2873/08-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. ) Os articulados supervenientes são uma modalidade de defesa diferida, por poderem ser deduzidos posteriormente ao oferecimento da contestação.

2. ) Traduzindo-se o acordo celebrado numa restrição ao direito de propriedade da Apelante, pela limitação da construção que esta poderia vir a erigir no terreno, não sendo um caso previsto na lei (CCivil, art. 1306º, n.º 1), o mesmo não tem efeitos reais, mas meramente obrigacionais.

3. ) A cláusula do contrato promessa de compra e venda que limita a construção que poderia vir a ser erigida no terreno após a celebração do contrato definitivo, a mesma é válida por não exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e mesmo pelo fim social e económico do direito.

4. ) As cláusulas de natureza acessória, que não se integram no conteúdo do contrato definitivo, não é necessário para a sua validade que constem da escritura de compra e venda.

5. ) Estando provado que as partes celebraram o contrato e que este não padece de qualquer invalidade, não há fundamento para haver condenação ao abrigo do art. 227º, do CCivil, pois não houve rotura das negociações tendentes à sua formação.

6. ) Pese embora tenha actuado culposamente no cumprimento do contrato, não se provando a existência de danos, não se constituiu na obrigação de indemnizar.

(NBC)

Acordam os Juízes da 2ª Secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa:

1. RELATÓRIO

“D. , LDA.”, intentou a presente acção declarativa comum sob a forma ordinária contra “R, LDA.”, pedindo que esta seja condenada a pagar a mais-valia resultante da divisão do Lote B em 4 Lotes e não prevista no contrato-promessa de compra e venda, e a indemnizá-la pela desvalorização causada no seu lote de terreno, quantias estas a liquidar em execução de sentença.

Para tanto, e em resumo, alegou que vendeu à Ré um lote de terreno para construção, depois de esta ter assumido, em anterior contrato-promessa, o compromisso de apenas aí construir duas vivendas e com respeito por determinadas distâncias até à extrema de um outro prédio da autora, confinante com aquele. A Ré, violando esse compromisso, veio a conseguir uma alteração do alvará de loteamento aprovado para o local, por forma a ser autorizada a construção em 4 lotes de terreno, de onde resultou uma mais-valia da ordem dos 100.000.000$00.

A Ré contestou e deduziu pedido reconvencional pedindo a condenação da Autora a pagar a quantia correspondente à diferença entre a área declarada na escritura e a que foi alienada, e bem assim a demolir o canil existente no Lote B, deixando-o livre, devoluto e desocupado.

A Ré apresentou ainda articulado superveniente, o qual, por despacho de fls. 932/3, não foi admitido.

Inconformada, veio a RÉ agravar do despacho de não admissão do articulado superveniente, tendo extraído das alegações que apresentou as seguintes

CONCLUSÕES:

1. ) Ao contrário do entendimento constante do despacho recorrido que rejeitou o articulado superveniente apresentado pela ora Agravante, considera esta que, a factualidade do mesmo constante é de fundamental importância para a boa decisão da causa.

2. ) Com efeito trata-se de factos de que a ora Agravante teve conhecimento após a apresentação da sua contestação e que se destinam a abalar a factualidade alegada pela Agravada, respeitante aos invocados "erro na declaração", "erro sobre os motivos" e "dolo" que fundamentam os pedidos formulados na p.i

3. ) Concretamente, a provar-se a factualidade constante do dito articulado superveniente, fica afastado o enquadramento jurídico efectuado pela Autora e constante dos artigos 247°, 252° e 253° do Código Civil.

4. ) Porquanto, nessa hipótese, concluir-se-á não ter havido, sequer, qualquer divergência entre a vontade real e a vontade declarada, qualquer erro sobre os motivos determinantes da vontade ou qualquer actuação dolosa por parte da ora Agravante.

5. ) Por assim ser, estamos perante factos que, salvo o devido respeito, não são sequer instrumentais, mas antes factualidade essencial para que se possa enquadrar ou não a situação levada a juízo nas previsões normativas dos citados artigos 247°, 252° e 253° do Código Civil.

6. ) Com efeito, ainda que o Tribunal "a quo" tenha já um entendimento pré-concebido sobre o enquadramento jurídico da situação dos autos, no sentido de, por hipótese, ter como assente que não se trata de uma situação de eventual erro ou dolo mas sempre e só de uma situação de eventual incumprimento do contrato promessa, a verdade é que só a final tal enquadramento poderá ser efectuado.

7. ) Até lá, caberá ao Tribunal aceitar e considerar toda a factualidade trazida pelas partes, no sentido de permitir que se demonstrem ou não todos os contornos facticos que levam a um determinado enquadramento jurídico.

8. ) E se em concreto o Tribunal permite que a Autora faça prova da essencialidade para si do cumprimento da Cláusula Quarta do contrato promessa, como resulta dos artigos 3° e 4° da Base instrutória que permitiu, também é forçoso que permita que a Ré ora Agravante faça prova do contrário.

9. ) Não apenas em contra-interrogatório das testemunhas que a Agravada indicar para prova dos citados quesitos, mas também através de prova testemunhal sua, para demonstrar quesitos baseados em factos por si alegados e que, em si mesmos, contêm uma versão da sucessão dos acontecimentos, que afasta os invocados erro ou dolo.

10. ) Termos em que e sem mais delongas, se impõe a revogação do despacho recorrido, substituindo-se por outro que admita o articulado superveniente apresentado pela ora Agravante e, em consequência, seja aditada à base instrutória a matéria de facto do mesmo constante, atentos os citados fundamentos.

Não foram apresentadas contra-alegações.

O Tribunal a quo sustentou o despacho recorrido.

Após realização de audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença em que condenou a Ré a pagar à Autora a quantia que se apurar em execução de sentença e correspondente à desvalorização sofrida no lote de terreno, e julgou improcedente, por não provado, o pedido reconvencional.

Inconformada, veio a RÉ apelar da sentença, tendo extraído das alegações que apresentou as seguintes

CONCLUSÕES:

1. ) Face à prova testemunhal produzida em audiência, os quesitos 2º, 4º e 16º, da Base instrutória deverão ser dados como não provados e o quesito 12º deverá ser dado como parcialmente provado.

2. ) Com efeito, não se logrou provar qualquer perda de privacidade da A. com a construção de 4 casas em vez de duas e não se logrou provar a existência de qualquer desvalorização do Lote A em virtude da construção no Lote B de 4 moradias em vez de 2.

3. ) Relativamente a esta questão, as testemunhas da Autora apenas falaram em desvalorização em abstracto, não concretizando, minimamente, as razões de tal possibilidade e em que é que consistia tal desvalorização - Pedro (Cassete n.º 1, Lado A das 000 rotações às 2743 rotações), Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) e Isabel (Cassete n.º 2, lado A das 483 rotações até às 3034 rotações).

4. ) A perda de privacidade apenas foi apontada como consequência do facto de existirem quatro casas em vez de duas no Lote B e duas casas em vez de uma a confinar com o Lote A - Pedro (Cassete n.º 1, Lado A das 000 rotações às 2743 rotações), Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) e Isabel (Cassete n.º 2, lado A das 483 rotações até às 3034 rotações).

5. ) Não foi afirmado qualquer facto concreto que permitisse concluir pela existência em concreto de perda de privacidade do Lote A - Pedro (Cassete n.º 1, Lado A das 000 rotações às 2743 rotações), Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) e Isabel (Cassete n.º 2, lado A das 483 rotações até às 3034 rotações).

6. ) Por outro lado, as testemunhas da Ré, afirmaram que não existiu, nem desvalorização, nem perda de privacidade do Lote A, em virtude da construção erigida no Lote B – estas testemunhas, ao invés daquelas, alegaram factos concretos que fundamentavam tais afirmações, como sejam o facto de o terreno ser em sentido descendente, o que posiciona o Lote A num ponto mais elevado, o facto de nas restantes extremas do Lote A existir um índice de construção muito superior e o facto de, num cenário de construção de apenas uma moradia a confinar com o Lote A, nada impediria que se tratasse de uma moradia que ocupasse a mesma área das actuais duas, com o mesmo número de janelas, por hipótese - Miguel (Cassete n.º 3 e 4 lado A das 000 rotações às 3304 rotações), João (Cassete n.º 4, lado A das 3305 rotações até ao final, lado B e cassete n.º 5, lado A, das 000 rotações às 984 rotações) e José (Cassete n.º 5, Lado A das 985 rotações às 1670 rotações).

7. ) Nenhuma das testemunhas mencionou a existência, em concreto de mais pessoas, de mais veículos ou de “impacto de edificações”.

8. ) O que, tudo ponderado, determina que se dê como NÃO PROVADO o quesito 2º.

9. ) Do mesmo modo, não se logrou provar que a construção de apenas duas casas era para a A., na data da outorga da escritura de compra e venda, condição sine qua non para a celebração do negócio e de que esta estava convencida, nessa data, de que a Ré cumpriria as condições constantes da Cláusula 4ª.

10. ) Com efeito, nenhuma das testemunhas esteve com as partes na data da Outorga da escritura, nem nos momentos que a antecederam.

11. ) As testemunhas Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) e Isabel (Cassete n.º 2, lado A das 483 rotações até às 3034 rotações) afirmaram que nunca tiveram conhecimento directo de nada e que apenas sabiam o que o Dr. F lhes disse.

12. ) Disse ainda a testemunha Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) saber que na altura em que foi feito o contrato-promessa de compra e venda, o Dr. F havia decidido vender o Lote B porque precisava de dinheiro.

13. ) Por outro lado, ambas as testemunhas da Ré interrogadas a este quesito - Miguel (Cassete n.º 3 e 4 lado A das 000 rotações às 3304 rotações) e João (Cassete n.º 4, lado A das 3305 rotações até ao final, lado B e cassete n.º 5, lado A, das 000 rotações às 984 rotações) – afirmaram que, por aquilo que se aperceberam, a construção de duas casas em vez de quatro não era condição sine qua non da celebração do negócio.

14. ) Face ao exposto e não constando da escritura pública de compra e venda qualquer afirmação neste sentido, nem sequer por remição para a cláusula 4ª da contrato-promessa, afigura-se que, na ausência de melhor prova, o quesito 4º deverá ser dado como NÃO PROVADO.

15. ) Não se logrou provar, igualmente que, na data da outorga da escritura de compra e venda, era do perfeito conhecimento da ré que a autora apenas venderia o referido lote B desde que fossem respeitadas e cumpridas as condições constantes da cláusula Quarta do contrato promessa.

16. ) Nenhuma das testemunhas Pedro (Cassete n.º 1, Lado A das 000 rotações às 2743 rotações), Ana (Cassete n.º 1, lado A das 2744 rotações até ao final e lado B das 000 rotações às 2285 rotações) e Isabel (Cassete n.º 2, lado A das 483 rotações até às 3034 rotações) declarou conhecer a Ré e muito menos os conhecimentos que esta tinha da vontade da Autora.

17. ) Tendo a testemunha da Ré Miguel (Cassete n.º 3 e 4 lado A das 000 rotações às 3304 rotações) afirmado que a Ré nunca entendeu que a construção de apenas duas casas em vez de quatro fosse condição fundamental para a A. de celebração do negócio.

18. ) Perante o exposto e sendo certo que mais nenhuma prova foi feita a este respeito, o quesito 16º deverá necessariamente ter sido dado como NÃO PROVADO.

19. ) Finalmente, logrou provar-se que a Ré ficou prejudicada em, pelo menos 840.000$00, em virtude de a área real do terreno que comprou ser inferior em 105 m2, face ao que foi acordado e constava na escritura.

20. ) Com efeito, a testemunha João (Cassete n.º 4, lado A das 3305 rotações até ao final, lado B e cassete n.º 5, lado A, das 000 rotações às 984 rotações) afirmou que o preço acordado entre a A. e a Ré foi o preço de mercado para terreno rústico naquela zona. Foi o preço de mercado para um terreno que ainda não estava licenciado.

21. ) Ora, com base neste depoimento e sendo certo que foi dado como provado que o Lote B tem na realidade menos 105 m2 do que o que consta da escritura, é óbvio que a Ré comprou um terreno cujo m2 acabou por ser mais caro do que o que havia sido acordado.

22. ) O que implica que o quesito 12º seja dado como parcialmente provado.

23. ) Quanto ao enquadramento jurídico, verifica-se que, ao considerar válido o teor da Cláusula 4ª, o Tribunal “a quo” violou quanto dispõem os artigos 1305º, 1306º e 1344º do Código Civil, bem assim como o preceituado no artigo 334º do mesmo diploma.

24. ) Com efeito, a Cláusula Quarta do contrato promessa de compra e venda, constitui para a Ré uma limitação da construção que esta poderia vir a erigir no terreno após a celebração do contrato definitivo.

25. ) Ora, nada tendo resultado provado, nem sequer sido alegado, que, como contrapartida dessa limitação, a Ré foi de algum modo, compensada, designadamente, na estipulação de um preço inferior, pela compra do lote de terreno em causa, afigura-se, de forma que nos parece indiscutível, que a limitação do direito de propriedade da Ré assim estipulada, o foi em manifesto abuso do alegado eventual direito à privacidade da A

26. ) Ou seja, o gozo pleno dos direitos inerentes ao direito de propriedade apenas poderá ser limitado nos termos da lei, concretamente, à luz das disposições legais constantes do artigo 1344º e ss. do Código Civil.

27. ) Quaisquer limitações que extravasem as legalmente previstas, apenas terão carácter obrigacional, tendo que ser limitadas no tempo e na dimensão e desde que a sua estipulação corresponda a interesses sérios e atendíveis – veja-se artigos 1305º e 1306º do Código Civil, bem assim como Penha Gonçalves, Direitos Reais, 2ª Ed., 1993, pág. 223.

28. ) Ora, a limitação estipulada na Cláusula Quarta do contrato promessa, nenhuma ligação tendo tido com o preço firmado para a venda do Lote em causa, tem apenas por base o alegado direito de privacidade da A

29. ) Porém, sabendo a A. que o terreno em causa a adquirir pela Ré se destinava a revenda (com possibilidade de novas construções) e atendendo a que a própria A. já havia ponderado a hipótese de construção de duas moradias junto à sua extrema (em Junho de 1994 quando apresentou na CMC um pedido de alteração ao alvará de loteamento do Lote B) claramente se conclui que os motivos que estiveram na base da inclusão da Cláusula 4ª, não eram, nem sérios, nem atendíveis.

30. ) Note-se ainda, que no plano da ponderação de interesses e de um eventual conflito de direitos, nenhuma justificação se vislumbra para a prevalência do direito da A. relativamente ao direito da Ré.

31. ) É que, sendo a A. uma pessoa colectiva, que nem sequer tem sede no dito Lote A de que é proprietária, fica por perceber que privacidade seria afectada na sua esfera jurídica, com a construção que acabou por ser efectuada no Lote B – 4 vivendas, envoltas em espaços verdes, num condomínio e com respeito das distâncias e alturas acordadas relativamente à extrema do Lote A com o Lote B.

32. ) Razão pela qual, a referida Cláusula padece de claro abuso de direito, no que respeita às limitações impostas à construção, nos termos de quanto preceitua o artigo 334º do Código Civil.

33. ) Devendo ser havida como nula, (neste sentido, vide ainda Penha Gonçalves, Direitos Reais, 2ª Ed., 1993, pág. 223).

34. ) Por outro lado, há que ter em consideração que a compra e venda é um negócio formal, sendo, por conseguinte, aplicável às declarações negociais, o preceituado no artigo 238º do Código Civil.

35. ) Por assim ser, não constando da escritura pública de compra e venda qualquer limitação quanto ao número de moradias a construir no Lote B, nem sequer por remição para o contrato-promessa de compra e venda, há que considerar que tal pretensão da A. não é válida.

36. ) Não tendo assim existido qualquer violação de deveres de lealdade contratuais.

37. ) Finalmente, se a imposição da A. em análise era essencial para a celebração do negócio definitivo, aquando da celebração da escritura, não bastava, para que se pudesse concluir por tal essencialidade, uma declaração verbal nesse sentido, que nem sequer se sabe se ocorreu.

38. ) Era necessário que tal imposição constasse da escritura pública de compra e venda, nos termos do preceituado nos artigos 220º, 221º e 875º do Código Civil, neste sentido vide Ac.STJ de 30.06.92, documento n.º SJ199206300806131, em www.dgsi.pt

39. ) Pelo que, ao optar por nada fazer constar da escritura, a A. jamais poderá fazer valer essa sua imposição.

40. ) Tendo o Tribunal “a quo” violado aqui quanto dispõem os citados artigos 220º, 221º e 875º do Código Civil.

41. ) Acresce que celebrado o contrato prometido, como in casu, sucedeu, tem de considerar-se cumprido o contrato-promessa, não podendo qualquer dos promitentes exigir o cumprimento de qualquer cláusula do contrato-promessa não incluída no contrato prometido, neste sentido vide Acórdão da Relação de Coimbra, de 8.11.1988, publicado na Colectânea de Jurisprudência, Ano XIII, tomo 5, p. 72.

42. ) Por outro lado, para que seja aplicável, como o fez o Tribunal “a quo”, o preceituado no artigo 227º do Código Civil, é necessário que existam negociações e não contrato; que essas negociações tenham ocorrido de tal forma que tenham gerado uma confiança razoável na conclusão de um negócio válido; que haja ruptura ilícita das negociações ou a celebração de um contrato inválido; que haja um interesse contratual negativo a proteger; que existam danos e que estejam presentes os demais requisitos de responsabilidade civil.

43. ) Ora, no caso concreto temos em primeiro lugar um contrato (contrato-promessa) e não negociações e em segundo lugar um contrato definitivo validamente celebrado e não inválido.

44. ) Por outro lado, o que se protege com o artigo 227º do Código Civil é o interesse contratual negativo, ou seja, os danos que a parte inocente não teria sofrido se não entrara em negociações ou não celebrara um contrato nulo ou anulável (em contraposição com os danos positivos, provenientes da violação de um contrato validamente formado).

45. ) Ora, os danos que o Tribunal “a quo” deu como provados são danos provenientes do interesse contratual positivo – danos provenientes da violação de um contrato validamente formado.

46. ) Pelo que não é de aplicar ao caso o preceituado no artigo 227º do Código Civil.

47. ) Finalmente, ao considerar a existência de danos, o Tribunal “a quo” violou quanto dispõem os artigos 562º e 564º do Código Civil.

48. ) Uma vez que jamais se poderá considerar que quatro casas em vez de duas (com quatro famílias em vez de duas e quatro carros em vez de dois, por exemplo) originam, só por si e à falta de mais elementos concretos, perda de tranquilidade com danos para a Autora.

49. ) No que respeita ao pedido reconvencional e uma vez que foi dado como provado que a Ré adquiriu o terreno com uma área que se veio a verificar inferior à que consta da escritura, forçosamente há que concluir que o preço por metro quadrado de terreno acabou por ser superior ao que havia sido combinado.

50. ) O que gerou prejuízo indemnizável para a Ré, tendo o Tribunal “a quo” violado quanto a esta questão, quanto dispõe o artigo 564º do Código Civil.

A Autora contra-alegou, pugnando pela improcedência da Apelação da Ré.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

OBJECTO DOS RECURSOS (Apelação e Agravo):[1]

Emerge das conclusões dos recursos apresentadas por “R., Lda.”, ora Apelante, que os seus objectos estão circunscritos às seguintes questões:

1. ) Admissibilidade de articulado superveniente.

2. ) Impugnação da matéria de facto.

3. ) Nulidade da cláusula 4ª, do contrato-promessa, por abuso de direito.

4. ) Nulidade da cláusula 4ª, do contrato-promessa, por falta de forma legalmente prescrita.

5. ) Responsabilidade pré-contratual.

6. ) Responsabilidade contratual.

2. FUNDAMENTAÇÃO

A. ) FACTOS PROVADOS NA 1ª INSTÂNCIA.

DA MATÉRIA DE FACTO ASSENTE:

1. ) Em 03.02.1983, foi emitido o alvará de loteamento com o n.º ..., a favor da autora, referente ao prédio descrito na conservatória do registo predial sob o n.º ..., loteamento formado pelos lotes A e B, respectivamente, com as áreas de 6.200 m2 e 5.000 m2, a que correspondem as áreas de construção de 930 m2 e de 750 m2, destinados a habitação e constituídos por um fogo cada lote.

2. ) A propriedade desse prédio a favor da autora encontrava-se inscrita na CRP desde 1980.

3. ) O referido Lote B do prédio, com a área de 5.000 m2, descrito na CRP sob o n.º ...., teve a sua propriedade inscrita a favor da autora até 08-08-1995.

4. ) Por escritura lavrada no dia 30-11-1994, a autora e a ré celebraram contrato promessa, cuja cópia foi junta com a petição inicial, de compra e venda daquele prédio, pelo preço de 40.000.000$00, e do qual constou, além do mais (...):

“Segunda – O referido lote de terreno faz parte do Alvará de loteamento número

“Quarta – A sociedade promitente compradora compromete-se a:

“Um – Plantar uma fila de cedros com dois metros lineares de altura na linha que delimita o lote A do lote B, como complemento da sebe a implantar pela promitente compradora na mesma linha.

“Dois – A que na área do lote B confinante com o lote A, numa distância de quarenta metros lineares a contar da estrema poente comum aos dois lotes, só se possa construir uma moradia com a altura não superior a rés-do-chão. Na restante área, a moradia a construir poderá ser de rés-do-chão e primeiro andar, mas, neste caso, o primeiro andar não poderá ter a área superior a vinte e cinco por cento da área total da construção da moradia.

“Três – A implantar as moradias numa distância não inferior a sete metros lineares a contar da estrema sul do lote A.

“Quatro – Desde já a autorizar que o ramal de esgoto doméstico do lote A possa passar dentro do lote B, a uma distância de dois metros e meio

“Quinta – A sociedade promitente vendedora compromete-se a entregar, no acto da assinatura do presente contrato, à sociedade promitente compradora uma declaração que permita a esta .. requerer a alteração do alvará número quinhentos e sessenta e nove .. mas somente no que se refere ao aprovado para o lote B.

“Oitava – Ambas as contraentes atribuem a este contrato de promessa eficácia real.”

5. ) No acto de assinatura deste contrato promessa, a autora entregou à ré a declaração escrita cuja cópia consta de fls. 32, onde fez constar que, sendo a única proprietária do “lote de terreno para construção designado pela letra A, referente ao Alvará de Loteamento n.º ..., emitido pela C. M. em .... de Fevereiro de 1983, autoriza a alteração do referido Alvará de Loteamento em relação ao lote B, nomeadamente no que se refere ao número de lotes e respectivas áreas, localização, área de implantação e área de construção, previsto inicialmente para o lote B, nos termos do n.º 3 do art. 36 do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro.”

6. ) Munido desta Declaração, a ré requereu à CMC que o lote B fosse dividido em quatro lotes.

7. ) O que foi deferido, com a emissão, em 4.4.1997, de um Aditamento ao referido Alvará, de modo que o lote B passou “a ser constituído por 4 lotes, com a área total de construção de 1.628,20 m2, com as seguintes áreas e áreas de construção: Lote 1 – 1100 m2 – 385 m2; Lote 2 – 1090 m2 – 381, 50 m2; Lote 3 – 1230 m2 – 430,50 m2; Lote 4 – 1232 m2 – 431,20 m2, com um fogo cada lote e 1 piso + cave o lote 1 e 2 pisos + cave os lotes 2, 3 e 4, todos destinados a habitação, destinando-se as caves exclusivamente a estacionamento e arrumos. Os restantes 348 m2 de terreno destinam-se a arruamento particular em compropriedade dos 4 lotes agora criados.”

8. ) Através de escritura celebrada no dia 3.4.1995, cuja cópia consta a fls. 37 e segs., a autora vendeu à ré o referido lote de terreno para construção identificado como lote B, pelo preço de 40.000.000$00.

9. ) A ré registou essa aquisição no dia 08-08-1995.

10. ) Cada uma das quatro parcelas de terreno acima referidas deu lugar a um prédio com descrição autónoma no registo predial.

11. ) Em Março de 1998, a ré vendeu cada um destes quatro prédios a terceiras pessoas, pelos preços de 12.500.000$00, 13.000.000$00, 14.000.000$00 e 14.000.000$00.

12. ) Após essas vendas, o novo dono do lote 2 iniciou no mesmo a construção de uma moradia, com cerca de 700 m2 de área coberta.

13. ) E o novo dono do lote 4 iniciou no mesmo a construção de uma moradia composta de edifício com 700 m2 de área coberta, com piscina, área de logradouro ajardinada e muros divisórios.

DAS RESPOSTAS À BASE INSTRUTÓRIA:

14. ) Da alteração do alvará referida em G) resultou para a ré uma mais-valia de montante concretamente não apurado, por comparação com a possibilidade de aí construir apenas duas vivendas.

15. ) As construções daí resultantes implicam o aumento do número de pessoas e veículos no local, bem como do impacto de edificações no prédio mencionado em B), onde vive um sócio da autora.

16. ) Na data da outorga da escritura referida em H), a autora desconhecia que a ré ia requerer, ou havia requerido, a alteração ao alvará nos termos referidos em F) e G).

17. ) A autora só outorgou a escritura por estar convencida que a ré cumpriria as condições constantes da cláusula 4ª do contrato-promessa e que apenas seriam construídas duas vivendas, esclarecendo-se que, na altura, apenas se falou nesta possibilidade.

18. ) O prédio identificado em C) tem menos 105 m2 do que consta da escritura.

19. ) No terreno vendido pela autora à ré havia um canil, que não foi demolido pela autora.

20. ) Sendo do perfeito conhecimento da ré que a autora apenas venderia o referido lote B) desde que fossem respeitadas e cumpridas as condições constantes na cláusula Quarta do contrato promessa.

POR DOCUMENTOS E ACORDO DAS PARTES:

21. ) Em 20.05.1994, a autora requereu a alteração do alvará de loteamento referido na alínea A), de modo a que a área do lote “A” aumentasse para os 7.200 m2, com divisão do lote “B”, em dois lotes, cada um com a área total de 2.000 m2, e 375 m2 de área de construção, para moradia unifamiliar, tudo nos termos que constam de fls. 153 a 156.

22. ) Esse pedido foi indeferido, do que a autora teve conhecimento através de notificação de 27 de Outubro de 2004.

B. ) O DIREITO:

RECURSOS DE APELAÇÃO E AGRAVO:

Delimitada a matéria de facto, importa conhecer os objectos dos recursos, circunscritos pelas respectivas conclusões.

A apelação e os agravos que com ela tenham subido são julgados pela ordem da sua interposição; mas os agravos interpostos pelo apelado que interessem à decisão da causa só são apreciados se a sentença não for confirmada – n.º 1, do art. 710.º, do CPCivil.

Subindo com a Apelação os agravos que se encontravam retidos aguardando essa subida, devem todos eles, em princípio, ser julgados e pela ordem da sua interposição.[2]

No caso do agravo merecer provimento e a infracção cometida tiver influência no exame ou decisão da causa, dá-se provimento ao agravo, anula-se tudo o que se processou após a decisão de que foi interposto o recurso e considera-se prejudicado o conhecimento do objecto da Apelação.[3]

Assim, importa conhecer dos recursos pela sua ordem de interposição, sendo que o primeiro, a fls. 951, foi o Agravo do despacho que não admitiu o articulado superveniente.

1. ) RECURSO DE AGRAVO:

I. ) ADMISSIBILIDADE DO ARTICULADO SUPERVENIENTE.

Os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que forem supervenientes podem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado, pela parte a quem aproveitem, até ao encerramento da discussão - n.º 1, do art. 506.º, do CPCivil.

Os articulados supervenientes são uma modalidade de defesa diferida, por poder ser deduzida posteriormente ao oferecimento da contestação.

Isto significa que as partes podem, observadas certas condições, trazer ao processo factos relevantes que ocorrerem até ao encerramento da discussão, que ela não puderam trazer por desconhecimento ou por terem ocorrido após o decurso do prazo para a apresentação dos articulados onde tais factos deveriam ser alegados.[4]

Podem, depois do último articulado da parte, ocorrer novos factos – ou elementos de facto – constitutivos da situação jurídica do autor (ou do facto objecto da acção de simples apreciação) ou factos modificativos ou extintivos dessa situação (superveniência objectiva). Pode também ocorrer que só depois do seu ultima articulado o autor tenha conhecimento de outros factos – ou elementos de facto – constitutivos ou o réu conhecimento de factos impeditivos, modificativos ou extintivos, embora uns e outros tivessem ocorrido anteriormente (superveniência subjectiva). Em ambos os tipos de situação, pode ter lugar articulado superveniente em que a parte a quem o facto é favorável o alegará, juntamente, se for caso disso, com a superveniência subjectiva.[5]

A apresentação do articulado superveniente, devidamente provido da prova documental dos factos a que respeitam e do oferecimento ou requerimento das demais provas (artigo 506º/5 do CPC), dá lugar sempre a um despacho liminar do juiz da causa respeitante à sua admissão ou rejeição (artigo 506º/4, 1ª parte, do CPC).[6]

Ora, o tribunal a quo não admitiu a peça processual denominada articulado superveniente, por entender que “os factos não se mostram relevantes para a boa decisão da causa, uma vez que são alheios ao negócio que se discute nos autos”.

A Apelante/Ré apresentou articulado superveniente, alegando que a Apelada/Autora, em Junho de 1994, terá apresentado um pedido, junto da Câmara Municipal para alteração do alvará de loteamento a que se refere o prédio, o qual foi recusado.

A Apelada/Autora, invoca como causa de pedir, o ter a Apelante/Ré assumido o compromisso de apenas construir duas vivendas e com respeito por determinadas distâncias até à extrema de um outro prédio da autora, confinante com aquele, o qual foi desrespeitado.

Assim sendo, face à causa de pedir, torna-se irrelevante saber se a Apelada/Autora apresentou um pedido junto da Câmara Municipal para alteração do alvará de loteamento, de modo a que o lote B passasse a ser constituído por dois lotes, pois o que interessa saber, é se a Apelante/Ré, desrespeitou ou não o acordo que havia feito com a Apelada/Autora.

Acresce ainda dizer, que tendo a Apelada/Agravada desistido dos pedidos respeitantes à anulação do negócio, torna-se também irrelevante a alegação dos factos constantes do articulado superveniente.

Concluindo, não sendo os factos alegados constitutivos, modificativos ou extintivos do direito, o articulado superveniente onde foram alegados, não devia ter sido, como o não foi, admitido.

Destarte, nega-se provimento ao recurso de Agravo, sendo de manter o despacho recorrido e que não admitiu o articulado superveniente.

2. ) RECURSO DE APELAÇÃO:

I. ) IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO.

A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690.º-A, a decisão com base neles proferida – al. a), do n.º 1, do art. 712.º, do CPCivil.

A reapreciação da matéria de facto por parte desta Relação, tem um campo muito restrito, limitado, tão só, aos casos em que ocorre flagrantemente uma desconformidade entre a prova produzida e a decisão tomada. Com efeito, não se trata de um segundo julgamento até porque as circunstâncias não são as mesmas, na 1ª e na 2ª instância. Não basta, pois, que não se concorde com a decisão dada, pois é necessária a demonstração da existência de erro na apreciação do valor probatório dos meios de prova que efectivamente, no caso, foram produzidos.

Há que ter sempre presente que "os depoimentos não são palavras, nem o seu valor pode ser medido apenas pelo tom em que foram proferidas. Todos sabemos que a palavra é só um meio de exprimir o pensamento e que, por vezes, é um meio de ocultar. A mímica e todo o aspecto exterior do depoente influem, quase tanto como as sua palavras, no crédito aprestar-lhe. O magistrado experiente sabe tirar partido desses elementos intraduzíveis e subtis. Nisto consiste a sua arte. As próprias reacções quase imperceptíveis do auditório vão-se acumulando no espírito do julgador, ávido de verdade e vão formar uma convicção cujos motivos lhe será muitas vezes impossível explicar".[7]

É já hoje lugar-comum a nota de que tanto ou mais do que o que o depoente diz vale o modo por que o diz, é que se as declarações contam, contam também as reticências, as hesitações, as reservas, enfim a atitude e a conduta do declarante no actos do depoimento.[8]

Por isso começamos por afirmar que não são coincidentes as circunstâncias na 1ª e na 2ª instância, dado que as gravações não comportam, pela sua própria natureza todos os aspectos importantes a considerar na avaliação dos depoimentos, segundos os quais e de acordo com o "principio da livre convicção e apreciação da prova" (aqui não sindicável), foram essenciais para as respostas dadas aos quesitos por parte daquela instância.

O controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e na avaliação da respectiva credibilidade tem que reconhecer-se que o tribunal a quo, está em melhor posição.

Na verdade, só perante uma situação de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão é que haverá erro de julgamento; situação essa que não ocorre quando estamos na presença de elementos de prova contraditórios, pois nesse caso deve prevalecer a resposta dada pelo tribunal a quo, por estarmos então no domínio e âmbito da convicção e da liberdade de julgamento, que não compete a este tribunal (ad quem) sindicar.[9]

Mais do que uma simples divergência em relação ao decidido, é necessário que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório, conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por meios de prova de igual ou de superior valor ou credibilidade.[10]

O tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.[11]

Forçoso se torna concluir que, na reapreciação da matéria de facto, à Relação apenas cabe, pois, um papel residual, limitado ao controle e eventual censura dos casos mais flagrantes, como sejam aqueles em que o teor de algum ou alguns dos depoimentos prestados no tribunal “a quo” lhe foram indevidamente indiferentes, ou, de outro modo, eram de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou.[12]

Para que possa ser atendido neste Tribunal a divergência quanto ao decidido em 1ª instância na fixação da matéria de facto, deverá ficar demonstrado pelos meios de prova indicados pelo Apelante, a ocorrência de um erro na apreciação do seu valor probatório, exigindo-se, contudo e para tanto, que tais elementos de prova sejam inequívocos quanto ao sentido pretendido por quem recorre.

Na realidade, tem que se ter presente, que no âmbito do julgamento em processo civil rege o princípio da livre apreciação das provas, sem prejuízo da observância de formalidade especial para a existência ou prova de um determinado facto, pese embora seja exigível que o julgador decida segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.[13]

A. ) RESPOSTA AO ARTIGO 2º, DA BASE INSTRUTÓRIA.

Entende a Apelante, no respeitante à resposta ao artigo 2.°, que não se logrou provar qualquer perda de privacidade da Autora com a construção de 4 casas em vez de duas e, não se logrou provar a existência de qualquer desvalorização do Lote A em virtude da construção no Lote B, de 4 moradias em vez de 2.

Vejamos a questão.

Pergunta-se no artigo 2º, da base instrutória se “as construções autorizadas através do tal aditamento ao alvará devassam a privacidade da moradia construída no prédio identificado em B)?”, tendo o tribunal respondido: “As construções daí resultantes implicam o aumento do número de pessoas e veículos no local, bem como do impacto de edificações no prédio mencionado em B), onde vive um sócio da autora”.

Em relação a este facto, dir-se-á, em primeiro lugar, que se trata de matéria conclusiva, pois ao perguntar-se se as construções devassam a privacidade da moradia, está-se a concluir, que por isto ou por aquilo, foi devassada a privacidade.

Deveria pois, ter sido alegado, v.g., que das construções autorizadas em virtude do aditamento se consegue abarcar a totalidade da moradia, ou parte da mesma, de modo a poder ver-se tudo o que nesta se passa (nisto pode consistir na devassa da privacidade).

Só assim, é que se poderia concluir que por terem acesso à totalidade da propriedade, ou a parte desta, de modo a puder observar-se o que nesta se passa, se poderia concluir que foi devassada a privacidade dos aí residentes, pois a moradia em si, nunca fica com a sua privacidade devassada.

Concluindo, comportando matéria conclusiva, a retirar de outros factos, o tribunal deveria ter omitido resposta sobre o artigo 2º, da base instrutória.

Em segundo lugar, dir-se-á que a resposta ao artigo 2º, extravasou na totalidade a matéria constante do mesmo, pois respondendo que as construções implicam o aumento do número de pessoas e veículos no local, excede e não responde ao perguntado, que é o saber-se se as construções devassam a privacidade da moradia.

Estando controvertido saber-se se as construções devassam a privacidade da moradia, o tribunal só poderia responder “provado”, “não provado”, ou “provado apenas que só a construção x ou y devassa a privacidade…”, ou “omite-se resposta por conter matéria conclusiva”.

O tribunal profere uma decisão, pela qual declara os factos que julga “provados” ou “não provados” ou provados com restrições ou explicativas (“provados apenas que…) ou, inclusivamente, “prejudicado”.[14]

As respostas excessivas aos quesitos devem, na medida em que o sejam, ter-se por não escritas.[15]

Resposta excessiva é aquela que ultrapassa os limites da pergunta, é a que menciona factos não contidos na economia do texto.[16]

Ultrapassando a resposta os limites da pergunta, pois o que se perguntava era se foi devassada a privacidade, caso não contivesse matéria conclusiva, como se referiu, a mesma dever-se-ia ter por não escrita.

Acresce ainda dizer, mesmo que tal não se entendesse, por um lado, referiu a testemunha, PEDRO, que “num terreno onde se podem fazer duas casas, se fazem quatro, é lógico que aumenta a densidade de construção, devassa concerteza a propriedade”, e que as “construções afectaram a privacidade do tio” (aumentou a densidade populacional, pois em vez de dois vizinhos, tem quatro”), e por outro lado, a testemunha, JOSÉ, disse que as “construções não afectaram a privacidade do Dr. F”.

À prova que for produzida pela parte sobre quem recai o ónus probatório pode a parte contrária opor contraprova a respeito dos mesmos factos, destinada a torná-los duvidosos; se o conseguir, é a questão decidida contra a parte onerada com a prova – art. 346.º, do CCivil.

Perante tais depoimentos contraditórios (embora a testemunha PEDRO nunca tivesse dito em que consistia a devassa da privacidade), e por um nem outro terem sido corroborados com outros meios de prova, seja documental, pericial ou outra, o tribunal, na dúvida sobre a realidade do facto, e de acordo com o respectivo ónus da prova, teria que o considerar como “não provado”.

Assim, a resposta dada ao artigo 2º, da base instrutória, pois, por um lado, além de extravasar os limites da pergunta e, por outro, as testemunhas terem deposto em sentido que alteraram a resposta dada, há erro de julgamento, havendo que alterar a resposta à matéria de facto.

Vislumbrando-se um erro de julgamento, decorrente de concreta e flagrante desconformidade entre a resposta dada e a prova produzida, altera-se a resposta do artigo 2º, da base instrutória, no sentido de que se tem o mesmo por “não provado”.

Deste modo, altera-se a decisão proferida sobre a matéria de facto e que ficou consagrada no julgamento efectuado em 1ª instância, em relação à resposta ao artigo 2º, da base instrutória, pois mostra-se verificado o fundamento tipificado na alínea a), do n.º 1, do art. 712º, do CPCivil.

B. ) RESPOSTA AO ARTIGO 4º, DA BASE INSTRUTÓRIA.

Entende a Apelante, no respeitante à resposta ao artigo 4.°, que não se logrou provar que a construção de apenas duas casas era para a Autora, na data da outorga da escritura de compra e venda, condição sine qua non para a celebração do negócio e de que esta estava convencida, nessa data, de que a Ré cumpriria as condições constantes da Cláusula 4ª, pois nenhuma das testemunhas esteve com as partes na data da Outorga da escritura, nem nos momentos que a antecederam.

Vejamos a questão.

Pergunta-se no artigo 4º, da base instrutória se “A autora só outorgou a escritura por estar convicta que a ré cumpriria as condições constantes da cláusula “quarta” do acordo referido em D)?”, tendo o tribunal respondido: “A autora só outorgou a escritura por estar convencida que a ré cumpriria as condições constantes da cláusula 4ª do contrato-promessa e que apenas seriam construídas duas vivendas, esclarecendo-se que, na altura, apenas se falou nesta possibilidade”.

Quanto a tal matéria, a testemunha, PEDRO referiu que “havendo maior construção e maior devassa o negócio não se concluiria”; a testemunha, ANA (a sua razão de ciência advêm-lhe de trabalhar desde 1978 num grupo de empresas do qual é Presidente o Dr. F, sócio da sociedade Apelada), disse que “a venda não se teria feito se as condições não se tivessem verificado, pois isso era muito importante para a qualidade”; a testemunha ISABEL (trabalha para uma sociedade que integra um grupo de sociedades, da qual faz parte a Apelada, e cujo Presidente é o Dr. F, estando ligada directamente à venda do terreno, pois foi indagada sobre os valores de mercado para tal), disse que “se as condições não fossem cumpridas, o Dr. F não tinha vendido o terreno, pois isso desvalorizava a sua casa” e, a testemunha MIGUEL (o qual apresentou os legais representantes da Apelada e Apelante para fazerem o negócio relativo ao terreno), depôs no sentido de que “o negócio foi feito no pressuposto que iam ser respeitadas as desistências e a altura das casas, pois era uma coisa importante” e que se”falava em construir uma ou duas casas”.

Assim, revela-se adequada a conclusão do tribunal “a quo”, ao considerar provado o facto constante no artigo 4º, da base instrutória, pois as testemunhas revelaram conhecimento directo do facto, por terem tido ou ouvido conversas de que a Autora só outorgaria a escritura de compra e venda se a Apelante cumprisse com as condições acordadas.

Porque as testemunhas nada disseram que possam alterar a resposta dada, ou por não haver outros elementos de prova que infirmem tal resposta, não há erro de julgamento, não havendo por isso, que alterar a resposta ao artigo 4º, da matéria de facto.

Concluindo, constata-se que o Tribunal “a quo” fundamentou devidamente a resposta ao artigo 4º, da base instrutória, de forma critica, a prova em que se alicerçou, sendo esta análise e conclusão o resultado encontrados segundo o princípio da livre convicção e apreciação da prova, que aqui não cabe censurar.

Não se vislumbra pois qualquer erro de julgamento, decorrente de concreta e flagrante desconformidade entre as respostas dadas e a prova produzida, não obstante a verificação feita, através da gravação efectuada, dos depoimentos considerados de interesse, e, segundo a Apelante, erradamente avaliados pelo Tribunal “a quo”.

Deste modo, não importa pois, alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto e que ficou consagrada no julgamento efectuado em 1ª instância, em relação ao artigo 4º, da base instrutória, pois não se mostra verificado qualquer dos fundamentos tipificados no n.º 1, do art. 712º, do CPCivil.

C. ) RESPOSTA AO ARTIGO 12º, DA BASE INSTRUTÓRIA.

Entende a Apelante, no respeitante à resposta ao artigo 12.°, que tendo ficado provado que o Lote B tem na realidade menos 105 m2 do que o que consta da escritura, é óbvio que comprou um terreno cujo m2 acabou por ser mais caro do que o que havia sido acordado, o que implica que o quesito 12º seja dado como parcialmente provado.

Pergunta-se no artigo 12º se “Tendo a Ré, devido à diferença entre a área declarada na escritura pública e a área real, ficado prejudicada em 8.000.000$00 (€ 39.903,83)?”, tendo o tribunal respondido: ”Não provado”.

Quanto a tal matéria a testemunha, PEDRO (o qual prestou serviços de ampliação da moradia), disse que “como usufruíram do índice de construção, não foram prejudicados na hipótese de haver uma divergência na área”.

Há que referir, que o ter ficado prejudicada é um conceito conclusivo, a retirar de outros, como por exemplo, puder ter feito mais construções no terreno e com isso ter auferido mais dinheiro com a sua venda, etc., etc

Ora, não é pelo facto de haver uma diferença entre a área declarada na escritura e a área real, que se pode concluir que a Apelante ficou prejudicada, pois não se sabe, nem tal está alegado, que o preço seria outro.

Se ainda estivesse alegado que a Apelante comprou por x, mas caso se soubesse que a área era menor, o preço seria outro, então, ainda se poderia concluir que ficou prejudicada.

Nada estando alegado nesse sentido, nem noutro, pelo facto de ter ficado provado que o Lote B, tem menos 105 m2 do que consta da escritura, não se pode concluir, sem mais, que ficou prejudicada.

Assim, de acordo com o depoimento prestado pela testemunha, PEDRO, e por outros elementos de prova não haver, revela-se adequada a conclusão do tribunal “a quo”, ao não considerar “não provado” o facto constante no artigo 12º, da base instrutória.

Deste modo, não importa pois, alterar a decisão proferida sobre o artigo 12º, da base instrutória e que ficou consagrada no julgamento efectuado em 1ª instância, pois não se mostra verificado qualquer dos fundamentos tipificados no n.º 1, do art. 712º, do CPCivil.

D. ) RESPOSTA AO ARTIGO 16º, DA BASE INSTRUTÓRIA.

Entende a Apelante, no respeitante à resposta ao artigo 16.°, que não se logrou provar que, na data da outorga da escritura de compra e venda, era do perfeito conhecimento da ré que a autora apenas venderia o referido lote B desde que fossem respeitadas e cumpridas as condições constantes da cláusula Quarta do contrato promessa, pois nenhuma das testemunhas declarou conhecer a Ré e muito menos os conhecimentos que esta tinha da vontade da Autora.

Pergunta-se no artigo 16º, “Sendo do perfeito conhecimento da Ré que a Autora apenas venderia o referido lote B desde que fossem respeitadas e cumpridas as condições constantes da cláusula quarta do contrato promessa?”, tendo o tribunal respondido: ”Não provado”.

Vejamos a questão.

Ora, quanto a tal matéria as testemunhas ANA e ISABEL (funcionárias de sociedades que integram um grupo de empresas e do qual faz parte a Apelada e cujo Presidente é o Dr. F), disseram saber das condicionantes do negócio por conversas tidas com este; a testemunha PEDRO, sobrinho do Dr. F), referiu saber dos factos por conhecimento directo e também por via familiar (quer quanto à Apelante, quer quanto à Apelada), e a testemunha MIGUEL (o qual prestou serviços à Apelante, conhecendo o seu sócio-gerente, e esteve casado com uma sobrinha do Dr. F, até há cerca de um ano e meio), que apresentou os representantes da Apelante e Apelada para fazerem o negócio do terreno, revelou conhecimento directo dos factos, tendo referido que o negócio foi feito no pressuposto que iriam ser respeitados as distâncias e a altura das casas.

Perante tais depoimentos e por nada os infirmar, há que concluir que a Apelante tinha conhecimento que a Apelada só venderia o terreno se fossem respeitadas as condições constantes do contrato-promessa.

Deste modo, a resposta dada ao artigos 16º, da base instrutória, porque as testemunhas revelaram ter conhecimento directo dos factos, ou por não haver outros elementos de prova que sejam de molde a alterar tal resposta, não há erro de julgamento, não havendo que alterar a decisão proferida pelo tribunal “a quo” sobre a matéria de facto.

Assim sendo, não se vislumbra qualquer erro de julgamento, decorrente de concreta e flagrante desconformidade entre a resposta dada ao artigo 16º, da base instrutória e a prova produzida.

Concluindo, não importa pois, alterar a decisão proferida sobre tal matéria de facto e que ficou consagrada no julgamento efectuado em 1ª instância, pois não se mostra verificado qualquer dos fundamentos tipificados no n.º 1, do art. 712º, do CPCivil.

II. ) FACTOS PROVADOS (1ª e 2ª INSTÂNCIA):

DA MATÉRIA DE FACTO ASSENTE:

1. ) Em 03.02.1983, foi emitido o alvará de loteamento com o n.º ..., a favor da autora, referente ao prédio descrito na conservatória do registo predial sob o n.º ...., loteamento formado pelos lotes A e B, respectivamente, com as áreas de 6.200 m2 e 5.000 m2, a que correspondem as áreas de construção de 930 m2 e de 750 m2, destinados a habitação e constituídos por um fogo cada lote.

2. ) A propriedade desse prédio a favor da autora encontrava-se inscrita na CRP desde 1980.

3. ) O referido Lote B do prédio, com a área de 5.000 m2, descrito na CRP sob o n.º ...., teve a sua propriedade inscrita a favor da autora até 8.8.1995.

4. ) Por escritura lavrada no dia 30.11.1994, a autora e a ré celebraram contrato promessa, cuja cópia foi junta com a petição inicial, de compra e venda daquele prédio, pelo preço de 40.000.000$00, e do qual constou, além do mais (...):

“Segunda – O referido lote de terreno faz parte do Alvará de loteamento número

“Quarta – A sociedade promitente compradora compromete-se a:

“Um – Plantar uma fila de cedros com dois metros lineares de altura na linha que delimita o lote A do lote B, como complemento da sebe a implantar pela promitente compradora na mesma linha.

“Dois – A que na área do lote B confinante com o lote A, numa distância de quarenta metros lineares a contar da estrema poente comum aos dois lotes, só se possa construir uma moradia com a altura não superior a rés-do-chão. Na restante área, a moradia a construir poderá ser de rés-do-chão e primeiro andar, mas, neste caso, o primeiro andar não poderá ter a área superior a vinte e cinco por cento da área total da construção da moradia.

“Três – A implantar as moradias numa distância não inferior a sete metros lineares a contar da estrema sul do lote A.

“Quatro – Desde já a autorizar que o ramal de esgoto doméstico do lote A possa passar dentro do lote B, a uma distância de dois metros e meio

“Quinta – A sociedade promitente vendedora compromete-se a entregar, no acto da assinatura do presente contrato, à sociedade promitente compradora uma declaração que permita a esta.. requerer a alteração do alvará número quinhentos e sessenta e nove.. mas somente no que se refere ao aprovado para o lote B.

“Oitava – Ambas as contraentes atribuem a este contrato de promessa eficácia real.”

5. ) No acto de assinatura deste contrato promessa, a autora entregou à ré a declaração escrita cuja cópia consta de fls. 32, onde fez constar que, sendo a única proprietária do “lote de terreno para construção designado pela letra A, referente ao Alvará de Loteamento n.º ..., emitido pela C. M. em ...de Fevereiro de 1983, autoriza a alteração do referido Alvará de Loteamento em relação ao lote B, nomeadamente no que se refere ao número de lotes e respectivas áreas, localização, área de implantação e área de construção, previsto inicialmente para o lote B, nos termos do n.º 3 do art. 36 do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro.”

6. ) Munido desta Declaração, a ré requereu à CMC que o lote B fosse dividido em quatro lotes.

7. ) O que foi deferido, com a emissão, em 4.4.1997, de um Aditamento ao referido Alvará, de modo que o lote B passou “a ser constituído por 4 lotes, com a área total de construção de 1.628,20 m2, com as seguintes áreas e áreas de construção: Lote 1 – 1100 m2 – 385 m2; Lote 2 – 1090 m2 – 381, 50 m2; Lote 3 – 1230 m2 – 430,50 m2; Lote 4 – 1232 m2 – 431,20 m2, com um fogo cada lote e 1 piso + cave o lote 1 e 2 pisos + cave os lotes 2, 3 e 4, todos destinados a habitação, destinando-se as caves exclusivamente a estacionamento e arrumos. Os restantes 348 m2 de terreno destinam-se a arruamento particular em compropriedade dos 4 lotes agora criados.”

8. ) Através de escritura celebrada no dia 3.4.1995, cuja cópia consta a fls. 37 e segs., a autora vendeu à ré o referido lote de terreno para construção identificado como lote B, pelo preço de 40.000.000$00.

9. ) A ré registou essa aquisição no dia 8.8.1995.

10. ) Cada uma das quatro parcelas de terreno acima referidas deu lugar a um prédio com descrição autónoma no registo predial.

11. ) Em Março de 1998, a ré vendeu cada um destes quatro prédios a terceiras pessoas, pelos preços de 12.500.000$00, 13.000.000$00, 14.000.000$00 e 14.000.000$00.

12. ) Após essas vendas, o novo dono do lote 2 iniciou no mesmo a construção de uma moradia, com cerca de 700 m2 de área coberta.

13. ) E o novo dono do lote 4 iniciou no mesmo a construção de uma moradia composta de edifício com 700 m2 de área coberta, com piscina, área de logradouro ajardinada e muros divisórios.

DAS RESPOSTAS À BASE INSTRUTÓRIA:

14. ) Da alteração do alvará referida em G) resultou para a ré uma mais-valia de montante concretamente não apurado, por comparação com a possibilidade de aí construir apenas duas vivendas.

15. ) Na data da outorga da escritura referida em H), a autora desconhecia que a ré ia requerer, ou havia requerido, a alteração ao alvará nos termos referidos em F) e G).

16. ) A autora só outorgou a escritura por estar convencida que a ré cumpriria as condições constantes da cláusula 4ª do contrato-promessa e que apenas seriam construídas duas vivendas, esclarecendo-se que, na altura, apenas se falou nesta possibilidade.

17. ) O prédio identificado em C) tem menos 105 m2 do que consta da escritura.

18. ) No terreno vendido pela autora à ré havia um canil, que não foi demolido pela autora.

19. ) Sendo do perfeito conhecimento da ré que a autora apenas venderia o referido lote B) desde que fossem respeitadas e cumpridas as condições constantes na cláusula Quarta do contrato promessa.

POR DOCUMENTOS E ACORDO DAS PARTES:

20. ) Em 20.05.1994, a autora requereu a alteração do alvará de loteamento referido na alínea A), de modo a que a área do lote “A” aumentasse para os 7.200 m2, com divisão do lote “B”, em dois lotes, cada um com a área total de 2.000 m2, e 375 m2 de área de construção, para moradia unifamiliar, tudo nos termos que constam de fls. 153 a 156.

21. ) Esse pedido foi indeferido, do que a autora teve conhecimento através de notificação de 27 de Outubro de 2004.

III. ) NULIDADE DA CLÁUSULA 4ª, DO CONTRATO-PROMESSA, POR ABUSO DE DIREITO.

Alega a Apelante que a Cláusula Quarta do contrato promessa de compra e venda constitui para si uma limitação da construção que poderia vir a erigir no terreno após a celebração do contrato definitivo, devendo ser havida como nula, por ser abusiva.

Vejamos a questão.

Foi acordado que a Apelante se comprometia, além do mais, a que na área do lote B confinante com o lote A,…, só se possa construir uma moradia com a altura não superior a rés-do-chão. Na restante área, a moradia a construir poderá ser de rés-do-chão e primeiro andar, mas, neste caso, o primeiro andar não poderá ter a área superior a vinte e cinco por cento da área total da construção da moradia (Cláusula 4ª, do Contrato-Promessa outorgado por escritura pública de 1994-11-30) – facto provado n.º 4.

O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas – art. 1305º, do CCivil.

Não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos previstos na lei; toda a restrição resultante de negócio jurídico, que não esteja nestas condições, tem natureza obrigacional – n.º 1, do art. 1306º, do CCivil.

Traduzindo-se o acordo celebrado numa restrição ao direito de propriedade da Apelante, pela limitação da construção que esta poderia vir a erigir no terreno, não sendo um caso previsto na lei, o mesmo não tem efeitos reais, mas meramente obrigacionais.

E, será tal cláusula nula por padecer de abuso de direito no que respeita às limitações impostas à construção?

É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito - art. 334º, do CCivil.

O excesso cometido tem de ser manifesto, para poder desencadear a aplicabilidade do art. 334º.

Por isso, os tribunais só podem fiscalizar a moralidade dos actos praticados no exercício dos direitos ou a sua conformidade com as razões sociais e económicas que os legitimam, se houver manifesto abuso.

Porém, para que haja o citado abuso tem no uso do direito de haver sempre um excesso manifesto.[17]

O que significa que a existência do abuso do direito tem de ser facilmente apreensível sem que seja preciso o recurso a extensas congeminações.

Há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem.[18]

Em primeiro lugar, é abusivo o comportamento emulativo, isto é, que visa apenas prejudicar outrem. Em segundo lugar, sempre que de um comportamento derivem utilidades actuáveis pelo direito invocado, quando a essas utilidades se juntem (escusadas) desutilidades para outrem (já encobertas pelo direito), há, nessa medida, abuso de direito. Em terceiro lugar, é abusivo o comportamento que se diz exercício dum direito quando – não constituindo tal exercício, mesmo em abstracto, uma vantagem objectiva -, se revela resultar dele, em concreto, apenas (ou sobretudo) uma desvantagem para terceiros.[19]

O excesso tem de ser manifesto, havendo que atender, de modo especial, às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, para determinar quais são os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes.

Assim, não se vislumbra em que termos a Cláusula acordada, estando ou não alegada a existência de qualquer compensação para tal limitação, ou que não tenha nenhuma ligação tenha com o preço firmado, vise prejudicar a Apelante no que respeita às limitações impostas à construção.

Concluindo, não se vislumbrando que a Cláusula 4ª exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e mesmo pelo fim social e económico do direito, a mesma é válida.

Destarte, improcedem nesta parte, as conclusões da Apelação.

IV. ) NULIDADE DA CLÁUSULA 4ª, DO CONTRATO-PROMESSA, POR FALTA DE FORMA LEGALMENTE PRESCRITA.

Alega a Apelante que não constando da escritura pública de compra e venda qualquer limitação quanto ao número de moradias a construir no Lote B, nem sequer por remição para o contrato-promessa de compra e venda, há que considerar que tal pretensão não é válida.

Vejamos a questão.

A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei – art. 220º, do CCivil.

Negócios formais ou solenes são aqueles para os quais a lei prescreve a necessidade da observância de determinada forma, o acatamento de determinado formalismo ou de determinadas solenidades.[20]

Declarações formais são aquelas para cuja existência, validade ou prova se exige, por força da lei ou da vontade privada, uma especial figuração exterior, maxime um documento escrito.[21]

São formais os contratos em que a declaração negocial só pode ser exteriorizada por uma determinada forma prevista na lei, designadamente um documento autêntico (a escritura pública) ou particular. São não formais aqueles contratos em que a declaração negocial pode ser exteriorizada por qualquer meio, incluindo a oralidade.[22]

Ora, as partes ao outorgarem a escritura lavrada no dia 30-11-1994, celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel, e acordaram ainda em determinadas restrições ao uso e fruição do objecto desse contrato.

As estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele, são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável e se prove que correspondam à vontade do autor da declaração – n.º 1, do art. 221º, do CCivil.

As estipulações verbais acessórias anteriores ao negócio ou contemporâneas dele, nos casos em que a lei prescreve para o negócio determinada forma, são válidas desde que se verifiquem, cumulativamente os seguintes requisitos: a) tratar-se de cláusulas acessórias; b) não lhe ser aplicável a razão determinante da forma; c) corresponderem essas estipulações à vontade das partes.[23]

Temos pois que, tratando-se de cláusulas acessórias do contrato-promessa, não lhes sendo aplicável a razão da forma do contrato prometido, e por corresponderem à vontade das partes, não era necessário para a sua validade que constassem da escritura pública de compra e venda.

Revestindo tais cláusulas natureza acessória, pois não se integravam no conteúdo do contrato definitivo, não era necessário para a sua validade que constassem da escritura de compra e venda.

Uma estipulação verbal acessória de um contrato-promessa, caso corresponda à vontade de quem a estabeleceu e não sendo de exigir quanto a ela a mesma forma do negócio jurídico principal, é válida nos termos do art. 221º, do CCivil.[24]

Destarte, improcedem, nesta parte, as conclusões da Apelação, pois não era necessário, para a sua validade, que as cláusulas constassem da escritura de compra e venda, não violando assim, o disposto nos artigos 220º, 221º e 875º do Código Civil.

V. ) RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL.

Alega a Apelante que celebrado o contrato prometido, tem de considerar-se cumprido o contrato-promessa, não podendo qualquer dos promitentes exigir o cumprimento de qualquer cláusula do contrato-promessa não incluída no contrato prometido, não sendo pois de aplicar o disposto no art. 227º, do CCivil.

Vejamos a questão.

Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte – n.º 1, do art. 227.º, do CCivil.

Ao referir-se simultaneamente aos preliminares e à formação do contrato, a lei esclarece-nos que a responsabilidade pré-contratual abrange simultaneamente a fase negociatória, que decorre desde o inicio das negociações até à emissão da proposta contratual, e a fase decisória, que decorre desde a emissão da proposta contratual até à conclusão do contrato, com a sua aceitação.[25]

In contrahendo, ocorre uma especial proximidade entre as partes, que as coloca à mercê uma da outra. Mas tal proximidade não é exclusiva das fases pré-contratuais: ela ocorre, também, na vigência do contrato, nas hipóteses em que o contrato seja nulo e, até, depois da cessação do contrato.[26]

Visa o instituto da responsabilidade pré-contratual resolver o problema da distribuição dos prejuízos em função do desrespeito da boa fé como norma de relação entre sujeitos jurídicos, sendo para ele irrelevante que a relação se estabeleça no quadro de um negócio jurídico bilateral ou unilateral.[27]

A responsabilidade pré-contratual tanto vale no caso de rotura de negociações, como no de o contrato se concluir e vier a ser nulo ou ineficaz, sendo o dano a ressarcir pela responsabilidade pré-contratual o da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo.[28]

Podem verificar-se fundamentalmente duas hipóteses. Ou não chega a concluir-se qualquer contrato porque um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações. Ou conclui-se um contrato que todavia se mostra ferido de invalidade por culpa de uma das partes.[29]

Para que haja responsabilidade pré-contratual é necessário que existam efectivas negociações e que a mesmas sejam susceptíveis de criar uma razoável base de confiança no outro contraente, e que tal ruptura seja ilegítima.[30]

Em relação à culpa in contrahendo, o regime aplicável será preponderantemente o da responsabilidade obrigacional, aplicando-se, por isso, o autor do facto à presunção de culpa prevista no art. 799º e ficando a responsabilidade por actos dos auxiliares sujeita ao regime do art. 800º.[31]

Ora, estando provado que as partes celebram o contrato e que este não padece de qualquer invalidade, não há fundamento para condenar a Apelante ao abrigo do disposto no art. 227º, do CCivil, pois não houve rotura das negociações tendentes à sua formação.

Concluindo, como o comportamento da Apelante não integra a previsão do art. 227º, do CCivil, esta não pode ser condenada com tal fundamento, porquanto se mostra celebrado o contrato.

Assim sendo, procedem as conclusões da Apelação, sendo pois de revogar a sentença proferida pelo tribunal “a quo”, na parte em que condena a Apelante a pagar à Apelada a quantia que se apurar em execução de sentença e correspondente à desvalorização sofrida no lote de terreno desta.

VI. ) RESPONSABILIDADE CONTRATUAL.

A Apelada pede a condenação da Apelante a pagar-lhe a mais-valia resultante da divisão do Lote B em 4 Lotes e não prevista no contrato-promessa de compra e venda, e a indemnizá-la pela desvalorização causada no seu lote de terreno, quantias estas a liquidar em execução de sentença.

Vejamos pois a questão suscitada em 1ª Instância, isto é, se a Apelante cumpriu ou não com o acordado com a Apelada.

O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado – n.º 1, do art. 762º, do CCivil.

Para que recaia sobre o devedor a obrigação de indemnizar o prejuízo causado ao credor, é necessário que o não cumprimento lhe seja imputável.

A responsabilidade pressupõe o facto, por acção ou omissão, a ilicitude, a imputação do facto ao lesante, o dano e um nexo de causalidade entre o facto e o dano.

Na acção de indemnização por acto ilícito contratual, a prova deste acto, da culpa e do nexo causal compete ao devedor – art. 798º, do CCivil.

A ilicitude resulta, no domínio da responsabilidade contratual, da relação de desconformidade entre a conduta devida (a prestação debitória) e o comportamento observado.[32]

Foi acordado que a Apelante se comprometia, além do mais, a que na área do lote B confinante com o lote A,…, só se possa construir uma moradia com a altura não superior a rés-do-chão. Na restante área, a moradia a construir poderá ser de rés-do-chão e primeiro andar, mas, neste caso, o primeiro andar não poderá ter a área superior a vinte e cinco por cento da área total da construção da moradia (Cláusula 4ª, do Contrato-Promessa outorgado por escritura pública de 1994-11-30) – facto provado n.º 4.

A Apelante requereu à CMC que o lote B fosse dividido em quatro lotes, e em cada uma das quatro parcelas de terreno deu lugar a um prédio com descrição autónoma no registo predial – factos provados n.ºs 6 e 10.

Tendo a Apelante permitido que se construísse quatro moradias na área do Lote B, agiu ilicitamente, pois houve uma desconformidade entre a conduta devida e a observada, isto é, permitiu que se construísse mais do que duas moradias.

A Apelante ao agir como agiu, não o fez no cumprimento de um dever, em acção directa, em legitima defesa ou com consentimento do lesado, pelo que não há qualquer causa de exclusão da ilicitude.

E, agiu com culpa?

Para que o facto lhe possa ser imputado é necessário que o imputável tenha agido com culpa, que haja certo nexo psicológico entre o facto e a vontade do lesante.

E, qual será o padrão por que se afere a conduta do lesante?

O Código Civil consagrou expressamente a tese da culpa em abstracto (diligência que o agente costuma aplicar nos seus actos, de que ele se revela habitualmente capaz) quanto à responsabilidade contratual.

A culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligencia de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso - n.º 2, do art. 487º, do CCivil ex vi do n.º 2 do art. 799º, do CCivil.

Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua – n.º 1, do art. 799º, do CCivil.

Agindo como agiu, a Apelante/Ré teve culpa no não cumprimento da obrigação, pois foi negligente na sua actuação, permitindo que se construíssem quatro moradias, quando se comprometeu a que na área do lote de terreno apenas fossem construídas duas.

Assim, não provou a Apelante/Ré, como lhe competia, que o não cumprimento não procedia de culpa sua, pois foi negligente no seu cumprimento.

Para haver obrigação de indemnizar, é condição essencial que haja dano, que o facto ilícito culposo tenha causado um prejuízo a alguém, que haja portanto, um nexo de causalidade entre o facto e o dano.

O efeito fundamental do não cumprimento imputável ao devedor consiste na obrigação de indemnizar os prejuízos causados ao credor.

O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor – art. 798º, do CCivil.

A principal sanção estabelecida para o não cumprimento consiste, portanto, na obrigação imposta ex lege ao devedor de indemnizar o prejuízo causado ao credor. Este prejuízo compreende tanto o dano emergente como o lucro cessante, e é determinado em função dos danos concretamente sofridos pelo credor.

A obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria se não fosse a lesão – art. 563º, do CCivil.

Para que um dano seja reparável pelo autor do facto, é necessário que o facto tenha actuado como condição do dano.

Mas não basta a relação de condicionalidade concreta entre o facto e o dano. É preciso ainda, que, em abstracto, o facto seja uma causa adequada desse dano.[33]

Vejamos se os danos invocados são consequência do facto praticado pela Apelante, isto é, ter permitido que no lote B se construíssem quatro moradias.

Está provado que da alteração do alvará resultou para a Ré uma mais-valia de montante concretamente não apurado, por comparação com a possibilidade de aí construir apenas duas vivendas – facto provado n.º 14.

Ora, como se refere na decisão proferida pelo tribunal “a quo”, que subscrevemos, “não estamos perante qualquer dano emergente ou lucro cessante, ou seja, perante um prejuízo sofrido pela autora (Apelada) em resultado do incumprimento da ré (Apelante)”.

O dano emergente traduz-se numa desvalorização do património. Se o dano diminui o activo ou aumenta o passivo há um dano emergente.[34]

Os lucros cessantes correspondem aos ganhos que se frustraram, aos prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património.[35]

Assim, se da alteração do alvará resultou para a Apelante/Ré uma mais-valia, tal não traduz uma desvalorização do património da Apelada/Autora, nem ganhos que se frustraram, pelo que, o mesmo não é indemnizável, por não ser um dano por esta sofrido.

Não sendo as mais valias um dano indemnizável, não se constituiu a Apelante na obrigação de indemnizar, por estas, a Apelada.

Por outro lado, também não se provou que “as construções autorizadas através do aditamento ao alvará devassem a privacidade da moradia construída no prédio” – resposta negativa ao artigo 2º, da base instrutória.

Concluindo, pese embora a Apelante tenha actuado culposamente no cumprimento do contrato, não se provando a existência de danos, não se constituiu na obrigação de indemnizar a Apelada pelas mais-valias resultante da divisão do Lote B em 4 Lotes e pela desvalorização causada no seu lote de terreno.

Por outro lado, alega a Apelante que uma vez que adquiriu o terreno com uma área que se veio a verificar inferior à que consta da escritura, forçosamente há que concluir que o preço por metro quadrado de terreno acabou por ser superior ao que havia sido combinado, o que lhe gerou um prejuízo indemnizável.

Cumpre decidir.

A responsabilidade pressupõe o facto, por acção ou omissão, a ilicitude, a imputação do facto ao lesante, o dano e um nexo de causalidade entre o facto e o dano.

Na acção de indemnização por acto ilícito contratual, a prova deste acto, da culpa e do nexo causal compete ao devedor – art. 798º, do CCivil.

Está provado que o prédio identificado tem menos 105 m2 do que consta da escritura – facto provado n.º 17.

Porém, não ficou provado que a Ré, devido à diferença entre a área declarada na escritura pública e a área real, ficou prejudicada em 8.000.000$00 (€ 39.903,83) – resposta negativa ao artigo 12º, da base instrutória.

Não estando verificados os pressupostos de que depende a obrigação de indemnizar por responsabilidade civil contratual, o tribunal “a quo” interpretou correctamente o disposto no art. 564º, do CCivil.

Mesmo na hipótese de se entender que a Apelada actuou culposamente no cumprimento do contrato, não se provando a existência de danos, não se constituiu na obrigação de indemnizar a Apelante pela área que se veio a verificar ser inferior à que consta da escritura.

Aliás, nem se pode concluir, que pelo facto da área do lote de terreno ser inferior à que consta da escritura, gerou um prejuízo indemnizável para a Apelante, pois não ficou provado que em consequência de tal facto, tenha ficado prejudicada em qualquer quantia.

Ora, não é pelo facto de haver uma diferença entre a área declarada na escritura e a área real, que se pode concluir que a Apelante ficou prejudicada, pois não se sabe, nem tal está alegado, que o preço seria outro.

Como se referiu, caso ainda estivesse alegado que a Apelante comprou o lote de terreno por x, mas caso se soubesse que a área era menor, o preço seria outro, então, ainda se poderia concluir que ficou prejudicada.

Destarte, improcedem, nesta parte, as conclusões da Apelação.

3. DISPOSITIVO

DECISÃO:

Pelo exposto, Acordam os Juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso de Agravo, e em julgar parcialmente procedente por provado o recurso de Apelação e, consequentemente, em revogar-se a decisão recorrida na parte em que condena a Apelante/Ré a pagar à Apelada/Autora a quantia que se apurar em execução de sentença e correspondente à desvalorização sofrida no lote de terreno, e em confirmar-se a decisão recorrida na parte em que absolve a Apelada/Autora dos pedidos contra si formulados pela Apelante/Ré.

REGIME DE CUSTAS:

Custas do recurso de Agravo pela Apelante/Ré, porquanto a elas deu causa por ter ficado vencida - art. 446º, do CPCivil.

Custas do recurso de Apelação pela Apelante/Ré e Apelada/Autora na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente, do que for devido - art. 446º, do CPCivil.

Lisboa, 2008-06-26

(NELSON PAULO MARTINS DE BORGES CARNEIRO)

(ANA PAULA LOPES MARTINS BOULAROT)

(LÚCIA CELESTE SOUSA)

[36]

[1] As conclusões das alegações do recorrente fixam o objecto e o âmbito do recurso – n.º 3, do art. 684.º e, n.º 1, do art. 690.º, do CPCivil.

Todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.

Vem sendo entendido que o vocábulo “questões” não abrange os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes, antes se reportando às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, entendendo-se por “questões” as concretas controvérsias centrais a dirimir.

[2] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, Manual de Recursos em Processo Civil, 4.ª ed., pág. 197.

[3] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, Manual de Recursos em Processo Civil, 4.ª ed., pág. 197.

[4] REMÉDIO MARQUES, Acção Declarativa à Luz do Código Revisto, pág. 331.

[5] LEBRE DE FREITAS, A Acção Declarativa Comum, À Luz do Código Revisto, págs. 125/126.

[6] REMÉDIO MARQUES, Acção Declarativa à Luz do Código Revisto, pág. 331.

[7] EURICO LOPES CARDOSO, BMJ 80/203, e ANTÓNIO GERALDES, Temas da Reforma do Processo Civil, Vol. II, pág. 257, nota 346.

[8] PROF. ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil, Anotado, Vol IV, pág. 137.

[9] Ac. Rel. Coimbra de 25-11-2003, Proc. nº 3858/03, (ISAÍAS PÁDUA), htpp//www.dgsi.pt

[10] Ac. Rel. Lisboa de 13-11-2001, CJ, Tomo V, pág. 85.

[11] Ac. Relação Coimbra de 03-10-2000, CJ, Tomo 4º, pág. 28.

[12] Ac. Rel. Coimbra de 22-06-2004, Proc. nº 1861/04, (HÉLDER ALMEIDA), www.dgsi.pt.

[13] Ac. Rel. Évora de 2004-06-03, CJ, Tomo 2.º, pág. 251.

[14] REMÉDIO MARQUES, Acção Declarativa à Luz do Código Revisto, pág. 409.

[15] Ac. Rel. Coimbra de 1993-12-14, BMJ 432/442.

[16] Ac. Rel. Coimbra de 1993-11-23, BMJ 431/573.

[17] PINTO FURTADO, Código Comercial Anotado, vol. II, Tomo 2º, pág. 540.

[18] COUTINHO DE ABREU, Do Abuso de Direito, pág. 43.

[19] COUTINHO DE ABREU, Do Abuso de Direito, págs. 44/45.

[20] MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, pág. 273.

[21] RUI ALARCÃO, Confirmação, 1º, págs. 188/189.

[22] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. 1º, 4ª ed., pág. 178.

[23] Ac. Rel. Lisboa de 1977-06-14, CJ, 2º, pág. 355.

[24] Ac. STJ de 1978-10-19, BMJ 280/290.

[25] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. I, 4ª. ed., pág. 336.

[26] MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português, Tomo I, págs. 346/347.

[27] ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (Reimpressão), Almedina, Coimbra,

2002, pág. 26.

[28] MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pág. 443.

[29] GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 6ª Edição Revista e Actualizada, pág. 65.

[30] Ac. Rel. Lisboa de 2001-07-08, CJ, Tomo 4.º, pág. 77.

[31] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. I, 4ª. ed., pág. 339.

[32] ANTUNES VARELA, Das obrigações em Geral , vol. 2º, 7ª ed., pág. 94.

[33] ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. 1º, 6ª ed., pág. 871.

[34] GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 5.ª ed., pág. 349.

[35] PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, nota ao artigo 564.º.

[36] Foram utilizados meios informáticos na elaboração e execução da presente peça processual – n.º 5 do art. 138.º do CPCivil.