388/25.0T8SRE-A.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

1. A instauração ação executiva para pagamento de quantia certa baseada no título complexo formado pelo contrato e pela comunicação das rendas em dívida, ao abrigo do artigo 14º-A, nº1 do NRAU, não abrange a cobrança das rendas vincendas.

2. Ainda que da notificação avulsa conste a comunicação do senhorio da sua intenção de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas e de que serão peticionados valores respeitantes à indemnização prevista nos ns. 1 e 2 do artigo 1045º do CC, esta indemnização não se encontra abrangida pela exequibilidade do título.

3. A verificação do condicionalismo de que depende o direito à indemnização prevista nos nº1 e º2, do artigo 1045º, exige a alegação e prova de outros factos – que a cessação do contrato se consolidou por ausência de purga da mora nos termos do art. 1041º, nº1 CC, a existência de interpelação para restituição do locado findo o contrato e a não desocupação do locado pelos arrendatários – não refletidos no título e cujo apuramento extravasa quaisquer operações tendentes a tornar certa, líquida ou exigível a obrigação.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Relator: Maria João Areias

Adjuntos: Catarina Gonçalves

Chandra Gracias

ª

Acordam os juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra:

I- RELATÓRIO

A. .., Lda., instaura execução comum para pagamento de quantia certa contra AA, BB, e CC, respetivamente, na qualidade de arrendatários e fiador,

com base num título executivo complexo formado pelo contrato de arrendamento e pela notificação judicial avulsa aos arrendatários e ao fiador, da sua intenção de resolver o contrato por falta de pagamento de renda, comunicando os montantes em dívida a título de rendas vencidas – no montante de 4.217, 58€ –, bem como a sua intenção de lhes vir a cobrar a indemnização que venha a ser devida pela ocupação do locado após a extinção do contrato de arrendamento, nos termos e ao abrigo das disposições conjugadas do artigo 703º, nº 1, alínea d) do C.P.C. e n º 1 do artigo 14º-A do NRAU;

alegando que os efeitos da resolução por via de tal comunicação se produziram a 17.11.204 e que a desocupação do locado deveria ter ocorrido até 07.12.2024, o que não aconteceu até agora,

Pedem:

- o valor de 4.865,77 € correspondente às rendas vencidas e não pagas (rendas vencidas em 01.05.2024, 01.06.2024, 01.07.2024, 01.08.2024, 01.09.2024, 01.10.2024 e 01.11.2024), que acrescido dos juros de mora vencidos e vincendos à taxa de 4%, sobre cada uma delas;

- a indemnização no montante de 695,11 €, pelo período de um mês decorrido após a resolução contratual sem que tenha ocorrido a devida restituição do locado é devida, nos termos do nº 1 do artigo 1.045º do Código Civil;

- após a tal data, e mantendo-se o locado por restituir, a indemnização mensal no montante de 1.390,22 €, nos termos do nº2 do art. 1048 CC, acrescida de juros de mora, o que, até à presente data e sem prejuízo dos montantes mensais vincendos até à efetiva desocupação e restituição do locado à aqui Exequente, representa um montante em dívida de 3.490,18 € (3.475,55 + 14,63 €).

Recebido o requerimento executivo em juízo, pelo juiz a quo foi proferido o seguinte despacho:

Pelo exposto, nos termos e para os efeitos previstos nos art.os 726.º/2/a)/3 e 734.º/1/2 CPC, o Tribunal decide:

1) Rejeitar parcialmente a Execução, por falta de Título Executivo, no que excede:

- €.4.170,66 de capital;

- €.98,11 de juros moratórios vencidos;

- Juros moratórios vincendos, sobre o capital, à taxa legal civil, desde 13-02-2025 até integral pagamento.

Não se conformando com tal decisão, a exequente interpõe recurso de Apelação, concluindo a respetiva motivação, com as seguintes conclusões:

1.ª Vem o presente recurso interposto do despacho de fls... identificado pela Referência 96542426 , na parte em que, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 726.º, n.º2, alínea a) e n.º3 e 734.º, n.ºs 1 e 2 do CPC, decidiu “Rejeitar parcialmente a execução, por falta de título executivo, no que excede: € 4.170,66 de capital; € 98,11 de juros moratórios vencidos; e juros moratórios vincendos sobre o capital, à taxa legal civil, desde 13.02.2025 até integral pagamento.

2.ª A execução no âmbito da qual foi proferida a decisão posta em crise através do presente recurso tem por base um título executivo complexo – artigo 14.º-A, n.º 1 do Novo Regime do Arrendamento Urbano - integrado pelo contrato de arrendamento celebrado em 01.01.2023 e por três comprovativos de comunicação de montante em dívida a título de rendas vencidas e indemnização devida pela ocupação do locado após a extinção do contrato de arrendamento, feitas através de notificação judicial avulsa, concretizada em 07.11.2024 na pessoa dos arrendatários, e em 11.11.2024 na pessoa do fiador.

3.ª Através da predita notificação judicial avulsa a Exequente comunicou que: i) a resolução feita através da mesma produziria efeitos imediatos, extinguindo-se o arrendamento; ii) à data de apresentação em juízo da dita comunicação, se encontrava em dívida a quantia global de 4.217,58 € (quatro mil, duzentos e dezassete euros e cinquenta e oito cêntimos), correspondente ao valor das rendas vencidas nos dias 01.05.2024, 01.06.2024, 01.07.2024, 01.08.2024, 01.09.2023 e 01.10.2024, e não pagas, à razão mensal de 695,11 €, e dos juros de mora vencidos sobre cada uma delas até àquela data, interpelando os Executados para o respetivo pagamento, e, ainda, para o pagamento do valor dos juros vincendos sobre aquelas até integral e efetivo pagamento à senhoria Exequente, e, outrossim, das rendas que viessem a vencer-se até à data de resolução contratual requerida por via de tal notificação judicial, igualmente acrescidas de juros de mora; iii) os Primeiro e Segunda Executados se encontravam obrigados a desocupar e entregar o locado à Exequente, no prazo de um mês contado da data de produção de efeitos da resolução contratual promovida por aquela via, e a pagar à dita senhoria, pela ocupação em tal período, o valor de 695,11 €, correspondente ao da renda; iv) a falta de desocupação e entrega do locado à senhoria, no prazo de um mês contado da data em que se produzissem os efeitos da resolução contratual, determinaria a incursão dos primeiro e segunda Executados em mora, com o consequente vencimento de uma indemnização mensal equivalente ao dobro do mês de renda (1.390,22 €); e que v) o terceiro Executado, fiador das obrigações assumidas pelos primeiro e segunda Executados, se consideraria informado e integralmente esclarecido quanto à situação de incumprimento contratual que determinara aquela notificação, e, outrossim, interpelado, a par dos devedores principais, para a satisfação das obrigações que daquele emergem, designadamente para o pagamento do valor das rendas em dívida, juros de mora vencidos sobre cada uma delas, e indemnizações vencidas em consequência da resolução contratual promovida por tal via e que se mostrem devidas quer pela ocupação do locado no prazo de um mês contado da produção de efeitos resolutivos, quer em consequência da falta de desocupação e entrega do locado que viesse a verificar-se após tal momento.

4.ª Tal como a Exequente fez constar do Requerimento Executivo com que se iniciaram os presentes autos, o título executivo que lhe serve de base integra a comunicação feita aos Executados (arrendatários e fiador) da qual consta - para além da interpelação para o pagamento das rendas vencidas e juros de mora - que serão peticionados valores respeitantes a rendas vincendas e as indemnizações, também acrescidos de juros de mora, ali se indicando todos os dados necessários ao cálculo aritmético dos montantes devidos.

5.ª Com a aludida comunicação, a Exequente definiu o pressuposto da liquidação - que, entretanto, veio a realizar no requerimento executivo – e enquadrou a reação dos arrendatários, nomeadamente para efeitos de cessação da mora e promoção da caducidade do direito à resolução (artigo 1.084.º, n.º 3 do CC), possibilitando, inclusivamente, a liquidação aritmética das (iguais) prestações vincendas, quer no momento do requerimento executivo, quer mais à frente, na execução, logo que lograda a restituição do locado.

6.ª Em 07.11.2024 – data de concretização da aludida notificação judicial avulsa na pessoa dos arrendatários – mostrava-se vencida, para além do valor das rendas identificadas na comunicação realizada e cujo valor nela se mostrava liquidado, uma renda no valor de 695,11 €.

7.ª Também em 07.11.2024 – data de concretização da notificação judicial avulsa – produziram-se os efeitos da resolução contratual, com a consequente obrigação de os Primeiro e Segunda Executados desocuparem e restituírem o locado à Exequente até 07.12.2025 (artigos 1.081.º e 1.087.º do Código Civil).

8.ª Porque a desocupação e restituição do locado não se verificou - mantendo-se os Primeiro e Segunda Executados a ocupar imóvel até à presente data- é devida à Exequente, pelo período de um mês decorrido após a resolução contratual, uma indemnização no montante de 695,11 € (equivalente ao valor da renda devida no momento da resolução contratual)- artigo 1.045, n.º 1 º do CC.

9.ª Após o decurso do predito mês, e mantendo-se o locado por restituir, os Executados constituíram-se em mora, o que, nos termos do disposto no n.º2 do artigo 1.045.º do CC determina o vencimento de uma indemnização mensal no montante de 1.390,22 € (correspondente ao dobro do valor da renda em vigor ao tempo da produção de efeitos da resolução contratual).

10.ª À data de apresentação em juízo do requerimento executivo, e mantendo-se os Primeiro e Segunda Executados na posse do imóvel, mostravam-se vencidos a título de indemnização por ocupação do locado para além da data de extinção do contrato de arrendamento, o valor de 695,11 €, devido pelo primeiro mês, e o valor de 2.780,44 €, tudo a perfazer um total de 3.475,55 €, acrescido de juros de mora, à taxa civil, que até àquela data e sem prejuízo dos vincendos até à efetiva desocupação e restituição do locado à Exequente, ascendiam ao montante de 14,63 € .

11.ª Face ao quadro normativo composto pelos artigos 10.º, n.º5 e 703.º, nº1, alínea d), do CPC, pelo artigo 14.º-A, nº1 do NRAU e pelos artigos 1.045.º e 1.083.º, nº 3 do CC, a orientação perfilhada na decisão posta em crise - em matéria de definição da amplitude da previsão do artigo 14º-A, n.º 1, do NRAU quando se refere a rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário - contraria frontal e ostensivamente aquele que tem vindo a ser o entendimento dos nossos Tribunais Superiores, mormente o deste Tribunal da Relação de Coimbra.

12.ª De forma expressivamente maioritária, os nossos Tribunais Superiores têm vindo a decidir no sentido de que o título executivo complexo previsto no artigo 14.º- A, nº 1 do NRAU, composto pelo contrato de arrendamento e pela comunicação feita ao arrendatário (e ao fiador) de que serão peticionados valores respeitantes a rendas vincendas e a indemnização (contendo, assim, todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devidos) abrange todos os valores suscetíveis de serem exigidos pela Exequente no concreto quadro de incumprimento das obrigações assumidas naquele contrato de arrendamento.

13.ª Tem-se, assim, considerado ser de incluir no título compósito dado à execução, todos os valores que a Exequente poderá exigir atento o circunstancialismo ligado ao incumprimento do contrato de arrendamento e à sua resolução, bem como à mora na entrega do prédio arrendado (sequente àquela resolução), com as consequências decorrentes dos factos discriminadas nas ditas comunicações - e dos concretos (e simples) fatores de cálculo e parcelas aí referidos - e do regime jurídico aplicável.

14.ª Entendendo-se, ainda, que as importâncias em causa estão abrangidas pelo título executivo, sem que seja imprescindível a prévia liquidação (nas comunicações efetuadas ao arrendatário e ao fiador), computação/liquidação (das quantias que se vençam posteriormente, até à restituição do imóvel arrendado) que poderá ter lugar no requerimento de execução, por se estar perante mero cálculo aritmético.

15.ª No caso dos autos, o título executivo dado à execução confere à Exequente suporte para a realização coactiva do valor inerente às rendas vencidas até à data da comunicação feita aos Executados (as que nela se mostram liquidadas e a que se venceu entre a data de entrada em juízo da notificação judicial avulsa e a data da sua concretização), ao valor da indemnização devida pela ocupação do locado pelo período de um mês após a extinção do arrendamento e pela mora na restituição do locado (contabilizada até à data de desocupação e restituição do locado à Exequente), a que se referem, respetivamente as normas contidas nos n.ºs 1 e 2 do artigo 1045ºdo C. Civil, tudo acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa civil, sobre cada uma das quantias, contabilizados até à data do seu efetivo pagamento à Exequente.

16.ª Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou o disposto nas normas contidas sob os artigos 9.º, 1.081.º, 1087.º, 1.045.º, n.ºs 1 e 2 e 1.083.º, n.º 3 do Código Civil; artigos 10.º, n.º 5; º, 703.º, n.º1, alínea d) e 726.º, nº2, alínea a), todos do Código de Processo Civil, e, outrossim, nos artigos 9.º, n.º7, alínea a) e 14.º-A, n.º 1, ambos do NRAU, razão pela qual, na procedência do recurso, deve a decisão recorrida ser revogada, e substituída por outra que determine o prosseguimento dos autos para cobrança de todos os valores peticionados em sede de requerimento executivo, nomeadamente, o valor das rendas vencidas até à data da comunicação feita aos Executados através de notificação judicial avulsa; valor da renda vencida após o predito momento e até à data de produção de efeitos da resolução contratual promovida pela Exequente, e, outrossim, os valores vencidos a título de indemnização, quer pela ocupação do imóvel no mês seguinte à data de extinção contratual, quer pelo atraso na restituição da fração arrendada, todos acrescidos dos competentes juros de mora, à taxa legal civil, contabilizados até ao momento em que venha a ocorrer o integral e efetivo pagamento do capital à Exequente.

Citados para os termos da execução e do recurso, os executados não apresentaram contra-alegações.

Dispensados os vistos legais, cumpre decidir do objeto da Apelação

II- DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º, e 639º, do Novo Código de Processo –, o Apelante subdivide os fundamentos das suas alegações de recurso nos seguintes pontos:

1. Se o título exequendo, constituído por contrato de arrendamento e notificação judicial avulsa para resolução do contrato e cobrança de rendas em dívida – no qual se comunica a intenção de cobrança das indemnizações dos ns. 1 e 2 do art. 1045º CC –, é título bastante para a cobrança das rendas vincendas e da indemnização pela não desocupação do locado.

III- APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

O tribunal recorrido, considerando que o título executivo previsto no artigo 14º-A, nº1do NRAU apenas permite a cobrança coativa das rendas vencidas e não pagas (e juros moratórios e/ou a indemnização prevista no art. 1041º, nº1 CC), que constituam o montante em dívida constante da comunicação ao arrendatário/fiador que integra o título executivo em causa,

rejeitou a execução por falta de título executivo, em tudo o que excedia o montante de rendas vencidas constante da notificação judicial avulsa, ou seja, recusando:

- o valor da renda vencida à data em que a notificação ocorreu e que, não havia sido contabilizada nos “montantes em dívida”;

- o valor da indemnização correspondente ao valor mensal pela não desocupação do locado, prevista nos ns. 1 e 2 do artigo 1045º.

Insurge-se a Apelante/exequente contra a decisão de indeferimento liminar parcial, com fundamento em que os nossos tribunais superiores têm vindo a decidir no sentido de que o título executivo complexo previsto no artigo 14.º- A, nº 1 do NRAU – composto pelo contrato de arrendamento e pela comunicação feita ao arrendatário (e ao fiador) de que serão peticionados valores respeitantes a rendas vincendas e a indemnização (contendo, assim, todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devidos) – abrange todos os valores suscetíveis de serem exigidos pela Exequente no concreto quadro de incumprimento das obrigações assumidas naquele contrato de arrendamento.

Cumpre apreciar.

O título assume uma função delimitadora, sendo por ele que se determinam o fim e os limites objetivos e subjetivos da ação executiva (artigo 10º, nº5, do CPC).

O objeto da ação executiva há de ser a pretensão que consta do título executivo, consagrando a lei como única exceção, considerarem-se abrangidos no título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante (artigo 703º, nº2, CPC).

O título executivo é condição necessária – não há execução sem título – e suficiente da ação executiva – a obrigação exequenda tem de constar do título, e a sua existência é por ele presumida, dispensando, qualquer indagação prévia sobre a real existência ou subsistência do direito a que se refere[1].

Na vigência do NRAU, na sua versão original, aprovada pela Lei nº6/2006, de 27 de fevereiro, o artigo 15º, previa, entre outros, os seguintes títulos executivos (extrajudiciais):

1. Não sendo o locado desocupado na data devida por lei ou convenção das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa:

e) em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil (…) – resolução por comunicação à outra parte com fundamento na falta de pagamento de rendas.

2- O contrato de arrendamento é título executivo para a ação de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.

A reforma do regime do arrendamento urbano, operada pela Lei 31/2012, de 14 de agosto (e pela Lei nº 1/2013, que instituiu o Balcão Nacional de Arrendamento), criando um procedimento especial de despejo do local arrendado:

a. adita o artigo 14º-A (título executivo para pagamento de encargos e despesas):

Artigo 14º-A: “O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário”

b. retira a força executiva[2] aos títulos extrajudiciais até aí previstos no artigo 15º, nº1, passando a incluir-se nos títulos que permitem o recurso ao procedimento especial de despejo (sendo através deste que se irá formar o “título para desocupação do locado”).

d. permite que, no procedimento especial de despejo, o pedido de despejo possa vir a ser cumulado com o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas:

“5. Quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do referido procedimento desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida, salvo se previamente tiver sido intentada ação executiva para os efeitos previstos no artigo anterior.

A redação dada ao artigo 14º A, não só clarificou o âmbito do título executivo formado pelo contrato de arrendamento acompanhado da comunicação ao arrendatário da quantia em dívida –, como, integrou “uma ampliação do leque de prestações susceptíveis de constituírem causa debendi constantes do título: alargou-o aos encargos e despesas que corram por conta do arrendatário[3]”.

A exequente instaura a presente execução para pagamento de quantia certa, ao abrigo do disposto no artigo 14º-A, nº1, do NRAU, na redação do DL 13/2019, sob a epígrafe:

Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas:

1. O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário[4].

A questão que aqui se coloca e que constituiu a causa do indeferimento liminar parcial da execução, passa por saber se o contrato de arrendamento, acompanhado de uma notificação judicial avulsa, através da qual o senhorio comunicou o montante das rendas em dívida, bem como a sua intenção de por fim ao contrato com fundamento na falta de pagamento de renda, constituiu título executivo para pagamento de quantia certa, não só, relativamente ao montante das rendas aí indicado como estando em dívida, ou se abrange também;

- as rendas vincendas,

- a indemnização mensal suscetível de lhe ser exigida, nos termos dos ns. 1 e 2, do artigo 1045º, para o caso de atraso na obrigação de entrega do locado, na sequência da cessação do contrato por resolução.

Reconhecemos a tendência que se tem vindo a formar na jurisprudência no sentido aceitar a extensão da exequibilidade do título a tais prestações, salientando entre outros os seguintes acórdãos:

- Acórdão do TRC de 04-06-2019, segundo o qual, desde que da comunicação feita [ao arrendatário e a eventual fiador] se tenha feito constar que serão peticionados valores respeitantes a rendas vincendas e a indemnização, em ordem a que tais valores estejam abrangidos pelo título executivo, contendo este todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devido, o título executivo do art. 14º-A do NRAU confere ao exequente suporte para a realização coativa do valor inerente às rendas “em dobro”, rectius, “indemnização” pela mora na restituição do locado, a que se refere o art. 1045º, nos 1 e 2 do C.Civil, a par das “rendas” singulares igualmente em dívida[5].

- Acórdão do TRP de 05-11-2020: “A execução para pagamento de quantia certa baseada no título executivo a que se refere o mencionado artigo 14.º-A do NRAU pode respeitar às rendas, aos encargos e/ou às despesas que corram por conta do arrendatário, considerando-se aí compreendidas as rendas que se vencerem desde a comunicação efetuada ao arrendatário até à entrega efetiva do locado e a indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 1, do CC, cuja liquidação depende de uma operação de simples cálculo aritmético, a ser realizada pelo exequente no requerimento executivo[6]”.

- Acórdão do TRL de 19-11-2020, relatado por Pedro Martins[7], a admitir unicamente a exequibilidade do titulo quanto à indemnização do nº1 do art. 1045º e já não quanto à do nº2, do artigo 1045º, por não se tratar de uma obrigação contratual e à data da comunicação não se encontrarem verificados os pressupostos da indemnização; com voto de vencido de Laurinda Gemas, por considerar que a indemnização legal do art. 1045.º do CC se inclui nos conceitos de “montante em dívida” e “rendas” constantes do referido art. 14.º-A (e na versão primitiva da lei, no art. 15.º, n.º 2), desde que a comunicação efetuada tenha sido feita com a expressa advertência quanto à intenção do senhorio cobrar, por a considerar devida, tal indemnização, com menção aos elementos a considerar para a sua liquidação (admitindo que possa ter lugar no requerimento executivo).

- Acórdão do TRL de 21-03-2024[8], relatado por Cristina Lourenço, segundo o qual o título executivo formado ao abrigo do disposto no art. 14º-A do NRAU abrange a indemnização pelo atraso na restituição da coisa prevista no nº2 do art. 1045º do CC, desde que na comunicação ao arrendatário constem os seguintes elementos: a comunicação da resolução do contrato; interpelação para entrega da coisa e para o pagamento da indemnização decorrente da lei para o caso de incumprimento que, dependendo de simples cálculo aritmético, será liquidada no requerimento executivo por referência ao período temporal ali balizado; este acórdão tem um voto de vencido (de Maria do Céu Silva), negando a interpretação extensiva do artigo 14º-A, e sustentando que tal norma abrange unicamente as rendas em singelo e não a indemnização pela mora no pagamento da renda ou na mora pela não restituição do locado.

- E ainda o recente Acórdão do STJ de 27-01-2026, manifestando a sua adesão à jurisprudência que considera que a indemnização do artigo 1045º CC está abrangida na previsão normativa do art. 14º-A, nº1, invoca a intenção do legislador do NRAU de desjudicialização de certos litígios do arrendamento, evitando o recurso a ações declarativas, sustentando que “a indemnização prevista no artigo 1045º é um sucedâneo das rendas devidas na vigência do contrato motivada na não restituição do imóvel arrendado por causa lícita (nº1) ou pela nora (nº2)”.

Não é essa, contudo, a nossa posição.

A solução a dar à questão, passa, não tanto pela natureza das prestações respeitantes à indemnização pela mora na entrega do locado (seja a do nº1, seja a do nº2 do artigo 1048º), mas pela circunstância de: (i) se reportarem a obrigações de constituição posterior à formação do título; (ii) algumas das quais, dependentes da alegação e prova de factos não resultantes do título.

Quando o senhorio se socorre do título do artigo 14º-A, nº1 do NRAU, na vigência do contrato de arrendamento sem que, em simultâneo, pretenda proceder à resolução do contrato, não se afigura existirem grandes dúvidas na jurisprudência[9] quanto à não abrangência das rendas vencidas posteriormente à comunicação.

Também no sentido de que, na vigência do contrato de arrendamento, a instauração de ação executiva para pagamento de quantia certa baseada no título complexo formado pelo contrato e pela comunicação das rendas em dívida, ao abrigo do artigo 14º-A, nº1, do NRAU, não cobre as rendas vincendas, se pronuncia alguma doutrina:

- é o caso de Luís Menezes Leitão que, questionando-se sobre “se o título executivo permite a cobrança das rendas que posteriormente se vencerem enquanto decorre a ação executiva, afirma que “a resposta deve ser negativa, uma vez que em relação a essas rendas não foi feita qualquer comunicação ao arrendatário que permitisse a sua inclusão na mesma execução. O senhorio terá assim de instaurar nova execução, voltando a formar título executivo[10]”

- também Fernando Gravato Morais[11] sustenta que as rendas que não constem da comunicação ao arrendatário devem ser afastadas da execução, por falta de título, à luz do artigo 45º, nº1 do CPC (artigo 10º do atual CPC), por falta de preenchimento de um dos requisitos do 15º, nº2, do NRAU (14º-A do NRAU/2012): documento que comprove a comunicação ao inquilino do não pagamento das rendas.

Assumindo o contrato de arrendamento a natureza de um contrato de execução continuada[12] – tendo por fundamento sinalagmático a obrigação de proporcionar o uso da coisa por parte do locador –, em que a obrigação de pagamento da renda emerge do próprio contrato e em que é dispensada a interpelação do devedor para o seu vencimento por ter prazo certo, ainda assim, para efeitos de atribuição de exequibilidade, o legislador exige que ao contrato acresça o comprovativo da comunicação ao arrendatário do “montante em dívida”.

“Daí que a única justificação para a exigência da prévia comunicação ao arrendatário é a de obrigar o exequente a proceder à liquidação prévia das rendas em dívida, de forma a conferir maior grau de certeza quanto ao montante da dívida exequenda, tendo em conta a vocação tendencialmente duradoura do contrato e o carater periódico das rendas[13]”.

Aceitar que o título formado pelo contrato de arrendamento e comunicação de determinadas rendas em dívida pudesse estender a sua exequibilidade às rendas que se continuassem a vencer no futuro, importaria o reconhecimento de uma espécie de título “permanente”, assente na presunção de que, se não pagou as rendas identificadas na comunicação efetuada ao arrendatário, também não pagará as que se continuarem a vencer durante a sua permanência no locado.

Esta parece ser a solução que melhor se adequa à necessidade de certeza, e ao caminho tomado pelo legislador, nas alterações ao NRAU de 2012 – que retirou força executiva aos títulos extrajudiciais do art. 15º, nº1 – e com a reforma do CPC de 2013, que excluiu os documentos particulares do elenco dos títulos executivos[14], exigindo-se agora a sua autenticação (atual artigo 703º CPC), pelo risco de execuções injustas.

Assim, como, é essa a solução adotada para as rendas vencidas na pendência do procedimento especial de despejo – o nº5 do artigo 15º permite a cumulação do pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas com o pedido de despejo desde que “tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida”.

Já na situação em que a comunicação das rendas em dívida é acompanhada da comunicação do senhorio da sua intenção de resolver o contrato por falta de pagamento de renda e de cobrança da indemnização do artigo 1045º do CC, no caso de não desocupação do locado é de reconhecer o entendimento maioritário na jurisprudência, de que o titulo complexo em causa, formado pelo contrato de arrendamento em conjunto com a notificação, permite ao senhorio a cobrança executiva das rendas vencidas[15] entre a comunicação e a resolução do contrato, bem como a indemnização pela não desocupação do locado.

Temos, contudo, de discordar. Em nosso entender, não só, as considerações acima tecidas valeriam de igual modo quanto às rendas vincendas, sendo ainda extensíveis à indemnização prevista nos ns. 1 e 2, do artigo 1048º - por se tratarem, de obrigações de constituição posterior ao título –, como a atribuição de exequibilidade ao título relativamente à indemnização se depararia, ainda, com um outro obstáculo.

Vejamos.

Dispõe o citado Artigo 1045.º:

(Indemnização pelo atraso na restituição da coisa)

1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.

2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.

A constituição da obrigação de indemnização prevista no artigo 1045º (seja a do nº1, seja a do nº2), encontra-se dependente, em primeiro lugar, de o contrato se mostrar findo, ou seja, que se tenha operado valida e eficazmente a resolução do contrato.

Embora a resolução do contrato por parte do senhorio por falta de pagamento de rendas opere por mera comunicação ao arrendatário efetuada nos termos do art. 9º, nº7, do NRAU (art. 1084º, nº2 CC), necessário se torna que a resolução não tenha ficado sem efeito pelo exercício de purga da mora por parte do arrendatário (mediante o pagamento das rendas em atraso, acrescidas de 20% do seu valor, nos termos do nº1 do artigo 1041º).

Chama-se aqui a atenção, mais uma vez, de que o contrato de arrendamento juntamente com a comunicação da intenção de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas, deixou de constituir título executivo para a entrega do locado.

Atualmente, o título em questão não contém em si o acertamento para a desocupação do locado, servindo, tão só, como documento capaz de servir de base ao processo especial de despejo previsto no artigo 15º, nº2, do NRAU.

Por outro lado, ainda que a resolução do contrato se venha a tornar eficaz, pelo decurso do prazo de 30 dias sobre a comunicação do montante das rendas em dívida e da sua intenção de por fim ao arrendamento, sem que o arrendatário proceda ao pagamento das rendas vencidas, acrescidas de 20% do respetivo valor (nos termos do art. 1041º, nº1 CC) a desocupação do locado só é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução do contrato se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes (artigos 1081º e 1087º).

E, o facto de, a partir de então, a obrigação de ser exigível, não importa, por si só, a mora do arrendatário na obrigação de restituição do locado.

Para a doutrina maioritária, de onde se destaca Menezes Leitão[16], o vencimento da obrigação não surge após o decurso desse mês, mas apenas com o pedido de restituição pelo senhorio.

Nas palavras de Maria João Vasconcelos, “O vencimento da obrigação de restituição do locado depende, porém, de interpelação, nos termos gerais (art. 777º, nº1). É unicamente a partir desta interpelação que o arrendatário entra em mora quanto à restituição (art. 805º, nº1), com as respetivas consequências legais, quer em termos de indemnização (artigo 804º, nº1), quer no que toca à inversão do risco pela perda ou deterioração da coisa (art. 807º)[17]”.

Igual entendimento se retira de António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques, quando afirmam que “findo o contrato, a indemnização é calculada nos termos do nº1 do artigo 1045º – por cada mês de atraso o inquilino tem de pagar o valor equivalente a um mês de renda; porém assim que o locador fizer saber ao locatário que exige a imediata restituição do locado, a indemnização passa a ser calculada nos termos do disposto no nº2 daquele artigo – por cada mês de atraso o inquilino tem de pagar o dobro do valor equivalente ao valor da renda. Para efeitos de calculo sesta indemnização, os factos controvertidos só podem respeitar, portanto a uma questão: a de saber se, já depois de findo o arrendamento – em momento posterior ao da eficácia da declaração de resolução –, o senhorio interpelou o arrendatário para a restituição do locado[18]”.

A simples comunicação por parte do senhorio de que, no caso de o arrendatário não por fim à mora, lhe irão ser cobrados determinados valores que “decorrem da lei” – o valor pela ocupação do locado depois de findo o contrato de arrendamento e a indemnização pela mora na entrega do locado (art. 1045º, n.s 1 e 2) –, nunca seria suficiente para estender a exequibilidade do título à indemnização pela mora na desocupação do locado (nº2 da norma).

Resumindo, para que se reconheça ao locador o direito à indemnização a calcular nos termos do artigo 1045º, é necessário que, na sequência da comunicação da intenção de resolução do contrato, efetuada aos arrendatários, se tenha igualmente por demostrado que:

- a cessação do contrato se tenha consolidado com a não purga da mora;

- os arrendatários não tenham procedido voluntariamente à entrega do locado;

- o locador tenha interpelado os arrendatários para a desocupação do locado e estes não o tenham restituído.

A obrigação exequenda tem de constar do título, para que a partir dele se possa presumir a sua existência.

A verificação do condicionalismo de que dependeria o direito à indemnização prevista nos nº1 e º2, do artigo 1045º, não emerge do título executivo apresentado nos autos, dependendo da alegação e prova de outros factos (dos quais resulte a cessação do contrato de arrendamento e que os arrendatários não desocuparam o locado, apesar de para tal interpelados) não refletidos no título.

Ao contrário do sustentado pela Apelante, a determinação dos valores que o exequente pretende cobrar (na parte em que excede as rendas em dívida constantes do título e respetivos juros) não depende unicamente de um mero calculo aritmético, mas do apuramento de factos que extravasa quaisquer operações tendentes a tornar certa, líquida ou exigível a obrigação.

A apelação é de improceder.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes da 1ª Secção deste tribunal da Relação em julgar improcedente a Apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas a suportar pelo Apelante.

Coimbra, 10 março de 2026

[1] José Lebre de Freitas, “A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013”, 6ª ed., pp. 86-87 e 90, e António Abrantes Geraldes, “Títulos Executivos”, in THEMIS, Ano IV – N7 – 2003, “A Reforma da Ação Executiva”, p.37

[2] Nas palavras de Rui Pinto, os documentos e comunicações privados enunciados no art. 15º, nº1 do NRAU passaram a conter-se no nº2, mas perderam, o valor de títulos autónomos e imediatos”, servindo unicamente de base ao PED, e que o devem acompanhar obrigatoriamente – “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, Coord. de António Menezes Cordeiro, Almedina, pp. 423-425, e “Manual da Execução e Despejo”, Coimbra Editora, p. 1074-1075.

[3] Acórdão do TRL de 14-03-2019, relatado por Adeodato Brotas, disponível in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/8ca17a68031dbad8802583c20054a4bf?OpenDocument.

[4] A norma constava já nestes exatos termos do artigo 14º-A aditado pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, tendo a Lei nº 13/2019, acrescentado um numero 2.

[5] Acórdão do TRC de 04-06-2019, relatado por Luís Cravo, disponível in https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/589b334ca4a390df8025842300391f20?OpenDocument.

[6] Ac. TRL de 05-11.2020, relatado por Carlos Castelo Branco, disponível in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/58e0dd5da29fc5f08025862b003c2917?OpenDocument. Em igual sentido, cfr., acórdão do TRG de 27-01-2022, relatado por Joaquim Boavida, sustentando que O artigo 14-A do NRAU abrange as rendas e a indemnização devida por o locatário se, após findar o contrato, não restituir a coisa locada, nº1 do art. 1045º - por considerar que esta indemnização não deixa de ser uma compensação pelo uso do locado de valor igual ao da renda – negando exequibilidade à indemnização do nº2 do art. 1045º CC.” - https://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/86c25a698e4e7cb7802579ec004d3832/c5527c88673a7f46802587ea003c083a?OpenDocument.

[7] https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/fa54ac74b5fb14718025863200419a72?OpenDocument.

[8] Acórdão disponível in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/f399d73a8cbe81b980258af90033b114?OpenDocument.

[9] Cfr., Acórdãos do TRP de 12-05-2009, relatado por Guerra Banha, disponível in https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/a07fe1c7913a790e802575cc0046a80e?OpenDocument., do TRC de 05-02-2013, relatado por Arlindo Oliveira https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/8fe00a73da36227580257b1e003c727e?OpenDocument, do TRL de22-04-2014, relatado por Teresa Pardal, https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/d8402e63ddecce5280257d58004d56e3?OpenDocument

[10] “Arrendamento Urbano”, 8ª ed., Almedina, p. 221.

[11] “Título Executivo para ação de pagamento de renda” – Anotação ao Ac. TRP de 12.05.2009, Proc. 1358/07, CDP, Nº27 – Julho/Setembro, p. 69.

[12] Pedro Romano Martinez, Cessação do Contrato, Almedina, p. 291.

[13] Acórdãos do TRP de 12-05-2009, relatado por Guerra Banha e do TRL de 12-012-2008, relatado por Tomé Gomes.

[14] Suprimindo a referência a “documentos particulares, assinados pelo devedor, que importem constituição ou reconhecimento de obrigações pecuniárias, cujo montante seja determinado ou determinável por simples cálculo aritmético de acordo com as cláusulas dele constantes” (alínea c) do n.º 1 do artigo 46.º do anterior CPC.

[15] Quanto à abrangência das rendas vencidas, cfr., ainda Marco Carvalho Gonçalves, “Lições de Processo Civil Executivo”, mas sem outra fundamentação que não a citação do Acórdão do TRP de 18-10-2011.

[16] Arrendamento Urbano, Almedina, 11ª ed., p. 112.

[17] “Falta de pagamento de renda, encargos e despesas”, “Estudos de Arrendamento Urbano”, Vol. I, UCE Porto, p.77.

[18] António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques, “A cessação do contrato”, revista “O Direito”, Ano 136º, II-III, pp. 296-297.