22- O DIREITO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 690º, nº 1 e 3, do C.P.Civil.
Da factualidade provada resulta que os autores lograram provar, como lhes competia (artº 342º, nº 1, do CC), os factos (ver IV, V, VI, VII, do item 2.1, deste acórdão) integradores do invocado direito de preferência legal (arts. 1º, 47º e 49º, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15/10, 416º a 418º, 1022º, 1023º e 1410º, do CC).
Com efeito, a compra e venda, efectuada através escritura pública de 16 de Março de 1988, do prédio urbano que faz parte da descrição nº 4980, no livro 13 e inscrito na matriz sob o art. 4346, é válida e eficaz, sendo que o comprador/reconvinte G.........., registou a seu favor, mediante a apresentação 6/240888, na Conservatória do Registo Predial da .........., a aquisição por compra a D.......... e mulher.
Os efeitos essenciais da compra e venda estão definidos no artº 879º, do CC, sendo de realçar que a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito opera automaticamente, por mero efeito do contrato (artº 408º, nº 1, do CC).
O registo definitivo, de aquisição de propriedade, a favor de alguém (designadamente do aqui apelado G..........) constitui presunção de que o direito existe e pertence, na sua plenitude, ao titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define (artº 7º, do C. Registo Predial).
Dito isto e tendo-se adiantado a nossa posição, vejamos a tese dos reconvintes, acolhida na decisão recorrida, nos termos que se deixarão referidos.
Como vimos, provou-se, além do mais, que:
- -Os Réus G.......... e mulher dispuseram–se a emprestar a D.......... a quantia de 4.500.000$00;
- -Tal quantia foi titulada por dois cheques sendo um de 1.800.000$00 - € 8.978,36 - sobre a J.......... e outro de 2.700.000$00 – 1.3467,54€ - sobre a I..........;
- -Tais cheques foram passados à ordem de D.......... em 16 de Março de 1988;
- -Para garantir tal quantia (4.500 contos), aqueles D.......... e mulher outorgaram a aludida escritura de venda do prédio para os Réus e D.........., legou em testamento o mesmo imóvel, conforme documento junto aos autos a fls. 29 a 31, cujo teor aqui se reproduz.
Afirma-se na decisão recorrida que “Não há quaisquer dúvidas que existe uma divergência entre a vontade e as declarações produzidas, que essa divergência é intencional, e que houve acordo entre declarante e declaratários, já que os outorgantes quiseram antes celebrar uma escritura de hipoteca para garantir o pagamento da dívida de empréstimo”.
Seguidamente, com apelo às regras de interpretação negocial previstas no artº 236º e segs., do CC, qualifica-se o negócio celebrado entre o falecido D.......... e mulher e o reconvinte G.........., como um mútuo com hipoteca, embora esta, por não registada, seja ineficaz.
Concluiu-se na sentença recorrida que “apesar dos AA. demonstrarem em termos probatórios a sua posição jurídica de preferente, na situação concreta, como se acaba de enunciar, não houve negócio jurídico de venda do imóvel”. Ajuizou-se, em consequência, que a acção terá de improceder, enquanto o pedido reconvencional, procederia, uma vez que prevaleceria o testamento (legado) de D.......... a favor dos reconvintes.
Vejamos.
Nos arts. 236º a 238º, do CC, estabelecem-se critérios para o alcance ou sentido juridicamente decisivo da declaração negocial.
Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, a “vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário (nº 2, do artº 236º, do CC). Faltando esse conhecimento, vale o preceituado no nº 1, daquele normativo, que consagra o critério (objectivista ou normativo) da impressão do destinatário, entendendo-se como declaratário normal uma pessoa razoável, isto é, medianamente instruída, diligente e sagaz, em face dos termos da declaração.
Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto (artº 238º, nº 1, do CC). Pode, no entanto, valer esse sentido na situação a que alude o nº 2, desse normativo.
Ora, apurando-se que os reconvintes emprestaram ao falecido D.......... Esc. 4.500.000$00 e que o contrato consubstanciado na escritura pública, de 16/03/1988, visou garantir o pagamento de tal quantia, deverá tal negócio jurídico ser interpretado, de acordo com a vontade real das partes, como uma venda a retro, apesar da inexistência de qualquer cláusula a retro (nº 2, do artº 238º, do CC).
É esta, aliás, a tese dos reconvintes, os quais alegaram factos, vertidos na base instrutória, no sentido de demonstrarem a existência de um venda a retro, negócio jurídico previsto no artº 927º e segs., do CC. “Este tipo contratual serve, amiúde, para financiar o vendedor, o qual, sem recorrer a outros meios, designadamente ao crédito hipotecário e sem perder a possibilidade de reaver a titularidade do bem, pode obter o dinheiro de que carece. Se alguém precisa de dinheiro, em vez de hipotecar um dos seus bens, ou em vez de o vender “definitivamente”, vende-o a retro; deste modo, recebe o dinheiro da venda, e se mais tarde quiser recuperar o bem, resolve o contrato” (P. Romano Martinez, Direito das Obrigações-Contratos, 2ª ed., p.82 e segs., e Romano Martinez/Fuzeta da Ponte, Garantias de Cumprimento, 2ª ed. p. 134 e segs.).
Os reconvintes não provaram a matéria dos quesitos nºs 15º a 18º, designadamente a existência de qualquer cláusula a retro.
Apesar disso, atento o significado das respostas negativas aos quesitos (tudo se passa como se não tivessem sido articulados os factos quesitados), pensamos que a matéria de facto provada aponta, na nossa interpretação, para o enquadramento do negócio celebrado como venda a retro.
A nosso ver, não tem suporte factual a interpretação feita na sentença recorrida quando se afirma que “o sentido querido realmente pelos declarantes era de facto a constituição (garantia) de uma hipoteca sobre o prédio urbano, casa de habitação, composta de rés – do – chão e primeiro andar, com quintal, sita na Rua .........., freguesia e concelho da .........., inscrita na matriz pelo artº 4346, por conta da quota disponível do testador, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 29 a 31, cujo teor aqui se dá por reproduzido (cfr. al. C), para garantir o pagamento do valor emprestado”.
Ora, uma vez que o contrato foi celebrado em 1988 e o comprador financiado não accionou a (implícita) cláusula a retro (resolução), no prazo a que alude o artº 929º, do CC, a compra e venda, celebrada em 16/03/1988, consolidou-se, tornou-se definitiva.
De resto, o testamento de D.........., lavrado em 22/12/1994, no qual legou aos reconvintes um prédio que, presuntivamente (artº 7º, do C. Registo Predial), já não lhe pertencia, significa que o testador/vendedor considerava que a transmissão da propriedade do imóvel, operada pela compra e venda, era definitiva.
É claro que, noutra perspectiva, poder-se-á admitir que o legado visou, ao mesmo tempo, obviar, de forma desajeitada, a que o autor/arrendatário pudesse exercer o direito de preferência.
Em suma, a compra e venda celebrada em 16/03/1988 é válida e eficaz e o legado operado através do testamento de 22/12/1994, é inválido (nulo) - artº 2251º, do CC, devendo reconhecer-se o direito de preferência dos autores naquela alienação.
Os reconvintes invocam, subsidiariamente, o abuso do exercício do direito por banda dos AA. e, “por último, e para o caso de nenhum dos anteriores pedidos ser dado como procedente, devem entregar o montante de 4.500.000$00 em 16.3.1988, actualizado, desde tal data, ou acrescido dos juros à taxa legal, desde a mesma, sob pena de enriquecimento à custa alheia”.
Começando por este último pedido, não se vislumbra o fundamento factual e legal para o mesmo.
Na verdade, quem responde pelas dívidas de D.......... e mulher, pais da ré/apelada F.........., é a respectiva herança (artº 2068º, do CC).
Os réus/reconvintes, que nada contrataram com os reconvindos, não demonstraram os requisitos do enriquecimento sem causa previstos no artº 473º, do CC, designadamente, o nexo causal entre o hipotético, e não justificado, enriquecimento dos autores e o eventual empobrecimento dos reconvintes.
Acresce que tendo o instituto do enriquecimento sem causa natureza subsidiária (artº 474º, do CPC), os reconvintes teriam que demonstrar, e não o fizeram, a impossibilidade ou inviabilidade de demandarem a herança dos falecidos D.......... e mulher E.......... .
Por fim, a questão do abuso do direito por parte dos autores.
Na perspectiva dos reconvintes/apelados, o exercício do direito de preferência por banda dos autores constituiria um abuso de direito.
A figura do abuso do direito está prevista no artº 334º, do C.Civil.
Existe abuso do direito quando este se exerce em termos clamorosamente ofensivos da justiça ou, quando, com esse exercício, se ofende clamorosamente o sentimento jurídico dominante (Ac. STJ, de 8/11/84, BMJ, 341º/418).
A boa fé tem a ver com o enunciado de um princípio que parte das exigências fundamentais da ética jurídica que se exprimem na virtude de manter a palavra e na confiança de cada uma das partes para que procedam honesta e legalmente segundo uma consciência razoável.
Mas para que a confiança seja digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo, tem de se verificar o investimento de confiança, a irreversibilidade desse investimento e tem de haver boa fé da parte que confiou, ou seja, é necessário que desconheça uma eventual divergência entre a intenção aparente do responsável pela confiança e a sua intenção real, que aquele tenha agido com o cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico (Baptista Machado, RLJ, ano 119, pág. 171).
Aquele excesso deve ser manifesto, claro, patente, indiscutível, mas sem ser necessário que tenha havido a consciência de se excederem tais limites, visto que o C. Civil vigente consagrou a concepção objectiva do abuso de direito (P. Lima-A. Varela, C. Civil Anotado, I, 4ª.ed., pág. 298; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª.ed., pág. 67 e segs.).
O princípio da boa fé está consagrado no nº 2, do artº 762º, do CC, ao afirmar que no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé. A exigência de boa fé nos negócios jurídicos e, desde logo, na sua formação, mostra-se igualmente acentuada no artº 227º, do CC.
Segundo este princípio, aplicável não só às obrigações contratuais como também às obrigações derivadas de outras fontes, onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7ª.ed., pág. 11, Almeida Costa, ob. cit., 891), agir de boa fé é actuar com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar (Almeida Costa, ob. cit., 93, 845 e 846; Vaz Serra, BMJ, 74º, 45, e Antunes Varela, CJ, 1986, III, 13, e 1987, IV, 28).
Ora, dito isto, entendemos que os autores locatários limitaram-se a exercer o direito de preferência que lhes é conferido pelo citado artº 47º, do Regime do Arrendamento Urbano, tendo intentado a acção de preferência cerca de quatro meses depois da morte do referido D.........., e, no dia 3 de Junho de 1996, efectuado o depósito do preço, de 1.800.000$00, com vista ao exercício do direito de preferência na aquisição do prédio aludido.
No circunstancialismo fáctico apurado nos autos, a invocação do direito de preferência, e o reconhecimento judicial do mesmo, não se mostra clamorosamente ofensivo da justiça ou, com esse exercício, se ofende clamorosamente o sentimento jurídico dominante.
Pensamos, assim, não ser ilegítimo o exercício do direito de preferência, pese embora se admita que da procedência da acção poderá resultar um eventual benefício económico para os demandantes.
Procedem, deste modo, as conclusões do recurso do apelante.
