519/04-2 - Tribunal da Relação de Évora

I- É de considerar como conduta violadora instantânea do contrato de arrendamento, aquela que é uma só e realizada num dado momento temporal, embora os efeitos se possam prolongar - alíneas d) e f), do nº 1, do artigo 64º, do R.A.U

II- É de considerar como conduta violadora continuada do contrato de arrendamento, aquela cujo processo de violação é alimentado pela conduta persistente do locatário - alíneas b), c), e), g), h) i), do nº 1, do artigo 64 do R.A.U

III- Acaso a lei não exija uma formalidade especial para que certo facto possa ser considerado provado, o Tribunal decide segundo a sua prudente convicção, após apreciar livremente as provas apresentadas.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I- Relatório

“A”, “B”, “C” e “D” intentaram no Tribunal Judicial da comarca de ... acção de despejo, com processo sumário, contra “E”, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento, que tem por objecto o prédio urbano, sito em ..., no ..., nºs ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº ... e na respectiva matriz sob o artigo ... e que o R seja condenado a proceder à entrega do locado aos AA, livre de pessoas e bens.

Os AA fundamentam o seu pedido alegando em síntese :

O contrato de arrendamento tem como finalidade exclusiva contratualizada entre as partes, a de “ Centro Recreativo” do Réu “E”;

O R tem vindo a permitir que outrem use o locado ou parte do locado para fim diverso daquele a que se destina e que é : Centro Recreativo;

O R subarrendou, ou emprestou ou cedeu a sua posição contratual, cedência essa ilícita, inválida por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios – não foi dado cumprimento ao art. 1049 do CC;

O R tem vindo a cobrar ao sublocatário renda superior à permitida pelo art. 1062 do C. Civil .

Por último a realização de obras não autorizadas.

O R contestou invocando a caducidade e, no mais impugnou os fundamentos alegados pelos AA na sua petição inicial.

O R termina o seu articulado pedindo a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.

Os AA responderam à excepção suscitada pelo R, pugnando pela improcedência da mesma.

Seguiu-se o despacho saneador, no qual se seleccionou a matéria de facto assente e a controversa que integrou a base instrutória, selecção que não foi objecto de qualquer reclamação.

Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e declarou resolvido o contrato de arrendamento identificado nos autos e condenou o R a proceder à entrega do locado aos AA, livre de pessoas e bens .

O R não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal.

O R nas suas alegações de recurso conclui:

1- Os factos invocados pelo R em matéria de caducidade do direito de resolução por arte dos AA, são públicos e notórios, achando-se, assim, violado o disposto no art. 65 do RAU.

2- Por isso que não podem os AA pretender desconhecê-los há longos anos com referência à data da propositura da acção, independentemente de sustentar como sustenta que em momento nenhum a conduta do R foi violadora do contrato escrito de arrendamento celebrado com quem era então dono do prédio.

3- Em sede da repartição do ónus de prova incumbe aos AA fazer a prova de todo o conteúdo do contrato de arrendamento celebrado com o então dono do prédio, para assim poder questionar das virtualidades, em sede de consequências de eventuais factos praticados pelos mesmos AA.

4- A douta sentença recorrida violou, assim, por erro de interpretação e aplicação o disposto nos arts. 342 e segs. do CC.

5- Nunca poderia o Juiz “ a quo” dar como provada a resposta ao quesito 1º, achando-se assim em curso a douta sentença, na hipótese normativa da alínea c) do nº1 do art. 668 do CPC.

6- Por isso que deve este Venerando Tribunal ao abrigo do art. 712 do CPC alterar a resposta ao quesito 1º da base instrutória.

Os AA apresentaram contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- Fundamentação :

Os factos dados como provados na 1ª instância, em resultado da matéria de facto assente e das respostas dadas aos quesitos da base instrutória, são os seguintes :

1- Os AA são únicos e exclusivos comproprietários do prédio urbano inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia ... e concelho de ..., sito no ..., também denominado ..., sob os números de polícia ... e Rua de .. nº ... em ..., composto por r/c, piso intermédio, 1º e 2º andares, confrontando a Norte com ..., Sul com ..., nascente e Poente com a Rua de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº ...;

2- Tal propriedade adveio-lhes por sucessão, na qualidade de herdeiros legitimários do seu pai, “F”, anterior proprietário do referido prédio, falecido em 14/02/1988.

3- Por escritura lavrada no Cartório Notarial de ..., no dia 08/7/1999, registada na Conservatória do Registo Predial sob a Ap. ... de ... foi constituído o regime de propriedade horizontal no referido prédio, com as seguintes fracções autónomas:

Fracção A – permilagem :100

Fracção B- permilagem :600

Fracção C- permilagem : 300;

4- A fracção autónoma B tem entrada pelos nºs 3, 5, 7, 9 E 11 do

5- Tal fracção é composta por 3 salões, 3 salas, 4 instalações sanitárias, arrecadação, arrumos, cozinha, despensa ao nível do r/c e 2 instalações sanitárias ao nível do 1º andar;

6- Tem como áreas 404, 97 m2 ao nível do r/c e 198 m2 ao nível do 1º andar, possui um valor tributável de esc. 2.746.060$00;

7- Sobre a mesma incide um contrato de arrendamento, celebrado entre os primitivos proprietários e o R, ocupando este a posição de arrendatário;

8- O R é uma associação desportiva;

9- Durante décadas, o R fixou no locado a sua sede;

10- Aí foi exercendo os fins estatutários que lhe são próprios, a promoção e organização de actividades físicas e desportivas ;

11- Tais como futebol profissional, actividades amadoras, futebol juvenil, andebol, basquetebol, voleibol, ginástica e Karaté;

12- Os AA por requerimento junto da Repartição de Finanças, Câmara Municipal e Conservatória do Registo Predial de ..., tentaram obter cópia do contrato de arrendamento celebrado.

13- Em 1/06/2001, os AA requereram à Repartição de Finanças de ... que emitisse certidão de teor integral de todos os contratos de arrendamento participados e depositados naquela repartição e relativos ao prédio em referência;

14- Na sequência pela mesma foi certificado que “embora constem das relações de inquilinos entregues neste serviço, os contratos não estão depositados no processo de arrendamento“;

15- Os AA nunca conseguiram obter cópia do contrato de arrendamento em causa nos autos;

16- Ano após ano, têm sido emitidos pelos senhorios, a favor do Réu recibos de renda com carácter mensal, os quais ele recebe;

17- A renda actual é de esc. 130.032$00/ano, paga em duodécimos iguais e sucessivos de esc. 10.836$00;

18- Em requerimento datado de 01/04/1939 , dirigido pelo Presidente da Direcção do Réu, ao Presidente da Câmara Municipal de ... consta “O “E” paga uma renda de duzentos e cinquenta escudos e no contrato a senhoria dispõe-se apenas o seguinte : Nas retretes e urinóis , fará a sociedade uso de água bastante por forma a que não possam ser obstruídas as canalizações e quando por virtude dessa falta o senhorio tenha de mandar reparar as mesmas canalizações , correrão as despesas por conta da sociedade“;

19- Os AA em Abril de 2001 tiveram acesso a documentos depositados na CM de ... referentes ao prédio em causa nos autos, tendo em 05/04/2001 e 28/05/2001, solicitado certidões de teor emitidas pela ..., as quais juntaram aos autos com Anexo 1 e 2;

20- Em 6/04/2001 deu entrada na CM de ... requerimento formulado por “A” nos presentes autos, dele constando: “Tendo recebido recentemente uma carta da nossa inquilina “G”, moradora na Rua ... nº ..., a referir o estado de degradação do prédio onde habita e o perigo de desabamento da cobertura, solicitamos que, dado esta habitação fazer parte do mesmo conjunto ( onde se encontra a ... de “H” e a sede do “E”), a vistoria seja alargada de modo a verificar o estado da mesma, pois, como parece evidente , também nós nos encontramos bastante preocupados com a questão de segurança, habitabilidade e fruição do prédio;

21- Em cumprimento da deliberação da CM de ... de 11/07/2001, foram os AA notificados por esta para procederam no prazo de 150 dias, com início em 45 dias, às seguintes obras no ...: obras de reposição das condições de segurança estrutural exigíveis, na área do 1º andar do prédio com entrada pelos nºs 3 a 7 procedendo para o efeito à reparação, substituição e/ou reconstrução de todos os elementos constituintes da estrutura da cobertura deteriorados e/ou em más condições de conservação. Na mesma área, obras de reparação geral do pavimento e sua estrutura de suporte, com a substituição e/ou reconstrução dos elementos degradados do mesmo; obras de revisão e reparação geral do edifício, da cobertura e sua respectiva estrutura de suporte, na sua globalidade, procedendo para o efeito à recolocação dos elementos deslocados e reparação/substituição dos que estejam degradados; obras de substituição de caixilhos deteriorados, nomeadamente ao nível do pátio de entreforros do prédio com entrada pelo nº 11 do ... e nº 10 da Rua ...; obras de conservação geral, ao nível das fachadas, procedendo para o efeito à reparação e pintura das caixilharias e pintura geral do edifício;

22- Face ao estado actual do prédio, não é possível assegurar a utilização do locado na sua totalidade;

23- Em 20 de Agosto de 1984, o R requereu ao Presidente da Câmara Municipal de ..., vistoria de ocupação para estabelecimento destinado a jogos e a concessão da respectiva licença de ocupação;

24- A vistoria requerida teve lugar em 6/09/1984, tendo-se concluído que o prédio estava em condições de ser ocupado, desde que se procedesse às seguintes obras:

Construção de antecâmara de protecção das instalações sanitárias com sinalização de localização de ambas;

Montagem de bidé na instalação sanitária destinadas às senhoras ;

Montagem de portas interiores nas retretes destinadas a homens e pintura interior das mesmas;

25- A licença de ocupação foi concedida por deliberação de 20/05/1991;

26- Em 12/03/1985 o R requereu ao Presidente da CM de ... a implantação na sua sede, no ..., de uma casa de jogos Bingo, tendo como consórcio a “I”, requerimento este que veio a ser indeferido;

27- Em 03/05/1991 o R requereu ao Governador Civil do Distrito de ... licença, por um ano de funcionamento no nº ... do ... de máquinas de jogos;

28- Em 11/03/1993 foi efectuada vistoria ao nº ... do ... com vista à obtenção de licença de ocupação para estabelecimento denominado restaurante “J”;

29- Em 20/01/1993, “K” requereu ao Presidente da CM de ... licença anual de exploração de máquinas de diversão no estabelecimento do R, sito no ...;

30- O R possui na Estrada de ..., em ..., o seu complexo desportivo, pavilhão gimnodesportivo e secretaria geral;

31- O R efectuou obras no prédio arrendado;

32- A finalidade fixada entre as partes no contrato de arrendamento em causa foi a instalação no locado de um Centro Recreativo;

33- O contrato de arrendamento foi celebrado pelo menos em 7/10/1957;

34- Os AA nunca acordaram ou consentiram a alteração do fim atribuído ao prédio pelo arrendamento;

35- Nem requereram a sua alteração ou aditamentos à Câmara Municipal de ...;

36- Ou autorizaram terceiros ou o R a que fizessem em seu nome e representação;

37- Os AA nunca consentiram ou reconheceram o exercício da actividade de restauração e de exploração do jogo;

38- Não lhe foi comunicado tal exercício;

39- Os AA nunca autorizaram ou consentiram a terceiros o exercício no prédio de forma lucrativa, da actividade de restauração e de exploração de jogo;

40- O R tem vindo a utilizar o prédio, de forma continuada e permanente, para restauração e exploração do jogo;

41- O R tem vindo a consentir a terceiros a exploração no mesmo, de tais actividades;

42- Fazendo-o de forma lucrativa;

43- Nomeadamente, o R proporciona uma concessão de jogos a “K”, com sede em ...;

44- O R já não tem a sua sede instalada no local;

45- Tendo a mesma sido transferida para a ..., em ...;

46- O nº 11 do ... funciona o restaurante “J”;

47- O restaurante “J” é explorado por outra entidade que não o Réu.

48- De 1997 a 30/04/2000 foi “”L”, quem explorou o referido restaurante;

49- E desde 01/04/2000 a Agosto de 2001, foi “M” quem o explorou;

50- O R cobrou a “M” primeiro esc. 300.000$00 e depois esc. 350.000$00 a título de compensação mensal.

Como é sabido, o objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, nas quais são sintetizadas as razões da sua discordância relativamente à decisão impugnada ( art. 684 nº 3 e 690 nº 1 e 4 do CPC).

As questões a decidir no presente recurso decorrentes das aludidas conclusões são as seguintes :

A- A caducidade do pedido de resolução do contrato de arrendamento;

B- A modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente a resposta dada ao artigo 1º da base instrutória;

O R começa por se insurgir contra a decisão que julgou como não verificada a excepção da caducidade, por considerar que os factos por si invocados integradores da aludida excepção são públicos e notórios e que, por isso, os AA não os podiam ignorar.

Vejamos:

Dispõe o art. 65 nº 1 do RAU que a acção de resolução deve ser proposta dentro de 1 ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, estabelecendo no nº 2 que o prazo de caducidade, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.

A primeira questão que se coloca é a de apurar quando poderá o tal facto que serve de fundamento à acção de resolução dizer-se continuado ou não . A destrinça não tem sido fácil de fazer.

Esta dificuldade avoluma-se porque ”mesmo quando ela pareça em si materialmente instantânea, sempre lhe poderá suceder uma situação de violação ou ilegalidade que se protela no tempo. Dir-se-á, então, que o facto constitutivo do direito de resolução é instantâneo e apenas o seu efeito é duradouro ou continuado” ( cfr. Pinto Furtado, in Manual de Arrendamento Urbano 2ª ed. 1999, pag. 849

O Prof. Pereira Coelho in Arrendamento, 1988, pag. 289 e segs. a este respeito refere que a violação deveria qualificar-se como instantânea quando a conduta violadora fosse uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permanecessem ou se protraíssem no tempo - als. d) e f) do nº 1 do art. 64; a violação só deveria ter-se como continuada quando o processo de violação do contrato se mantivesse em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário ( als. b) c) e) g) h) e i) do nº1 do art. 64. Com efeito, no 1º caso o senhorio já disporia de todos os elementos para tomar uma decisão; só no 2º se justificaria que a lei lhe desse a possibilidade de decidir, em função das circunstâncias e enquanto a conduta violadora se mantivesse, sobre a resolução ou não da resolução do contrato.

No caso em apreço, os fundamentos resolutivos indicados são os previstos nas alíneas b) (uso do locado para fim diverso do contratualizado); d) (realização de obras não autorizadas e que alteram a disposição interna das divisões do locado); f) (subarrendamento, empréstimo, cedência da sua posição contratual), actos esses ineficazes em relação aos AA; g) (cobrança de renda superior à que é permitida nos termos do art. 1062 do CC )do nº 1 do art. 64 do RAU.

Se adoptarmos a distinção feita por aquele Ilustre Professor, temos que à excepção dos fundamentos relacionados com a realização das obras não autorizadas (violação instantânea) todas as outras se revelam como violações continuadas.

E sendo assim, e relativamente aos fundamentos resolutivos que poderiam consubstanciar violações continuadas, a caducidade não se verifica.

No que concerne à caducidade do fundamento da alínea d) do nº 1 do art. 64, não vem provada qualquer matéria sobre tal excepção, sendo certo que nos termos do art. 342 nº2 do CC incumbia ao R fazer a demonstração dos factos integrativos da mesma.

Por último, importa referir que não faz qualquer sentido a invocação de factos notórios sobre tal matéria, já que, como é obvio, não se trata de factos do tipo dos que vêm referenciados no art. 514 nº1 do CPC.

Não merece, por isso, censura nessa parte a sentença recorrida.

No que toca à modificabilidade da decisão da matéria de facto, pela qual pugna o apelante temos de reconhecer que o mesmo não chega a cumprir o ónus a que alude o art. 690-A do CPC, porquanto não chega a indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.

No entanto, o apelante insurge-se fundamentalmente contra a resposta que mereceu o quesito 1º, referente à finalidade do contrato, considerando que a mesma não podia ser dada como provada na base os documentos de fls. 63 a 66 , 83 , 84 e 91 , documentos estes que o R não teve intervenção sendo entregues na Repartição de Finanças e subscritos por “admistrador da massa de insolvência de “N”, ficando-se sem saber porque é que se escreve em sede de finalidade “ Centro Recreativo “

Vejamos então:

Desde logo, importa salientar que a decisão sobre a matéria de facto assenta na análise crítica das provas e na especificação dos fundamentos decisivos para a convicção do julgador ( art. 653º nº 2 do CPC).

O nº 1 do art. 655 do CPC prescreve que as provas são livremente apreciadas, decidindo o juiz segundo a prudente convicção acerca de cada facto, mas o nº2 do mesmo preceito logo, excepciona desta regra os factos cuja existência ou prova dependa, por força de qualquer disposição legal, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada .

Ora, os factos controvertidos, nomeadamente os referenciados no citado quesito 1º , onde se pergunta concretamente “ a finalidade fixada entre as partes no contrato em causa foi a instalação no locado de um Centro Recreativo?”, não dependem, seja quanto à sua existência ( formalidade substancial) seja quanto à sua prova ( formalidade probatória ) de qualquer forma especial, designadamente documental ou pericial.

Logo, a força probatória dos depoimentos testemunhais sobre eles produzidos é criticamente analisada e livremente apreciada pelo tribunal ( art. 396 do CC ) .

Acontece, no caso em apreço, que a resposta que mereceu o quesito 1º segundo a fundamentação da decisão , teve como suporte o teor dos documentos juntos a fls. 63 a 66 , 83 , 84 e 91 conjugado com o depoimento das testemunhas ouvidas a esta matéria ( mas apenas no que respeita à utilização concreta que foi dada ao locado).

Se atentarmos na referida documentação referida encontramos o contrato de arrendamento com finalidade de centro recreativo.

Esta finalidade estava em conformidade com a utilização que as testemunhas referiram para o locado.

Acresce, por outro lado, que é o próprio R, nomeadamente no seu art. 11º da contestação que refere expressamente que as actividades que são desenvolvidas no locado são essencialmente recreativas ou lúdicas.

Se o próprio R admite tal utilização, não se vislumbra a razão porque não se pode dar como provado que a finalidade do contrato era a de centro recreativo, finalidade, pelos vistos, confirmada quer pelos depoimentos das testemunhas, como resulta também do próprio teor dos documentos referenciados na fundamentação da decisão.

E sendo assim, podemos concluir que não existe qualquer fundamento para se alterar a resposta nos termos propostos pelo apelante .

Não merece, por isso, censura a sentença recorrida quando conclui que a finalidade do contrato aqui em causa era a de Centro Recreativo do R.

Improcedem, deste modo, todas as conclusões do recorrente.

III- Decisão :

Nestes termos, acordam os Juizes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Évora,20.05.2004