5606/03.3TVLSB.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A administração das partes comuns de um prédio compete à assembleia de condóminos e ao administrador (art. 1430.º, n.º 1, do CC), devendo entender-se como actos de administração-regra os que visam a conservação ou frutificação normal dos bens administrados.

II- Mesmo a admitir-se que um administrador do condomínio tem um especial e autónomo dever de vigilância relativamente às partes comuns (e não apenas um dever de conservação), não se afigura exigível que o deva cumprir ao longo das 24 horas do dia: não corresponde à normalidade da vida em prédios constituídos em regime de propriedade horizontal que o administrador inspeccione diária, semanal ou mensalmente, as partes comuns com vista à detecção de problemas.

III- O rebentamento de uma das bocas de limpeza existentes no rés-do-chão, devido a uma descarga de água acumulada na cobertura do edifício, constitui uma circunstância anormal, que não tem na sua origem um defeito de conservação.

IV- Pressuposto indispensável para assacar a alguém a responsabilidade pelo risco, prevista no art. 500.º do CC, é a existência de uma relação de comissão entre esse alguém e o responsável directo, a qual traduz-se num vínculo de autoridade e subordinação respectivas.

V- Sendo uma das características inerentes ao contrato de empreitada a autonomia do empreiteiro na realização da obra, fica afastada a relação de comissão entre empreiteiro e dono da obra, o que só por si afasta a aplicabilidade do art. 500.º do CC.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

“A” – Comércio de Lingerie, Lda. propôs contra o Condomínio do Prédio Urbano em regime de propriedade horizontal sito na Av. ... e Rua ..., em Lisboa (Edifício “B”) acção declarativa de condenação, sob forma comum e processo ordinário.

Alegou, em síntese, que: é proprietária da fracção “HF” daquele edifício, fracção que corresponde ao escritório nº 8 do primeiro piso, traseiras, e aos lugares de estacionamento nº 30, 31 e 32, na cave -4; em tal fracção, a autora instalou um estabelecimento comercial de lingerie; tendo o réu ordenado a execução de trabalhos de impermeabilização na cobertura do edifício, para teste desses trabalhos a cobertura foi inundada e, seguidamente, a água acumulada foi descarregada; o que provocou o rebentamento de uma das de limpeza existentes na conduta de esgotos de águas pluviais localizada no rés-do-chão e inundou as instalações da autora no dia 1.6.01; no mesmo dia, a autora deu conhecimento ao réu da situação, tendo este respondido que já tinha accionado o seguro; em consequência da inundação, diversos bens da autora ficaram danificados, ascendendo tais prejuízos a 38.621,35€; e, pela perturbação decorrente da sua actividade e redução de stocks, a autora sofreu prejuízos, que avalia em 5.000€; porque a seguradora declinou a sua responsabilidade e o empreiteiro que levou a cabo os trabalhos não actuou com a diligência devida nem de acordo com a técnica e a arte e não foi convenientemente vigiado, o réu é responsável pelo ressarcimento dos danos sofridos pela autora. Concluiu, assim, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de 43.621,35€.

Representado por “C” – Gestão e Manutenção de Empreendimentos, Lda., o réu contestou. Alegou, em resumo, que: só teve conhecimento da obra de impermeabilização do terraço do 16º piso do Bloco 6 do edifício quando ocorreu o sinistro; quem adjudicou a obra foi Imobiliária “D”, S.A. e quem a realizou foi “E”, Construções e Impermeabilizações, Lda.; no dia 1.6.01, a empreiteira efectuou um teste de estanquicidade aos trabalhos de impermeabilização que realizara; para tanto, tamponou os ralos de escoamento das águas pluviais e encheu o terraço com água da rede; porque o nível da água no terraço subiu e a empreiteira e a empreiteira não acompanhou a realização do teste, ocorreu a inundação em causa, que também afectou o réu e outros condóminos; o réu não é responsável pela peticionada indemnização, tendo comunicado à dona da obra que havia participado o sinistro e que a seguradora declinara qualquer responsabilidade. Para o caso de vir a ser condenado, o réu requereu a intervenção principal das referidas dona da obra e empreiteira.

O incidente foi admitido.

Imobiliária “D”, S.A. apresentou a sua contestação, invocando, em síntese, que: na qualidade de promotora do Edifício “B” e após ter vendido todas as suas fracções autónomas, a interveniente foi por diversas vezes chamada pelos compradores a corrigir defeitos de construção; foi o que aconteceu neste caso, em que foi detectada uma infiltração dentro de uma fracção; sendo necessário impermeabilizar um terraço de cobertura, através da colocação de novas telas, a interveniente deu conhecimento à representante do réu, sem o que, aliás, não teria tido acesso ao edifício; colocadas as novas telas, o empreiteiro verificou a sua estanquicidade, tamponando os ralos de escoamento de águas pluviais e enchendo o terraço de água, com um máximo de 5 cm; a prova de estanquicidade deveria durar 96 horas; na noite de 31.5 para 1.6, a torre de arrefecimento do ar condicionado avariou e, cada vez que arrancava o ventilador de arrefecimento, libertava quantidades de água consideráveis através do tubo de descarga de nível da mesma; tais descargas fizeram subir o nível da água até à cota dos tubos de arrefecimento que atravessam a casa das máquinas dos elevadores, acabando a água por se infiltrar por aí, escorrendo para as caixas dos elevadores e para as colunas dos alimentadores eléctricos; porque os elevadores avariaram, foi detectada a infiltração, sendo cortada a energia ao edifício e imediatamente destamponados os ralos de escoamento de águas pluviais do terraço; como no terraço havia muito mais água do que a que fora aí colocada pelo empreiteiro, verificou-se uma elevada pressão de descarga; a tampa para acesso e limpeza da conduta de escoamento de águas pluviais situada sobre o tecto falso do rés-do-chão não aguentou a pressão da água e saiu do lugar; por isso, a água escoou livremente para as instalações da autora e de outras empresas, inundando-as; a referida tampa saiu do lugar porque não estava bem colocada e vedada, o que é da responsabilidade do réu; da responsabilidade deste é também a torre de arrefecimento; a haver algum dever de vigilância do terraço durante a prova de estanquicidade, o mesmo caberia ao empreiteiro, que, ainda assim, não teria obrigação de prever as descargas da torre de arrefecimento.

Regularmente citada, a interveniente empreiteira não contestou.

O processo foi objecto de saneamento e condensação.

Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que, absolvendo o réu e a interveniente Imobiliária do pedido, condenou a interveniente empreiteira a pagar à autora a quantia de 28.617,20€ e a quantia que, em incidente de liquidação, vier a ser fixada como correspondendo aos prejuízos decorrentes da danificação das peças de mercadoria e da perturbação da actividade comercial e redução de stocks.

De tal sentença apelou a autora, formulando as seguintes conclusões:

a) A douta sentença recorrida está inquinada por um falso pressuposto, quando entende que: “A responsabilidade em causa é, sem dúvida, uma responsabilidade contratual";

b) A causa de pedir não assenta em qualquer violação contratual, mas em responsabilidade extra-contratual - simultaneamente subjectiva e objectiva - por actos de terceiros, violadores do seu direito de propriedade e causadores de prejuízos;

c) O R. Condomínio do prédio dos autos é responsável, dado a origem dos danos provir de partes comuns do edifício (art.° 1.421.°, n.° 1 al. b)/CC), cabendo-lhe a administração e manutenção dessas áreas (art.° 1.430.°, n.° 1 e 1.436.°, als. f) e g)/CC);

d) Tanto mais que foi o R. Condomínio quem facultou o acesso à cobertura do edifício pelo autor da intervenção e foi um funcionário do R. Condomínio quem procedeu ao "destapamento de um ralo de escoamento de águas pluviais do terraço" por onde saiu o caudal de água que veio a inundar as instalações da A.;

e) Nos termos do art.° 493.º, n.° 1/CC, quem tem a posse da coisa e o dever de guarda do imóvel responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua;

f) Por sua vez, a R. Imobiliária “D” também é responsável perante a A., por força do art.° 500.°, n.° 1/CC, não só porque foi ela quem vendeu as fracções, como porque foi ela quem incumbiu e adjudicou à R. “E”, Lda. os trabalhos de impermeabilização da cobertura;

g) A R. “E”, Lda. é responsável, nos termos do art.° 483.°, n.° 1 /CC, uma vez que foi ela quem realizou a obra;

h) E foi a conduta negligente da R. “E”, Lda., não prevendo as consequências da pressão decorrente do enchimento do terraço de água e tamponamento dos ralos de escoamento, para a prova de estanquicidade, durante a noite, sem existência no local de qualquer funcionário para vigiar a execução do teste, que foi a causa das inundações e dos prejuízos causados à A.;

i) A responsabilidade do RR. é solidária, quer por força do art.° 497.°, quer do art.° 507.°, ambos do Código Civil;

j) A douta sentença recorrida violou, assim, os art.°s 483.°, n.° 1, 493.°, n.° 1, 497.°, 500.° n.° 1, 507.°, 1.421.°, n.° al. b), 1.430.º, n.° 1 e 1.436.° als. f) e g), todos do Código Civil.

Apenas o réu apresentou contra-alegações, sustentando o bem fundado da sentença.

São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados:

1. A autora é proprietária da fracção “HF”, correspondente ao primeiro piso, traseiras, escritório n.° 8, com três lugares de estacionamento com os números trinta, trinta e um e trinta e dois, todos da cave menos quatro, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ... e Rua ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na ... Conservatória de Registo Predial de Lisboa, sob o n.° ..., inscrito na matriz da freguesia de ..., sob o artigo ...º e adiante designado por edifício “B”.

2. A autora tem instalado na referida fracção um estabelecimento comercial de comercialização de lingerie.

3. No dia 1 de Junho de 2001, pelas 08:00 horas, ocorreu uma inundação no Edifício “B”, proveniente da cobertura do edifício.

4. Em consequência, as instalações da autora ficaram inundadas.

5. No próprio dia da ocorrência, a autora deu conhecimento do facto ao réu.

6. O qual respondeu que já tinha accionado o seguro.

7. Imobiliária “D”, S.A. adjudicou à empreiteira “E”, Construções e Impermeabilizações, Lda., os trabalhos de impermeabilização do terraço do 16° piso do Bloco 6, do edifício “B”, sito na Avenida ..., em Lisboa.

8. A sociedade empreiteira, após a conclusão dos trabalhos de impermeabilização, no dia 1 de Junho de 2001 realizou uma prova de estanquicidade, enchendo o terraço de água da rede.

9. O réu, no dia 1.06.01, enviou um fax à Imobiliária “D”, comunicando que tinha participado o sinistro à seguradora do condomínio, solicitando um perito para avaliar responsabilidades e prejuízos.

10. A seguradora recusou assumir os prejuízos, "uma vez que não se encontram garantidos por qualquer cobertura da apólice em referência”.

11. Face à posição assumida pela seguradora, o réu, em 25.07.01, enviou um fax para a Imobiliária “D”, S.A., dando conhecimento da posição da seguradora e informando que iria enviar cópia a todos os condóminos lesados, a fim de solicitarem perante a imobiliária o pagamento dos respectivos danos.

12. A interveniente foi a promotora do edifício “B”, vendendo de seguida todas as suas fracções autónomas destinadas a habitação e escritórios.

13. Foi a descarga da água acumulada na cobertura do edifício que provocou o rebentamento de uma das bocas de limpeza existentes na conduta de esgotos de águas pluviais localizada no rés-do-chão e, consequentemente, a inundação das instalações da autora.

14. Como consequência directa da inundação, a autora sofreu os prejuízos seguintes: danificação do pavimento, tecto e paredes, no total de 10.225,36€; danificação do mobiliário, no valor total de 580,09€; avaria do sistema informático, cuja substituição ascendeu a 14.192,99€; e avarias do ar condicionado, cuja reparação ascendeu a 3.111,03€.

15. A inundação provocou a danificação de diversas peças de mercadorias de valor não concretamente apurado e de manequins no valor de 507,73€.

16. A autora sofreu prejuízos decorrentes da perturbação da sua actividade comercial e redução de stock devidos à completa inundação das suas instalações, de valor não concretamente apurado.

17. A adjudicação e a realização da obra nunca foram comunicadas à administração do réu Condomínio, “C”, Gestão e Manutenção de Empreendimentos, Lda

18. O réu só tomou conhecimento da obra realizada pela “E”, Lda. quando se deu o sinistro.

19. O sinistro em análise foi uma consequência da subida do nível das águas no terraço do edifício face ao tamponamento dos ralos de escoamento das águas pluviais para teste da cobertura e da não existência no local de qualquer funcionário da empresa responsável pelo teste em execução.

20. Em regra, a porta de acesso ao terraço de cobertura estava fechada à chave e esta era detida pelo porteiro.

21. Após a impermeabilização do terraço da cobertura do edifício com a colocação de novas telas, procedeu-se à prova de estanquicidade, para o que o empreiteiro responsável pelos trabalhos tamponou os ralos de escoamento de águas pluviais, enchendo, de seguida, o terraço de água.

22. A prova de estanquicidade decorreu durante a noite e destinava-se a aferir se a colocação das novas telas de impermeabilização estava bem efectuada.

23. A água infiltrou-se na casa das máquinas dos elevadores e escorreu para as caixas dos elevadores.

24. Os elevadores avariaram e tiveram que ser desligados e houve mesmo corte de energia no edifício, tendo um funcionário procedido ao destamponamento de um ralo de escoamento de águas pluviais do terraço.

25. Em consequência de a tampa para acesso e limpeza da conduta de escoamento de águas pluviais, que não aguentou a pressão da água, ter saído do lugar junto às instalações da autora, a água escoou-se livremente por essas mesmas instalações e de outras empresas, inundando-as.

I- A primeira questão a analisar é a de saber se o réu Condomínio é responsável pelo ressarcimento dos danos sofridos pela autora.

Esta entende que sim, por via da conjugação do disposto nos artigos 1421º nº 1-b), 1430º nº 1, 1436º-f) e g) e 493º nº 1 do Cód. Civ

A sentença considerou que não, dado que o réu só teve conhecimento da realização da obra quando ocorreu o sinistro.

Não há dúvidas de que o terraço de cobertura a que aludem os pontos 3. e 7. da matéria de facto constituem partes comuns do Edifício “B” (artigo 1421º nº 1-b) do Cód. Civ.).

Temos igualmente por assente que a administração das partes comuns compete à assembleia de condóminos e ao administrador (artigo 1430º nº 1 do Cód. Civ.), devendo entender-se como actos de administração-regra os que visam a conservação ou frutificação normal dos bens administrados – Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 1986:407/411.

Quer se entenda que existe, in casu, um especial e autónomo dever de vigilância, quer se considere que existe, tão-só, um dever de conservação (hipótese perfilhada com convincentes argumentos pelo Ac. RP de 14.5.09, in http://www.dgsi.pt Proc. nº 3536/05.3TBGDM.P1), o que importa é que a factualidade assente não permite sustentar a responsabilidade do réu nem por via do disposto no artigo 493º nº 1 do Cód. Civ. (invocado pela autora nas suas alegações de direito e nas suas alegações de recurso), nem por força do previsto no artigo 492º do mesmo diploma (invocado pela autora na sua petição inicial).

Com efeito:

Mesmo a admitir-se que o réu tem o dever de vigilância relativamente às partes comuns do edifício, não nos parece exigível que o deva cumprir ao longo das 24 horas do dia. Não corresponde, sequer, à normalidade da vida em prédios constituídos em regime de propriedade horizontal que diariamente, semanalmente ou mensalmente, por exemplo, o administrador ou a assembleia de condóminos inspeccionem as partes comuns com vista à detecção de problemas. O que é comum acontecer é que cada condómino, relativamente às partes comuns que utiliza, se aperceba de alguma anomalia, comunicando-a, então, a quem deve solucioná-la. Só assim não será após ter sido verificada a existência da dita anomalia e até ser corrigido o problema ou se ocorrer alguma situação fora do normal. Nestes casos, impor-se-ão, então, especiais cuidados e vigilância.

Na situação em análise, não se exigia essa especial diligência, porquanto o réu desconhecia que estivessem a ser realizados quaisquer trabalhos de impermeabilização de um dos terraços do edifício (pontos 17. e 18. da matéria de facto). Esquecendo, porém, estes factos – que não impugnou – a apelante afirma que “foi a R. Condomínio quem facultou o acesso à cobertura do edifício pelo autor da intervenção”, ilação que extrai do ponto 20. da matéria de facto. Ilação de igual modo ilegítima, pois que tal ponto representa a resposta restritiva ao quesito 8º, em que se perguntava se “o acesso ao terraço de cobertura carecia de prévia comunicação à administração do condomínio de modo a que fosse aberta a porta da mesma, que se encontrava fechada à chave e permitir o acesso de pessoas, equipamentos, materiais ao local”.

Por outro lado, também não resulta da factualidade assente que o réu tenha violado o seu dever de manutenção do imóvel, que os danos tenham sido consequência exclusiva de defeito de conservação ou, sequer, que esteja indiciada a existência de um defeito de conservação. Basta atentar no ponto 19. da matéria de facto, na resposta restritiva dada ao quesito 17º (em que se perguntava se “a única tampa para acesso e limpeza da conduta de escoamento de águas pluviais que não aguentou a pressão da água e saiu do lugar foi a que se situa junto das instalações da autora” e cuja resposta, conjuntamente com o quesito 16º, corresponde ao ponto 25. da matéria de facto) e na resposta negativa dada ao quesito 18º (em que se perguntava se “isto significa que esta tampa não estava bem colocada e vedada”).

Efectivamente, a ruína que se pode entender constituir o rebentamento de uma das bocas de limpeza existentes no rés-do-chão foi devida à descarga de água acumulada na cobertura do edifício (ponto 13. da matéria de facto), o que, significando um anormal circunstancialismo, exclui a origem em defeito de conservação.

Não obstante referir a presunção de culpa constante do nº 1 do artigo 493º do Cód. Civ. – que, como vimos se mostra ilidida, a apelante parece assacar ao réu a culpa efectiva da verificação dos danos, quando afirma que “foi um funcionário da R. Condomínio quem procedeu ao «destamponamento de um ralo de escoamento de águas pluviais do terraço»”.

Mais uma vez sem razão. Em primeiro lugar, o funcionário a que alude o ponto 24. da matéria de facto não está identificado, nomeadamente por via de qualquer relação – laboral ou outra – com o réu. Em segundo lugar, porque a causa da inundação residiu na conjugação das circunstâncias referidas no ponto 19. da matéria de facto e não no citado destamponamento, este cremos que indispensável para evitar o agravamento da situação referida no ponto 23. da matéria de facto.

Ao réu Condomínio não pode, pois, ser assacada qualquer responsabilidade.

II- A segunda questão a analisar é a de saber se a interveniente Imobiliária é responsável pelo ressarcimento dos danos sofridos pela autora.

Esta entende que sim, por via do disposto no artigo 500º nº 1 do Cód. Civ

A sentença considerou que não, embora não consigamos compreender com que específico fundamento. O que é certo é que a 1ª instância qualificou a responsabilidade da interveniente empreiteira como contratual, por apelo ao disposto no artigo 1225º do Cód. Civ

Concordamos com a apelante quando afirma que o objecto da acção que propôs se insere no âmbito da responsabilidade extracontratual, ao contrário do quadro em que a sentença se moveu, pelo menos relativamente à interveniente empreiteira.

Poder-se-ia, até, defender a nulidade da sentença por simultâneo excesso e omissão de pronúncia (artigo 668º nº 1-d) do Cód. Proc. Civ.), caso fosse processualmente possível conhecer de tal vício.

O que importa, porém, na perspectiva da questão que agora nos ocupa, é dizer que a interveniente empreiteira só perante a interveniente Imobiliária responde contratualmente, pois que só com ela contratou. E a autora não é, manifestamente, o terceiro adquirente a que se reporta o artigo 1225º do Cód. Civ

Parece-nos, consequentemente, inequívoco que, perante a autora, a interveniente empreiteira (aliás, ambas as intervenientes) apenas pode ser responsabilizada num quadro delitual.

Igualmente julgamos suficiente para a economia deste recurso invocar a matéria de facto provada para concluir pela responsabilidade da interveniente empreiteira por via do disposto no artigo 483º do Cód. Civ

Um dos pressupostos indispensáveis para assacar a alguém a responsabilidade pelo risco prevista no artigo 500º do Cód. Civ. é a existência de uma relação de comissão entre esse alguém e o responsável “directo”.

Essa relação traduz-se “num vínculo de autoridade e subordinação respectivas. Quer dizer, exige-se que uma pessoa tenha encarregado outra, gratuita ou onerosamente, de uma comissão ou serviço, consistindo num acto isolado ou numa atitude duradoura. O que importa é que o comissário ou preposto, nomeado ou aceito pelo comitente, embora, porventura, não escolhido, se encontre numa relação de subordinação ou dependência quanto a este último, de maneira que ele possua o direito, não só de dar-lhe ordens ou instruções precisas sobre a finalidade e os meios de execução da comissão, mas também de fiscalizar directamente o seu desempenho.” – Almeida Costa, Direito das Obrigações, Coimbra Editora, Coimbra, 1984:405. No mesmo sentido e a título exemplificativo: Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, Coimbra, 1982:480; Ac. STJ de 4.7.95, in http://www.dgsi.pt Proc. nº 086795.

Na situação em análise, não foi demonstrado (aliás, nem sequer alegado) qualquer facto que permita estabelecer uma relação de comissão entre as intervenientes.

Ao invés, e ainda que de forma conclusiva, o que ressalta é que entre ambas terá sido celebrado um contrato de empreitada (pontos 7., 8., 12., 17., 18., 19. e 21. da matéria de facto), com vista à obtenção de um certo resultado, a impermeabilização do terraço de cobertura (artigo 1207º do Cód. Civ.).

Ora, uma das características inerentes ao contrato de empreitada é, precisamente, a autonomia do empreiteiro na realização da obra (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, Coimbra Editora, Coimbra, 1981:702/703). O que afasta a aplicabilidade do artigo 500º do Cód. Civ. ao dono da obra – vd., a título exemplificativo: Almeida Costa, loc. cit.; Ac. STJ de 31.1.07, in http://www.dgsi.pt Proc. nº 06B4762.

À interveniente Imobiliária não pode, assim, ser assacada responsabilidade pelo ressarcimento dos danos sofridos pela autora.

Por todo o exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, em consequência, mantemos a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 14 de Setembro de 2010

Maria da Graça Araújo

José Augusto Ramos

João Aveiro Pereira