IIFUNDAMENTAÇÃO
A- Objecto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC), redacção actual, sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são:
- -se deve admitir-se o pedido de reapreciação da decisão sobre a matéria de facto;
- -sendo admitida, se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto relativamente ao pontos impugnados;
- -se a factualidade provada constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
B- De Facto
A 1.ª instância deu como provada a seguinte matéria de facto:
- 1.As Autoras são donas e legítimas proprietárias, em comum e partes iguais, de um prédio urbano, sito à Rua …, n.º …, da freguesia …, concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4910, da dita freguesia e concelho, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1926/19981016, da freguesia …, concelho do Porto e aí inscrito a seu favor.
- 2.A propriedade de raiz de tal prédio adveio à titularidade das AA por deixa testamentária de L…, residente que foi na Rua …, …, …, Porto.
- 3.Por via ainda de tal deixa, o usufruto de tal imóvel ficou pertença de M… e N…, respectivamente mãe e tio das AA., os quais vieram a falecer, respectivamente, em 11.04.2001 e 30.05.1980.
- 4.O aludido prédio é um edifício com 4 pavimentos, com uma divisão na cave, 4 no rés-do-chão, 6 no 1º andar, 3 no 2º andar e quintal, vulgo logradouro.
- 5.Desde o ano de 1997 a Abril de 1981, eram arrendatários do imóvel O… e E… que aí exerciam a actividade de “Q…” ao abrigo do Alvará nº … de 18 de Julho de 1978, emitido a favor de S… e L…, o qual viria a ser cancelado por Despacho de 16 de Junho de 1981 e mais tarde, substituído pelo Alvará 2309.
- 6.Em 09 de Dezembro de 1980, a então senhoria subscreveu a autorização conforme doc. junto a fls. 122 onde declara que autoriza os Srs. E… e F… a procederem ao alargamento do portão do quintal do prédio urbano, sito na Rua …, …, descrito na Conservatória sob o número 16545 e inscrito na matriz sob o nº 4910, que confronta a nascente com a …, nº .., bem como a implantação de uma cobertura em matéria plástica com estrutura metálica em parte do quintal e ainda a colocação de uma rampa de acesso da via pública ao referido portão.
- 7.Por escritura de 29-05-1981, outorgada no 3º Cartório Notarial do Porto, tal prédio foi dado de arrendamento à Ré, pelo prazo de um ano, automaticamente renovável, nos termos da lei e com início em 01-06-1981, mediante a renda anual então de 240.000$00, correspondente a 1.197,11 €, a ser paga na morada das Senhorias, em duodécimos mensais então de 20.000$00, correspondente a 99,76 €, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito cada duodécimo, conforme teor de doc. nº 7 junto com a p.i. que se dá integralmente reproduzido.
- 8.Por força de sucessivas actualizações a renda mensal actual é de 591,80 €.
- 9.O local arrendado destinou-se, exclusivamente, a estabelecimento de ensino particular.
- 10.Aquando da celebração do contrato ficou estabelecido que a Ré poderia efectuar no arrendado, por sua conta, obras interiores de adaptação ao fim a que o mesmo se destinava (Q…), ficando as respectivas benfeitorias desde logo a fazer parte integrante do prédio, sem que a arrendatária possa pedir por elas qualquer indemnização.
- 11.Ficou também contratualmente acordado que a arrendatária não poderia, em caso algum, proceder a obras ou benfeitorias de que resultasse o aumento da área coberta do imóvel ou diminuição da área descoberta, sem autorização escrita dos senhorios.
- 12.Desde então e até ao presente, a Ré foi efectuando algumas obras, nomeadamente, pinturas, construção de novas casas de banho, eliminou uma cozinha no 1º andar, criou um refeitório na cave, onde aplicou azulejos nas paredes, retirou do logradouro um camaranchão em ferro, bem como eliminou as plantas e as árvores ali existentes, com excepção de uma.
- 13.A Ré aumentou a estrutura metálica já existente no logradouro e que consta da foto junta a fls. 156 até ao limite do muro que consta do lado direito, construída na vigência do contrato de arrendamento referenciado no facto 5. para práticas recreativas e desportivas, passando a mesma a ter a configuração constante da fotografia junta a fls. 9.
- 14.A modificação da estrutura metálica determinou que o logradouro passasse a ficar coberto em cerca de 2/3 da sua área total.
- 15.A Ré procedeu à demolição, numa extensão de cerca de 30 metros, do muro de vedação da extrema norte do logradouro, permitindo o acesso sem barreiras, nem delimitações com o prédio confrontante a norte.
- 16.Ao nível do Rés-do-Chão procedeu à demolição de, pelo menos, 2 paredes estruturais em pedra, uma numa extensão de cerca de 5/6 metros e que delimitava o edifício face ao contíguo a norte, tendo assim resultado um espaço de fusão entre ambos ao nível do R/C – sala de estudo/recepção – sem qualquer delimitação; outra, paralela a esta, interior, numa extensão de cerca de 7/8 metros e que separava o corredor de outros cómodos.
- 17.Procedeu à colocação de uma viga metálica, com cerca de 6/7 metros, junto ao tecto do espaço de entrada/recepção, em substituição de uma parede de pedra original e estrutural do edifício e que neste piso, conformava, distintamente, o edifício arrendado e o que lhe é contíguo a norte.
- 18.Procedeu à demolição de diversas paredes interiores divisórias, em número não inferior a 4.
- 19.Revestiu o soalho por diversos materiais, nomeadamente vinil e tijoleira cerâmica, assentando os aludidos materiais sobre o soalho em madeira existente por baixo.
- 20.Procedeu à colocação de tectos falsos em gesso cartonado, em pelo menos 80% do tecto do r/c.
- 21.Ao nível do 1º andar, demoliu várias paredes divisórias, em número não inferior a 4 e construiu outras, em número não inferior a 2.
- 22.Executou e colocou um tecto falso em todo o 1º andar, em gesso cartonado, ocultando o tecto original, que era em gesso com relevos, com pinturas com motivos florais, com roda tecto a ligar ornamentalmente as paredes aos tectos.
- 23.Ao nível do segundo andar, procedeu à demolição de uma clarabóia centenária, com cerca de 4 metros de diâmetro, em vidro e gesso, existente na continuidade do acesso vertical interior, caracterizadora deste tipo de edifício e da sua época (de finais do sec. XIX), substituída por um tecto falso em estrutura de madeira, chapas de contraplacado, madeira e vidro translúcido.
- 24.A área do logradouro, de cerca de 307 m2, encontra-se totalmente impermeabilizada com cimento.
IIIDO CONHECIMENTO RECURSO
A – Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
1. Admissibilidade da impugnação:
As apeladas defendem que deve ser rejeitada a impugnação da decisão sobre a matéria de facto por a apelante não ter dado cumprimento ao n.º 2 do artigo 685.º-B, do CPC, já que, embora tenha impugnado concretos pontos da matéria de facto dada por provada e transcrito excertos dos depoimentos, não indicou, com exactidão, as passagens da gravação em que fundou a sua discordância, o que deve levar à imediata rejeição do recurso nessa parte.
Vejamos, então, se a impugnação deve ser rejeitada.
O artigo 685.º-B do CPC (que corresponde, no essencial, ao anterior artigo 690.º-A) prescreve:
“1- Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
- a)Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
- b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522.º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição.”
Por sua vez, estabelece o n.º 2 do artigo 522.º-C do mesmo diploma, o seguinte:
“Quando haja lugar a registo áudio ou vídeo, devem ser assinalados na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento, de forma a ser possível uma identificação precisa e separada dos mesmos.”
In casu, está em aferição a observância do ónus de indicação dos depoimentos em que se funda a impugnação por referência ao assinalado na acta quanto ao início e termo de cada depoimento.
A apelante não procedeu a essa indicação nos termos previstos na lei, já que na acta refere-se que a gravação foi feita através de gravação digital na aplicação Habilus Media Studio, com registo a final para CD, mencionando-se, em relação a cada depoimento, a duração do mesmo (horas, minutos e segundos), o que permite a identificação precisa e separada de cada depoimento e das passagens do mesmo fundamentadoras do pedido de alteração da decisão fáctica, menção que a apelante não fez, já que se limitou a identificar o nome do depoente referenciando que o mesmo se encontrava gravado através do dito programa.
Contudo, transcreveu excertos dos depoimentos com base nos quais funda a sua discordância.
Por sua vez, as apeladas pronunciaram-se sobre a impugnação, identificando os excertos que contrapõem aos invocados pela apelante, mencionando o momento temporal em que foram prestados por referência à gravação efectuada.
Parece-nos evidente que na reapreciação da decisão fáctica, tendo sido invocado erro de julgamento em relação à apreciação de determinado depoimento, é falacioso entender-se que a mera transcrição parcial dispensa o acatamento do referido ónus, por ser dispensável a audição integral dos depoimentos, já que a descontextualização dos excertos inquina a real percepção do sentido do depoimento, razão pela qual, em nosso entender e salvo melhor opinião, é essencial proceder à audição do depoimento ainda que o mesmo esteja parcialmente transcrito e, por conseguinte, mantêm-se a razão de ser da prescrição legal constante do n.º2 do artigo 685.º-B e n.º 2 do artigo 522.º-C, do CPC.
Mesmo quando há transcrição integral do depoimento, não se pode dizer que seja absolutamente dispensável a audição, desde logo, porque a transcrição escrita (mesmo não se questionando a fidedignidade) nunca tem a expressividade da prestação oral, impossibilitando a percepção de todo um conjunto de elementos que contribuem de forma significativa para a formação da convicção do julgador em 2.ª instância, aliás, bastante penalizada pela falta de registo vídeo e pela falta de imediação.[1]
Serve isto para dizer que, a nosso ver, a lei impõe a indicação precisa e separada das passagens da gravação por referência ao mencionada na acta (desde que a mesma cumpra, igualmente, o estipulado na lei), independentemente do recorrente, por sua iniciativa, proceder à transcrição integral ou parcial dos depoimentos com base nos quais funda a pretensão impugnatória.[2]
Porem, a questão que se nos coloca é se a deficiente indicação deste ónus (não dos demais, que não vêem ao caso e que impõem uma análise diferenciada) deve acarretar a rejeição in limine do pedido de reapreciação, já que também tem sido entendimento jurisprudencial, que julgamos pacífico, que não há convite ao aperfeiçoamento relativamente ao cumprimento deficiente dos ónus previstos no artigo 685.ºB, do CPC.[3]
E a resposta à questão colocada deve ser negativa. Ou seja, a não ser que a omissão (e por maioria de razão a deficiência) do cumprimento do ónus previsto no n.º 2 do artigo 685.º-B, do CPC, seja relevante no sentido de impossibilitar o tribunal de identificar, de forma fácil e segura, o depoimento visado, não deve corresponder à rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, sob pena de se configurar a existência de uma sanção desproporcionada ao fim visado pela norma, sobretudo quando o sistema de gravação utilizado, como é o caso do Habilus Media Studio, permite uma identificação individualizada de cada depoimento.[4]
É precisamente o que sucede no caso presente, uma vez que os depoimentos foram gravados naquele sistema digital e transpostos para CD.
Em face do exposto, entende-se que se encontram suficientemente preenchidos os requisitos previstos no artigo 685.º-B, do CPC, que permitem a reapreciação da decisão fáctica nos pontos impugnados pela apelante.
2. Reapreciação da decisão sobre a matéria de facto:
A apelante entende que devem ser alterada a factualidade tida como provada nos pontos 13, 16, 17, 18, 20, 21, 22 e 23 da sentença e a alínea d) dos factos dados como não provados.
No ponto 13 deu-se como provado:
“A Ré aumentou a estrutura metálica já existente no logradouro e que consta da foto junta a fls. 156 até ao limite do muro que consta do lado direito, construída na vigência do contrato de arrendamento referenciado no facto 5, para práticas recreativas e desportivas, passando a mesma a ter a configuração constante da fotografia junta a fls. 9.”
A apelante pretende que a resposta seja mais completa abrangendo a declaração de autorização mencionada no ponto 6, nos seguintes termos:
“A Ré aumentou a estrutura metálica já existente no logradouro e que consta da foto junta a fls. 156 até ao limite do muro que consta do lado direito, constituía na vigência do contrato de arrendamento referenciado no facto 5, para práticas recreativas e desportivas, passando a mesma a ter a configuração constante da fotografia junta a fls. 9 em conformidade com a declaração de autorização referida em 6 dos factos provados.”
Para o efeito invoca o teor da declaração de fls. 122, defendendo que a mesma não limita a dimensão e implantação no quintal daquela estrutura, acrescentando que a autorização foi dada também ao Sr. F…, sócio gerente da ora ré até, pelo menos, 2008.
Vejamos, então, se assim será.
A declaração em causa está datada de 09/12/1980, portanto foi emitida enquanto vigorava o contrato de arrendamento celebrado com O… e E… referenciado no ponto 5 dos factos provados, que vigorou desde 1997 até Abril de 1981.
Por conseguinte, não foi dada tal autorização à ré, cujo contrato de arrendamento foi celebrado apenas em 29/05/1981. É certo que na declaração se menciona o nome do Sr. F…, mas esta menção nunca poderia ser considerada como autorizando a ré a realizar as ditas obras, por via do referido Sr. F… poder vir a ser sócio da mesma, já que se trata de realidade não existente à data da declaração, uma vez que a ré foi constituída apenas em Maio de 1981 (conforme declarou esta testemunha no seu depoimento, estando documentado nos autos que o respectivo registo data de Setembro desse ano, tendo sido apresentado através da Ap. 37/19810901- cfr. certidão permanente on line junta a fls. 178 a 187, maxime fls. 179).
Por outro lado, também não consta daquela declaração que a mesma sido dada considerando a futura constituição da ré.
Julgamos, porém, que a explicação para a referência ao nome do futuro sócio gerente da ré, o referido Sr. F…, é outra e foi dada pelo mesmo aquando do seu depoimento, já que referiu que começou a trabalhar, em 1997, no então Q1… (designado Q… após a ré passar a ser a nova arrendatária), como co-responsável, com poder delegado. Fazendo, assim, sentido que a declaração mencione o seu nome dada as responsabilidades que já na altura tinha na gestão do estabelecimento de ensino a funcionar no locado.
Acresce que o teor da declaração é claro. A autorização refere-se à “implementação de uma cobertura em matéria plástica com estrutura metálica em parte do quintal…”, reportando indubitavelmente à feitura de uma nova construção e não ao alargamento de uma já existente.
Ora, a prova documental constituída pelas fotografias de fls. 43 (doc. 9 da petição inicial) e de fls. 156 (doc. junto em julgamento realizado no dia 05/07/2011) demonstra cabalmente que o pavilhão foi aumentado posteriormente à sua construção.
Prova essa corroborada pelo depoimento da testemunha mencionada, que se revelou claro, esclarecido e isento e, sobretudo, muito conhecedor de todas as obras realizadas, quando mencionou que a execução da estrutura inicial foi construída até 1981 (sendo até essa data que se realizaram as obras que apelidou de infra-estruturais) e que, posteriormente, não sabendo precisar quando, subiram-na mais um bocadinho.
Também a testemunha K…, que exerceu as funções de professora no Q… entre 1979 a 1997, mencionou quando viu a fotografia de fls. 43 que a cobertura inicial não era tão grande, acrescentando mais à frente, que quando saiu do Q… a cobertura era mais pequena.
Do mesmo modo, a testemunha I… (que é educadora de infância no Q… desde Outubro de 1980) confrontada com as fotografias de fls. 43 e 156 acabou por constatar que a cobertura sofreu uma ampliação, embora só admitisse tal facto após comparar as mesmas.
Em face desta prova, a conclusão a retirar é que a ré aumentou aquela estrutura nos termos referidos no ponto 13 dos factos provados, não merecendo censura a decisão fáctica quanto a este ponto.
Nos pontos 16 e 17 deu-se como provado o seguinte:
- “16.Ao nível do Rés-do-Chão procedeu à demolição de, pelo menos, 2 paredes estruturais em pedra, uma numa extensão de cerca de 5/6 metros e que delimitava o edifício face ao contíguo a norte, tendo assim resultado um espaço de fusão entre ambos ao nível do R/C – sala de estudo/recepção – sem qualquer delimitação; outra, paralela a esta, interior, numa extensão de cerca de 7/8 metros e que separava o corredor de outros cómodos.”
- “17.Procedeu à colocação de uma viga metálica, com cerca de 6/7 metros, junto ao tecto do espaço de entrada/recepção, em substituição de uma parede de pedra original e estrutural do edifício e que neste piso, conformava, distintamente, o edifício arrendado e o que lhe é contíguo a norte.”
A apelante defende que esta factualidade não se provou, invocando o depoimento de G… e de H… sublinhando que afirmaram que as paredes não eram estruturais.
Ouvidos estes depoimentos, não podemos concordar com a apelante.
A testemunha G…, arquitecto, deslocou-se ao local em Agosto/Setembro de 2010 e observou as obras ali realizadas. Fez um depoimento escorreito e narrou de forma objectiva o que observou. Por ser conhecedor das construções e do tipo de materiais característicos das construções do tempo em que foi edificado o locado, conseguiu estabelecer as diferenças entre as características da construção original e a actual após as intervenções realizadas.
Referiu a testemunha que a parede do alçado norte, feita de pedra, foi parcialmente deitada abaixo, de modo a permitir uma fusão entre o edifício locado e o edifício a norte. Qualificou essa parede como estrutural por contribuir para a segurança/estabilidade do edifício, afirmando, ainda, que tanto assim era que tiveram de colocar uma viga de ferro no cimo da abertura, de modo a poder suportar os andares de cima. Confrontado com as fotografias de fls. 48 e 49, confirmou que as mesmas retratam o que observou no local.
Também confirmou que existiu uma outra parede interior, que foi demolida, conforme indicia a fotografia de fls. 50, onde se visualiza um pedaço da mesma, e que essa parede seria a do corredor da casa, como era habitual nas casas daquela época com as características da casa locada. Quando lhe foi perguntado se esta parede também seria estrutural referiu que, embora não pudesse afiançar tal com segurança, entendia que a grossura da parede indiciava essa característica.
Já a testemunha H…, também ele arquitecto, que se deslocou ao locado uma vez, em 2010, declarou que foram demolidas duas paredes, uma do lado esquerdo e outra foi rasgada para servir de ligação entre os dois edifícios.
Quando questionado sobre se as paredes em causa eram estruturantes, começou por dizer que não. Porém, também disse que todas as paredes suportam a carga do edifício e que, por essa razão, são paredes portantes. Mais disse que as paredes em alvéolos (feitas com pedras de granito, como é o caso) são paredes estruturantes e que, no caso, os alvéolos foram substituídos por uma viga de ferro.
Da análise dos depoimentos ressalta, a nosso ver, com mediana clareza e segurança, que as paredes demolidas eram estruturais, já que as testemunhas referem que as paredes, pelas suas características, suportavam os pisos do edifício e que a sua alteração determinou a necessidade de proceder ao reforço da sustentabilidade do mesmo através da colocação da viga em ferro.
Assim sendo, e quanto a estes pontos, o tribunal a quo valorou a prova produzida em conformidade com o sentido em que foi produzida, não merecendo qualquer censura.
Nos pontos 18 a 21 deu-se como provado:
- “18.Procedeu à demolição de diversas paredes interiores divisórias, em número não inferior a 4.”
- “21.Ao nível do 1º andar, demoliu várias paredes divisórias, em número não inferior a 4 e construiu outras, em número não inferior a 2.”
Entende a apelante que esta matéria não se provou e temos de concordar com esse entendimento.
Na verdade, para além da demolição das duas paredes mencionadas no ponto 16 dos factos provados, não se provou que a ré tenha demolido outras paredes, mormente as mencionadas nestes pontos 18 e 21.
Tal convicção assenta, essencialmente, no depoimento de F… que depôs sobre as obras realizadas e o momento em que o foram, de forma muito segura e credível, como já foi sublinhado. A ligação que manteve à exploração da actividade no locado, quer quando no âmbito do anterior arrendamento, quer no actual, só estando desligado das funções de gerência da ré a partir de 2008, permitiu-lhe prestar um depoimento abrangente e muito esclarecedor, que se nos afigurou isento, mencionado as razões que determinaram as obras, o tipo de obras realizadas e a sequência temporal em que ocorreram.
Do seu depoimento decorre que as obras estruturais ou grandes obras, como lhes chamou a testemunha (para além das realizadas no rés-do-chão que implicaram a demolição das duas paredes já referidas, mas que foram realizadas em 2009/2010), e que implicaram alargamento das salas dos vários pisos, com retirada de paredes, novas instalações para a luz e água, construção de casas de banho, obras no logradouro (colocação da cobertura na forma original e cimentação do parte do pavimento), no soalho, nos tectos, foram todas realizadas até 1981, ou seja, em data anterior àquela em que a ré passou a ser arrendatária.
Este depoimento foi corroborado por outros.
Assim, resulta do depoimento da testemunha I… que após Outubro de 1980, data em que iniciou funções, as obras realizadas consistiram em reparações, com excepção da obra realizada no hall de entrada.
Por sua vez, a testemunha J…, que trabalha no locado desde Outubro de 1997, disse que as obras foram realizadas entre aquela data e 1980/1981 (nos pisos e no logradouro) e que, no essencial, correspondem às obras mencionadas pela testemunha F….
No mesmo sentido interpretamos o depoimento de K…, que trabalhou no locado entre 1979 e 1997, quando relatou as várias obras que se foram realizando e que, no essencial, também correspondem ao referido pela testemunha F….
Em conclusão, apenas se provou que a ré demoliu as duas paredes referidas no ponto 16 dos factos provados, pelo que a factualidade inserta nos pontos 18 e 21 dos factos provados não se pode ter como provada, eliminando-se a mesma do elenco dos factos provados.
Consta o seguinte no ponto 20 dos factos provados e na alínea d) dos factos não provados:
Deu-se como provado, no ponto 20, que “Procedeu [a ré] à colocação de tectos falsos em gesso cartonado, em pelo menos, 80% do tecto do r/c” e na alínea d), considerou-se não provado que “que a ré se tenha limitado a proceder à substituição e reparação dos tectos falsos que iam apresentando defeitos e humidades.”
Defende a apelante que a matéria do ponto 20 não se provou (embora no corpo das alegações defenda algo diverso, já que entende que a redacção deve ser alterada nos seguintes termos: “Procedeu à colocação de tectos falsos em gesso cartonado, em pelo menos 80% do tecto do r/c, em substituição dos tectos falsos já existentes”) e que, ao invés, a matéria da alínea d) deveria ser dada como provada.
Quanto ao ponto 20, as fotografias de fls. 48 e 49 (docs. 14 a 17 juntos com a petição inicial) demonstram que os tectos existentes no r/c são de gesso cartonado, vulgo pladur. As testemunhas G… e H… também o confirmaram, esta última chegou a mencionar que os tectos do r/ch eram em gesso cartonado em 80% a 90%.
Por sua vez, a testemunha I… disse que a sala dela, no r/c, ainda tinha tecto falso, querendo dizer com isso dizer que não era em gesso cartonado, mas também não era o tecto original.
A testemunha J… também referiu que originalmente os tectos eram pintados e como começaram a deteriorar-se, foram sendo substituídos por tectos falsos.
Por sua vez, a testemunha F… disse que os tectos originais eram de cal, estavam sempre a cair. Os anteriores arrendatários puseram tectos falsos, em madeira com caixilhos (platex) como era usado na época e está ilustrado na fotografia de fls. 53 (doc. 22 junto com a petição inicial), continuando ainda a ser assim o tecto de uma sala. Posteriormente foram substituindo por pladur (gesso cartonado), mantendo por baixo o platex.
Resulta, pois, da prova que a colocação de tecto em gesso cartonado foi o resultado de várias intervenções ao longo dos anos.
Parece-nos indiscutível que tendo a ré procedido à demolição de duas paredes no r/c e à colocação de uma viga de suporte, teria forçosamente de proceder ao arranjo dos tectos abrangidos por tal intervenção. Portanto, afigura-se-nos razoável, de acordo com as regras da experiência comum e da normalidade, interpretar a prova no sentido de se dar como provada a factualidade constante do ponto 20 nos termos em que o foi. Acrescentar que os tectos cartonados (também falsos) foram colocados em cima de tectos falsos já existentes, não dizendo quem colocou os primeiros tectos falsos, afigura-se-nos despiciendo.
Por outro lado, a matéria da alínea d) também tem de se considerar não provada, já que se deu como provado que a ré procedeu, pelo menos no r/c, à colocação de novos tectos falsos, portanto não se limitou a fazer reparações dos anteriormente existentes.
No ponto 22 deu-se como provado:
“Executou e colocou um tecto falso em todo o 1º andar, em gesso cartonado, ocultando o tecto original, que era em gesso com relevos, com pinturas com motivos florais, com roda tecto a ligar ornamentalmente as paredes aos tectos.”
A apelante defende que esta matéria não se provou, já que as testemunhas inquiridas não disseram que o tecto original do 1.º andar estava ornamentado desta forma e que, de qualquer modo, a sua alteração para tecto falso ocorreu na vigência do anterior contrato de arrendamento.
Da análise da prova temos de concordar com a última observação da apelante. De facto, apesar da testemunha K… ter referenciado que os tectos do 1.º andar tinham assim umas frutas em relevo, em gesso, pintados de branco, a verdade é que toda a prova indicia que os tectos originais foram substituídos antes da ré ser arrendatária do local.
Na verdade, e como já se mencionou aquando da análise do ponto 22, os tectos originais foram sendo substituídos ao longo do tempo, mas sempre antes de 1981, excepto quanto aos actualmente existentes em grande parte do tecto do r/ch por causa da obra ali executada já pela ré.
Em face do exposto, elimina-se dos factos provados o que consta neste ponto 22.
No ponto 23 deu-se como provado:
“Ao nível do segundo andar, procedeu à demolição de uma clarabóia centenária, com cerca de 4 metros de diâmetro, em vidro e gesso, existente na continuidade do acesso vertical interior, caracterizadora deste tipo de edifício e da sua época (de finais do sec. XIX), substituída por um tecto falso em estrutura de madeira, chapas de contraplacado, madeira e vidro translúcido.”
Questiona a apelante que se tenha provado que a demolição da clarabóia ocorreu já na vigência do actual arrendamento.
Quanto ao apuramento da data da realização da obra, o depoimento de K… situou-a a meio do tempo que permaneceu ao serviço do locado, ou seja, por volta de 1988, já que entrou em 1979 e saiu em 1997, mencionado que achava que tinha sido efectuada na altura da realização das obras nos tectos.
Por sua vez, a testemunha I… disse que sempre viu a clarabóia que lá existe, percebendo-se que se está a referir às aberturas que foram colocadas após a remoção da clarabóia original. Esta testemunha está no locado desde Outubro de 1980.
J… disse que a clarabóia antiga foi retirada, não sabendo qual a razão, mas situou o momento entre 1977 e 1981.
A testemunha F… disse que supunha que foi retirada mais tarde, após as grandes obras, dizendo que lhe pareceu que foi após a obra dos tectos. Explicou a razão da retirada da clarabóia e disse, nomeadamente em sede de contra-instância, que foi retirada já na altura da ré.
Não vemos razão para desconsiderar esta parte do depoimento desta última testemunha, pelas razões já antes mencionadas, e que é corroborado pelo depoimento da testemunha K….
Por conseguinte, entende-se nenhuma censura merecer o ter sido dado como provada a matéria do ponto 23.
Em suma, procede apenas a impugnação da decisão quanto à matéria de facto em relação aos pontos 18, 21 e 22, que são eliminados dos factos provados, mantendo-se os demais impugnados.
B- Do mérito do julgado
Sustenta a apelante que a sentença recorrida violou os artigos 1036.º, 1038.º, 1041.º, 1044.º, 1073.º, 1074.º, n.º 2 e 1083.º todos do Código Civil (CC), por as obras realizadas serem de adaptação ao fim visado pelo contrato e não alterarem substancialmente a estrutura interna e externa do edifício, para além de terem sido autorizadas pelo senhorio, quer por força da cláusula 4.ª do contrato, quer pela autorização junta a fls. 122.
As autoras/apeladas visam com a presente acção a resolução do contrato de arrendamento comercial que as liga à ré, invocando violação contratual, por as obras alterarem substancialmente a estrutura interna e externa do edifício, tendo causado deteriorações não consentidas e injustificadas em face do artigo 1073.º, n.º 1 do CC.
Em causa está, pois, a resolução de um contrato de arrendamento comercial, aplicando-se-lhe o regime aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 (que designaremos por NRAU) e alterações introduzidas por este diploma ao Código Civil (cfr. regime transitório previsto no artigo 26.º, n.º1 ex vi do artigo 27.º da mesma Lei).
Nos termos conjugados dos artigos 1043.º, n.º 1 e 1073.º do CC, na falta de convenção em contrário, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com o fim do contrato, considerando a lei que as pequenas deteriorações, necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, são lícitas.
Por sua vez, o n.º 2 do artigo 1074.º do CC permite ao locatário realizar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
No caso presente, por se tratar de um arrendamento comercial (que a nova nomenclatura legal designa por arrendamento urbano para fim não habitacional) importa, ainda, considerar os artigos 1108.º e 1111.º, n.º 2 do CC, estipulando os mesmos que se as partes nada convencionarem, considera-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
A realização de obras fora deste condicionalismo, exceptuando as urgentes, conforme prescreve o n.º 3 do artigo 1074.º, poderão constituir fundamento de resolução do contrato, desde que se verifiquem os pressupostos enunciados na cláusula geral introduzida na nova redacção do n.º 2 do artigo 1038.º do CC.
Desapareceu, assim, da lei a menção que outrora era feita no revogado artigo 64.º, n.º 1, alínea d) do RAU, que concedia ao senhorio a resolução do contrato se o arrendatário fizesse no prédio, sem consentimento do locador, obras que alterassem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticasse actos que nele causassem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não pudessem ser justificadas nos termos dos artigos 1043.º do CC e artigo 4.º do RAU.
Porém, como vem advertindo a doutrina[5], a realização de obras (aqui no sentido de benfeitorias) ou deteriorações da natureza daquelas mencionadas no pretérito artigo 64.º, n.º1, alínea d) do RAU, realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio, não deixaram, face à lei actual, de constituir motivo de resolução do contrato, dado o carácter exemplificativo do n.º 2 do actual artigo 1083.º do CC.
Contudo, é necessário que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Consagra, assim, a lei uma cláusula geral carecida de ser preenchida em face de cada caso concreto, havendo quem veja nela, inclusivamente, uma maior limitação à liberdade do arrendatário dispor da estrutura física do espaço arrendado.[6]
Trata-se de uma cláusula geral que veicula a ideia de justa causa de resolução, o que implica sempre a alegação e prova de factualidade que determine o seu preenchimento, razão pela se faz realçar que “competindo ao senhorio, autor na acção de despejo, o ónus de alegação e prova (cfr. artº 342º do CC) de factualidade subsumível, não apenas às diferentes alíneas do n.º 2 ou no n.º 3 do artº 1083.º (quando seja caso disso), mas também, na cláusula geral constante da 1ª parte do n.º2.”[7]
Importa, porém, atentar que em relação às obras passíveis de serem executadas pelo arrendatário, o n.º 2 do artigo 1074.º do CC expressamente remete para os termos convencionados no contrato, a par da autorização, por escrito, do senhorio e, tratando-se de arrendamento para fins não habitacionais, também rege o convencionado pelas partes, sem prejuízo de supletivamente se aplicar o referido n.º 2 do artigo 1111.º do CC.
No caso em apreciação, o contrato de arrendamento celebrado com a ré dispõe nas cláusulas 4.ª e 5.ª, do seguinte modo:
“Quarto - A arrendatária poderá efectuar no prédio aqui arrendado, por sua conta, obras interiores de adaptação ao fim a que o mesmo se destina (Q…), ficando as respectivas benfeitorias desde logo a fazer parte integrante do prédio, não podendo a arrendatária pedir por elas qualquer indemnização.”
“Quinto – Não poderá, em caso algum, a arrendatária proceder a obras e benfeitorias de que resulte o aumento da área coberta do imóvel, ou a diminuição da área descoberta, sem autorização escrita dos senhorios.”
São, pois, estas cláusulas convencionais que regem em matéria de obras relativamente ao contrato em apreço, por via da previsão do n.º 2 do artigo 1074.º e 111.º, n.º 2, 1.ª parte, do CC, considerando que as obras realizadas no locado não se afiguram urgentes, nem correspondem de todo a pequenas deteriorações previstas no artigo 1073.º do CC.
Resulta dos factos provados que a ré realizou as obras mencionadas nos supra pontos 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20 e 23.
A retirada de um caramanchão em ferro e a eliminação de plantas e árvores existentes no logradouro (ponto 12), o aumento da estrutura metálica existente no logradouro (ponto 13) a demolição de parte do muro de vedação (ponto 15), por terem sido realizadas no exterior do edifício estavam sujeitas a autorização do locador, não estando coberta pela permissão enunciada na cláusula 4.ª do contrato que apenas se reporta a obras realizadas no interior do edifício.
A ré não demonstrou probatoriamente que tenha obtido a prévia autorização do locador para proceder às mesmas.
Quanto ao aumento da cobertura, a declaração de fls. 112 não abrange a sua ampliação por a autorização ter sido dada para a execução (inicial) da estrutura, nada mencionando quanto a futuras alterações e muito menos que a autorização contemplava futuros actos de outros arrendatários.
O facto de não mencionar as dimensões da cobertura que autorizava, nem o espaço que a estrutura podia ocupar no logradouro, não permite concluir que também se autorizava a posterior ampliação da estrutura implantada, sobretudo quando por via do alargamento, a área coberta ficou substancialmente aumentada, abrangendo cerca de 2/3 da área total do logradouro (cfr. ponto 17), situação essa que, por força da cláusula 5.ª do contrato, carecia sempre de prévia autorização do locador.
Tratando-se a declaração de fls. 122 de um documento escrito, e atento o disposto nos artigos 236.º e 238.º do CC, um declaratário normal colocado na posição da ré, não podia deduzir dos termos da declaração, que a autorização era extensível a obras futuras que alterassem a estrutura inicial e que viessem a aumentar a área coberta, não só porque a declaração era anterior à celebração do contrato de arrendamento com base no qual a ré usufruía do local, mas também porque a cláusula 5.ª do contrato de arrendamento estipula, de forma muito clara, que era sempre necessária a autorização do senhorio para a realização de obras que implicassem aumento (ou diminuição) da área coberta.
Acresce que a ré também realizou obras no interior do edifício que não podem ser tidas como lícitas à luz da cláusula 4.ª. De facto, demoliu duas paredes interiores estruturantes da sustentabilidade do edifício (o facto de ter sido implementada uma solução que não coloca em perigo aquela sustentabilidade não altera a ocorrência do facto) que dificilmente se poderiam considerar de “adaptação ao fim a que se destina o edifício”, já que a actividade de exploração de um estabelecimento de ensino privado ali vem sendo exercida, pelo menos, desde 1997 (cfr. ponto 5) e a demolição das paredes só ocorreu em 2009/2010.
Assim, estas obras no exterior e no interior não se podem considerar lícitas em face da cláusula 4.ª do contrato, nem estão abrangidas pelo regime supletivo aludido no n.º 2, parte final do artigo 1111.º do CC, por não estar demonstrado que fossem exigidas por lei ou pelo fim do contrato.
Acresce que a ré também demoliu uma clarabóia centenária, caracterizadora deste tipo de edifício e da sua época, substituindo-a por um tecto falso de madeira, chapas contraplacado, madeira e vidro translúcido (ponto 23).
A ré não justificou a necessidade desta alteração em função da adaptação ao fim do locado, já que negou que tenha sido ela a realizá-la, tendo a prova demonstrado o inverso.
Esta alteração da traça do edifício não está abrangida pela cláusula 4.ª do contrato de arrendamento, não só porque também altera a estrutura externa do edifício, mas também porque não está provado que a mesma fosse necessária em face da utilização que é dada ao locado.
Assim sendo, para além das obras referidas na 1.ª parte do ponto 12 (pinturas, construção de novas casas de banho, eliminação de uma cozinha e criação de um refeitório com azulejos nas paredes), todas as demais obras realizadas, pelas razões anteriormente expressas, careciam de autorização do senhorio, não tendo a ré demonstrando, como lhe competia, que tinha sido dada essa autorização (artigo 342.º, n.º 2 e 1047.º, n.º 2, parte final, e 1111.º, n.º 2, todos do CC.
Mas apenas constituem causa justificativa da resolução do contrato de arrendamento, se pela sua gravidade ou consequências, tornem inexigível a manutenção do mesmo (artigo 1083.º do CC).
Essa inexigibilidade tem de ser aferida considerando a sua gravidade e consequências, sempre ponderadas à luz do princípio geral da boa fé (artigo 762.º, n.º 2 do CC).
O estatuto de arrendatário não faculta ao mesmo mais do que o gozo do imóvel atendendo ao fim contratualizado, afigurando-se sempre grave alterações que descaracterizem o imóvel, seja por alteração significativa ou substancial da sua estrutura interna, como sucede quando são derrubadas paredes e alterada a compartimentação inicial, seja por serem eliminados elementos construtivos caracterizadores de um determinado tipo de construção, como acontece com a eliminação da clarabóia a que atrás se aludiu.
Por outro lado, tendo os arrendatários convencionado uma cláusula que lhe permitia, com uma certa amplitude, realizar obras sem prévia autorização escrita do senhorio, afigura-se grave terem excedido de forma manifesta e clamorosa as condições subjacentes a tal permissão, como ocorreu quando procederam ao alargamento da área coberta, sabendo que tal situação sempre exigia a prévia autorização do locado, conforme previsto na cláusula 5.ª do contrato de arrendamento.
A reversibilidade das alterações não impede o efeito resolutivo, ou seja, ainda que haja a possibilidade de colocação do edifício no estado anterior às obras, “não lhes retira gravidade nem o consequente relevo para efeitos resolutivos, pois o fundamento resolutivo assenta no facto do arrendatário ter procedido a essas intervenções, não no facto de permanecer sem as reparar.”[8]
Também o alegado aumento do valor do locado decorrente das benfeitorias realizadas não neutraliza o fundamento resolutivo decorrente da realização de obras não autorizadas pelo senhorio, por a lei tal não contemplar.
Finalmente, também não está probatoriamente demonstrado que foram razões relacionadas com solidez, higiene e segurança do arrendado (cfr. conclusão n.º 38), ou outras, nomeadamente legais ou regulamentares, que determinaram a realização das obras, pelo que também por este prisma, as obras não podem ser tidas como lícitas.
Considerando a natureza das alterações introduzidas no locado, sobretudo o aumento da área coberta, a alteração da estrutura interna das suas divisões e a alteração de um elemento arquitectónico descaracterizador da construção, demonstrativas de grave incumprimento contratual por parte da ré, conclui-se que é inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, assistindo às autoras fundamento para resolução do contrato de arrendamento.
Em face de todo o exposto, não merece qualquer censura o sentido decisório da sentença que concluiu no mesmo modo, improcedendo, pois, a apelação, confirmando-se a sentença recorrida (esclarecendo-se, contudo, que as obras em causa referidas no segmento decisório são as que resultam deste acórdão após a alteração da decisão sobre a impugnação da matéria de facto).
Dado o decaimento, a apelante suportará as custas da apelação (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC).
Em síntese (n.º 7 do artigo 713.º do CPC):
I- Resulta dos artigos 685.º-B, n.º 2 e 522.º-C, n.º 2, do CPC, o ónus de indicação precisa e separada das passagens da gravação por referência ao mencionada na acta (desde que a mesma cumpra, igualmente, o estipulado na lei), independentemente do recorrente, por sua iniciativa, proceder à transcrição integral ou parcial dos depoimentos com base nos quais funda a pretensão impugnatória.
II- A omissão (e por maioria de razão a deficiência) do cumprimento do ónus previsto no n.º 2 do artigo 685.º-B, do CPC, que não releve em termos de impossibilitar o tribunal de identificar, de forma fácil e segura, o depoimento visado, não deve corresponder à rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, sob pena de se configurar a existência de uma sanção desproporcionada ao fim visado com a norma.
III- A realização de obras ou deteriorações da natureza daquelas mencionadas no pretérito artigo 64.º, n.º1, alínea d) do RAU, realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio, não deixaram, face à lei actual, de constituir motivo de resolução do contrato, dado o carácter exemplificativo do n.º 2 do actual artigo 1083.º do CC.
IV- Contudo, é necessário que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
V- Justifica-se a resolução do contrato de arrendamento a realização de obras não consentidas pelo locador que descaracterizem o imóvel, seja por alteração significativa ou substancial da sua estrutura interna, como sucede quando são derrubadas paredes e alterada a compartimentação inicial, seja por serem eliminados elementos construtivos caracterizadores de um determinado tipo de construção.
