980/13.6TJVNF.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

“I. Deve-se entender que só nas seguintes situações é que tem lugar o incumprimento definitivo do contrato-promessa e, consequentemente, a resolução do contrato e a aplicação das sanções previstas no art. 442° n°2 do Código Civil: a)- quando, em consequência da mora, se verificar a perda do interesse (objectivamente apreciada) do credor na prestação; b)- quando, mantendo-se o interesse, a prestação não for realizada no prazo cominatório, suplementar a razoável, que o credor fixar; c)- quando estiver fixado, no contrato, um termo essencial; d)- quando o devedor faça a inequívoca e categórica declaração de que não pretende cumprir, caso em que estará, naturalmente, dispensada a dita interpelação.

II. Apesar de ter ficado estipulado no contrato promessa que o contrato definitivo devia ser realizado até determinada data, tal cláusula não permite concluir que se trata da imposição de um termo essencial, pois que o cumprimento da prestação era realizável (por qualquer das partes), material e juridicamente, mesmo após a data aprazada para a sua realização, e não decorre das circunstâncias do contrato (e tal não foi pactuado expressamente pelas partes) que ao termo do prazo esteja ligada a presunção absoluta do desaparecimento do interesse na sua celebração, seja da parte dos promitentes-compradores na aquisição, seja da parte da promitente-vendedora na alienação.

III- Não podendo concluir-se pela existência de incumprimento definitivo da prestação a cargo da Ré (art 801° do CC), por não se verificar qualquer uma das situações mencionadas no ponto 1, não se pode reconhecer aos promitentes- compradores o direito a resolver o contrato-promessa e a obter a restituição em dobro do sinal entregue."

Comarca de Braga– Guimarães- Instância (Juízo) Central- 2ª Secção cível- J5

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Guimarães.

I. RELATÓRIO.

Recorrente(s):- AA e mulher, BB;

Recorrido(a)(s):- “CC”;

Vieram AA e mulher, BB, com a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário que movem a “CC” e “DD”, pedir que seja:

- declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre os AA. e a primeira Ré;

- condenada a primeira Ré a pagar aos AA. a quantia de € 69.000,00, a título de sinal em dobro;

- condenada a primeira Ré a indemnizar os AA. no montante de € 7.500,00 por danos morais e materiais causados;

- condenada a segunda Ré a indemnizar os AA. no montante de € 2.500,00.

Alegaram para o efeito ter celebrado, na qualidade de promitentes-compradores, com a primeira Ré, na qualidade de promitente-vendedora, contrato-promessa tendo por objecto a fracção autónoma destinada a habitação melhor identificada no art.º 1º, e pago, a título de sinal e respectivo reforço, os montantes de € 7.500,00 e de € 25.000,00. As partes celebraram também contrato de arrendamento da fracção em causa, no âmbito do qual os AA., em Junho de 2011, se mudaram para a fracção, contra o pagamento de renda mensal no valor de € 500,00, dedutível ao preço da aquisição. Posteriormente, ao consultar o registo predial da fracção, os Autores constataram que sobre esta incidia o registo de uma acção proposta por terceiros, facto que desconheciam e lhes foi dolosamente ocultado pela Ré. O conhecimento desta circunstância gerou a perda de interesse dos Autores na celebração do contrato definitivo de compra e venda. Sofreram danos de natureza moral e patrimonial, estes decorrentes de trabalhos de reparação que necessitaram de executar na fracção.

Contestou a Ré “CC”, alegando que a preparação e redacção dos contratos promessa e de arrendamento foi feita pela Ré “DD”, a quem incumbiu de encontrar comprador para a fracção. Quando da negociação e celebração dos contratos com os Autores, a contestante comunicou às outras imobiliárias onde a venda estava anunciada para cessarem a sua promoção, sem imaginar a posterior propositura da acção que veio a ser objecto de registo em 15.11.2011. Os alegados defeitos da fracção nunca foram comunicados à Ré.

Reconveio, pedindo a condenação dos Autores / Reconvindos a pagarem-lhe a quantia de € 41.500,00, com juros a contar da notificação da contestação (7.500 € a titulo de perda do sinal; 25.000 € a titulo de cláusula penal; 9.000 € a titulo de rendas vencidas à data da contestação), e ainda € 500,00 / mês, a partir de Julho de 2013 até que os Autores desocupem e entreguem a fracção identificada. Sustentou esta última parte do pedido na circunstância de os Autores continuarem a ocupar a fracção, apesar de terem deixado de pagar, desde Janeiro de 2012, o valor de renda previsto.

Contestou a Ré “DD”, mantendo que o pedido contra si dirigido é destituído de fundamento factual, tendo sempre actuado de acordo com as boas práticas da mediação imobiliária, inexistindo o registo da acção por ocasião da celebração do contrato promessa com os Autores.

Concluiu, pedindo a condenação dos Autores como litigantes de má fé, por terem deduzido contra a contestante pretensão cuja falta de fundamento não desconheciam.

Replicaram os Autores, reiterando a versão da petição inicial.

Por requerimento junto a fls. 101 e ss. dos autos, veio o Autor AA pedir:

- a rectificação da petição inicial, no sentido de, onde constam como Autores ele e BB do Aviso BB, passar a constar só o nome de AA;

- a correcção do artigo 25º da p.i. de modo a do mesmo passar a constar que o Autor deu de sinal para a aquisição do imóvel € 7.500,00 e para reforço do sinal € 25.000,00; e

- a correcção do valor do pedido, de modo a que do mesmo passe a constar

(…)

Que se condene o R1 a restituir aos AA a quantia recebida a título de sinal em dobro (€ 7.500,00 + € 25.000,00) x 2 = € 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros);

Que se condene o R1 e os RR2 a pagar solidariamente o valor do preço do imóvel prometido vender, ou seja € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), que não foi realizado, por culpa exclusiva de ambos os réus; (…)

Devem ser os RR2 condenados a indemnizar os AA num montante de € 2.500,00 a título de danos morais. !

Opuseram-se as Rés à pretensão do Autor, nos termos que de fls. 108 e ss. constam, concluindo com pedido de condenação deste como litigante de má fé.

Por despacho proferido a fls. 118 e ss. foi a rectificação indeferida, bem como a pretendida alteração do pedido e do valor da acção, tendo sido determinado cumprimento do disposto no artigo 41º do CPC relativamente à Autora mulher, por não ter constituído mandatário nos presentes autos.

A Autora constituiu mandatário por procuração com poderes para ratificação do processado anterior, junta a fls. 131 dos autos.

Realizou-se audiência prévia, no início da qual foi proferido despacho convidando os Autores a aperfeiçoarem a petição inicial (cfr. fls. 137 e 138).

Correspondendo ao convite dirigido, os Autores juntaram aos autos o articulado de fls. 141 e ss

A 2ª Ré respondeu, nos termos que de fls. 181 e ss. constam.

Foi proferido, a fls. 185 e ss. dos autos, despacho saneador com identificação do objecto do litígio, dos factos assentes e dos temas da prova, tendo sido apreciados os requerimentos de prova apresentados pelas partes.

Foi realizado julgamento com observância das formalidades legais conforme se alcança das respectivas Actas.

Na sequência foi proferida a seguinte sentença:

“III- DECISÃO

Em face do exposto:

A.

Julgo improcedentes os pedidos formulados pelos Autores, dos quais vão as Rés absolvidas.

B.

Julgo parcialmente procedente o pedido reconvencional formulado pela 1ª Ré “CC”, condenando os Autores a pagarem-lhe o montante mensal de € 500,00 (quinhentos euros) desde Janeiro de 2012 inclusive, até à entrega efectiva do imóvel, acrescidas dos juros legais, contados desde a notificação do pedido reconvencional relativamente às prestações vencidas até essa data, e desde as datas de vencimento relativamente às demais.

Julgo improcedente a parte restante do pedido reconvencional formulado pela 1ª Ré, do qual vão os Autores absolvidos.

C.

Julgo improcedente o pedido de condenação como litigantes de má fé, formulado pela 2ª Ré “DD”, do qual vão os Autores absolvidos.”

É justamente desta decisão que os Recorrentes vieram interpor o presente Recurso, concluindo as suas alegações da seguinte forma:

“1- Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Senhor Juiz da 1.ª instância, quanto ao segmento que julgou improcedentes os pedidos formulados pelos Recorrentes e parcialmente procedente o pedido reconvencional formulado pela 1.ª Ré (“CC”).

2- É que, os Impetrantes não se conformam com a decisão proferida, que pretendem revogar, por a considerarem desajustada face aos factos provados e aos preceitos legais aplicáveis.

3- Os autos tinham como principal questão a decisão relativa à possibilidade da resolução do contrato-promessa celebrado entre Apelantes e a Apelada “CC”.

4- A sentença concluiu que não existiu incumprimento definitivo do contrato, impedindo a sua resolução, solução de que discordam os Recorrentes e cuja reapreciação vêm requerer a V. Exas

5- Desde logo, o Tribunal “a quo” considerou não haver incumprimento definitivo do contrato, pois o mesmo não tinha “fixado termo essencial nem cláusula resolutiva”, do que discordam os Apelantes.

6- Escortinado o contrato-promessa de compra e venda, o mesmo evidencia que as partes acordaram como data limite para a celebração da escritura prometida o dia 31 de Março de 2012 (cláusula terceira).

7- Uma interpretação sistemática do contrato parece sustentar esse entendimento, pois na mesma data em que celebraram o contrato-promessa, as partes celebraram um contrato de arrendamento, sob condição resolutiva e pelo prazo de um ano (condicionado à data de vigência do contrato-promessa).

8- Mas não só: a cláusula quarta do contrato estipulava várias possibilidades de compensação das rendas com o preço de venda da fracção, consoante a data em que a escritura viesse a ser celebrada, sendo o limite inultrapassável o dia 31 de Março de 2012.

9- Também, a cláusula sétima refere que, em caso de incumprimento, a parte não faltosa, além das possibilidades constantes dos artigos 442.º e 830.º, poderia socorrer-se de “outras soluções que a lei lhe facultar”, o que aponta para a resolução do contrato.

10- Destaca-se ainda o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Janeiro de 2010, em www.dgsi.pt, que refere que em caso de dúvida, dever-se-á considerar o prazo estabelecido como absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.

11- Depois, a sentença defende que ainda que não houve incumprimento, porquanto não se verificou a perda de interesse na prestação (artigo 808.º do CC).

12- O Sr. Juiz da 1.ª instância entendeu que apenas se provaram situações que evidenciam a perda de interesse subjectivo, do que os Recorrentes também discordam.

13- Para isso, relembram os factos considerados provados 9, 10, 11, 12 e 13, que demonstram que, a partir do momento em que tomaram conhecimento da existência do registo de uma acção sobre a fracção objecto do contrato-promessa, os ora Apelantes perderam o interesse no negócio.

14- Tais factos não permitem compreender o facto não provado 1, pois as regras da experiência a que todo o julgador deve atender (artigo 607.º, n.º 4 do CPC) indicam o inverso desta conclusão…

15- Acresce que, ainda que implicitamente, a circunstância de os Impetrantes interporem uma acção cujo pedido principal é a resolução do contrato-promessa evidencia que, objectivamente, os Impetrantes deixaram de querer celebrar a escritura.

16- É perante a conjugação de vários factores, que deve ser considerado o facto provado 19.

17- Em suma, da miscelânea de todos os elementos expostos, a valoração que lhes seria dada pelo comum das pessoas (critério referido pela sentença) é a perda objectiva de interesse do negócio, o que se requer que seja reconhecido, dando-se como provado o facto não provado 1.

18- Pelos motivos expostos, concluiu-se que o contrato-promessa fixava um prazo absoluto para a celebração da escritura e que os Recorrentes perderam interesse na celebração do contrato definitivo.

19- Consequentemente, verifica-se uma situação de incumprimento definitivo, o que legitima a resolução do contrato-promessa e confere aos Impetrantes direito ao sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º do CC, o qual se computa em 15.000,00 € (7.500,00 € x 2).

20- Prosseguindo, em sede de contestação, a Recorrida “CC” deduziu pedido reconvencional contra os Impetrantes, o qual foi admitido pelo Tribunal “a quo”, que entendeu que se mostravam preenchidos os pressupostos previstos no artigo 266.º, n.º 2, alíneas a) e b) do CPC.

21- Sucede que, entendem os Recorrentes, por não se verificarem os pressupostos, o tal pedido era inadmissível e deveria ter sido recusado.

22- É que o pedido reconvencional não se coaduna com o facto jurídico que serve de fundamento à acção, pois enquanto este último se prende com a resolução do contrato-promessa, o primeiro assenta num outro contrato entre as mesmas partes (nesse sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 22 de Novembro de 2011, em www.dgsi.pt).

23- Também, com o pedido reconvencional, a “CC” não se propõe tornar efectivo o direito a quaisquer benfeitorias ou despesas, sendo que nem sequer lhe é pedida a entrega de uma coisa.

24- Posto isto, não deveria ter sido admitido o pedido reconvencional, o que obsta a condenação dos Impetrantes em “(…) pagar à 1ª Ré o montante mensal de € 500,00 mensal desde Janeiro de 2012 inclusive, até à entrega efectiva do imóvel, acrescidas dos juros legais, contados desde a notificação do pedido reconvencional relativamente às prestações vencidas até essa data e desde as datas de vencimento relativamente às demais (…).”

25- Sem prejuízo e sem prescindir do que se expôs relativamente à (in) admissibilidade do pedido reconvencional, caso tal argumentação não proceda, sempre se dirá que a decisão que sobre o mesmo recaiu afigura-se inquietante para os Apelantes, pois não é precedida de qualquer fundamentação válida e legalmente adequada para o efeito.

26- Como a própria sentença refere, os Apelantes e a Recorrida “CC” celebraram um denominado “contrato de arrendamento para habitação sob condição resolutiva”, que caducou em 31 de Março de 2012.

27- Dito isto, embora sejam devidas as rendas contratualizadas entre Janeiro e Março de 2012, após aquele prazo, não é possível perspectivar, como fez a sentença, uma obrigação de pagamento de renda, mormente “por força da norma constante do artº 473º, do CC, relativa ao enriquecimento sem causa”.

28- É que a aplicação daquele mecanismo, além de subsidiária está dependente de vários pressupostos (artigos 473.º e 474º do CC), relativamente aos quais a sentença é absolutamente omissa!

29- Nenhum dos requisitos mencionados naquelas normas foi sequer referido, nem devidamente fundamento na decisão “a quo”.

30- Não é possível afirmar o enriquecimento dos Recorrentes, o empobrecimento da Recorrida “CC”, nem a ausência de causa justificativa para o não pagamento de uma contrapartida monetária.

31- Consequentemente, também não está verificada a subsidiariedade de que depende a aplicação do enriquecimento sem causa.

32- Note-se que tendo cessado o contrato de arrendamento e verificando-se a existência de um impedimento à realização da escritura na data calendarizada para o efeito, nunca a Recorrida “CC” manifestou qualquer objecção à presença dos Impetrantes na fracção ou lhes solicitou qualquer contrapartida por isso.

33- Dito isto, e na esteira do preceituado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Fevereiro de 2013, consultável em www.dgsi.pt, pela ausência de quaisquer alegados e provados factos para o efeito, não pode ser aplicado o instituto do enriquecimento sem causa.

34- Concomitantemente, também não podem os Apelantes, na presente lide, serem condenados a pagar à Recorrida “CC” o montante de 500,00 € mensais relativamente ao período de ocupação do locado posterior à cessação do contrato de arrendamento.

35- Pelo exposto e sem necessidade de mais considerações, conclui-se que a sentença recorrida não procedeu a um correcto entendimento e subsunção dos mesmos aos normativos legais aplicáveis.

36- Assim, deve a presente apelação ser considerada procedente e, em consequência:

a) ser decretada a resolução do contrato-promessa de compra e venda e ser a Apelada “CC” condenada no pagamento do sinal em dobro;

b) não ser admitido o pedido reconvencional deduzido;

c) sem prescindir, não ser julgado procedente o pedido reconvencional.

Nestes termos, e nos melhores de direito, deverá o presente recurso proceder sendo revogada, nos termos alegados, a sentença apelada

A 1ª Ré apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do Recurso.

Cumpridos os vistos legais, cumpre decidir.

II- FUNDAMENTOS

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.

No seguimento desta orientação, a(o)(s) Recorrente(s) coloca(m) as seguintes questões que importa apreciar:

1. Saber se o pedido reconvencional deduzido foi indevidamente admitido por não estarem preenchidos os requisitos legais previstos no art. 266º do CPC.

2- Determinar se o tribunal a quo incorreu num erro de julgamento, e, consequentemente, se, reponderado esse julgamento, devem:

-considerar-se provados os factos que a sentença de primeira Instância considerou como não provados no ponto nº 1 de matéria julgada como não provada,

3. Saber se, sendo modificada a matéria de facto no sentido propugnado pelo(s) Recorrente(s), a presente acção tem de proceder.

4. Saber se a condenação dos AA. estabelecida, em sede de acção reconvencional, pode ser fundamentada em enriquecimento sem causa e, em caso negativo, se o pedido reconvencional deve ser julgado improcedente.

A) - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A sentença proferida em 1ª instância julgou provados os seguintes factos:

“1. Factos Provados

1. Os Autores, na qualidade de Segundos Outorgantes / Promitentes-compradores, e EE, na qualidade de legal representante da Ré “CC”, assinaram o documento escrito epigrafado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, datado de 23 de Março de 2011, cujo teor se mostra reproduzido de fls. 9 a 11 dos autos, tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “B”, destinada a habitação, que faz parte do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de V. N. de Famalicão sob o n.º XXX/Nine e inscrito na matriz sob o artigo XXXX urbano (facto assente i.);

2. Os Autores entregaram ao referido legal representante da Ré “CC”, o cheque n.º 2554575808 do Banco Montepio Geral, no valor de € 7.500,00, para ser apresentado a pagamento a 31/04/2011, a título de sinal previsto no contrato referido no número anterior (facto assente ii.);

3. Para além do cheque descrito no facto provado número 2, os Autores entregaram à Ré, a título de sinal e reforço de pagamento, na data da outorga do contrato mencionado no facto provado número 1, o cheque n.º 3454575807 do Montepio Geral, para ser apresentado a pagamento em 31.03.2012 ou na data da escritura pública de compra e venda, se esta se realizasse antes da referida data (artigo 5º da petição inicial);

4. Os Autores, na qualidade de Segundos Outorgantes e EE, na qualidade de legal representante da Ré “CC”, assinaram o documento escrito epigrafado de “Contrato de Arrendamento Para Habitação Sob Condição Resolutiva”, datado de 23 de Março de 2011, cujo teor se mostra reproduzido de fls. 19 a 21, tendo por objecto a fracção descrita no facto provado número 1 (facto assente iii.);

5. Na data em que foram outorgados os contratos referidos nos factos provados números 1 e 4, foram entregues aos Autores as chaves da fracção autónoma neles identificada (facto assente iv.);

6. Em Junho de 2011, os Autores e sua família, mudaram-se para a fracção identificada no facto provado número 1, o que só foi possível nesta data porque a 1ª Ré se comprometeu a reparar os defeitos que a casa tinha e a finalizar a mesma (factos assentes v. e vi.);

7. A 1ª Ré fixou a data para celebração da escritura pública de compra e venda prevista no contrato referido no facto provado número 1, no Cartório Notarial de Aníbal Castro da Costa, em Vila Nova de Famalicão (art.º 13º da p.i.);

8. Através da Ap. XXXX de 2011/11/15 do registo predial referente ao prédio descrito sob o n.º XXX/XXXXXXX-B da freguesia de Nine, na Conservatória do Registo Predial de Famalicão, foi realizado o registo de acção proposta por FF contra GG, HH, II, JJ e “KK”, com os pedidos de declaração de nulidade de contratos de compra e venda titulados por escrituras públicas de 20.07.2001 e 07.04.2005 e de cancelamento dos respectivos registos (facto assente vii.);

9. Os Autores verificaram, posteriormente à celebração dos contratos dos factos provados números 1 e 4, a inscrição do registo referido no número anterior (facto assente viii.);

10. Os Autores não teriam celebrado o contrato-promessa se soubessem que sobre o imóvel pendia o ónus descrito no facto provado número 8 (facto assente ix.);

11. O legal representante da 1ª Ré conhecia, durante as negociações dos contratos aludidos nos factos provados números 1 e 4, a acção ordinária n.º 3727/08.5TJVNF, objecto do registo aludido no facto provado número 8 e os fundamentos que lhe deram origem (artigos 15º da p.i. e 21º da contestação da 1ª Ré);

12. A 1ª Ré escondeu intencionalmente dos Autores, durante o processo negocial que conduziu à celebração dos contratos referidos nos factos provados números 1 e 4, informação sobre os fundamentos que deram origem ao processo referido no facto provado número 8, relativo a fracção aí identificada (artigo 15º da p.i.);

13. Devido à pendência e ao registo do processo identificado no facto provado número 8, os Autores não compareceram na escritura pública marcada para o dia 30.03.2012 (artigo 16º da p.i.);

14. À escritura pública marcada para o dia 30.03.2012 compareceu o representante dos Autores que declarou que a mesma “…não se realizava por incidir sobre a referida fracção autónoma um registo de acção conforme inscrição apresentação dois mil oitocentos e onze, de quinze de Novembro de dois mil e onze” (artigos 16º da p.i. e 24º da contestação a 1ª Ré);

15. O cheque referido no facto provado número 3, não foi apresentado a pagamento, porque foi cancelado pelos Autores depois de tomarem conhecimento da existência do registo descrito no facto provado número 8 (artigo 11º da contestação da 1ª Ré);

16. Antes de decidir comprar a casa e de recorrer à 2ª Ré para que a orientasse, a Autora trabalhava de forma regular (artigo 5º do articulado de aperfeiçoamento);

17. A Autora encontra-se em estado psicológico debilitado, tendo acompanhamento psiquiátrico, assim como consultas regulares na sua médica de família (artigo 2º do articulado de aperfeiçoamento);

18. Devido a várias situações de baixa médica decorrentes da doença referida no número anterior, a Autora perdeu emprego na empresa onde trabalhava – “LL” (artigo 3º do articulado de aperfeiçoamento);

19. Devido à perda do emprego pela Autora mulher, referida no facto provado anterior, os Autores perderam o interesse na celebração do contrato definitivo previsto no contrato promessa descrito no facto provado número 1 (artigo 16º da p.i.);

20. A 2ª Ré foi contactada pelos Autores manifestando interesse em comprar a fracção referido no facto provado número 1 (artigo 3º da contestação da 1ª Ré);

21. A 2ª Ré certificou-se da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes no negócio e, no momento da celebração do contrato, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaiam ónus ou encargos (artigo 10º da contestação da 2ª Ré);

22. Ajustadas as vontades entre vendedor e comprador, a 2ª Ré obteve documentos necessários: caderneta predial; certidão do registo predial e licença de ocupação (artigo 14º da contestação da 2ª Ré);

23. Os contratos referidos nos factos provados números 1 e 4 foram preparados pela 2ª Ré que, na posse dos documentos referidos no número anterior, procedeu à sua elaboração, limitando-se Autores e 1ª Ré a concordar com o conteúdo dos mesmos e a assiná-los (artigos 6º e 7º da contestação da 1ª Ré e 15º da contestação da 2ª Ré);

25. A 1ª Ré colocou a fracção identificada nos factos provados números 1 e 4, à venda em três imobiliárias, entre as quais a 2ª Ré (artigo 3º da contestação da 1ª Ré);

26. Assim que foi assinado o contrato promessa referido no facto provado número 1, a 2ª Ré comunicou às restantes imobiliárias para cessarem a promoção da venda (artigo 34º da contestação da 1ª Ré);

27. O Autores continuam a ocupar a fracção objecto dos contratos referidos nos factos provados números 1 e 4 (art.º 47º da contestação da 1ª Ré);

28. As partes acordaram o valor da renda em € 500,00, pela ocupação da fracção (art.º 48º da contestação da 1ª Ré);

29. Os Autores deixaram de pagar os valores das rendas vencidas desde Janeiro de 2012, inclusive (art.º 49º da contestação da 1ª Ré);

30. Na casa referida no facto provado número 1 os Autores: alteraram a banheira para uma base de duche na casa de banho do 1º andar; pintaram das paredes exteriores da casa; e colocaram deck no espaço do jardim (artigo 19º da p.i.).

Factos Não Provados

1. Os Autores perderam o interesse na celebração do contrato definitivo devido à pendência e ao registo do processo identificado no facto provado número 8 (artigo 16º da p.i.);

2. Os Autores disseram às Rés que já não tinham interesse na celebração do contrato prometido (artigo 16º da p.i.);

3. O estado de saúde descrito nos factos provados números 17 e 18 é decorrente da não concretização do sonho da Autora ter uma casa (artigo 4º do articulado de aperfeiçoamento);

4. A Autora gozava de perfeita saúde antes de decidir comprar a casa e de recorrer à 2ª Ré para que a orientasse (artigo 5º do articulado de aperfeiçoamento);

5. Os filhos dos Autores ouviam constantemente os vizinhos a falarem que a casa dos pais ainda não se encontrava vendida (artigo 18º da p.i.);

6. Os filhos dos Autores assistiam constantemente à presença de potenciais compradores e mediadores a bater à porta, causando às crianças permanente depressão, com prejuízo na sua aprendizagem escolar de terem de voltar a mudar novamente de escola e alterarem os seus hábitos (artigo 18º da p.i.);

7. Os Autores suportaram os seguintes custos com o imóvel referido no facto provado número 1: a) melhoramento da rampa de acesso à garagem porque os carros batiam por baixo; b) compra de um comando da garagem; c) abertura de uma vala e realização da canalização que liga a tampa de saneamento da rampa da garagem para a rua; f) substituição/reparação da caixa de correio que fica inundada quando chove; g) reparação do portão de passagem a pé, cujas dobradiças descolaram da parede, fazendo com que caísse ao chão; h) colocação/reparação de alarme; i) colocação de fechadura na janela de um dos quartos (artigo 19º da p.i.);

8. A colocação de deck no jardim deveu-se à existência de pedras (artigo 19º da p.i.).

B) - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Já se referiram em cima as questões que importa apreciar e decidir.

Comecemos pela questão da admissibilidade do pedido reconvencional.

Entendem os Recorrentes que não se encontravam verificados os requisitos legais previstos no art. 266º do CPC que poderiam permitir à 1ª Ré deduzir o pedido reconvencional.

O tribunal fundamentou essa admissibilidade no disposto nas als. a) e b) do nº 2 do art. 266 do CPC- v. decisão de fls. 185.

Vejamos, então, se se pode dar razão aos Recorrentes.

Uma primeira questão- que era levantada pela Recorrida nas suas contra-alegações- era a de saber se se trataria de questão já transitada em julgado.

Sucede que importa liminarmente referir que a decisão que se pronuncie sobre a admissibilidade do pedido reconvencional não era susceptível de recurso autónomo (arts. 629º, a contrario, e 640º do CPC), pelo que bem andaram os Recorrentes em interpor recurso dessa questão apenas com a sentença (decisão final) entretanto proferida (art. 640º, nº 3 do CPC).

Conclui-se, pois, pela improcedência da objecção processual levantada pela recorrida, já que não se pode dizer que a decisão aqui posta em crise tenha transitado em julgado nos termos e para os efeitos aqui relevantes.

Ultrapassada esta questão, vejamos, então, se o pedido reconvencional devia ter sido admitido, como julgou o Tribunal recorrido na fase do saneamento do processo.

Como é sabido, a reconvenção traduz-se numa modificação do objecto da acção e consiste na formulação de um pedido substancial ou pretensão autónoma por parte do réu contra o autor.

Trata-se de uma verdadeira acção proposta pelo réu contra o autor, enxertada numa outra acção, em que há um pedido autónomo e não apenas formal, um autêntico contra-ataque desferido pelo reconvinte contra o reconvindo.

Mas para que tal seja lícito é necessária a verificação de determinados requisitos processuais e objectivos ou substantivos, traduzindo-se estes num certo nexo do pedido reconvencional com a acção ou com a defesa(1) - e que são os requisitos que aqui interessa ponderar.

Como é sabido, os requisitos substantivos estão previstos no nº 2 do art.º 266º do CPC, onde se distinguem vários tipos de situações.

Interessam-nos apenas as situações previstas nas als. a) e b) do citado dispositivo legal (embora acabemos por não nos pronunciar sobre a segunda situação por se considerar que está preenchida a al. a), como iremos ver).

Em primeiro lugar, pela alínea a), o pedido reconvencional pode fundar-se na mesma causa de pedir- ou em parte da mesma causa de pedir- que o pedido do Autor.

Nestas situações, o mesmo contrato é causa do pedido do Autor e do pedido do Réu, sendo que se admite que o pedido reconvencional se funda apenas em parte da mesma causa de pedir (em parte do mesmo contrato).

Em segundo lugar, na segunda parte dessa mesma alínea, o pedido reconvencional pode fundar-se nos mesmos factos – ou parcialmente nos mesmos factos- em que o próprio Réu funda uma excepção peremptória ou com os quais indirectamente impugna os alegados na petição inicial.

Finalmente, na al. b) o pedido reconvencional pode fundar-se em direito a benfeitorias ou em despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida.

São estas, pois, as situações contempladas nas alíneas a) e b), e que foram invocadas pela decisão recorrida.

Comecemos por verificar se se mostram preenchidos os requisitos substantivos estabelecidos na al. a) do nº2 do art. 266º do CPC

Com se referiu, a primeira parte desta alínea só pode ter o sentido de a reconvenção ser admissível quando o pedido reconvencional tenha a mesma causa de pedir da acção, isto é, o mesmo facto jurídico (real, concreto) em que o autor fundamenta o direito que invoca. Como se disse já, tal situação pode, no entanto, verificar-se apenas parcialmente.

Quanto à segunda parte tem o sentido de ela ser admissível quando o réu invoque, como meio de defesa, qualquer acto ou facto jurídico que, a verificar-se, tenha a virtualidade de reduzir, modificar ou extinguir o pedido do autor.

Assim, o que se exige é que “… tratando-se de uma contra-pretensão, uma nova acção dentro do mesmo processo, a reconvenção, embora com um pedido autónomo, deve ter certa compatibilidade com a causa de pedir do autor”(2).

Isto é, o requisito substantivo da admissibilidade da reconvenção, da alínea a) do nº 2 do artigo 266º do CPC implica que o pedido formulado em reconvenção resulte naturalmente da causa de pedir do autor (ou, até, se contenha nela) ou seja normal consequência do facto jurídico que suporta a defesa, que tem o propósito-regra de obter uma modificação benigna ou uma extinção do pedido do autor.

Ora, nos presentes autos, é inequívoco que uma parte dos pedidos formulados pela Ré se funda exactamente na mesma causa de pedir (incumprimento do contrato celebrado- do clausulado estabelecido para o contrato promessa de compra e venda) procurando a Ré obter para si exactamente os efeitos jurídicos típicos contrários desse incumprimento (dobro do sinal, pediam os AA.; direito a reter o sinal em singelo, pede a Ré).

A questão que se coloca, no caso concreto, só surge, pois, no que concerne aos pedidos remanescentes formulados pela Ré em sede reconvencional.

Na verdade, a questão que se coloca é justamente a de saber se essa parte do pedido reconvencional remanescente se funda (ainda que parcialmente) na causa de pedir invocada pelos AA. e se a mesma é compatível, ou se mostra conexionada, com a causa de pedir invocada por aqueles(3).

É que é “…indubitável a necessidade da existência de conexão entre o pedido da acção e o pedido reconvencional, a qual se traduz, no caso previsto na citada alínea a), na ligação através do facto jurídico que serve de fundamento à acção ou à defesa…”(4).

Nesta conformidade, para que essa parte da reconvenção seja admissível ao abrigo desta alínea, é necessário que tenha a mesma causa de pedir da acção (ainda que parcialmente) ou emerja do acto ou facto jurídico que serve de fundamento à defesa, embora desse acto ou facto jurídico se pretenda, nesse caso, obter um efeito diferente.

Ora, afigura-se-nos que, no caso concreto, não há dúvidas que as pretensões deduzidas pelos AA, e pela 1ª Ré (todas as pretensões desta última) se fundam na mesma relação jurídica controvertida, ou seja, no (intitulado pelas partes) contrato- promessa de compra e venda junto com a petição inicial de onde decorre do seu clausulado, não só declarações no sentido da promessa de compra e na promessa de venda da fracção autónoma aí identificada, mas também declarações no sentido de ser, concomitantemente, celebrado um contrato de arrendamento, “pela qual a primeira contraente arrenda aos segundos outorgantes o prédio supra identificado, sob condição resolutiva de um ano, pela renda mensal de 500 €” (cfr. cl. Quarta, al. A)), contrato que merece, desde logo, das partes a regulamentação aí também prevista nas als. B) a D) da aludida cláusula Quarta e na Cláusula Quinta.

(é certo, no entanto, que essa regulamentação foi concretizada, de uma forma autónoma, através do documento junto a fls. 19 a 21 (documento intitulado pelas partes de “contrato de arrendamento para habitação sob condição resolutiva), mas a verdade é que quanto ao clausulado essencial o mesmo já se encontrava vertido no primeiro dos identificados contratos).

Assim, da análise dos fundamentos das pretensões deduzidas pelas partes decorre, de uma forma inequívoca, que, quer os AA., quer a 1ª Ré, fundam as suas pretensões (todas as suas pretensões) no alegado incumprimento do contrato celebrado, retirando, no entanto, desse alegado incumprimento, “efeitos jurídicos diferentes”.

Como se referiu em cima, embora se exija que a pretensão reconvencional se tenha que fundamentar na mesma causa de pedir em que se sustenta a acção primitiva, tal exigência não impede que o pedido reconvencional se funde apenas em parte da mesma causa de pedir (em parte do mesmo contrato).

Ora, no caso concreto, ambas as partes fundam as suas pretensões na mesma causa de pedir (na mesma relação jurídica), ou seja, no alegado incumprimento do contrato que constitui o documento nº 1 junto com a petição inicial (que na parte invocada pela 1ª Ré quanto ao arrendamento se complementa com o clausulado estabelecido no documento de fls. 19 a 21).

Existe, assim, uma situação em que:

- o pedido reconvencional se funda na mesma causa de pedir em que se fundamenta o pedido primitivo, retirando os efeitos jurídicos típicos contrários à pretensão dos AA. (clausulado respeitante à promessa de compra e venda);

- o pedido reconvencional se funda, ainda que parcialmente na mesma causa de pedir em que se fundamenta o pedido primitivo (incumprimento do contrato que constitui o doc. nº 1 da p. i.-.clausulado respeitante ao contrato de arrendamento),

tudo circunstâncias que não impedem, como se referiu, a dedução de pedido reconvencional.

Daqui resulta, por isso, que se constata existir a indispensável conexão entre os factos invocados como causa de pedir na acção e na reconvenção, sendo que todos os pedidos formulados emergem da mesma causa de pedir já atrás identificada (incumprimento do contrato).

Entendemos, assim, que se verifica conexão suficiente para que se mostre preenchido, relativamente ao pedido reconvencional, o requisito substantivo previsto na alínea a) do n.º 2 do citado art.º 266º do CPC.

Acresce que também não será despiciendo referir que, mesmo que assim não se entendesse, sempre se poderia entender que o pedido reconvencional também seria admissível porque emerge dos factos jurídicos que servem de fundamento à defesa, não se podendo entender no caso concreto, pelas razões já explanadas, que a invocação desses factos se apresentem como totalmente alheios aos alegados na acção.

Tanto basta para que a reconvenção seja admissível, e, nessa medida, se possa julgar improcedente esta parte do Recurso.

Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto:

Nesta sede, e antes do próprio objecto da impugnação de facto, cumpre tecer algumas considerações prévias, em ordem a evitar quaisquer equívocos quanto à impugnação da decisão de facto em sede de recurso e quanto à actividade jurisdicional que é suposto ser levada a cabo por este tribunal superior.

Explicitando.

Nesta matéria, consigna, como é consabido, o art. 640º, n.º 1 do CPC que, «quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) - os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) - os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) - a decisão que, no seu entender, dever ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.»

Por outro lado, ainda, dispõe o n.º 2 do mesmo art. 640º que :

a) - quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.

À luz do regime exposto, e seguindo a lição de Abrantes Geraldes(5), “quando o recurso verse a impugnação da decisão da matéria de facto deve o recorrente observar as seguintes regras:

-em quaisquer circunstâncias, o recorrente tem de indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;

-quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles meios de prova que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos impugnados;

-relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exactidão as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;

- o recorrente deve ainda deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos;

Com efeito, tendo por referência a comparação entre a primitiva redacção do art. 712º do anterior CPC e o actual art. 662º, a possibilidade de alteração da matéria de facto, que era antes excepcional, acabou por ser assumida, como função normal da Relação, verificados os requisitos que a lei consagra.

Todavia, ao impor ao recorrente o cumprimento dos aludidos ónus, nesta sede, visou o legislador afastar «soluções que pudessem reconduzir-nos a uma repetição do julgamento, tal como foi rejeitada a admissibilidade de recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto, tendo o legislador optado por abrir apenas a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências pelo recorrente.»

Destarte, importa referir que em sede de impugnação da decisão da matéria de facto pelo tribunal superior, não está (nem pode estar) em causa a repetição do julgamento e a reapreciação de todos os pontos de facto (e a respectiva motivação), mas apenas e só a reapreciação pelo tribunal superior (e a formação da sua própria convicção - à luz das mesmas regras de direito probatório a que está sujeito o tribunal recorrido) dos concretos pontos de facto julgados provados e/ou não provados pelo tribunal recorrido.

De facto, a possibilidade de reapreciação da prova produzida em 1ª instância, enquanto garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida, impondo-se, por isso, ao impugnante, no respeito dos princípios estruturantes da cooperação e da lealdade e boa-fé processuais, a observância dos citados ónus.

Concluindo, deve, assim, o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, para além de delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar, deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, sendo que, como refere Abrantes Geraldes(6), esta última exigência (plasmada na transcrita alínea c) do nº 1 do art. 640º) “ … vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente ”, devendo ser apreciada à luz de um critério de rigor enquanto decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.»

Mais, ainda, é também relevante salientar que quanto ao recurso da decisão da matéria de facto não existe a possibilidade de despacho de convite ao seu esclarecimento ou aperfeiçoamento, sendo este tipo de despacho reservado apenas e só para os recursos em matéria de direito(7).

Aqui chegados, pode-se concluir que, como resulta do corpo das alegações e das respectivas conclusões, os Autores/ Recorrentes impugnaram a decisão da matéria de facto, tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPC, pois que, fazem referência aos concretos pontos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados (no caso, só o ponto 1 da matéria de facto não provada), e a decisão que, no seu entender, deveria sobre eles ter sido proferida.

A impugnação da matéria de facto deduzida pelos Recorrentes não se funda, no entanto, na indicação de meios probatórios que conduziriam a uma decisão do aludido ponto no sentido propugnado, mas sim na mera argumentação lógica, e fundada nas regras da experiência, considerando, no fundo, que o facto dado como não provado no ponto 1 se mostra incongruente com a matéria de facto dada como provada nos pontos 9, 10, 11, 12 e 13, que, segundo os Recorrentes, “… demonstram que, a partir do momento em que tomaram conhecimento da existência do registo de uma acção sobre a fracção objecto do contrato-promessa, os ora Apelantes perderam o interesse no negócio…”(conclusão nº 13)- se bem entendemos a argumentação dos Recorrentes.

Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, importa verificar, pois, se se pode dar razão aos Recorrentes quanto ao questionado ponto 1 da matéria de facto não provada.

Aí ficaram mencionados como matéria de facto não provada os seguintes factos:

Não se provou que

“1. Os Autores perderam o interesse na celebração do contrato definitivo devido à pendência e ao registo do processo identificado no facto provado número 8 (artigo 16º da p.i.);. “

Entendem os Recorrentes que esta matéria de facto devia ter sido dada como provada pelas seguintes razões:

“11- Depois, a sentença defende que ainda que não houve incumprimento, porquanto não se verificou a perda de interesse na prestação (artigo 808.º do CC).

12- O Sr. Juiz da 1.ª instância entendeu que apenas se provaram situações que evidenciam a perda de interesse subjectivo, do que os Recorrentes também discordam.

13- Para isso, relembram os factos considerados provados 9, 10, 11, 12 e 13, que demonstram que, a partir do momento em que tomaram conhecimento da existência do registo de uma acção sobre a fracção objecto do contrato-promessa, os ora Apelantes perderam o interesse no negócio.

14- Tais factos não permitem compreender o facto não provado 1, pois as regras da experiência a que todo o julgador deve atender (artigo 607.º, n.º 4 do CPC) indicam o inverso desta conclusão…

15- Acresce que, ainda que implicitamente, a circunstância de os Impetrantes interporem uma acção cujo pedido principal é a resolução do contrato-promessa evidencia que, objectivamente, os Impetrantes deixaram de querer celebrar a escritura.

16- É perante a conjugação de vários factores, que deve ser considerado o facto provado 19.

17- Em suma, da miscelânea de todos os elementos expostos, a valoração que lhes seria dada pelo comum das pessoas (critério referido pela sentença) é a perda objectiva de interesse do negócio, o que se requer que seja reconhecido, dando-se como provado o facto não provado 1.

(interessa, pois, aqui ressaltar a matéria de facto constante dos pontos 9 a 13 e 19 da matéria de facto provada, pelo que aqui se voltam a respigar esses pontos da matéria de facto provada a fim de facilitar o entendimento do que se discute:

9. Os Autores verificaram, posteriormente à celebração dos contratos dos factos provados números 1 e 4, a inscrição do registo referido no número anterior (facto assente viii.);

10. Os Autores não teriam celebrado o contrato-promessa se soubessem que sobre o imóvel pendia o ónus descrito no facto provado número 8 (facto assente ix.);

11. O legal representante da 1ª Ré conhecia, durante as negociações dos contratos aludidos nos factos provados números 1 e 4, a acção ordinária n.º 3727/08.5TJVNF, objecto do registo aludido no facto provado número 8 e os fundamentos que lhe deram origem (artigos 15º da p.i. e 21º da contestação da 1ª Ré);

12. A 1ª Ré escondeu intencionalmente dos Autores, durante o processo negocial que conduziu à celebração dos contratos referidos nos factos provados números 1 e 4, informação sobre os fundamentos que deram origem ao processo referido no facto provado número 8, relativo a fracção aí identificada (artigo 15º da p.i.);

13. Devido à pendência e ao registo do processo identificado no facto provado número 8, os Autores não compareceram na escritura pública marcada para o dia 30.03.2012 (artigo 16º da p.i.);

19. Devido à perda do emprego pela Autora mulher, referida no facto provado anterior, os Autores perderam o interesse na celebração do contrato definitivo previsto no contrato promessa descrito no facto provado número 1 (artigo 16º da p.i.);”

Quanto a esta matéria de facto (nomeadamente, o ponto 1 da matéria de facto não provada), o Tribunal fundamentou a sua decisão da seguinte forma:

(sem prejuízo da fundamentação geral com pertinência para a matéria de facto aqui em discussão)

“…A fixação da data para a celebração da escritura pública de compra e venda, a comparência do representante dos Autores e a declaração que então emitiu na presença do notário (factos provados números 7 e 14) relevam do teor do certificado emitido pelo Cartório Notarial de V. N. de Famalicão, junto a fls. 22 e 23, o que também foi confirmado pela testemunha Mónica do Carmo Macedo Marques, consultora imobiliária na 2ª Ré, há 13 anos.

O teor da declaração emitida pelo aludido representante dos Autores no acto da escritura, bem como as declarações de parte do Autor no sentido de que o banco os informou que não podia celebrar a escritura enquanto se mantivesse o registo da acção que tinha por objecto imóvel, criaram no tribunal convicção no sentido de que a não comparência dos Autores ao acto marcado para o dia 30.03.2012 se deveu à existência do registo da acção em causa (facto provado número 13).

Não obstante, foram os próprios Autores que, nos seus depoimentos, disseram que não perderam, nessa ocasião, o interesse na celebração do contrato definitivo, nem disso deram conta às Rés, tendo, pelo contrário mantido a expectativa de virem a celebrar o negócio mais tarde, quando estivesse resolvida a contenda judicial. A Autora BB disse que até 2013 continuava com expectativa e a esperança de ficar com a casa para ela e para o marido, foi quando ficou desempregada, sem rendimento e sem subsídio que perdeu o interesse porque deixou de conseguir o empréstimo bancário necessário. Assim se justifica o teor dos factos não provados números 1 e 2 e do facto provado número 19.”

Conforme decorre do exposto, o recurso dos AA., nesta parte da impugnação da matéria de facto, não tem por objecto a reapreciação dos depoimentos prestados em sede de Audiência Final.

Na verdade, o que, no fundo, os Recorrentes pretendem é que seja reponderada a “resposta” negativa dada ao ponto 1 da matéria de facto provada, tendo em consideração que decorre das regras da experiência que, estando provados os factos constantes dos pontos 9 a 13 e 19, aqueles factos deverão ser considerados provados.

Ou seja, o que os Recorrentes parecem questionar é que as “respostas” dadas à matéria de facto pelo Tribunal Recorrido são incongruentes ou deficientes.

Segundo o Prof. Alberto dos Reis(8) “…as respostas são contraditórias quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente. São obscuras quando o seu significado não pode ser apreendido com clareza e segurança. São deficientes quando aquilo que se respondeu não responde a tudo quanto foi quesitado …”.

Trata-se de patologias que, não correspondendo verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento, consubstanciam antes vícios da decisão da matéria de facto.

Com efeito, a decisão sobre a matéria de facto pode conter em si deficiências ou incongruências que resultam da simples concatenação dos diversos pontos da matéria de facto, as quais podem ser, aliás, apreciadas oficiosamente pelo presente Tribunal nos termos do art. 662º do CPC.

De qualquer forma, “verificado algum dos referidos vícios, (…) esta (a Relação) poderá supri-los, desde que constem do processo (ou da gravação) os elementos que o Tribunal a quo se fundou, situação que se revelará agora mais frequente, atenta a obrigatoriedade da gravação das Audiências.

Em concreto, a superação da contradição pode derivar da prevalência que deva ser dada, por exemplo, a certo elemento constante do processo dotado de força probatória plena (v.g. documento autêntico, acordo da parte, confissão) ou por via da conjugação com outros segmentos da decisão ou com a matéria de facto que já deveria considerar-se provada…”(9).

Julga-se que a pretensão dos Recorrentes dirige-se justamente a apontar este tipo de vício na decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal Recorrido.

Na verdade, se bem entendemos a pretensão recursiva dos AA., o que os mesmos pretendem é alterar a fundamentação fáctica da sentença por entender que o ponto 1 da matéria de facto não provada deverá ser considerado provado, sob pena de incongruência com os factos provados nos aludidos itens 9 a 13 e 19 da decisão.

Ou dito de outra forma, os AA. entendem que estes factos dados como provados, impõem congruentemente que o aludido item 1 da factualidade não provada seja considerado como provado.

Importa, pois, ponderar a argumentação dos Recorrentes, tendo em conta obviamente a fundamentação aduzida pelo Tribunal Recorrido, no que concerne ao julgamento de facto que efectuou.

Ora, salvo o devido respeito pela opinião contrária, não se constata existir qualquer incongruência ou deficiência no julgamento da matéria de facto efectuado pelo Tribunal de Primeira Instância- designadamente, aquela que os Recorrentes apontam como existente.

Na verdade, não existe qualquer incongruência entre os factos que o Tribunal recorrido considerou como não provados no ponto 1 da matéria de facto não provada e os aludidos factos considerados provados nos pontos 9 a 13 e 19 dos factos provados.

Com efeito, não se constata que as “respostas” dadas a cada um dos pontos que os Recorrentes apontam como incongruentes, tenham esse vício.

É que não decorre do facto de ter ficado provado o que consta dos itens 9 a 13 e 19 que o facto questionado no ponto 1 dos factos não provados tenha que ser considerado como provado também.

Ou seja, o facto dado como não provado: “ os AA. perderam o interesse na celebração do contrato definitivo devido à pendência e ao registo do processo…” não pode ser considerado provado por terem sido considerados provados os seguintes factos:

-.que os Autores verificaram, posteriormente à celebração dos contratos dos factos provados números 1 e 4, a inscrição do registo referido no número anterior (facto assente viii.);

-que os Autores não teriam celebrado o contrato-promessa se soubessem que sobre o imóvel pendia o ónus descrito no facto provado número 8 (facto assente ix.);

-que a 1ª Ré escondeu intencionalmente dos Autores, durante o processo negocial que conduziu à celebração dos contratos esse facto;

- e que devido à pendência e ao registo do processo os Autores não compareceram na escritura pública marcada para o dia 30.03.2012 (artigo 16º da p.i.);

já que esta factualidade não conduz à prova daquela primeira realidade.

De facto, são situações diferentes que não contendem directamente com a perda do interesse na celebração do contrato prometido por parte dos AA.- mas sim com a eventual afirmação de uma situação de vicio da vontade que os Recorrentes não invocaram como fundamento da pretensão que deduziram.

E tanto assim é que, como bem decidiu o Tribunal Recorrido, foram os próprios AA. que nas suas declarações, apesar de terem ocorrido esses factos, e apesar de por causa desses factos se terem recusado a celebrar a escritura pública, ainda assim declararam que mantiveram interesse na celebração do contrato prometido, após aquela data- uma vez que fosse resolvida, de forma favorável, a acção que se mostrava pendente.

De todas estas considerações resulta, assim, que, como concluiu o Tribunal de Primeira Instância, os Autores/Recorrentes não lograram efectuar prova dos factos que ficaram mencionados no ponto 1 da matéria de facto não provada, nem essa prova resulta, segundo as regras da experiência invocadas pelos Recorrentes dos factos provados invocados por estes.

Nesta conformidade, só resta ao presente Tribunal concluir que a decisão sobre a matéria de facto, quanto a estes factos constantes do ponto 1 da matéria de facto não provada, se deve manter inalterada.

Na verdade, e não obstante as críticas que lhe são dirigidas pelos ora Recorrentes, não se vislumbra existir, como se disse, o vício que era apontado à decisão proferida à luz das regras da experiência ou da lógica aqui aplicáveis.

Ao invés, a convicção do julgador colhe, a nosso ver, completo apoio nas ditas regras da experiência e lógica, sendo, portanto, de manter a factualidade provada e não provada, tal como decidido pelo Tribunal recorrido.

Em consequência, improcede a apelação nesta parte.

Aqui chegados, importa verificar se, independentemente de não se ter procedido à alteração da matéria de facto no sentido propugnado pelos Recorrentes deve manter-se a apreciação de mérito efectuada pela Decisão Recorrida, em face da matéria de facto dada como provada.

A questão que se coloca- e que se mantém válida em face da matéria de facto que já havia sido considerada provada-, é a de saber se, em face do clausulado do contrato, se pode entender que existe incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à 1ª Ré, tendo em consideração a alegação dos Recorrentes de que:

- o contrato prometido não foi celebrado na data indicada no contrato promessa por razões imputáveis à 1ª Ré;

- e que se mostrava alegadamente prevista no contrato promessa uma cláusula resolutiva expressa.

Na sentença, aqui posta em crise, respondeu-se, a ambas as questões, de forma negativa.

Importa, pois, verificar se essa decisão se deve manter, ou se pode ser dada razão aos Recorrentes quando insistem na verificação de uma situação de incumprimento definitivo do contrato que lhe permitia resolver o contrato celebrado com as consequências aqui peticionadas (sinal em dobro e demais indemnizações).

Não se mostra questionado que, no caso concreto, se discute um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma identificada na petição inicial (art. 410º e ss. do CC).

E também se depreende da posição das partes que o que se discute neste âmbito é saber se existiu incumprimento definitivo do contrato, imputável a uma das partes, já que ambas as partes aceitam que só o incumprimento que assuma aquela natureza é que pode fundamentar o exercício do direito de resolução do contrato promessa aqui peticionado por ambas as partes(10).

Como é sabido, de acordo com o disposto no art. 406º do CC o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.

As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato(11).

Consiste ela, assim, na destruição da relação contratual operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.

O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.

O direito à resolução do contrato tanto pode ter por fonte a lei como a convenção das partes (art. 432º, nº 1 do CC).

Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção da partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato(12).

A resolução é, na maior parte dos casos, extrajudicial, não necessitando do concurso do tribunal para operar os seus efeitos, pois que opera mediante declaração de uma parte à outra – art. 436º, nº 1 do CC.

Ao caso dos autos interessa apurar da resolução com fundamento na lei, pois que não pactuaram os contratantes, através da lex contractus, a resolução convencional (não estabeleceram, por acordo, qualquer cláusula resolutiva).

Na verdade, contrariamente áquilo que continuam a defender os Recorrentes, no contrato promessa celebrado entre as partes não ficou estabelecido qualquer cláusula resolutiva expressa no sentido legalmente previsto.

Com efeito, apenas ficou mencionado na cláusula 7ª do contrato promessa que “ apesar da existência do sinal referido supra, no caso do incumprimento do contrato, a parte não faltosa poderá atribuir força de execução específica ao mesmo ao abrigo dos artigos 442º e 830º do CC ou, em alternativa, outras soluções que a lei lhe facultar…”.

Entendem os Recorrentes que esta parte final da cláusula 7ª “… aponta para a resolução do contrato…”.

Mas a verdade é que não se pode considerar que tal cláusula traduza efectivamente uma cláusula resolutiva expressa.

Com efeito, “… a resolução convencional baseia-se num acordo, normalmente ajustado aquando da celebração do negócio, nos termos do qual uma das partes pode pôr termo ao contrato por qualquer motivo que as partes tenham aceitado…”(13).

Assim, por via de regra, da cláusula de resolução deriva que uma das partes pode resolver o contrato sem se discutir a gravidade do incumprimento, nem a culpa do faltoso, constituindo uma ameaça para o potencial incumpridor que será impelido a cumprir pontualmente a obrigação a que se encontra adstrito.

Ora, “…não constitui uma verdadeira cláusula de resolução a remissão para um regime legal de resolução ou a mera referência de que se confere o direito de resolver o contrato nos termos gerais, excepto se as regras para as quais se remete, com soluções diversas das que resultam do regime supletivo legal, não se aplicassem àquela relação contratual… “(14)

Assim, não há que confundir estas situações em que se especificam as condições em que há lugar à resolução do contrato, com aquelas em que os contraentes se limitam a remeter genericamente para o regime legal da resolução dos contratos.

Na verdade, “… cumpre realçar que é muito frequente- o que tem sido relevado devidamente pela doutrina-, a cláusula que determina que “se considera resolvido o contrato no caso de incumprimento de qualquer das obrigações dele emergentes”.

Tal convenção qualificada como sendo de estilo ou até inútil, não representa qualquer modificação do regime legal de incumprimento. A sua falta de precisão, o facto de ser genérica e indeterminada, torna-a uma cláusula não distintiva para produzir o efeito produzido…”(15).

Ora, é justamente isso que sucede, no caso concreto, em que os contraentes não especificaram qualquer condição concreta que permitiria a resolução do contrato.

Nessa medida, pode-se concluir que os contraentes, apesar da declaração genérica constante do contrato, invocada pelos Recorrentes, não convencionaram efectivamente uma cláusula resolutiva expressa nos termos expostos.

Aqui chegados, e concluindo-se que as partes não convencionaram no contrato celebrado esta cláusula resolutiva expressa, a resolução do contrato-promessa só poderá operar tendo como fonte a lei, sendo que decorre desta que a resolução pode ocorrer nos casos de impossibilidade definitiva da prestação, perda do interesse do credor, em consequência da mora, ou decurso de um termo fixado como essencial- tudo nos termos que a seguir se explanarão(16).

Em primeiro lugar, e antes mesmo dessa explanação, importa dizer que, neste âmbito do incumprimento das obrigações, é necessário efectuar uma distinção prévia entre dois tipos de incumprimento.

A mora que é uma situação em que a prestação não é executada no momento próprio, mas ainda é possível por continuar a corresponder ao interesse do credor (art. 804º do CC); e o incumprimento definitivo que se verifica sempre que a prestação não tenha sido cumprida e não possa vir a sê-lo posteriormente.

Segundo o nosso Código Civil (arts. 801º, nº 1 e 808º do CC), são basicamente três as causas que podem estar na origem de tal situação:

1) a impossibilidade da prestação;

2) a perda de interesse por parte do credor;

3) o decurso de um prazo suplementar de cumprimento estabelecido pelo credor.

É equiparada a incumprimento definitivo a declaração expressa do devedor em não querer cumprir.

(De referir ainda que o n.º 2 do artigo 808º do CC estabelece, como iremos ver, que a perda de interesse é apreciada objectivamente, subtraindo o devedor ao capricho do credor no que respeita à perda no interesse na prestação)

Além destas situações, como já se referiu, a situação de incumprimento definitivo ainda pode ocorrer pelo decurso de um termo fixado como essencial pelas partes- o que tem a sua importância no caso concreto.

De acordo com o citado art. 801º, nº 1 e 2 do CC, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, e tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor pode, assim, resolver o contrato.

Aqui chegados, importa, assim, apurar se, no caso concreto, a prestação a cargo de qualquer das partes, se pode haver como definitivamente não cumprida, por força de alguma daquelas situações atrás enunciadas.

Pelo contrato promessa vincularam-se os promitentes-compradores a adquirir um imóvel à 1ª Ré, promitente vendedora; em contrapartida, a promitente-vendedora ficou adstrita a vender-lhes o referido imóvel.

Nos termos acordados, o contrato prometido seria outorgado até 31.3.2012.

Não foi o contrato prometido celebrado até tal data, uma vez que, por causa das circunstâncias apuradas (pendência de acção e respectivo registo), os AA. recusaram-se a celebrar o contrato definitivo, decorrendo da matéria de facto que, mesmo depois dessa data, continuaram ter interesse em celebrar o contrato definitivo.

Os Recorrentes insistem no presente recurso na ideia de que o aludido prazo assumiria a natureza de termo essencial absoluto.

Vejamos se assim podemos entender.

Ora, face à matéria apurada, importa, desde logo, considerar que o prazo acordado pelas partes para a outorga do contrato prometido não constitui um termo ou prazo essencial objectivo – um negócio absolutamente fixo, em que a prestação se torna impossível quando não é atempadamente efectuada (como é o caso do contrato do taxista para levar um passageiro ao aeroporto, que é prestação de termo essencial objectivo, assim como o é o contrato celebrado entre um restaurante e um casal de noivos para servir a boda, casos em que o cumprimento se torna definitivamente impossível caso a prestação não seja oferecida a tempo)(17).

Tal natureza (prazo essencial objectivo) não resulta da natureza da prestação a que as partes se vincularam no contrato promessa celebrado, nem mesmo da finalidade do contrato, já que não se pode afirmar que tal essencialidade objectiva “resulte de um fim da prestação que tenha entrado a fazer parte do conteúdo do contrato”(18) – é de linear clareza que o cumprimento da prestação era realizável (por qualquer das partes), material e juridicamente, mesmo após a data aprazada para a sua realização.

Também não podemos considerar existir no caso um termo subjectivo essencial absoluto (um termo essencial cuja inobservância implica o incumprimento definitivo da obrigação), nem mesmo um termo essencial relativo (que importa apenas o direito do credor à resolução, podendo ele optar neste caso por recusar a prestação ou mesmo exigir o cumprimento do contrato)(19), pois que estamos antes perante um contrato fixo usual, relativo ou simples, em que o decurso do prazo não opera desde logo o incumprimento definitivo do contrato (ou seja, a impossibilidade da prestação).

Efectivamente, não resulta das circunstâncias do contrato (e tal não foi pactuado expressamente pelas partes) que ao termo do prazo esteja ligada presunção absoluta do desaparecimento do interesse na sua celebração (seja dos promitentes compradores na aquisição, seja da promitente vendedora na alienação).

Por outro lado, da matéria provada não pode concluir-se que ao termo do prazo esteja ligada presunção absoluta do desaparecimento do interesse das partes na celebração do contrato definitivo, ou seja, que tenha sido estabelecido qualquer termo subjectivo, seja um termo subjectivo expressamente clausulado (quando se acorda por exemplo que a pontualidade é condição de fornecimento, que uma prestação tardia não pode valer como cumprimento, que depois do vencimento não pode contar-se com a aceitação da prestação, que o contrato cessa ou caduca com o vencimento do prazo, etc.), seja um termo subjectivo tacitamente estipulado (que deriva de especiais circunstâncias do contrato conhecidas de ambas as partes, especialmente do escopo a que o credor destina a prestação, do facto de ele se propor utilizá-la em determinado momento futuro)(20).

Estamos pois, perante o estabelecimento um contrato fixo usual, relativo ou simples, pelo que o decurso do prazo, como bem entendeu o Tribunal Recorrido, significa tão só o retardamento ou atraso da prestação (a mora), não operando desde logo o incumprimento definitivo do contrato (ou seja, a impossibilidade da prestação)(21).

Esta conclusão que decorre do exposto, resulta assim das seguintes considerações:

-Em primeiro lugar, do elemento literal da cláusula de fixação de prazo, de onde não resulta a essencialidade do prazo, uma vez que não está definida a existência de uma data para além da qual o contrato prometido deixaria de ter interesse;

-Além disso, o contrato não estabelece qualquer cominação para o não cumprimento do prazo, nomeadamente a resolução, o que, a existir, poderia, naturalmente, indiciar a tal essencialidade do prazo;

-Por outro lado, a essencialidade do prazo não decorre da própria natureza da prestação, nem do fim a cuja realização esta se encontra vinculada, uma vez que a escritura de compra a venda de imóvel pode ser, objectivamente, realizada depois do prazo fixado no contrato;

- e nem sequer se vislumbra um termo essencial subjectivo, já que essa essencialidade não se vislumbra minimamente do contrato, onde designadamente nada se refere sobre o motivo da venda (ou da compra).

Assim, tendo-se concluído que o prazo estabelecido é meramente relativo, o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento não basta, como se disse, para constituir a 1ª Ré numa situação de incumprimento definitivo, mas tão só de mora.

Ora, sendo essa situação inequívoca, em face dos elementos factuais constantes dos factos provados, não chega a ser necessário ponderar a regra invocada pelos Recorrentes, segundo a qual havendo dúvida quanto à natureza do prazo, o mesmo deve ser entendido como “… absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato…”.

De qualquer forma, sempre se dirá que não é esse o entendimento maioritário.

Na verdade, por exemplo Calvão da Silva(22) defende que, em caso de dúvida, se deve entender que o prazo de cumprimento se deve considerar como incerto, não fixo, relativo.

E a Jurisprudência(23) dominante acompanha essa orientação.

É essa também a posição de Gravato Morais(24) que defende que “… na dúvida se deve considerar que o prazo é relativo, atentas as consequências gravosas que emergem do prazo ser havido como absoluto, de isso não corresponder à vontade manifestada pelas partes e sob pena de serem causados prejuízos irreparáveis…”.

Aqui chegados, conclui-se pois que o prazo fixado no contrato promessa assume a natureza de prazo fixo, usual, relativo ou simples, pelo que o decurso do prazo não pode gerar o incumprimento definitivo, e logo a resolução do contrato, conforme pretendem os Recorrentes.

Assim, mesmo que tal atraso ou retardamento da prestação possa ser imputável à 1ª Ré, como bem decidiu o Tribunal de Primeira Instância, certo é que dessa situação de mora não pode concluir-se a impossibilidade da prestação – já que mesmo após tal data, o contrato definitivo podia (material e juridicamente) ser outorgado.

Também não se pode considerar que a situação dos autos enquadre a previsão do art. 808º, nº 1 do CC.

Dispõe o art. 808º, nº 1, 1ª parte que, se o credor, em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação, considera-se para todos os efeitos não cumprida a prestação, acrescentando o nº 2 do mesmo preceito que a perda do interesse do credor é apreciada objectivamente- como já se referiu em cima.

Na verdade, não resulta apurado qualquer facto donde se possa concluir que os promitentes-compradores (os aqui Recorrentes) tenham perdido, objectivamente, o interesse na prestação, nos termos do referido preceito (perda de interesse que, em rigor, significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer, ou dito de outro modo, quando pela natureza da própria obrigação, o retardamento do cumprimento destrói os objectivos e finalidades do negócio).

Incluem-se nesta previsão da 1ª parte do art. 808º, nº 1 do CC os casos em que o fim-motivo negocialmente irrelevante pode vir a relevar por efeito de uma inexecução (de uma perturbação na fase executiva) do negócio (25).

Como se disse, esta perda de interesse é apreciada objectivamente (art. 808º, nº2 do CC) e afere-se “… em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determinando de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas…”(26)

Nenhum elemento é revelado pela matéria provada que permita afirmar que a não realização do contrato prometido até à data aprazada no contrato promessa para a sua efectivação tenha determinado o desaparecimento objectivo do interesse dos promitentes-compradores na prestação (sendo certo que o ónus de prova de tal matéria de facto a eles incumbia, já que constitutiva do invocado direito à resolução do contrato – artigo 342º, nº 1 do CC).

Do que se vem de dizer resulta, pois, a improcedência da pretensão deduzida pelos Recorrentes – não houve incumprimento definitivo da prestação a cargo da ré (art. 801º do CC), não pode afirmar-se que os promitentes-compradores tenham perdido, objectivamente, o interesse na prestação (art. 808º, nº 1, 1ª parte, do CC), não ocorreu a transformação da mora em incumprimento definitivo (art. 808º, nº 1, 2ª parte do CC – e assim, apesar de se poder afirmar que a 1ª Ré incorreu, de uma forma culposa, em mora, não se pode afirmar a existência do incumprimento definitivo que permitiria justificar a resolução do contrato.

Nesta conformidade, e por todo o exposto, considera-se que não se pode dar razão aos Recorrentes, já que “não assiste fundamento aos Autores para resolverem o contrato celebrado com a 1ª Ré”, como bem referiu a sentença de primeira Instância.

Nessa sequência, ficam evidentemente prejudicadas as demais pretensões que haviam sido deduzidas pelos AA. que se fundamentavam justamente na alegação da existência de uma situação de incumprimento definitivo(27).

Improcede, pois, esta parte do Recurso.

Finalmente, importa que o Tribunal se pronuncie sobre a condenação a que os AA. foram sujeitos em sede do contrato de arrendamento.

Entendem os Recorrentes que

27. embora sejam devidas as rendas contratualizadas entre Janeiro e Março de 2012, após aquele prazo, não é possível perspectivar, como fez a sentença, uma obrigação de pagamento de renda, mormente “por força da norma constante do artº 473º, do CC, relativa ao enriquecimento sem causa”.

Vejamos se assim se pode entender.

Como decorre do Recurso interposto pelos Recorrentes, estes só põem em causa “as rendas vencidas após Março de 2012”, considerando que, tendo caducado o contrato de arrendamento que havia sido celebrado não pode essa obrigação de pagamento subsistir com fundamento no enriquecimento sem causa.

Provou-se efectivamente que foi celebrado o “Contrato de Arrendamento Para Habitação Sob Condição Resolutiva”, junto como doc. nº 4 da petição inicial (datado de 23 de Março de 2011), pelo qual a 1ª Ré deu de arrendamento aos AA., para habitação, mediante o pagamento de renda mensal no montante de € 500,00, o imóvel prometido vender, com início em 01.04.2011, pelo período de um ano, e tendo por termo o dia 31.03.2012 previsto para a celebração do contrato prometido.

Como primeira conclusão, pode-se, assim, afirmar que é inequívoco que os AA. terão que ser condenados a pagar as rendas não pagas, vencidas entre Janeiro de Março de 2012, data em que tem que se considerar que o contrato de arrendamento caducou- o que os próprios Recorrentes não põem em causa.

A questão que se coloca é a de saber se, além dessa condenação, devem ainda os AA. ser condenados a pagar as rendas que se teriam vencido no período de ocupação do locado posterior ao termo do contrato de arrendamento.

Entendeu o Tribunal Recorrido que sim, considerando que as mesmas seriam devidas à 1ª Ré, por força da norma constante do art.º 473º, do CC, relativa ao enriquecimento sem causa e nessa medida “… condenou os AA. a pagar à 1ª Ré o montante de € 500,00 mensal desde Janeiro de 2012 inclusive, até à entrega efectiva do imóvel, acrescidas dos juros legais, contados desde a notificação do pedido reconvencional relativamente às prestações vencidas até essa data e desde as datas de vencimento relativamente às demais, nos termos do disposto nos arts. 805º, n.º 2, al.ª a) e 806º, n.º1, do CC…”

Discordam, como se viu, os Recorrentes desta decisão, considerando que este instituto do enriquecimento sem causa não é aqui aplicável.

Conforme decorre do exposto verifica-se que são aparentemente dois os fundamentos da condenação:

a) o incumprimento do contrato de arrendamento- enquanto o contrato esteve em vigor;

b) o enriquecimento sem causa- quanto ao período subsequente ao termo do contrato e até à data em que os AA. vierem a proceder à restituição da fracção autónoma,

Como se disse, os Recorrentes apenas se insurgem quanto a esta segunda situação, aceitando que devem ser condenados no pagamento das rendas em divida enquanto o contrato de arrendamento se manteve em vigor.

Vejamos, então, se os AA., mantendo-se a ocupar a fracção autónoma que constituía o objecto do(s) contrato(s) aqui em apreciação, devem ou não continuar a pagar uma quantia correspondente ao valor da renda mensal que pagaram enquanto o contrato de arrendamento se manteve em vigor.

Comecemos por dizer que, tendo caducado o contrato de arrendamento, aparentemente ficaria a obrigação de pagamento da renda prejudicada, já que os AA. não permaneciam na fracção autónoma vinculados em relação à 1ª Ré por qualquer relação jurídica, nomeadamente de arrendamento (a que se encontrava em vigor e que permitia aos AA. usar o locado caducou pelo decurso do prazo de vigência do contrato- art. 1051º , al. a) do CC).

Ora, a verdade, é que, na perspectiva dos valores e dos interesses em confronto, é pacifico que não faz sentido que, relativamente ao período durante o qual os AA. continuem a disfrutar da fracção autónoma aqui em discussão, estes não tenham que compensar a 1ª Ré por essa ocupação que passou a ser não justificada e, assim, ilegítima.

Na verdade, deve entender-se que os AA., ainda que não vinculados por qualquer relação jurídica (nomeadamente de arrendamento), não poderão eximir-se ao pagamento de uma quantia correspondente ao valor da renda de mercado, sob pena de se admitir aqui uma situação manifestamente abusiva susceptível de ser ponderada ao nível de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprio (art. 334º do CC).

Com efeito, é, a nosso ver, inequívoco que entendimento diferente daquele que foi defendido pelo Tribunal Recorrido (e do que aqui se sustenta), isto é, entender-se que os AA. poderiam locupletar-se á custa da 1ª Ré continuando a usufruir da fracção autónoma sem pagar a respectiva renda ( ou sem pagar a respectiva compensação por esse gozo ), traduzir-se-ia numa clara violação dos princípios da boa-fé.

Nesta conformidade, e tendo-se apurado que os AA. mantiveram-se na posse do imóvel da 1ª Ré, torna-se inequívoco que, apesar da caducidade do contrato de arrendamento, têm de entregar uma quantia compensatória mensal à 1ª Ré, correspondente ao valor de mercado da renda relativa à fracção autónoma aqui em discussão (que, no caso, atinge o montante de 500 euros mensais – que foi o montante acordado em sede de contrato de arrendamento, e que por isso se pode presumir corresponder ao valor de mercado), em consideração ao gozo que continuam a obter do imóvel, já que, se assim não fosse, enriqueceriam, de uma forma abusiva, o seu património, em prejuízo da aqui 1ª Ré que, durante esse período de tempo em que os AA. permaneçam no seu imóvel, se vê impedida de auferir o rendimento que aquele imóvel poderia certamente obter se colocado no "mercado" em causa.

De todas estas considerações, pode-se assim concluir que:

-os AA., face à caducidade do contrato de arrendamento para habitação celebrado, não têm título legítimo para permanecer no imóvel da 1ª Ré, sendo a ocupação que fazem do mesmo ilegítima e ilícita;

-o facto de o contrato de arrendamento ter caducado não tem como consequência a possibilidade de os AA. não terem que compensar a 1ª Ré por essa ocupação injustificada, uma vez que, continuando os mesmos a gozar do prédio, essa situação de restituição traduzir-se-ia num enriquecimento ilegítimo do seu património, impedindo a 1ª Ré de retirar os rendimentos que necessariamente poderia obter se tivesse colocado o seu imóvel no mercado do arrendamento.

Pode-se, pois, concluir que, sendo ilegítima e ilícita a ocupação que os AA. vêm efectuando do imóvel da 1 ª Ré, deve ser reconhecido a esta o direito a ser compensada pela (de)mora na restituição do imóvel aqui em causa.

Esta obrigação de indemnização surge no quadro da responsabilidade civil, depende da violação ilícita, com dolo ou mera culpa, do direito de outrem (no caso, do direito de propriedade da 1ª Ré), e de tal violação resultar, em termos de causalidade adequada, um dano ou prejuízo reparável (artigos 483º, nº 1, 562º e 563º do CC).

Estamos, assim, perante uma pretensão baseada em ocupação de imóvel sem título legitimante, e de indemnização baseada na ilicitude dessa ocupação no quadro da responsabilidade civil extracontratual(28).

Esse cálculo dessa compensação decorrente da ilegítima e ilícita ocupação que os AA. vêm efectuando do imóvel da 1ª Ré ( e da (de)mora na restituição ) é que deve ser aferido, conforme bem entendeu a Sentença de primeira instância, em função de uma hipotética renda mensal de 500 € que a 1ª Ré poderia obter pelo arrendamento da fracção autónoma, sendo que o facto de o contrato de arrendamento ter caducado não constitui, como já se referiu, obstáculo a essa valoração, já que se trata de utilizar o valor da hipotética renda como forma de obter um mero critério de apreciação do locupletamento/ empobrecimento injusto por parte dos Réus- julga-se que foi este o sentido da fundamentação do Tribunal recorrido.

Assim, não tendo os AA., após a caducidade do contrato de arrendamento, restituído o imóvel à 1ª Ré, constituíram-se em mora quanto à obrigação de restituição subjacente à ocupação ilícita que efectuam, pelo que, dentro do raciocínio exposto, tem a 1ª Ré direito a ser compensada:

-desde Março em diante e até à entrega, voluntária ou coerciva, da fracção à 1ª Ré, pela quantia mensal de 500 € (quinhentos euros).

Improcede, pois, também esta parte do Recurso.

Pelo exposto, conclui-se, pois, pela total improcedência do Recurso interposto, com a consequência de, assim, se manter integralmente a sentença recorrida.

III- DECISÃO

Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar:

-o Recurso interposto pelos Autores/Recorrentes totalmente improcedente;

Custas pelos Recorrentes (artigo 527º, nº 1 do CPC);

Guimarães, 2 de Março de 2017

(Dr. Pedro Alexandre Damião e Cunha)

(Dra. Maria João Marques Pinto de Matos)

(Dra. Elisabete de Jesus Santos de Oliveira Valente)

1. Cfr. Antunes Varela, in “Manual de Processo Civil”, págs. 322 a 329; Manuel de Andrade, in “Noções Elementares de Processo Civil”, págs. 146 a 153; Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I,, pág. 379; José Lebre de Freitas/ Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 1.º, pág. 517.

2. V. ac. do STJ de 27.4.2006 (relator: Sebastião Póvoas) , in, dgsi.pt.

3. Tem sido entendido que a inadmissibilidade da reconvenção, por falta de conexão entre os pedidos, principal e reconvencional, constitui uma excepção dilatória inominada que conduz à absolvição da instância reconvencional (cfr. Lebre de Freitas, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, págs. 310 e 328 e acórdão da RP de 19.10.2004, in dgsi.pt)

4. v. ac. da RP de 22.2.2011 (relator: Fernando Samões), in dgsi.pt.

5. In “Recursos no Novo Código de Processo Civil“, pág. 139-140;

6. In “Recursos no Novo Código de Processo Civil“, pág. 133;

7. Vide, neste sentido, por todos, A. Geraldes, págs. 141.

8. In “CPC anotado”, Vol. IV, pág. 553;

9. Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil“, pág. 262;

10. Como é sabido, a redacção do nº 3 do artigo 442, introduzida pelo DL 379/86 de 11/11, provocou divergências na doutrina e jurisprudência. Uma posição entende que, com a actual redacção do artigo 442, a simples mora no cumprimento do contrato-promessa sinalizado desencadeia imediatamente a aplicação das sanções predispostas no n.º 2 do artigo 442, independentemente da conversão da mora em falta de cumprimento, nos termos do artigo 808- cfr. neste sentido, Antunes Varela, Direito das Obrigações, vol. I. pág. 352 e segs. e Sobre o contrato promessa, pág. 148 e segs., embora critique a solução, entende que tem de ser respeitada; Almeida Costa, RLJ, ano 131, págs. 352 e segs. Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos da Relação, de 21.9.92, CJ, tomo 4, pág. 241 e de 8.6.89, CJ, tomo 3, pág. 214 e do S.T.J. de 10.2.98, CJ ( STJ), tomo I, pág. 63. Outra posição, que é aquela que aqui se acolhe, continua a defender que a aplicação do n.º 2 do artigo 442 do CC pressupõe uma situação de incumprimento definitivo- cfr., neste sentido, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-promessa, 1987, pág.76 e segs., Galvão Telles, Obrigações, pág. 129 e na jurisprudência, entre outros, o acórdão deste Tribunal de 10.7.97, CJ, ano IV, pág. 183, onde se faz um estudo aprofundado da questão

11. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.

12. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.

13. Pedro Romano Martinez, in “Da cessação do contrato”, pág. 170. No mesmo sentido, Gravato Morais, in “ Contrato promessa em geral, contratos-promessa em especial”, pág. 165.

14. Pedro Romano Martinez, in “Da cessação do contrato”, pág. 171.

15. Gravato Morais, in “Contrato promessa em geral, contratos-promessa em especial”, pág. 165.

16. v., por ex., os Acs da RP de 12-1-2012 e de 20-3-2012, e do STJ de 15-3-2012 e de 13-9-2012, in www.dgsi.pt.

17. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução Por Incumprimento, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, II Vol, págs,. 365, 366, 375, 376 e 405

18. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução Por Incumprimento, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, 1979, II Vol, pág. 407;

19. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução Por Incumprimento, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, 1979, II Vol, págs. 407 e 408;

20. Baptista Machado, Pressupostos da Resolução Por Incumprimento, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, 1979, II Vol, págs. 406 e 407.

21. v. o ac. da RP de 12.12.2006 (relator: Marques Castilho), in dgsi.pt que conclui: “a inclusão, no contrato promessa, de um prazo apenas "relativamente fixo" não acarreta incumprimento definitivo, mas, quanto muito, é susceptível de constituição em mora sem prejuízo de, aqui, ser aplicável o disposto no art. 808° Código Civil….”.

22. In “Sinal e contrato-promessa”, pág. 144;

23. ac. do Stj 29.4.2008 (relator: Azevedo Ramos), in Dgsi.pt

24. In “Contrato promessa em geral, contratos-promessa em especial”, pág. 184.

25. Baptista Machado, in” Pressupostos da Resolução Por Incumprimento”, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, II Vol., págs. 378 e 379. Diz-se que é negocialmente irrelevante, já que se fosse relevante então estaríamos perante aqueles casos em que o negócio está sujeito a termo essencial absoluto, já que o fim da prestação teria entrado a fazer parte do conteúdo do contrato.

26. Almeida Costa, in “Direito das obrigações”, pág. 1054; Gravato Morais, in “Contrato promessa em geral, contratos-promessa em especial”, págs. 160/161.

27. Seguiu-se, em parte, na exposição teórica, o ac. da RP de 20.3.2012 (relator: Ramos Lopes), in dgsi.pt; no mesmo sentido (e em situação idêntica à dos autos), v. o ac. da RP de 12.12.2006 (relator: Marques Castilho), in Dgsi.pt.

28. V. Marques de Matos, in “O Contrato de Comodato “, págs. 53 e ss , em especial pág. 54 onde refere que “ … a ilícita privação do uso e fruição de um prédio pode ser causa de responsabilidade civil, se impede o respectivo proprietário do exercício daqueles poderes ou pode constituir fonte de obrigação de restituir por enriquecimento sem causa nos termos dos arts. 473 e ss. do CC , caso não haja lugar a responsabilidade civil por inexistência de dano. Tratando-se de um prédio, o montante dos danos a reparar pode ser aferido pelo valor que o comodante poderia receber, se, sem tal ocupação, pudesse ter dado de arrendamento a fracção, pelo que o tribunal deve condenar o comodatário no pagamento da quantia mensal correspondente ao valor locativo da fracção, desde a data da constituição em mora pela recusa de entrega até à efectiva restituição da fracção ao seu proprietário… “; no mesmo sentido, v. Abrantes Geraldes, in “ Indemnização do dano da privação do uso “, págs. 54 e ss.