753/08.8TBLGS.E1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. Considerando que a impugnação da matéria de facto apenas ocorre na apelação, sendo assim a 1ª vez que a questão se suscita no tribunal, e de acordo com a jurisprudência deste STJ, sobre o modo como o tribunal a quo procedeu ao cumprimento deste seu dever não se pode dizer que exista dupla conforme impeditiva da revista.

É, por isso, de aceitar o recurso de revista na parte em que estão em causa o exercício dos poderes da Relação, ex vi 662.º CPC.

II. A omissão de pronúncia só se verifica quando o juiz deixa de se pronunciar sobre questões que lhe foram submetidas pelas partes e que tem de abordar e resolver, o que acarrecta a nulidade da decisão (al. d) do nº 1 do artigo 615.º do CPC). Mas o sentido de “questões” não se confunde com argumentos associados àquelas, por isso se entende que “questões” são os dissídios ou problemas concretos a decidir, e não as razões, argumentos, opiniões, motivos, ou doutrinas expendidas pelos interessados na apresentação das respectivas posições.

III. A denegação de justiça é uma realidade diversa da que vem invocada pelo recorrente: corresponde a uma situação em que o tribunal tendo dever de decidir não o faz.

IV. Nas conclusões da revista o recorrente confunde falta de fundamentação com eventual fundamentação insuficiente; ora, só a falta de fundamentação constitui causa de nulidade da decisão e, in casu, não se identifica que ocorra uma falta de fundamentação. Há fundamentação, quer por remissão para a sentença, na parte em que o tribunal adere à mesma fundamentação que constava na sentença.

V. Nos autos toda a prova produzida foi analisada, no seu conjunto, de modo crítico e livremente, tenha ou não emanado da parte que devia produzi-la (artigo 413.°, do Código de Processo Civil) tendo como critério fundamental a liberdade da sua apreciação, com grande rigor, ponderação e isenção, por parte do julgador, não tendo sido violado nenhuma norma jurídica que determina a força probatória tabelada de certo meio de prova, não podendo o STJ imiscuir-se na livre apreciação dos meios de prova senão nesta circunstância (ou de ser exigido meio de prova tabelado!) – 674.º, n.º 3 do CPC.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. A LÁZARO, LDA propôs a presente acção declarativa contra:

i) AA e mulher, BB;

ii) CC e mulher, DD;

iii) EE e mulher, FF;

iv) JAJG-CONSTRUÇÕES, LDA., e;

v) GG.

A autora pediu que os réus viessem a ser condenados a reconhecê-la como legítima inquilina da fracção onde se encontra instalado o estabelecimento comercial "M.......", por força da obrigação de preferência convencional, livremente assumida aquando da celebração do documento complementar constante do contrato de arrendamento que vincula o autor aos seus legítimos proprietários-réus, decretando-se sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, por a tal não se opor a natureza da obrigação (de dar preferência) assumida; que viesse a declarar-se a ineficácia do negócio jurídico "trespasse", celebrado entre GG e JAJG Construções, Lda., dado o mesmo ser juridicamente inexistente, quer por não estarem presentes todos os elementos ostensivos do estabelecimento comercial (falta de elementos do recheio do estabelecimento inicial), quer por se ter verificado uma mudança de fim comercial (artigo 1112.°, n." 1, alínea a) e n." 2, alíneas a) e b) do Código Civil e, por último, por não se ter verificado a comunicação legalmente exigida do negócio ao senhorio, por força do disposto nos artigos 424.°, 1049.° e 1112,°, n.ºs 1 e 2 Código Civil); reconhecer a existência de um negócio simulado, entre os vários Réus intervenientes, relativamente ao chamado «trespasse do estabelecimento comercial" "M.......", nos termos dos artigos 240.°, 241.°, 242.°, 243.° e 334.° do Código Civil, com o intuito de obstar ao exercício do direito convencional de preferência da Autora sobre a fracção do prédio onde se encontra instalado tal estabelecimento, assim contrariando o disposto nos artigos 227.°, 406.º n.º 1 e 762.°, n.º 2 do Código Civil.

Subsidiariamente, a autora pediu que os réus viessem a ser solidariamente condenados a pagar-lhe uma indemnização de parte do valor do contrato de arrendamento celebrado com o trespassário ([600 X 12 x 20]: 5 = € 28.800) por violação abrupta das negociações preparatórias em curso, quando já nada o fazia prever assim ficando violado o dever de boa-fé (artigos 227.°, 406.°, n.º 1 e 762.°, n.º 2 Código Civil), bem como a quantia de € 10.000, correspondente à perda de capacidade negocial que adviria da ampliação do seu negócio para o novo local arrendado a GG e transmitido por esta a JAJG - Construções, Lda.

2. Alegou para tanto ser arrendatária de parte do prédio identificado tendo sido acordado o direito de preferência quanto às restantes partes e que os senhorios e a arrendatária de outra parte do prédio a preferir se conluiou com terceiro, a JAJG, com vista a obstar ao exercício daquele direito.

3. Citados, os réus contestaram. Alguns arguiram a respectiva ilegitimidade, como BB, II (fls. 897 e 1153) e JJ e LL (fls. 1156), na qualidade de habilitados de AA, primitivo réu.

FF e GG arguiram que parte da matéria alegada pela autora está sujeita a segredo profissional (fls. 137/298; 153/313), sendo que a primeira vincou que o direito de preferência respeita ao arrendamento e não ao trespasse. A segunda pediu a condenação da autora como litigante de má fé por ter alterado a verdade dos factos. A ré JAJG alegou não existir outro contrato de arrendamento além do que vigora entre GG e os senhorios – fls. 175 /187). A autora replicou – fls. 199 (217)/362.

4. Foram habilitados os herdeiros do primitivo réu, EE, entretanto falecido, a saber, FF (já antes ré), MM, NN e OO – fls. 815/862.

Haviam sido habilitados os herdeiros do primitivo réu, AA, entretanto falecido, a saber, BB, LL casado com JJ, e II – fls. 633/575/864.

No apenso “A” foi apreciada a habilitação dos herdeiros de CC e mulher, DD e efectivamente habilitado o Ministério Público – fls. 62 do apenso “A”. Já no processo principal, após declaração de desistência da instância por parte da autora, foi extinta a instância quanto a CC e DD e respectivos herdeiros incertos, com tal fundamento – fls. 1065.

5. Após uma série de vicissitudes, foi designada audiência prévia (fls. 1169) que depois foi dada sem efeito – fls. 1208 v.

O Juiz do Tribunal em ….. fixou à acção o valor de € 144 000, julgou-se incompetente para instruir e julgar a causa por causa do valor fixado e remeteu os autos para este Juízo, onde vieram a ser autuados em 2 de Maio de 2018.

6. Já em ….., foi dispensada a realização da audiência prévia e apreciadas as questões suscitadas, como a ilegitimidade passiva de alguns dos réus, tendo BB, LL e mulher JJ e II sido absolvidos da instância com tal fundamento – cfr. ponto 2.3., fls. 1245 v.

7. Também foi fixada a quantia a depositar pela autora, tendo em conta o pedido por si formulado, € 40 200 e € 335/mês, sob pena de caducidade do direito – ponto 2. 4, fls. 1246. Desse despacho foi a autora notificada no dia 25 de junho de 2018 – fls. 1252 e art. 248.º do Código de Processo Civil. No dia 2 de julho, a autora veio pedir alguma flexibilidade no sentido de ser dispensada de tal depósito ou de o mesmo vir a ser reduzido, ser substituído por garantia bancária ou poder ser pago em prazo alargado.

8. No dia 6 de Setembro de 2018, foi proferido despacho indeferindo a pretensão da autora e adiantando, oportunamente, será apreciada a consequência da inacção da autora – fls. 1322.

De facto, a autora não procedeu ao depósito determinado no prazo de 15 dias, mas tão só em 10 de Setembro de 2018, no montante de € 41 215 – fls. 1339.

9. Nessa sequência foi proferido o despacho de fls. 1384, de 11 de Outubro de 2018: a audiência teve já início, pelo que a consequência da inacção da autora até ao depósito de fls. 1339 será apreciada na sentença.

Os temas da prova constam de fls. 1247 v., ponto 3.2. Procedeu-se a audiência – fls. 1355/1583.

Entretanto, na sequência do conhecimento de que JAJG havia sido extinta, a autora fez intervir os respectivos sócios, PP e QQ – fls. 1397 e despacho de 15 de Novembro de 2018, fls. 1414 v. Como o segundo não foi citado, a autora desistiu do pedido contra o mesmo, tendo vindo a ser, então, absolvido por decisão de 4 de Abril de 2019 – fls. 1536 v./1551 v./1556.

10. PP contestou, impugnando a factualidade e alegando que com a liquidação da sociedade não foram distribuídos activos a quaisquer dos sócios – fls. 1463 v. –, factualidade que não veio a ser impugnada.

11. A autora procedeu ao depósito da quantia de € 335/mês referente a renda – fls. 1401 (Outubro de 2018 em Outubro), 1411 (Novembro de 2018 em Novembro), 1452 (Dezembro de 2018 em Dezembro), 1468 (Janeiro de 2019 em Janeiro), 1511 (Fevereiro de 2019 em Fevereiro), 1532 (Março de 2019 em Março), 1554 (Abril de 2019 em Abril), 1580 (Maio de 2019 em Maio).

12. Na 1ª instância foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto, julgo a acção totalmente improcedente, e, em consequência, decido:

a) Absolver os réus FF, MM, NN e OO (a primeira também e os restantes só na qualidade de habilitados de EE) e GG dos pedidos formulados pela autora LÁZARO, LDA.;

b) Extinguir a instância quanto a PP, na qualidade de ex-sócio da JAJG, por inutilidade superveniente;

c) Absolver a autora LÁZARO, LDA., do pedido de condenação como litigante de má fé.

Custas a cargo da autora.”

13. Inconformada a A. recorreu para o Tribunal da Relação, que conheceu do recurso e decidiu:

“Acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao presente recurso de Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.”

14. Novamente inconformada a A., LÁZARO, LDA., apresentou recurso de revista, admitido pelo tribunal a quo, e no qual formula as seguintes conclusões (transcrição):

I- Os Tribunais – órgãos de soberania que administram a Justiça em Nome do Povo -, compostos de magistrados judiciais, têm por função administrar a justiça de acordo com as fontes a que, segundo a lei, deva recorrer [artigo 3.º, n.º 1, do EMJ], de tal modo que lhes é pedido que julguem segundo a Constituição da República portuguesa e a lei.

II- O Tribunal da Relação ….., ao não fazer uso da prerrogativa da modificabilidade da decisão da matéria de facto, desvirtuou qualquer possibilidade de obtenção da verdade material e, consequentemente, da realização da Justiça, visto que deu como não provados factos que são confessados pelas partes e sobre os quais existe prova documental junto aos autos, quer pela Autora, ora Recorrente que pelos Réus, ora Recorridos.

III- Exigia-se que o TR…. tivesse feito uso da prerrogativa ínsita no artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo, alterando a matéria de facto fixada pela 1.ª Instância, já que não estamos perante um meio probatório submetido à livre apreciação do julgador, mas sim perante um meio probatório que tem força probatória plena, conforme decorre do disposto no artigo 358.º, n.º 1, do Código Civil.

IV- Nas palavras de Alberto dos Reis, com o gosto pelo toque bom das coisas concretas, que lhe era sobejamente conhecido, dava este exemplo: «A confissão nos articulados consiste em o réu reconhecer, na contestação, como verdadeiros, factos afirmados pelo autor na petição inicial, ou em o autor reconhecer, na réplica, como verdadeiros, factos afirmados pelo Réu, na contestação, ou em o réu reconhecer, na tréplica, factos afirmados pelo autor na réplica» (Código de Processo Civil, anotado, IV, pg. 86).

V- A confissão é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária e o que é essencial é que o sujeito processual tenha consciência de que o facto desfavorável que alega é real e, mesmo assim, alega-o, nisto se traduzindo o reconhecimento, que é uma «contra se pronunciatio», cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 1902/06.6TBVRL.P1.S1, de 11/11/2010, que conclui da seguinte forma «se, pelo contrário, o Autor alegar um facto que seja desfavorável ao Réu e este o admitir expressa ou tacitamente, então, sim, haverá confissão do Réu sobre tal facto, por isso que o reconheceu como verdadeiro.».

VI- Se se ler o modo como foram afastados os meios probatórios indicados pela Autora, ora Recorrente nas Alegações e Conclusões de Recurso, logo se intui que o Tribunal da Relação …. nem sequer se dignou a analisar esta matéria, remetendo, na íntegra, para a decisão da 1.ª Instância, como facilmente se constata pela leitura do Acórdão já que transcreveu a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto.

VII- O Tribunal da Relação ….., à semelhança da 1.ª Instância, não lograram demonstrar, de forma cabal, porque motivo não tomaram em consideração a confissão da Ré FF explanada na sua Contestação, mais concretamente nos artigos 25.º e 26.º da Contestação, nomeadamente de que enviara à Autora, ora Recorrente, através de carta registada com aviso de recepção, as minutas do Contrato de Promessa de Trespasse e de Contrato de Arrendamento acordadas entre as partes para, querendo, exercer o seu Direito de Preferência.

VIII- O Tribunal da Relação ….. não se pronunciou sobre todas as CONCLUSÕES que são o OBJECTO DO RECURSO, com isso havendo OMISSÃO DE PRONÚNCIA e denegação de justiça, contra o disposto nos artigos 20.º, n.os 1, 4 e 4, 202.º, n.os 1 e 2, da CRP 1976.

IX- Por força do artigo 4.º, do EMJ, e 4.º, da LOSJ, cabe aos juízes, sob pena de responsabilidade civil extracontratual do Estado, por mor da função jurisdicional, bem como responsabilidade disciplinar, acatar o pensamento do legislador, não atraiçoar a letra da lei, respeitar o critério da prova processual civil («a versão dos factos mais provável do que menos provável» (MAIOR PROBABILIDADE), usar de uma linguagem, lógico-racionalmente coerente e juridicamente acertada.

X- Haverá que notar que o Acórdão do Tribunal da Relação …, como se exigia, apesar de existirem ALEGAÇÕES e CONCLUSÕES, devidamente elaboradas, reportadas quer à matéria de FACTO, quer à matéria de DIREITO, com indicação dos segmentos factuais e elementos probatórios justificadores de uma outra decisão factual, bem como a indicação de várias normas violadas, o certo é que o Tribunal decidiu NÃO SE PRONUNCIAR sobre elas, usando fórmulas gerais e abstractas, alegadamente aglutinadora e falsamente justificadoras ou fundamentadoras, já que não permitem, ao destinatário/recorrente, ou a qualquer outro homem medianamente diligente e sagaz, colocado na sua posição, perceber as razões que justificam a opção, sempre muito conveniente, fácil e curiosa, de reiterar, sem alterações (para gerar o dito efeito-obstáculo ou de bloqueio do recurso), a decisão da 1.ª Instância.

XI- O Tribunal da Relação …… parece ter percebido, do conteúdo das ALEGAÇÕES e CONCLUSÕES (sendo estas últimas que delimitam o objecto recursório), que o recorrente apenas convocava dois vícios: de um lado, a não especificação dos fundamentos de facto e de direito (conclusão XXXV); e, de outro lado, estarem os fundamentos em oposição com a decisão (conclusão XXXVI).

XII- Logo por aqui fica clara a existência da OMISSÃO DE PRONÚNCIA, com profunda denegação de justiça e tutela jurisdicional efectiva, ao arrepio do previsto nos artigos 20.º, nºs 1, 4 e 5, e 202.º, nºs 1 e 2, da CRP 1976, bem como o teor do artigo 608.º, n.º 2, do NPC 2013, que exige que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras»; e, complementarmente, o teor do artigo 615.º, n.º 1, alínea e), [veja-se, ainda, o teor o artigo 607.º, n.º 2, do NCPC 2013] do Código de Processo Civil.

XII- O TR…., relativamente ao dever geral de fundamentação das decisões, impostos constitucionalmente pelo artigo 205.º, n.º 1, da CRP 1976, a todas as decisões judiciais que não sejam de mero expediente, veio indicar que, para efeitos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, os Tribunais, à luz de um velho ensinamento de ALBERTO DOS REIS, germinado em contexto constitucional e processual civil muito longínquo do nosso, que tal vício somente ocorreria com a «falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito». E, na verdade, a página 45, refere, sem grande convicção de adesão ou de aceitação da nova prática, o seguinte: «(...) parece que também a fundamentação de facto ou de direito insuficiente, em termos que não permitam ao destinatário da decisão judicial a perceção das razões de facto e de direito da decisão judicial, deve ser equiparada à falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto e de direito e, consequentemente, determinar a nulidade do acto decisório». E, depois, conclui, sem demonstração, numa retórica do tipo «se eu digo é porque está assim», o seguinte:

«No caso em apreço, a decisão recorrida, segundo a melhor técnica, discrimina de forma separada a matéria de facto provada indicando a sua motivação, sendo enunciados os factos pressupostos na decisão de direito que veio a ser tomada».

XIII- Dizer isto, na forma como ficou dito, na página 45, não é motivar, explicando, à luz das regras da lógica e racionalidade jurídicas, o porquê daqueles factos terem sido seleccionados e a razão pela qual a aplicação do Direito levou àquela qualificação jurídica.

XIV- A simples não qualificação jurídica do contrato ocorrido entre os Réus e a sua não indexação a uma violação de pacto de preferência, a permitir a intervenção do Recorrente, configura o vício que o TR…. defende não ter existido, embora o faça, como se pode ver, ao longo de todo o acórdão, mediante o uso de uma retórica argumentativa que é de tal modo formal que serve de «acórdão modelo» para qualquer caso, já que nunca se liga, na análise dos apontados vícios, ao que, verdadeiramente, consta e foi a realidade, processual e histórica, verificada e possível de ser identificada nos autos, por meio probatório válido.

XV- A Recorrente, em sede de Alegações e Conclusões de Recurso dirigidas ao Tribunal da Relação …. suscitou inúmeras questões que, no seu entender, justificariam a procedência do Recurso interposto, com a consequente alteração da matéria de facto e procedência dos pedidos formulados pela Autora na Petição Inicial. E, em bom rigor, o Tribunal da Relação …. não se pronunciou adequadamente sobre nenhuma das questões suscitadas, conforme supra se referiu.

XVI- Com relevância para a boa decisão da causa, foram citados os seguintes Acórdãos:

i) Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, no contexto da Processo n.º 8247/2003-7, de 23/03/2004, no qual é referido no Relatório que: «O trespasse do estabelecimento comercial não está sujeito a autorização do senhorio; mas o arrendatário, nos termos da al. g) do art. 1038º do CC, tem a obrigação de lhe comunicar, dentro de 15 dias, a sua realização, sob pena de aquele poder resolver o contrato nos termos do art. 64º, 1, f), do RAU- excepto se tiver reconhecido o trespassário como tal ou se a dita comunicação lhe for feita por este. / Tal comunicação deve ser feita mesmo que tenha comunicado ao senhorio o projecto do trespasse para efeitos do exercício do direito de preferência. / Embora comunicação a que se refere a al. g) do art. 1038º não esteja sujeito a qualquer requisito especial de forma, é irrelevante que o senhorio venha a tomar conhecimento do trespasse para além daquele prazo. / Sendo o prédio arrendado bem comum do casal e nada se demonstrado no sentido de que o marido não ocupa a posição de senhorio, a comunicação referida também lhe deve ser feita. / A notificação deve ser feita ao senhorio, ou aos senhorios, não sendo excepção a circunstância de os donos do prédio serem casados no regime de comunhão geral de bens e viverem na mesma casa ou só um deles receber as rendas e passar os recibos. / A própria comunicação para a preferência deve ser feita a qualquer dos titulares do direito de preferência que possa exercê-la, pois, como estabelece o art. 116º do RAU, são aplicáveis os artigos 416º a 418º e 1410º.»;

ii) Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, no contexto do Processo n.º 3761/2004-6, de 16/11/2004, no qual é referido no Relatório que: «O direito de preferência concedido ao senhorio no art. 116º do RAU constitui um verdadeiro direito de opção, que tem por objecto a alienação (o trespasse), a título oneroso, da titularidade definitiva do estabelecimento comercial ou industrial, consistindo essa preferência no direito de, em condições de igualdade de preço, o preferente chamar a si a titularidade do estabelecimento, antes de qualquer outra pessoa. / Quanto ao conteúdo do ónus de informação necessário ao exercício do direito de preferência, colhe generalizada aceitação, na doutrina e na jurisprudência, a consideração de que elementos essenciais são todos os factores do negócio capazes de influir decisivamente na formação da vontade de preferir ou não. / No entanto, uma coisa é saber se o negócio é ou não vantajoso, o que os titulares do direito de preferência têm que indagar pelos seus próprios meios, através de diligências que façam nesse sentido, e outra, os elementos essenciais do negócio em si mesmo, sendo que, só em relação a estes a lei impõe o dever de comunicação.»;

iii) Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 081669, de 26/05/1992: «Só haverá lugar ao exercício do direito de preferência quando o seu titular é confrontado com um terceiro pretendente à aquisição onerosa do locado e com o qual o dono - senhorio tenha já acordado as cláusulas do contrato de alienação, só então havendo lugar a esse exercício, tendo o titular do direito que aceitar as condições e cláusulas que foram aceites pelo terceiro, sendo nesta substituição tal - qual que se traduz a prática daquele exercício».

XVII- Tanto o Tribunal de 1.ª Instância como o Tribunal da Relação … não lograram justificar o “porquê” de ter sido afastada prontamente a Confissão da Ré FF vertida na Contestação, já que tal confissão, conjugada com a Jurisprudência supra citada, impunham que se considerasse como provados os factos dados como não provados pelo Tribunal de 1.ª Instância.

XVIII- Da alteração da matéria de facto e a subsunção dos mesmos às normas aplicáveis implicaria a procedência da ação, o que significa que o Tribunal de 1.ª Instância e o Tribunal da Relação …. não se preocuparam em compreender quais os preceitos do Código Civil aplicáveis, não podendo os mesmos ser analisados isoladamente, pois, na verdade, devem ser integrados numa visão contextualizada do exercício do direito de preferência, tanto mais que a comunicação dirigida ao preferente para o exercício do direito de preferência apenas terá lugar quando o vendedor e o terceiro já tenham as condições e as cláusulas do contrato a celebrar acordadas.

XIX- Se a Ré GG enviou à Ré FF o Contrato de Promessa de Trespasse que previa na sua cláusula 7.ª a outorga de um novo contrato de arrendamento comercial, caso a Senhoria pretendesse exercer o seu direito de preferência no trespasse teria de o fazer nos seus precisos termos. Não poderiamos aqui discutir se o Contrato de Promessa de Trespasse se tratava, ou não, do Contrato de Promessa de Trespasse definitivo, porque aquando da comunicação para o exercício da preferência as condições e as cláusulas teriam de estar definidas entre a trespassante e a trespassária. Tudo indicava que assim seria, contudo, após a Autora demonstrar interesse na aquisição do Trespasse e na celebração de um novo contrato de arrendamento comercial – com o qual a renda é aumentada de sobremaneira -, a trespassante e a trespassária alteraram o Contrato de Promessa de Trespasse retirando a cláusula 7.ª que previa a obrigatoriedade da celebração de um novo contrato de arrendamento comercial pelo prazo de 20 anos, com uma renda mensal de € 600,00 (seiscentos euros).

XX- Após a Autora informar a Ré FF do seu interesse na aquisição do trespasse e celebração de um novo contrato de arrendamento comercial, a Senhoria informou a Trespassante de que o negócio que pretendia celebrar poderia ser inviabilizado, uma vez que a Autora detinha um direito convencional de preferência sobre a celebração de novos contratos de arrendamento das restantes frações autónomas do prédio no qual estava instalado o restaurante “M.......”. Nesse sentido, não obstante a real vontade das partes fosse a celebração do Contrato de Promessa de Trespasse no qual previa a cláusula 7.ª respeitante à celebração de um novo contrato de arrendamento, as partes alteraram o Contrato de Promessa de Trespasse com o intuito de prejudicar a Autora, nomeadamente denegando-lhe o exercício do seu direito convencional de preferência.

XXI- O artigo 240.º, n.º 1, do Código Civil dispõe «Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado» e por sua vez o n.º 2, dispõe «o negócio simulado é nulo». O que significa que deveria o Tribunal ter considerado que existiu uma divergência entre a declaração negocial e a vontade real da Ré GG e a Ré JAJG – Construções, Ld.ª, porquanto os documentos juntos aos autos pela Autora demonstram uma realidade diferente daquela que as Rés relataram em sede de Audiência de Julgamento.

XXII- Fruto dos supra citados preceitos e do que se referiu, verifica-se, em primeiro lugar, que as Rés fizeram um uso reprovável das disposições aplicáveis à comunicação do direito de preferência ao Senhorio, omitindo elementos essenciais, ou procedendo à alteração posterior das condições e cláusulas acordadas; em segundo lugar, demonstrada a divergência entre a declaração negocial e a vontade real das Rés, deveria a julgador ter considerado que se verificou a simulação do negócio, preterindo as partes da inclusão da Cláusula 7.ª que previa a obrigatoriedade de celebração e um novo contrato de arrendamento comercial em detrimento da Autora, que assim se viu impossibilitada de exercer o seu direito convencional de preferência.

NESTES TERMOS, SEM PREJUÍZO DO DOUTO SUPRIMENTO POR VOSSAS EXCELÊNCIAS, DEVE:

I- ADMITIR O PRESENTE RECURSO DE REVISTA, CONSIDERANDO-O PROCEDENTE, NOS TERMOS PETICIONADOS; E

II- RECONHECER-SE O DIREITO DE PREFERÊNCIA DA AUTORA, QUER AO TRESPASSE DO EC, QUER AO ARRENDAMENTO DO LOCAL DADO EM ARRENDAMENTO E NO QUAL O DITO ESTABELECIMENTO COMERCIAL SE ENCONTRA INSTALADO;

III- DECRETAR-SE TER EXISTIDO NEGÓCIO, ABSOLUTAMENTE SIMULADO DE TRESPASSE, COM VISTA A PREJUDICAR DIREITOS DE TERCEIROS;

IV- DECRETAR-SE O INCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PREFERÊNCIA PELOS RÉUS-SENHORIOS E, CONSEQUENTEMENTE, DADOS OS CONTORNOS DE PARTICIPAÇÃO DE TODOS OS RÉUS, NO ESQUEMA DEFRAUDATÓRIO, A RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DOS MESMOS PELO VALOR INDEMNIZATÓRI0 PETICIONADO;

V- DECLARAR-SE A INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO DE TRESPASSE CELEBRADO ENTRE A RÉ GG E A RÉ JAJG – CONSTRUÇÕES, LD.ª, POR SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO.

VI- DECRETAR-SE A INEXISTÊNCIA DO TRESPASSE OU, OPTANDO-SE PELA SUA VALIDADE, A INEFICÁCIA DA NOTIFICAÇÃO E, CONSEQUENTEMENTE, A CESSAÇÃO DA RELAÇÃO DE ARRENDAMENTO, POR A RENDA NÃO MAIS ESTAR A SER LIQUIDADA PELA RÉ GG, AINDA E ORIGINÁRIA INQUILINA;

VII- ARBITRAR-SE A COMPETENTE INDEMNIZAÇÃO, QUER EM FUNÇÃO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA PRESENTE LIDE, QUER POR FORÇA DA PARALISAÇÃO INDEVIDA DE CAPITAL POR CONTA DO DEPÓSITO DO PREÇO, EM MONTANTE INDEVIDO, ATENDENDO À PERDA LIGADA À REMUNERAÇÃO DE TAL CAPITAL (JUROS À TAXA LEGAL), SEM PREJUÍZO DO ATENDIMENTO, POR JUÍZOS DE EQUIDADE, AO MONTANTE DERIVADA DOS DANOS CONTRATUAIS POSITIVOS E NEGATIVOS, BEM COMO DOS “DANOS FUTUROS” OU “PERDA DE CHANCE NEGOCIAL”, POR IMPROCEDÊNCIA DA ACÇÃO, QUANDO DEVERIA TER SIDO CONSIDERADA PROCEDENTE, DESDE O MOMENTO DA SUA INSTAURAÇÃO ATÉ AO EFECTIVO E INTEGRAL PAGAMENTO (JUROS MORATÓRIOS).

NESSE SENTIDO, VOSSAS EXCELÊNCIAS FARÃO JUSTIÇA!

Foram apresentadas contra-alegações pela Ré GG e FF.

Porque esta segunda não procedeu ao pagamento das custas pela apresentação da contra-alegação, tendo sido convidado a fazê-lo, acrescida da multa, e tendo respondido que não se entendia obrigada a fazê-lo, foi proferido despacho a mandar desentranhar a contra-alegação.

Nenhuma das partes reagiu contra esta decisão.

A Ré GG defende, nas suas contra-alegações, a inadmissibilidade do recurso também com base na verificação do obstáculo à sua recorribilidade “dupla conforme”.

Colhidos os vistos, cumpre analisar e decidir.

II. Fundamentação

15. De facto

15.1. Vieram apurados os seguintes factos provados:

1. A sociedade por quotas Lázaro, Lda., representada pelo seu gerente RR, em 14 de Junho de 1991, celebrou, mediante escritura pública, no Cartório Notarial …, com AA, BB, CC, DD, EE, FF, o contrato de arrendamento de fls. 79/82 e ss. (art. 1.º da petição inicial)

2. De tal contrato constava a declaração pelos anteriormente identificados de que os mesmos eram donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto de rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua …., com os números …., e na Travessa ….. com os números ….., freguesia de ….., concelho de …., inscrito na matriz sob o artigo número …. – fls. 21 (art. 2.º da petição inicial)

3. Os mesmos declararam que pela presente escritura dão de arrendamento à sociedade “Lázaro, Lda.”, o rés-do-chão, com entrada pelo número … da Travessa …., e o primeiro andar com entrada pelo número … da Rua ….., do prédio acima identificado. De tal escritura pública constava ainda o compromisso de que o arrendamento se regia por um clausulado constante do documento complementar elaborado nos termos do número dois do artigo setenta e oito do Código do Notariado, que fica fazendo parte integrante da escritura de arrendamento comercial lavrada de folhas cinquenta e uma a folhas cinquenta e duas – fls. 24 (art. 3.º da petição inicial). O documento complementar de fls. 24 tinha o seguinte teor: Cláusula 1.ª: O contrato é feito pelo período de seis meses, renovável por iguais períodos automaticamente, e teve o seu início no dia um de abril de mil novecentos e noventa e um. Cláusula 2.ª: A renda mensal é de duzentos mil escudos e será atualizada a partir do dia um de abril de 1992, de acordo com o facto de atualização a publicar em Portaria. Cláusula 3.ª: A renda será paga até ao dia oito do mês a que disser respeito por depósito em conta bancária a designar pelo senhorio. Cláusula 4.ª: O local arrendado destina-se a nele ser exercido qualquer ramo de indústria hoteleira ou similar de hotelaria, ou qualquer outro ramo de comércio ou indústria, com exceção de discoteca, armazém de produtos tóxicos e ou armazém de materiais explosivos. Cláusula 5.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a efetuar todas as obras que julgar necessárias ou convenientes para o exercício das atividades a que o locado se destina, incluindo as obras que importem a alteração das estruturas, devendo, no entanto, conformar-se com as disposições regulamentares e Camarárias relativas à segurança do prédio e manutenção das fachadas. Cláusula 6.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a abrir comunicações interiores, que liguem o locado ao rés-do-chão com entrada pelo número ….. da Rua ….., que faz parte do mesmo prédio, e que já se encontra arrendado à mesma arrendatária. Cláusula 7.ª: Todas as obras serão efetuadas a expensas exclusivas da segunda outorgante e ficarão a fazer parte integrante do prédio, não havendo direito a qualquer indemnização. Cláusula 8.ª: As obras de reconstrução e restauro a efetuar pela segunda outorgante, não poderão constituir fundamento, em qualquer momento ou a qualquer título, de pedido de aumento de renda. Cláusula 9.ª: A arrendatária fica, desde já, autorizada a ceder, no todo ou em parte, a exploração do ou dos estabelecimentos que vier a instalar no local arrendado, bem como a sublocar, total ou parcialmente, o rés-do-chão ou o primeiro andar objeto deste contrato. Cláusula 10.ª: À arrendatária é conferido o direito de preferência no arrendamento de qualquer das outras partes do prédio suscetíveis de arrendamento separado – fls. 24 a 26 (art. 4.º da petição inicial)

4. No dia 26 de agosto de 1983, CC e DD haviam declarado vender a FF, casada com EE em comunhão geral, e AA a nua propriedade (reservando para si o usufruto) do prédio urbano destinado a habitação e comércio, situado na Rua ….., n.ºs ……. e na Rua ……, n.º …., composto de r/c e 1.º andar, freguesia …, concelho ….., inscrito na matriz sob o artigo …. (…) faz parte da descrição predial ……, fls. 133 v., do livro B-28 – fls. 8 do apenso “A” e art. 5.º do Código de Processo Civil

5. No dia 28 de fevereiro de 2001, AA declarou vender a FF, casada no regime de comunhão geral com EE, metade indivisa do prédio urbano de r/c e 1.º andar com quintal, destinado a habitação e comércio, sito na Rua …., n.º ….., e Rua …, n.ºs …., freguesia ……, concelho …… – inscrito na matriz sob o artigo …... (…), tendo-se afirmado aquela dona já da outra metade - fls. 883 e art. 5.º do Código de Processo Civil

6. FF, casada com EE sob o regime de comunhão geral, figura como dona do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de …, freguesia de …… (…..), sob o n.º ….. – fls. 909 e art. 5.º do Código de Processo Civil

7. Nestes autos foram habilitados os herdeiros do primitivo réu, EE, entretanto falecido, a saber, FF (já antes ré), MM, NN e OO – fls. 815/862.

8. A autora é dona dos estabelecimentos “B.......” e “D.......”, que funcionam no mesmo edifício (art. 83.º da contestação da ré GG).

9. GG era arrendatária do local onde estava instalado o estabelecimento comercial - …… conhecido sob a designação comercial "M.......", antes designado por “P.......”, o qual adquirira por trespasse a VV, em 27 de agosto de 1997, incluindo o direito ao arrendamento (fls. 167), estabelecimento com o alvará de licença sanitária n.º ….. - Processo …… (fls. 164), instalado no mesmo prédio onde funcionava o estabelecimento comercial "Restaurante & Bar - D..........", da autora (arts. 6.º da petição inicial, 21.º, 22.º da contestação de EE e 24.º a 27.º da contestação de GG).

10. XX adquirira o estabelecimento em 1987 (art. 19.º da contestação de GG). O alvará de licença sanitária nº ….. fora averbado para nome de XX por despacho de 15/06/87 – fls. 165 (art. 20.º da contestação de GG).

11. VV adquirira o estabelecimento em 1996 (art. 21.º da contestação de GG). O alvará de licença sanitária nº 886 fora averbado para nome de VV por despacho de 09/05/1996 – fls. 165 (art. 22.º da contestação de GG).

12. Entretanto, GG decidiu alienar, por determinada quantia, o seu estabelecimento comercial "M.......", instalado no imóvel sito no rés-do-chão, com o n.º ….., da Rua ……., freguesia de ……, ……. GG procedeu à notificação da sua intenção de desfazer-se do seu estabelecimento comercial ao senhorio com vista a que o mesmo pudesse, querendo, exercer o direito de preferência – (art. 7.º da petição inicial).

13. A autora conhecia bem o estado do “M........” antes do trespasse (arts. 84.º e 85.º da contestação da ré GG).

14. Em carta datada de 21 de dezembro de 2007, recebida no dia 24 de dezembro, FF -, comunicou à autora que a sua inquilina – GG – do estabelecimento sito na Rua ……, n.º ….., freguesia …., concelho ….., pretende trespassar a casa ……. “M........" e o adquirente efetuar novo contrato de arrendamento do local. Para poder exercer o direito de preferência que lhe é atribuído [à Autora} pelo contrato de arrendamento do andar que possui, sito na Rua ……, n.º ….., junto envio minutas do contrato de trespasse e do novo arrendamento acordado com o adquirente - fls. 27/28 (art. 10.º da petição inicial).

15. Por carta datada de 2 de janeiro de 2008, em representação da CC, o seu gerente RR informou FF do seu interesse, relativamente ao trespasse do estabelecimento comercial e ao arrendamento, dizendo: Acusamos a receção da vossa carta com a proposta de trespasse e arrendamento, do estabelecimento denominado "M.......", que agradecemos. Os valores propostos parecem-nos interessantes e pensamos que poderemos chegar a acordo. No entanto, primeiro, pretendemos ver a casa por dentro, pois não temos conhecimento real da sua área nem do estado em que se encontra - fls. 29 (art. 14.º da petição inicial).

16. A senhoria não deu à autora acesso ao local dado em arrendamento e onde se encontrava o estabelecimento comercial "M.......", pertencente à inquilina GG (art. 15.º da petição inicial).

17. Em 4 de março de 2008, em carta dirigida à senhoria FF, a autora, por intermédio do seu gerente, dava conta de que: (. . .) não fomos contactados pela atual inquilina e proprietária do estabelecimento, no sentido de nos ser facultada uma visita ao local. Tal como referimos na nossa anterior carta [02 de Janeiro de 2008 - Doc.5], os valores em causa parecem-nos interessantes para chegarmos a acordo, estando como também já dissemos tudo dependente do estado de conservação e da área do espaço a arrendar - fls. (arts. 12.º e 16.º da petição inicial).

18. Em resposta, e por correio eletrónico, FF, referia: Recebi a sua carta de 4 de março e em resposta tenho a informar. Em janeiro último, após a receção da sua primeira carta, informei a proprietária do restaurante M......., também por carta, que o Sr. RR pretendia visitar o mesmo com vista a possível trespasse. Se ela não disse nada, possivelmente não estará interessada. O melhor é o Sr RR falar com ela para tentar negociar, pois já a informei que o dono do prédio não pretendia fazer uso do direito de opção do trespasse. Assim ela pode sempre trespassar a quem quiser pelo preço comunicado - fls. 31 (art. 17.º da petição inicial).

19. FF, em carta a que apôs a data de 08 de janeiro de 2008, vinha alertar a sua inquilina GG para os seguintes factos: no contrato de arrendamento da Firma LAZARO, Lda. (também inquilina do prédio), consta uma cláusula que lhe confere o direito de opção nos arrendamentos das outras partes do prédio. Portanto, embora esta firma nada tenha a ver diretamente com o trespasse do restaurante M......., pode inviabilizar o negócio, na medida em que ninguém quererá o trespasse se depois não tiver a possibilidade de arrendar o local. Por essa razão, enviei à firma Lázaro, Lda. os projetos de contrato de trespasse e novo contrato de arrendamento com JAJG·-Construções, Lda., e recebi a resposta que incluo em anexo. Em consequência, solicito que seja facultada à firma Lazaro, Lda., a visita ao restaurante M......., para ficarmos a saber se pretende ou não fazer uso do direito de opção, diretamente do novo arrendamento e indiretamente do trespasse, desde que nas mesmas condições acordadas com afirma JAJG -- Construções, Lda. (arts. 18.º e 19.º da petição inicial).

20. Em missiva registada, datada de 18 de março de 2008, dirigida a FF, a autora afirmou que (..) com vista ao efetivo exercício do direito de preferência sobre o local arrendado onde se encontra instalado o estabelecimento alvo de trespasse, importa que diligenciem: 1º Uma autorização de visita ao local; 2º Um arrolamento e indicação precisa dos elementos constantes do estabelecimento comercial; 3. A fixação, com carácter definitividade, do preço: 3.1. Local arrendado; 3.2. Valor da transmissão definitiva do estabelecimento comercial a nosso favor (trespasse),4. Agendamento de reunião no sentido de concretizar ambos os negócios – fls. 34 (art. 22.º, parte, da petição inicial).

21. A autora, por intermédio da sua mandatária, enviou, sob registo postal, em 09 de abril de 2008 uma carta dirigida a FF e EE, com o assunto exercício de direito de preferência contratual da minha constituinte Lázaro, Lda., do local arrendado (Rua ….., n.º ….., r/c) e trespasse de estabelecimento comercial: (…) Reitero a intenção da minha constituinte exercer o direito de preferência relativamente ao local arrendado e, eventualmente, relativamente à aquisição do estabelecimento comercial, através do referido trespasse. Para concluir o negócio definitivo de aquisição do respetivo estabelecimento comercial (..) é imprescindível que me forneça os elementos essenciais do negócio celebrado, nomeadamente as cláusulas do respetivo contrato, preço e data de celebração, no prazo de oito dias a contar da presente notificação, sob pena de intentar a competente ação judicial se não me der conhecimento dos elementos essenciais da alienação – fls. 32 (art. 22.º, parte, da petição inicial).

22. Em 23 de abril de 2008, por carta registada com aviso de receção, a autora, através da respetiva mandatária, dirigiu carta a FF na qual alertou para a subsistência do direito de preferência, independentemente de, simultaneamente ou não, proceder à aquisição do "M......." – fls. 38 (arts. 23.º, parte, e 24.º da petição inicial).

23. Em 15 de maio de 2008, a autora, por intermédio do seu gerente, por carta registada, informou GG de que aceitava adquirir o estabelecimento comercial «M.......", pelo valor global de € 125.000, desde que o mesmo fosse transmitido «com todos os elementos que o integravam. Além disso, solicitava-se a indicação da forma de efetuar o referido pagamento e, além disso, a realização de uma reunião (...) no sentido de adiantarmos os contornos negociais definitivos do referido trespasse - fls. 41 (arts. 26.º e 27.º da petição inicial).

24. Na carta de 10 de junho de 2008 dirigida à autora, EE refere: como prometido, junto envio cópia do documento sobre o trespasse, que foi recebido na semana passada - fls. 44 (art. 30.º, parte, da petição inicial).

25. GG e JAJG celebraram, em 28 de fevereiro de 2008, um contrato a que deram o nome de Contrato-Promessa de Trespasse com as seguintes cláusulas, conforme fls. 46: Cláusula 1ª: a) A primeira outorgante é dona e legítima possuidora de um estabelecimento….., denominado "M.......", de ora em diante designado por Estabelecimento, com o alvará de licença sanitária n.º ….. - Processo …. Anexo A que faz parte integrante do contrato e é rubricado pelas partes. b) O referido estabelecimento está instalado no rés-do-chão do prédio com o número ….. de polícia da Rua ……, freguesia …., concelho …... Cláusula 2.ª: a) O imóvel onde funciona o estabelecimento comercial encontra-se arrendado à Trespassante, pela renda atual de € 335 (Trezentos e Trinta e Cinco Euros), por força do contrato de trespasse efetuado por esta em 27 de Agosto de 1997 no Cartório Notarial de …., que está tomado de arrendamento a FF por contrato verbal; b) O pagamento das rendas encontra-se em dia, não sendo devido à senhoria quaisquer rendas. Cláusula 3.ª: a) Pelo presente contrato, a primeira outorgante promete trespassar à segunda outorgante o mencionado estabelecimento, o qual incide e abrange a integralidade do estabelecimento comercial, nomeadamente o direito ao arrendamento, todo o ativo do estabelecimento, todos os seus pertences, equipamento, móveis, utensílios, peças, acessórios, mercadorias, alvará, licenças, trabalhadores e produtos próprios e necessários à normal prossecução da correspondente atividade. b) A segunda outorgante promete aceitar o trespasse prometido nos termos exarados. c) Os móveis, equipamentos e utensílios que integram o estabelecimento serão descritos em inventário a elaborar pelas partes no prazo de 15 dias. d) A primeira outorgante assegura que à data da assinatura do presente contrato não existem trabalhadores que integrem o estabelecimento comercial. Cláusula 4.ª: Mais declara a primeira outorgante que: a) O trespasse prometido não inclui passivo, e que o estabelecimento se encontra livre de quaisquer ónus, encargos, penhoras, ou direitos de terceiros, e que o direito ao trespasse e arrendamento não está penhorado, nem foi dado de penhor ou, por qualquer outra forma, sofre qualquer limitação ou diminuição do seu valor. b) Não tem conhecimento que, na presente data se encontre pendente qualquer ação judicial, intentada pelo senhorio, que tenha como objeto o estabelecimento comercial, e que, em consequência disso possam por de alguma forma em risco o arrendamento e todos os direitos que a trespassária aqui adquire. Cláusula 5.ª: Por carta regista com aviso de receção, a primeira outorgante (trespassante) notificou a senhoria para o exercício do direito de preferência de que goza, nos termos do n.º 4 do artigo 1112º do Código Civil, direito esse que não exercido por aquela Anexos B e C que fazem parte integrante do contrato e é rubricado pelas partes. Cláusula 6.ª: a) O preço do trespasse prometido é de 125.000,00 € (Cento Vinte Cinco Mil Euros), recebendo na assinatura do presente contrato a quantia de 15.000,00 € (Quinze Mil Euros), a título de sinal e princípio de pagamento. b) O remanescente, ou seja 110.000,00 € (Cento e Dez Mil Euros), será pago por cheque visado à ordem da primeira outorgante até ao dia 31 de Março de 2008, sendo o cumprimento deste prazo condição essencial deste contrato para a primeira outorgante. c) O não pagamento do remanescente até 31 de Março de 2008 constitui incumprimento definitivo por parte do segundo outorgante, fazendo a primeira outorgante sua a quantia paga a título de sinal. Cláusula 7.ª: a) O trespasse prometido será formalizado e o estabelecimento entregue à segunda outorgante simultaneamente com o pagamento do remanescente do preço. b) A trespassária será responsável por todos os deveres perante a senhoria, nomeadamente o pagamento da renda, a partir da data de formalização do trespasse, o mais tardar a partir de 1 de Abril de 2008 - fls. 46 (art. 31.º da petição inicial)

26. PP, na mesma qualidade, emitiu à ordem da ré GG cheque sobre o BANIF no valor de 15.000,00€ com data de 28/02/2008,e que a ré depositou na sua conta – fls. 169/1305 v. (art. 31.º da contestação de GG).

27. A JAJG tinha por objeto comercial a promoção imobiliária, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. Construção civil. Gestão e administração de imóveis. Exploração de empreendimentos turísticos e hoteleiros – fls. 53(119) (arts. 33.º da petição inicial e 55.º da contestação de EE).

28. De acordo com o que foi comunicado aos senhorios, a Ré GG trespassou o estabelecimento à JAJG (art. 30.º da contestação de EE).

29. O contrato com GG nunca foi resolvido ou denunciado (art. 31.º da contestação de EE).

30. A renda de abril devia ser paga em março, já que as rendas vencem-se no mês imediatamente anterior ao que disserem respeito (art. 53.º da contestação de EE).

31. A ré GG e PP, este em representação da ré JAJG, subscreveram um escrito com data de 11/04/2008. Naquele escrito consta o seguinte: a. Em 28 de Fevereiro de 2008 os outorgantes celebraram um contrato promessa de trespasse, pelo presente documento declaram as partes de que o remanescente do preço do trespasse, ou seja, 110.000,00 euros, é pago na presente data à primeira outorgante por cheque servindo o presente documento como recibo de quitação após bom pagamento do meio de pagamento utilizado; b. Com presente pagamento o contrato promessa converte-se em contrato definitivo, confirmando-se todo o seu conteúdo – fls. 170 (arts. 33.º e 34.º da contestação de GG).

32. PP, na qualidade de representante da JAJG, no momento da assinatura do documento de fls. 170, emitiu à ordem da ré GG cheque sobre o BANIF no valor de 110.000 €, com data de 11/04/2008 – fls. 171 (arts. 35.º e 36.º da contestação de GG).

33. A ré GG depositou o cheque na sua conta bancária – fls. 171 (art. 37.º da contestação de GG).

34. A 11/04/2008, a ré GG entregou à ré JAJG o local onde funciona o “M.......”, com os respetivos equipamentos, móveis, utensílios, peças, acessórios, mercadorias e alvará (art. 38.º da contestação de GG).

35. A ré JAJG, através de pessoal contratado para o efeito, passou a servir refeições e bebidas aos clientes do “M.......” (art. 39.º da contestação de GG), da mesma forma que, antes dela, fazia a ré GG (art. 40.º da contestação de GG).

36. O estado do “M.......” antes do trespasse à ré JAJG era o da fotografia que ora se junta – fls. 172 (art. 41.º da contestação de GG).

37. As obras efetuadas pela JAJG foram para modernização do “M.......” (art. 42.º da contestação de GG).

38. A ré JAJG pintou e mudou a decoração do local (art. 43.º da contestação de GG).

39. A ré JAJG mudou o mobiliário (art. 44.º da contestação de GG) .

40. A ré JAJG instalou um toldo (art. 45.º da contestação de GG).

41. A transmissão do “M.......” foi comunicada aos réus EE e FF (art. 50.º da contestação de GG).

42. A ré GG pagou a renda de abril de 2008 porque, nos termos do contrato de arrendamento, o pagamento das rendas é feito com um mês de antecipação (art. 51.º da contestação de GG).

43. Em março de 2008, a ré GG ainda era dona do estabelecimento (art. 53.º de GG).

44. A ré JAJG continuou a explorar o “M.......” nos mesmos moldes em que fazia a ré GG (arts. 61.º e 68.º da contestação da ré GG).

45. A ré JAJG assumiu a posição de inquilina anteriormente ocupada pela ré GG no contrato de arrendamento (art. 69.º da contestação da ré GG).

46. GG não encetou quaisquer negociações para arrendamento ou exercício de direito de preferência no arrendamento trespasse ou atribuição de direito de preferência no trespasse do “M.......” com a autora (arts. 80.º a 82.º da contestação da ré GG).

47. A JAJG foi dissolvida e encerrada a liquidação, constando o registo da inscrição 2, Ap…... O cancelamento da matrícula ocorreu na mesma data. Da liquidação da JAJG não foram distribuídos a nenhum dos sócios quaisquer ativos - fls. 1372 (arts. 5.º do Código de Processo Civil e 6.º da contestação de José PP).

15.2. Não ficou provado:

- Que tenha sido determinante, para o desenvolvimento da estratégia comercial da autora, a assunção pelos senhorios, na cláusula 10.ª do documento complementar da obrigação de dar preferência na celebração de posteriores contratos de arrendamento sobre o citado prédio (art. 5.º da petição inicial).

- Que o texto designado por contrato promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00€ for mês. b) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante - tenha correspondido a qualquer acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art. 34.º da petição inicial).

- Que quaisquer dos réus pretendesse obstar à aquisição do estabelecimento “M.......” pela autora (art. 9.º da petição inicial).

- Que GG não tenha recebido a carta referida no art. 19.º da petição (art. 20.º da petição inicial).

- Que os diversos intervenientes tenham acordado entre si, em benefício do senhorio, dar a aparência de se tomar obrigatória a celebração de um novo contrato de arrendamento (art. 28.º da petição inicial).

- Que a JAJG - Construções, Lda., tenha assumido um novo arrendamento (art. 29.º da petição inicial).

- Que a data de celebração do acordo de fls. 46 não tenha sido a data nele aposta. 28 de fevereiro de 2008 (art. 30.º, parte, da petição inicial).

- Que a JAJG tivesse passado a exercer outra atividade no local (art. 35.º da petição inicial).

- Que entre a GG e a JAJG não tivesse sido celebrado o acordo de fls. 46 (art. 37.º da petição inicial).

De Direito

16. Questão prévia: admissibilidade do recurso

A recorrida GG contesta a admissibilidade da revista, nomeadamente por existir dupla conformidade entre a sentença e o acórdão recorrido.

Diz a recorrente que o TR não deu cumprimento à obrigação que para ele decorre do art.º 662.º do CPC, quando exista impugnação da matéria de facto.

Conhecendo.

Considerando que a impugnação da matéria de facto apenas ocorre na apelação, sendo assim a 1ª vez que a questão se suscita no tribunal, e de acordo com a jurisprudência deste STJ, sobre o modo como o tribunal a quo procedeu ao cumprimento deste seu dever não se pode dizer que exista dupla conforme impeditiva da revista.

É, por isso, de aceitar o recurso de revista na parte em que estão em causa o exercício dos poderes da Relação, ex vi 662.º CPC.

No que respeita à solução de direito, aplicada aos factos provados, não há dúvidas de que existe dupla conforme, impeditiva da revista regra, pelo que, atendendo ao pedido de revista excpecional, oportunamente os autos devem ser remetidos à formação a que alude o art.º 672.º a fim de esta indicar se há que conhecer das questões suscitadas e abarcadas pela dupla conformidade decisória.

17. Questões objecto da revista

Como é jurisprudência sedimenta e decorre da lei, as questões objecto do recurso delimitam-se pelas conclusões da revista, sem prejuízo das que sejam de conhecimento oficioso.

As questões que se identificam e que não estão abrangidas pela dupla conforme são as seguintes:

1º Nulidades do acórdão;

2º Saber se o Tribunal da Relação andou bem na decisão de não alterar a matéria de facto e no uso dos poderes conferidos pelo art.º 662.º do CPC.

18. Nulidades do acórdão recorrido invocadas

Na sua conclusão VIII, entende a Recorrente que “o Tribunal da Relação …. não se pronunciou sobre todas as CONCLUSÕES que são o OBJECTO DO RECURSO, com isso havendo OMISSÃO DE PRONÚNCIA e denegação de justiça, contra o disposto nos artigos20.º, n.os 1, 4 e 4, 202.º, n.os 1 e 2, da CRP 1976”.

Conhecendo.

A omissão de pronúncia só se verifica quando o juiz deixa de se pronunciar sobre questões que lhe foram submetidas pelas partes e que tem de abordar e resolver, o que acarrecta a nulidade da decisão (al. d) do nº 1 do artigo 615.º do CPC).

Mas o sentido de “questões” não se confunde com argumentos associados àquelas, por isso se entende que “questões” são os dissídios ou problemas concretos a decidir, e não as razões, argumentos, opiniões, motivos, ou doutrinas expendidas pelos interessados na apresentação das respectivas posições.

Considerando a situação específica do acórdão recorrido, é opinião deste STJ que o Tribunal da Relação se pronunciou adequadamente sobre todas as questões suscitadas pela Recorrente e das quais devida conhecer, pelo que não se verifica nenhuma omissão de pronúncia.

No mesmo tipo de enviesamento de raciocínio se insere a conclusão 38 da revista, quando indica que no acórdão recorrido o tribunal apenas abordou as conclusões XXXV e XXXVII. Segundo afirma, terá efectuado uma abordagem minimamente aceitável! Ou seja, não assiste razão, também aqui, para invocar a omissão de pronúncia já que é o próprio recorrente que afirma ter havido abordagem do tribunal.

Diz a recorrente na alegação 37 da revista (conclusão XII) o seguinte:

“37- Como se referiu, o TR…. não se pronunciou sobre todas as CONCLUSÕES que são o OBJECTO DO RECURSO, com isso havendo OMISSÃO DE PRONÚNCIA e denegação de justiça, contra o disposto nos artigos 20.º, n.os 1, 4 e 4, 202.º, n.os 1 e 2, da CRP 1976. Na verdade,”

Ao assim invocar uma omissão de pronúncia como causa de nulidade da decisão judicial a recorrente confunde conclusões com questões.

É fácil de concluir que nem todas as conclusões do recurso de revista colocam questões jurídicas a resolver no recurso (cf. v.g., conclusão 1, 4, 9, só para dar alguns exemplos); o mesmo sucedeu com o recurso de apelação – nem todas as conclusões apresentam questões; há conclusões que traduzem ilações, pontos de vista do recorrente, argumentos, indicações de decisões mal adoptadas. Nenhuma dessas situações consiste em apresentar questões ao tribunal que tenham de ser analisadas nos recursos[1].

Não é por deixar de responder a cada conclusão do recurso que a decisão judicial viola qualquer preceito constitucional, denegando justiça, “contra o disposto nos artigos 20.º, n.os 1, 4 e 4, 202.º, n.os 1 e 2, da CRP 1976”.

A denegação de justiça é uma realidade diversa: uma situação em que o tribunal tendo dever de decidir não o faz. Ora, no acórdão recorrido não se identifica uma denegação de justiça. Há uma decisão, mas a mesma não é favorável ao recorrente; há uma decisão que se debruça sobre as questões suscitadas e para elas oferece uma resposta, uma justiça. Não a justiça que a recorrente desejaria ver plasmada, pois dela recorre.

A recorrente também alude à falta de fundamentação (conclusão XII – repetido o número mas diverso do XII anterior – e conclusões XIII e XIV)

Nestas conclusões o recorrente confunde falta de fundamentação com eventual fundamentação insuficiente; ora, só a falta de fundamentação constitui causa de nulidade da decisão e, in casu, não se identifica que ocorra uma falta de fundamentação. Há fundamentação, quer por remissão para a sentença, na parte em que o tribunal adere à mesma fundamentação que constava na sentença.

Por outro lado, deve ainda indicar-se que não é verdade que “O Tribunal da Relação …., à semelhança da 1.ª Instância, não lograram demonstrar, de forma cabal, porque motivo não tomaram em consideração a confissão da Ré FF explanada na sua Contestação”, já que o tribunal indicou de forma clara, esclarecedora e suficientemente fundamentada que os argumentos da A. não eram procedentes, por não corresponderem a meios de prova impositivos, nem se julga procedente a argumentação no sentido de o TR ter usado “sempre referência aos “chavões” usualmente empregues na elaboração de Acórdãos”, como se houvesse aqui algum procedimento ilegal ou irregular. Falar em meios de prova impositivos não corresponde a “chavões”, nem configura expressão ininteligível no meio jurídico sobretudo se compararmos tais palavras com as alternativas do tipo “meios de prova de valor tabelado”, que certamente não serão mais compreensíveis do ponto de vista de um destinatário menos qualificado. O certo é que a área do Direito envolve conceitos técnicos e palavas ou frases que para serem fidedignas no seu sentido carecem, para o comum dos cidadãos, da mediação de especialista em direito capaz de os traduzirem por palavras mais simples (e menos precisas) para a generalidade das pessoas, como sejam os advogados, de que a A. beneficia por estar patrocinada.

Nem se reconhece que assista razão à recorrente quando afirma que o acórdão recorrido enferma de “contradições e omissões, obscuridades e lacunas, típicas de uma retórica formal e autoritária, a que, infelizmente, se vai assistindo, nos tribunais portugueses, a coberto da justa causa impeditiva da REVISTA, por efeito de bloqueio ou obstaculização, sempre constitucionalmente inadmissível, à luz, pelo menos, da matriz de Estado de Direito Democrático e da chamada «pirâmide dos tribunais», a que se alude nos artigos 2.º e 209.º, da CRP 1976, respectivamente”.

Se com tal argumento se pretendia questionar a constitucionalidade da decisão judicial – o que se admite – não se considera, ainda assim, que a mesma seja procedente, pois não se identifica no acórdão recorrido nenhuma atropelo constitucional ao Estado de Direito democrático pelo simples facto de a lei conter normas que disciplinam o conhecimento da impugnação da matéria de facto pelos tribunais de 2ª instância, nem vem alegada concreta inconstitucionalidade normativa de que cumpra conhecer.

Também não procede uma eventual alegação de falta de fundamentação – implícita na alegação em causa – porquanto a decisão impugnada está fundamentada. A falta de fundamentação é vicio que pressupõe a inexistência de fundamentação e não a mera insuficiência fundamentadora, de cariz subjectivo.

É também por não se poder aplicar o vicio de falta de fundamentação que improcede a alegação da recorrente quando diz que o TR nem se dignou analisar a questão, remetendo na íntegra para a decisão da 1ª instância[2].

Improcedem, pelos motivos expostos, as invocadas nulidades do acórdão recorrido.

19. Entrando agora na análise da segunda questão objecto do recurso, relativa à impugnação da matéria de facto.

A recorrente propugnou a alteração da MATÉRIA DE FACTO, nas suas conclusões LIII, LIV, LV, LVI, LVII, LVIII, LXIX, LX e LXI da apelação, nos seguintes termos:

LI- Porque motivo iria a Ré GG comunicar à Autora a sua intenção de trespassar o restaurante “M.......” se a mesma não tivesse o intuito de encetar negociações com vista ao exercício do direito de preferência ou, simplesmente, com vista à aquisição do trespasse por parte da Autora (conforme Declarações de Parte supra transcritas)?

LII- No seguimento do que supra se referiu quanto ao facto 19 dos factos dados como provados, colocando a hipótese da carta mencionada no artigo 19.º da Petição ter sido, de facto, enviada pela Ré FF à Ré GG, está demonstrado que, ainda que aparentemente, a Ré GG demonstrou interesse e iniciou negociações com a Autora com vista ao exercício do direito convencional de Preferência da Autora e, em última instância, para a aquisição do trespasse do restaurente “M.......”. E, por isso, o facto 46 deveria, concretamente, ser redigido de forma diferente. Nesse sentido, deveria dispor o seguinte:

«46. A Ré GG comunicou à Autora Lázaro, Ld.ª a sua intenção de vender o trespasse do restaurante “M.......”, tendo no entanto ignorado as sucessivas solicitações da Autora Lázaro, Ld.ª, por intermédio da Ré FF para a realização de uma visita ao mesmo.».

LIII- Quanto ao facto “B” dos factos dados como não provados (denominação conferida pela Recorrente, porquanto os mesmos não estão individualizados na Sentença), o mesmo dispõe:

«- Que o texto designado por contrato de promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00 € por mês. B) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante – tenha correspondido a qualquer acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art. 34.º da petição inicial).».

LIV- Não obstante a Ré FF, a Ré GG e o Réu PP terem referido que tal contrato de promessa de trespasse não existiu, a Ré FF foi peremptória, tendo referido na Contestação que: «Mais informou, que os futuros inquilinos [Ré JAJG] pretendiam celebrar um novo contrato de arrendamento, tendo havido contactos nesse sentido» (artigo 26.º da contestação da Ré FF), confirmando por inteiro o teor da carta junta como Documento 4 com a Petição Inicial e é evidente que os Réus tinham chegado a um acordo antes da Ré FF informar a Autora de que a Ré GG pretendia trespassar o restaurante “M.......”.

LV- Existindo uma confissão expressa por parte da Ré FF vertida na sua própria Contestação de que as partes negociaram de antemão a celebração de um novo contrato de arrendamento para mais tarde, após a Autora manifestar o seu interesse, “dar o dito por não dito” é demonstrativo do conluio existente entre os demais Réus para obstar a que a Autora exercesse o seu direito convencional de preferência. E, por isso, deveria ter-se dado como provado que:

«- O texto designado por contrato de promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00 € por mês. B) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante – correspondeu ao acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art. 34.º da petição inicial).».

LVI- Quanto ao facto “B” dos factos dados como não provados (denominação conferida pela Recorrente, porquanto os mesmos não estão individualizados na Sentença), o mesmo dispõe:

«- Que o texto designado por contrato de promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00 € por mês. B) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante – tenha correspondido a qualquer acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art. 34.º da petição inicial).».

LVII- Não obstante a Ré FF, a Ré GG e o Réu PP terem referido que tal contrato de promessa de trespasse não existiu, a Ré FF foi peremptória, tendo referido na Contestação que: «Mais informou, que os futuros inquilinos [Ré JAJG] pretendiam celebrar um novo contrato de arrendamento, tendo havido contactos nesse sentido» (artigo 26.º da contestação da Ré FF), confirmando por inteiro o teor da carta junta como Documento 4 com a Petição Inicial.

LVIII- É evidente que os Réus tinham chegado a um acordo antes da Ré FF informar a Autora de que a Ré GG pretendia trespassar o restaurante “M.......” e não se compreende porque motivo o Tribunal considerou como não provado o facto “B” (denominação conferida pela Recorrente, porquanto os mesmos não estão individualizados na Sentença).

LXIX- Existindo uma confissão expressa por parte da Ré FF vertida na sua própria Contestação de que as partes negociaram de antemão a celebração de um novo contrato de arrendamento para mais tarde, após a Autora manifestar o seu interesse, “dar o dito por não dito” é demonstrativo do conluio existente entre os demais Réus para obstar a que a Autora exercesse o seu direito convencional de preferência. E, por isso, deveria ter-se dado como provado que:

«- O texto designado por contrato de promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00 € por mês. B) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante – correspondeu ao acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art.34.º da petição inicial).». Para mais,

LX- O Tribunal, contra as mais elementares regras da experiência, não concluiu pela existência de conluio entre os Réus, conforme supra se referiu, não obstante tal conluio ser por demais evidente e deveria ter-se dado como provado que: «- Os Réus, ao procederem à alteração das cláusulas e condições que foram comunicadas à Ré FF, pretenderam afastar definitivamente o direito convencional de preferência da Autora, obstando assim a que lograsse adquirir o restaurante “M.......”».

LXI- Constata-se, assim, sem grande esforço, que, das declarações prestadas pelos Réus – que nada têm de precisas – e a documentação junta aos presentes autos, retira-se o seguinte: (i) a Ré GG e a Ré JAJG – Construções, Ld.ª acordaram a celebração do Contrato de Promessa de Trespasse de fls. 56, sendo condição essencial para a concretização do trespasse a celebração de um novo contrato de arrendamento; (ii) a Ré FF quando lhe foram comunicadas as cláusulas e condições do negócio para, querendo, exercer o seu direito de preferência, informou a Ré GG e a Ré JAJG – Construções, Ld.ª de que a Autora tinha um direito convencional de preferência e poderia obstar a que o negócio se concretizasse; (iii) quando a Ré FF informou a Autora de que a Ré GG iria trespassar o restaurante “M.......”, juntou ao mesmo as minutas do Contrato de Promessa de Trespasse e “do novo arrendamento acordado com o adquirente (leia-se Ré JAJG – Construções, Ld.ª – conforme Documento 4 junto com a Petição Inicial)”; (iv) quando a Autora informou que pretendia exercer o seu direito convencional de preferência e solicitou que a Ré GG permitisse a realização de uma visita ao restaurante “M.......”, a Ré GG e a Ré JAJG – Construções, Ld.ª apressaram-se a alterar a minuta do Contrato de Promessa de Trespasse, eliminando todas as referências à celebração de um novo contrato de arrendamento, frustrando assim as expectativas já criadas junta da Autora.

A recorrente diz que o TR ignorou a sua alegação e não alterou a matéria de facto deixando de respeitar meios de prova com valor tabelado – confissão [3] [4]– e ainda documentos juntos aos autos.

No que respeita à impugnação da matéria de facto, que o Tribunal julgou improcedente, importa atentar na justificação apresentada, pelo que se impõe transcrever a parte relevante:

“Posto isto, e no que se reporta à impugnação da decisão sobre a matéria de facto importa relembrar o ónus que incumbe à parte para o seu conhecimento.

Conforme prevê o artigo 640.º do Código de Processo Civil, querendo impugnar a decisão da matéria de facto o recorrente tem de especificar, obrigatoriamente e sob pena de imediata rejeição do recurso nessa parte, os seguintes aspectos: os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que na óptica do recorrente imponham decisão diversa e o sentido da decisão que deve ser proferida, sendo que no tocante aos depoimentos gravados carece de indicar as passagens da gravação em que se funda o seu recurso.

Para cumprir a exigência do artigo 640º, n.º 1, al. b), do CPC, de especificação de prova determinativa, impositiva da decisão pretendida, a recorrente fundamentalmente tece considerações e valorações sobre os determinados meios de prova.

Simplesmente tais meios probatórios não são constitutivos de prova impositiva da decisão pretendida, nem infirmam as respostas que mereceram os factos impugnados.

Ou seja, o Tribunal a quo fez a sua valoração da prova produzida, tendo apresentado a respectiva motivação de facto, na qual explicitou minuciosa e exaustivamente, não apenas os vários meios de prova que concorreram para a formação da sua convicção, como os critérios racionais que conduziram a que a sua convicção acerca dos diferentes factos controvertidos se tivesse formado em determinado sentido e não noutro.

Por outro lado ponderados e apreciados os meios de prova relevados pela apelante indubitavelmente não configuram prova idónea, escorada e muito menos prova impositiva de que a convicção expressa no julgamento de facto não tenha fundamentação e, não constituem incontestavelmente prova determinativa, impositiva das decisões pretendidas, para cumprir a exigência do artigo 640º, n.º 1, al. b), do CPC., o que consequência inevitavelmente o soçobrar da sua pretensão.

In casu, toda a prova produzida foi analisada, no seu conjunto, de modo crítico e livremente, tenha ou não emanado da parte que devia produzi-la (artigo 413.°, do Código de Processo Civil) tendo como critério fundamental a liberdade da sua apreciação, com grande rigor, ponderação e isenção, por parte do julgador.

Destarte, a recorrente não evidencia quaisquer meios probatórios constitutivos de prova impositiva das decisões pretendidas, o implica necessariamente a improcedência da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto.

Mas ainda que assim não fosse dir-se-á claramente que quer os elementos relevados quer os depoimentos evidenciados, não denotam de modo algum declarações infirmativas da convicção adquirida pelo tribunal, aliás a recorrente nem consegue apresentar transcrições demonstrativas da descredibilização dos depoimentos, e depoimentos que muito menos constituem, como exige a norma do artigo 640º, n.º 1, al. b), do CPC, prova determinativa, impositiva da decisão pretendida pela recorrente.

O que a apelante pretende, claramente sem qualquer apoio na prova produzida, é uma decisão diversa sobre os factos assentes, para assim pugnar pelo vencimento da sua pretensão, o que obviamente não pode lograr alcançar com tal impugnação.

Não há, pois, que alterar a decisão recorrida, quanto à matéria de facto, que tão só nos cumpre sufragar, partilhando inteiramente da convicção do tribunal a quo, improcedendo, por isso, o recurso quanto à impugnação da matéria de facto, mantendo-se inalterada a fixada pela 1ª instância.”

Na posição do recorrente o TR não deu cumprimento ao regime do art.º 662.º por não ter alterado a matéria de facto, dele fazendo constar que foram enviadas as minutas de contrato de trespasse e de novo arrendamento, facto que resultaria confessado pela R. na contestação.

Olhando para o facto 14 vemos que aí se deu por demonstrado:

“14. Em carta datada de 21 de dezembro de 2007, recebida no dia 24 de dezembro, FF -, comunicou à autora que a sua inquilina – GG – do estabelecimento sito na Rua ….., n.º ….., freguesia …., concelho ….., pretende trespassar a casa …… “M......." e o adquirente efetuar novo contrato de arrendamento do local. Para poder exercer o direito de preferência que lhe é atribuído [à Autora} pelo contrato de arrendamento do andar que possui, sito na Rua …., n.º …., junto envio minutas do contrato de trespasse e do novo arrendamento acordado com o adquirente - fls. 27/28 (art. 10.º da petição inicial)”

Este facto foi considerado provado (diz a sentença) em virtude “posição das partes (admitida por acordo e confessada – art. 574.º, n.ºs 2 e 3, do Código de Processo Civil) e da conjugação da apreciação feita dos depoimentos das partes e dos documentos juntos e para os quais foi sendo feita referência.”

Como consta da sentença, “GG prestou depoimento e declarações de parte: (…) Reconheceu ter havido uma carta na qual o senhor RR demonstrou interesse, mas crê ter sido já posterior ao contrato”.

Será a este reconhecimento que a A. se reporta como sendo uma confissão?

Se atentarmos no teor da transcrição facilmente se conclui que não o poderia ser, já que a Ré GG não disse que foi ela que remeteu ou recebeu a carta. Mas mesmo que assim não fosse, sempre a “suposta” confissão teria associado um outro facto favorável à Ré – a de que a referida carta seria posterior à celebração do contrato que terá outorgado com a Ré JaJC, por força do princípio da indivisibilidade da confissão.

Adicionalmente.

O teor do ponto 25 e 26 da Contestação dizem:

25. Uma vez que os RR mantinham boas relações com o representante da A., a Ré mulher comunicou a este, por mera delicadeza, que a GG pretendia trespassar o estabelecimento – doc. 4 da PI

26. Mais informou, que os futuros inquilinos (Ré JaJG) pretendiam celebrar um novo contrato de arrendamento, tendo havido contactos nesse sentido – doc. 4 da PI.

O doc. 4 da PI é uma carta da Ré FF dirigida à Lázaro Lda, com o seguinte teor:

“A inquilina do estabelecimento sito na R. ….., n.º….., freguesia….., do concelho …, pretende trespassar a casa …… “M.......” e o adquirente efectuar novo contrato de arrendamento do local. Para poder exercer o direito de preferência que lhe é atribuído pelo contrato de arrendamento do andar que possui, sito na R. …, n.º….., junto envio minutas do contrato de trespasse e do novo arrendamento acordado com o adquirente”.

Analisando: o teor da Contestação nos pontos 25 e 26 não configura uma confissão no sentido técnico, mas apenas uma confirmação do teor de um documento junto aos autos, ou se se quiser, uma não impugnação do mesmo, ainda que haja um reconhecimento de que foi enviada uma carta e que nessa constavam minutas.

Por assim se entender, não houve violação do regime de valoração de meios de prova dotados de força probatória tabelada, não podendo este STJ pronunciar-se sobre a apreciação do meio de prova envolvido, sujeito a livre apreciação das instâncias – 674.º, n.º 3 do CPC.

É de afirmar ainda que não assiste razão ao recorrente quando no ponto 70 da alegação de recurso – correspondente a várias conclusões da revista – diz:

“70- Conforme supra se referiu, tanto o Tribunal de 1.ª Instância como o Tribunal da Relação …. não lograram justificar o “porquê” de ter sido afastada prontamente a Confissão da Ré FF vertida na Contestação, já que tal confissão, conjugada com a Jurisprudência supra citada, impunham que se considerasse como provados os factos dados como não provados pelo Tribunal de 1.ª Instância.”

Quando é que uma confissão relativa a um processo específico conjugada com jurisprudência citada, mas a ele estranha, poderia conduzir a que se considerassem como provados factos dados como não provados?

E quais são esses factos não provados que deveriam ter sido considerados como verificados?

Como bem se viu os factos não provados foram os seguintes:

- Que tenha sido determinante, para o desenvolvimento da estratégia comercial da autora, a assunção pelos senhorios, na cláusula 10.ª do documento complementar da obrigação de dar preferência na celebração de posteriores contratos de arrendamento sobre o citado prédio (art. 5.º da petição inicial)

- Que o texto designado por contrato promessa de trespasse de fls. 56 – com a cláusula 7.ª a) É condição essencial do presente contrato para a segunda outorgante a celebração entre esta e a senhoria de contrato de arrendamento do local no qual está instalado o estabelecimento pelo prazo de 20 anos com a renda inicial de 600,00€ for mês. b) A negociação e outorga do referido contrato de arrendamento é da responsabilidade exclusiva da segunda outorgante - tenha correspondido a qualquer acordo firmado entre os donos do prédio e a JAJG (art. 34.º da petição inicial)

- Que quaisquer dos réus pretendesse obstar à aquisição do estabelecimento “M.......” pela autora (art. 9.º da petição inicial)

- Que GG não tenha recebido a carta referida no art. 19.º da petição (art. 20.º da petição inicial)

- Que os diversos intervenientes tenham acordado entre si, em benefício do senhorio, dar a aparência de se tomar obrigatória a celebração de um novo contrato de arrendamento (art. 28.º da petição inicial)

- Que a JAJG - Construções, Lda., tenha assumido um novo arrendamento (art. 29.º da petição inicial)

- Que a data de celebração do acordo de fls. 46 não tenha sido a data nele aposta. 28 de fevereiro de 2008 (art. 30.º, parte, da petição inicial)

- Que a JAJG tivesse passado a exercer outra atividade no local (art. 35.º da petição inicial)

- Que entre a GG e a JAJG não tivesse sido celebrado o acordo de fls. 46 (art. 37.º da petição inicial)

Em que medida e qual deles estaria aqui em causa?

O recorrente não o diz, nem o Tribunal o consegue alcançar, sibi imputet, naturalmente.

O que o tribunal descortina na alegação da recorrente é uma ligação jurídica entre a sua visão dos factos e a sua visão do direito aplicável, que apenas poderia culminar em lhe atribuir razão, ainda que os preceitos legais que indica e a jurisprudência que cite se reportem a situações fácticas e jurídicas diversas.

Outro argumento da recorrente prende-se com a indevida análise dos documentos juntos aos autos.

Relativamente a estes não há indicação de quais os que estão dotados de força probatória tabelada e que não tenha sido respeitado, pelo que também aqui vale a mesma regra não podendo este STJ pronunciar-se sobre a apreciação do meio de prova envolvido, sujeito a livre apreciação das instâncias – 674.º, n.º 3 do CPC.

III. Decisão

Pelos fundamentos indicados é negada a revista e confirmada a decisão recorrida.

Remetam-se os autos à formação, a fim de decidir sobre a admissão da revista por via excepcional quanto às questões abarcadas pela dupla conforme.

Custas pela recorrente, se a formação não admitir a revista excepcional. Sendo admitida a revista excepcional, as custas serão definidas a final.

Lisboa, 9 de Fevereiro de 2021

Fátima Gomes (Relatora)

Acácio Neves

Fernando Samões

[1] Há ainda uma outra situação que convém deixar clara – se vier colocada questão que não figure nas conclusões do recurso, ainda que conste do texto da alegação – não será a mesma considerada pelo tribunal, porquanto o recurso se delimita pelas questões suscitadas nas conclusões. In casu, na alegação (ponto 62) há uma alusão a eventual problema jurídico que poderia ser objecto do recurso, mas não o é, por não figurar nas conclusões da revista. Essa alegação 62 tem o seguinte teor: 62 - Em clara responsabilização do Estado português, verifica-se que, contra o princípio do juiz natural, o titular do processo não foi sempre o mesmo e, a dada altura, em fase já avançada, intervém quem não tinha matizado o processo inicial, com isso contaminando, à guisa de DECISÃO SURPRESA (artigo 3.º, n.º 3, do NCPC 2013).

[2] Ponto 28 da alegação de revista – Se se ler o modo como foram afastados os meios probatórios indicados pela Autora, ora Recorrente nas Alegações e Conclusões de Recurso, logo se intui que o Tribunal da Relação ….. nem sequer se dignou a analisar esta matéria, remetendo, na íntegra, para a decisão da 1.ª Instância, como facilmente se constata pela leitura do Acórdão já que transcreveu a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto

[3] Ponto 27 da alegação de revista – Desta forma, é inconcebível que, num primeiro momento, a 1.ª Instância e, num segundo momento, o Tribunal da Relação ….. não tenha tido em consideração a confissão da Ré FF.

[4] Ponto 31 da alegação de revista – O Tribunal da Relação …, à semelhança da 1.ª Instância, não lograram demonstrar, de forma cabal, porque motivo não tomaram em consideração a confissão da Ré FF explanada na sua Contestação, mais concretamente nos artigos 25.º e 26.º da Contestação, nomeadamente de que enviara à Autora, ora Recorrente, através de carta registada com aviso de recepção, as minutas do Contrato de Promessa de Trespasse e de Contrato de Arrendamento acordadas entre as partes para, querendo, exercer o seu Direito de Preferência.