IIFundamentação
1. De facto
Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1º) O réu é dono da habitação sita na Rua …, n.º …, da freguesia de …, inscrito na matriz predial sob o artigo 133;
2º) Que herdou de E…;
3º) Por acordo escrito datado de 1 de Fevereiro de 1987, o falecido E… deu de arrendamento o prédio supra identificado ao autor, pelo prazo de um ano, prorrogável, com início em 1 de Fevereiro de 1987;
4º) Ficando o autor com a contrapartida de pagar o valor mensal de 2.000$00;
5º) Do acordo escrito referido supra consta a seguinte cláusula: “Além dos reparos que, interiormente o prédio ou parte do prédio arrendado carecer para sua conservação e limpeza, os quais ficam por conta do arrendatário, não poderá este fazer quaisquer obras ou benfeitorias sem consentimento por escrito do senhorio, ficando as mesmas a fazer parte integrante do prédio, sem direito para ele de retenção ou de qualquer indemnização” (cláusula 4ª);
6º) Do mesmo acordo escrito consta a cláusula 8ª com o seguinte teor: “Todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza dos interiores do prédio ficam a cargo do inquilino, incluindo a colocação dos vidros que se partirem”;
7º) Atualmente, o valor da renda é de € 140,00;
8º) Que é pago através de depósito em conta bancária do réu, a seu pedido;
9º) A quantia depositada é de € 22,66;
10º) O réu, até Dezembro de 2012, sempre entregou ao autor os recibos comprovativos do pagamento das rendas;
11º) Desde Janeiro de 2013 o réu não entrega os recibos;
12º) A habitação em causa foi construída há mais de setenta anos;
13º) O E… era vizinho do autor;
14º) O autor dirigiu-se à Câmara Municipal … para se inteirar como deveria proceder para a execução de obras;
15º) Foi informado que deveria pedir uma vistoria e caso o imóvel se encontrasse em más condições de habitabilidade poderia aderir ao PROGRAMA RECRIA (Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados);
16º) O que fez;
17º) A vistoria realizou-se em 17 de Abril de 2007, por três peritos, nomeados pela autarquia, os quais emitiram o parecer de fls. 32 e ss., cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
18º) Em Agosto de 2007, o réu enviou uma carta à Câmara Municipal …, constante de fls. 96 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, onde afirma não ser responsável pelo pagamento das obras interiores e considera que o valor das obras exteriores “o seu volume é desajustado face à renda auferida”;
19º) O réu foi informado pela Câmara Municipal … para comparecer no local da vistoria, mas não o fez;
20º) Em 22/04/2009, foi comunicado ao réu, pela F…, o auto de vistoria efetuada à habitação supra referida;
21º) Da carta de 22 de Abril de 2009 o réu foi ainda informado de que:
- a)Deveria dar início no prazo de 30 dias aos trabalhos na habitação arrendada ao Autor.
- b)As obras deveriam ser executadas no prazo de 60 dias.
22º) Mais lhe foi dado conhecimento que:
- a)Poderia executar as obras com apoio do Programa Recria, e
- b)Caso não as executasse, o inquilino poderia executá-las em sua substituição, ao abrigo do mesmo programa;
23º) O réu enviou à Câmara Municipal … a carta constante de fls. 45 do anexo aos autos, no qual refere, entre outras coisas, que “(…) todas as obras interiores são da responsabilidade do inquilino”;
24º) Mais referiu que “deverá ser feita nova vistoria em que sejam discriminadas as obras a realizar por cada uma das partes”;
25º) A candidatura do autor ao programa RECRIA foi admitida no dia 23/04/2009;
26º) Na data da adesão ao programa RECRIA pagava a renda mensal de € 32,51;
27º) Os serviços técnicos da Câmara de … informaram o autor que a quantia paga na recuperação da casa seria descontada nas rendas futuras;
28º) A Câmara Municipal … aprovou o orçamento, com as obras a executar devidamente discriminadas, apresentado pela sociedade G…, LDA., no valor de € 14.546,57, ao qual acresce o IVA à taxa reduzida de 5% (€ 15 273,90);
29º) O D… comparticipou com a quantia € 5.132,03, para a recuperação do imóvel, a fundo perdido.
30º) A Câmara Municipal … comparticipou com a quantia de € 3.421,53, para o mesmo fim, a fundo perdido.
31º) O autor comparticipou com a quantia de € 6.720,34.
32º) O D… enviou ao autor um Contrato de Comparticipação para Realização de Obras o qual foi por si assinado e pelo Arq. H…, em representação do D….
33º) Após a conclusão das obras foi paga a quantia supra referida à sociedade G…, Lda..
34º) Conforme carta de 27 de Abril de 2010, constante de fls. 56 dos autos e 33 do anexo, a Câmara Municipal … (F…) informou o réu que:
“as obras de conservação têm início previsto para a segunda semana do mês de Abril do corrente ano e decorrerão por um período de 60 dias. O orçamento aprovado, no total de € 14.546,57 (…) segue em anexo;
35º) Mais informou o réu que “efetuado o cálculo da atualização da renda vigente à data da candidatura, no montante de € 32,51 nos termos do artigo 12º do Dec. Lei n.º 329/2000 de 22 de Dezembro do qual cabe recurso no prazo de 60 dias para uma Comissão Especial e desta para o Tribunal de Comarca, obteve-se o valor de 134,34 € conforme descrição em anexo”;
36º) Informou ainda que “a renda nestes termos atualizada será devida no mês seguinte ao da conclusão das obras, ficando sujeita à retenção legalmente prevista, até que o arrendatário seja integralmente reembolsado das despesas efetuadas e respetivos juros, de acordo com a legislação aplicável”;
37º) Em anexo à carta datada de 27 de Abril de 2010, a F… enviou ao réu o documento designado como “cálculos de comparticipação e orçamento”;
38º) Desse documento consta o valor das obras, discriminado do seguinte modo: exclusivamente no fogo: 7.925,36 €; quota parte das áreas comuns: 7.348,54 €;
39º) O autor enviou ao réu, em 24 de Setembro de 2010, uma carta registada, constante de fls. 58, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, na qual lhe comunicou que “o pagamento da renda que vou efetuar por transferência bancária no próximo mês de Outubro de 2010 será apenas de metade da atual renda – que é de € 32,51 – destinando-se a parte restante à compensação, tudo nos termos da legislação aplicável. Assim o valor a depositar será de € 17,00, e o recibo a emitir deverá ser de € 134,34, o qual me deve ser entregue”;
40º) Em Outubro de 2010, o Autor pagou € 17,00, ao réu, a título de renda;
41º) O Réu, em 10 de Novembro de 2010, enviou a carta constante de fls. 60 ao autor, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, na qual refere que “o valor a compensar nunca poderia exceder os € 3.233,19”, propondo ao autor fixar nesse montante o valor a compensar nas rendas futuras;
42º) O Autor respondeu em 31 de Dezembro de 2010, através da carta constante de fls. 62, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, reiterando o que já havia dito na carta de fls. 58;
43º) Em 10 de Dezembro de 2012, o réu envia nova carta ao autor, constante de fls. 64 cujo teor se dá por integralmente reproduzido, na qual refere: “em Janeiro de 2013 [o autor] deverá transferir a importância de € 74,99 (…)” e que “a partir de Fevereiro, inclusive, a transferência será do valor da renda, ou seja, € 140,00”;
44º) O autor continuou a pagar a quantia de € 17,00 nos meses de Janeiro, Fevereiro e Março do ano de 2013.
45º) O réu não entregou ao autor os recibos dos meses correspondentes e;
46º) Enviou-lhe três cheques de € 22,66, cada (valor correspondente ao depósito de três rendas) em 19, 28 de Janeiro e 21 de Março de 2013, porque, no seu ponto de vista, o valor a pagar seria de € 140,00;
47º) O autor recebeu os cheques, não os depositou e, no dia 1 de Abril de 2013, devolveu-os ao réu, por carta, de fls. 72, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido;
48º) O autor, em data não concretamente apurada, pediu ao réu para proceder à realização de obras no exterior do arrendado;
49º) No início do mês de Abril de 2010, Álvaro Ferreira, amigo do réu, constatou que o arrendado estava em obras, com o telhado já totalmente recuperado;
50º) E verificou que nele se encontrava afixado um cartaz indicando que o mesmo estava a ser recuperado ao abrigo do Programa Recria (provado parcialmente)
51º) Tendo informado o réu desse facto;
52º) A mulher do autor D. I…, durante anos, tomava conta de bebés/crianças no arrendado.
- 2.De direito
- 2.1.Da admissibilidade da reconvenção
A primeira questão colocada pelo autor/recorrente respeita à admissibilidade da reconvenção, sustentando que ela é inadmissível.
Acontece, porém, que esta questão já foi decidida por decisão transitada em julgado, admitindo-a.
Com efeito, no despacho de fls.120 a 123, foi apreciada a questão da inadmissibilidade do pedido reconvencional, suscitada pelo autor na resposta à contestação, nos mesmos termos em que o vem agora fazer, tendo o mesmo sido admitido, por se verificarem os requisitos formais e substantivos, subsumindo-o à al. a) do n.º 2 do art.º 266.º do CPC.
Desse despacho não foi interposto recurso pelo autor, como devia, no prazo de 15 dias, já que cabia dele apelação autónoma, com subida em separado e com efeito meramente devolutivo [cfr. art.ºs 638.º, n.º 1, 644.º, n.º 2, al. d), 645.º, n.º 2 e 647.º, n.º 1, todos do CPC].
Na verdade, a reconvenção não pode deixar de ser considerada um articulado, que deve ser “deduzida separadamente na contestação” (art.º 583.º do CPC[1]).
E não há dúvida que se trata de um despacho de admissão desse articulado.
Assim, não tendo sido interposto, oportunamente, recurso desse despacho, formou-se caso julgado formal, tornando-se obrigatório dentro do processo e impedindo a reapreciação da mesma questão (art.ºs 620.º, n.º 1 e 628.º, ambos do CPC).
Improcedem, por conseguinte, ou são irrelevantes, as respectivas conclusões (2.ª a 11.ª).
2.2. Da responsabilidade pelo pagamento das obras
A segunda questão diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das obras executadas no imóvel arrendado ao autor, na parte que este suportou, entendendo que lhe é devida pela totalidade, e não apenas a correspondente às obras exteriores, porque não tem aqui aplicação o art.º 1074.º do Código Civil, aplicado na sentença, mas o regime especial resultante dos art.ºs 1.º, 2.º e 4.º do DL n.º 329-C/2000, de 22/12 e o DL n.º 157/2006, de 8/8, nomeadamente o seu art.º 33.º.
Vejamos.
É pacífico que estamos perante um contrato de arrendamento urbano, celebrado em 1/2/1987, relativo a um imóvel que carecia de obras e onde as mesmas foram realizadas, por iniciativa do autor, seu arrendatário, no âmbito do programa RECRIA (regime especial de comparticipações na recuperação de imóveis arrendados), no valor total de 15.273,90 €, respeitando 7.925,35 € a obras interiores e 7.348,54 € a obras exteriores, e no qual o autor comparticipou com a quantia de 6.720,34 €.
Não estão em causa as obras realizadas, os respectivos valores, nem a responsabilidade do pagamento das obras exteriores, residindo a divergência, exclusivamente, na responsabilidade pelo pagamento das obras interiores, que o recorrente entende ser do réu.
O citado DL n.º 329-C/2000, que alargou o âmbito de aplicação do programa RECRIA, instituído pelo DL n.º 4/88, de 14 de Janeiro, sucessivamente aperfeiçoado pelos Decretos-Leis n.ºs 420/89, de 30 de Novembro, 197/92, de 22 de Setembro, e 104/96, de 31 de Julho, em nada contribui para a resolução desta questão, sendo irrelevantes, para este efeito, os artigos indicados, já que o art.º 1.º se reporta ao âmbito daquele programa, o art.º 2.º prevê sobre os beneficiários do mesmo e o art.º 4.º refere-se à natureza dos incentivos.
E o referido DL n.º 157/2006 não suporta a interpretação feita pelo recorrente.
Este diploma, que aprovou o regime das obras em prédios arrendados, é aqui aplicável, como também é incontroverso, atenta a data do contrato de arrendamento (cfr. seu art.º 1.º, n.º 2).
O mesmo estabelece um regime especial transitório na Secção III, constituída pelos art.ºs 23.º a 46.º, com aplicação, designadamente, aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, como é o presente (cfr. art.º 23.º, n.º 1).
Na subsecção IV, intitulada “iniciativa do arrendatário”, consta, além do mais, o art.º 29.º com a epígrafe “responsabilidade pelas obras ou pelos danos” com o seguinte teor:
“O disposto na presente subsecção aplica-se apenas quando:
- a)As obras de conservação do locado não estejam a cargo do arrendatário, salvo quando estejam em causa obras a realizar em outras partes do prédio, nomeadamente partes comuns;
- b)A degradação do prédio não se deva a actuação ilícita do arrendatário”.
O regime especial previsto neste diploma não afasta, de forma alguma, a aplicação do art.º 1074.º do Código Civil, tanto mais que é o art.º 2.º do mesmo a remeter para ele, ao estabelecer, como regra geral, que “Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil…”.
E o primeiro, único que importa considerar, ressalva “estipulação em contrário”.
O citado art.º 29.º também só manda aplicar o disposto na secção em que se insere quando as obras de conservação não estejam a cargo do arrendatário.
Daqui resulta que o disposto no invocado art.º 33.º não tem aplicação relativamente às obras interiores, visto que estas estão a cargo do arrendatário nos termos do contrato que celebrou com o proprietário e senhorio de então, como resulta das cláusulas 4.ª e 8.ª, acima transcritas nos n.ºs 5 e 6 da fundamentação de facto, contrato esse que, tal como os demais, deve ser pontualmente cumprido (art.º 406.º, n.º 1, do Código Civil).
De salientar que, em todo o referido diploma (o DL n.º 157/2006), “o pensamento do legislador debruçou-se apenas sobre o regime das obras a cargo do senhorio, mesmo quando se reporta às situações em que permite a iniciativa do arrendatário (art.º 29.º). Assim, parece não ter tido aqui em conta os casos em que a responsabilidade pela realização das obras no arrendado incumba ao arrendatário por força de estipulação contratual”[2].
Deste modo, havendo convenção em contrário, a responsabilidade pelas obras interiores é do autor, como foi decidido na 1.ª instância.
Destarte, a compensação com o valor da renda a efectuar, ao abrigo do disposto no citado art.º 33.º, reporta-se, exclusivamente, ao valor das obras exteriores, e não também ao valor das obras interiores, como pretende o recorrente.
O valor a considerar é apenas o das obras exteriores - de 7.348,54 € -, na percentagem suportada pelo autor – 44% -, que corresponde a 3.233,36 €, tal como foi calculado pelo tribunal a quo, valores e percentagem esses que não foram postos em causa no recurso, sendo esta importância acrescida de juros e da taxa de 5% para despesas de administração, ficando o senhorio (aqui réu/recorrido) com o direito de receber, durante o período de duração da compensação, o valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais (cfr. art.º 33.º, n.ºs 2 e 4, do citado DL n.º 157/2006, na redacção dada pela Lei n.º 30/2012, de 14 de Agosto, vigente a partir de 12 de Novembro de 2012), direito este que também não foi questionado no recurso.
Improcedem, portanto, as conclusões atinentes a esta questão (12.ª a 22.ª).
2.3 Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto aos juros
O recorrente invocou, ainda, a nulidade da sentença com fundamento em omissão de pronúncia relativamente aos juros peticionados.
O art.º 615.º, n.º 1, al. d), primeira parte, do actual CPC dispõe que a sentença é nula quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
Esta causa de nulidade da sentença é referente aos seus limites e está em correlação com o disposto na primeira parte do n.º 2 do art.º 608.º do mesmo Código que impõe ao juiz “resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Reporta-se à falta de apreciação de questões que o tribunal devesse apreciar e não de argumentações, razões ou juízos de valor aduzidos pelas partes, aos quais não tem de dar resposta especificada ou individualizada, conforme tem vindo a decidir uniformemente a nossa jurisprudência[3], temos vindo a decidir em vários acórdãos que proferimos e assim tem sido entendido pela doutrina[4].
Daí que possa afirmar-se que a nulidade da sentença com fundamento na omissão de pronúncia só ocorre quando uma questão que devia ser conhecida nessa peça processual não teve aí qualquer tratamento, apreciação ou decisão (e cuja resolução não foi prejudicada pela solução dada a outras).
No presente caso, constata-se que o pedido relativo aos juros não foi apreciado e que a sua apreciação não se mostra prejudicada.
Verifica-se, assim, a mencionada nulidade, pelo que se impõe, agora, o seu suprimento, conhecendo da suscitada questão, nesta sede, segundo a regra da substituição do tribunal recorrido, estabelecida nos n.ºs 1 e 2 do art.º 665.º do CPC.
O já supra referido art.º 33.º dispõe no n.º 2 o seguinte:
“O valor das obras a ter em conta para efeitos de compensação é o correspondente às despesas efectuadas e orçamentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administração”.
Não há dúvida de que são devidos juros, atento o teor da norma acabada de transcrever.
Estes juros são legais, por terem a sua fonte directamente na lei, e compensatórios, por se destinarem “a compensar o lesado da falta de certas utilidades, completando a indemnização devida por quem estiver obrigado a reparar um dano”[5].
São devidos a partir do início das obras e a sua taxa é, actualmente de 4% ao ano, a qual vigora já desde 1/5/2003 (art.º 559.º, n.º 1 do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Destarte, procede a conclusão 1.ª, havendo que alterar a sentença em conformidade.
Sumariando nos termos do n.º 7 do art.º 663.º do CPC:
- 1.Admitida a reconvenção por despacho transitado em julgado, o trânsito em julgado formal assim formado impede a posterior reapreciação da questão da sua admissibilidade.
- 2.Nos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, convencionando-se que as obras de conservação ficam a cargo do arrendatário, este não pode obter a compensação do respectivo valor com a renda nos termos do art.º 33.º do DL n.º 157/2006, de 8/8.
- 3.Na compensação com o valor da renda, para além das despesas efectuadas com as obras, são considerados juros compensatórios e uma taxa de 5% destinada a despesas de administração.
