico entre a premissa maior, constituída pelas razões de direito invocadas, a premissa menor, integrada pelas razões de facto alegadas, e a conclusão que é o pedido.

II. A ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, ocorre quando o elemento característico da causa de pedir seja incompatível com o pedido efectuado, não permitindo o estabelecimento do silogismo judiciário.

III. É inepta, por não conter um nexo lógico entre as duas premissas e a conclusão, a petição inicial em que autores, promitentes-compradores de bem imóvel pertencente a terceiros, demandam a ré, mediadora imobiliária no negócio da venda, alegando que esta promoveu a venda sem ter toda a documentação necessária para o efeito e sem que a configuração constante do contrato correspondesse à do registo predial, formulando, a final, pedido de declaração da resolução do contrato-promessa que a ré não outorgou e a restituição do montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento da compra e venda prometida.

Acordam os Juízes na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, sendo

Relator: Ricardo Miranda Peixoto;

1º Adjunto: Francisco Xavier; e

2ª Adjunta: Susana Ferrão da Costa Cabral.

I. RELATÓRIO

A.

AA e BB propuseram a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra CASAS DO SOTAVENTO, AROUND THE SUN – UNIPESSOAL, LDA., pedindo que se:

- declare resolvido o contrato-promessa cujo negócio teve intervenção por parte da Ré; e

- condene a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 36.500,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Alegaram para o efeito que celebraram com CC e DD, na qualidade de proprietários, no dia 22.03.2022, um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, no âmbito do qual pagaram, a título de sinal e princípio de pagamento, 36.500,00 €, montante que transferiram para a conta da aqui Ré que interveio no negócio na qualidade de mediadora imobiliária, promovendo a venda do imóvel. O contrato-promessa não foi cumprido pelos promitentes vendedores, sobre quem impendia a obrigação de obterem toda a documentação necessária para a outorga da escritura pública de compra e venda, nomeadamente a licença de habitação do imóvel. A Ré não se coibiu de intermediar o negócio quando a configuração do prédio prometido no contrato de compra e venda não correspondia ao que estava registado e sem ter toda a documentação necessária à venda do prédio.

B.

Citada, a Ré contestou, invocando a nulidade do processo por ineptidão da petição inicial resultante de contradição entre a causa de pedir e o pedido, nos termos do art.º 186º, n.º 2, alínea b), do CPC. Para tanto, alegou que os Autores apresentam como causa de pedir o contrato-promessa de compra e venda melhor descrito no artigo 1º da p.i., no qual a Ré apenas teve intervenção como agente imobiliária, não podendo ser-lhe imputado incumprimento determinante da respectiva resolução, reservado que está às partes outorgantes o cumprimento das obrigações do contrato.

C.

Os Autores responderam, entendendo que não há ineptidão da p.i. pois, apesar do contrato-promessa ter sido celebrado entre os Autores e os promitentes vendedores, o pagamento do valor de € 36.500,00 foi feito à Ré imobiliária que, indevidamente, o recebeu e, apesar de interpelada para o entregar aos Autores, o não fez.

D.

Com data de 06.10.2025 (ref.ª Citius 137778692), foi proferido despacho contendo, entre outro, o seguinte teor:

“(…)

- Da ineptidão da petição inicial:

(…)

As excepções dilatórias obstam a que o tribunal conheça do mérito da causa (cfr. art. 493º, n.º 2 do CPC). O art. 494º do CPC, alínea b) tipifica como excepção dilatória a nulidade de todo o processo.

O processo é nulo, na totalidade, quando for inepta a petição inicial (cfr. art. 193º, n.º 1 do CPC) (…)

A sociedade Ré entende estarmos diante de um dos casos de ineptidão da petição inicial previsto na alínea b) do n.º 2 do art. 193º do CPC – contradição de pedido e causa de pedir.

Vejamos, então, se o pedido e a causa de pedir formulados pelos Autores são contraditórios entre si, determinando ou não a recusa e ineptidão da petição inicial. (…)

Volvendo ao caso dos presentes autos, percebemos que a causa de pedir apresentada pelos Autores (incumprimento contratual por falta de apresentação da documentação necessária à celebração da escritura pública), se encontra em notória contradição com o pedido de resolução do contrato promessa de compra e venda quando dirigido à sociedade Ré na qualidade de interveniente e principalmente com o último pedido (visivelmente, o mais importante para Autores) referente à restituição da quantia entregue a título de sinal no valor de € 36.500,00.

Vejamos, então, mais detalhadamente a situação em causa. (…)

Como causa de pedir, retira-se da leitura atenta do corpo do articulado principal, o seguinte:

- a celebração, em 22.03.2022, de um contrato promessa de compra e venda do imóvel melhor descrito nos autos, entre os Autores e CC e DD, proprietários daquele e que não são partes na presente acção declarativa;

- que, no âmbito do aludido contrato promessa de compra e venda, os Autores pagaram, a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de 36.500,00€, que transferiram para a conta da mediadora imobiliária, aqui Ré, que interveio apenas nessa qualidade (como mediadora imobiliária promovendo a venda do imóvel);

- o incumprimento desse mesmo contrato promessa de compra e venda (e dos seus sucessivos aditamentos) que estipulavam a obrigatoriedade dos promitentes vendedores - CC e DD - obterem previamente toda a documentação necessária para a outorga da escritura pública de compra e venda (licença de habitação do imóvel).

Concluímos, pois, com facilidade que a causa de pedir apresentada pelos Autores para fundamentar os seus pedidos é apenas e tão só uma: a celebração do contrato promessa de compra e venda e o seu incumprimento.

Ora, tendo por base esta causa de pedir, facilmente se compreende a razão pela qual os Autores formulam o pedido de declaração da resolução do contrato promessa de compra e venda em causa, pelo seu incumprimento definitivo.

O que não se compreende é que o façam ancorando esse incumprimento na “intervenção no negócio por parte da Ré”, como descreve no petitório.

É que, como vimos, segundo a própria factualidade apresentada pelos Autores, a sociedade Ré “interveio no negócio, no âmbito da sua actividade profissional de imobiliária” (cfr. artigo 2º da PI), por ter “anunciado a venda do prédio em causa” (cfr. artigo 3º da PI). Ou seja, a sociedade Ré não interveio como parte outorgante do referido contrato promessa de compra e venda, mas sim como promotora da venda do imóvel.

Por essa razão, não se obrigou a sociedade Ré nos termos do aludido contrato promessa à entrega, nos vários prazos concedidos, da documentação necessária à celebração da escritura pública de compra e venda (obtenção da licença de utilização do imóvel junto da Câmara Municipal de Cidade 1), nem a celebrar a dita escritura pública nos vários prazos fixados pelas partes.

Nessa medida, não poderá a sociedade Ré responder ou ser responsabilizada por qualquer eventual incumprimento do contrato promessa de compra e venda de imóvel, que apenas vincula as partes que o outorgaram, ou seja, apenas tem eficácia inter partes.

Com efeito, a sua intervenção é meramente intermediária nesse negócio de compra e venda e ocorre nos termos de uma outra relação jurídica – um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária –, que foi celebrado em 29.04.2021, mas entre a sociedade Ré e os proprietários do imóvel, não entre aquela e os Autores.

Dito de outro modo, a imputar-se à sociedade Ré qualquer responsabilidade por incumprimento contratual esta sempre teria que ser sempre fundada nos termos estabelecidos nesse contrato de mediação imobiliária, já que apenas neste figura como outorgante e apenas poderia ser invocada entre os seus outorgantes, entre os quais não se incluem os Autores.

Contudo, este contrato de mediação imobiliária não serve de causa de pedir aos presentes autos. Tanto assim é que nem é mencionado pelos Autores, nem por eles junto, como se compreende, já que nele não participaram.

E no que respeita ao recebimento pela sociedade ré da quantia de 36.000,00 € entregue pelos Autores – único facto alegado pelos Autores que implica a intervenção daquela no dito negócio jurídico – importa salientar que esse recebimento, segundo o próprio relato dos Autores no seu articulado inicial, ocorreu na qualidade de intermediária e promotora da venda e não em proveito próprio ou sequer para pagamento dos seus serviços enquanto mediadora imobiliária. E acontece a título de sinal e princípio de pagamento do preço do imóvel (cfr. artigos 6º e 19º da PI).

Ora, segundo a relação material controvertida apresentada pelos Autores, a referida quantia não foi entregue à sociedade Ré para pagamento de nenhum serviço por esta prestado, nem ela se apoderou da mesma a qualquer título, pelo que se conclui que tal quantia, segundo o relato dos Autores, apenas se destinou a antecipar o pagamento do preço do imóvel. E nessa medida ocorre nos termos e em cumprimento do estipulado no contrato promessa de compra e venda (cfr. cláusula quarta alíneas a) e b)). Contrato ao qual a sociedade Ré não se mostra vinculada, conforme a factualidade descrita.

Em nada altera esta observação o facto da aludida quantia ter sido depositada numa conta bancária titulada pela sociedade Ré, já que tal foi expressamente acordado pelas partes outorgantes do contrato promessa de compra e venda na sua Cláusula Quarta alíneas a) e b) – cfr. documento n.º 1 da PI.

Se pretendessem os Autores imputar à sociedade Ré qualquer responsabilidade extracontratual por facto ilícito – fundando a mesma em actos ilícitos de aproveitamento pessoal da referida quantia – sempre teriam que ter alegado tal factualidade, o que não aconteceu, nem no seu articulado principal, nem no seu articulado de resposta. (…)

Em nenhuma das oportunidades que tiveram, os Autores vieram alegar factos que compreendesse outra causa de pedir que não fosse o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por falta de obtenção da documentação necessária à celebração da escritura pública e por falta de marcação desta no prazo estipulado.

E essa causa de pedir, como bem se compreende, não encontra lógica, nem relação directa, com os dois pedidos formulados pelos Autores.

Ora, tendo os Autores tido várias oportunidades de trazer aos autos a factualidade que julgassem pertinente para fundar a sua causa de pedir e mantendo a mesma inalterada na sua génese até agora, crê este Tribunal que mais nenhuma outra matéria de facto existe que não seja a já alegada pelos Autores.

Por essa razão, e salvo melhor entendimento, revela-se totalmente inútil e até contraproducente, insistir junto dos Autores com um convite de aperfeiçoamento para vir esclarecer (novamente) qual a causa de pedir na qual fundam os pedidos apresentados.

Em suma, entende este Tribunal que existe uma contradição intrínseca e substancial insanável entre a causa de pedir apresentada e mantida pelos Autores – incumprimento dos termos e obrigações acordadas no contrato promessa de compra e venda celebrado em 22.03.2021 e seus respectivos aditamentos – e as conclusões/pedidos formulados por aqueles, considerando as soluções de direito possíveis aplicáveis ao caso.

Tendo em conta a causa de pedir e os pedidos apresentados pelos Autores, jamais poderia o Tribunal proferir uma decisão que tivesse na mesma equação esses fundamentos, por entre eles não existir qualquer relação lógica.

Não se mostra possível a este Tribunal condenar a sociedade Ré a reconhecer a resolução de um contrato promessa de compra e venda de imóvel que não celebrou ou a restituir aos Autores uma quantia que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento apenas na qualidade de intermediária, com base no incumprimento de um contrato, nos termos do qual nunca se obrigou.

Em face do exposto, declaro inepta a petição inicial por contradição dos pedidos e causa de pedir e, em consequência, a nulidade de todo o processado, absolvendo a sociedade Ré CASAS DO SOTAVENTO, AROUND THE SUN – UNIPESSOAL, LDA. da instância, nos termos do art. 186º, n.º 1 e n.º 2, al. b), do CPC, ficando prejudicada a apreciação da excepção dilatória de ilegitimidade passiva e do incidente de litigância de má-fé da sociedade Ré invocadas. (…)”

E.

Inconformados com o assim decidido, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação, concluindo as suas alegações nos seguintes termos (transcrição parcial, sem negrito e sublinhado da origem):

“(…)

1ª O Tribunal a quo decidiu absolver a Ré do pedido, considerando a ineptidão da petição inicial e a ilegitimidade da Ré.

2ª Com o devido respeito, os Recorrentes discordam em absoluto deste entendimento.

3ª A petição inicial trata-se de um requerimento onde os factos são expostos por súmula e de forma sucinta.

4ª Caso o Tribunal entenda necessário, deverá convidar as partes a apresentarem um aperfeiçoamento da peça em causa.

5ª Neste caso, deveria ter convidado os Autores a fazerem o aperfeiçoamento da petição inicial.

6ª Pelo que, ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou o legalmente disposto.

Sem prescindir, e caso assim não se entenda,

7ª Nos termos legais, no requerimento inicial o Autor deve especificar, de forma articulada, os fundamentos do pedido, oferecendo prova sumária da respectiva existência.

8ª Por sua vez, diz-nos a Lei que, na falta da indicação de qualquer dos elementos necessários, o Autor é notificado para suprir a falta ou prestar os esclarecimentos necessários, aperfeiçoando o pedido.

9ª Ao considerar que não estavam devidamente especificados todos os fundamentos do pedido, o Tribunal a quo, devia, ao abrigo da legislação em vigor, ter convidado os Autores a suprir os fundamentos em falta, nomeadamente concretizando os fundamentos.

10ª A ausência deste convite para suprir as deficiências do requerimento inicial influiu directamente na decisão da causa, na medida em que deu origem à decisão.

11ª Assim, uma vez que a omissão do Tribunal influi directamente na decisão causa, a referida decisão padece de nulidade, nos termos do n.º 1 do artigo 195.º do Código de Processo Civil, nulidade essa que se requer seja declarada.

No mais,

12ª Ao contrário do que vem referido na douta decisão, os Recorrentes não se contradizem.

13ª A Ré pode ter intervindo no negócio apenas na qualidade de agente imobiliária,

14ª No entanto, a mesma bem sabe ter recebido na sua conta o valor de 36.500,00€, pago pelos Autores a título de sinal e princípio de pagamento.

15ª Assim como, bem sabia, que para colocar o imóvel à venda teria de ter tudo legalizado.

16ª E, mesmo sabendo que não o estava, não se coibiu de promover o prédio, sem que tivesse toda a documentação necessária à venda do mesmo.

17ª Logo, não se encontrava legal.

18ª Sendo que, a Ré, como agente imobiliária que é, deveria saber que o que estava a fazer incorria numa ilegalidade.

Sem prescindir, e caso assim não seja entendido,

19ª Ainda que assim não se entenda, então deveria o Tribunal a quo pelo menos ter dado oportunidade aos Autores para comprovar, em sede de produção de prova, os fundamentos que invocava.

20ª Assim, e não tendo sido dada oportunidade aos Autores de provar os fundamentos que invocou no seu requerimento inicial, bem como em sede de instrução e julgamento de processo não podia o Tribunal a quo ter proferido decisão no sentido que proferiu.

21ª Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou normas legais, nomeadamente o disposto no artigo 195º do Código de Processo Civil. (…)”.

Pugnou pela revogação da decisão recorrida e substituição por outra que ordene o prosseguimento dos autos.

F.

Notificada das alegações de recurso, a Ré não contra-alegou.

G.

Colheram-se os vistos dos Ex.mos Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.

H.

Questões a decidir

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos Recorrentes, sem prejuízo da sua ampliação, a requerimento dos Recorridos (art.ºs 635º, n.º 4, 636º e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC).

Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).

Também está vedado o conhecimento de questões novas (que não tenham sido objecto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, anulação, alteração e/ou revogação.

São as seguintes, as questões em apreciação no presente recurso:

1. Se a descrição da causa de pedir constante da petição inicial apresentada pelos Autores é susceptível de aperfeiçoamento.

2. Se, em caso de resposta negativa à questão primeira, a petição inicial é inepta por contradição entre o pedido e a causa de pedir.

II. FUNDAMENTAÇÃO

A. De facto

O recurso é exclusivamente de direito e os elementos relevantes para a decisão constam do relatório antecedente.

B. De direito

Vem o presente recurso interposto da decisão que considerou verificada excepção da ineptidão da petição inicial por contradição dos pedidos com a causa de pedir e, em consequência, declarou nulo todo o processado, absolvendo a sociedade Ré da instância.

Uma expressão contida na parte final da fundamentação da decisão recorrida sintetiza as razões da declaração de ineptidão da p.i.: “Não se mostra possível a este Tribunal condenar a sociedade Ré a reconhecer a resolução de um contrato promessa de compra e venda de imóvel que não celebrou ou a restituir aos Autores uma quantia que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento apenas na qualidade de intermediária, com base no incumprimento de um contrato, nos termos do qual nunca se obrigou.”

Por sua vez, a discordância que está na origem do recurso interposto pelos Autores baseia-se nos seguintes argumentos:

i.

O tribunal incorreu em nulidade processual (cfr. n.º 1 do artigo 195.º do CPC) por ter omitido a notificação dos Autores para suprirem os fundamentos em falta do pedido, convidando-os a aperfeiçoarem a p.i

ii.

Os Recorrentes não se contradizem pois, apesar da Ré ter intervindo no negócio como agente imobiliária, bem sabe ter recebido na sua conta o valor de 36.500,00 €, pago pelos Autores a título de sinal e princípio de pagamento, assim como bem sabia que o imóvel não estava legalizado e que este era um requisito para a venda, não se coibindo de o promover.

iii.

Deveria o Tribunal a quo ter dado oportunidade aos Autores para comprovarem, em sede de produção de prova, os fundamentos que invocam.

Da nulidade processual por omissão de convite ao aperfeiçoamento

Passemos, pela ordem acabada de enunciar, à análise dos fundamentos do recurso interposto pelos Autores da decisão que julgou inepta a petição inicial.

O primeiro argumento esgrimindo pelos Autores consiste na omissão, pelo tribunal de 1ª instância, da prolação de despacho de aperfeiçoamento da p.i

A exposição dos factos essenciais que constituem a causa de pedir e das razões de direito que servem de fundamento à acção, constitui um dos requisitos essenciais da petição inicial, previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo 552º do CPC.

Com MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “[n]a narração o autor deve expor os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção (…). Esta parte da petição inicial contém a exposição dos factos necessários à procedência da acção, isto é, a alegação dos factos principais, bem como dos factos instrumentais (…). À narração dos factos e das razões de direito, segue-se a conclusão. É nesta parte da petição inicial que o autor deve formular o pedido (…), isto é, definir a forma de tutela jurídica que pretende para a situação jurídica alegada. A falta de indicação do pedido ou a contradição deste com a causa de pedir apresentada na narração importam a ineptidão da petição inicial (…).” (in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, 2ª edição, Lex, 1995, pág. 269).

Também ANTUNES VARELA, MIGUEL BEZERRA E SAMPAIO E NORA, dão conta de que se “…o autor não indicar o efeito jurídico que pretende obter com a acção ou não mencionar o facto concreto que lhe serve de fundamento (…) a petição será inepta. (…) A petição será de igual modo inepta quando, sendo inteligível a indicação do pedido e da causa de pedir, haja, todavia, contradição intrínseca ou substancial insanável entre um e outra.” (in “Manual de Processo Civil”, 2ª edição, Coimbra Editora, 1985, págs. 245 e 246).

É o que decorre das alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 186º do CPC, com a redacção: “[d]iz-se inepta a petição inicial: a) Quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir; b) Quando o pedido esteja em contradição com a causa de pedir; (…)”.

Na densificação da causa de ineptidão constituída pela contradição entre o pedido e a causa de pedir, informam ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA E LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, que este motivo “…resulta de um verdadeiro antagonismo entre o pedido e a causa de pedir, não de uma mera desadequação entre uma coisa e outra (…). A petição inicial, assim como a sentença final, deve apresentar-se sob a forma de um silogismo, ao menos implicitamente enunciado, que estabeleça um nexo lógico entre as premissas e a conclusão; em tal silogismo, a premissa maior é constituída pelas razões de direito invocadas, a premissa menor é integrada pelas razões de facto e o pedido corresponderá à conclusão. Por isso mesmo, a causa de pedir não deve estar em contradição com o pedido, o que não se confunde com a simples desarmonia entre pedido e causa de pedir.” (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. I, 3ª edição, Almedina, 2024, pág. 244, anotação e) ao artigo 186º) (sublinhado nosso).

Estas exigências resultam do princípio do dispositivo, estruturante, embora em termos não absolutos, do processo civil, pelo qual “[à]s partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas.” (cfr. artigo 5º, n.º 1 do CPC).

A tendência para uma valorização crescente do apuramento da verdade material na realização da justa composição do litígio, vem justificando a introdução de matizes do princípio do inquisitório no Código de Processo Civil. Esta orientação privilegia o mérito e a substância em detrimento da mera formalidade processual, reflectindo-se, entre outros aspectos, no poder-dever de o juiz proferir despacho pré-saneador ou de aperfeiçoamento vinculado do conteúdo material da exposição da matéria de facto dos articulados, nos termos do disposto no artigo 590º, nºs. 2, al.ª b) e 4, ambos do CPC.

Nas palavras dos mesmos autores, “…a parte substancial da atividade do juiz nesta fase incidirá sobre o conteúdo material dos articulados, no que concerne à exposição ou concretização da matéria de facto (nº 4). Manifesta-se aqui um verdadeiro dever legal do juiz (despacho de aperfeiçoamento vinculado), no sentido de identificar os aspetos merecedores de correção. Não se trata, como é óbvio, de salvar petições afetadas por ineptidão resultante da falta ou da ininteligibilidade da causa de pedir (art. 186º), mas apenas de corrigir articulados que, cumprindo os requisitos mínimos, se revelem contudo, insuficientes, deficientes ou imprecisos em termos de fundamentação da pretensão (…).” Quanto ao limite fáctico mínimo, aquém do qual não é possível diligenciar no sentido do aperfeiçoamento, os mesmos autores referem “…é imprescindível que o seu articulado revele (individualize) a causa de pedir em que se baseia a respectiva pretensão.” (sublinhado nosso) (in Op. Cit., págs. 730 e 731, em anotação ao artigo 590º) (sublinhados nossos).

Em conformidade com estes ensinamentos, percebemos que o juiz do processo deve, através do despacho de aperfeiçoamento, convidar o autor a corrigir a p.i. quando esta contenha pelo menos uma descrição discernível dos factos essenciais da causa de pedir.

Do mesmo passo, exige-se que o elemento característico da causa de pedir, seja compatível com o pedido efectuado, no sentido de permitir o estabelecimento do descrito silogismo judiciário. Ou seja, impõe-se que o pedido realizado seja uma conclusão plausível e lógica, de acordo com as premissas inscritas na petição: a menor, composta pelas razões de facto; e a maior, constituída pelas razões de direito invocadas.

Se as razões de direito não são vinculativas, atenta a liberdade de fundamentação jurídica do tribunal (conquanto esta permita decidir o pedido formulado com os factos alegados pelas partes), já o ajustamento das razões de facto no decurso da acção está, como se disse, limitado pelo desenho central da causa de pedir alegada, ainda que deficitariamente, pela parte.

Isto significa que o convite ao aperfeiçoamento não pode permitir a transmutação da causa de pedir inicial noutra de diferente natureza, mas apenas complementá-la com elementos que, sendo relevantes à decisão, não modificam a sua característica essencial.

No caso vertente, os Autores baseiam a sua pretensão na intervenção da Ré como agência de mediação imobiliária no contrato-promessa que celebraram com CC e DD que não demandam (artigos 1º a 5º da p.i.). Alegam que a Ré recebeu na sua conta o valor do sinal e princípio de pagamento de € 36.500,00 e que, por impossibilidade de reunir toda a documentação necessária à escritura nos sucessivos prazos estipulados para o efeito, fixaram prazo peremptório aos promitentes-vendedores, informando-os que a partir do mesmo consideravam o contrato definitivamente incumprido, vindo mais tarde a remeter missiva à Ré solicitando a devolução dos € 36.500,00, dada a resolução contratual (artigos 6º a 13º da p.i.). Mais invocam que a Ré colocou o anúncio do prédio sem ter toda a documentação necessária à venda do mesmo, havendo divergência entre a configuração do prédio identificado no contrato-promessa de compra e venda e o que estava efectivamente registado (artigos 16º a 18º da p.i.).

Porém, pedem: em primeiro lugar, se declare efectivamente resolvido o contrato-promessa celebrado; e, em segundo, a condenação da Ré a pagar aos Autores a quantia de € 36.500,00 (entregue a título de sinal e princípio de pagamento).

Relativamente ao primeiro pedido formulado, é manifesto que, em face da descrição contida na petição inicial, não é a Ré a titular do interesse passivo da declaração de resolução do contrato-promessa, mas os promitentes-vendedores.

No que respeita ao segundo pedido – de condenação da Ré a pagar aos Autores a quantia de € 36.500,00 -, trata-se, na verdade, da restituição da quantia depositada na sua conta bancária a título de sinal e princípio de pagamento do contrato-promessa celebrado, restituição esta, sempre dependente da prévia declaração da resolução do contrato-promessa e da condenação dos promitentes-vendedores a ver restituída aos Autores tal quantia.

Está, por isso, correcta a afirmação da decisão recorrida no sentido de que não é possível, com os factos alegados, condenar a Ré “…a reconhecer a resolução de um contrato promessa de compra e venda de imóvel que não celebrou ou a restituir aos Autores uma quantia que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento apenas na qualidade de intermediária, com base no incumprimento de um contrato, nos termos do qual nunca se obrigou.”

Os factos alegados pelos Autores, referentes à intervenção da Ré como imobiliária no negócio, podendo, em tese, dar origem a uma obrigação da Ré indemnizar os danos sofridos pelos Autores em consequência da eventual violação dos seus deveres de verificação da documentação e da correspondência do imóvel anunciado com o registo predial, não encontram qualquer tradução nos pedidos formulados, de declaração da resolução do contrato e de pagamento da quantia do respectivo sinal que a Ré detém como depositária.

Por isso, não há relação entre os únicos factos alegados que permitiriam, ao abrigo do instituto da responsabilidade civil, a condenação da Ré no pagamento de uma quantia indemnizatória aos Autores e os pedidos formulados na acção, dependentes que estão da apreciação do incumprimento e da resolução do contrato-promessa, pedido a formular necessariamente contra outrem que não a Ré.

Deste modo, não há aperfeiçoamento possível da causa de pedir invocada na petição inicial que permita compatibilizá-la com os pedidos formulados pelos Autores, de modo a permitir a condenação da Ré nestes.

Tem, assim, resposta negativa a arguição da nulidade fundada na omissão, pelo tribunal de 1ª instância, de convite ao aperfeiçoamento da p.i

Da ineptidão da petição inicial

Sustentam os Recorrentes que não se contradizem pois, apesar da Ré ter intervindo no negócio como agente imobiliária, bem sabe ter recebido na sua conta o valor de 36.500,00 €, pago pelos Autores a título de sinal e princípio de pagamento, assim como sabia que o imóvel não estava legalizado e que este era um requisito para a venda, não se coibindo de o promover.

Vimos já que a responsabilidade imputável à Ré por ter promovido o negócio como mediadora imobiliária, sabendo que este não estava legal e que isso era um requisito para a venda, não é compatível com qualquer dos pedidos feitos pelos Autores na petição inicial.

O único pedido de condenação no pagamento de quantia certa - € 36.500,00 que a Ré recebeu em depósito a título de sinal e de início de pagamento do preço – não tem como causa a reparação de um dano eventualmente causado pela Ré, mas a devolução do sinal pago por força da resolução do contrato-promessa, resolução e direito ao reembolso estes que só podem ser declarados pelo tribunal em acção a propor contra os promitentes-vendedores.

Isto significa que há uma contradição entre os factos que os Autores consideram fundar um direito próprio contra a Ré – o incumprimento de obrigações que se imporiam à condição de mediadora imobiliária que assumiu no negócio – e os pedidos que formulam na presente acção, estribados no incumprimento de um contrato-promessa em que a Ré não interveio como parte outorgante.

Assim, embora com fundamentação não integralmente coincidente, acompanhamos o entendimento da decisão em análise, no sentido de que há uma contradição entre a causa de pedir e os pedidos formulados, não passível de aperfeiçoamento, conclusão que se impõe quanto a nós porque o instituto da responsabilidade civil aplicável à descrita conduta da Ré, não permite a sua condenação nos pedidos, dependentes que estão da apreciação dos pressupostos do incumprimento do contrato-promessa, da resolução e dos respectivos efeitos.

Razões suficientes para manter a decisão que considerou a p.i. inepta por contradição insanável entre a causa de pedir e o pedido.

A fundamentação precedente permite antecipar o destino do último argumento recursivo, no sentido de que deveria ter sido dada a oportunidade aos Autores para comprovarem, em sede de produção de prova, os fundamentos que invocam.

Isto porque, se a patologia da p.i. consiste no evidente desfasamento entre causa de pedir e os pedidos que formularam, ainda que resultassem provados todos os factos alegados pelos Autores, sempre os pedidos estariam condenados à inviabilidade.

Por todo o exposto, não merecem atendimento os argumentos vertidos pela Recorrente nas suas alegações, devendo manter-se a decisão recorrida.

Custas

Não havendo norma que preveja isenção (art. 4º, n.º 2 do RCP), o presente recurso está sujeito a custas (art.º 607º, n.º 6, ex vi do art.º 663º, n.º 2, ambos do CPC).

No critério definido pelos artigos 527º, n.ºs 1 e 2 e 607º, n.º 6, ambos do CPC, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e das custas de parte assenta no vencimento ou decaimento na causa ou, não havendo vencimento, no proveito.

No caso vertente, apenas os Autores recorreram, não tendo obtido vencimento no recurso.

Assim, devem os Recorrentes ser condenados nas custas do presente recurso.

III. DECISÃO

Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, em:

1.

Julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

2.

Condenar os Recorrentes no pagamento das custas do presente recurso.

Notifique.

Évora, d.c.s.

Ricardo Miranda Peixoto

Francisco Xavier

Susana Ferrão da Costa Cabral