7876/22.9T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

.1-. Razões de economia processual e a possibilidade de se proceder à adequação do processado levam a considerar que se pode admitir o aproveitamento da réplica pelo autor-reconvindo para responder às exceções da contestação, apesar da letra do artigo 584º, nº 1, do Código de Processo Civil parecer apontar no sentido negativo, impondo essa restrição.

.2-. O facto de, na falta de acordo, a alteração ou ampliação da causa de pedir pelo autor, poder dar-se na sequência de uma confissão feita pelo réu e aceita pelo autor (artigo 265º, nº 1, do Código de Processo Civil) é uma consequência de se poderem acrescentar novos factos constitutivos do direito quando estes sejam supervenientes.

.3-. Porque o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado (artigo 875º do Código Civil), os pactos de opção de compra e venda de imóveis que não sigam esta forma podem ser convertidos num contrato promessa (artigo 293º do Código Civil), sujeitando-se à execução específica.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

.I- Relatório

A Autora e Recorrida na presente ação declarativa com forma comum pediu que fosse proferida decisão que, substituindo a declaração de vontade dos RR., produzisse os efeitos da venda, operando, para a Autora, a transmissão da propriedade do prédio urbano destinado a armazéns e atividade industrial, composto por edifício de ..., andar e logradouro, sito no Lugar ..., agora Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...46, com o V.P.T. de 144 083,55€, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número .../

Alegou, para tanto e em síntese, que por lhes ter sido cedida a posição contratual, foi arrendatária num contrato de arrendamento com opção de compra, mas que os Réus faltaram à escritura para a formalização da compra e venda e enviaram-lhe carta a resolver o contrato.

Os Réus contestaram, alegando, em síntese, que é inviável o recurso à execução específica em virtude de terem resolvido o contrato de arrendamento por incumprimento imputável à Autora e terem doado o direito de propriedade do imóvel à sua filha após a resolução do contrato. Mais referiram que o direito de opção foi exercido tardiamente e que não foi paga a última renda do contrato. Pedem a condenação da Autora, enquanto litigante de má-fé, em multa, e no pagamento de uma indemnização aos Réus em quantia não inferior a 2.500,00 €.

A Autora deduziu incidente de intervenção principal da adquirente do imóvel AA, invocando, em súmula, que a doação visou somente retirar o prédio da propriedade dos RR e inviabilizar da possibilidade do recurso à execução especifica e operar formalmente a transmissão da propriedade e que o contrato de arrendamento com opção de compra está registado em momento anterior à aquisição do imóvel.

Os Réus opuseram-se, baseando-se na eficácia meramente obrigacional do contrato de arrendamento. A intervenção foi admitida nos termos em que fora requerida. Deste despacho foi interposto recurso, o qual veio a ser julgado improcedente.

A chamada contestou, invocando em síntese, a sua ilegitimidade e formulou pedido reconvencional, pedindo, em súmula, o reconhecimento do seu direito de propriedade e a condenação da Autora na entrega do imóvel e no pagamento de uma indemnização pela privação do uso do imóvel.

A Autora apresentou réplica, invocando que a chamada apresentou reconvenção. Alegou expressamente que o contrato de doação invocado pela chamada é nulo por simulação e que lhe é oponível o direito à opção constante do contrato de arrendamento por se encontrar registado aquando da celebração da doação.

Foi proferido despacho que convidou os réus e a interveniente a pronunciarem-se quanto à nulidade da doação, invocada pela autora na réplica.

A chamada e os Réus responderam. Em súmula, negaram qualquer simulação da vontade e afirmaram que a sua filha desconhecia o contrato, que havia sido extinto por resolução. Mais destrinçaram o registo do contrato com a atribuição ao mesmo de eficácia real.

Foi proferido despacho saneador que não admitiu a reconvenção e fixou o objeto do litigio e os temas da prova da seguinte forma:

“Objecto do litígio

Atendendo às posições das partes, o objecto do litígio consiste no seguinte:

- Regularidade do exercício da opção de compra pela autora;

- Licitude da resolução do contrato de arrendamento a que os réus procederam;

- Eficácia real do contrato de arrendamento com opção de compra que foi celebrado entre a autora e os réus;

- Nulidade por simulação do contrato de doação que foi celebrado pelos réus a favor da interveniente.

Temas da prova

As questões que carecem de prova são as seguintes:

1. A autora devia ter procedido à marcação da escritura pública relativa à opção de compra no período entre o dia 1 de Janeiro de 2023 e o dia 30 de Janeiro de 2023?

2. A autora não procedeu à reparação dos muros que existiam no prédio urbano que foi arrendado pelos réus?

3. A autora procedeu à demolição de um muro que existia no prédio urbano sem autorização dos réus?

4. Os réus e a interveniente não pretendiam celebrar qualquer acordo relativo à transmissão do direito de propriedade do prédio urbano?

5. Os réus e a interveniente apenas declararam que celebravam este acordo para impedir o exercício da opção de compra pela autora?”

A Interveniente, em 9-11-2023, deduziu reclamação quanto ao objeto do litígio e aos temas de prova, pugnando pela eliminação do ponto do objeto do litigio onde se lia “Nulidade por simulação do contrato de doação que foi celebrado pelos réus a favor da interveniente” e a eliminação dos temas de prova 4 e 5, porquanto, em súmula, tal matéria fora invocada na réplica e esta teria deixado de ser admissível com a rejeição da reconvenção. Alegou, também, que a inclusão da matéria da simulação, só ali invocada, como parte da causa de pedir viola os princípios da concentração, da preclusão e da estabilidade da instância.

A Autora respondeu mencionando, em súmula, que não podia ter invocado a nulidade da doação na sua petição inicial, já que a mesma, nesse momento processual, lhe era totalmente desconhecida, como decorre da tramitação do processo e que discutindo-se nos autos se o contrato de arrendamento com opção de compra é oponível à Chamada, é da maior relevância apurar da validade da transmissão do prédio a favor desta.

Foi proferida decisão que julgou improcedente a reclamação, em 30.11.2023, além do mais, com a seguinte explanação: “Esta questão foi alegada pela autora na réplica que apresentou em resposta à contestação que foi apresentada pela interveniente e justificava-se atendendo à matéria que esta alegou na sua contestação. Neste articulado a interveniente, além de ter deduzido reconvenção, também apresentou contestação ao pedido formulado pela autora invocando que não era possível a execução específica do contrato de arrendamento com opção de compra que foi celebrado entre a autora e os réus porque o prédio que está em causa nos presentes autos lhe tinha sido doado. Por seu lado, a autora não se limitou a invocar a nulidade do contrato de doação por simulação relativamente à reconvenção que foi deduzida pela interveniente, mas também em relação à contestação, sendo certo que tem sido entendido que, pese embora a limitação quanto ao objecto da réplica que é estabelecida no art. 584º nº1 do Cód. de Processo Civil, sendo admissível a sua apresentação por ter sido deduzida reconvenção, a parte deve aproveitar este articulado para se pronunciar relativamente a todas as questões que tenham sido suscitadas pela parte contrária no articulado em que deduziu a reconvenção.

Pelo exposto, decido julgar improcedente a reclamação contra o objeto de processo e os temas da prova que foi apresentada pela interveniente.”

A Recorrente apela desta decisão, conjuntamente com a sentença.

Na sentença, por seu turno, decidiu-se: “Declarar a nulidade por simulação da doação que os réus fizeram à interveniente no dia 28 de Dezembro de 2022 e que era relativa ao prédio urbano situado na Rua ..., ..., em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...0/... e inscrito no art. ...46º da matriz predial respectiva; Declarar a execução específica da opção de compra que foi acordada entre os réus e a autora relativamente a este prédio urbano.”

É também desta decisão que a Recorrente apela.

Apresentou as seguintes

conclusões:

(…)

A Recorrida respondeu, com as seguintes

conclusões

(…)

.II- Questões a apreciar

O objeto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos (artigos 635º nº 4, 639º nº 1, 5º nº 3 do Código de Processo Civil).

Este tribunal também não pode decidir questões novas, exceto se estas se tornaram relevantes em função da solução jurídica encontrada no recurso e os autos contenham os elementos necessários para o efeito. - artigo 665º nº 2 do mesmo diploma.

Da mesma forma, não está o tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, desde que prejudicadas pela solução dada ao litígio.

Face ao alegado nas conclusões das alegações, são os seguintes os temas que cumpre examinar:

.A) -- Se devem ser excluídos do objeto do litígio e dos temas da prova as questões relacionadas com a “nulidade por simulação do contrato de doação”, analisando-se se a não admissão da reconvenção determina sempre que não se atenda ao conteúdo da réplica (matéria relativa ao recurso do despacho datado de 30.11.2023);

.B) -- Se a revogação do artigo 1º do DL 281/99 não opera nos presentes autos, estando por isso o tribunal impedido de sanar a falta de forma do contrato;

.C) -- Se ocorreu irregularidade no exercício do direito de opção, pela Autora, que implique a caducidade desse direito;

.D) -- Se opera, e em que termos, a declaração de resolução contratual produzida pelos Réus, averiguando, igualmente, quanto a esta matéria da procedência da impugnação da matéria de facto e da viabilidade da junção de um documento com as alegações de recurso.

.E) -- Se ocorreu a simulação do contrato de doação, averiguando, igualmente, quanto a esta matéria, da procedência da impugnação da matéria de facto e da viabilidade da junção de um documento com as alegações de recurso.

.III- Fundamentação de Facto

A sentença vem com o seguinte elenco de factos provados, a que se oficiosamente se acrescentaram (com a competente indicação) os que resultavam dos documentos não impugnados juntos aos autos e da necessidade de suprir deficiências na fixação da matéria de facto:

--- Resultaram provados os seguintes factos:

1. Os réus eram proprietários do prédio urbano situado na Rua ..., ..., em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...0/... e inscrito no art. ...46º da matriz predial respetiva;

2. No dia 21 de Novembro de 2014, por documento escrito intitulado contrato de arrendamento de duração limitada com opção de compra, constante de fls. 12 a 14 e que aqui se dá por integralmente reproduzido, os réus acordaram no seguinte:

- Os réus cediam a BB e CC o gozo do prédio urbano para o exercício da atividade de reparação de veículos;

- A cedência do gozo do prédio urbano tinha início no dia 1 de janeiro de 2015 e termo no dia 31 de dezembro de 2020 e era pelo período de seis anos (procedeu-se aqui à emenda do evidente lapso de escrita na transcrição do teor do contrato, aditando-se os dizeres, que naquele constam, “1 de janeiro de 2015 e termo no dia”, nos termos do artigo 249º nº 1 do Código Civil e 614º, nº 1, do Código de Processo Civil);

- Até ao dia 31 de dezembro de 2017, era entregue aos réus a renda mensal de € 750,00;

- A partir do dia 1 de janeiro de 2018, a renda passava a ter o valor mensal de € 1.000,00;

- No final do período de seis anos os arrendatários podiam optar por comprar o prédio urbano pelo preço de € 175.000,00;

- Para este efeito, os arrendatários deviam comunicar aos réus que pretendiam exercer esta opção através de carta registada com aviso de receção enviada entre os dias 30 de novembro e 31 de dezembro de 2020;

- Se os arrendatários não exercessem a opção de compra neste período, a cedência do gozo do prédio urbano renovava-se pelo período de dois anos com início no dia 1 de Janeiro de 2021;

- No final deste período de dois anos os arrendatários podiam novamente optar por comprar o prédio urbano pelo preço de € 175.000,00;

- Para este efeito, os arrendatários deviam comunicar aos réus que pretendiam exercer esta opção através de carta registada com aviso de receção enviada entre os dias 30 de novembro e 31 de Dezembro de 2022;

- Se fosse exercida a opção de compra, os arrendatários deviam proceder à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo de trinta dias a contar do fim do arrendamento;

- Os arrendatários comprometiam-se a reparar o muro da frente e o muro lateral junto a um anexo que existia no prédio urbano;

- Se os arrendatários não procedessem à reparação destes muros, os réus podiam resolver o acordo;

- Os arrendatários podiam ceder a sua posição no acordo a uma sociedade comercial que pretendiam constituir para exercerem a sua atividade no prédio urbano.

.2.1- (Este ponto foi aditado infra, por resultar dos documentos juntos aos autos aceites pelas partes) :

O acordo referido em 2 foi reduzido a escrito e as suas assinaturas foram presencialmente reconhecidas e nele foi lavrado na 5ª cláusula, sob a epígrafe “Opção de compra”, o seguinte:

“1º As partes acordam em que, no final dos seis anos do arrendamento os arrendatários terão opção de compra do imóvel arrendado, pelo preço de 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros).

2º Tal manifestação de vontade por parte dos segundos outorgantes terá que ser transmitida aos primeiros, por carta registada com aviso de recepção, entre os dias 30 de Novembro de 2020 e 31 de Dezembro de 2020.

3º Tal preço (175.000,00 €) já tem em conta uma desvalorização de cerca de 45.000.00€( quarenta e cinco mil euros) derivado aos danos que o prédio possui em consequência dos danos causados pela EMP01..., os quais são os constantes de sentença judicial verificando-se agora que além destes há ainda os resultantes do facto do poço existente ter secado.

4º Não manifestando os segundos vontade em adquirir o imóvel arrendado, o contrato de arrendamento renova-se automaticamente por mais dois anos, isto é, entre 01 de Janeiro de 2021 e 31 de Dezembro de 2022, mantendo-se o montante da renda em 1.000,00€ (mil euros) mensais.

5º No final dos dois anos do arrendamento os segundos terão nova opção de compra do imóvel arrendado, pelo referido preço de 175.000,00€ (cento e setenta e cinco mil euros).

6º Tal manifestação de vontade por parte dos segundos terá que ser transmitida aos primeiros, por carta registada com aviso de recepção, entre os dias 30 de Novembro de 2022 e 31 de Dezembro de 2022.

7º Sendo exercida a opção de compra, na data referida em 5º ou 2º, a marcação da escritura de compra e venda ficará a cargo dos segundos, devendo a mesma ser marcada no prazo de 30 dias a contar da data do termo do arrendamento.

8º Não sendo exercida a opção de compra na data referida em 6º o contrato de arrendamento cessa a 31 de Dezembro de 2022.”

3. No dia 16 de Abril de 2015, os arrendatários cederam a sua posição no acordo a favor da autora;

4. No dia 30 de Novembro de 2022, a autora enviou aos réus uma carta registada com aviso de receção em que comunicava que exercia a opção de compra do prédio urbano e que a celebração da escritura pública de compra e venda estava marcada para o dia 19 de Dezembro de 2022, às 9.30 horas, no Cartório Notarial de DD, em ...;

5. Os réus receberam esta carta no dia 2 de Dezembro de 2022;

6. No dia 15 de Dezembro de 2022, os réus enviaram à autora uma carta registada com aviso de receção em que comunicavam que consideravam o acordo resolvido porque os muros não tinham sido reparados;

7. A autora recebeu esta carta no dia 16 de dezembro de 2022;

8. Os arrendatários e a autora não procederam à reparação dos muros.

9. Os réus não compareceram no cartório notarial para a celebração da escritura pública de compra e venda;

10. No dia 28 de Dezembro de 2022, por documento particular autenticado, os réus declararam que doavam o prédio urbano à interveniente e esta declarou que aceitava a doação;

11. A interveniente é filha dos réus;

12. Os réus não tinham vontade de doar o prédio urbano à filha;

13. Os réus e a filha acordaram em celebrar a doação apenas para impedir que a autora adquirisse o prédio urbano através da opção de compra que havia sido acordada;

14. No prédio urbano existia um anexo que não tinha licença de utilização, o que era do conhecimento dos arrendatários e da autora.

15. Assim como os Réus não quiseram doar o prédio à Interveniente, esta não o quis receber o prédio por doação. (aditado infra, para suprir a omissão de pronúncia sobre este facto invocado na réplica).

16. Os Réus e a Interveniente combinaram em ficcionar uma doação apenas para poderem invocar a inoponibilidade do direito da Autora em relação ao terceiro. (aditado infra, para suprir a omissão de pronúncia sobre este facto invocado na réplica)

-- Factos não provados:

Com relevância para a decisão da causa não resultaram provados quaisquer outros factos.

IV- Fundamentação de Direito

.1- Do recurso do despacho datado de 30.11.2023:

.A) -- se devem ser excluídos do objeto do litígio e dos temas da prova as questões relacionadas com a “nulidade por simulação do contrato de doação”

.a) Da consideração do conteúdo da réplica, apesar da não admissão da reconvenção.

Fundando-se no disposto no n.º 1 do artigo 584º do Código de Processo Civil, os Recorrentes defendem que por não ter sido admitida a reconvenção, deveria ter sido considerado prejudicado e desentranhado o articulado da réplica, ou como não escrita a matéria aí alegada.

Tem sido amplamente discutido se, havendo lugar à réplica numa ação que não seja de simples apreciação negativa, isto é, quando haja reconvenção, o autor pode apresentar em tal articulado a resposta à matéria das exceções levantadas na contestação ou se se tem que restringir à pronúncia sobre a matéria da reconvenção.

Se a letra do artigo 584º, nº 1, do Código de Processo Civil parece apontar no sentido negativo, impondo essa restrição (“Só é admissível réplica para o autor deduzir toda a defesa quanto à matéria da reconvenção”), razões de economia processual levam a considerar que se pode admitir o aproveitamento da réplica pelo autor-reconvindo para responder às exceções da contestação. (No sentido da a inadmissibilidade do aproveitamento da réplica cf, entre outros, o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 20-04-2023, no processo 1104/21.1T8PTL-A.G1).

O entendimento que restringe o âmbito da réplica à matéria da reconvenção admite, obviamente, o exercício do contraditório pelo Réu, em relação às exceções deduzidas na contestação, como decorre do n.º 4 do artigo 3.º do Código de Processo Civil, mas remete-o para a audiência prévia ou, não havendo lugar a ela, no início da audiência final ou, nos casos em que o juiz entenda que assim se justifica, caso o contraditório oral às exceções não se ajuste à sua complexidade, a um novo articulado que o autor seja convidado a apresentar, ao abrigo do principio da adequação forma.

E, assim, caso o juiz entenda que a réplica não pode ser alargada para responder a outras exceções e a parte o tenha feito, determinam as regras da cooperação e boa-fé processuais que deve declará-lo e dar a possibilidade à parte de exercer o contraditório, seja oralmente, seja num outro articulado, caso entenda que se justifica.

Desta forma, é patente que esta restrição da função da réplica, quando esta tem lugar no processo mercê da apresentação de reconvenção, atrasando a resposta às exceções, para momento em que não está previsto articulado, em vez de simplificar os autos vem trazer complicações adicionais, que o simples aproveitamento da réplica logo desintrincaria. E por isso, no sentido do aproveitamento do articulado, existe também ampla doutrina, da qual se salienta Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 461-462, e Lebre de Freitas, A Ação Declarativa Comum- À Luz do Código Revisto, 3ª edição, 2013, p. 137: “Havendo, porém um articulado disponível, não há razão para deixar a resposta para mais tarde. Em nome da economia processual, o autor, se quiser responder às exceções deduzidas pelo réu na contestação, terá de o fazer na réplica”.

Seguimos este último entendimento (embora se não entenda que a ausência de resposta na réplica seja preclusiva, por não decorrer clara da lei, mas uma mera faculdade cuja utilização a todos aproveita), por não se justificar que não se concentre tal resposta naquele articulado e deixá-la para momento mais tardio.

Como vimos, é pacífico que a Autora podia responder às exceções invocadas nos termos do nº 4 do artigo 3º do Código de Processo Civil (Às exceções deduzidas no último articulado admissível pode a parte contrária responder na audiência prévia ou, não havendo lugar a ela, no início da audiência final.)

Desta forma, neste caso concreto, se o juiz seguisse entendimento diferente, dando por não escrita a réplica, deveria conceder à Autora a possibilidade de se pronunciar sobre a exceção invocada pelos Réus e chamada: a inviabilidade do pedido por ter ocorrido uma transmissão do prédio (dias antes da dedução da ação).

.b) Da admissibilidade de invocação da simulação em articulado posterior à petição inicial

É certo que a matéria invocada para responder a esta exceção acaba, desta forma, também para servir a pretensão da Autora, traduzindo-se num alargamento da causa de pedir.

No entanto, há que ter em conta que a mesma apenas surgiu no processo na sequência da invocação, pelos Réus e Interveniente, da exceção da inviabilidade do pedido fundada na celebração de uma doação. Assim, a simulação foi invocada pela Autora para destruir a eficácia da doação invocada pelos Réus e interveniente, servindo como que uma contra- exceção à invocada pelos Réus e Interveniente Principal.

Acresce ainda que a doação (e logo a simulação) não era do conhecimento da Autora aquando da dedução da petição inicial, pelo não podia ser invocada nesse articulado: foram os Réus e a chamada que a trouxeram, à moda de exceção ao direito da Autora.

Assim, a resposta a tal impedimento apresentado ao direito da Autora tinha que entrar no objeto do litígio e nos temas da prova, sob pena de se colocar em risco o direito ao contraditório, expressamente defendido no já citado artigo 3º, nº 4, do Código de Processo Civil.

Dispõe o artigo 588º, nº 1, do Código de Processo Civil, que os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que forem supervenientes podem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado, pela parte a quem aproveitem, até ao encerramento da discussão.

Significa isto que se podem acrescentar novos factos constitutivos do direito no decurso dos autos quando estes sejam supervenientes.

Disto é, aliás, corolário o facto de, na falta de acordo, a alteração ou ampliação da causa de pedir pelo autor, poder dar-se na sequência de uma confissão feita pelo réu e aceita pelo autor (artigo 265º, nº 1, do Código de Processo Civil: “Na falta de acordo, a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada em consequência de confissão feita pelo réu e aceita pelo autor, devendo a alteração ou ampliação ser feita no prazo de 10 dias a contar da aceitação”).

“Não se trata, porém, rigorosamente, de aceitar a confissão, que é sempre uma declaração unilateral de quem a faz (art. 352 CC), mas de aceitar a modificação da causa de pedir resultante da introdução no processo dos novos factos que dela são objeto…”, como esclarecem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in Código de Processo Civil- Anotado- Volume 1.º p. 513.

Assim, só supervenientemente à petição inicial e após a contestação é que a Autora após poderia conhecer dos vícios desse contrato.

Ora, a autora invocou tal superveniência quanto ao conhecimento da doação (da qual só tomou conhecimento com a contestação) e a mesma não foi posta em causa pelas partes, logo justificando o chamamento da filha dos Réus, com a menção que este contrato visou somente retirar o prédio da propriedade dos RR e inviabilizar da possibilidade do recurso à execução especifica e operar formalmente a transmissão da propriedade.

A simulação da doação foi trazida aos autos na sequência da invocação da doação pelos Réus, que assim alargaram a matéria da causa e logo referida, embora de forma menos concretizada, no requerimento do chamamento à ação da filha dos Réus.

O princípio da estabilidade da instância, negando que o pedido seja alterado sem limites, protege o respeito pelo contraditório, impedindo que a parte contrária seja surpreendida com pretensões com que não contava, nem podia contar e para as quais não teve a possibilidade de se pronunciar e apresentar elementos probatórios. Este princípio do contraditório é basilar num Estado de Direito Democrático, como resulta dos artigos 20º e 32º nº 5 da Constituição da República Portuguesa.

Ora, no presente caso, além de terem sido os Réus que deram azo á invocação da contra exceção ao facto novo que invocaram (a doação), o juiz convidou-os, bem como à Interveniente, a pronunciarem-se sobre essa matéria, salvaguardando a posição destes, para lhes permitir o contraditório.

Não foi, pois, violado o princípio da estabilidade de instância, uma vez que tal matéria foi trazida na sequência dos novos factos trazidos pelos Réus e chamada.

Da mesma forma, tal conhecimento não contende, pois, com os princípios da igualdade das partes, do dispositivo e da preclusão, por se estar perante uma circunstância em que a lei permite o alargamento do âmbito do processo para além do inicialmente definido, na sequência dos factos que foram trazidos aos autos pelos próprios Réus. Dada que foi a possibilidade aos Réus e chamadas de apresentarem articulados para se pronunciarem sobre a simulação, foi totalmente satisfeito o seu direito ao contraditório.

Termos em que se mantém o despacho do tribunal a quo proferido em 30.11.2023.

.2 – Do recurso da decisão final:

Compulsada a economia do contrato verifica-se que as partes, a par de um contrato de arrendamento, também acordaram no contrato atípico que se usa denominar pacto de opção.

Não há dúvidas que foi estabelecido um nexo funcional entre os contratos, mas foi mantida entre eles alguma autonomia, visto que os prazos para o exercício do direito de opção divergem da vigência do contrato de arrendamento, prevendo-se que a declaração optativa fosse comunicada em datas determinadas, anteriores ao terminus do contrato e não se permitindo que a formalização do contrato ocorresse para além dos trinta dias a contar dessa data.

A fim de se poder analisar com mais rigor o teor deste contrato, necessário para o conhecimento deste recurso, ao abrigo do disposto no artigo 607º nº 4 do Código de Processo Civil , ex vi artigo 663º nº 2 do mesmo diploma, há que interpretar os seus dizeres, tomando-se em consideração os factos que estão admitidos por acordo e provados por documentos. Assim, adita-se na matéria de facto provada, sob o ponto 2.1, o teor da cláusula do contrato, não impugnado, onde se estipulou a opção de compra.

- Do pacto de opção

O pacto de opção confere ao seu beneficiário um direito potestativo que se caracteriza por o seu titular o exercer por sua vontade exclusiva, desencadeando efeitos na esfera jurídica de outrem independentemente da vontade deste. Este contrato foi definido como o “Acordo segundo o qual dado contrato, cujos termos ficam desde logo estabelecidos vinculativamente, pode vir a celebrar-se entre as partes, se e quando uma delas o quiser; esta convenção é estruturalmente caracterizada por uma das partes emitir uma declaração ou proposta de contrato, ficando a outra parte com a faculdade de aceitar ou rejeitar o contrato dentro de certo prazo.” cf Ana Prata, “Dicionário Jurídico”, 3ª ed., págs. 712/713.

O contrato ou pacto de opção é a “convenção pela qual as partes acordaram no conteúdo essencial de um outro contrato, a cuja celebração futura uma delas fica sujeita, ficando a outra parte com o direito de desencadear a conclusão do contrato por sua declaração de vontade unilateral e discricionária” como foi, com mais ampla doutrina e jurisprudência, expresso no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 21-11-2019, no processo 1347/18.5T8CSC.L1-2.

Como se escreveu no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09-04-2019 no processo 9286/16.8T8ALM.L1-7 “ Assim, no pacto ou contrato de opção existe uma declaração contratual de uma das partes, que a vincula de forma irrevogável, enquanto a outra parte se reserva a faculdade de, livremente, aceitar ou não esse mesmo contrato.”

“No pacto de opção há já a declaração contratual de uma das partes num contrato em formação. Nos pactos de opção, uma das partes emite logo a declaração correspondente ao contrato que pretende celebrar, enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitar ou declinar o contrato dentro de certo prazo: aceitando, o contrato aperfeiçoa-se sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte.”

Desta forma, ao contrário do que se verifica com o direito de preferência, não tem de haver nova declaração contratual de ambas as partes para que o contrato definitivo se conclua: para a conclusão do contrato é suficiente a declaração de vontade do beneficiário. Basta a declaração de aceitação do titular do direito de opção para que o contrato se considere celebrado, prescindindo-se de nova declaração da parte contrária, por se considerar que já fez uma proposta irrevogável.

O contrato dos autos foi reduzido a escrito e as suas assinaturas foram presencialmente reconhecidas. Porque o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado (artigo 875º do Código Civil), pode-se discutir a validade formal das declaração que se traduzam em pactos de opção que não sigam este preceituado. Mas mesmo os que exigem a equiparação dos regimes, admitem que, ocorrendo a invalidade formal, o mesmo pode valer como um contrato promessa.

Visto que o contrato dos autos observa os requisitos de forma (de conhecimento oficioso) fixados no artigo 410º, nº 1 a 3 do Código de Processo Civil e que resulta de todos os articulados das partes, que desta forma expressam essa vontade, que consideram este pacto de opção como semelhante a um contrato promessa, considera-se possível tal conversão. A tal nos leva o artigo 293º do Código Civil, que consagra o respeito pela autonomia privada dentro do possível, havendo, mesmo assim, que considerar a vontade integral das partes, salvando dentro da medida do possível a vontade que expressaram no contrato.

Nestes termos, caso consigamos concluir que a opção foi validamente exercida nos termos acordados e que se verificam os pressupostos que permitem a execução especifica do contrato, nomeadamente que os emitentes da declaração de venda se negaram a lavrar o contrato final como acordado, sem razões que juridicamente o justificassem (artigo 830º, nº 1, do Código Civil), é possível a prolação decisão judicial que sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso (neste sentido, cfr os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 13-04-2023 no processo 6670/21.9T8LSB.L1-8 e de 05-12-2024, no processo 11134/20.5T8SNT.L1-2).

As partes não discutiram esta questão, aceitando que ao direito de opção se aplicasse o regime da execução específica e, como veremos, a solução do caso acaba por não divergir por esse motivo.

Assim, mantendo-nos dentro do já discutido nos autos, podemos entrar na análise das objeções do recurso à eficácia da declaração de exercício do direito de opção pela Autora, a qual pode ser encarada como um dos pressupostos para a constituição do seu direito à execução específica, fundada no contrato de opção a que se pode aplicar o regime do contrato promessa de compra e venda.

.B) - Da aplicabilidade do revogado artigo 1º do DL 281/99

Os Recorrentes entendem que a revogação do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho, pelo artigo 24º, alínea b) do Decreto-Lei n.º 10/2024, não tem como consequência a não aplicação desse normativo aos autos, porquanto tal entendimento violaria o artigo 12º do Código Civil, bem como os princípios da segurança e certeza jurídicas, e proteção da confiança decorrente do princípio do Estado de Direito democrático constante do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa.

Para tanto invocam, em síntese, que o contrato objeto dos autos foi outorgado, vigorou e terminou na vigência do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho, que previa que a falta de licença de utilização impedia a execução específica do contrato suscitada pela Autora. Este normativo só viria a ser revogado na pendência da ação pelo artigo 24º, alínea b), do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, com entrada em vigor em 04.03.2024.

Insurgem-se contra o facto de se entender que a decisão do pleito seria no sentido da improcedência da ação se os autos tivessem corrido com maior celeridade e a sentença fosse proferida antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro e defendem que posição diferente é inconstitucional, por violação do princípio da proteção da confiança decorrente do princípio do Estado de Direito democrático constante do artigo 2.º da Constituição. Entendem que não se pode considerar que a revogação do 281/99 tem aplicabilidade às relações jurídicas constituídas e aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor.

Vejamos.

O artigo 1º do DL 281/99 dispunha: “1 - Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respetiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura”.

Visava proteger um interesse público: não só o combate às construções clandestinas, porquanto as mesmas põem em causa a segurança das pessoas, incluindo os titulares dos prédios (como por exemplo as instalações elétricas, passíveis de causar fogos que a todos atingem ou a estrutura das construções), bem como todos os demais interesses coletivos que estão subjacentes ao direito do urbanismo (cf acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-03-2024, no processo nº 2881/22.8T8BRG.G1).

Como se escreveu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2002-06-04 (Processo nº 02A1283), de 4 de junho 2002-06-04 (Processo nº 02A1283), de 4 de junho “E nessa lei o legislador é radical. Pretende acabar com a introdução no comércio jurídico de construções de que não se faça a prova da sua legalidade, muito embora admita que elas sejam objeto de negócios preliminares.

A permissão da entrada no comércio jurídico de construções naquela situação, por via da execução específica dos contratos promessa seria contrariar o sentido da lei permitindo que o tribunal se substituísse ao promitente vendedor, emitindo por ele uma vontade que, à face da lei, ele não poderia emitir.”

De qualquer forma, não impedia as partes de celebrar contratos promessas relativos a tais prédios, fosse com o fito de regularizar administrativamente o prédio, fosse com o fito de aguardar alguma alteração legislativa que permitisse a realização do contrato acordado. Como é sabido, é possível a celebração de contrato de compra e venda de bens futuros e de bens alheios e as razões de forma do contrato definitivo não se aplicam ao prometido, pelo que as partes podiam validamente prometer comprar e vender um bem ainda que não fosse passível de transmissão.

Da mesma forma, não impedia que as partes celebrassem pactos de opção relativamente a imóveis ainda sem licença; impedia apenas a celebração da escritura pública sem a sua apresentação.

Esta norma não dizia respeito ao conteúdo de certas relações jurídicas, “apenas” impedia a celebração de escritura públicas de transmissão de imóveis sem a apresentação da licença (nos casos em que era necessária), não concedendo qualquer direito ou expetativa aos particulares, antes criando uma imposição de natureza administrativa adicional na formalização dos contratos.

Entendeu a lei revogatória, entre o mais: “É agora tempo de continuar a reforma de simplificação dos licenciamentos existentes, através da eliminação de licenças, autorizações, atos e procedimentos dispensáveis ou redundantes em matéria de urbanismo e ordenamento do território, simplificando a atividade das empresas…”

Assim, mesmo que a norma revogatória só vigore para o futuro, de tal decorre que passou a admitir-se a realização de escrituras na sua ausência desde a sua entrada em vigor, independentemente da data em que as partes decidiram ou acordaram que iriam sujeitar o contrato à devida formalização.

Mas mesmo que assim se não entendesse (e entende), é sabido o que nos diz o artigo 12º, nº 2 do Código Civil: “Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.”

Se, com muito esforço, se entendesse que a norma revogatória incidiu sobre o efeito de alguns contratos, o presente caso cairia diretamente na 2ª parte deste normativo: a norma que revogou aquela que impedia a realização de escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade objeto do direito de opção ou promessa de venda nem sequer se debruçou sobe os eventuais negócios que levaram à celebração do contrato definitivo.

A aplicação da revogação para o futuro, mesmo para casos em que o que determina as partes a celebrar o contrato definitivo é um outro contrato celebrado quando a formalização ainda não era possível, em nada coarta as suas expetativas, por não se esperar que celebrariam um contrato a pensar que o mesmo seria para sempre impossível de ser validamente formalizado.

As revogações das normas, por natureza, alteram as situações jurídicas das pessoas e é esse o objetivo legislativo; ora, a norma revogada não concedida qualquer direito ou expetativa ás pessoas que quisessem celebrar escrituras públicas que a sua revogação viesse pôr em causa.

A invocada inconstitucionalidade carece de total fundamento e a inoperabilidade da norma revogatória não se justifica.

Por outro lado, não resulta dos autos que a escritura definitiva não se realizou por falta de qualquer licença (veja-se que os Réus e a Interveniente lograram celebrar aparente contrato translativo da propriedade do imóvel ainda na vigência da norma cuja revogação não aceitam); o que ocorreu foi que os réus não compareceram no cartório notarial para a celebração da escritura pública de compra e venda na data para que havia sido designada.

Assim, não era norma que impedia que o tribunal suprisse a necessidade de formalização do contrato, mesmo que não fosse certa a existência (ou inexistência) da licença anteriormente exigida para que tal ocorresse.

.C) - Da irregularidade do exercício da opção de compra pela Autora

As partes celebraram um contrato misto: de arrendamento, conexionada com um contrato inominado de opção de compra, que já afloramos supra. Discute-se agora se o exercício do direito de opção por parte da Autora observou o acordado entre as partes ou se esta deixou caducar tal direito.

Como vimos, o “contrato de opção é o contrato, oneroso ou gratuito, que tem por efeito a atribuição por uma pessoa a outra de um direito potestativo à formação de um outro contrato (contrato optativo)” (cfr. Carlos Ferreira de Almeida; Contratos; Vol. I, 4ª Edição; Almedina; pp. 163-164), podendo, se necessário e se se verificarem os necessários contornos, ser convertido num contrato promessa.

No presente caso, ficou contratado que, sendo exercida a opção de compra, a escritura de compra e venda devia ser marcada no prazo de 30 dias a contar da data do termo do arrendamento.

Os Recorrentes entendem que a marcação efetuada pelos Réus para o dia 19.12.2021 não respeitou esse prazo, pelo que a mesma é inválida e ineficaz perante os RR., por violação dos termos contratualizados, que não estavam obrigados a comparecer à escritura na data agendada pela autora.

Pressupõem, se bem se entende, que a data a atender seria a de 31 de dezembro de 2022, mas não é isso que decorre do teor do próprio contrato, na cláusula que reproduzimos supra. O que neste se escreve é que “Não sendo exercida a opção de compra na data referida em 6º o contrato de arrendamento cessa a 31 de Dezembro de 2022“ (artigo 8º da cláusula 5ª). Decorre daqui, numa interpretação do contrato, que as partes consideravam que se fosse exercida a opção de compra, o contrato de arrendamento terminava na data em que era exercida tal opção e não a 31 de Dezembro de 2022. Só assim se compreende a precisão desta cláusula, visto que já no artigo 4º desta cláusula haviam afirmado que “Não manifestando os segundos vontade em adquirir o imóvel arrendado, o contrato de arrendamento renova-se automaticamente por mais dois anos, isto é, entre 01 de Janeiro de 2021 e 31 de Dezembro de 2022.

Com efeito, como se viu, o exercício de uma opção eficaz determinaria que se considerasse o contrato imediatamente celebrado, com a inerente transmissão da propriedade e extinção, por confusão, do arrendamento. (Diz-nos o artigo 868.º do Código Civil: “Quando na mesma pessoa se reúnam as qualidades de credor e devedor da mesma obrigação, extinguem-se o crédito e a dívida.”).

Assim, interpretado o contrato, considerando a sua letra e a intenção nele manifesta, conclui-se que as partes estipularam que com a declaração da vontade de exercer o direito de opção, dentro dos prazos para tanto acordados, as partes logo consideravam extinto o contrato de arrendamento.

Resulta, pois, do teor do mesmo, que caso se renovasse, como se renovou pelo período de dois anos, com início a 1 de janeiro de 2021, os arrendatários podiam optar por comprar o prédio, comunicando tal pretensão por carta registada enviada entre os dias 30 de novembro e 31 de dezembro de 2022. Exercida tal opção de compra, a marcação da escritura devia ocorrer no prazo de 30 dias a contar do fim do arrendamento, ou seja, a contar da data dessa declaração.

Quanto aos atos das partes, provou-se que, no dia 30 de novembro de 2022, a Autora enviou aos Réus carta registada com aviso de receção comunicando que exercia a opção de compra do prédio, mais informando que a escritura estava marcada para o dia 19 de dezembro de 2022.

No dia 15 de dezembro de 2022 os Réus enviaram carta à Autora que a recebeu no dia 16 consideravam o acordo resolvido, por não ter reparado os muros.

Não foi posta em causa a tempestividade da declaração na pretensão de exercer direito de compra (nem a sua eficácia, constituindo na esfera jurídica da Autora o direito a exigir dos Réus a celebração do contrato definitivo de compra e venda, seja por força direta desse direito de opção, seja pela convolação desse contrato numa promessa de compra e venda).

O que é discutido é se a marcação da escritura para o dia 19 de dezembro de 2022 implica a extinção desse direito da Autora. Afirmam os Réus que nos termos acordados a escritura pública não podia ser marcada para data anterior ao terminus do contrato de arrendamento (caso não tivesse tido lugar tal declaração de opção) e que tal marcação torna inexigível, para os Réus, a sua celebração.

Como vimos, uma interpretação atenta do contrato leva a crer é que a marcação da escritura devia ocorrer nos trinta dias subsequentes à declaração de exercício da opção, por as partes terem considerado que o contrato de arrendamento terminava com a declaração da vontade de optar. Logo, a marcação ocorreu nos trinta dias subsequentes ao terminus do contrato, como acordado.

A sentença, por outro lado, refere que este prazo de trinta dias que foi acordado é claramente um prazo limite para a data da celebração da escritura pública de compra e venda (dies ad quem) e não um prazo dentro do qual esta teria necessariamente de ser marcada (dies ad quo), pelo que nada impedia que a autora procedesse à sua marcação para o dia 19 de Dezembro de 2022.

Concordamos totalmente com este raciocínio, quanto à natureza do prazo: o que resulta implícito dos dizeres do artigo 7º desta cláusula 6ª “Sendo exercida a opção de compra, na data refenda em 50 ou em 20, a marcação da escritura de compra e venda ficará a cargo dos segundos, devendo a mesma ser marcada no prazo de 30 dias a contar da data do termo do arrendamento” é a fixação de um prazo curto de trinta dias para a celebração da escritura, protegendo os anteriores proprietários de terem que aguardar longo período pela marcação de escritura (e recebimento do competente preço). E o que resulta do artigo 8º desta cláusula é que só se não for exercida a opção de compra é que o contrato de arrendamento cessa a 31 de dezembro de 2022.

Mas mesmo que assim se não entendesse, a antecipação da marcação da escritura apenas permitia aos Réus oporem-se à execução prematura do contrato, mas não lhes permitia que se opusessem totalmente à formalização do contrato, pelo que tal marcação não levava à caducidade do direito pontualmente exercido.

Acresce, ainda com base neste entendimento da escritura só poder ser marcada com base no fim do contrato de arrendamento por causa diferente do exercício do direito de opção (que não é nosso) que os Réus não se opuseram ao que entenderam ser a antecipação da escritura, mas vieram declarar resolvido o contrato em data anterior à da escritura: com isto, na perspetiva dos Réus, o contrato já estaria terminado no dia 16, pelo que, no dia 19, nada impediria a eficácia de tal marcação.

É certo, como veremos, que a declaração dos Réus em resolver o contrato com base no incumprimento do mesmo não opera, quer porque ocorreu já depois de extinto o arrendamento, quer porque a obrigação não tinha prazo e por isso a Autora não estava (ainda) em mora.

No entanto, havendo que analisar os atos das partes tendo em vista as regras da boa-fé, há que concluir que mesmo que o prazo não tivesse apenas uma natureza dies ad quem, como nos parece que decorre do contrato, não poderiam, depois de declarar resolvido o contrato, os Réus agora obstar à validade da marcação, com fundamento que o mesmo ainda estava em vigor. A tanto se opõem as regras da boa fé, que impõem que as partes ajam na execução e desenrolar do contrato com lealdade e honestidade, de forma equilibrada. Como se escreveu no acórdão de 04-04-2017 no processo 896/13.6TBCTB.C1: “O princípio da boa-fé revela determinadas exigências objetivas de comportamento – de correção, honestidade e lealdade – impostas pela ordem jurídica, exigências essas de razoabilidade, probidade e equilíbrio de conduta, em campos normativos onde podem operar subprincípios, regras e ditames ou limites objetivos, postulando certos modos de atuação em relação, seja na fase pré-contratual, seja ao longo de toda a execução do contrato”.

De tudo resulta que a escritura pública foi designada para data contratualmente dentro do previsto, por ter sido designada dentro dos trinta dias que se seguiram ao exercício do direito de opção, tempestiva e validamente declarado.

.D) - Da resolução contratual operada pelos Réus

A lei permite a resolução do contrato fundada na convenção das partes, autorizando que as partes insiram nos seus contratos cláusulas resolutivas expressas. Nestas, as partes concedem a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorre certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).

Estas cláusulas, no entanto, não se confundem com as condições resolutivas do contrato. Seguindo a lapidar explicação sumariada no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de15-04-2021, no processo 12868/19.2T8LSB.L1-2: “A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva, pois apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, enquanto a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica.”

Na cláusula resolutiva expressa as partes têm que fazer uma referência explícita e precisa às obrigações cujo não cumprimento dará direito à resolução. Para operarem importa que tais cláusulas sejam suficientemente concretas e específicas (para que se não resumam a simples cláusula de estilo) e que não entrem em conflito com o princípio da boa-fé contratual. A mera cláusula geral, sem especificar a obrigação ou obrigações que determinam o incumprimento são consideradas meras cláusulas de estilo.

No contrato as partes lavraram : “cláusula 3ª: Acordam os outorgantes que será apresentado na Câmara Municipal ... processo de legalização do referido anexo de molde a repor a legalidade, acordando desde já que as taxas camarárias conexas com a legalização, bem como a escolha e os honorários do técnico, serão da responsabilidade dos primeiros outorgantes, sendo que as obras de reparação de dois muros, um lateral e outro na frente do anexo, ficam a cargo e a expensas dos segundos outorgantes”…. cláusula 5ª “No caso dos segundos outorgantes não procederem à reparação dos muros nos termos do cláusula terceira, tal facto confere direito aos senhorios de resolver o presente contrato.”

Dúvidas não temos que os contraentes quiseram incluir no contrato uma obrigação dos arrendatários de reparar dois muros, e a consequência para o incumprimento dessa obrigação, ou seja, a possibilidade de os senhorios resolverem o contrato. Assim, a cláusula pela qual se atribuiu aos senhorios o direito a resolver o contrato caso não fosse efetuada a reparação nos termos da cláusula terceira é uma cláusula resolutiva expressa, pela qual se conferiu àqueles a faculdade de resolver o contrato se fosse violada tal obrigação, tornando desnecessário averiguar da gravidade dessa violação no âmbito da economia contratual.

Mas a obrigação em causa, na economia do contrato, não tinha um prazo estipulado para o seu cumprimento, seja determinado pela natureza das coisas, seja acordado, seja imposto por meio de interpelação nesse sentido: a obrigação, aliás, ficou prevista no meio da previsão da legalização da iniciativa dos Réus, mas dizendo que a reparação de dois muros ficava “a cargo” e a expensas do arrendatário.

A jurisprudência tem-se inclinado a considerar que nos casos em que é fixada cláusula resolutiva expressa com base na violação de uma obrigação contratual, a parte dela beneficiária não está obrigada a efetuar a notificação admonitória prévia ao exercício do direito de resolução, por se poder entender que as partes submeteram as situações de incumprimento das obrigações a um regime de resolução próprio, distinto daquele que, na ausência da cláusula em questão, resultaria do regime legal de resolução sancionatória em caso de incumprimento definitivo, embora, como parece ser claro, tal tenha que resultar pelo menos implícito da concreta cláusula contratual que estabelece tal causa resolutiva.

Um conjunto de razões levam a que não possa operar no presente caso a declaração resolutiva.

No que toca ao fundamento: a obrigação em causa não tinha estipulado qualquer prazo e os Réus não só não fixaram nenhum prazo para a realização da reparação, como não alegaram nos articulados da ação que tinham alguma vez interpelado a autora para realizar a obra. Assim, sem que as partes tenham fixado o momento em que a Autora teria que apresentar o muro reparado, não se pode afirmar que sem a prévia fixação de prazo razoável para a realização das obras, a mesma estava em mora e logo que cabia aos Réus a faculdade de resolver o contrato com base no facto dos muros se não mostrarem reparados.

Mas ainda mais relevantemente ainda, no que toca ao momento em que os Réus declararam resolver o contrato de arrendamento: quando os Réus exerceram o direito à resolução já o contrato de arrendamento estava extinto, visto que contratualmente as partes entenderam que o mesmo se extinguia por força do exercício do direito de opção pela Autora.

Desta forma, a resolução do contrato não veio extinguir o direito de opção já exercitado pela parte. Mas o exercício deste direito veio impedir que, posteriormente, os Réus viessem resolver o contrato.

Assim, a resolução do contrato não operou, seja por falta de fundamento, seja por ter sido tardiamente apresentada, já depois de findo o contrato de arrendamento, consumido pelo exercício do direito de opção.

.E) -- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto

Os Recorrentes debruçam-se, por duas vezes, com pormenor, sobre a prova produzida.

Numa primeira vez, de que agora se tratará, não parecem peticionar diretamente a alteração da matéria de facto provada ou não provada. Referem o fundamento da resolução do contrato, chamando à colação o depoimento de parte do R. EE e as declarações da testemunha FF, salientando que o Réu referiu que contratou um técnico para tratar da legalização do anexo, o qual também contratado pela autora para tratar do licenciamento da sua atividade, tendo a apresentação do projeto ficado a aguardar a reparação dos muros pelos arrendatários e que os interpelou para a realização das obras.

Não indicam de forma clara o que pretendem que se dê como provado com base em tais depoimentos, a não ser quando a relacionam com os documentos juntos com o recurso. Fundam a admissibilidade e justificação desse documento no julgamento proferido em 1ª instância e no facto de apenas ter chegado à sua posse após o julgamento.

Tal documento, no seu entender “auxilia a demonstrar de que os RR. cumpriram a sua obrigação de contratarem um técnico para proceder à legalização do anexo, que inclusive elaborou o respetivo projeto, o que só nunca se concretizou pelo facto de nem os arrendatários nem a autora terem procedido à reparação dos muros em causa”.

No entanto, este facto não tem qualquer relevância no âmbito da ação, como vimos, quer porque não releva a consequência do incumprimento, mas que se demonstrasse a mora, o que não resulta do facto que o Recorrente afirma pretender demonstrar. Como fundamento da mora, nos articulados, apenas foi invocado o decurso de 8 anos desde a celebração do contrato, mas tal não significa que a obrigação ainda não pudesse ser validamente cumprida, caso não ocorresse o exercício do direito de opção e a arrendatária tivesse a obrigação de entregar o imóvel.

De qualquer forma, o que releva sobremaneira, no presente caso, é que o exercício do direito de resolução do contrato já havia caducado, pelo prévio exercício do direito de opção e que do contrato não constava uma data terminal para o cumprimento da obrigação.

Assim, por se mostrar totalmente irrelevante para os autos a esboçada impugnação da matéria de facto relativa a esta matéria mostra-se despiciendo verificar se foram cumpridos os respetivos ónus.

Importante aqui, conhecendo logo de fundo, é que os factos que os Recorrentes afirmam que resultam dos elementos probatórios que apresentam - os RR. cumpriram a sua obrigação de contratarem um técnico para proceder à legalização do anexo, que inclusive elaborou o respetivo projeto, o que só nunca se concretizou pelo facto de nem os arrendatários nem a autora terem procedido à reparação dos muros em causa- , não relevam para a decisão da causa, por não alterarem nem a inexistência de prazo de vencimento da obrigação, nem a irrelevância da declaração de resolução do contrato pelo momento em que foi efetuada.

Termos em que se rejeita, se tanto foi, a impugnação da matéria de facto relativa à ausência de intervenção para reparar os muros.

.a) Da junção do primeiro documento com as alegações de recurso

Isto posto, estamos em condições de analisar, por todos os ângulos, o pedido de junção de documento que afirma consistir em projeto para legalização do anexo.

Como vimos, a junção do documento mostra-se desde logo de indeferir, visto que o documento é impertinente para os autos, porquanto os Recorrentes com estes não pretendem demonstrar qualquer facto que releve para a decisão.

Acresce que, nos termos do artigo 651º do Código de Processo Civil, as partes apenas podem juntar documentos cuja apresentação não tenha sido possível até ao encerramento da discussão (seja essa superveniência subjetiva ou objetiva) e no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância. Na parte final do artigo 651º do Código de Processo Civil, prevêem-se aquelas situações em que, face a todos os elementos constantes do processo, a junção do documento não era necessária anteriormente, mas se tornou essencial, supervenientemente, face ao teor da decisão recorrida.

Dúvidas não se colocam que a matéria que os Recorrentes pretendem demonstrar com estes elementos, do seu ponto de vista, seria interessante para a decisão da causa, por relacionada com a declaração de resolução do contrato que consideram tempestiva. Assim, afasta-se o preenchimento da parte final do artigo 651º nº 1 do Código de Processo Civil: não foi a sentença que determinou o interesse na junção dos documentos.

Há, pois, ainda que verificar a superveniência objetiva ou subjetiva do documento. Ora, nada nos autos inculca que não era possível obter este documento antes da contestação ou dos vinte dias anteriores à audiência final, caso os Recorrentes o tivesse requerido ao arquiteto que os elaborou, na satisfação dos serviços que os Réus lhe haviam pedido e que estes arrolaram como testemunha. Assim, caso o documento tivesse algum interesse, sempre o atraso na junção teria que que ser imputada ao Réus Recorrentes.

Enfim, é patente a intempestividade da junção do documento apresentado com o recurso, por, no seu ponto de vista, já ser pertinente no momento da apresentação da contestação e não ser superveniente por causa não imputável ao apresentante.

Termos em que se não admite a junção desse documento e se determina o seu desentranhamento.

F) Da simulação

Os Recorrentes quanto a esta matéria afirmam, por um lado, que a matéria de facto provada não é suficiente para integrar o conceito de simulação e, por outro, impugnam a matéria de facto provada fixada na sentença relativa a esta questão: os pontos 12 e 13.

Antes de começarmos a análise da impugnação da matéria de facto, há que verificar:

.a) da inadmissibilidade da apresentação com o recurso do relatório médico datado de 24.10.2024

Os Recorrentes aproveitam a discussão desta questão para juntar “relatório médico acerca da sua situação de saúde da Interveniente, datado de 24.10.2024, acompanhado de historial clínico do Hospital ..., ...”, o que determina que se conheça de tal junção, antes da apreciação da impugnação da matéria de facto com ela relacionada.

Afirmam que do seu teor decorre que o concreto problema de saúde da Interveniente lhe foi diagnosticado em finais do ano de 2022 e que tal confirma a veracidade do teor do depoimento de parte prestado por si e pelos seus pais. Refere que o documento é posterior ao julgamento e à sentença proferida em 1ª instância e que se tornou necessário em virtude “dessas ocorrências”.

Por força do artigo 423º do Código de Processo Civil, embora as partes devam apresentar os documentos em que se aleguem os factos que com eles se visam provar (nº 1), podem ser juntos, mediante o pagamento de multa, até ao vigésimo dia anterior ao da audiência final. Se a parte provar que os não pode oferecer com o articulado, fica dispensada dessa multa (nº 2).

Depois daquele momento, a parte só pode apresentar os documentos se invocar e demonstrar que os não pôde apresentar até esse momento ou se a sua apresentação só se mostrou necessária em virtude de ocorrência posterior.

Com efeito, o atual Código de Processo Civil, que teve em vista a simplificação, celeridade e economia processuais, antecipou o momento concedido às partes para a junção dos documentos face ao anterior código, a fim de reforçar a regra da inadiabilidade da audiência final, limitar os meios processuais que possam ser utilizados como instrumentos de atraso no julgamento, consciencializar as partes para uma escolha criteriosa dos factos, no momento em que os devem alegar, de forma a não se basearem em realidades indemonstráveis e, por fim, defender uma litigância mais leal, impedindo a deliberada apresentação tardia de documentos, em momento que dificulta a defesa por parte de quem com eles é confrontado.

A junção de documentos já na fase de recurso limita o exercício das faculdades concedidas pelo contraditório à parte contrária, que já não podem confrontar as testemunhas com os mesmos, nem tem a mesma liberdade produzir provas que ponham em causa o seu conteúdo. Só o princípio da procura da verdade material e a necessidade de uma justiça tempestiva justificam a possibilidade na apresentação posterior, a qual, no entanto, não ocorre quando a omissão na sua prévia junção decorre da falta de diligência da parte.

Ora, na tese dos Réus e Interveniente, a motivação da doação fundou-se no facto de terem tido conhecimento de um cancro no cérebro na Interveniente em data que precedeu a mesma (menos de 15 dias, nas declarações da Interveniente que mencionou que soube do diagnóstico a 15 de dezembro). Assim, efetivamente teria interesse para a decisão da causa a prova do (pouco plausível) motivo apresentado pelos Recorrentes para a pressa na doação. No entanto, tal interesse tornou-se manifesto logo desde a apresentação da réplica, onde foi mais acentuadamente oposta a simulação à doação, invocada pelos Réus e Intervenientes como causa de ineficácia da declaração de opção.

Notificados que foram para responder à invocada simulação, não só não invocaram esse facto como a motivação para o contrato (o que, desde já se diga, o fariam certamente caso fosse essa a sua razão), como tinham logo interesse em produzir a respetiva prova, juntando documentos. Assim, notificados que foram os Recorrentes para se pronunciar quanto à matéria invocada na réplica, podiam e deviam nessa altura juntar todos os documentos de que fossem portadores para fazer a contraprova da versão da Autora, apresentando razões que os determinaram a doar o prédio e documentos médicos que o suportassem. Nada fizeram.

Como se viu, a junção dos documentos com as alegações de recurso, nos termos do artigo 651º, nº 1, do Código de Processo Civil é excecional, visto que neste se lê: “1 — As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”. A norma citada neste artigo, por seu turno, dispõe: “Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.”

Em nenhuma destas normas se preveem situações em que as partes não produziram, por qualquer razão, prova suficiente sobre determinado facto, que estaria à sua disponibilidade, caso tivessem agido com um mínimo de diligência e que quando confrontadas com sentença em que se julga provada a versão da parte contrária, venham a pedir a terceiros a produção de documento que afirme factos já decorridos à data do julgamento.

Com efeito, quando o artigo 651º do Código de Processo Civil refere “no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”, não está a mencionar os casos em que a parte não produziu prova (ou não produziu prova suficiente) sobre a matéria que já estava em discussão em data anterior à prolação da sentença, como é o caso, mas os casos em que a sentença segue um caminho jurídico anteriormente não tratado pelas partes. Afasta-se com esta menção todos os casos em que a junção poderia já ser pertinente em função da discussão do litigio efetuada nos articulados.

Ora, como vimos, já nos articulados se discutiu a motivação da doação e a (in)existência de uma vontade real na sua celebração, pelo que caso fosse este diagnóstico a motivação para a doação, não foi com a sentença que a junção deste documento se poderia tornou pertinente.

Por outro lado, não se pode considerar que o documento apresentado é superveniente objetiva ou subjetivamente: este foi produzido a pedido da Interveniente Recorrente, no prazo do recurso. Daqui decorre que tudo aponta para que, se agisse com a devida diligência, teria pedido um relatório semelhante ao que juntou no momento em que respondeu à réplica, podendo, pois, juntá-lo em data anterior ao julgamento.

Enfim, há que salientar que documento semelhante a este estaria na disponibilidade da Interveniente caso esta tivesse agido com a devida diligência junto do momento da resposta à réplica e que este logo seria interessante se, como veio a invocar no julgamento, o seu conteúdo fosse a razão subjacente à doação e sua aceitação.

Conclui-se pela intempestividade da junção do relatório médico, por não ser nem superveniente por causa não imputável ao apresentante, nem desnecessário até à prolação da decisão recorrida.

Em consequência, recusa-se a junção do referido relatório, ordenando-se o seu desentranhamento.

.b) Da impugnação dos pontos 12 e 13 da matéria de facto provada

Em termos factuais, o que se discute nestes pontos da matéria de facto provada, é o estado subjetivo das partes ao celebrar o contrato de doação e a sua motivação na feitura desse acordo.

Ora, a prova de factos como a intenção, conhecimento ou vontade só por meios indiretos se pode fazer, recorrendo a outros factos que as vão revelando, ainda que todos concatenados, através das regras da experiência comum e da razoabilidade.

Por outro lado, na simulação, face ao objetivo enganatório da mesma, a prova direta será praticamente impossível, dada a intenção de camuflagem ali pretendido.

Sobre tais factos que vão revelando o ocorrido, escreve-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12-09-2007 no processo 07P4588: “Indícios são as circunstâncias conhecidas e provadas a partir das quais, mediante um raciocínio lógico, pelo método indutivo, se obtém a conclusão, firme, segura e sólida de outro facto; a indução parte do particular para o geral e, apesar de ser prova indireta, tem a mesma força que a testemunhal, a documental ou outra.” E conclui, para área do direito penal, onde a prova se pode considerar ainda mais exigente “IV - A prova indiciária é suficiente para determinar a participação no facto punível se da sentença constarem os factos-base (requisito de ordem formal) e se os indícios estiverem completamente demonstrados por prova direta (requisito de ordem material), os quais devem ser de natureza inequivocamente acusatória, plurais, contemporâneos do facto a provar e, sendo vários, estar interrelacionados de modo a que reforcem o juízo de inferência - O juízo de inferência deve ser razoável, não arbitrário, absurdo ou infundado, e respeitar a lógica da experiência e da vida; dos factos-base há-de derivar o elemento que se pretende provar, existindo entre ambos um nexo preciso, direto, segundo as regras da experiência.”

No presente caso, as circunstâncias indiciam de forma muito veemente a simulação: o contrato de doação invocado como causa de ineficácia da declaração de opção teve lugar poucos dias depois da declaração de resolução do contrato produzida exatamente com o mesmo objetivo (visto que o contrato, caso não tivesse ocorrido o exercício do direito de opção, terminaria cerca de 15 dias depois), tendo os Réus e interveniente agido no curto espaço de 15 dias: a declaração foi recebida pelos Réus a 2 de dezembro de 2022; no dia 15 de dezembro enviaram carta a declarar resolvido o contrato e no dia 28 de dezembro, por documento particular autenticado, declararam doar o mesmo prédio e a Interveniente aceitou a doação.

Assim, a proximidade entre a doação e a declaração de resolução inculca de forma veemente que as mesmas tiveram o mesmo exclusivo propósito de impedir a eficácia da declaração de opção e que com a segunda não se pretendeu a efetiva transmissão da propriedade. O mesmo decorre da relação de filiação entre a beneficiária da doação e os doadores e a gratuitidade do ato, sabido o ascendente que os pais têm sobre os filhos, mantendo-se também o imóvel, embora mais indiretamente, na esfera de ação dos doadores.

Tudo aponta no sentido da simulação.

Os Recorrentes, no entanto, fundam a doação a uma das filhas do casal na vontade de “lhe dar uma força”, na expressão da beneficiária, em virtude de lhe ter sido diagnosticado um cancro, a cerca de nove dias da data da doação.

Tal como se salienta na sentença esta explicação é muito pouco plausível: embora cada pessoa e cada família reaja de diferentes formas a problemas de saúde, não é normal a doação ou aquisição de umas instalações destinadas á indústria para provocar uma reação positiva um diagnóstico de doença grave, no cérebro.

Também a motivação da sentença foi nesse sentido, mencionando que atendeu à prova de primeira aparência, seguindo as regras da experiência comum, e a ausência de contraprova pelos réus e pela interveniente.

Para obstar à forma como o tribunal a quo analisou a prova os Recorrentes afirmam que inexiste experiência comum da qual se possa concluir que uma doação dos pais a uma filha se trate de um negócio simulado.

No entanto, nem o tribunal a quo escreveu isso, nem essa é a razão pela qual não se exige a prova direta quanto à falta de vontade e acordo subjacentes à simulação: o que ocorre é que quando se prova um conjunto de circunstâncias que tornam muito provável que as partes tenham querido simular determinado contrato, se exige das partes que o celebraram um esforço acrescido na demonstração da sua veracidade, porquanto se tem em conta a dificuldade na prova de um facto negativo, mais a mais do foro psíquico das partes (a falta de vontade correspondente às declarações) e que a simulação, por ser um ato pelo qual se pretende enganar terceiros, é em regra realizado de forma escondida.

No presente caso aponta no sentido da simulação, em primeiro lugar, o momento em que o negócio foi realizado: logo após a declaração do exercício de opção pela autora e da emissão da vontade de resolver o contrato para obstar à eficácia tal exercício, numa proximidade temporal tão intensa que indicia a doação teve, tal como a declaração de resolução que a precedeu, o objetivo de evitar que a declaração de opção operasse.

Em segundo lugar, a relação de proximidade e dependência entre os doados e os doares, de filiação direta, permitindo desta forma um controlo maior por parte dos proprietários sobre o imóvel, face à relação de confiança com a sua filha.

Por fim, a inusitada justificação dada para a doação – um cancro no cérebro da filha que justificaria a entrega do imóvel para a prossecução de um negócio que nunca veio a ter lugar – aliada à sua alegação muito tardia e a falta de junção tempestiva de suporte probatório documental, de facílima obtenção, pelo menos quanto à existência de uma condição clínica.

Afirmam que os Réus com a declaração de resolução do contrato estavam convictos que não estavam obrigados a celebrar negócio com a Autora, pelo que não teriam pressa na doação do imóvel, mas a proximidade entre os dois atos afasta a invocada tranquilidade na eficácia da resolução.

Chamam à colação o depoimento de GG, filho dos RR. e irmão da Interveniente.

No entanto, o irmão da Interveniente, arrolado pela testemunha, mostrou um profundo desconhecimento sobre a situação da irmã e imóvel, o que não teria cabimento caso tivesse ocorrido a reunião que afirmam ter tido lugar para discutir tal doação e se mesma se fundasse na grave doença que invoca.

Também o depoimento da Ré, não sabendo precisar o ano em que teria sido diagnosticado tão grave problema de saúde à filha e que alegadamente ainda a afeta (se há dois ou três anos a contar da data da inquirição) não nos merece credibilidade. Poucas mães não saberiam se o cancro na cabeça de uma filha, que ainda não estaria superado, teria sido diagnosticado há dois ou há três anos.

A Interveniente começou o seu depoimento por salientar que reparou no estado dos muros (a causa da declaração de resolução), concluindo que o seu pai não saberia desse facto, afirmando-o espontaneamente, sem ninguém lho perguntar, mas depois refere também que ninguém a informou da troca de missivas relativos ao imóvel que ocorreram no mês e quinzena anterior à doação desse mesmo imóvel. Não é minimamente credível que lhe tenha sido doado um imóvel, mais a mais que refere ter significado mais do que material para si, sem ter sido informada da sua situação jurídica, como se fosse credível que os pais, oferecendo-lhe o prédio, não a informassem sobre os factos relativos aos mesmos ocorridos na quinzena anterior à da escritura, com troca de missivas em que foi exercido o direito de opção e declarada a resolução do contrato.

As cartas remetidas já na pendência dos autos, em nome da Interveniente, relativamente ao imóvel, não têm capacidade para demonstrar os factos psicológicos que lhe poderiam estar subjacentes, por serem elementos de prova produzidos pelos próprios interessados, no decurso dos autos.

Também a facilidade com que poderia ter sido produzida prova documental que induzisse, pelo menos, à veracidade do facto apresentado como motivação para a urgente doação, quando o não foi, inculca que à data ainda não se havia pensado na mesma como razão que poderia eventualmente justificar essa urgência. Referimo-nos aos exames médicos que a Interveniente afirma ter recebido nessa altura e à prova documental de eventuais démarches no sentido de iniciar a sua produção de cerâmica.

Assim, tudo aponta no sentido da falta de vontade na realização de uma efetiva doação, e que a mesma apenas foi utilizada como uma forma para obviar à eficácia da declaração de opção, para enganar e defraudar a Autora.

Desta forma, o depoimento do Réu, contrariado por todos estes elementos, desde a falta de plausibilidade do a motivação apresentada para a doação, até à falta de espontaneidade e credibilidade do afirmado não permite que se considere que existia à data efetiva intenção na doação, na aceitação da mesma. Antes pelo contrário, de toda a prova produzida, considerando todas as circunstâncias demonstradas nos autos, resulta essa falta de vontade na realização do contrato e que as partes agiram apenas para enganar e prejudicar a Autora, para formalmente poderem obstar à eficácia da declaração de opção.

Concorda-se, pois, com a motivação da sentença, que se transcreve: “A autora logrou fazer a prova de primeira aparência da simulação da doação do prédio urbano a favor da filha dos réus. Perante esta prova os réus e a interveniente ficaram com o ónus da contraprova. Concretamente, impunha-se aos réus e à interveniente que demonstrassem que a simulação correspondia à sua vontade ou, pelo menos, um circunstancialismo que levasse o tribunal a convencer-se da veracidade do negócio.

Nas suas declarações de parte, os réus e a interveniente afirmaram que ficaram a saber que a filha sofria de um cancro no cérebro. Por este motivo, cerca de quinze dias depois desta notícia, como sabiam que a filha tinha o sonho de criar uma empresa na área têxtil, decidiram doar-lhe o prédio urbano para que pudesse iniciar este negócio e não estivesse tão triste com a sua situação. A expressão utilizada pela interveniente foi que os réus lhe disseram queremos-te dar uma força.

Os réus e a interveniente não demonstraram qualquer sinceridade nos seus depoimentos. Descreveram esta versão, mas não se recordavam das datas e de nenhum facto com exactidão, sendo certo que estava em causa um episódio profundamente marcante para qualquer pessoa. Acresce que a ré começou por adiantar ao mandatário da autora que tinha dificuldade em se recordar dos factos porque tinha sido operada à cabeça e tomava de medicação, mas logo a seguir respondeu ao seu mandatário sem qualquer dificuldade.

Também é completamente inverosímil que perante a notícia de que uma filha sofre de um cancro no cérebro os pais decidam doar-lhe um prédio urbano para que inicie um negócio. Sabemos que nem todas as pessoas reagem da mesma forma às situações com que se deparam, mas cremos que pode afirmar-se com segurança que perante uma notícia como aquela a última coisa que ocorria era doar à filha um prédio urbano para que criasse uma empresa. Ainda para mais recebendo a notícia e celebrando a doação cerca de quinze dias mais tarde.

Finalmente, os réus e a interveniente não juntaram qualquer documento que confirmasse a sua versão, designadamente a data em que ocorreu o diagnóstico da doença da filha ou as diligências que esta já realizou para iniciar o negócio. Não teria sido difícil demonstrar estas diligências, uma vez que na altura se afigurava aos réus e à interveniente que o negócio devia ser iniciado rapidamente para a sua recuperação de tal forma que a doação ocorreu cerca de quinze dias depois de ficarem a saber da doença. O único elemento que confirmou a versão dos réus e da interveniente foi o depoimento da testemunha GG. Porém, além de ser filho dos réus e irmão da interveniente, pelo que tinha um notório interesse na causa, as declarações desta testemunha foram especialmente vagas, sendo certo que nem sequer sabia com exactidão a doença de que a sua irmã sofria.

Atendendo à prova de primeira aparência que a autora logrou fazer e considerando a total ausência de contraprova pelos réus e pela interveniente, o tribunal, baseado nas regras da experiência, considerou provados os factos relativos à simulação da doação do prédio urbano.”

Assim, improcede a impugnação da matéria de facto provada.

.c) Da insuficiência da matéria de facto provada relativa à simulação

Para alcançar quais são os pressupostos da simulação, há que analisar esta figura, ainda que sinteticamente.

Uma das causas da nulidade dos negócios é a simulação – artigo 240º, n.º 2, do Código Civil.

Nos dizeres do artigo 240º, n.º 1, do Código Civil: “o negócio é simulado quando, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante”.

De outra forma: por simulação entende-se “a divergência intencional entre a vontade e a declaração, procedente de acordo entre o declarante e o declaratário e determinada pelo intuito de enganar terceiros” - Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, página 169).

A simulação é absoluta sempre que sob o negócio simulado não exista qualquer outro que as partes tenham querido realizar. Nos casos de simulação relativa, ie, quando as partes quiseram realizar um negócio jurídico diferente daquele que fizeram constar das suas declarações, é aplicável ao negócio o regime que lhe corresponderia se fosse concluído sem dissimulação, observada que seja a competente forma, não sendo a sua validade prejudicada pela nulidade do negócio simulado - artigo 240º n.º 1 e 2 do Código Civil.

São quatro os requisitos para que se considere preenchido o conceito civilista de simulação:

¾ a existência ou aparência de um negócio cuja nulidade se pretende que seja declarada;

¾ a intencionalidade da divergência entre a vontade real e a vontade declarada;

¾ acordo entre declarante e declaratário («pactum simulationis»);

¾ intuito de enganar terceiros («animus decipiendi»).

“Quando se invoca a simulação, afirma-se que a vontade declarada intencionalmente não correspondeu à vontade representada e querida pelas partes; através de um concerto defraudatório, fingido, as partes emitiram intencionalmente declarações não consonantes com aquilo que efetivamente queriam, com o fito de enganar terceiros (art. 240.º do CC), ou seja, simularam declarações negociais.” cf Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05/22/2012 no processo 82/04-6TCFUN-A.L1.S2, (sendo este, e todos os demais acórdãos citados sem indicação de fonte, consultados no portal dgsi.pt.)

Os Recorrentes salientam que não ficou expresso na matéria de facto provada que a interveniente não queria efetivamente o negócio provado; embora ficasse implícito, quando se refere que os réus e a filha acordaram em celebrar a doação apenas para impedir que a autora adquirisse o prédio urbano, a mesma não é clara em afirmar que também a interveniente não quis receber o prédio, tal como expressou que os Réus não tinham vontade em doar.

Mais afirma que não foi alegado ou provado o intuito de enganar a autora, o que não se confunde com a intenção de prejudicar.

No entanto, carecem de razão, no que diz respeito à alegação. São os seguintes os artigos mais relevantes da réplica em que a Autora aditou a resposta à exceção da inoponibilidade da opção por força da celebração do contrato de compra e venda:

“7º O contrato de doação alegado pela Chamada e formalizado através do documento n.º 1 junto com a contestação é nulo por simulação, o que expressamente se invoca.

8º Com efeito, nem os RR. quiseram doar o prédio à Chamada,

9º Nem esta o quis receber por doação.

10º RR. e Chamada outorgaram tal contrato com o único intuito de prejudicar a A., impedindo-a de fazer valer o seu direito de opção de compra sobre o respetivo imóvel, …

13º Ora, sabendo os RR. que, na sequência da sua conduta, a A. iria forçosamente avançar com a competente ação judicial, os mesmos combinaram com a Chamada, sua filha e perfeitamente conhecedora do contrato de arrendamento e do exercício do direito de opção de compra por parte da A, ficcionar uma doação,

14º E assim poder vir invocar a inoponibilidade do direito da A. em relação ao terceiro adquirente, como aliás veio a suceder na contestação ora apresentada.

15º Verifica-se assim, no negócio em causa, uma divergência entre a declaração negocial e a vontade real dos declarantes,

16º Pelo que a invocada doação é simulada e, como tal, nula.”

Destas alegações deflui claramente a falta de vontade de doar, a falta de vontade em aceitar a doação, o acordo celebrado para enganar a Autora e para a prejudicar, impedindo-a de adquirir o prédio, ao referir que entre eles ficcionaram uma doação para poder invocar a inoponibilidade do direito da Autora.

Na sentença resumiu-se esta alegação aos pontos 12 e 13, onde efetivamente não se descortina a falta de vontade de receber a doação (seja nos factos provados, seja nos não provados), embora decorra da fundamentação supra reproduzida que o tribunal a quo julgou demonstrada essa falta de vontade. Por outro lado, da menção a um acordo “em celebrar a doação apenas para impedir que a autora adquirisse o prédio urbano através da opção de compra que havia sido acordada”, aliado à falta de vontade em doar e aceitar a doação, não resulta totalmente clara a intenção de enganar, traduzida, nos dizeres da Autora, em “ficcionar uma doação”.

E por isso, embora algo à cautela, pode concluir-se que não foi vertida na sentença toda a matéria de facto alegada nos articulados, relevante para a decisão da causa, porquanto não houve pronúncia expressa sobre a vontade da Interveniente, nem sobre o acordo em ficcionar a doação apenas para poder invocar a inoponibilidade do direito da Autora em relação ao terceiro adquirente, enganando e prejudicando a Requerente. Assim, pode ainda dizer-se que, apesar desta matéria ter sido invocada e ser relevante para a decisão da causa, não foi objeto de apreciação pelo tribunal recorrido.

Quais são as consequências deste facto?

Estão previstas no artigo 662º, nº 2, alínea c) do Código de Processo Civil, o qual determina que se o tribunal da Relação oficiosamente verificar que é deficiente a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta deve anular a decisão proferida na 1ª instância caso não constem do processo todos os elementos que permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto. No caso contrário, isto é, se existirem nos autos todos os elementos que lhe permitam fazer tal modificação, deve decidir nos termos do nº 1 esse preceito, a saber, alterar a matéria de facto e os factos tidos como assentes.

Como afirma António Santos Abrantes Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, p. 294, 2017) nos casos em que as decisões se revelem parcialmente deficientes, resultante da falta de pronúncia sobre factos essenciais ou complementares, o que é de apreciação oficiosa da Relação, esta pode supri-los a partir dos elementos que constam do processo ou da gravação.

Tal resulta do disposto no artigo 662º nº 2 alínea c) do Código de Processo Civil: a primeira parte desta alínea impõe à Relação que oficiosamente verifique se é ou não indispensável a ampliação da matéria de facto (e, por maioria de razão, a necessidade de pronúncia sobre factos que, alegados, não foram dela objeto) e a sua parte inicial explana que só se não constarem do processo todos os elementos que permitam a alteração da matéria de facto é que a Relação deve anular a decisão. Nos casos em que ocorreu a falta de pronúncia sobre factos essenciais alegados pelas partes, se os autos forneceram todos os elementos necessários para o efeito, a Relação deve, pois, alterar a matéria de facto em conformidade com a prova produzida.

Ora, como decorre da análise da prova efetuada supra relativa aos pontos 12 e 13 da matéria de facto provada e da transcrição de parte relevante da motivação da sentença, também efetuada supra, dos elementos de prova dos autos resulta suficientemente demonstrado que, nem os Réus quiseram doar o prédio, nem a Interveniente o quis receber, quando lavraram a doação; agiram apenas determinados em impedir a transmissão da propriedade para a Autora, com a intenção de a enganar com a aparência desse negócio e assim prejudicá-la. Não há necessidade de repetir o que já supra se explanou, bastando, apenas, convocar os seus tópicos, chamando à colação o momento em que foi efetuada tal doação, logo a seguir à resolução do contrato produzida apenas com o intuito de obstar à eficácia da declaração de opção de compra, a relação de filiação entre doadores e donatária, bem como a gratuitidade do ato, a ausência de apresentação na resposta à réplica de uma motivação cabal para a pressa na doação, a irrazoabilidade do motivo apresentado já em sede de audiência de julgamento e a falta de apresentação de prova documental que indiciasse a razão apontada à doação, de criação de uma empresa de cerâmica.

Assim, oficiosamente e em cumprimento do disposto nos artigos 662.º, nºs 1 e 2, alínea c) do Código de Processo Civil, aditam-se os seguintes factos provenientes da réplica, à matéria de facto provada, levando-os sob os pontos 15º e 16º:

15. Assim como os Réus não quiseram doar o prédio à Interveniente, esta não o quis receber o prédio por doação. (aditado infra, para suprir a omissão de pronúncia sobre este facto invocado na réplica).

16. Os Réus e a Interveniente combinaram em ficcionar uma doação apenas para poderem invocar a inoponibilidade do direito da Autora em relação ao terceiro.

Aplicando o Direito

Isto posto, há que verificar se o contrato de doação celebrado entre os Réus e a Interveniente é nulo, por simulação absoluta.

Com a nulidade originada pela simulação do negócio jurídico pretende-se não permitir a ilusão negocial que os simuladores quiseram gerar, visando-se com esse efeito terminar o engano generalizado que decorre da aparência que estes criaram, com o fim de ludibriar a comunidade jurídica.

É pacífico, hoje em dia, que o objetivo primeiro não é sancionar os simuladores, mas proteger a ordem jurídica dos enganos que lhe foram apresentados. No entanto, é ainda patente o objetivo da ordem jurídica de defender os terceiros de boa-fé, face a tal ato enganador.

O primeiro requisito da simulação consiste na divergência deliberada entre a declaração e o querer dos declarantes e declaratários: de livre vontade, intencionalmente, o que as partes declaram não corresponde aos efeitos que visam prosseguir com a celebração do negócio jurídico. Ora, demonstrou-se cabalmente que nem os Réus quiseram doar, e, agora, que a Interveniente também não quis aceitar o que lhe não foi doado.

Da mesma forma, há que encontrar-se um ajuste entre os contratantes, um conluio entre eles, não basta que cada um deles apresente essa desconformidade entre o querido e o declarado. Por fim, esse ajuste tem que ter em vista ludibriar terceiros, mesmo que não seja para os maleficiar, tem que ter em vista esconder a pretensão real de outros, seja apenas para os enganar (simulação inocente) ou para prejudicar terceiros (simulação fraudulenta).Também esse acordo resulta expresso da matéria de facto: “13.Os réus e a filha acordaram em celebrar a doação apenas para impedir que a autora adquirisse o prédio urbano através da opção de compra que havia sido acordada; 16º Os Réus e a Interveniente combinaram em ficcionar uma doação, para enganando a Autora, invocarem a inoponibilidade do direito da A. em relação ao terceiro.”

Tem, pois, que declarar-se a nulidade desse contrato com fundamento na simulação, procedendo a ação, por força da operabilidade do pacto de opção celebrado pelos Réus, logo emitindo a declaração de venda e comprometendo-se a realizar a competente escritura publica.

Enfim, mais não há que julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão recorrida.

.V -Decisão

Por todo o exposto, julga-se improcedente o recurso e em consequência confirma-se a decisão recorrida.

Custas pelos Recorrentes (artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil).

Guimarães, 06-03-2025

Sandra Melo

Elisabete Coelho de Moura Alves

Paula Ribas