1522/24.3T8STR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Em sede de locação, a obrigação do pagamento da renda, imposta ao locatário pelo artigo 1038.º, alínea a), do CC, tem como correspetivo a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina, imposta ao locador pelo artigo 1031.º, alínea b), do CC;

II- O artigo 1040.º do CC concede ao locatário, em caso de privação ou diminuição do gozo do locado por causa que não lhe seja imputável, o direito à redução proporcional da renda, o que constitui um afloramento da exceção de não cumprimento do contrato, visando o equilíbrio das prestações com base numa ideia de proporcionalidade;

III- Apesar de ter sofrido uma relevante diminuição do gozo do locado em resultado de infiltrações e respetivas consequências, não assiste ao réu o direito a deixar de cumprir a obrigação de pagamento da renda, não lhe sendo lícito suspender o pagamento das rendas, designadamente por comunicação unilateral dirigida à senhoria;

IV- Tal privação parcial do gozo do locado, decorrente de causa não imputável ao locatário ou seus familiares, justifica a redução proporcional da renda, nos termos previstos no artigo 1040.º do CC;

V- Incumbia à senhoria a obrigação de realização de obras no locado, concretamente as tidas por essenciais e indispensáveis à eliminação do vício detetado, pondo cobro às infiltrações e reparando os estragos pelas mesmas causados à fração autónoma;

VI- Estando em causa a obrigação de realização pelo senhorio de obras no locado, deve a interpelação efetuada pelo locatário ser acompanhada pela fixação de um prazo razoável para o efeito, atenta a natureza específica da prestação em causa;

VII- Não poderá considerar-se a autora constituída em mora, se a interpelação que lhe foi dirigida pelo réu para a realização de obras no locado não foi acompanhada pela fixação de um prazo para o efeito.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 1522/24.3T8STR.E1

Juízo Central Cível de Santarém

Tribunal Judicial da Comarca de Santarém

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

1. Relatório

(…), Lda. intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra (…), pedindo: a) se declare a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre autora e réu, por resolução com fundamento na falta de pagamento de rendas e no uso do locado para fim diverso do convencionado; b) se condene o réu a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo à autora livre e devoluto, nas condições em que o recebeu; c) se condene o réu ao pagamento das rendas vencidas, no valor de € 13.100,00, e vincendas até à desocupação do locado, acrescidas de juros de mora até ao cumprimento efetivo.

O réu contestou, defendendo-se por exceção – invocando: i) a dispensa, pela autora, do pagamento das rendas relativas aos meses em que esteve impedido de exercer a sua atividade profissional no locado, em virtude do encerramento do ginásio que aí instalou, imposto pelas medidas de combate à doença Covid-19; ii) a exceção de não cumprimento do contrato, no que respeita à obrigação de pagamento de rendas, com fundamento na diminuição do gozo do locado resultante da falta de realização de obras da responsabilidade da autora – e por impugnação, pedindo a absolvição do pedido.

Deduziu o réu, ainda, reconvenção contra a autora, pedindo a condenação da reconvinda a pagar-lhe a quantia de € 26.626,24, a título de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros de mora contabilizados até integral pagamento.

A autora apresentou réplica, em que se pronunciou quanto à matéria de exceção deduzida na contestação, bem como contestou a reconvenção, defendendo-se por impugnação e pedindo a absolvição do pedido reconvencional.

Dispensada a audiência prévia, foi admitida a reconvenção, fixado o valor da causa e proferido despacho saneador, em que se relegou para final o conhecimento das exceções arguidas, após o que se identificou o objeto do litígio e se enunciou os temas da prova.

A autora apresentou articulado superveniente, comunicando a entrega do locado pelo réu e requerendo a ampliação do pedido formulado, peticionando se condene o réu, pelos motivos que expõe, a pagar o valor correspondente às despesas que a demandante vier a suportar com a limpeza do imóvel, a remoção de bens deixados pelo réu, a reposição e o arranjo de soalho e paredes, a quantificar em incidente de liquidação.

Após contraditório, em 13-06-2026 decidiu-se o seguinte: i) julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide, relativamente aos pedidos enunciados sob as alíneas a) e b) do petitório do articulado inicial, condenando-se o réu nas custas; ii) aditar temas da prova aos anteriormente enunciados.

Realizada a audiência final, foi proferida sentença, na qual se julgou a ação e a reconvenção parcialmente procedentes, nos termos seguintes:

1. Julgo a ação parcialmente procedente e, em consequência,

A. condeno o Réu (…) a pagar à Autora (…), Lda.:

i. o montante global de € 9.600,00 (nove mil e seiscentos euros), a título de rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a dezembro de 2024;

ii. juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida das rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, abril a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a dezembro de 2024, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde as respetivas datas de vencimento até efetivo e integral pagamento;

iii. juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida das rendas de fevereiro e março de 2021, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde a data da citação (04.09.2024) até efetivo e integral pagamento;

iv. parte da renda de julho de 2020 ainda não paga, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, acrescida de juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida desta renda, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde a respetiva data de vencimento (08.07.2025) até efetivo e integral pagamento; e

v. indemnização a título de danos patrimoniais, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, correspondente à despesa que a Autora terá de suportar com a reposição do soalho flutuante retirado pelo Réu do locado e a reparação das paredes onde ficaram resíduos de cola e buracos causados pela remoção dos espelhos e material de ginásio;

B. Absolvo o Réu (…) do demais peticionado; e

2. Julgo a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência,

A. Condeno a Reconvinda (…), Lda. a pagar ao Reconvinte (…) o montante de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescido de juros moratórios, vencidos e vincendos, contados sobre este capital às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde a citação (04.09.2024) até efetivo e integral pagamento; e

B. Absolvo o Reconvinda (…), Lda. do restante pedido reconvencional.

Custa da ação na proporção de 2/3 para a Autora e 1/3 para o Réu (sem prejuízo da responsabilidade do Réu quanto a custas processuais fixada na decisão de 10.03.2025).

Custas da reconvenção na proporção de ¼ para a Autora e 3/4 para o Réu.

Registe e notifique.

O réu/reconvinte interpôs recurso da sentença, após o que interpôs a autora/reconvinda recurso subordinado.

O réu/reconvinte terminou as alegações com a formulação das conclusões que a seguir se transcrevem:

«1- “O facto mencionado em C) (questão a decidir C): Exceção do não cumprimento da obrigação de pagamento de rendas por diminuição do gozo do locado) não se encontra provado porquanto nenhuma prova se produziu sobre tal matéria” (sentença de fls. 11), decidiu nestes termos o Douto Tribunal a quo.

2- Outro deveria ter sido o entendimento do Douto Tribunal atentos os concretos meios probatórios que impunham decisão diferente sobre o citado ponto C), nomeadamente ter-se dado como provado (atento os depoimentos, vídeos e fotografias constantes nos autos e visualizadas em sede de julgamento), a questão a decidir C) (página 2 da douta sentença).

3- O Mmo. Tribunal deveria ter dado como provada a Exceção do não cumprimento da obrigação de pagamento de rendas por diminuição do gozo do locado.

4- “4.1 Fundamentação de Facto; 4.1.1 Factos Provados: “11 - Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no teto falso da entrada da fração autónoma, agua essa que escorria pelas paredes e que também caia diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados.

12- Com frequência, o Réu precisava de baldes e de toalhas para apanhar a quantidade de água que caia.

13- As aulas de ginástica chegaram a ter que ser interrompidas para se despejarem os baldes de água.

14- Ante a persistência das infiltrações, o teto falso da entrada da fração autónoma cedeu parcialmente, formando um buraco, que o Réu tapou com um plástico.

15- O Réu comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações supra mencionadas, solicitando a sua reparação....”

“17- Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis.

18- O Réu tinha que colocar toalhas no chão e passar frequentemente com a esfregona para absorver a água proveniente destas últimas.

19- Apesar disso, o chão daquela zona da fração autónoma estava sempre molhado ou húmido, havendo risco de queda.

20- A água proveniente do chão apresentava por vezes uma cor amarelada, e um cheiro nauseabundo.

21- O Réu passou a deixar fechada a torneira de corte de segurança de água, situada no exterior fração autónoma, a fim de diminuir a intensidade das infiltrações.

22- Cada vez que algum aluno do ginásio precisava utilizar a casa de banho ou os duches, era necessário voltar a abrir a referida torneira de corte e, após, tornar a fechá-la.

23- As infiltrações de água originaram manchas de humidade e bolores, estragaram a tinta nas paredes e tetos onde as mesmas ocorreram e causava um cheiro a mofo permanente na fração autónoma.

24- Os alunos do ginásio sentiam-se incomodados com a existência das infiltrações e com o cheiro a mofo e humidade e tinham medo de sofrer quedas, sendo que apenas continuaram a frequentar o ginásio em tais condições por consideração ao Réu e por reconhecerem o seu elevado profissionalismo.

25- O estado da fração autónoma supra descrito em 11 a 14 e 17 a 23, não favorecia a angariação de novos alunos, o aumento da atividade com mais horários, nem a realização de workshops de dança e ginástica.

26- O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações ocorridas em 17, solicitando a sua reparação.

27- A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações.

28- A Autora nunca realizou qualquer obras na fração autónoma para por cobro às infiltrações.

29- Em 31.10.2023, o Réu através de advogada, remeteu à Autora carta registada a informar que dali em adiante iria “reter as rendas mensais” até que as obras se iniciassem, por não ter condições de utilizara a fração autónoma para a sua atividade profissional de professor de ginásio.

30- As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à autora.”

32- Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que a fração autónoma estivesse totalmente livre de infiltrações, embora estas fossem variando de intensidade.”

E ainda ficou provado “4.1.1. Factos Provados:; 4.d. Que seriam da responsabilidade da autora as obras de manutenção legalmente imputáveis ao senhorio, nomeadamente as que implicassem a integridade da fração autónoma;”

5- Os citados factos acima descritos foram dados como provados, tal factualidade traduz-se numa efetiva diminuição de gozo do imóvel pelo arrendatário, ora recorrente.

6- O ora recorrente nunca gozou do imóvel de forma plena, pois este apresentava constantes infiltrações e inundações, conforme provado em sede de julgamento.

7- Todas as rendas vencidas a partir de abril de 2021 até dezembro de 2024, e não pagas, deveriam ser retidas até a realização das obras de canalização que terminassem com as infiltrações, pois a responsabilidade de tais infiltrações eram da senhoria, como ficou provado, que nunca as resolveu. “28 - A Autora nunca realizou qualquer obras na fração autónoma para por cobro às infiltrações.” “30 - As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à autora.”

8- Foi provado que “Em 31.10.2023, o Réu através de advogada, remeteu à Autora carta registada a informar que dali em adiante iria “reter as rendas mensais” até que as obras se iniciassem, por não ter condições de utilizara a fração autónoma para a sua atividade profissional de professor de ginásio.”

9- Factos provados: ”O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17:“Posteriormente nesse mesmo ano (2021) apareceram infiltrações de águas nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés do móveis”), e solicitou, com urgência a sua reparação (facto provado 26, e em 27.

10- Foi em junho de 2023, que o réu, desesperado com a situação, resolveu comunicar à senhoria que não iria pagar mais rendas até estarem as obras de canalização feitas.

11- No entanto, o Réu no seu depoimento disse: (…)

12- A senhoria desde sempre soube que o problema era da fração, alias a própria esposa do gerente e testemunha (…), declarou (…)

13- A testemunha (…) (…)

14- Da análise destes factos dados como provados e das declarações das partes e testemunhas acima identificadas, conclui-se que a responsabilidade das infiltrações era do senhorio, que deveria ter efetuado obras como era sua obrigação.

15- E neste sentido a Mma. Juíza a quo deveria ter dado como provada a exceção de não cumprimento da obrigação de pagamento de rendas pelo arrendatário sendo que ficou provado que não podia exercer a sua atividade como convencionara com a senhoria aquando da celebração do contrato de arrendamento, atentas as constantes infiltrações existentes na fração desde abril de 2021.

16- A atuação da Autora, ora recorrida, presume-se culposa, pois não fez as obras que se lhe exigiam, e esta presunção não foi ilidida.

17- Verifica-se, no presente caso, um facto voluntário ilícito, o nexo de causalidade e os danos sofridos pelo recorrente. A ora recorrida violou o disposto no contrato de arrendamento e provado em 4.1.1d. que seriam da sua responsabilidade as obras de manutenção legalmente imputáveis àquela, o que nunca aconteceu.

18- Havendo infiltrações constantes desde abril de 2021, o que provocava inundações frequentes no chão da fração, nunca o ginásio poderia ter sido utilizado na sua plenitude e nunca o ora recorrente poderia ter exercido na plenitude a sua profissão, como pensara que iria acontecer quando arrendou o espaço para ali implementar um ginásio.

19- “Aos 19ms 12s; declarou o Réu (…)

20- Aos 32ms12s, declarou o réu (…)

21- Para prova da factualidade descrita em 11 a 14, 17 a 23, 30 e 32, in página 9 da Douta Sentença“ Quanto a este acervo fático, levaram-se ainda em linha de conta as fotografias n.ºs 1 e 4 da contestação, as fotografias n.ºs 5 a 15 do requerimento com a ref.ª 11020913 (02-10-2024), a fotografia com o n.º 16 do requerimento com a ref.ª 11020914(02-10-2024), os vídeos n.ºs 1 a 19 do requerimento com a referência 1153840 (14-10-2024) e os vídeos nºs 20 a 23 do requerimento com a ref.ª 11053841 (14-10-2024), inexistindo dúvidas de que se trata de fotografias e imagens do ginásio”(que se juntam 5 fotografias e 5 vídeos).

22- Se os factos foram dados como provados de 11 a 32, então outro entendimento deveria ter tido a Mma. Juíza a quo quanto à questão a decidir C), pois se recaía sobre a Autora a obrigação de efetuar obras de canalização/conservação que eram da sua responsabilidade e nunca as fez, e se por causa da sua inércia o imóvel não tinha condições para ser usado nos termos e para os fins que constavam no contrato de arrendamento, então o Réu não era obrigado a pagar as rendas, até que as obras se efectuassem, o que nunca aconteceu.

23- Prescrevem os artigos 1022.º, 1031.º, b) e 1032.º do CC que o senhorio é obrigado a entregar o locado para o fim a que se destina descrito no contrato, nomeadamente assegurar ao arrendatário o gozo do locado para o fim a que se destina e sem vícios.

24- Prescreve também a lei que o locador é obrigador a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais e indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual – cfr. artigo 1074.º do CC.

25- Conclui-se que a senhoria/Autora esteve em incumprimento (artigo 428.º do CC) no que concerne à sua obrigação de permitir que o arrendatário, ora recorrente, utilizasse o locado para o fim convencionado, e neste sentido, o recorrente tinha a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o senhorio não realizasse as obras necessárias, o que aquele fez desde novembro de 2023 até final do contrato, dezembro de 2024.

26- Aliás, a sentença refere a fls. 18 que “ afigura-se cristalino que a autora infringiu a obrigação que sobre ela pendia de assegurar ao Réu o uso pleno do locado para a finalidade a que o mesmo se destinava, assim como violou a obrigação de realizar obras de conservação para debelar as infiltrações de agua, e bem assim os estragos causados pelas mesmas que punham em causa a sobredita finalidade do locado”, sendo que ainda se decide que “A atuação da Autora presume-se culposa, presunção essa que não foi iludida”.

27- Se ficou provado que a senhoria infringiu a obrigação que sobre ela recaia para assegurar o uso pleno do locado para o arrendatário poder usufruir dele tal como descrito, e que a senhoria não cumpriu o contrato como deveria ser sua obrigação, nem realizou obras de canalização como deveria, o ora recorrente tinha legitimidade para reter as rendas e deixar de as pagar até as obras estarem realizadas.

28- Assim, a questão a decidir C) deveria ter sido dada como provada e o réu, ora recorrente deveria ter sido absolvido do pagamento de todas as rendas desde abril de 2021 (factos provados 11, 17, 26, 27, 28 e 30 e 32), data em que se provou que começaram as infiltrações, ou em segunda hipótese, desde a data da comunicação à senhoria que iria reter a rendas, a partir de novembro de 2023 até dezembro de 2024.

29- As condições do locado descritas e provadas em sede de julgamento, desde abril de 2021, não preenchia os requisitos para ali puder o Réu exercer qualquer tipo de atividade.

30- No caso em apreço, o incumprimento culposo da A. excluiu totalmente o gozo da coisa por parte do R., que se viu privado do gozo do imóvel, neste sentido os factos dados como provados 26, 27, 28, 30 a 32.

31- Nunca a senhoria fez qualquer tipo de obras, quer de manutenção, quer de reparação das canalizações, para assegurar o gozo do arrendatário, e sempre ignorou os pedidos contínuos do Réu para que resolvesse a situação, mesmo tendo reconhecido que as obras eram da sua responsabilidade (factos provados 26, 27, 28, 30 a 32 e motivação de fls 15: “Tal diminuição do gozo do locado é, ademais, imputável à Autora, já que esta não realizou as obras de conservação necessárias a acabar com a infiltrações de agua, como era seu dever legal e contratual.”.

32- Uma vez que o não uso do locado na sua plenitude é consequência direta da locadora não ter cumprido o contrato, por clara violação do artigo 1031.º do CC, é assim, licito ao arrendatário, ora recorrente naquelas circunstâncias e à luz do disposto no artigo 428.º do CC, suspender o pagamento das rendas devidas até à eliminação dos vícios e anomalias, o que nunca aconteceu.

33- Prescreve o artigo 428.º do CC, que se num contrato bilateral um dos contraentes não cumprir o acordado o outro tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar o que lhe caber.

34- Verificou-se assim, a exceção de não cumprimento do contrato, que impede o efeito jurídico dos factos articulados pela Autora, ora recorrida, atendo o disposto nos artigos 428.º do CC e 571.º, 572.º, 576.º e 579.º do CPC.

35- Salvo melhor entendimento, o Douto Tribunal assim não o entendeu, erradamente, pois deveria ter sido procedente a exceção alegada e consequentemente dando como provada a questão a decidir C) levaria à absolvição do ora recorrente, quanto às rendas vencidas desde abril de 2021 ou se assim o entenda o Douto Tribunal, desde a data de novembro de 2023, quando a senhoria foi notificada para proceder ás obras.

36- O Douto Tribunal violou as disposições legais explanadas nos artigos 562.º, 798.º, 799.º, 1037.º, 1074.º, 1022.º, 1031.º, 1032.º, 428.º, 572.º, 576.º do Código Civil.

37- Neste sentido, impugna a recorrente a decisão referente a este objeto de recurso, considerando que este facto foi Incorretamente julgado, atenta a prova produzida, e demais elementos constantes nos autos.

38- Os factos provados entram em conflito com a decisão proferida.

39- Caso não vingue o entendimento do ora recorrente explanado em A) e conclusões de 1 a 38, atento o descrito pelo Tribunal recorrido, acerbando-nos do descrito no artigo 1040.º do CC e atentos os dados provados e descritos em III.C) exceção do não cumprimento do contrato e 4.2 Fundamentação de Direito, Da exceção do não cumprimento do contrato (in Douta Sentença, fls. 14, 15 e 16), deverá manter-se quanto aos meses de novembro de 2023 a dezembro de 2024, a redução do valor da rendas para 50%, como determinado pela Mma. Juíza a quo.

40- A Douta sentença considerou “justo e proporcional reduzir em 50% o valor das rendas peticionadas vencidas (....)...e novembro de 2023 a maio de 2024...” e “Igual redução deverão ter as rendas vencidas na pendência da presente ação até entrega do imóvel, ou seja, as rendas de junho a dezembro de 2024, já que neste período continuaram a verificar-se os constrangimentos quanto ao uso do locado decorrentes das infiltrações” (fls. 16 da Douta Sentença)

41- Ficou por provar: 4.1.2- B) “Que a Autora dispensou o Réu, que aceitou, de pagar as rendas vencidas no período em que o ginásio esteve encerrado em virtude da pandemia causada pelo Covid-19.”

42- Até agosto de 2020, já com sete meses após o início da pandemia, o ora recorrente não obstante não trabalhar durante esses meses, pagou a renda, com muitas dificuldades, como o referiu em julgamento, recorrendo a economias.

43- Neste sentido, as declarações do ora recorrente em sede de julgamento, aos 5m14s (…).

44- O Réu ainda afirmou (…).

45- Face à falta de trabalho e encerramento do ginásio, o Réu pediu ao gerente da Autora para o dispensar dos pagamentos até final do ano de 2020, ou até mais tarde, enquanto a pandemia perdurasse, pois não podia ter o ginásio aberto, ou tinha poucos alunos.

46- Não auferia rendimentos porque não trabalhava devido ao Covid e naquela data o gerente da Autora/senhoria aceitou a remissão, através de acordo tácito e verbal.

47- O douto Tribunal deu como provado que “facto 7. 1ª parte: O Réu não entregou à Autora qualquer quantia pecuniária por conta das rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021...”- período da pandemia e facto 9: “ Em consequência do estado de emergência decretado em Portugal pelo Presidente da República com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública ocasionada pela doença covid-19, o Réu foi forçado a encerrar o ginásio pelo menos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021”.

48- Foi dado como provado o facto 10 “A Autora aceitou diferir o pagamento das rendas vencidas no período que antecede para depois da reabertura do ginásio, não tendo ficado estipulado qualquer prazo específico para o efeito”, mas este facto não deveria ter sido dado como provado pois para o Douto Tribunal recorrido apenas relevou e considerou as declarações do gerente da Autora, para a prova daquela facto, sem relevar o depoimento do ora recorrente, o da esposa do gerente da Autora, (que por depoimento indireto, não soube precisar com certeza como tinha acontecido o acordo entre o marido e o arrendatário) e da testemunha (…). “Ele disse-me que fez um acordo com o senhorio na altura...para não pagar enquanto estivesse fechado.”

49- Declarou o Réu aos 8ms37s (…)

50- Disse a testemunha (…) (…)

51- Deveria o douto Tribunal, ter dado como provada a dispensa por parte da ora recorrida do pagamento de rendas durante a pandemia, atentas as declarações do Réu e pelo facto de que nunca a senhoria ter instado o arrendatário a pagar posteriormente as rendas, nem nunca lhe ter fixado um prazo para as pagar.

52- Nunca o Mmo. Tribunal poderia ter dado como provado o facto 10, considerado provado o deferimento do pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o covid 19, porque não se fez prova de tal facto.

53- Não ficou estipulado nenhum prazo entre as partes, porque efetivamente não houve acordo de pagamento posterior.

54- A motivação do Douto Tribunal baseou-se apenas nas declarações da Autora, não relevando as declarações do Réu, sem comprovar e justificar porque uma teria mais relevância do que a outra.

55- Até porque, se o acordo tivesse sido no sentido de diferir o pagamento após pandemia, a Autora teria instado, logo após o final da pandemia, o Réu a pagar as rendas vencidas durante a pandemia e nunca tal pedido aconteceu.

56- Somente a recorrida solicitou o pagamento das rendas não pagas durante a pandemia aquando da propositura da presente ação, ou seja, no verão de 2024, quando o arrendatário deixou de liquidar as rendas em novembro de 2023, por incumprimento do contrato por parte do locador.

57- O ora recorrente declarou que estava plenamente convencido que o acordo verbal que fizera com o gerente da Autora o ilibava do pagamento daquelas rendas conforme lhe fora dito pela Autora.

58- A versão do Réu foi ignorada, tendo sido considerada apenas a versão do gerente da Autora. No entanto, em caso de dúvida por estarem presentes duas versões contrárias, o douto Tribunal deveria ter- se fundamentado nas declarações da esposa do gerente da ora recorrida e testemunha (…), para decidir noutro sentido.

59- O Douto Tribunal recorrido, deveria ter dado como provado o facto descrito em 4.1.2 B) “A Autora dispensou o Réu, que aceitou, de pagar as rendas vencidas no período em que o ginásio esteve encerrado em virtude da pandemia causada pelo Covid-19”.

60- Ocorreu um erro de julgamento, pois a prova produzida em sede de julgamento deveria ter sido no sentido do Douto Tribunal não dar como provado o facto 10 pois nenhuma prova convincente se produziu neste sentido, devendo ter logrado alcançar uma convicção positiva quanto à factualidade aludida em B) “Extinção por remissão da obrigação de pagamento de renda” em período de covid -19, e ter absolvido o Réu do pagamento das rendas vencidas durante o período da pandemia, ou seja de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro a maio de 2021.

61- Determina a lei que o credor de uma obrigação pode remitir a dívida a um devedor, sendo que a remissão, enquanto declaração negocial pode ser expressa ou tácita (artigo 863.º, n.º 1, do CC e 217.º, 218.º e 219.º do CC), e nestes termos o ora recorrente solicitou a remissão da divida, de forma verbal, acreditando na palavra dada pela senhoria, que nunca mais falou do assunto.

62- A senhoria não logrou provar que tinha diferido o pagamento das citadas rendas para mais tarde, porque não houve acordo escrito nem prazo fixado. E não havendo prazo, nem acordo escrito, o douto Tribunal deveria ter decidido pela não existência de acordo de diferimento do pagamento.

63- Violou assim a Douta Sentença o artigo 863.º do CC.

64- Se não proceder o alegado em A e 1 a 38 das conclusões, diga-se, que decidiu, e bem, o Douto Tribunal a quo reduzir as rendas vencidas e não pagas, para metade do seu montante, durante todo o período em que ocorreram inundações, ou seja desde abril de 2021 até dezembro de 2024, por ter havido uma diminuição do gozo do imóvel, por culpa da senhoria. Sendo que este facto/decisão foi corretamente julgado, não sendo objeto de recurso.

65- Mas tal decisão teria que levar necessariamente a outro entendimento, quanto às rendas pagas pelo ora recorrente durante os meses em que ocorriam as inundações.

66- Se os meses não pagos sofreram a redução de 50% com fundamento em diminuição do gozo do imóvel por parte do arrendatário, então o mesmo princípio deveria ter sido aplicado nos meses pagos pelo ora recorrente aquando das inundações e infiltrações, porque as limitações do uso e gozo do locado ocorreram em todos os meses.

67- Assim se bem decidiu o Tribunal em reduzir a renda em 50%, porque o arrendatário não usufruía totalmente do locado, então o critério de redução deveria ter- se aplicado a todos meses, desde que se iniciaram as infiltrações, a partir de abril de 2021 (factos provados 11 a 32) e não apenas nos meses de rendas vencidas e não pagas pelo ora recorrente.

68- Atento o princípio da igualdade e equidade, verificou-se assim um erro de julgamento pois não se aplicaram as regras e disposições legais que deveriam ter sido aplicadas.

69- A Mma. Juíza a quo considerou que a Autora não efetuou obras na canalização quando era sua obrigação, para manter o locado arrendado em boas condições de utilização. Sendo que foi instada a efetuar as obras, que eram da sua responsabilidade, conforme provado e nunca as fez.

70- O ora recorrente nunca pôde, desde abril de 2021, com as infiltrações constantes, utilizar o imóvel nas condições e para os fins a que se destinava, sendo que considerou, e bem, o Douto Tribunal, que o ora recorrente sofreu privação e diminuição do gozo do locado, atento o artigo 1041.º do CC.

71- Concluiu a Mma. Juíza, a fls 15 que “Perante isto, torna-se evidente que o Réu, enquanto arrendatário, se viu privado de usufruir de forma plena o imóvel para o fim a que se destinava,....””Tal diminuição do gozo do locado é, ademais imputável à Autora, já que esta não realizou as obras de conservação necessárias a acabar com as infiltrações de agua, como era seu dever legal e contratual” (artigo 1074.º, n.º 1, do CC).

72- O douto tribunal a quo deu como provada a exceção do não cumprimento do contrato, mas aferindo que como tinha havido a privação apenas parcial do locado, o pagamento das rendas não seria feito na sua totalidade mas deveria sofrer uma redução para compensação do arrendatário pelo gozo parcial do imóvel.

73- Factos provado: “7 - O Réu não entregou à Autora qualquer quantia pecuniária por conta das rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022, e novembro de 2023 a maio de 2024(dezanove meses)....”; “11 - Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de agua no teto falso da entrada da fração autónoma, agua essa que escorria pelas paredes e que também caia diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados”; “15 - O Réu comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações supra mencionadas, solicitando a sua reparação....”; “17 - Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis”; “25 - O estado da fração autónoma supra descrito em 11 a 14 e 17 a 23, não favorecia a angariação de novos alunos, o aumento da atividade com mais horários, nem a realização de workshops de dança e ginástica.;

74- Também se provou que “26 - O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações ocorridas em 17, solicitando a sua reparação; 27 - A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações; 28 - A Autora nunca realizou qualquer obras na fração autónoma para por cobro às infiltrações”; “30 - As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à autora”; “32 - Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que a fração autónoma estivesse totalmente livre de infiltrações, embora estas fossem variando de intensidade”.

75- Decidiu a Mma. Juíza a quo, e bem, que atentas as “infiltrações, a sua duração e o nível de diminuição do gozo pleno do locado para a respetiva finalidade acima descritos, considera-se justo e proporcional reduzir em 50% o valor das rendas peticionadas vencidas em abril e maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro a dezembro de 2024 (rendas estas não pagas pelo arrendatário aquando do início das infiltrações).

76- Assim decidiu a 1ª Instância que durante 19 meses a renda deveria ser fixada em € 300,00, ou seja, condenou o ora recorrente a pagar 50% do valor das rendas.

77- No entanto, o arrendatário, durante o período das infiltrações pagou a maioria das rendas no valor de € 600,00 cada uma: pagou nos meses de junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2021 e janeiro de 2022 e ainda as rendas de março, abril, junho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro, de 2022 e janeiro a outubro de 2023.

78- Entende o recorrente, que a mesma perceção e decisão deveria ter sido aplicada a estes meses em que o Réu pagou as rendas e estava também impedido de gozar e usufruir do imóvel, mas mesmo assim liquidou a renda na sua totalidade (€ 600,00).

79- E tal pagamento ocorreu nos meses já referidos (pagou nos meses de junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2021 e janeiro de 2022 e ainda as rendas de março, abril, junho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro, de 2022 e janeiro a outubro de 2023), durante as infiltrações e inundações.

80- Concluindo, deveria ter aplicado o Douto Tribunal a redução a todos os meses enquanto duraram as infiltrações, desde abril de 2021 até dezembro de 2024, por questões de equidade, justiça e analogia.

81- A Mma. Juíza a quo decidiu reduzir em 50% as rendas de abril e maio de 2021 (2 meses), fevereiro, maio e julho de 2022 (3 meses) e quatorze meses contabilizados de novembro de 2023 a dezembro de 2024, contabilizando o montante de € 5.400,00.

82- O mesmo princípio deveria ter sido aplicado nos meses: junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2021; janeiro, março, abril, junho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2022; janeiro a outubro de 2024.

83- Nestes 26 meses, o ora recorrente pagou a totalidade do valor das rendas, sempre havendo infiltrações, e o Réu não podia exercer a sua atividade de forma plena atentas as condições degradantes do locado.

84- Então nestes meses o pagamento das rendas deveria também ter sido reduzido a metade, e o ora recorrente ter pago € 7.800,00 pelos 26 meses acima descritos e não € 15.600,00 como efetivamente pagou.

85- À quantia de € 9.600,00, em que o ora recorrente foi condenado, deveria ter o Douto Tribunal a quo descontado aquele valor, o valor pago a mais pelo ora recorrente, ou seja € 7.800,00.

86- A decisão deveria ter sido outra no que concerne a esta questão, atentas as rendas pagas e não pagas desde abril de 2021 e o princípio aplicável de igualdade a todos esses meses, ou seja redução de 50%.

87- O Tribunal recorrido deveria ter condenado o Réu no pagamento da diferença entre os € 9.600,00 (sentenciados) e o valor pago a mais nos 26 meses acima referidos (= € 7.800,00) ou seja o douto Tribunal deveria ter condenando o Réu no montante global de € 1.800,00 (mil e oitocentos euros) e não em € 9.600,00.

88- Entende o ora recorrente, salvo melhor entendimento, que terá que haver um tratamento igual em situações idênticas (a situação de redução das rendas não pagas) e terão de ser tratadas de forma justa, adequada, e de forma a garantir justiça em casos idênticos.

89- Só se consegue isso, aplicando o critério de igualdade, sendo que o Douto Tribunal recorrido não o fez nesta questão.

90- Não respeitando as duas situações idênticas e não aplicando o critério de forma igual para as duas situações, levará a um tratamento desigual nos dois casos.

91- Assim, só aplicando a redução do valor das rendas a todos os meses em que ocorreram infiltrações, se alcançará justiça e igualdade, pois sendo situações que assentam na mesma razão (diminuição de gozo o locado) devem ter o mesmo tratamento legal.

92- Neste sentido, a Douta Sentença violou os princípios da igualdade, equidade e analogia, e neste sentido o artigo 13.º da CRP.

93- A Autora foi condenada a pagar ao ora recorrente a indemnização de € 5.000,00 (cinco mil euros) a título de danos não patrimoniais, com fundamento na violação por parte da Autora da obrigação de proporcionar ao Réu o pleno gozo do locado, sendo que se provou que “33: Desde que surgiram as infiltrações, o Réu sentia-se triste, ansioso, desgostoso, humilhado e envergonhado por ter que exercer a sua atividade nas condições e com as limitações acima mencionadas em 11 a 25, considerando-as desprestigiantes para o seu nível profissional”.

94- O tribunal fundou a sua convicção para arbitrar a indemnização concedida ao ora recorrente e dar como provado o artigo 33, nas “declarações do próprio Réu que, de um modo que se afigurou sincero e espontâneo, relatou o seu estado anímico, bem como o sofrimento emocional e psicológico que vivenciou em consequência do estado em que o imóvel se encontrava por causa das sucessivas infiltrações e dos reflexos negativos que sentia na sua imagem profissional e no seu negócio. O relato do Réu foi, ademais, corroborado pelos depoimentos das testemunhas arroladas pelo ora recorrente que privavam com o Réu regularmente no contexto do ginásio, tendo tais testemunhas se apercebido, por isso, das preocupações e da aflição experienciada pelo réu com toda a situação descrita”.

95- A motivação quanto aos factos provados ocorreu “Quanto a este acervo fático, levaram-se ainda em linha de conta as fotografias n.ºs 1 e 4 da contestação, as fotografias n.ºs 5 a 15 do requerimento com a ref.ª 11020913 (02-10-2024), a fotografia com o n.º 16 do requerimento com a ref.ª 11020914 (02-10-2024), os vídeos n.ºs 1 a 19 do requerimento com a ref.ª 1153840 (14-10-2024) e os vídeos nºs 20 a 23 do requerimento com a ref.ª 11053841 (14-10-2024), inexistindo dúvidas de que se trata de fotografias e imagens do ginásio”.

96- Muitas das fotos e vídeos foram apresentados às testemunhas que identificaram o locado e descreveram pormenorizadamente as infiltrações, as ruturas e as permanentes inundações e todas as consequências dali resultantes.

97- Neste sentido, as declarações transcritas e proferidas pela testemunha (…): (…)

98- Neste sentido também, a testemunha (…), que disse (…)

99- Outra testemunha, (…) relatou (…)

100- De maior relevância foi o testemunho do Réu, que convenceu o douto Tribunal dos danos morais sofridos, devido à sinceridade e autenticidade manifestada no depoimento “Aos 19ms 12s; declarou (…)

101- Aos 22ms21s, declarou (…)

102- Questionado (…)

103- (…)

104- (…)

105- O ora recorrente, sofreu graves danos morais, consubstanciados em vergonha, tristeza, ansiedade, aborrecimento, angústia, ansiedade, desespero, sentimentos manifestados pelo Réu durante cerca de 4 anos, pelo facto de ter o locado, (inicialmente melhorado por si), num estado degradado, com inundações constantes, infiltrações, cheio de humidade, e sem poder exercer a sua atividade, ficando envergonhado e humilhado de ter que presentear os seus alunos com aquele espaço degradado, sem que a senhoria fizesse obras como era sua obrigação.

106- Foi dito pelo Réu (…)

107- O ora recorrente não se conforma com a quantia atribuída pois considera, salvo melhor entendimento que é reduzida e injusta atentos todos os danos sofridos; montante indemnizatório não é adequado, nem proporcional, nem justo, atento o sofrimento e danos morais sofridos pelo ora recorrente, e comprovados pelas declarações das testemunhas arroladas pelo Réu e o seu sincero e espontâneo depoimento.

108- Não se coloca qualquer tipo de ressalva quanto à fundamentação de direito aplicada ao caso sub judice pelo Douto Tribunal, que deu como provados os danos morais sofridos pelo ora recorrente (facto 33), e esta questão é aceite pacificamente pelo recorrente.

109- Segundo a Douta Sentença, e muito bem, ficou bem demonstrado que em consequência das condições degradantes em que se encontrava o imóvel (v.g. fotografias e vídeos assim o demonstram), por força das inundações e de todos os constrangimentos em que o Réu dava aulas de ginástica, este encontrava-se triste, ansioso, desgostoso, humilhado e envergonhado, considerando desprestigiante para o seu nível profissional, tendo sofrido graves danos morais. Mais decidiu o douto Tribunal, e bem, que a atuação da Autora, ora recorrida, presume-se culposa e não foi ilidível (in Douta Sentença, fls. 16 a 19).

110- A atuação dolosa da Autora provocou danos elevadíssimos na atividade profissional do ora recorrente que se repercutiu no estado emocional dele pois durante quatro anos não pôde lecionar nas condições que queria e que devia, enquanto profissional de ginástica e conceituado ginasta mundial, conhecido por muitas pessoas ligadas ao meio, e neste sentido, apenas se coloca em causa o valor indemnizatório fixado, que foi baixo, muito aquém do justo e razoável.

111- A vida profissional do ora recorrente sofreu um decréscimo de rentabilidade devido ao estado do imóvel, (factos provados de 11 a 32) perdeu alguns alunos e não podia aceitar novas inscrições atento o estado do imóvel.

112- Sofreu transtornos e perturbações emocionais, que lhe aumentaram os problemas cardíacos já existentes e que culminou com uma operação ao coração em junho de 2024.

113- O douto Tribunal entendeu bem e decidiu fixar uma indemnização ao ora recorrente por danos morais sofridos durante os quatro anos em que o locado esteve inundado e com infiltrações, sem que a Autora realizasse as obras de canalização, querendo apenas obter o valor das rendas.

114- Para determinar o montante da indemnização por danos não patrimoniais, há que atender à sensibilidade do indemnizado, ao sofrimento que durante anos ele suportou e ao facto de com as permanentes inundações no ginásio não podia exercer a sua profissão, estando limitado e incapacitado pelo estado degradante do imóvel, sem ser da sua responsabilidade.

115- Sofreu também prejuízos financeiros e sócio-económicos pois o facto de não poder trabalhar, originou mais dificuldades financeiras, atento o disposto no artigo 494.º do CC.

116- Os danos sofridos pelo ora recorrente atingiram bens de natureza moral, como a sua saúde, o seu bem estar, a sua honra e o seu bom nome, e devem ser compensados mediante uma obrigação pecuniária que proporcione ao lesado uma certa satisfação. Os danos são humanamente irreparáveis mas seria uma forma de compensar o lesado pelo sofrimento causado.

117- O Douto Tribunal ao fixar valores indemnizatórios em casos de ocorrência de danos morais, recorre ao princípio da equidade, tendo em conta o grau de culpabilidade do agente, a situação económica deste, a situação económica e profissional do lesado e demais circunstâncias que o justifiquem.

118- Debruçando-se o douto Tribunal nos factos provados de 11 a 33 e demais elementos relevantes para o bom mérito da decisão, na factualidade apurada e testemunhos ouvidos em tribunal (principalmente o depoimento do ora recorrente, elucidativo dos prejuízos morais gravíssimos que sofreu durante 4 anos), um montante mais elevado deveria ter sido fixado a quo, nomeadamente nunca num valor inferior a € 10.000,00 (dez mil euros).

119- Com o devido respeito, não respeitou a Mma. Juíza as disposições emanadas dos artigos 483.º, 494.º, 496.º, 562.º, 563.º do CC, pois uma quantia no limiar dos € 10.000,00 (dez mil euros), seria mais justa e mais equitativa atenta a factualidade provada em sede de julgamento.

120- Bem decidiu o Douto Tribunal em considerar in casu verificados todos os pressupostos da responsabilidade civil obrigacional, assistindo ao Réu o direito de ser ressarcido pela recorrida, no entanto, o valor arbitrado não se pautou, com o devido respeito, pelos princípios de equidade e justeza, devendo o Douto Tribunal recorrido ter fixado o montante indemnizatório num valor muito mais elevado e nunca abaixo dos € 10.000,00 (dez mil euros).

121- Violou ainda a douta Sentença os princípios da justeza, equidade, adequação e proporcionalidade.

122- A recorrida deveria ter sido condenada a pagar ao Reconvinte (…) o montante de € 10.000,00 (dez mil euros), a título de indemnização por danos não patrimoniais.

123- O Douto Tribunal a quo absolveu a Autora, ora recorrida de indemnizar o Réu, ora recorrente, do pedido de indemnização por danos patrimoniais, no que concerne aos pagamentos realizados pelo Réu à empresa de Águas de Santarém, por elevados gastos no consumo de água, sendo que outra deveria ter sido a decisão do douto Tribunal a quo, no sentido de responsabilizar a Autora, ora recorrida, pelo pagamento dos três acordos efetuados com as Águas de Santarém.

124- O douto Tribunal deu como provado que a partir de abril de 2021, e sem interrupções, sempre ocorreram infiltrações, que foram sendo permanentes e persistentes, o que causava inundações frequentes, e neste sentido o indicam os factos dados como provados de 11 a 32, que aqui se transcrevem os mais relevantes:

“11- Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de agua no teto falso da entrada da fração autónoma, agua essa que escorria pelas paredes e que também caia diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados.

12- Com frequência, o Réu precisava de baldes e de toalhas para apanhar a quantidade de água que caía.

13- As aulas de ginástica chegaram a ter que ser interrompidas para se despejarem os baldes de água.

14- Ante a persistência das infiltrações, o teto falso da entrada da fração autónoma cedeu parcialmente, formando um buraco, que o Réu tapou com um plástico.

“17- Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis.

18- O Réu tinha que colocar toalhas no chão e passar frequentemente com a esfregona para absorver a água proveniente destas últimas.

21- O Réu passou a deixar fechada a torneira de corte de segurança de agua, situada no exterior fração autónoma, a fim de diminuir a intensidade das infiltrações.

22- Cada vez que algum aluno do ginásio precisava utilizar a casa de banho ou os duches, era necessário voltar a abrir a referida torneira de corte e, após, tornar a fechá-la.

27- A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações.

28- A Autora nunca realizou qualquer obras na fração autónoma para por cobro às infiltrações.”

“30- As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à autora.”

32- Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que.

125- Até aquela data, o consumo de água situava-se em média no valor € 30,00 por mês.

126- Não obstante ter referido a Mm.ª Juíza que “Para prova dos factos vertidos em 34 a 36 (acordos de pagamento provados), o tribunal atendeu ao teor dos docs. n.ºs 1 a 4 da contestação e do documento admitido na sessão de julgamento de 18.06.2025” (Fls. 10 da Douta Sentença). O que é certo é que não relacionou estes documentos com as infiltrações existentes na fração, quando o deveria ter feito, sendo um facto notório, publico e de senso comum.

127- Sendo que outra decisão deveria ter sido proferida quanto à responsabilidade da autora no que concerne ao pagamento de consumo de água no imóvel, objeto de arrendamento, nada plausível com um estúdio de ginástica, em época de pandemia e com poucos alunos.

128- As declarações transcritas e proferidas pela testemunha Jacinto Fernandes que declarou (…)

129- O consumo de água sempre foi mínimo, e não havia justificação lógica para que num mês se consumisse mais de € 800,00 de água. Basta observar que o consumo lido era sempre de 3 m3 e em agosto foi de 285 m3.

130- Este aumento de consumo deveu-se exclusivamente ao aparecimento das infiltrações e consequentes inundações que se iniciaram em abril de 2021 e nunca terminaram, facto este provado, atento o douto Tribunal.

132- No ano de 2022, durante seis meses, o ora recorrente liquidou cerca de € 864,84, conforme doc. junto aos autos.

133- A testemunha (…) declarou (…)

134- A testemunha (…) disse (…)

135- Referiu a testemunha (…)

136- O senhorio foi responsável pelas infiltrações e consequentes inundações, pois nunca realizou as obras devidas nas canalizações e a que estava obrigado por lei, conforme se provou em 26 a 28 (“26 - O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17, solicitando a sua reparação. 27 - A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas ultimas infiltrações. 28 - A Autora nunca realizou quaisquer obras na fração autónoma para pôr cobro às infiltrações.”).

137- Verificou-se assim um nexo causal entre o facto voluntário ilícito (“Afigura-se cristalino que a Autora infringiu a obrigação que sobre ela pendia de assegurar ao Réu o uso pleno do locado para a finalidade a que o mesmo se destinava, assim como violou a obrigação de realizar obras de conservação para debelar as infiltrações de água...”, fls. 18 da douta Sentença, in Fundamentação de Direito) e o abastecimento exagerado de águas no locado e consequentemente as contas elevadas nas faturas, que apenas ocorreram a partir de agosto de 2021, três meses após o início de infiltrações e inundações (facto provado 13: “As aulas de ginástica chegaram a ter que ser interrompidas para se despejarem os baldes de água” outros (…) factos provados que demonstravam as inundações constantes.))

138- Esta situação de inundações permanentes durante 4 anos, atento o conhecimento notório e experiência de vida, levaria obrigatoriamente a um aumento exagerado do consumo de água, que foi pago pelo ora recorrente, sem culpa.

139- Verificou-se, assim, um nexo de causalidade entre o elevado consumo de águas, provenientes de infiltrações e inundações e o facto da Autora, apesar de instada, nunca ter efetuado obras na canalização, quando foi dado como provado que recaia sobre aquela essa responsabilidade.

140- Assim, recaia sobre a Autora a obrigação de pagar esses mesmos consumo que eram da sua exclusiva responsabilidade.

141- A Mma. Juíza deu como provado os seguintes factos: “34. Em 30.03.2022 o Réu celebrou com a empresa “Aguas de Santarém-EM, SA” o plano de pagamento n.º 141, com 6 prestações vencidas entre 15.04.2022 e 15.09.2022, no valor global de € 1.829,65, para pagamento das seguintes faturas relacionadas com o serviço e abastecimento de agua da fração autónoma....” ; “35. Em 07.03.2023, o Réu o celebrou com a empresa “Aguas de Santarém-EM, SA” o plano de pagamento n.º 117, com 6 prestações vencidas entre 15.03.2023 e 15.08.2023, no valor global de € 984,41, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de agua da fração autónoma”; 36. Em 26.09.2023 o réu celebrou com a empresa “Aguas de Santarém-EM, SA” o plano de pagamento n.º 472, com 24 prestações, com vencimento mensal a partir de 10.10.2023, no valor, no valor global de € 2.947,64, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma”.

142- Este último plano foi pago na íntegra em setembro de 2025, estando pagos todos os três planos.

143- Aliás, foi provado a 21 que o “Réu passou a deixar a torneira de corte de segurança de água, situada no exterior da fração autónoma, a fim de diminuir a intensidade das infiltrações; 22. Cada vez que algum aluno do ginásio precisava utilizar a casa de banho ou os duches, era necessário voltar a abrir a referida torneira de corte e, após, tornar a fechá-la”, não podia ser o consumo real de agua no imóvel que levaria aqueles valores.

144- Também o referenciou a testemunha (…) (…)

145- Atendendo aos três planos de pagamento que celebrou com a citada empresa, ainda o valor do mês de agosto já referido, e os valores pagos pelo ora recorrente referentes a meses de 2022, o ora recorrente liquidou a quantia total de € 7.440,94, até ao pagamento do terceiro plano que terminou em setembro de 2025.

146- A Mma. Juíza de primeira Instância, ao dar como provados os factos 34 a 36, deveria ter dado como provado que em consequência das infiltrações, o valor do consumo de agua da fração autónomo no mês de agosto de 2021 ascendeu a € 814,70 e em 2022 o arrendatário ainda liquidou a quantia de € 864,84, bem como liquidou os 3 planos de pagamento, num total de € 7.440,94.

147- Se a senhoria tivesse realizado as obras na canalização como foi referenciado por testemunhas, e partes, as inundações não tinham perdurado e as infiltrações não teriam provocado um gasto exorbitante de consumo de água.

148- Outro deveria ter sido o entendimento do Douto Tribunal recorrido, salvo melhor entendimento, quanto ao facto não provado em E), onde se lê que “as quantias em divida previstas no plano de pagamentos acima descritos em 34, 35 e 36 referem-se a aumentos de correntes das infiltrações de água”, deveria ter sido acrescentado que ficara provado o nexo de causalidade entre aqueles danos patrimoniais e a conduta ilícita e culposa da Autora, recaindo, assim sobre esta a responsabilidade de indemnizar o ora recorrente dos gastos realizados por aquele.

149- A Mm.ª Juíza deveria ter considerado que a prova produzida quanto a estes factos deveria ter atingido um patamar probatório suficientemente seguro para permitir afirmar a existência de que um aumento da conta da água da fração arrendada era consequência das infiltrações e inundações que foram sempre persistentes e permanentes, atento a prova testemunhas, documental, vídeos e de conhecimento notório e público.

150- Os factos em 4.1.2 D) e E) não provados, deveriam ter sido dado como assentes e levado à condenação da Autora, ora recorrida, a pagar ao Réu a indemnização por danos patrimoniais na quantia peticionada a título de danos patrimoniais, no valor de € 7.440,94.

151- Tendo se verificado um facto ilícito voluntário praticado pela Autora, que deveria ter procedido a obras para debelar inundações, e culposamente não as realizou, a ora recorrida, poderia ter agido de outra forma e intencionalmente não o fez, e havendo danos sofridos pelo Réu, está demonstrado o nexo de causalidade entre o facto e o dano.

152- Com o devido respeito, não respeitou a Mma. Juíza as disposições emanadas dos artigos 1074.º, 1037.º, 798.º, 483.º, 487.º, 566.º, 496.º, 798.º, 799.º e 562.º do CC.

153- Foi o Réu condenado a pagar à Autora a indemnização, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, o valor despendido pela Autora no que concerne a despesas que aquela terá que suportar com a reposição do soalho flutuante retirado pelo Réu de uma parte do locado e a reparação das paredes onde ficaram resíduos de cola e buracos causados pela remoção de espelhos e material de ginásio.

154- Outra deveria ter sido a decisão do Tribunal a quo, nomeadamente quanto à questão a decidir em “III E) Direito da Autora a indemnização por danos patrimoniais, com fundamento na violação por parte do réu da obrigação de fazer um uso prudente do locado e da estipulação contratual da não levantamento das obras realizadas”.

155- As declarações transcritas e proferidas pelo Réu que se transcrevem: “aos 52ms46, declarou (…).

156- Ainda declarou (…).

157- Quanto aos espelhos, referiu o Réu (…).

158- Os espelhos, como foi referido pelo Réu, foram retirados antes da entrega do imóvel, pois a humidade era tanta que foram descolando os espelhos e muitos estavam em risco de cair, e foram, por prevenção, retirados pelo Réu durante a vigência do contrato e não apenas em dezembro de 2024.

159- Uma das salas da fração tinha no chão azulejo, lugar onde o ora recorrente chão flutuante. Declarou o Réu (…).

160- Em obediência às disposições do contrato, o arrendatário é obrigado a entregar o locado no estado em que o encontra, e assim sendo, aquela divisão tinha o chão com azulejo e foi assim que o ora recorrente o devolveu.

161- Nem nunca se dignou a Autora a pintar as paredes para evitar bolores, humidade e cor preta, sendo que era o Réu que limpava frequentemente o bolor e a humidade das paredes. Assim, “23 - As infiltrações de água originaram manchas de humidade e bolores, estragaram a tinta nas paredes e tetos onde as mesmas ocorreram e causava um cheiro a mofo permanente na fração autónoma.

162- Nunca o Douto Tribunal deveria ter condenado o ora recorrente a pagar a reposição do soalho flutuante pois aquela citada divisão não tinha soalho, apenas azulejo, e se o Réu estava obrigado a deixar a fração no estado em que a encontrou, deixou o chão daquela divisão como o encontrara.

163- O ora recorrente deveria ter sido absolvido de pagar qualquer indemnização por despesas no que concerne ao soalho e espelhos (a remoção dos espelhos foi obrigatória atenta a condição das paredes)

164- Fundamentais para a prova produzida e para fundamentação das questões aqui levadas a recurso (factos provados 11 a 14, 17 a 23, 30 e 32 e demais, in página 9 da Douta Sentença) há que apreciar as fotografias e vídeos juntos aos autos“ …., levaram-se ainda em linha de conta as fotografias n.ºs 1 e 4 da contestação, as fotografias n.ºs 5 a 15 do requerimento com a ref.ª 11020913 (02-10-2024), a fotografia com o n.º 16 do requerimento com a ref.ª 11020914 (02-10-2024), os vídeos n.ºs 1 a 19 do requerimento com a ref.ª 1153840 (14-10-2024) e os vídeos n.ºs 20 a 23 do requerimento com a ref.ª 11053841 (14-10-2024), inexistindo dúvidas de que se trata de fotografias e imagens do ginásio.”»

A autora/reconvinda apresentou contra-alegações e deduziu recurso subordinado, terminando com a formulação de conclusões, das quais se transcrevem as respeitantes ao recurso subordinado:

«(…)

28. Por via do presente recurso, a Autora impugna a decisão relativa à matéria de facto, nos termos e para os efeitos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, porquanto, considerando os factos dados como provados sob os n.os 6 e 7, o facto dado como não provado na alínea a), bem como a prova produzida em audiência de julgamento, deveria ter sido dado como provado que, durante toda a vigência do contrato — com exceção dos períodos compreendidos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021 — o Réu manteve o exercício regular da sua atividade profissional no locado, circunstância que imporia decisão diversa da proferida.

29. Impugna ainda a Recorrente a decisão sobre a matéria de facto quanto ao facto dado como provado sob o n.º 25, por o mesmo ter sido incorretamente julgado, inexistindo prova bastante, objetiva e quantificada que o sustente, devendo, em consequência, transitar para a factualidade não provada.

30. Na verdade, o Réu, em momento algum demonstrou e provou a falta de angariação de novos alunos; falta de aumento de atividade com mais horários; não realização de workshops de dança e ginástica.

31. Ao contrário, ficou demonstrado, mediante os depoimentos das testemunhas indicadas pelo Réu que este exercia a sua atividade no locado, dava aulas de ginástica todos os dias da semana, de manhã e de tarde.

32. Para mais, como foi amplamente referido pelas testemunhas, designadamente (…), (…) e (…), o Réu vivia no locado, bem como era recorrente a presença de pessoas que não alunos no ginásio.

33. Da prova testemunhal produzida, incluindo testemunhas arroladas pelo próprio Réu, resulta de forma consistente que o mesmo manteve atividade regular no locado, com aulas ministradas durante todos os dias da semana, em períodos da manhã e da tarde, inexistindo prova de paralisação da exploração para além dos períodos expressamente reconhecidos na sentença.

34. Em consequência, deve o ponto 25 passar a factualidade não provada, por não ser ter produzido qualquer prova que o sustente e deve ser aditado aos factos provados que:

“O Réu, durante a vigência do contrato e com exceção dos períodos compreendidos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021, manteve a sua atividade profissional no locado, ministrando aulas, em regime regular, durante a semana, de manhã e de tarde”.

35. A alteração da matéria de facto nos termos expostos impõe decisão diversa porquanto entende a Autora não ser devida qualquer redução de renda e, ainda que o Tribunal assim o entenda, no que não se concede, a redução de 50% revela-se manifestamente excessiva e desproporcionada face à utilização efetiva do imóvel, devendo, no limite, ser fixada em patamar não superior a 10%.

36. A Recorrente impugna igualmente o facto dado como provado sob o n.º 33, porquanto a alegada tristeza, ansiedade, humilhação e vergonha não se mostram suficientemente objetivadas nem causalmente imputáveis à Autora, sendo certo que a manutenção da atividade profissional, a realização de eventos e a permanência do Réu no locado até ao termo do contrato infirmam a gravidade dos danos alegados.

37. Acresce que não se mostram preenchidos os pressupostos cumulativos da responsabilidade civil obrigacional, designadamente culpa e nexo de causalidade adequada, uma vez que, como ficou demonstrado nos depoimentos das testemunha e nas declarações do seu gerente, a Autora atuou com a diligência exigível, promoveu as diligências necessárias à resolução das situações reportadas, e a não resolução integral ficou igualmente a dever-se à postura do próprio Réu.

38. Mais, resultou provado que o Réu não entregou à Autora quaisquer quantias por conta das rendas relativas aos meses de julho, agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a maio de 2024, bem como que as infiltrações apenas se iniciaram em abril de 2021, o que evidencia que o Réu já se encontrava em incumprimento antes da verificação do facto invocado como fundamento da alegada diminuição do gozo do locado.

39. Nessa medida, a redução da renda com fundamento em alegada diminuição do gozo do locado não pode, por imperativo lógico, ser aplicada a rendas vencidas em momento anterior ao surgimento das infiltrações, devendo ser julgadas integralmente devidas as rendas relativas a julho de 2020, bem como aos meses de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro de 2021.

40. Pelo exposto, deve o presente recurso subordinado ser julgado procedente e, em consequência:

a) Ser revogada a aplicação da redução da renda relativamente às rendas vencidas antes de abril de 2021, condenando-se o Réu no respetivo pagamento integral;

b) Ser alterada a matéria de facto nos termos constantes das presentes conclusões, no sentido de o ponto 25 dos factos dados como provados, passar a factualidade não provada, por não ser ter produzido qualquer prova que o sustente e deve ser aditado aos factos provados que:

“O Réu, durante a vigência do contrato e com exceção dos períodos compreendidos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021, manteve a sua atividade profissional no locado, ministrando aulas, em regime regular, durante a semana, de manhã e de tarde”;

c) Ser revogada a decisão quanto à aplicação da redução da renda relativamente às rendas vencidas, condenando-se o Réu no respetivo pagamento integral e, caso assim não se entenda, a redução, face à efetiva utilização do locado, não ser superior a 10%;

d) Ser revogada a decisão de condenação da Autora no pagamento de € 5.000,00 a título de danos não patrimoniais, absolvendo-se do mesmo.»

O réu/reconvinte apresentou contra-alegações ao recurso subordinado.

Face às conclusões das alegações de ambos os recorrentes e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso, cumpre apreciar as questões seguintes:

i) no âmbito do recurso interposto pelo réu/reconvinte:

- impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

- obrigação de pagamento pelo réu da renda;

- obrigação de indemnização pelo réu à autora;

- obrigação de indemnização pela autora/reconvinda ao réu/reconvinte;

ii) no âmbito do recurso subordinado interposto pela autora/reconvinda:

- impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

- obrigação de pagamento pelo réu da renda;

- obrigação de indemnização pela autora/reconvinda ao réu/reconvinte.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

2. Fundamentos

2.1. Decisão de facto

2.1.1. Factos considerados provados em 1ª instância:

1. Por acordo escrito intitulado «Contrato de Arrendamento Comercial», datado de 30.12.2019, a Autora declarou dar de arrendamento ao Réu, que aceitou, a fração autónoma designada pela letra A, correspondente a loja, situada na subcave do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Av. (…), n.º 4, em Santarém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém com o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … (doravante abreviadamente designada por fração autónoma).

2. Em contrapartida, o Réu comprometeu-se a entregar à Autora uma renda mensal no valor de € 600,00, atualizável anualmente, a pagar entre os dias 1 e 8 do mês a que a renda dissesse respeito.

3. Tal acordo foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 01.01.2020 e termo em 31.12.2024.

4. Ficou ainda ali ajustado entre as partes:

a. que a fração autónoma destinar-se-ia à instalação pelo Réu de um ginásio / clube privado de artes e exercício físico (doravante abreviadamente designado por ginásio), não lhe podendo ser dado outro fim sem autorização escrita da Autora;

b. que o Réu não poderia efetuar quaisquer obras na fração autónoma sem autorização escrita da Autora;

c. que as obras autorizadas pela Autora ficariam a fazer parte integrante da fração autónoma, não podendo ser removidas, nem conferindo ao Réu o direito a qualquer indemnização;

d. que seriam da responsabilidade da Autora as obras de manutenção legalmente imputáveis ao senhorio, nomeadamente as que implicassem a integridade da fração autónoma;

e. que seriam da responsabilidade do Réu as obras de manutenção da fração autónoma e do seu equipamento, cuja necessidade decorresse do uso normal do imóvel;

f. que ficariam por conta do Réu as obras iniciais de pintura e de colocação de pavimento flutuante, obras essas que a Autora autorizava;

g. que os bens móveis que se encontrassem na fração autónoma aquando da restituição desta à Autora ficariam a dela fazer parte, não podendo ser posteriormente reclamados pelo Réu.

5. Mais se comprometeu o Réu no aludido acordo:

a. a fazer um uso prudente da fração autónoma, mantendo-a em bom estado de conservação; e

b. a restituir imediatamente a fração autónoma, devoluta de pessoas e bens, após o termo do contrato e a responder pelas deteriorações que lhe causasse.

6. O Réu entregou à Autora quantia pecuniária não concretamente apurada por conta da renda do mês de julho de 2020.

7. O Réu não entregou à Autora qualquer quantia pecuniária por conta das rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a maio de 2024 (19 meses).

8. Quando recebeu a fração autónoma, o Réu colocou soalho flutuante na zona destinada ao estúdio para as aulas de ginástica e instalou espelhos a fim de adaptá-la à atividade de ginásio.

9. Em consequência do estado de emergência decretado em Portugal pelo Presidente da República com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública ocasionada pela doença Covid-19, o Réu foi forçado a encerrar o ginásio pelo menos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021.

10. A Autora aceitou diferir o pagamento das rendas vencidas no período que antecede para depois da reabertura do ginásio, não tendo ficado estipulado qualquer prazo específico para o efeito.

11. Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no teto falso da entrada da fração autónoma, água essa que escorria pelas paredes e que também caía diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados.

12. Com frequência, o Réu precisava de baldes e de toalhas para apanhar a quantidade de água que caía.

13. As aulas de ginástica chegaram a ter que ser interrompidas para se despejarem os baldes de água.

14. Ante a persistência das infiltrações, o teto falso da entrada da fração autónoma cedeu parcialmente, formando um buraco, que o Réu tapou com um plástico.

15. O Réu comunicou à Autora a ocorrências das infiltrações supramencionadas, solicitando a sua reparação.

16. Nessa sequência, a Autora contactou a administração do condomínio do prédio da fração autónoma para apurar se aquelas infiltrações provinham das partes comuns do edifício, sendo que, mesmo após mais de um ano de pesquisas, nunca se conseguiu apurar a origem das infiltrações.

17. Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis.

18. O Réu tinha que colocar toalhas no chão e passar frequentemente com a esfregona para absorver a água proveniente destas últimas.

19. Apesar disso, o chão daquela zona da fração autónoma estava sempre molhado ou húmido, havendo risco de queda.

20. A água proveniente do chão apresentava por vezes uma cor amarelada e um cheiro nauseabundo.

21. O Réu passou a deixar fechada a torneira de corte de segurança de água, situada no exterior da fração autónoma, a fim de diminuir a intensidade das infiltrações.

22. Cada vez que algum aluno do ginásio precisava utilizar a casa-de-banho ou os duches, era necessário voltar a abrir a referida torneira de corte e, após, tornar a fechá-la.

23. As infiltrações de água originaram manchas de humidade e bolores, estragaram a tinta nas paredes e tetos onde as mesmas ocorreram e causava um cheiro a mofo permanente na fração autónoma.

24. Os alunos do ginásio sentiam-se incomodados com a existência das infiltrações e com o cheiro a mofo e humidade e tinham medo de sofrer quedas, sendo que apenas continuaram a frequentar o ginásio em tais condições por consideração ao Réu e por reconhecerem o seu elevado profissionalismo.

25. O estado da fração autónoma supra descrito em 11 a 14 e 17 a 23 não favorecia a angariação de novos alunos, o aumento da atividade com mais horários, nem a realização de workshops de dança e ginástica.

26. O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17, solicitando a sua reparação.

27. A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações.

28. A Autora nunca realizou quaisquer obras na fração autónoma para pôr cobro às infiltrações.

29. Em 31.10.2023, o Réu, através de advogada, remeteu à Autora carta registada a informar que dali em diante iria «reter as rendas mensais» até que as obras se iniciassem por não ter condições de utilizar a fração autónoma para a sua atividade profissional de professor de ginásio.

30. As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à Autora.

31. Já as infiltrações referidas em 11 cessaram em 2023, sem se conhecer o motivo.

32. Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que a fração autónoma estivesse totalmente livre de infiltrações, embora estas fossem variando de intensidade.

33. Desde que surgiram as infiltrações, o Réu sentia-se triste, ansioso, desgostoso, humilhado e envergonhado por ter que exercer a sua atividade nas condições e com as limitações acima mencionadas em 11 a 25, considerando-as desprestigiantes para o seu nível profissional.

34. Em 30.03.2022, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 141, com 6 prestações, vencidas entre 15.04.2022 e 15.09.2022, no valor global de € 1.829,65, para pagamento das seguintes faturas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma:

35. Em 07.03.2023, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 117, com 6 prestações, vencidas entre 15.03.2023 e 15.08.2023, no valor global de € 984,41, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma.

36. Em 26.09.2023, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 472, com 24 prestações, com vencimento mensal a partir de 10.10.2023, no valor global de € 2.947,64, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma.

37. O Réu entregou a fração autónoma e as respetivas chaves à Autora em janeiro de 2025.

38. Quando restituiu a fração autónoma à Autora, esta apresentava buracos e cola n'algumas paredes, lixo no terraço e móveis estragados.

39. O Réu levantou e levou consigo o soalho flutuante e os espelhos que colocara na fração autónoma com autorização da Autora.

2.1.2. Factos considerados não provados em 1ª instância:

A) Que o ginásio do R. esteve encerrado para além dos períodos mencionados em 9;

B) Que a Autora dispensou o R., que aceitou, de pagar as rendas vencidas no período em que o ginásio esteve encerrado em virtude da pandemia causada pelo Covid-19;

C) Que o quadro elétrico da fração autónoma apresentava humidades, comportando risco de curto-circuito e de incêndio;

D) Que, em consequência das infiltrações, o valor de consumo de água da fração autónoma no mês de agosto de 2021 ascendeu a € 814,70;

E) Que as quantias em dívida previstas nos planos de pagamentos acima descritos em 34, 35 e 36 referem-se a aumentos de consumos de água decorrentes das infiltrações de água; e

F) Que a Autora terá de suportar uma despesa no valor global de € 8.801,00 (IVA incluído) com a limpeza (incluindo remoção de móveis estragados) da fração autónoma, com a reparação e pintura das paredes com buracos e cola e com a colocação de soalho flutuante levantado pelo Réu.

2.2. Apreciação do objeto do recurso independente e do recurso subordinado

2.2.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto

A decisão sobre a matéria de facto incluída na sentença recorrida vem posta em causa no recurso independente e no recurso subordinado, cumprindo apreciar a impugnação deduzida por cada um dos apelantes à decisão de facto.

No recurso independente, o réu/reconvinte defende as seguintes modificações da decisão de facto:

i. o aditamento à matéria de facto julgada provada do teor da alínea C) do elenco de questões a decidir enunciado no capítulo III da decisão recorrida;

ii. o aditamento à matéria julgada provada dos factos considerados não provados sob as alíneas B), D) e E) de 2.1.2.;

iii. a exclusão do ponto 10 de 2.1.1. da matéria julgada provada e respetivo aditamento à factualidade tida por não provada.

No recurso subordinado, a autora/reconvinda, por seu turno, defende as seguintes modificações da decisão de facto:

a) a exclusão do ponto 25 de 2.1.1. da matéria julgada provada e respetivo aditamento à factualidade tida por não provada;

b) o aditamento à factualidade provada de um ponto com a redação seguinte: «O Réu, durante a vigência do contrato e com exceção dos períodos compreendidos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021, manteve a sua atividade profissional no locado, ministrando aulas, em regime regular, durante a semana, de manhã e de tarde».

Sob a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, dispõe o artigo 662.º do Código de Processo Civil, no seu n.º 1, que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Esta reapreciação da decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto deve, de forma a assegurar o duplo grau de jurisdição, ter a mesma amplitude que o julgamento efetuado na 1ª instância, o que importa a apreciação da prova produzida, com vista a permitir à Relação formar a sua própria convicção.

Apreciar-se-á, em primeiro lugar, a impugnação deduzida no recurso independente e, de seguida, a deduzida no recurso subordinado.

Previamente, porém, importa determinar o padrão de prova exigível.

No domínio do grau de certeza exigível existem diferenças relevantes entre o processo civil e o processo penal, decorrentes de diversas opções legislativas subjacentes a cada um dos regimes legais. Assim, se no âmbito do processo penal o princípio in dubio pro reo exige um elevado grau de convicção para considerar provado determinado facto contra o arguido, devendo a conclusão do tribunal assentar em prova que não deixe dúvidas quanto ao seu sentido, no âmbito do processo civil o princípio da igualdade das partes impõe um equilíbrio entre estas, com a consequente diminuição do grau de convicção exigível[1].

Quanto ao grau de convicção exigível em processo civil, esclarece José Lebre de Freitas (Introdução ao Processo Civil, Coimbra, Coimbra Editora, 1996, págs. 160-161) o seguinte: “No âmbito do princípio da livre apreciação da prova, não é exigível que a convicção do julgador sobre a validade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma absoluta certeza, raramente atingível pelo conhecimento humano. Basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança, que o necessário recurso às presunções judiciais (artigos 349.º e 351.º do CC) por natureza implica, mas que não dispensa a máxima investigação para atingir, nesse juízo, o máximo de segurança”.

Consistem as presunções judiciais em ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido, conforme noção constante do artigo 349.º do Código Civil.

Em anotação a este preceito, explica José Lebre de Freitas (Código Civil: Anotado, Coord. Ana Prata, volume I, Coimbra, Almedina, 2017, pág. 434) que “legal ou judicial, a presunção baseia-se sempre numa regra de experiência, que estabelece a ligação entre o facto conhecido que está na base da ilação e o facto desconhecido que dele é derivado: atendendo ao elevado grau de probabilidade ou verosimilhança da ligação concreta entre o facto que constitui base da presunção e o facto presumido, este é dado como assente quando o primeiro é provado”. As presunções judiciais assentam no raciocínio do julgador e inspiram-se, como afirmam Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição revista e atualizada, com a colaboração de Henrique Mesquita, Coimbra, Coimbra Editora, 1987, pág. 312), “nas máximas da experiência, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana”.

Regressando ao caso presente, passar-se-á a apreciar a impugnação da decisão de facto deduzida pelo réu/reconvinte.

No que respeita à alínea C) do elenco de questões a decidir enunciado no capítulo III da decisão recorrida – com a redação: C) Exceção do não cumprimento da obrigação de pagamento de rendas por diminuição do gozo do locado –, cujo aditamento à factualidade julgada provada vem preconizado pelo réu/reconvinte, não pode deixar de se considerar que o respetivo teor não configura matéria de facto.

Esta alínea comporta a enunciação de uma das questões de direito suscitadas pelas partes, a decidir na sentença, o que claramente decorre da respetiva inserção sistemática, em capítulo da sentença denominado QUESTÕES A DECIDIR.

Tendo sido invocado pela autora o incumprimento pelo réu da obrigação de pagamento de rendas e peticionada a respetiva condenação a pagar os montantes em dívida, acrescidos de juros de mora, após o que invocou o réu a exceção do não cumprimento de tal obrigação com fundamento na diminuição do gozo do locado, esta exceção configura um elemento jurídico, com relevo para a solução defendida pelo réu/reconvinte para o litígio.

Como tal, considerando que o teor da alínea C) do elenco de questões a decidir não constitui matéria de facto, antes assumindo natureza jurídica, afastado se encontra o respetivo aditamento à matéria de facto julgada provada.

Defende o réu/reconvinte a exclusão do ponto 10 da matéria de facto provada – com a redação: A Autora aceitou diferir o pagamento das rendas vencidas no período que antecede para depois da reabertura do ginásio, não tendo ficado estipulado qualquer prazo específico para o efeito – e o aditamento do facto considerado não provado sob a alínea B) – com a redação: A Autora dispensou o Réu, que aceitou, de pagar as rendas vencidas no período em que o ginásio esteve encerrado em virtude da pandemia causada pelo Covid-19 – à matéria tida por assente.

Requereu, para o efeito, a reapreciação das declarações de parte que prestou, bem como dos depoimentos prestados pelas testemunhas (…) e (…), defendendo que os indicados elementos probatórios impõem decisão diversa da proferida quanto aos dois pontos de facto em apreciação.

Estando em causa a determinação do teor de um acordo verbal entre o réu / reconvinte e o legal representante da autora/reconvinda, (…), reapreciou-se, além dos elementos probatórios por aquele indicados – as declarações de parte que prestou e os depoimentos das testemunhas (…) e (…) –, também as declarações de parte prestadas pelo legal representante desta sociedade.

Extrai-se da factualidade assente, e não vem posto em causa na apelação, que o réu, na sequência da celebração com a autora do contrato de arrendamento a que aludem os pontos 1 a 5, instalou um ginásio na fração autónoma locada; mais se provou, conforme consta do ponto 9, que, em consequência do estado de emergência decretado em Portugal pelo Presidente da República com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública ocasionada pela doença Covid-19, o Réu foi forçado a encerrar o ginásio pelo menos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021.

O acordo verbal a que se reportam os dois factos em apreciação respeita ao pagamento das rendas vencidas durante o período indicado no ponto 9, em que o ginásio explorado pelo réu esteve encerrado em resultado de medidas impostas para combate à doença Covid-19.

Da análise conjugada das declarações de parte prestadas pelo réu e pelo legal representante da autora decorre que, perante o encerramento do ginásio e a consequente impossibilidade de rentabilização pelo réu do locado, os contraentes efetuaram um acordo verbal relativo ao pagamento das rendas vencidas durante o período a que alude o ponto 9; porém, o réu e o legal representante da autora apresentaram versões diferentes do teor do acordado, conforme consignou a 1ª instância na fundamentação da decisão desta questão de facto. Efetivamente, enquanto o réu afirmou que o legal representante da autora o dispensou do pagamento das rendas em apreciação, este negou ter renunciado ao recebimento dessas rendas, afirmando que apenas aceitou diferir o respetivo pagamento.

Dos depoimentos prestados pelas testemunhas (…) e (…), por seu turno, não resultou qualquer elemento que imponha a alteração da decisão proferida, sendo certo que não assistiram à celebração entre as partes do acordo em apreciação, nem revelaram conhecimento seguro de qualquer elemento com relevo para o esclarecimento do respetivo teor.

Assim sendo, não se vislumbra que os elementos probatórios invocados pelo réu / reconvinte imponham a alteração da decisão proferida, quanto aos dois pontos de facto em apreciação, pelo que improcede, nesta parte, a impugnação da decisão de facto pelo mesmo deduzida.

Mais defende o réu/reconvinte o aditamento à matéria provada dos factos julgados não provados sob as alíneas D) – com a redação: Em consequência das infiltrações, o valor de consumo de água da fração autónoma no mês de agosto de 2021 ascendeu a € 814,70 – e E) – com a redação: As quantias em dívida previstas nos planos de pagamentos acima descritos em 34, 35 e 36 referem-se a aumentos de consumos de água decorrentes das infiltrações de água.

A 1ª instância fundamentou a decisão relativa a estes pontos de facto nos termos seguintes:

No que tange à factualidade vertida em D) e E), a prova produzida não atingiu um patamar probatório suficientemente seguro que permita afirmar a existência de um aumento da conta da água da fração autónoma em consequência das infiltrações. É certo que na pág. 11 do doc. n.º 1 da contestação, se constata que as faturas da água entre setembro de 2020 e julho de 2021 oscilaram entre € 17,04 e € 32,17 e que em julho de 2021 a fatura ascendeu ao montante de € 814,70. Contudo, desconhece-se a que respeita a fatura em causa (desde logo por não ter sido junta aos autos), designadamente, se está relacionada apenas com consumos registados no período a que a mesma respeita ou se contém outros itens, v.g., acertos na contagem dos consumos. Talqualmente, o teor dos docs. n.ºs 2 a 4 da contestação e do documento admitido na sessão de julgamento de 18.06.2025, não permitem apurar quais as concretas faturas abrangidas pelos planos de pagamento enunciados em 35 e 36. Ademais, todas as testemunhas ouvidas em julgamento que se pronunciaram sobre este assunto tinham uma razão de ciência muitíssimo débil, visto que se cingiram a relatar comentários do Réu sobre o tema.

Discordando deste entendimento, o réu/reconvinte requereu a reapreciação das declarações de parte que prestou e do documento que apresentou em 17-10-2024 como doc. 1, bem como dos depoimentos prestados pelas testemunhas (…), (…), (…), (…), (…), (…) e (…), sustentando que tais elementos probatórios impõem se considerem provados os factos constantes das alíneas D) e E).

Os pontos de facto a que alude a alínea E) têm a redação seguinte:

34. Em 30.03.2022, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 141, com 6 prestações, vencidas entre 15.04.2022 e 15.09.2022, no valor global de € 1.829,65, para pagamento das seguintes faturas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma:

35. Em 07.03.2023, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 117, com 6 prestações, vencidas entre 15.03.2023 e 15.08.2023, no valor global de € 984,41, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma;

36. Em 26.09.2023, o Réu celebrou com a empresa “Águas de Santarém – EM, S.A.” o plano de pagamento n.º 472, com 24 prestações, com vencimento mensal a partir de 10.10.2023, no valor global de € 2.947,64, para pagamento de faturas não concretamente apuradas relacionadas com o serviço de abastecimento de água da fração autónoma.

Está em causa, desde logo, averiguar se os elementos probatórios cuja reapreciação foi requerida pelo réu/reconvinte, conjugados com os factos julgados provados, permitem formular um juízo de suficiente probabilidade relativamente à causa das infiltrações verificadas na fração autónoma locada, no sentido de se considerar assente que resultaram de uma rotura na canalização do locado; a decisão desta questão prévia condiciona a subsequente apreciação dos dois indicados pontos de facto, dado que pressupõem que o acréscimo no consumo de água decorreu de infiltrações resultantes de rotura na canalização do locado.

Relacionados com a questão em apreciação, encontram-se assentes os factos seguintes:

11. Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no teto falso da entrada da fração autónoma, água essa que escorria pelas paredes e que também caía diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados;

15. O Réu comunicou à Autora a ocorrências das infiltrações supramencionadas, solicitando a sua reparação;

16. Nessa sequência, a Autora contactou a administração do condomínio do prédio da fração autónoma para apurar se aquelas infiltrações provinham das partes comuns do edifício, sendo que, mesmo após mais de um ano de pesquisas, nunca se conseguiu apurar a origem das infiltrações;

17. Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis;

20. A água proveniente do chão apresentava por vezes uma cor amarelada e um cheiro nauseabundo;

26. O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17, solicitando a sua reparação;

27. A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações;

28. A Autora nunca realizou quaisquer obras na fração autónoma para pôr cobro às infiltrações;

30. As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à Autora;

31. Já as infiltrações referidas em 11 cessaram em 2023, sem se conhecer o motivo;

37. O Réu entregou a fração autónoma e as respetivas chaves à Autora em janeiro de 2025.

Foi analisado o documento invocado pelo réu/reconvinte, emitido pela empresa Águas de Santarém – EM, S.A. e denominado Conta corrente do consumidor, na titularidade do réu, relativo ao consumo de água no locado no período compreendido entre janeiro de 2020 e setembro de 2024; consta do documento um elenco do consumo de água em cada mês desse período, acompanhado pela especificação da base de tal indicação, o que permite verificar as variações detetadas no consumo de água imputado a cada mês, bem como aferir os meses em que o consumo foi consignado por estimativa e aqueles em que decorreu da leitura do contador.

Foram reapreciadas as declarações de parte prestadas pelo réu, delas não decorrendo qualquer elemento seguro que permita esclarecer a causa das infiltrações detetadas no locado. Mais se reapreciou o depoimento prestado pelas testemunhas (…), (…), (…) e (…), alunos do ginásio, os quais relevaram conhecimento da existência de infiltrações no locado, das quais se apercebiam quando frequentavam o ginásio, não decorrendo do respetivo depoimento qualquer elemento seguro relativo à respetiva causa. Mais se reapreciou o depoimento prestado pela testemunha (…), funcionária que efetuava a limpeza do ginásio, e pela testemunha (…), cônjuge do legal representante da autora, as quais igualmente revelaram conhecimento da existência das infiltrações, mas não da respetiva causa.

Quanto ao depoimento prestado pela testemunha (…), diligenciou-se pela audição da respetiva gravação, o que se mostrou inviável, tendo-se detetado um intenso ruído e uma grave distorção da voz do depoente, o que impediu a compreensão das palavras proferidas, mostrando-se a gravação inaudível.

Cumpre analisar as consequências destas deficiências detetadas na gravação do depoimento prestado pela testemunha (…), que o tornam impercetível e inviabilizam a respetiva reapreciação.

Sob a epígrafe Gravação da audiência final e documentação dos demais atos presididos pelo juiz, dispõe o artigo 155.º do CPC, além do mais, o seguinte: 1 - A audiência final de ações, incidentes e procedimentos cautelares é sempre gravada, devendo apenas ser assinalados na ata o início e o termo de cada depoimento, informação, esclarecimento, requerimento e respetiva resposta, despacho, decisão e alegações orais. 2 - A gravação é efetuada em sistema sonoro, sem prejuízo de outros meios audiovisuais ou de outros processos técnicos semelhantes de que o tribunal possa dispor. 3 - A gravação deve ser disponibilizada às partes, no prazo de dois dias a contar do respetivo ato. 4 - A falta ou deficiência da gravação deve ser invocada, no prazo de 10 dias a contar do momento em que a gravação é disponibilizada. (…).

Decorre do n.º 4 deste preceito que a deficiência da gravação tem de ser arguida no prazo de 10 dias, a contar do momento em que a gravação é disponibilizada, esclarecendo o n.º 3 que a gravação deve ser disponibilizada às partes no prazo de 2 dias a contar do respetivo ato. A contagem do prazo para a arguição da deficiência da gravação inicia-se no momento que esta é disponibilizada[2], consistindo a disponibilização da gravação na respetiva colocação, pela secretaria judicial, à disposição das partes, o que não envolve a entrega de suporte digital contendo cópia dessa gravação, na hipótese de virem a partes a solicitá-la.

No caso presente, não foi arguida por qualquer das partes a deficiência da gravação do depoimento prestado pela aludida testemunha, sendo certo que há muito terminou o prazo fixado para o efeito no n.º 4 do citado artigo 155.º.

Decorrido o prazo fixado para a arguição da deficiência da gravação sem que o vício tenha sido arguido, fica precludida a possibilidade de arguição posterior, designadamente em sede de alegações de recurso. Acresce que, impondo a lei às partes o ónus de verificar a qualidade da gravação das provas, fixando o prazo para a arguição das deficiências detetadas, de forma a poderem ser supridas em momento prévio à interposição de recurso, daqui decorre que não pode o vício da deficiência da gravação ser oficiosamente conhecido pela Relação.

Em suma, face ao regime estatuído no n.º 4 do artigo 155.º, decorrido o prazo fixado para o efeito sem que tenha sido arguida a falta ou deficiência da gravação, fica sanado o vício, não podendo ser arguido nas alegações de recurso, nem conhecido oficiosamente pela Relação, o que afasta a possibilidade de eventual anulação, ainda que parcial, do julgamento e remessa dos autos à 1ª instância para repetição das declarações e dos depoimentos afetados pelo vício detetado.

Nesta conformidade, não decorrendo da factualidade julgada provada, nem dos demais elementos probatórios invocados pelo apelante, quaisquer elementos que permitam aferir a causa das infiltrações detetadas no locado, afastado se encontra o estabelecimento de um nexo causal entre as mesmas e o valor relativo aos consumos de água, designadamente ao consumo faturado no mês de agosto de 2021, bem como aos consumos a que se reportam os planos de pagamento a que aludem os pontos 34, 35 e 36.

Improcede, assim, totalmente, a impugnação da decisão de facto deduzida pelo réu / reconvinte no recurso independente.

No âmbito do recurso subordinado que intentou, a autora defende a exclusão do ponto 25 da matéria julgada provada – com a redação: O estado da fração autónoma supra descrito em 11 a 14 e 17 a 23 não favorecia a angariação de novos alunos, o aumento da atividade com mais horários, nem a realização de workshops de dança e ginástica – e o aditamento a tal factualidade de um ponto com a redação seguinte: «O Réu, durante a vigência do contrato e com exceção dos períodos compreendidos entre 19.03.2020 e 02.05.2020 e entre 15.01.2021 e 15.03.2021, manteve a sua atividade profissional no locado, ministrando aulas, em regime regular, durante a semana, de manhã e de tarde».

No que respeita ao ponto 25, a 1ª instância fundamentou a respetiva inclusão no elenco de factos julgados provados nos termos seguintes:

A prova do facto aludido em 25 decorre da ponderação, análise e confronto da factualidade descrita em 11 a 14 e 17 a 23 à luz das máximas da experiência e das regras da vida comum. Com efeito, as condições da fração autónoma ali mencionadas permitem aqui inferir com segurança que o estado do imóvel resultante das infiltrações desfavorecia a angariação de novos alunos, o aumento da atividade do ginásio e a realizar workshops de dança e ginástica, já que o local se tornara insalubre, não era atrativo para terceiros, nem convidativo para a prática de desporto, qualquer que fosse a modalidade.

Porém, analisando os elementos constantes do ponto 25, verifica-se que não configuram matéria de facto, antes se traduzindo em conclusões eventualmente baseadas em factos que extrapolam a respetiva redação, designadamente nos factos julgados provados que foram elencados no transcrito excerto da fundamentação da decisão.

Como tal, considerando que os elementos constantes do ponto 25 não constituem matéria de facto, antes envolvendo uma apreciação sobre factos que extrapolam a respetiva redação, assim assumindo natureza conclusiva, cumpre determinar a respetiva exclusão da factualidade provada, o que impõe a modificação da redação do ponto 33, com a eliminação da menção ao ponto 25.

Quanto ao ponto de facto cujo aditamento à matéria provada vem peticionado no recurso subordinado, a apreciação da pretendida modificação da decisão de facto impõe se tenha em conta o objeto do litígio e a demais factualidade considerada assente.

Ora, o réu/reconvinte invocou a diminuição do gozo do locado em virtude das consequências decorrentes de infiltrações verificadas a partir de abril de 2021, pelo que não está em causa o impedimento total do exercício pelo réu da respetiva atividade profissional em resultado de tais infiltrações.

Analisando a factualidade julgada provada, verifica-se que os pontos 11-14, 17-24 e 30-33 descrevem as infiltrações ocorridas e as respetivas consequências, designadamente no que respeita ao funcionamento quotidiano do ginásio, elementos dos quais se extrai que, salvo nos períodos a que alude o ponto 9, o réu manteve a sua atividade profissional no locado, nele ministrando aulas.

Não especificando a apelante o efeito útil, no âmbito da decisão do litígio, da modificação que preconiza seja operada à decisão de facto, através do aditamento do indicado ponto, dele não retirando qualquer consequência jurídica, rejeita-se a modificação preconizada.

Em conclusão, decide-se o seguinte:

i) indeferir a impugnação da decisão de facto deduzida pelo réu/reconvinte no recurso independente;

ii) deferir parcialmente a impugnação da decisão de facto deduzida pela autora/reconvinda no recurso subordinado e, em consequência:

- excluir da matéria provada o ponto 25 de 2.1.1.;

- modificar o ponto 33 de 2.1.1., que passa a ter a redação seguinte: Desde que surgiram as infiltrações, o Réu sentia-se triste, ansioso, desgostoso, humilhado e envergonhado por ter que exercer a sua atividade nas condições e com as limitações acima mencionadas em 11 a 24, considerando-as desprestigiantes para o seu nível profissional;

- indeferir, no mais, a impugnação da decisão de facto deduzida pela apelante.

2.2.2. Reapreciação do mérito da causa

2.2.2. 1. Enquadramento do objeto dos recursos

Está em causa, na presente ação, uma relação jurídica qualificada na decisão recorrida como contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional, estabelecida entre a autora, na qualidade de senhoria, e o réu, na qualidade de arrendatário, relativa à fração autónoma identificada no ponto 1, com destino à instalação pelo réu de um ginásio / clube privado de artes e exercício físico, o que não vem questionado nos recursos, encontrando-se as partes de acordo a tal respeito.

A autora pretende a condenação do réu ao pagamento: i) da quantia de € 13.000,00, relativa a rendas vencidas à data da propositura da ação, e da quantia correspondente às rendas que se venceram na pendência da ação, até à data da entrega do locado, acrescidas de juros vencidos e vincendos até integral pagamento; ii) da quantia que vier a ser liquidada, relativa ao valor das despesas que vier a suportar com a limpeza do locado e a remoção de bens aí deixados pelo réu, bem como a reposição e arranjo do soalho e das paredes.

O réu/reconvinte, por seu turno, pretende a condenação da autora/reconvinda ao pagamento da quantia de € 26.626,24, a título de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros de mora contabilizados até integral pagamento.

Na sentença proferida, a 1ª instância:

a) quanto à ação:

- considerou verificada a falta de pagamento pelo réu de parte da renda relativa ao mês de julho de 2020, bem como das rendas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022, novembro de 2023 a maio de 2024 e das rendas vencidas na pendência da ação;

- julgou não verificada a extinção por remissão da obrigação de pagamento das rendas relativas ao período de encerramento, imposto por medidas de combate à doença Covid-19, do ginásio instalado no locado;

- julgou verificada a diminuição do gozo do locado, em consequência do que operou uma redução em 50% do valor devido a título de rendas vencidas em abril e maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a maio de 2024, passando para € 300,00 cada uma, perfazendo o valor global de € 3.600,00; mais se operou igual redução relativamente às rendas vencidas na pendência da presente ação até à entrega do locado, ou seja, as rendas de junho a dezembro de 2024, no valor global de € 1.800,00; consignou-se que as rendas de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro e março de 2021 deverão se pagas na totalidade, sem qualquer redução, no valor global de € 4.200,00;

- considerou-se que assiste ao réu a obrigação de indemnizar a autora, a título de danos patrimoniais, no montante que vier a ser liquidado, correspondente ao custo da reposição do soalho flutuante e da reparação das paredes do locado;

- em consequência, o réu foi condenado a pagar à autora:

i. o montante de € 9600, a título de rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a dezembro de 2024;

ii. juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida das rendas dos meses de agosto a dezembro de 2020, abril a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a dezembro de 2024, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o art. 102.º, § 3 do Cód. Comercial, desde as respetivas datas de vencimento até efetivo e integral pagamento;

iii. juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida das rendas de fevereiro e março de 2021, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3. do Código Comercial, desde a data da citação (04.09.2024) até efetivo e integral pagamento;

iv. parte da renda de julho de 2020 ainda não paga, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, acrescida de juros moratórios, vencidos e vincendos, computados sobre o valor em dívida desta renda, às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde a respetiva data de vencimento (08.07.2025) até efetivo e integral pagamento; e

v. indemnização a título de danos patrimoniais, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, correspondente à despesa que a Autora terá de suportar com a reposição do soalho flutuante retirado pelo Réu do locado e a reparação das paredes onde ficaram resíduos de cola e buracos causados pela remoção dos espelhos e material de ginásio;

tendo sido absolvido do demais peticionado;

b) quanto à reconvenção:

- considerou-se que não assiste à autora/reconvinda a obrigação de indemnizar o réu/reconvinte por danos patrimoniais, com fundamento em acréscimo do consumo de água decorrente de infiltrações ocorridas no locado;

- considerou-se assistir à autora/reconvinda a obrigação de indemnizar o réu/reconvinte por danos não patrimoniais sofridos em resultado do incumprimento da obrigação de assegurar o uso pleno do locado para a finalidade a que se destinava, bem como da obrigação de realização de obras de conservação, face às consequências decorrentes das infiltrações de água ocorridas no locado, dos estragos pelas mesmas causados e dos constrangimentos daí decorrentes para a atividade profissional exercida pelo réu;

- em consequência, a autora/reconvinda foi condenada a pagar ao réu/reconvinte:

o montante de € 5.000,00, a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescido de juros moratórios, vencidos e vincendos, contados sobre este capital às sucessivas taxas supletivas legais dos juros comerciais a que alude o artigo 102.º, § 3, do Código Comercial, desde a citação (04.09.2024) até efetivo e integral pagamento;

tendo sido absolvida no demais peticionado.

Na apelação que interpôs, o réu/reconvinte defende: se considere extinta, por remissão, a obrigação de pagamento das rendas não pagas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro a maio de 2021; se considere que não é devido o pagamento das rendas relativas aos meses de abril de 2021 a dezembro de 2024, atenta a diminuição do gozo do locado; subsidiariamente, se reduza em 50% também o valor das rendas que se encontram pagas, reportadas ao período compreendido entre abril de 2021 e dezembro de 2024, com a consequente dedução, ao montante a pagar, do remanescente pago a mais; se considere que não é devida indemnização a favor da autora decorrente do estado do locado aquando da respetiva restituição; se arbitre montante superior a título de indemnização pelos danos não patrimoniais e se considere devida a peticionada indemnização por danos patrimoniais com fundamento em acréscimo do consumo de água decorrente de infiltrações ocorridas no locado.

No recurso subordinado, a autora/reconvinda, por seu turno, defende a revogação da redução de 50% operada ao valor das rendas indicadas na decisão recorrida, pugnando, subsidiariamente, pela diminuição de tal redução; mais defende a revogação da respetiva condenação em indemnização a favor do réu.

2.2.2. 2. Obrigação de pagamento pelo réu da renda

A 1ª instância considerou que o réu não procedeu ao pagamento das rendas nos termos estabelecidos no contrato que celebrou com a autora, não tendo pago parte da renda relativa ao mês de julho de 2020, bem como as rendas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro a maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022, novembro de 2023 a maio de 2024 e as rendas vencidas na pendência da ação, o que não vem posto em causa em qualquer dos recursos.

Mais se considerou não verificada a extinção, invocada pelo réu com fundamento em acordo com a autora, da obrigação de pagamento das rendas relativas ao período de encerramento do ginásio instalado no locado, imposto por medidas de combate à doença Covid-19, o que vem posto em causa no recurso movido pelo réu.

Discordando da decisão relativa a esta questão, o réu defende se considere extinta, por remissão, a obrigação de pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o período da pandemia da doença Covid-19, especificando que se reporta às rendas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro a maio de 2021.

Verifica-se, porém, que a solução que o réu defende para este segmento do litígio assenta, exclusivamente, na modificação da decisão de facto, no sentido da exclusão do ponto 10 da matéria de facto provada – com a redação: A Autora aceitou diferir o pagamento das rendas vencidas no período que antecede para depois da reabertura do ginásio, não tendo ficado estipulado qualquer prazo específico para o efeito – e do aditamento a tal matéria do facto considerado não provado sob a alínea B) – com a redação: A Autora dispensou o Réu, que aceitou, de pagar as rendas vencidas no período em que o ginásio esteve encerrado em virtude da pandemia causada pelo Covid-19.

A improcedência da impugnação da decisão de facto deduzida pelo réu, com a consequente não modificação da decisão relativa aos dois indicados pontos de facto, prejudica a reapreciação da questão da extinção, com fundamento em acordo com a autora, da obrigação de pagamento das indicadas rendas. A solução preconizada pelo recorrente baseia-se, quanto a esta matéria, na prova do acordo a que alude a alínea B), facto que não se encontra provado, o que impede a apreciação da questão suscitada.

A 1ª instância, com fundamento na diminuição do gozo do locado, decidiu reduzir em 50% o valor devido pelo réu a título de rendas vencidas em abril e maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a maio de 2024, bem como vencidas na pendência da ação até à entrega do locado, consignando que se encontram excluídas de tal redução as rendas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2020, fevereiro e março de 2021, por anteriores às infiltrações de água que afetaram o gozo do locado.

Consta da fundamentação da decisão recorrida que tal redução das indicadas rendas se baseou no seguinte:

(…) recai sobre o locatário a obrigação de proceder ao pagamento das rendas (cfr. artigo 1038.º, alínea a), do Código Civil). Por sua vez, constitui obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina (cfr. artigo 1031.º, alínea b), do Código Civil). É indiscutível que entre estas duas obrigações existe um sinalagma, uma relação de interdependência de tal forma que uma emerge como justificação da outra e vice-versa.

Assim, impõe-se chamar à liça a disciplina do artigo 1040.º, n.º 1, Código Civil, que preceitua o seguinte: (…). Preceitua, por seu turno, o n.º 2 do mesmo dispositivo legal que (…).

Estas normas consagram, pois, expressamente a tutela do arrendatário em caso de privação ou limitação do gozo do locado, consubstanciando uma clara emanação do princípio da exceção de não cumprimento do contrato (exceptio non rite adimpleti contractus), acolhido no artigo 428.º do Código Civil (…).

Vale isto por dizer que, verificando-se privação total ou parcial do gozo do locado, o arrendatário poderá invocar a exceção de não cumprimento, suspendendo total ou parcialmente a sua prestação. Sendo a privação apenas parcial, a consequência jurídica é a redução proporcional da renda.

Regressemos à situação sub judice.

Mostra-se provado nos autos que, em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no locado, onde o Réu explorava um ginásio. Apareceram, primeiramente, no teto falso da entrada. Pese embora nem sempre com a mesma intensidade, certo é que a água escorria pelas paredes e caía diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo. Com o tempo, parte do teto falso naquela zona acabou por ceder, formando um buraco. Posteriormente nesse mesmo ano, começaram novas infiltrações. Desta feita no teto, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas. Os tapetes, o chão e os móveis ficavam alagados. Eram necessários baldes e toalhas para apanhar a água. Ainda assim, o chão estava sempre molhado ou húmido. Aulas houve que tiveram que ser interrompidas para se despejarem os baldes. O risco de queda era real. Por vezes, a água que se infiltrava a partir do chão apresentava uma cor amarelada e um cheiro nauseabundo. O cheiro a mofo e a humidade era constante. O fornecimento de água tinha que estar fechado para evitar o aumento do volume das infiltrações, pelo que, sempre que um aluno necessitava de utilizar a casa-de-banho ou os duches, era necessário ir ao exterior abrir a torneira de corte de água e, após cada utilização, voltar a fechá-la. Os alunos do ginásio sentiam-se incomodados com tais condições.

As infiltrações perduraram até ao momento em que o Réu entregou a fração autónoma à Autora, o que ocorreu em janeiro de 2025.

Perante isto, torna-se evidente que o Réu, enquanto arrendatário, se viu privado de usufruir de forma plena o imóvel para o fim a que o mesmo se destinava, sendo muitos os constrangimentos, que não só perturbavam a atividade desenvolvida, como impediram o Réu de aproveitar todo o potencial do locado, já que o estado em que este se encontrava devido às infiltrações não favorecia, como provado, a angariação de novos alunos, nem o aumento da atividade com mais horários, nem tão-pouco realizar workshops de dança e ginástica.

Tal diminuição do gozo do locado é, ademais, imputável à Autora, já que esta não realizou as obras de conservação necessárias a acabar com as infiltrações de água, como era seu dever legal e contratual. Com efeito, segundo preceituado no artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato. Correlativamente, ficou ajustado entre as partes no próprio contrato de arrendamento que seriam da responsabilidade da Autora as obras de manutenção legalmente imputáveis ao senhorio, nomeadamente as que implicassem a integridade da fração autónoma, como sucede in casu (cfr. alínea d. do ponto 4 dos factos provados).

(…)

Assim, sopesando a extensão das infiltrações, a sua duração e o nível de diminuição do gozo pleno do locado para a respetiva finalidade acima descritos, considera-se justo e proporcional reduzir em 50% o valor das rendas peticionadas vencidas em abril e maio de 2021, fevereiro, maio e julho de 2022 e novembro de 2023 a maio de 2024, passando para € 300,00 cada uma, perfazendo um valor global de € 3.600,00.

Igual redução deverão ter as rendas vencidas na pendência da presente ação até entrega do locado, ou seja, as rendas de junho a dezembro de 2024, já que neste período continuaram as verificar-se os constrangimentos quanto ao uso do locado decorrentes das infiltrações. O valor de tais rendas ascende, pois, a € 1.800,00.

Diversamente, as rendas de agosto a dezembro de 2020 e fevereiro e março de 2021 deverão ser pagas pelo Réu na sua inteireza, por serem anteriores ao aparecimento das infiltrações. O seu valor global é de € 4.200,00.

Ambos os recorrentes manifestaram discordância relativamente à decisão desta questão.

No recurso independente que interpôs, o réu sustenta não ser devido o pagamento da totalidade do valor das rendas relativas aos meses de abril de 2021 a dezembro de 2024, atenta a diminuição do gozo do locado em resultado da ocorrência de infiltrações de água; subsidiariamente, defende se reduza em 50% também o valor das rendas que se encontram pagas, reportadas ao período compreendido entre abril de 2021 e dezembro de 2024, com a consequente dedução, ao montante a pagar, do remanescente pago a mais.

No recurso subordinado, a autora, por seu turno, defende a revogação da redução de 50% operada ao valor relativo às rendas indicadas na decisão recorrida, com a consequente condenação do réu a proceder ao pagamento integral de tais rendas; subsidiariamente, sustenta que a redução do valor das rendas não deverá ser superior a 10%, pugnando pela diminuição da redução operada.

Face à invocação, pelo réu arrendatário, da exceção de não cumprimento do contrato, cumpre aferir se a factualidade provada justifica o não pagamento das rendas relativas aos meses de abril de 2021 a dezembro de 2024; em caso negativo, e face à posição assumida pela autora senhoria, cumpre verificar se tal factualidade justifica a redução do valor dessas rendas, conforme decidido, e se a proporção da redução operada se mostra excessiva.

Tratando-se de contratos bilaterais em que não haja prazos diferentes para o cumprimento das prestações, a exceção de não cumprimento, prevista no artigo 428.º, n.º 1, do Código Civil, concede a cada um dos contraentes a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

Esta exceção pressupõe a manutenção do vínculo, tendo apenas uma função dilatória de suspensão do cumprimento da obrigação. Constituindo a exceção um meio de pressão ou coação, defensivo, contra o credor que reclama o seu crédito sem cumprir a obrigação própria, a obrigação do excipiente suspende-se enquanto o outro contraente não cumprir ou oferecer o cumprimento simultâneo, o que afasta a mora do excipiente, mas não extingue a sua obrigação. É certo que o incumprimento que justifica a invocação da exceção pode não ser total, podendo tratar-se de um incumprimento parcial, designadamente ligado à pontualidade e integralidade do cumprimento das obrigações, no entanto, só é oponível tratando-se de obrigações correspetivas, no sentido de que cada uma delas é causa da outra.

É sabido que o sinalagma contratual não respeita a todas as obrigações decorrentes do contrato, antes se reportando às prestações essenciais.

Em sede de locação, a obrigação do pagamento da renda, imposta ao locatário pelo artigo 1038.º, alínea a), do CC, tem como correspetivo a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina, imposta ao locador pelo artigo 1031.º, alínea b), do CC.

Prevendo a privação ou a diminuição do gozo da coisa locada pelo locatário, o artigo 1040.º do CC, permite a redução da renda, nos termos seguintes: 1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior. 2. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato. 3. Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o locatário ou o locador.

Ao conceder ao locatário, em caso de privação ou diminuição do gozo do locado por causa que não lhe seja imputável, o direito à redução proporcional da renda, este preceito constitui um afloramento da exceção de não cumprimento do contrato, visando o equilíbrio das prestações, com base numa ideia de proporcionalidade.

No caso presente, com relevo para a questão em apreciação, provou-se o seguinte:

11. Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no teto falso da entrada da fração autónoma, água essa que escorria pelas paredes e que também caía diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados;

12. Com frequência, o Réu precisava de baldes e de toalhas para apanhar a quantidade de água que caía;

13. As aulas de ginástica chegaram a ter que ser interrompidas para se despejarem os baldes de água;

14. Ante a persistência das infiltrações, o teto falso da entrada da fração autónoma cedeu parcialmente, formando um buraco, que o Réu tapou com um plástico;

15. O Réu comunicou à Autora a ocorrências das infiltrações supramencionadas, solicitando a sua reparação;

16. Nessa sequência, a Autora contactou a administração do condomínio do prédio da fração autónoma para apurar se aquelas infiltrações provinham das partes comuns do edifício, sendo que, mesmo após mais de um ano de pesquisas, nunca se conseguiu apurar a origem das infiltrações;

17. Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis;

18. O Réu tinha que colocar toalhas no chão e passar frequentemente com a esfregona para absorver a água proveniente destas últimas;

19. Apesar disso, o chão daquela zona da fração autónoma estava sempre molhado ou húmido, havendo risco de queda;

20. A água proveniente do chão apresentava por vezes uma cor amarelada e um cheiro nauseabundo;

21. O Réu passou a deixar fechada a torneira de corte de segurança de água, situada no exterior da fração autónoma, a fim de diminuir a intensidade das infiltrações;

22. Cada vez que algum aluno do ginásio precisava utilizar a casa-de-banho ou os duches, era necessário voltar a abrir a referida torneira de corte e, após, tornar a fechá-la;

23. As infiltrações de água originaram manchas de humidade e bolores, estragaram a tinta nas paredes e tetos onde as mesmas ocorreram e causava um cheiro a mofo permanente na fração autónoma;

24. Os alunos do ginásio sentiam-se incomodados com a existência das infiltrações e com o cheiro a mofo e humidade e tinham medo de sofrer quedas, sendo que apenas continuaram a frequentar o ginásio em tais condições por consideração ao Réu e por reconhecerem o seu elevado profissionalismo;

26. O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17, solicitando a sua reparação;

27. A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações;

28. A Autora nunca realizou quaisquer obras na fração autónoma para pôr cobro às infiltrações;

29. Em 31.10.2023, o Réu, através de advogada, remeteu à Autora carta registada a informar que dali em diante iria «reter as rendas mensais» até que as obras se iniciassem por não ter condições de utilizar a fração autónoma para a sua atividade profissional de professor de ginásio;

30. As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à Autora;

31. Já as infiltrações referidas em 11 cessaram em 2023, sem se conhecer o motivo;

32. Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que a fração autónoma estivesse totalmente livre de infiltrações, embora estas fossem variando de intensidade.

Extrai-se desta factualidade que as infiltrações de água ocorridas no locado contenderam com o normal funcionamento do ginásio nele instalado, criando dificuldades quotidianas ao exercício pelo réu da sua atividade profissional, mas não conduziram ao encerramento do estabelecimento, nem impossibilitaram o seu funcionamento; como tal, tais infiltrações e respetivas consequências não justificam o não pagamento das rendas relativas aos meses de abril de 2021 a dezembro de 2024, conforme defendido pelo réu, mas apenas a redução da renda, nos termos previstos no citado artigo 1040.º.

Face à diminuição do gozo do locado sofrida em resultado das infiltrações verificadas e respetivas consequências, não assiste ao réu o direito a deixar de cumprir a obrigação de pagamento da renda, não lhe sendo lícito suspender o pagamento das rendas, designadamente por comunicação unilateral dirigida à senhoria.

Apesar de decorrer da matéria de facto provada que o réu sofreu uma relevante diminuição do gozo do locado, não se vislumbra que tenha ficado totalmente privado de tal gozo, sendo certo que o imóvel manteve a aptidão para o fim a que era destinado durante toda a duração do contrato de arrendamento.

Tal privação parcial do gozo do locado, decorrente de causa não imputável ao locatário ou seus familiares, justifica a redução proporcional da renda, nos termos previstos no citado artigo 1040.º, mostrando-se adequado fixar em 50% a redução do valor da renda, conforme decidido pela 1ª instância; esta proporção da redução permite restabelecer o equilíbrio das prestações devidas pelos contraentes, tendo em conta a extensão da diminuição do gozo do locado, dado que a obrigação de pagamento da renda tem como correspetivo a obrigação de assegurar o gozo do locado para os fins a que esta se destina.

Nesta conformidade, improcede a pretensão deduzida pelo réu no recurso independente, no que respeita à peticionada absolvição do pagamento de qualquer quantia a título de rendas relativas aos meses de abril de 2021 a dezembro de 2024, e improcede a pretensão deduzida pela autora no recurso subordinado, quanto à peticionada revogação ou diminuição da redução operada ao valor das rendas.

A título subsidiário, o réu, no recurso que interpôs, peticiona se reduza em 50% também o valor das rendas que se encontram pagas, reportadas ao período compreendido entre abril de 2021 e dezembro de 2024, com a consequente dedução, ao montante a pagar, do remanescente pago a mais.

No entanto, esta questão não foi suscitada na 1ª instância, mas apenas em sede de recurso, nas alegações da apelação interposta pelo réu.

Se a aludida questão não foi suscitada perante a 1ª instância, que sobre a mesma não se pronunciou, e não se tratando de questão de conhecimento oficioso, não pode ser arguida no recurso de apelação, que visa reapreciar a decisão impugnada e não criar decisões sobre matéria nova.

Como tal, atenta a novidade da indicada questão, a qual não é de conhecimento oficioso, não será a mesma apreciada.

2.2.2. 3. Obrigação de indemnização da autora pelo réu

A 1.ª instância considerou que assiste ao réu a obrigação de indemnizar a autora, a título de danos patrimoniais, no montante que vier a ser liquidado, correspondente ao custo da reposição do soalho flutuante e da reparação das paredes do locado.

Em consequência, o réu foi condenado a pagar à autora: indemnização a título de danos patrimoniais, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença, correspondente à despesa que a Autora terá de suportar com a reposição do soalho flutuante retirado pelo Réu do locado e a reparação das paredes onde ficaram resíduos de cola e buracos causados pela remoção dos espelhos e material de ginásio.

Extrai-se da fundamentação da sentença que este segmento decisório se baseou no seguinte:

Estatui o artigo 1043.º, n.º 1, do Código Civil, que, «na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato».

Acresce que no contrato de arrendamento, as partes estipularam um conjunto de obrigações referentes ao estado do locado, a saber:

- que as obras autorizadas pela Autora ficariam a fazer parte integrante da fração autónoma, não podendo ser removidas, nem conferindo ao Réu o direito a qualquer indemnização;

- que seriam da responsabilidade do Réu as obras de manutenção da fração autónoma e do seu equipamento, cuja necessidade decorresse do uso normal do imóvel;

- que ficariam por conta do Réu as obras iniciais de pintura e de colocação de pavimento flutuante, obras essas que a Autora autorizava;

- que os bens móveis que se encontrassem na fração autónoma aquando da restituição desta à Autora ficariam a dela fazer parte, não podendo ser posteriormente reclamados pelo Réu.

Ora, como apurado, quando recebeu o locado, o Réu colocou efetivamente soalho flutuante na zona destinada ao estúdio para as aulas de ginástica e instalou espelhos a fim de adaptá-lo à atividade de ginásio. Porém, antes de restituir o imóvel à Autora, o Réu levantou o soalho flutuante e os espelhos que instalara, assim violando, manifestamente, a estipulação contratual segundo a qual tais bens ficariam a fazer parte integrante do imóvel, sem que o Réu os pudesse reclamar, não tendo ainda o mesmo direito a qualquer indemnização (facto voluntário ilícito). Em resultado disso (nexo de causalidade), não só a Autora ficou com parte do chão do imóvel sem o soalho flutuante, como ao retirar os espelhos e o material de ginásio, as paredes onde os mesmos se encontravam ficaram com cola e buracos (danos patrimoniais). Identicamente, o Réu não ilidiu a presunção de culpa.

Deve o Réu, nesta parte, ressarcir a Autora.

(…)

Em suma, tem a Autora direito a exigir do Réu indemnização, a título de danos patrimoniais, equivalente ao custo da reposição do soalho flutuante retirado pelo Réu do locado e à reparação das paredes onde ficaram resíduos de cola e buracos causados pela remoção dos espelhos e material de ginásio, em montante a liquidar em incidente de liquidação de sentença.

No recurso que interpôs, o réu impugnou esta parte da decisão, pugnando pela respetiva revogação e subsequente absolvição da peticionada indemnização a favor da autora.

Alega, para o efeito, que o locado não tinha soalho quando lhe foi entregue pela autora, pelo que, antes de proceder à respetiva restituição, retirou o soalho que colocara no ginásio, tendo-o restituído no mesmo estado em que o recebera. Acrescenta que não podia manter os espelhos na parede, dado existir risco de caírem, pelo que os retirou.

Extrai-se do ponto 4 que os contraentes acordaram só poder o réu efetuar no locado as obras autorizadas pela autora e que estas ficariam a fazer parte integrante da fração autónoma locada, não podendo ser removidas, nem conferindo ao réu o direito a indemnização; mais acordaram que ficariam por conta do réu, entre outras, as obras de colocação de pavimento flutuante, as quais foram autorizadas pela autora.

Como tal, no que respeita ao soalho, face ao acordado entre as partes, não se mostra lícita a remoção pelo réu do pavimento flutuante que, com autorização da autora, colocou no ginásio do locado, pelo que lhe incumbe custear a respetiva reposição.

Relativamente à reparação das paredes, o que está em causa não é a remoção dos espelhos, mas a reparação dos resíduos de cola e buracos causados por tal remoção, bem como pela remoção do material de ginásio.

Tendo as partes acordado, conforme decorre do ponto 5, que incumbia ao réu responder pelas deteriorações que causasse ao locado, cabia-lhe ter reparado os aludidos estragos verificados nas paredes – resíduos de cola e buracos causados pela remoção de espelhos e material de ginásio – previamente à restituição do locado, o que não fez.

Assim sendo, mostra-se acertada a parte em apreciação da decisão recorrida, improcedendo, também quanto a esta questão, a apelação deduzida pelo réu.

2.2.2. 4. Obrigação de indemnização do réu/reconvinte pela autora/reconvinda

Vem posta em causa, em ambos os recursos, a decisão relativa ao pedido reconvencional, em que a 1ª instância condenou a autora/reconvinda a pagar ao réu / reconvinte a quantia de € 5.000,00, acrescida de juros de mora, a título de indemnização por danos não patrimoniais com fundamento em responsabilidade contratual, absolvendo-a do mais peticionado.

Considerou a 1ª instância, em síntese, o seguinte: i) não assistir à autora/reconvinda a obrigação de indemnizar o réu/reconvinte por danos patrimoniais decorrentes de acréscimo do consumo de água em virtude de infiltrações ocorridas no locado; ii) assistir à autora/reconvinda a obrigação de indemnizar o réu/reconvinte por danos não patrimoniais sofridos em resultado do incumprimento da obrigação de assegurar o uso pleno do locado para a finalidade a que se destinava, bem como da obrigação de realização de obras de conservação, face às consequências das infiltrações de água ocorridas no locado, dos estragos pelas mesmas causados e dos constrangimentos daí decorrentes para a atividade profissional exercida pelo réu, indemnização que se quantificou em € 5.000,00.

No recurso subordinado que interpôs, a autora/reconvinda defende a revogação da respetiva condenação em indemnização a favor do réu, por danos não patrimoniais, sustentando que não se verificam os pressupostos do dever de indemnizar.

No recurso independente, o réu/reconvinte, por seu turno, defende a quantificação em montante superior da indemnização por danos não patrimoniais, bem como lhe seja arbitrada indemnização por danos patrimoniais, com fundamento em acréscimo do consumo de água decorrente de infiltrações ocorridas no locado.

Vejamos se assiste à autora/reconvinda, senhoria, a obrigação de indemnizar o réu / reconvinte, arrendatário, pelos danos sofridos em resultado das infiltrações de água ocorridas no locado.

O réu/reconvinte baseia o pedido indemnizatório em responsabilidade contratual, invocando o incumprimento pela autora da obrigação imposta ao locador pelo artigo 1031.º, alínea b), do CC, de assegurar ao locatário o gozo do locado para os fins a que se destina, sustentando que a senhoria, ao não realizar as obras necessárias à reparação das causas das infiltrações e dos estragos pelas mesmas causados, é responsável pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que sofreu.

Está em causa a obrigação imposta ao locador pelo artigo 1031.º, alínea b), do CC, de assegurar ao locatário o gozo do locado para os fins a que se destina, dever do qual decorre a obrigação de realização de obras essenciais e indispensáveis à manutenção do imóvel arrendado no estado em que se encontrava aquando da respetiva entrega.

No caso presente, em que ocorreram infiltrações no locado posteriormente à respetiva entrega, o artigo 1038.º, alínea h), do CC, impõe ao locatário a obrigação de avisar imediatamente o locador desse vício superveniente na fração autónoma arrendada.

O artigo 1032.º do CC, por seu turno, dispõe que, quando a coisa locada apresentar vício que não lhe permita realizar o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido: a) se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.

Provou-se o seguinte:

11. Em abril de 2021, começaram a surgir infiltrações de água no teto falso da entrada da fração autónoma, água essa que escorria pelas paredes e que também caía diretamente para o chão, por vezes em fio contínuo, deixando o chão e os tapetes encharcados;

14. Ante a persistência das infiltrações, o teto falso da entrada da fração autónoma cedeu parcialmente, formando um buraco, que o Réu tapou com um plástico;

15. O Réu comunicou à Autora a ocorrências das infiltrações supramencionadas, solicitando a sua reparação;

16. Nessa sequência, a Autora contactou a administração do condomínio do prédio da fração autónoma para apurar se aquelas infiltrações provinham das partes comuns do edifício, sendo que, mesmo após mais de um ano de pesquisas, nunca se conseguiu apurar a origem das infiltrações;

17. Posteriormente nesse mesmo ano (2021), apareceram infiltrações de água nos tetos, nas paredes e no chão das casas de banho, que se espalhavam pelos vestuários, pela entrada principal, pelo corredor e pela entrada do estúdio de aulas, molhando também os tapetes e os pés dos móveis;

23. As infiltrações de água originaram manchas de humidade e bolores, estragaram a tinta nas paredes e tetos onde as mesmas ocorreram e causava um cheiro a mofo permanente na fração autónoma;

26. O Réu também comunicou à Autora a ocorrência das infiltrações referidas em 17, solicitando a sua reparação;

27. A Autora informou o Réu que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma para acabar com estas últimas infiltrações;

28. A Autora nunca realizou quaisquer obras na fração autónoma para pôr cobro às infiltrações;

30. As infiltrações mencionadas em 17 continuaram até à restituição da fração autónoma à Autora;

31. Já as infiltrações referidas em 11 cessaram em 2023, sem se conhecer o motivo;

32. Desde que surgiram as primeiras infiltrações supra aludidas em 11, nunca houve nenhum período temporal em que a fração autónoma estivesse totalmente livre de infiltrações, embora estas fossem variando de intensidade.

A factualidade julgada provada não permite determinar a origem das infiltrações de água ocorridas na fração autónoma locada, pelo que não logrou o senhorio demonstrar qualquer circunstância idónea a afastar a respetiva presunção de culpa no surgimento do vício.

Extrai-se dos factos provados que o réu comunicou à autora a ocorrência das infiltrações a que aludem os pontos 11 e 17, solicitando a respetiva reparação.

No que respeita às infiltrações a que alude o ponto 11, provou-se que a autora contactou a administração do condomínio, visando apurar se provinham das partes comuns do edifício, não se tendo apurado a causa dessas infiltrações, que vieram a cessar no ano de 2023 sem que a autora tenha realizado quaisquer obras. Quanto às infiltrações a que alude o ponto 17, a autora informou o réu de que iria efetuar obras na canalização da fração autónoma, o que não fez, mantendo-se tais infiltrações até à restituição do locado.

Dúvidas não há de que incumbia à senhoria a obrigação de realização de obras no locado, concretamente as tidas por essenciais e indispensáveis à eliminação do vício detetado, pondo cobro às infiltrações e reparando os estragos pelas mesmas causados à fração autónoma. Porém, a autora não realizou tais obras, não obstante interpelada para o efeito pelo réu, pelo que se impõe apreciar se tal omissão, além de constituir fundamento da redução da renda, configura fonte do dever de indemnização do locatário.

A falta de cumprimento de qualquer obrigação, bem como a mora do devedor, constituem fontes da obrigação de indemnização, nos termos previstos, respetivamente, no artigo 798.º – o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor – e no artigo 804.º, n.º 1 – a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor –, ambos do CC.

Sob a epígrafe Momento da constituição em mora, dispõe o n.º 1 do artigo 805.º do CC que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir; acrescenta o n.º 2 do preceito que há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação, nas situações previstas nas suas várias alíneas.

Em anotação ao preceito, explica Ana Prata (Código Civil: Anotado, Coord. Ana Prata, volume I, Coimbra, Almedina, 2017, pág. 1008) o seguinte: “Sendo a obrigação pura, isto é, sem termo convencional, legal ou judicial, o seu vencimento depende da interpelação do credor ao devedor (ou pelo representante do credor ao representante do devedor)”. Acrescenta a autora (loc. cit.): “Se o credor optar pela interpelação não judicial, esta consiste numa declaração recetícia cujos efeitos se produzem nos termos gerais do artigo 224.º; o efeito da interpelação é o vencimento da obrigação”.

A mora converte-se em incumprimento definitivo nas hipóteses previstas no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, a saber: i) se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação; ii) ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.

Estando em causa a obrigação de realização pelo senhorio de obras no locado, deve a interpelação ser acompanhada pela fixação de um prazo razoável para o efeito, atenta a natureza específica da prestação em causa.

Neste sentido, entendeu o Supremo Tribunal de Justiça, no acórdão (publicado em www.dgsi.pt) proferido em 10-01-2006 na revista n.º 3241/05 - 6.ª Secção (relator: Nuno Cameira), o seguinte: O dever de indemnizar supõe, todavia, a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar; e a mora, por seu turno, pressupõe a interpelação (art.º 805, n.º 1, do CC), que, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio. No mesmo sentido, cfr. o acórdão do STJ de 21-05-1998 (cujo sumário de encontra publicado em www.dgsi.pt), proferido na revista n.º 412/98 - 1.ª Secção (relator: Tomé de Carvalho), em que se entendeu o seguinte: Não pode falar-se de mora do locador, se o locatário não fixou prazo ao autor senhorio para a realização de obras.

No caso presente, verifica-se que a obrigação de realização das obras pela autora se venceu por efeito da interpelação que lhe foi dirigida pelo réu; porém, não tendo tal interpelação sido acompanhada pela fixação de um prazo, não poderá considerar-se a autora constituída em mora, o que naturalmente impede a conversão da mora em incumprimento definitivo daquela obrigação.

Não tendo o réu concedido à autora um prazo razoável para diligenciar no sentido da realização das obras no locado, não lhe assiste o direito a indemnização com fundamento em responsabilidade contratual, dado a autora não ficou constituída em mora relativamente ao cumprimento de tal obrigação, nem ocorreu o respetivo incumprimento definitivo.

Como tal, no que respeita à reconvenção, mostra-se procedente o recurso subordinado deduzido pela autora/reconvinda, cumprindo revogar a respetiva condenação no pagamento indemnização ao réu/reconvinte, absolvendo-a em conformidade, o que impõe a improcedência, nesta parte, do recurso independente deduzido pelo réu / reconvinte, prejudicando a apreciação da argumentação pelo mesmo apresentada, reportada aos danos a indemnizar e à quantificação da indemnização a arbitrar.

Nesta conformidade, cumpre julgar improcedente o recurso independente deduzido pelo réu/reconvinte e parcialmente procedente o recurso subordinado deduzido pela autora reconvinda.

Em conclusão: (…)

3. Decisão

Nestes termos, acorda-se em julgar improcedente o recurso independente deduzido pelo réu/reconvinte e parcialmente procedente o recurso subordinado deduzido pela autora reconvinda, em consequência do que:

i. se revoga a condenação operada no ponto 2.A do segmento decisório da sentença e, na total improcedência da reconvenção, absolve-se a autora/reconvinda dessa parte do pedido reconvencional formulado pelo réu/reconvinte;

ii. se confirma no mais a decisão recorrida.

Custas do recurso independente pelo apelante.

Custas do recurso subordinado por apelante e apelado, em partes iguais.

Notifique.

Évora, 07-05-2026

(Acórdão assinado digitalmente)

Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite (Relatora)

Mário João Canelas Brás (1º Adjunto)

Maria Domingas Simões (2.ª Adjunto)

[1] No que respeita ao diverso grau de convicção subjacente à decisão sobre a matéria de facto no processo penal e no processo civil, afirma Margarida Lima Rego (“Decisões em ambiente de incerteza: probabilidade e convicção na formação das decisões judiciais”, Julgar, n.º 21, setembro/dezembro 2013, págs. 136-137), o seguinte: “No processo penal sobreluz a asserção, subjacente ao princípio in dubio pro reo, de que mais vale absolver um criminoso do que condenar um inocente. Assim se justifica também a exigência de um fortíssimo grau de convicção para, em processo penal, dar um facto como provado. O mesmo raciocínio não parece aplicar-se sem mais ao processo civil. Neste, ao menos no processo declarativo, existe um equilíbrio entre as partes (…)”.

[2] Sobre o que significa “disponibilizar”, para efeitos das normas constantes dos n.ºs 3 e 4 do citado artigo 155.º, esclarece o acórdão desta Relação de 12-10-2017 – proferido no proc. n.º 1382/14.2TBLLE-A.E1 (relator: Sequinho dos Santos) e disponível em www.dgsi.pt – o seguinte: 1 - A disponibilização, às partes, da gravação da audiência final de acções, incidentes e procedimentos cautelares, nos termos do artigo 155.º, n.º 3, do CPC. 2 – Tal disponibilização não envolve a realização de qualquer notificação, às partes, de que a gravação se encontra disponível na secretaria judicial, nem se confunde com a efectiva entrega de suporte digital da mesma gravação às partes.