0631840 - Tribunal da Relação do Porto

Em princípio, um condomínio não é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior a sua aquisição da propriedade da fracção.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto: Em 05.09.15, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Gaia – .º Juízo Cível – a B………. intentou contra a C………. os presentes embargos de executado alegando em resumo, que - na execução em que é executada, é-lhe exigido o pagamento uma quota de condomínio respeitante a período de tempo em que não era proprietária da fracção; - a dívida é da responsabilidade do anterior proprietário. pedindo a extinção da execução contestando o embargado, também em resumo, alegou que a dívida, apesar de ser relativa a encargos do condomínio relativos a período anterior à arguição da propriedade por parte da embargante, é da responsabilidade desta, por se tratar de uma obrigação “propter rem”. Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento. Em 05.09.15, foi proferida sentença que julgou os embargos improcedentes. Inconformada, a embargante deduziu a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões. O embargado contra alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida. Corridos os vistos legais, cumpre decidir. As questões Tendo em conta que - o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º , nº3 e 690º do Código de Processo Civil ; nos recursos se apreciam questões e não razões; os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido a única questão proposta para resolução consiste em determinar se um condómino é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior à sua aquisição da propriedade da fracção. Os factos São os seguintes os factos a ter em conta: a embargante adquiriu em 03.03.28 a fracção B do prédio constituído em propriedade horizontal sito da R. ………., n.º… (Edifício .), ………., Vila Nova de Gaia; a embargante deu conhecimento destes factos à embargada em 03.07.01, através de carta; estão em dívida os montantes relativos à quota parte nas despesas do condomínio referentes àquela fracção correspondentes ao 4º trimestre de 2001, fundo de reserva de 2002, quatro trimestres de 2002 e 1º trimestre de 2003, cujo pagamento é objecto da execução de que estes embargos são um apenso. Os factos, o direito e o recurso Vejamos, então, como resolver a questão. Na sentença recorrida entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento da quota parte das despesas do condomínio era da embargante, actual proprietária adquirente da fracção. A apelante entende que essa responsabilidade pertence ao anterior proprietário. Cremos que tem razão. A obrigação de um condómino de contribuir para as despesas com os encargos do condomínio, estabelecida no n.º1 do artigo 1424º do Código Civil , é uma típica de obrigação “propter rem”, não de uma relação creditória autónoma, mas do estatuto do condomínio – neste sentido, ver Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, em anotação ao citado artigo 1424º. Conforme nos dá conta Henrique Mesquita “in” Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, página 316,” existe uma “communis opinio” no sentido de que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se entre geneticamente ligado” Mas o dito autor, na mesma obra, na mesma página e páginas seguintes, põe em crise esta ideia, pois considera que esta ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações “propter rem”. Entende que se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, que devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada. Um dos casos que considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso. Diz o referido mestre que tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção. Por um lado, este não disporia, de qualquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas. Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento Concordamos plenamente com tão judiciosas palavras, pelo que nada mais há a dizer sobre a questão. Apenas dizer que a mesma solução foi seguida por Aragão Seia “in” Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e pelo acórdão da Relação de Lisboa de 04.12.14 “in” Colectânea de Jurisprudência 2004, V, 118. Voltando ao caso concreto em apreço e aplicando o que acima ficou dito, concluímos que sendo a quantia exequenda referente a quotas do condomínio relativas a período anterior à aquisição do direito de propriedade por parte da embargante, não é esta a responsável pelo seu pagamento. Devem, assim, os embargos proceder. A decisão Nesta conformidade, acorda-se em julgar procedente a presente apelação e assim, julgar os embargos procedentes e, em consequência, extinta a execução. Custas pelo apelado. Porto, 6 de Abril de 2006 Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos Gonçalo Xavier Silvano Fernando Manuel Pinto de Almeida