9851/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não pode a mediadora invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária (ver artigo 10.º/6 do Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro) prevenindo-se, assim, a protecção do consumidor e o exercício clandestino da actividade de mediação II- Por isso, ainda que haja a mediadora exercido actividade ao abrigo de contrato nulo, não pode ela reclamar as quantias correspondentes à actividade exercida, designadamente comissões, como se o contrato fosse válido, pois, a ser assim, os objectivos visados com este regime específico de nulidade seriam defraudados. (SC)

Acordam os Juízes que constituem o Tribunal da Relação de Lisboa. RELATÓRIO T. […] LDA, propôs contra, […] LDA, esta acção declarativa de condenação, sob forma sumária, Pedindo a sua condenação a entregar-lhe a quantia de 3.802.500$00, acrescida de juros legais, desde a citação até integral pagamento, com fundamento, em síntese, que, no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, acordou com a R em promover a venda de um prédio urbano, pelo valor de 80.000.000$00, contra o recebimento de uma comissão de 5% sobre o valor da transacção. Na sequência desse acordo a A. mostrou o imóvel a um casal interessado, que ofereceu 65.000.000$00, mas por recusa da R o negócio não se realizou. Mais tarde, a R contactou directamente com esse casal a quem veio a vender o imóvel pela quantia por estes oferecida. Tendo a A. realizado a actividade de mediação a que se obrigou é-lhe devida a remuneração acordada. Citada, contestou a R, por excepção dizendo que a A. obteve a licença para o exercício da sua actividade de mediação imobiliária em data posterior à actividade de mediação que invoca e que o contrato que invoca não foi reduzido a escrito e por impugnação, dizendo que, em contactos ocorridos por iniciativa do sócio gerente da A, o sócio gerente da R mostrou-se interessado na compra de uma moradia no Estoril ou em Cascais tendo, simultaneamente, aventado a hipótese de venda da R a quem pertencia o prédio a que se reporta a petição. O negócio de compra da moradia gorou-se e o sócio gerente da R desistiu da venda da sociedade, o que comunicou ao sócio gerente da A. Mais tarde, o sócio gerente da R vendeu o prédio a que se reporta a petição a um conhecido e amigo de há longa data sem que tal tenha a ver com qualquer actividade de mediação exercida pela A. Pede a absolvição do pedido. Realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença julgando a acção improcedente e absolvendo a R do pedido. Inconformada com essa decisão a A. dela interpôs recurso, recebido como apelação, pedindo a sua revogação e a procedência da acção, formulando as seguintes conclusões: 1.ª Deverá ser alterada a resposta dada aos artigos 2.º, 3.º, 15.º, 16.º 17.º e 21.º da base instrutória. 2.ª Quando se impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto, é elemento fundamental os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento. 3.ª No caso sub judice as testemunhas C.[…] e A.[…] fizeram prova cabal a favor da apelante dos factos vertidos nos art.ºs 2.º, 3.º, 15.º, 16.º 17.º e 21.º da base instrutória, pelo que se impões decisão diferente da proferida pelo Tribunal a quo. 4.ª Não havendo qualquer prova em sentido contrário. 5.ª Demonstrado que foi celebrado um contrato de mediação e que foi feita a aproximação pelo mediador entre o terceiro e o comitente, que dessa aproximação resultou interesse na celebração do negócio e que tal negócio se veio a concretizar com os mesmos intervenientes, lançou a A. sobre a Ré o ónus da prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito. 6.ª A partir do momento em que conseguiu interessado verificou-se a condição suspensiva que ocorre por regra nos contratos de mediação para existência do direito à comissão da apelante. A R contra-alegou pugnando pela confirmação da sentença recorrida. FUNDAMENTAÇÃO OS FACTOS O tribunal a quo julgou provados os seguintes factos: A Autora dedica-se à mediação imobiliária. A Ré tem por objecto a administração e exploração de propriedades próprias ou alheias. Os sócios da mesma são C.[…] e M.[…]. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, e depois Cascais, desde 13/07/88. Por escritura pública lavrada no […] Cartório de Lisboa, no dia 18/06/96, C.[…] e M.[…] (na qualidade de sócios da Ré AZ), declararam vender a A.[…] , por 30.000.000$00, a fracção "L" correspondente ao nono andar recuado do prédio urbano sito em Lisboa […]. Em 1993, a Ré, contactou a A. para que esta vendesse o andar […]. O andar deveria ser vendido por valor não apurado Foi acordada uma comissão não apurada. A Autora elaborou a ficha do andar e efectuou deslocações ao mesmo para visitas pelos potenciais compradores. E elaborou a ficha já referida no artigo 5.º. Publicitou a venda do andar. Numa das deslocações ao local em 1994 a comissionista da A., C.[…], levou ao mesmo R.[…]. R[…] ficou interessada no imóvel e informou que iria falar com o marido. Em ocasião posterior à do facto n.º 12 (art.º 9) C.[…] mostrou o andar a R.[…] e A.[…]. Alguns dias depois, pelo casal R. e A. foi solicitada nova visita ao apartamento. Desta vez fizeram-se acompanhar de um arquitecto. No decurso da visita foi discutido um preço não apurado que foi transmitido à Ré. Em 1995 que a A. tomou conhecimento, por terceira pessoa, da intenção de venda do andar por parte da Ré. A A. endereçou correspondência vária à R pedindo o pagamento de uma comissão. O DIREITO APLICÁVEL O conhecimento deste Tribunal de 2.ª instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objecto do recurso, é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente como, aliás, dispõem os art.ºs 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do C. P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.º 660.º, n.º 2 do C. P. Civil (questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento oficioso). Atentas as conclusões da apelação, supra descritas, as questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal pela apelante respeitam: À matéria de facto fixada pelo Tribunal a quo quanto aos quesitos 2.º, 3.º, 15.º, 16.º 17.º e 21.º do questionário/base instrutória; À consequente procedência da acção. Quanto à primeira questão , a saber, discordância da decisão em matéria de facto […] Compulsados os depoimentos das testemunhas (1) , não vislumbramos qual o processo de formação de convicção propugnado pelo apelante que, num raciocínio de silogismo lógico-jurídico, possa levar a uma convicção diversa daquela a que aportou a primeira instância, cuja decisão se encontra devidamente fundamentada a fls. 250-251. Acresce que a exigência de forma escrita (2) para a espécie contratual em causa nos autos, atenta a fluidez objectiva da matéria respectiva, tem também em vista as dificuldades de prova da matéria respectiva (3) . A inobservância dessa forma não pode ser colmatada, para efeitos de prova do clausulado e vicissitudes respectivas através de prova testemunhal de uma “comissionista” e de um outorgante/parte no negócio objecto da mediação. A este Tribunal da Relação, nos termos do disposto no art.º 712.º, n.º 1, al. a) do C. P. Civil, compete apenas sindicar a decisão proferida pela primeira instância e não vislumbramos fundamento razoável para se questionar a apreciação feita pela mesma relativamente à prova pessoal produzida. Improcedem, pois, as conclusões da apelação quanto à alteração da decisão em matéria de facto. II. Quanto à segunda questão , a saber, a procedência da acção. A decisão recorrida, depois de qualificar a espécie contratual em causa como um contrato de mediação imobiliária, actividade regulada, ao tempo, pelo Dec. Lei n.º 285/92 de 19/12 e agora regulada pelo Dec. Lei n.º 77/99 de 16 de Março com as alterações do Dec. Lei n.º 258/2001 de 25 de Setembro, o que se nos afigura pacífico nos autos, julgou a acção improcedente com o fundamento em que, não tendo sido observada a forma escrita, o contrato é nulo, sendo certo que essa nulidade foi invocada pela apelada (a apelante estava impedida de o fazer nos termos do disposto no art.º 10.º, n.º 6 do Dec. Lei n.º 285/92 de 19/12, agora, art.º 20.º, 8 do Dec. Lei n.º 77/99 de 16 de Março). Para além deste fundamento, mais aduziu que, tendo decorrido dois anos entre a actividade da apelante e a venda do imóvel transaccionado, não se pode concluir que esta venda tenha sido produto do trabalho da apelante. Pretende a apelante que a sua pretensão deveria proceder, mas não lhe assiste razão. De facto, para além do que resulta da improcedência da primeira questão, relativa à alteração da matéria de facto, o certo é que a espécie contratual em causa não observou a respectiva forma legal, o que é determinante da sua nulidade (art.º 220.º do C. Civil e art.º 10.º, n.º 6 do Dec. Lei n.º 285/92 de 19/12). Esta nulidade apresenta a especificidade de não poder ser invocada pela entidade mediadora, como decorre do escopo legislativo de regulamentar a respectiva actividade, haja em vista a protecção do consumidor e o fim do exercício clandestino da actividade de mediação (cfr. o preâmbulo do Dec, Lei n.º 77/99 , citado). Os seus efeitos têm efeito retroactivo, nos termos do disposto no art.º 289.º do C. Civil. A apelante pretende que a apelada seja condenada a entregar-lhe uma quantia, relativa a comissões, como se o contrato, que é nulo, fosse válido, olvidando o normativo citado, o que é redundante. Nos termos dos n.ºs 9) a 11) da matéria de facto, a apelante desenvolveu actividade no âmbito do contrato, que é nulo. Todavia, essa actividade não pode ser valorada para o efeito jurídico pretendido pela apelante, que é a condenação da apelada a entregar uma quantia contratualmente acordada e, como refere a decisão recorrida, atentos os limites processuais impostos pelos art.º 264.º e 661.º do C. P. Civil à actividade cognitiva do Tribunal também o não pode ser a qualquer outro titulo. Improcedem, pois, as conclusões da apelação, também quanto a esta segunda questão. DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 06 de Fevereiro de 2006 (Orlando Nascimento) (Ana Resende) (Dina Monteiro) 1.- A testemunha C.[…]era “comissionista” da apelante. Seja o que for que se entenda por “comissionista” (contrato de trabalho, contrato de prestação de serviços!?) o certo é que a testemunha apresentava um qualquer vinculo contratual relativamente à apelante que não pode deixar de ser considerado na valoração do seu depoimento. 2.- Art.ºs 10.º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 285/92 de 19 de Dezembro e art.º 20.º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 77/99 de 16 de Março. 3.- A actividade concreta de mediação, pela sua própria natureza, inclui uma forma de transmissão de vontades e declarações através da fórmula “diz que diz, que…”, propícia ao acrescentamento da declaração inicial.