Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
AA intentou um Procedimento Especial de Despejo contra BB, relativo ao imóvel sito na Rua 1 e com fundamento em contrato de arrendamento para Fins Habitacionais, com Prazo Certo, celebrado em 01-07-2017, sendo o valor mensal da renda de 361,00 € e com fundameno em Cessação por oposição à renovação pelo senhorio.
O arrendatário veio opor-se nos seguintes termos:
“1. O contrato de arrendamento celebrado em 01/07/2017, com duração inicial de dois anos, renovou-se automaticamente ao abrigo da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que alterou o regime jurídico aplicável.
Nomeadamente, o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, que estipula a impossibilidade de oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, até decorridos três anos da celebração do mesmo.
2. Nos termos do artigo supracitado, a tentativa de oposição do senhorio à renovação do contrato em 2019 foi, por isso, ineficaz, tendo-se o contrato mantido em vigor e sujeito ao regime de renovação previsto na lei, conforme o artigo 1096.°, n°. 1 do Código Civil.
3. Deste modo, findo o período inicial mínimo de três anos, e considerando as sucessivas renovações, o contrato renovou-se novamente por mais dois anos em 01/07/2024, estando atualmente em vigor até 01/07/2026. A comunicação de oposição à renovação enviada em Abril de 2022 não respeitou o momento legalmente admissível para tal oposição, conforme o disposto no artigo 1097.°, n°. 1 do Código Civil, que impõe ao senhorio a necessidade de pré-aviso com a antecedência mínima de 120 dias.”
Por se entender conterem os autos todos os elementos para poder proferir-se decisão, foi proferida Sentença em sede de Saneador, onde se decidiu:
A) Declarar cessado o contrato de arrendamento em 30.06.2025;
B) Autorizar a entrada imediata no locado sito sita na Rua 1, … Amora, desde já se autorizando, caso se torne necessário, o recurso ao auxílio de força pública.
Desta sentença recorreu o R., formulando as seguintes Conclusões:
“1. Recorre o apelante da interpretação e aplicação do direito feita pelo tribunal a quo a propósito do n.º 1 do art.º 1096 e n.º 3 do art.º 1097 do CC, no seguimento da aplicação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro no tempo e aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor tendo existido erro de interpretação e aplicação do direito.
2. Refere o tribunal recorrido que “o contrato de arrendamento dos autos foi concluído para produzir efeitos pelo prazo de 24 meses, a partir de 1.07.2017. O problema está em averiguar qual o prazo por que foi renovado em 1.09.2019. Caso devesse considerar-se que o segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagrava uma norma dispositiva, a cláusula de renovação automática por períodos sucessivos de dois anos, contida no contrato de arrendamento, seria válida.
O contrato ter-se-ia renovado sucessivamente pelo período de dois anos. Caso deva considerar-se que o segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagra uma norma imperativa, a cláusula de renovação automática por períodos sucessivos de dois anos, contida no contrato de arrendamento, será inválida e, dentro das cláusulas inválidas, será nula pelo que o contrato de arrendamento ter-se-á renovado pelo período de três anos.”
3. Considerado o quadro legislativo que entrou em vigor em data posterior ao início da vigência do contrato de arrendamento constante dos factos provados, a ratio da Lei, a sua aplicação aos contratos já em vigor e ao que foi convencionado pelas partes ao abrigo do anterior regime, a pergunta que primeiro se impunha fazer antes de se concluir que o contrato se renovou 01/07/2017 é se o mesmo, de facto, se renovou.
Entendendo o apelante que não se pode falar em renovação se não estiverem pelo menos cumpridos 3 anos de contrato. Pois que:
4. A Lei nº 13/2019, limitou-se a acrescentar ao n.º 1 do art.º 1096 a expressão “ou de três anos se esta for inferior” e determinou no n.º 3 do art.º 1097º que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data.
5. Da conjugação destes dois preceitos resulta: (no entendimento de Jorge Pinto Furtado – in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 4ª Edição – página 655 e seguintes à anotação da inovação levada ao nº 1 pela Lei no 13/2019) para os contratos de arrendamento com prazo certo para habitação permanente que: No caso de as partes não terem afastado a renovação a primeira renovação só produz efeitos decorridos 3 anos por referência à data da celebração do contrato. Se as partes fixaram um prazo de duração inferior a 3 anos tais contratos não são renováveis porém se o contrato em virtude da permanência do arrendatário do locado se renovar essa renovação protela-se no tempo até o contrato atingir a maturidade de 3 anos. Atingida tal maturidade, tal período mínimo, existindo cláusula que fixe os períodos de renovação aplica-se esta cláusula não existindo aplica-se os períodos sucessivos e iguais à duração contratual.
6. A propósito do n.º 3 do art.º 1097º concretiza aquele autor na obra citada: “Estabelece na verdade este preceito, como se viu, que a primeira renovação do contrato com prazo certo só produz efeitos decorridos, que sejam, três anos sobre a sua celebração. Deve realçar-se que semelhante disposição, por um lado, não reporta os três anos à dimensão da renovação, mas, como expressa e claramente refere, à necessária duração do contrato, para que se possa editar a sua primeira oposição à renovação, sem que, quanto a esta, determine qualquer dimensão temporal”… “se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos …o que resulta, quanto a nós, do disposto no art. 1097-3… é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis”…“E se, por acaso, nesses contratos de duração inferior a três anos, o arrendatário venha a permanecer no prédio após ter decorrido o período contratual, e uma sua renovação assim se verificar, então ela terá de protelar-se até o contrato durar três anos.”.
7. Considerando a existência de um contrato de arrendamento por prazo certo para habitação celebrado por 2 anos, que as partes estipularam a renovação do contrato por prazo inferior a 3 anos, o contrato não se poderia renovar na data inicialmente fixada pelas partes com ocorrência do termo previsto para a 01/07/2019 porquanto o termo é por data inferior ao prazo mínimo para a renovação.
8. Da decisão recorrida resulta que a MMª Juíza a quo, ao fazer a necessária aproximação entre o disposto no n.º 1 do art.º 1096 e o disposto no n.º 3 do art.º 1097º do CC, que disciplinam aspetos particulares da oposição à renovação e que estão estreitamente relacionados entre si, admitiu a vigência mínima do contrato pelo período de 3 anos, porém,
9. se num PRIMEIRO MOMENTO o Tribunal a quo aceita que, que facto, o contrato possa ter, no espírito do legislador, uma vigência mínima de 3 anos, num SEGUNDO MOMENTO entende que a cláusula onde as partes fixaram uma renovação de 2 anos é inválida e sendo inválida é nula, já num TERCEIRO MOMENTO faz um juízo decisório contraditório ao considerar que o contrato se renovou antes de atingido esse mesmo limite mínimo de 3 anos (considerando que se renovou a 01/07/2019) desconsiderando que a própria ocorrência do termo previsto pelas partes para a renovação (01/07/2019 - dois anos), esta ferida do mesmo vício de nulidade.
10. Viola a decisão recorrida, pela interpretação efetuada, o disposto nos art.ºs n.º 1 do art.º 1096 e n.º 3 do art.º 1097 e 1081º, nº 1 do CC. existindo mesmo contrariedade na fundamentação expedida pelo tribunal recorrido neste segmento devendo a decisão ser revista em conformidade.
Sem prescindir
11. Admitindo a validade e legalidade do termo e aceitando a imperatividade do prazo de 3 anos para a renovação imposta pelo n.º 1 do art.º 1096º, o contrato a que alude o n.º 1 dos factos provados ter-se-ia renovado a 01/07/2019 pelo período de 3 anos ocorrendo o termo para a 2ª renovação a 01/07/2022 não pelo prazo de 3 anos mas pelo prazo fixado pela partes.
12. A interpretação efetuada pelo tribunal a quo de que o n.º 1 do art.º 1096º é uma norma imperativa que impõe uma renovação mínima de 3 anos para todas as renovações posteriores viola o princípio da liberdade contratual das partes quanto estas expressamente levaram ao seu contrato a possibilidade de renovação e para tanto fixaram um prazo.
13. A propósito do n.º 3 do art.º 1097 refere Pinto Furtado na obra citada (pág. 657) “ultimados os três primeiros anos sobre uma celebração contratual, para a sua primeira oposição à renovação, não exige depois a lei, para nenhuma outra oposição à renovação, qualquer limite específico de duração convencional; podem, pois, as partes fixar, para estas, aquela que bem lhes parecer” … “Cremos, por conseguinte e em conclusão poder, pois, validamente estabelecer-se, ao celebrar-se um contrato, que este terá, necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco – como, enfim, se pretender”. Concretizando:
14. “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do mesmo – de modo que, pretendendo-se obter períodos de renovação contratual anteriores e inferiores ao triénio contratual inicial, terá de se os ter estipulado só para contratos com, pelo menos, três anos de prazo certo, ou que, sendo de inferior duração, se protelem para lá desse período, visto que, como se declara no preceito, ela só “produz efeitos” depois de três anos de vigência contratual.”
15. O n.º 1 do 1096.º, n.º 1 só dispõe no caso das partes não afastarem a renovação e do n.º 3 do art.º 1096º apenas resulta que a oposição à primeira renovação apenas produz efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato, não impondo este n.º 3 qualquer limite ou prazo para as renovações seguintes.
16. Após a renovação o período de duração do contrato não pode ser inferior a três, caso o período inicial de duração do contrato seja inferior a três anos, o que já não sucede com a 2ª renovação porque quanto se verificar o seu termo já o contrato ultrapassou o período da sua maturidade mínima.
17. Caso se entenda que 1ª renovação ocorreu em 01/07/2019, a 2ª renovação ocorrida em 01/07/2022 foi pelo prazo de 2 anos nos precisos termos em que as partes a estipularam tendo em 01/07/2024 ocorrido a 3ª renovação e não em 01/07/2025 conforme decidido pelo tribunal recorrido.
18. Incorreu Tribunal a quo em erro de interpretação e de aplicação do direito ao considerar que a renovação posterior à primeira e ocorrida em 01/07/2022, foi igualmente pelo prazo de 3 anos violando o disposto no art.º 405º; n.º 1 do art.º 1096 e n.º 3 do 1097 todos do Código Civil.”
Contra-alegou o A., Concluindo:
“1. A decisão recorrida não enferma de erro de direito, tendo aplicado corretamente o regime dos arts. 1096.º e 1097.º do Cód.Civil.
2. Segundo a interpretação adotada pelo Tribunal a quo, o contrato renovou-se por períodos de três anos, vigorando sucessivamente até 30.06.2025.
3. Tendo a oposição à renovação sido comunicada ao Recorrente em 09.01.2025, mostra-se cumprido o prazo legal de antecedência previsto no art.º 1097.º do Cód.Civil.
4. Pelo que, nesta primeira linha de análise, a oposição à renovação é válida e eficaz, determinando a cessação do contrato em 30.06.2025.
5. Sem conceder, ainda que se entendesse que as renovações deveriam ocorrer por períodos de dois anos, nos termos contratuais, o contrato teria igualmente vigorado até 30.06.2025.
6. Também nesta segunda linha de análise, a oposição à renovação mostra-se tempestiva e válida, conduzindo à cessação do contrato na mesma data.
7. A tese do Recorrente assenta num pressuposto juridicamente errado, ao sustentar que não poderia existir renovação antes de decorridos três anos.
8. O art.º 1096.º do Cód.Civil prevê a renovação automática do contrato no seu termo, enquanto o art.º 1097.º, n.º 3 apenas limita o exercício do direito de oposição à renovação, não impedindo a sua verificação.
9. Ao confundir estes dois planos, o Recorrente constrói uma solução juridicamente incoerente e sem suporte legal, implicando uma reconfiguração artificial da relação contratual.
10. Em qualquer das interpretações juridicamente possíveis, seja a adotada pelo Tribunal a quo, seja a defendida pelo Recorrente, o contrato cessou em 30.06.2025.
11. Deve, por isso, ser integralmente mantida a decisão recorrida.”
O Recurso foi devidamente admitido com fixação de efeito suspensivo.
II. Questões a Decidir:
Como resulta do disposto pelos artigos 5º; 635º, n.º 3 e 639º n.º 1 e n.º 3, todos do Código de Processo Civil, e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores, para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente, pelo que no caso concreto as questões a apreciar consistem em apurar se ocorreu nulidade da sentença proferida e se ocorreu a cessação do contrato por oposição à sua renovação.
III. Da Nulidade da Sentença.
Se bem que o Recorrente não tenha individualizado expressamente a invocação de um vício da Sentença, decorre do recurso interposto e das suas Conclusões que atribui à mesma a existência de nulidade nos seguintes termos:
“9. se num PRIMEIRO MOMENTO o Tribunal a quo aceita que, que facto, o contrato possa ter, no espírito do legislador, uma vigência mínima de 3 anos, num SEGUNDO MOMENTO entende que a cláusula onde as partes fixaram uma renovação de 2 anos é inválida e sendo inválida é nula, já num TERCEIRO MOMENTO faz um juízo decisório contraditório ao considerar que o contrato se renovou antes de atingido esse mesmo limite mínimo de 3 anos (considerando que se renovou a 01/07/2019) desconsiderando que a própria ocorrência do termo previsto pelas partes para a renovação (01/07/2019 - dois anos), esta ferida do mesmo vício de nulidade.
10. Viola a decisão recorrida, pela interpretação efetuada, o disposto nos art.ºs n.º 1 do art.º 1096 e n.º 3 do art.º 1097 e 1081º, nº 1 do CC. existindo mesmo contrariedade na fundamentação expedida pelo tribunal recorrido neste segmento devendo a decisão ser revista em conformidade.”
Ora bem, dispõe o art.º 615.º, n.º 1, c) do Código de Processo Civil (na alínea que mais se identificaria com a argumentação expendida) que é causa de nulidade da Sentença:
“1- É nula a sentença quando: (…)
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível; (…)”
Resulta da lei que a nulidade invocada não se verifica, uma vez que o recorrente invoca contradição entre argumentos da Sentença, mas não entre estes e a decisão proferida.
Quando a norma, no art.º 615º nº 1, al. c), refere contradição entre os fundamentos e a decisão, está a referir-se aos fundamentos jurídicos, aos elementos e passos do raciocínio jurídico que o juiz foi explanando na fundamentação da sentença. Isto é, o erro de contradição relevante reporta-se raciocínio que o juiz foi expondo na sentença: o julgador segue determinada linha de raciocínio que, em termos lógicos, aponta para uma determinada conclusão, mas, em vez de a tirar decide noutro sentido, oposto ou divergente - Cf. Lebre de Freitas, A Acção Declarativa Comum, pág. 298. Portanto, o vício de contradição ocorre em sede de raciocínio e argumentação lógica silogística que leva à decisão: há uma incompatibilidade entre a argumentação utilizada e a decisão tomada.
No caso, lida a Sentença proferida, verifica-se que o raciocínio efectuado se veio a desenvolver no sentido em que após se decidiu; pela procedência do pedido. Se tal raciocínio foi bem ou mal efectuado, se foi ou não conforme à Lei como pretende o Recorrente, é questão que se prende com o mérito da decisão mas não com um vício da sentença que conduza à sua nulidade.
Assim, improcede esta invocação de nulidade da Sentença proferida.
IV. Fundamentação:
Foi a seguinte a decisão da primeira instância quanto à matéria de facto:
Factos Provados:
1º
Por documento particular subscrito entre o R. e CC denominado de contrato de arrendamento para fins de habitação foi acordado ceder o uso da fracção sita na Rua 1, … Amora, descrita na conservatória do registo predial sob o número ..../........ e inscrita na matriz com o artigo ...., para habitação do R. mediante o pagamento mensal de € 350,00 e pelo período de 24 meses com início em 1 de julho de 2017 e termo a 1 de julho de 2019, considerando-se prorrogado por igual período.
2º
O A. e a mulher adquiriram o referido imóvel por compra através da ap. 4168 de 20.03.2024.
3º
Por missiva datada de 7.01.2025, expedida pelo A. ao R. por este recepcionada a 9.01.2025, foi comunicada a oposição à renovação do aludido contrato cessando o mesmo a 30.06.2025.
4º
O R. permanece a ocupar o locado apesar do A. lhe ter solicitado a entrega do imóvel.
V. Do Direito.
Nos presentes autos, temos por assente, por não ser objecto do recurso, que foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação, em 1/7/2017, ocupando agora o A. a posição e senhorio e o R. a de arrendatário.
Ficou estipulado entre as partes que o contrato foi celebrado pelo período de 24 meses com início em 1 de julho de 2017 e termo a 1 de julho de 2019, considerando-se prorrogado por igual período.
Igualmente não põe em causa o Recorrente que foi enviada uma missiva datada de 7/1/2025, expedida pelo A. ao R. por este recepcionada a 9/1/2025, onde lhe foi comunicada a oposição à renovação do aludido contrato cessando o mesmo a 30/6/2025.
Vejamos.
O art.º 1094º do Código Civil estabelece um princípio de liberdade contratual das partes, ao abrigo do qual o contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada; que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada; supletivamente dispõe a Lei que no silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos (exceptuando contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados, conf. art.º 1095º, n.º 3 e 4 do Código Civil, que aqui não está em causa).
Tal previsão deve constar expressamente do contrato, tal como impõe o art.º 1095º, n.º 1 do Código Civil.
Sendo a liberdade contratual a regra, nos contratos para habitação permanente, porém, estabelece a lei com carácter imperativo, que o prazo de duração do contrato não pode ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo; é o que resulta do art.º 1095º, n.º 2 do Código Civil.
Assim, este é o enquadramento legal para os prazos de duração do contrato para habitação própria permanente: as partes são livres de estabelecer a duração do contrato por períodos que se situem entre um ano e trinta anos.
No caso, estipulando as partes uma duração do contrato de 24 meses com início em 1 de julho de 2017 e termo a 1 de julho de 2019, temos tal estipulação como legal e válida.
Entremos agora na apreciação da outra questão em causa: a renovação do contrato.
Como vimos, as partes estipularam igualmente que o contrato, com início em 1 de julho de 2017 e termo a 1 de julho de 2019, se prorrogaria por igual período.
Ou seja, o contrato, na falta de oposição à sua renovação pelo senhorio, considera-se renovando por períodos de dois anos.
À data em que foi celebrado o contrato de arrendamento dos autos vigorava a seguinte redação para o Artigo 1096º do Código Civil (redação da Lei nº 31/2012, de 14.8):
“1- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2- Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias.
3- Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”
Entretanto, a redação da norma foi alterada pela Lei nº 13/2019, de 12/2, com entrada em vigor em 13/2/2019, nos seguintes termos:
“1- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2- Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
3- Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”
Estando o contrato celebrado entre as partes em vigor e não se tendo ainda alcançado a duração inicial de dois anos previstos no mesmo, esta alteração introduzida pela Lei nº 13/2019 aplica-se também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12º, nº 2, do Código Civil (cf. Maria Olinda Garcia, Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019, in Julgar Online, março de 2019, p. 8).
Mas a que contratos?
A interpretação desta norma tem suscitado diversas controvérsias, sendo que se perfilha o entendimento que a estipulação do n.º 1 do art.º 1096º não afasta o que temos vindo a referir, e resulta da letra da Lei, como vimos, que as partes mantém a sua liberdade contratual para estabelecer o prazo inicial do contrato e a sua renovação (podendo mesmo afastar qualquer renovação, ou estabelecer um prazo de renovação diverso daquele prazo inicial).
A regra “…o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior” apenas se tem por aplicável na falta de estipulação em contrário exarada no contrato (que apenas tem de respeitar o prazo mínimo de um ano e máximo de trinta anos).
Aplicando este entendimento ao contrato dos autos, temos que as datas de renovação de mesmo se verificam em 1 de julho de 2019; 1 de julho de 2021; 1 de julho de 2023 e 1 de julho de 2025.
Vejamos agora o restante quadro legal aplicável.
Ora, a Lei 31/2019 introduziu alterações igualmente no art.º 1097º do Código Civil:
“Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
1- O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
3- A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4- Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º”.
Esta norma dispõe sobre o direito do senhorio de oposição à renovação do contrato, impondo-lhe, desde logo, a observância de certos prazos de antecedência na manifestação dessa sua vontade; no caso, o senhorio tem de efectuar a comunicação da sua vontade com uma antecedência de 120 dias.
Assente que foi enviada uma missiva datada de 7/1/2025, expedida pelo A. ao R. por este recepcionada a 9/1/2025, onde lhe foi comunicada a oposição à renovação do aludido contrato cessando o mesmo a 30/6/2025, temos por observada a antecedência exigida por Lei.
Finalmente, há que analisar o que dispõe o art.º 1097º, n.º 3 do Código Civil: “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
Como vimos, de acordo com o art.º 12º, n.º 2 do Código Civil esta norma tem aplicação imediata aos contratos em vigor.
Ficam porém ressalvados, nos termos do n.º 1 da mesma norma, os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
Transpondo para o caso concreto: celebrado o contrato em 1 de julho de 2017, caso o senhorio pretendesse opôr-se à sua renovação em 1 de julho de 2019, tal oposição não poderia produzir efeitos nessa data mas apenas em 30 de junho de 2020 (mas sem que se afaste deste modo o que ficou estipulado entre as partes para a duração do contrato e suas renovações futuras).
Já decorrido esse prazo mínimo imperativo de vigência do contrato e atendendo ao que ficou estipulado entre as partes, o senhorio podia opôr-se livremente às sucessivas renovações do contrato em 1 de julho de 2021; 1 de julho de 2023 e 1 de julho de 2025, observada a antecedência das comunicações já referida e imposta pelo art.º 1097º, n.º 1, b) do Código Civil.
Veja-se a propósito do que temos vindo a referir, com menção da controvérsia na doutrina e jurisprudência a propósito da interpretação dos artigos 1096º e 1097º do Código Civil, na redação da Lei 31/2019 o Acórdão da Relação de Lisboa de 10/1/2023, proferido no Proc. n.º 1278/22.4YLPRT.L1-7, disponível em https://jurisprudencia.pt/acordao/212181/:
“De facto, a tese acima explicitada (maioritária na jurisprudência) segundo a qual, a prever-se a renovação do contrato, esta ocorre imperativamente por um prazo mínimo de três anos sucumbe quando confrontada com o disposto no nº 3 do Artigo 1097º do Código Civil.
Na verdade, na lógica dessa tese, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Ora, se assim fosse, o disposto no nº 3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido, tratando-se de uma norma inútil e espúria porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo! Ou seja, o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato. A tutela da estabilidade do arrendamento está aqui e não propriamente no nº1 do Artigo 1096º.
Assim, na discussão da questão em apreço, o elemento interpretativo da lei que mais releva não é propriamente o teleológico, mas sim o sistemático.
Conforme explica Teixeira de Sousa, Introdução ao Direito, Almedina, 2013, p. 360: «O elemento sistemático impõe que a lei seja interpretada no respetivo ambiente sistemático, ou seja, impõe que se passe do preceito para o texto legal que o contém, deste para o respetivo subsistema e, finalmente, deste para o sistema jurídico. Desta afirmação é possível extrair que nenhuma lei deve ser interpretada isolada de outras leis com as quais ela apresenta uma conexão sistemática e que, de entre os vários significados literais possíveis, há que preferir aquele que for compatível com o significado de outras leis. Só assim se dá expressão à unidade do sistema jurídico.» E, mais adiante: «Em matéria de interpretação, a construção dessa unidade implica que deve ser dada preferência a uma interpretação que seja compatível com o maior número possível de regras do mesmo sistema jurídico. A lei interpretada é consistente com as demais do sistema jurídico quando elas se conjugarem harmonicamente entre si» (p. 366). «O contexto horizontal é particularmente importante quando se trata de interpretar uma lei especial ou excecional. A interpretação de uma lei especial deve tomar em consideração a respetiva lei geral (p. 365).
Conjugando o disposto no nº1 do Artigo 1096º com o disposto no nº3 do Artigo 1097º do Código Civil, e acompanhando aqui Jorge Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., Almedina, 2020, p. 661, temos que: «Ora, já se viu que o nº1 do presente artigo só dispõe para o silêncio contratual e, como no art.º 1097-3 também não se estabelece qualquer dimensão para o ulterior período de renovação, em si, daí se seguirá, se bem nos parece, que quando pretenda estabelecer-se renovação para um arrendamento habitacional de prazo certo terá de atribuir-se à própria duração desse contrato, pela aplicação conjugada dos dois preceitos, uma duração mínima de três anos.»
Em síntese, e mais uma vez, a tutela da estabilidade do contrato está, interpretando-se conjugadamente os preceitos, no estabelecimento de uma duração mínima do contrato de três anos, desde que as partes prevejam a renovabilidade do contrato de arrendamento sem que, nesta eventualidade, haja que fazer aceção do período de renovação expressamente convencionado.”
Em suma, decorrido o prazo mínimo de três anos de vigência do contrato, que já se renovou mais do que uma vez, tendo-se o senhorio oposto à renovação do contrato já decorrido esse período mínimo, observando os prazos de duração e renovação livremente estabelecidos e contratados pelas partes e ainda a antecedência exigida para a comunicação, a oposição à renovação do arrendamento é válida e eficaz, devendo em consequência manter-se a decisão proferida na primeira instância, mas com a fundamentação supra, improcedendo o recurso interposto.
VI. Das Custas.
Vencido no Recurso é o Recorrente o responsável pelo pagamento das custas do recurso, conf. art.º 527º do Código de Processo Civil.
DECISÃO
Pelo exposto julga-se o recurso improcedente e, em consequência, mantém-se a Sentença proferida.
Custas pelo Recorrente.
Not. e reg.
Lisboa, 16 de abril de 2026
Vera Antunes
João Manuel P. Cordeiro Brasão
Isabel Maria C. Teixeira
