563/08.2YXLSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Ao apreciar a perda de interesse do credor na prestação, em termos objectivos, o julgador tem, necessariamente, de atender ao comportamento daquele na relação contratual, só podendo concluir pela perda de interesse se a sua conduta se pautou pelos ditames da boa fé. 2. Numa ponderação global do caso, para aferição da perda de interesse, haverá que entrar em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do credor. (sumário da Relatora)

Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO . D e mulher, M, C, E e marido, G, intentaram contra B, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, pedindo que se considere resolvido o contrato-promessa junto aos autos por incumprimento definitivo e culposo por parte do R., e, em consequência, se condene o R.: a) a ver perdidas a favor dos AA. todas as importâncias entregues a título de sinal e pagamento de parte do preço convencionado; c) a entregar aos AA. no prazo de 30 dias, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação, as fracções autónomas objecto do contrato-promessa; c) a pagar aos AA., desde a data da sentença condenatória até à sua entrega efectiva, a quantia equivalente a meia unidade de conta de custas por cada dia de atraso na entrega das fracções. A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese, que: Os AA. D e mulher são os únicos donos da fracção autónoma designada pela letra “B”, que corresponde à cave esquerda recuada do prédio e os AA. C, E e marido, são os donos da fracção autónoma designada pela letra “D”, que corresponde à cave direita recuada desse mesmo prédio. Por contrato promessa de compra e venda de 28.08.1986, os AA. prometeram vender ao R., que prometeu comprar as referidas fracções autónomas, pelo preço de Esc. 1.875.000$00, a pagar da seguinte forma: Esc. 55.000$00 entregues na data da outorga do contrato-promessa, 4 prestações de Esc. 250.000$00 cada uma, com vencimento em 8.10.86, 8.11.86, 8.12.86 e 8.01.87, e Esc. 820.000$00 em 5.01.87. Das referidas prestações, o R. não pagou na data acordada nem posteriormente, a de Esc. 820.000$00. Nos termos do contrato, a escritura definitiva de compra e venda deveria ser celebrada até às 11 horas do dia 30.01.87, no Cartório Notarial, se outro local não for convencionado por escrito. O termo para o cumprimento do contrato era essencial, porquanto o mesmo fora celebrado na sequência e por causa de anterior incumprimento do promitente comprador de contrato-promessa de compra e venda das mesmas fracções anteriormente celebrado em 4.01.81. A escritura não se realizou por o R. não ter pago a referida prestação. Mesmo que se entenda que o cumprimento do R. não se tornou definitivo, os AA., atendendo ao lapso de tempo já decorrido, à manifesta depreciação do preço ajustado e à perda de confiança que depositaram no R., perderam o interesse no cumprimento do contrato, pretendendo resolvê-lo. Por efeito do contrato promessa, os AA. autorizaram o R. a ocupar os imóveis, sendo dos mesmos detentor desde então. Regularmente citado, o R. contestou , por excepção , alegando, em síntese, que a escritura de compra e venda não se realizou porque havia necessidade de proceder à rectificação do regime de propriedade horizontal e da descrição predial, o que os AA. só fizeram no início do ano de 2006, razão pela qual o R. não pagou a referida prestação, do que deu conhecimento aos AA., que aceitaram, sendo certo que quer os AA. quer o R. sempre manifestaram interesse em manter o negócio, e deduziu reconvenção, alegando, em síntese, que: os AA. constituíram-se em mora e, quer pela resposta às insistências do R., quer pela presente acção, não pretendem celebrar a escritura; o R. tem interesse na celebração do contrato definitivo e a prestação é física e legalmente possível; cada uma das fracções em causa tem, presentemente, no mercado imobiliário, o valor de € 30.000,00; Termina propugnando pela improcedência da acção, e pede que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração de venda dos AA. e de compra do R., produzindo os efeitos jurídicos da escritura de compra e venda referente às referidas fracções, pelo preço de € 9.352,46, que se encontra parcialmente pago, devendo o remanescente valor ser consignado a favor dos AA. pelo R., antes de ser proferida sentença, acrescida de juros legais relativos aos últimos 5 anos, e declarando-se prescritos os juros de todos os anos imediatamente anteriores. Os AA. replicaram, propugnando pela improcedência da excepção invocada, alegando que não corresponde à verdade que existissem quaisquer obstáculos à realização da escritura, reiterando o incumprimento do R., e pela improcedência do pedido reconvencional. Foi admitido o pedido reconvencional, proferiu-se despacho saneador, e seleccionou-se a matéria de facto assente e base instrutória, tendo aquela sido objecto de reclamação, que foi atendida. Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, e, em consequência, decretou a resolução do contrato promessa por incumprimento do R., reconheceu que assiste direito aos AA. a fazer sua a quantia entregue a título de sinal, e condenou o R. a entregar as fracções objecto do contrato aos AA., livres de pessoas e bens, no prazo de 30 dias, e julgou improcedente a reconvenção, absolvendo os AA. do pedido reconvencional. Inconformado com a decisão, dela interpôs recurso o R., formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões : 1- O contrato promessa in casu foi celebrado em 28 de Agosto de 1986, em que os AA. se declararam proprietários das fracções prometidas vender, pelo preço de 1.875.000$00, a pagar em 5 prestações, sendo a última no montante de 820.000$00 em 5 de Janeiro de 1987, e fixando a data, hora e local para o seu cumprimento às 11 horas do dia 30 de Janeiro de 1987. 2- O Réu pagou as primeiras quatro prestações no montante global de 1.055.000$00 nas datas do seu vencimento. 3- Na data da celebração do referido contrato promessa a fracção D prometida vender estava registada na Conservatória do registo Predial em nome de um terceiro e as descrições das fracções estavam trocadas por erro no regime de propriedade horizontal. 4- Os AA. não deram conhecimento destes factos ao Réu e em 5 de Janeiro de 1987 não haviam feito a necessária correcção nas descrições das fracções nem feito o registo dessa correcção e da propriedade a favor dos AA. 5- O R. não pagou a última prestação do preço que se venceu em 05/01/1987. 6- A escritura do contrato definitivo não se realizou no dia 30/01/1987. 7- E nessa data os AA. ainda não tinham efectuado os registos da correcção da propriedade horizontal nem da propriedade da fracção D a favor dos AA. 8- Os AA. sempre estiveram interessados na prestação remanescente do preço. 9- Os AA. nunca notificaram o Réu para pagar o remanescente do preço depois do dia 30 de Janeiro de 1987. 10- Nem os AA. nem os RR. marcaram data, hora e local para a realização da escritura nem notificaram a outra parte para a sua realização. 11- Só em 8/02/2006 os AA. requereram os registos de correcção da propriedade horizontal das fracções prometidas vender e da propriedade da fracção D a seu favor. 12- Não deram conhecimento destes registos ao Réu. 13- Ao omitirem do Réu os factos vertidos nos nº 3 destas conclusões os AA. não observaram a regra da lealdade nas relações entre contraentes no proceder honesto e diligente que lhes era exigível. 14- E persistiram nessa conduta, não tendo até ao vencimento da última prestação do preço estipulado nem até à data da escritura feito a correcção da propriedade horizontal e respectivo registo o registo da propriedade da fracção “D” a seu favor. 15- Nunca mais contactando o Réu, não o notificando para pagar o remanescente do preço, ou para a realização da escritura. 16- E somente em 8/02/2006 os AA. registaram a rectificação da propriedade horizontal e o registo da propriedade da fracção “D” a seu favor. 17- Contudo não notificaram o Réu nem dos referidos registos, nem marcaram a escritura definitiva. 18- Para poderem declarar a resolução do contrato promessa e a consequente restituição das fracções e a parte do preço pago. 19- O artigo 762º do Código Civil consagra um princípio geral segundo o qual “no cumprimento da obrigação assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”. 20- Este artigo impõe nos contraentes o dever de agirem honestamente e de boa fé nas suas relações recíprocas para que estas desenvolvam-se nos termos em que devem processar-se. 21- Impondo que, tanto na fase negociatória como na fase decisória anteriores à elaboração do contrato, o comportamento dos contraentes terá de ser presidido pelos ditames da lealdade e da probidade em ordem à preservação dos valores sociais da segurança e da facilidade do comércio jurídico. 22- No caso concreto o comportamento dos AA. e ora recorridos, ao não criarem atempadamente as condições para o contrato definitivo ser cumprido, atentou manifestamente contra a boa fé do Réu e é susceptível de lhe causar prejuízos. 23- Deveres acessórios de conduta de grande relevância, face às consequências para o Réu e que importa o incumprimento por parte dos AA. do contrato promessa em apreço. 24- Pelo que, atento o comportamento dos AA. da ausência da boa fé, lisura e honestidade nunca a Mma Juiz a quo poderia apreciar objectivamente a falta de interesse do credor. 25- Ao fazê-lo violou a norma do art. 808º nº 2 do Código Civil . Termina pedindo a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que declare improcedente a acção e procedente o pedido reconvencional principal. Não foram apresentadas contra-alegações. QUESTÕES A DECIDIR . Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do recorrente ( art. 684º , n.º 3 e 690º , n.º 1 do CPC ) a única questão a decidir é se os AA. não agiram de boa fé não podendo, em consequência, ser aplicável o disposto no art. 808º do CC . Cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO . O tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos, que não foram objecto de impugnação: Da certidão da 1ª Conservatória de Registo Predial, consta declarada a propriedade a favor dos AA, da fracção “B” e “D”, correspondentes, respectivamente, à cave esquerda recuada, e cave direita recuada, do prédio sito na Rua (al. A) da matéria assente); Em 28 de Agosto de 1986, os AA. declararam prometer vender e o R. declarou prometer comprar, as fracções designado pela letra ”B“ e “D”, supra mencionadas, pelo preço de Esc. 1.875.000$00, a que corresponde actualmente € 9.352,46, sendo a data máxima prevista para a outorga da escritura pública o dia 30 de Janeiro de 1987, em termos e condições que constam de um documento particular que designaram por contrato-promessa de compra e venda, de fls. 24 a 25 dos autos (al. B) da matéria assente); O R. entregou à A., a título pagamentos acordados por conta do preço, relativamente ao imóvel referido em B), a quantia de Esc. 55.000$00 na data da outorga do contrato-promessa, em 8 de Outubro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00, em 8 de Novembro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00, e em 8 de Dezembro de 1986 procedeu ao pagamento de Esc. 250.000$00 (al. C) da matéria assente); AA. e R. declararam que para fim de pagamento do preço seria devida uma prestação final de Esc. 820.000$00 no dia 5 de Janeiro de 1987, a qual não foi paga (al. D) da matéria assente); A escritura pública de compra e venda relativa às fracções referidas nunca se encontrou marcada, nunca foi outorgada e nenhuma das partes notificou a outra para a sua realização (al. E) da matéria assente); O R. habita no imóvel, com o consentimento dos AA, desde 1986 (al. F) da matéria assente); Na data referida em B), a fracção “B” equivalia no regime de propriedade horizontal à cave direita recuada, e a fracção “D” à cave esquerda recuada (al. G) da matéria assente); Por escritura pública de rectificação outorgada em 10/2/1969 no Cartório Notarial de foi declarado rectificar a escritura de propriedade horizontal, na qual foi trocado o lado direito com o esquerdo quanto às fracções “D” e “B” referidas em A), em termos e condições que constam de fls. 88 a 91 (al. H) da matéria assente); Foi requerido o registo do facto referido em H) em 8/02/2006 (al. I) da matéria assente); No dia 5/1/1987 a propriedade da fracção “D” não se encontrava registada em nome dos AA (al. J) da matéria assente); Os AA tentaram contactar o R., ao longo dos anos, para que este pagasse a quantia remanescente do preço (resposta ao quesito 1º); Mas sem sucesso (resposta ao quesito 2º); Com a quantia em falta, de Esc. 820.000$00 pretendiam os AA., em 1986/1987 adquirir outros imóveis na …(resposta ao quesito 3º); O R. despendeu vários milhares de escudos em obras nas fracções onde instalou uma fábrica de pastelaria e confeitaria (resposta ao quesito 8º). FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO . Insurge-se o recorrente contra a sentença recorrida, alegando que os AA. não procederam de boa fé quer nos preliminares do contrato, quer durante o decurso do mesmo, pelo que não poderia ser aplicável ao caso o disposto no art. 808º do CC . Apreciando. Dispõe o art. 808º do CC que “1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. 2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”. Decidiu-se na sentença recorrida que, estando o R. em mora desde 5.1.1987, por não ter procedido ao pagamento da prestação devida naquela data, atento o lapso de tempo decorrido desde então e até à data de entrada em juízo da presente acção, é manifesta a falta de interesse dos AA. na realização do contrato prometido, pelo que a mora se converteu em incumprimento definitivo, e, em consequência, decretou a resolução do contrato promessa objecto dos autos. Defende o recorrente que o Mmo Juiz a quo não podia apreciar objectivamente a falta de interesse do credor, atento o comportamento dos AA. de ausência de boa fé, lisura e honestidade. É inquestionável que, ao apreciar a perda de interesse do credor na prestação, em termos objectivos, o julgador tem, necessariamente, de atender ao comportamento daquele na relação contratual, só podendo concluir pela perda de interesse se a sua conduta se pautou pelos ditames da boa fé. Efectivamente, dispõe o art. 762º , nº 2 do CC que “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”. Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. II, pág. 2 “À ideia de boa fé estão ligados os deveres de fidelidade, lealdade e honestidade e o direito de confiança na realização e fiel cumprimento dos negócios jurídicos. Já no art. 227º, com o mesmo objectivo, se exige que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato proceda segundo as regras da boa fé. ... O princípio da boa fé desdobra-se numa série inesgotável de deveres, especialmente de deveres acessórios de conduta ...”. Defende o recorrente nas suas alegações que os AA. não se pautaram pela boa fé nos preliminares da contratação, uma vez que, ao outorgarem o contrato promessa, omitiram ao R. as inexactidões decorrentes da propriedade horizontal e o registo da fracção D em nome de terceiros. Resultou provado que, à data da celebração do contrato promessa objecto dos autos (28.08.1986), o registo das fracções na CRP encontrava-se trocado, por inexactidão da escritura de constituição da propriedade horizontal, relativamente às fracções em causa , e a propriedade da fracção “D” não se encontrava registada em nome das AA. C e E . Contudo, não resultou provado que os AA. tenham omitidos tais factos ao R., nem tal foi, sequer, por este alegado na contestação, antes resultando do teor dos artigos 9º e 10º da mesma , que o R. tinha conhecimento daqueles factos, não se podendo olvidar, também, que o contrato em causa foi outorgado na sequência de incumprimento de outro, com o mesmo objecto, celebrado em 1981. Por outro lado, afirma o R. que os AA., também, não se pautaram pela boa fé no decurso do contrato tendo em conta “a não realização da escritura definitiva por não se encontrar corrigida a propriedade horizontal e registada a correcção e a propriedade a favor dos AA.” e “a inércia dos AA. em proceder a essa correcção e aos respectivos registos (19 anos) impedindo o Réu de marcar a escritura definitiva conforme pretendia e a falta de comunicação ao Réu dos registos efectuados em 2006”. Ao contrário do alegado pelo recorrente não resulta provado nos autos que a escritura definitiva não se realizou por não se encontrar corrigida a propriedade horizontal e registada essa correcção, nem registada a propriedade a favor das AA. C e E sobre a fracção “D”, nem que a inércia dos AA. em proceder a essa correcção e aos respectivos registos impediu o Réu de marcar a escritura definitiva conforme pretendia . Sempre se referirá, contudo, e como se afirmou na sentença recorrida, que o problema da rectificação da propriedade horizontal não era óbice à realização da escritura , tal como não o era o facto da fracção “D” não se encontrar registada em nome das AA. . Assim sendo, e não tendo resultado demonstrado que a escritura não se realizou por falta daqueles procedimentos, não estavam, também, os AA. obrigados a dar conhecimento ao R. que já haviam procedido àquela rectificação e registos. Ao contrário do sustentado pelo recorrente, não resultam, pois, dos autos elementos que permitam concluir por uma actuação dos AA. violadora do princípio da boa fé. Afirma, também, o recorrente que essa actuação resultaria, ainda, do facto dos AA. nunca terem contactado ou notificado o R. para pagar o remanescente do preço, depois do dia 30.01.1987. Não foi isso que resultou provado. De facto, o que resultou provado foi que os AA. tentaram contactar o R., ao longo dos anos, para que este pagasse a quantia remanescente do preço, mas sem sucesso. É certo que ao longo dos vários anos decorridos desde a data prevista como limite para a outorga do contrato definitivo até à data da propositura da acção (mais de 20 anos), os AA. nunca marcaram a escritura de compra e venda. Mas tal facto, por si só, não demonstra a actuação dos AA. em violação do princípio da boa fé , tanto mais que não resultou provada qualquer conduta dos AA. no sentido de fazer crer ao R. que manteriam, indefinidamente, a situação. Não assiste, assim, razão ao recorrente quanto à alegada conduta dos AA. violadora da boa fé, nada havendo a censurar à sentença recorrida quanto à apreciação da falta de interesse na prestação pelos AA., atento o lapso de tempo decorrido, a alteração dos valores das fracções e o facto dada como provado sob a al. m) da fundamentação de facto. A perda de interesse tem de ser justificada segundo o critério da razoabilidade, e deve aferir-se em função da “utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas” ( Ac. do STJ de 07.02.08, P. 07 A 4437, in www. dgsi.pt ). Para justificar a resolução “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor antes aquela (falta de interesse) há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa” ( Ac. do STJ de 18.12.03, P. 03B3696, in www. dgsi.pt ). Na aferição da perda do interesse releva “a importância do incumprimento ou a sua gravidade aferidas pelo interesse do credor e com referência a esse interesse objectivamente valorado e não segundo o juízo arbitrário do credor”, sabendo-se que, “na maioria das vezes, o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato tem a ver com as finalidades de uso ou de troca que o credor visava conseguir com a prestação” ( Baptista Machado, in Obra Dispersa, I, pág. 136 ). Numa ponderação global do caso, para aferição da perda de interesse, haverá que entrar em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do credor. O que o Mmo Juiz recorrido fez, nada havendo a censurar à decisão recorrida, sendo de improceder o recurso. DECISÃO . Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pelo Recorrente. Lisboa, 15 de Dezembro de 2009 Cristina Coelho Soares Curado Roque Nogueira [1] Não obstante se ter procedido à rectificação da escritura de propriedade horizontal - na qual foi trocado o lado direito com o esquerdo quanto às referidas fracções -, por escritura pública de rectificação outorgada em 10/2/1969, tal facto só veio a ser registado em 8.02.2006. [2] Só em 8.02.2006 se inscreveu no registo a aquisição, sem determinação de parte ou direito, da fracção “D” a favor das AA. C e E por dissolução, por morte, da comunhão conjugal e herança, conforme certidão do registo predial junta a fls. 154. [3] Que são do seguinte teor: 9º- “Contudo o Réu deu a conhecer aos AA. que a falta de pagamento da prestação era devida ao facto de provavelmente no dia 5 de Janeiro de 1987 os AA C e E não terem ainda procedido ao registo em seu nome da fracção autónoma designada pela letra “D” na Conservatória do Registo Predial nem terem efectuado a rectificação do regime de propriedade horizontal”; 10º - “Prevendo que face à proximidade com o dia marcado para a escritura definitiva a referida escritura não se viesse a celebrar por falta daqueles procedimentos”. [4] Sendo certo que este último facto não foi, sequer, alegado pelo R. na contestação. [5] Porque, como se escreve, “Por um lado, o que faz presumir a propriedade é o registo, e a descrição que do mesmo consta. Por outro lado, sempre seria um falso problema, pois tendo o R. prometido comprar ambas as fracções, a “B” e a “D”, sendo o problema de inexactidão a troca do “direito” e “esquerdo”, precisamente entre estas duas fracções, então tornava-se quase irrelevante, em termos imediatos, para quem adquire essa questão, a qual pode a qualquer momento ser resolvida”. [6] “... como referem os AA. poderia ser no próprio acto da escritura que efectuariam uma habilitação de herdeiros, e proveriam ao registo em nome dos herdeiros, para efectuar a venda”. [7] Sendo certo que o R. também nunca marcou tal escritura, como poderia ter feito ( art. 777º , nº 1 do CC ), nem se apresentou a efectuar o pagamento omitido.