2257/09.2TJLSB.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O art. 18°, n° 1 do Dec. Lei n° 384/88, de 25.10, deve ser interpretado de forma a permitir o exercício do direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, independentemente de a área deste ser superior ou inferior à unidade de cultura, mas sempre com a restrição de que a existência de tal direito implica que um dos dois prédios - o confinante ou o alienado - tenha uma área inferior à unidade de cultura;

II- Se nenhum dos prédios - o confinante e o alienado - tiver área inferior à unidade de cultura não há lugar ao exercício do direito de preferência;

III- No domínio da responsabilidade contratual, recai sobre o devedor, nos termos do art. 799° do Cód. Civil, presunção de culpa, de tal forma que este, para afastá-la, terá que provar que o incumprimento não procede de culpa sua.

Proc. nº 2257/09.2 TJLSB.P1

1º Juízo Cível do Porto – 3ª secção

Apelação

Recorrente: “Banco B…., SA”

Recorrida: C….

Relator: Eduardo Rodrigues Pires

Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos

Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

RELATÓRIO

A autora C…., residente na Rua …., nº .., .. andar, Vila Real, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob forma sumária, contra o réu “Banco B…., SA”, com sede na …, …, Porto, pedindo a condenação deste no pagamento da quantia de 24.000,00€, a título de dobro do sinal, ou, se assim não se entender, no valor por si recebido de 12.000,00€, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal, a contar da data de incumprimento e até efectivo e integral pagamento.

Para tal efeito, alega que a autora e o réu celebraram, em 2.2.2009, contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio rústico inscrito na matriz predial rústica, sob os nºs 3147 e 3148 da freguesia de …, concelho de Vila Real.

A título de sinal e princípio de pagamento, a autora entregou ao réu a quantia de 12.000,00€.

Ficou estipulado que a marcação da escritura pública de compra e venda ficaria a cargo do réu e seria realizada dentro do prazo máximo de 120 dias, a contar da data da assinatura do contrato-promessa.

Sucede que o réu não marcou a escritura, antes vendeu o prédio a D…., donde resulta, clara e inequívoca, a intenção deste definitivamente não cumprir.

Citado, o réu apresentou contestação, na qual alegou que na cláusula terceira do contrato-promessa se prevê que o exercício do direito de preferência pelos confinantes terá como consequência a resolução imediata deste contrato e a devolução das importâncias recebidas por força dele.

Acontece que D…. é proprietário confinante, tendo comunicado ao réu a sua intenção de exercer o direito de preferência de que é titular.

Por esse motivo, no dia 26.3.2009 o réu, como vendedor, e o D…., como comprador, outorgaram, relativamente ao prédio dos autos, escritura de compra e venda pelo valor de 120.000,00€.

O réu imediatamente providenciou pela restituição do sinal (12.000,00€), sucedendo, porém, que a autora se recusa a receber tal importância e a assinar acordo de resolução do contrato-promessa.

Pretende assim o réu que a acção seja julgada improcedente, excepto quanto à restituição do sinal em singelo e sem juros de mora.

A autora apresentou articulado de resposta.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo.

Foi depois proferida sentença que julgou a acção procedente e em consequência:

a) declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda outorgado pela autora C…. e pelo réu Banco B…., contrato esse celebrado em 2 de Fevereiro de 2009;

b) condenou o réu a pagar à autora a quantia de 24.000,00€ (vinte e quatro mil euros) a título de devolução do sinal entregue e de indemnização pelo incumprimento do mesmo contrato, quantia essa acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento.

Inconformado com o decidido, interpôs recurso de apelação o réu Banco B…., tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:

I- A correcta interpretação do nº 1 do art. 18º do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, nos termos da qual «Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura», é a de que o direito de preferência do proprietário de prédio confinante existe sempre em caso de venda ou dação em cumprimento de um prédio rústico, seja qual for a área dos prédios em causa e ainda que ambos tenham área superior à unidade de cultura.

II- Esta é a interpretação que resulta da letra da norma e do espírito do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, como, aliás, resulta do seu preâmbulo.

III- A expressão «área daqueles» não pode ter outra interpretação que não seja a de referência às áreas dos terrenos confinantes e, por conseguinte, estão necessariamente incluídas as situações de um ou ambos os terrenos terem área superior à unidade de cultura.

IV- A interpretação a que na sentença recorrida se adere não tem na letra da lei um mínimo de correspondência verbal e, assim, é uma interpretação inadmissível, porquanto nem sequer corresponde ao pensamento legislativo.

V- Foi, assim, interpretada e aplicada erradamente a norma do nº 1 do art. 18º do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, sendo violado também o disposto no nº 2 do art. 9º do Código Civil.

VI- O ora recorrente vendeu, pois, o prédio em causa a pessoa que tinha direito de preferência, apesar de ambos os terrenos terem área superior à unidade de cultura, pelo que, ao fazê-lo, não incumpriu o contrato-promessa de compra e venda que havia celebrado com a ora recorrida.

VII- Em caso de incumprimento do contrato-promessa, a obrigação de restituição do sinal em dobro só existe quando tal incumprimento seja imputável à parte que recebeu o sinal (art. 442º, nº 2, do Código Civil), sendo certo que a noção de imputabilidade implica aqui, necessariamente, a existência de culpa por parte de quem recebeu o sinal.

VIII- Dos factos que foram dados como provados na acção resulta que o ora recorrente não agiu com dolo, nem com negligência ao vender o terreno em causa ao proprietário do prédio confinante, uma vez que este declarou exercer o direito de preferência na venda do aludido terreno e visto que o recorrente agiu na convicção de que existia, efectivamente, direito de preferência, não lhe sendo exigível que conhecesse a inexistência deste.

IX- A interpretação que na sentença se faz da norma do nº 1 do art. 18º do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, assenta numa argumentação extremamente elaborada e complexa e não é exigível que um normal destinatário deste preceito legal possa atingi-la ao ler e analisar o referido diploma.

X- Um normal vendedor que analise o citado preceito com o cuidado, a profundidade e a perspicácia exigíveis a um «bonus pater familiae» interpretará a norma no sentido em que o recorrente a interpretou, ou seja, no sentido de que o direito de preferência do proprietário de prédio confinante existe sempre em caso de venda ou dação em cumprimento de um prédio rústico, seja qual for a área dos prédios em causa e ainda que ambos tenham área superior à unidade de cultura.

XI- Assim, mesmo no caso de se aceitar como válida a interpretação exposta na sentença, não pode atribuir-se ao recorrente a culpa de ter erradamente interpretado a disposição em causa.

XII- Não tendo havido incumprimento culposo por parte do recorrente, não devia este ter sido condenado a pagar à recorrida uma indemnização de valor igual à do sinal recebido, justificando-se apenas a restituição do valor do sinal.

XIII- Assim, foi violado na sentença o disposto no nº 2 do art. 442º do Código Civil.

XIV- O recorrente diligenciou prontamente pela restituição à recorrida do valor que desta havia recebido a título de sinal, tendo sido a recorrida quem recusou receber esse valor, sem motivo justificado, pelo que se verificou uma situação de mora do credor (art. 813º do Código Civil).

XV- Consequentemente, durante a mora, a dívida deixou de vencer juros (art. 814º, nº 2, do Código Civil) e, deste modo, a condenação do ora recorrente no pagamento de juros desde a data da citação constituiu uma violação das normas do art. 813º e do nº 2 do art. 814º, ambos do Código Civil.

Pretende assim que seja revogada a sentença recorrida, absolvendo-se o réu parcialmente do pedido e sendo este condenado unicamente no pagamento do quantia de 12.000,00€, sem juros.

A autora apresentou contra-alegações, nas quais se pronunciou pela confirmação do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684º, nº 3 e 685º - A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.

As questões a decidir são as seguintes:

I- Interpretação do art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, de 25.10 (direito de preferência de proprietários de terrenos confinantes);

II- Incumprimento do contrato-promessa.

OS FACTOS

É a seguinte a factualidade dada como provada pela 1ª Instância:

a) A autora e representantes do réu apuseram as suas assinaturas, em 2 de Fevereiro de 2009, no documento intitulado contrato-promessa de compra e venda, com cópia junta como documento n.º 1 a fls. 6 e segs., no qual a autora declarou prometer comprar e o réu declarou prometer vender, o prédio rústico composto de cultura, árvores de fruto, pinhal, mata de carvalho, vinha, pastagem, dependência agrícola, sito na Quinta do …, na freguesia de …, concelho de Vila Real, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o nº oitocentos e vinte e três, da mesma freguesia, e inscrito na respectiva matriz predial rústica, sob os arts. 3147 e 3148 da referida freguesia.

b) A título de sinal e princípio de pagamento, a autora entregou ao réu a quantia de €12.000.00, de que o réu deu quitação, como resulta da cláusula quarta nº 2 do mesmo documento n.º 1.

c) Declararam ainda autora e réu que a marcação da escritura pública de compra e venda do prédio rústico em questão ficaria a cargo do réu e seria realizada dentro do prazo máximo de 120 dias, a contar da data da assinatura do dito contrato-promessa de compra e venda.

d) Declararam ainda que, caso o réu não procedesse à marcação da escritura pública, tal faculdade reverteria para a autora, obrigando-se o réu a comparecer no dia, hora e local determinado por aquela.

e) O réu não marcou a escritura de compra e venda.

f) A autora, em 17 de Junho de 2009, notificou o réu, por carta registada com aviso de recepção, da marcação da escritura, transmitindo-lhe o dia, hora e local onde se iria realizar, conforme documento junto com a petição inicial como documento nº 5.

g) O réu não compareceu para a realização da escritura, conforme certidão emitida pelo Cartório Notarial de Vila Real, junta com a petição inicial como documento nº 6.

h) O réu vendeu o prédio rústico objecto do contrato a D…., conforme certidão do registo predial junta como documento nº 2.

i) No contrato-promessa celebrado entre a autora e o réu declaram ainda as partes na cláusula terceira:

1. A concretização do negócio acordado por este contrato-promessa, fica subordinada ao eventual exercício do direito legal de preferência por parte dos respectivos confinantes, nos termos da lei.

2. O exercício do direito de preferência pelos confinantes previsto no número um, terá como consequência a resolução imediata do presente contrato-promessa de compra e venda, obrigando-se o primeiro contratante a devolver à segunda contratante, as importâncias recebidas por força deste contrato, no prazo de oito dias úteis, a contar da data da formalização daquele direito, mediante a assinatura de novo contrato com o preferente.

3. Para efeitos do exercício dos direitos legais de preferência, a comunicação aos preferentes é da responsabilidade do primeiro contratante.»

j) O terreno objecto do contrato-promessa confina com outros terrenos, designadamente a sul e a nascente com terrenos de D…., conforme documento emitido pela Conservatória do Registo Predial junto a fls. 13.

k) O réu dirigiu ao aludido D…., em 30 de Janeiro de 2009, uma notificação para exercício do direito de preferência na compra do terreno que havia sido prometido vender à autora, conforme cópia junta com a contestação como documento nº 1.

l) Após receber esta notificação, o mencionado D…. enviou aos mandatários do réu a carta cuja cópia foi [junta] com a contestação como documento nº 2, comunicando o exercício do direito de preferência na compra do referido terreno.

m) No seguimento desta comunicação feita por D…. e dado que nenhuma outra pessoa pretendeu exercer o seu direito, o réu diligenciou no sentido de com ele celebrar um novo contrato-promessa de compra e venda, nas condições anteriormente acordadas com a autora.

n) O referido D…. preferiu celebrar em curto prazo a escritura de compra e venda do terreno em causa, sem chegar a outorgar o contrato-promessa de compra e venda, pelo que no dia 26 de Março de 2009, o réu, na qualidade de vendedor, outorgou com D…., na qualidade de comprador, a escritura de compra e venda cuja cópia foi junta como documento nº 3 com a contestação, mediante a qual vendeu a este o aludido terreno pelo preço de €120.000,00.

o) Outorgada a mencionada escritura de compra e venda, o réu imediatamente providenciou no sentido de ser emitido um cheque no valor de €12.000,00 à ordem da autora conforme cópia junta com a contestação como documento nº 4, para restituição do sinal por esta entregue, bem como no sentido de ser preparado um acordo de resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a autora. elaborando para o efeito a minuta junta com a contestação como documento nº 5.

p) O referido cheque no valor de €12.000,00 à ordem da autora e o acordo de resolução foram, nos primeiros dias do mês de Abril de 2009, enviados para a sucursal do réu na Av. …., em Vila Real, a fim de o cheque ser entregue à autora e de esta assinar o acordo de resolução.

q) Pelo menos dois funcionários do réu falaram nessa altura com a autora, em ocasiões diferentes, tendo-lhe comunicado a impossibilidade de outorga da escritura pela circunstância de um titular do direito de preferência na compra ter exercido esse direito e, inclusive, de já ter sido vendido o terreno a esse preferente, e tendo-lhe transmitido que estava à sua disposição, na aludida sucursal do réu na Av. …, em Vila Real, um cheque no valor de €12.000,00 para restituição do sinal entregue.

r) A autora recusou-se a receber o mencionado cheque, tal como a assinar o acordo de resolução do contrato-promessa de compra e venda, razão pela qual o réu ainda não restituiu a esta o sinal recebido, no valor de €12.000,00.

O DIREITO

I- Da factualidade dada como provada nos presentes autos decorre que a autora e o réu celebraram contrato-promessa de compra e venda que incidiu sobre o prédio rústico identificado na alínea a).

A título de sinal e princípio de pagamento, a autora entregou ao réu a quantia de 12.000,00€.

O réu, porém, não viria a outorgar a escritura pública de compra e venda, que chegou a ser marcada pela autora, em virtude de, entretanto, ter procedido à venda, a um terceiro, do prédio objecto do contrato-promessa.

Esse terceiro – D…. – era proprietário de prédio confinante, tendo exercido, relativamente à projectada venda, direito de preferência.

Situação que se mostrava prevista na cláusula terceira do contrato-promessa, onde se estipulou o seguinte:

“1. A concretização do negócio acordado por este contrato-promessa, fica subordinada ao eventual exercício do direito legal de preferência por parte dos respectivos confinantes, nos termos da lei.

2. O exercício do direito de preferência pelos confinantes previsto no número um, terá como consequência a resolução imediata do presente contrato-promessa de compra e venda, obrigando-se o primeiro contratante a devolver à segunda contratante, as importâncias recebidas por força deste contrato, no prazo de oito dias úteis, a contar da data da formalização daquele direito, mediante a assinatura de novo contrato com o preferente.

(…)”

Estatui o art. 1380º do Cód. Civil no seu nº 1 que «os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.»

São os seguintes os pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.[1]

O objectivo visado pelo art. 1380º é o de fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis.[2]

Para o distrito de Vila Real, onde fica situado o prédio rústico objecto do contrato-promessa de compra e venda em apreço nos presentes autos, a unidade de cultura está fixada em 2 hectares para os terrenos de regadio/arvenses e em 3 hectares para os terrenos de sequeiro (cfr. Portaria nº 202/70, de 21.4, que foi mantida em vigor por força do disposto no art. 53º do Dec. Lei nº 103/90, de 22.3).

Sucede que tal prédio tem uma área de 130.200 m2 e assim, excedendo os 13 hectares, é bem superior à unidade de cultura qualquer que seja a tipologia do respectivo terreno, pelo que, perante a redacção do dito art. 1380º, o proprietário do prédio confinante não gozaria de direito de preferência relativamente ao prédio dos autos.

Só que não se pode ignorar que entretanto foi publicado e entrou em vigor o Dec. Lei nº 384/88, de 25.10, que, tendo revogado, no seu art. 25º, a Lei nº 2116, de 14.8.1962, consagrou o novo regime jurídico do emparcelamento.

No seu preâmbulo escreveu-se o seguinte:

“Com o presente diploma (…) procura-se (…) adaptar o regime jurídico das operações de emparcelamento ao quadro constitucional vigente e introduzir as alterações que a experiência na aplicação da actual legislação de emparcelamento aconselha, tendo em vista os seguintes objectivos:

Redefinir o conceito de emparcelamento, alargando-o a operações que transcendem ou completam as previstas no regime em vigor, de modo a atingir mais eficazmente a finalidade principal, que é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica (…);

Melhorar o processo de execução das operações de emparcelamento, tornando simultaneamente mais precisos e flexíveis os termos em que se opera a remodelação predial nas suas diferentes modalidades; (…)”

Acontece que neste diploma no art. 18º, nº 1 se estatui que «os proprietários de prédios confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, ainda que a área seja superior à unidade de cultura.»

Não podem caber dúvidas de que através deste preceito legal se veio alargar o âmbito do direito de preferência previsto no art. 1380º do Cód. Civil, de tal modo que há quem entenda, como o réu, que existe sempre direito de preferência do proprietário do prédio confinante, mesmo que a área de ambos imóveis seja superior à unidade de cultura. Ou seja, para esta interpretação, ter-se-ia afastado qualquer limite ao direito de preferência estabelecido no art. 1380º do Cód. Civil, permitindo-o indistintamente entre prédios rústicos confinantes e independentemente das suas áreas, o que compatibilizaria assim este direito de preferência com a possibilidade de aparecimento de latifúndios.

Ora, esta interpretação não pode ser acolhida, sob pena de inconstitucionalidade por violação do disposto no art. 94º da Constituição da República, referente à eliminação dos latifúndios e também do seu art. 95º, que se reporta ao redimensionamento do minifúndio.

Aliás, refutando-a em termos bastante duros, escreve Antunes Varela (in RLJ, ano 124, pág. 371), citado na decisão recorrida: “Seria, de facto, uma verdadeira enormidade a solução de estender a preferência legal à alienação de qualquer prédio rústico (fosse qual fosse a sua área), em benefício de todos os proprietários rurais vizinhos ou confinantes, independentemente também da dimensão do prédio destes. E nenhuma indicação segura existe no texto ou no espírito do diploma de 1988 de que o legislador tenha pretendido consagrar tal disparate económico-jurídico, estendendo a todo o território do País um sistema de verdadeira asfixia da liberdade de alienação dos proprietários rurais.”[3]

Impõe-se, por conseguinte, uma interpretação restritiva do art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, de 25.10., de forma a harmonizar a sua aplicação com os objectivos a prosseguir e consagrados no novo regime jurídico do emparcelamento, mantendo-se, simultaneamente, a sua adequação com a lei constitucional.

Interpretação que, contudo, sempre se deverá apoiar na letra da lei, na qual terá um mínimo de correspondência verbal, mas onde não se poderão esquecer os elementos sistemático e racional (cfr. art. 9º do Cód. Civil).

Excluindo a interpretação lata acima referida e que foi a sustentada pelo réu, dir-se-á, tomando como referência o que se escreveu no Acórdão da Relação do Porto de 21.11.2005 (proc. 0554414, disponível in www.dgsi.pt), que duas interpretações têm sido propostas para o art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88:

- uma, segundo a qual ele deve ser interpretado de forma a permitir o exercício do direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, independentemente de a área deste ser superior ou inferior à unidade de cultura, mas sempre com a restrição de que a existência de tal direito implicava que um dos dois prédios – o confinante ou o alienado – tivesse uma área inferior à unidade de cultura;

- outra, segundo a qual, com o art. 18º do Dec. Lei 384/88, se pretendeu tão só regressar à posição resultante da Lei nº 2116, de 14.8.1962[4], isto é, o direito de preferência só ocorreria na hipótese de alienação de prédio com área inferior à unidade de cultura (minifúndio)[5].

A interpretação que, a nosso ver, mais se coaduna com os objectivos prosseguidos pelo novo regime jurídico do emparcelamento e melhor satisfaz o princípio da reciprocidade ínsito no art. 1380º, nº 1 do Cód. Civil é a que se enunciou em primeiro lugar.[6]

Com efeito, o direito concedido pelo Código Civil é um direito recíproco e assim o Dec. Lei nº 384/88 concederá também um direito recíproco, embora com uma restrição.

É que este diploma visa o progresso da agricultura prevendo, entre outros meios, a extinção progressiva de minifúndios, mas não incentiva nem faculta a criação de grandes latifúndios, o que, aliás, conforme já se apontou, seria inconstitucional.

Neste condicionalismo, deverá entender-se que o direito recíproco de preferir é alargado aos casos em que apenas um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura.

Com esta interpretação restritiva do art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, consegue-se estender o âmbito, então existente, da regulamentação da extinção dos minifúndios, sem contudo cair no perigo de favorecer a criação de latifúndios.

São assim colocados, nesta matéria de direito de preferência, em perfeita igualdade os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura com os de terrenos de área superior.

Na verdade, tem iguais consequências de facto, conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura, na alienação de terrenos de área superior.

Respeitar-se-á, deste modo, o direito à livre alienação da propriedade privada consagrado no art. 62º da Constituição da República e afastar-se-á, consequentemente, o regime que fora estabelecido pela anterior Lei nº 2116, que não conduzira a bons resultados e que, de resto, fora expressamente revogada pelo art. 25º do Dec. Lei nº 384/88.

Aliás, não seria lógico que um decreto-lei revogasse expressamente toda uma lei anterior a ele e criasse um preceito idêntico a um dos que nela se continham, embora com outra redacção, sendo certo que se tivera como certo que a dita lei não conduzira, na sua globalidade e sem se formular qualquer restrição, aos resultados desejados com a sua publicação.

Volvendo agora ao caso concreto, verifica-se que nenhum dos prédios confinantes em causa nos presentes autos tem área inferior à unidade de cultura para o distrito de Vila Real: o prédio objecto do contrato-promessa de compra e venda tem mais de 13 hectares (130.200 m2) e o prédio do terceiro que se apresentou a preferir – D…. – tem mais de 8 hectares (ha: 8,64000) – cfr. certidões de fls. 12 e segs. e 106.

Como tal, inevitável se torna concluir, à semelhança do que se fez na sentença recorrida, não ser o proprietário do prédio confinante titular do direito legal de preferência previsto no art. 1380º do Cód. Civil.[7]

II- Face ao que acabou de se expor, não sendo D…. proprietário confinante titular de direito de preferência, constata-se ser inaplicável ao presente caso o teor da cláusula 3ª do contrato-promessa, que, a existir, conferiria ao réu a possibilidade de proceder à imediata resolução deste contrato, devolvendo à autora a importância que havia recebido a título de sinal (12.000,00€).

Sucede que da factualidade dada como provada decorre que a autora procedeu à marcação de dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda e que o réu, notificado para tal efeito, não compareceu, tendo, de resto, procedido à venda do terreno, objecto do contrato-promessa, a um terceiro.

Manifesto é que a atitude assumida pelo réu direcciona-se no sentido do não cumprimento do contrato-promessa, por entender que, perante o teor da referida cláusula 3ª [que pelos motivos atrás expostos considerámos inaplicável “in casu”], não tinha o dever de o cumprir.

Ocorre, por isso, incumprimento definitivo do contrato-promessa, o qual é de atribuir ao réu.

O art. 442º, nº 2 do Cód. Civil dispõe o seguinte:

«Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)»

Na sentença recorrida, condenou-se o réu a pagar à autora a importância de 24.000,00€, correspondente ao dobro do que fora prestado a título de sinal, solução contra a qual o réu também se insurge por considerar que a obrigação de restituição do sinal em dobro implica a existência de culpa, o que no caso dos autos não se verifica.

Entende assim que dos factos dados como provados resulta que o réu/recorrente não agiu com dolo, nem com negligência ao vender o terreno em causa ao proprietário do prédio confinante, atendendo a que este veio exercer o direito de preferência na venda desse terreno e o réu agiu na convicção de que esse direito realmente existia.

Continuando, afirma que a interpretação que na sentença se faz do art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88 assenta numa argumentação extremamente elaborada e complexa, não sendo exigível que um normal destinatário deste preceito legal possa atingi-la ao lê-lo e analisá-lo.

Acrescenta até que um normal vendedor que analise tal preceito com o cuidado e a perspicácia exigíveis a um “bonus pater familiae” interpretá-lo-á como o réu/recorrente o fez.

Em suma, o réu sustenta que não lhe pode ser atribuída culpa por ter interpretado de forma incorrecta uma disposição legal.

Acontece que estamos perante uma linha argumentativa que não pode ser acolhida.

Há, desde logo, a referir que no respeitante à prova da culpa, no âmbito da responsabilidade contratual, é ao devedor que, nos termos do art. 799º, nº 1 do Cód. Civil, cabe provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não procede de culpa sua. Solução bem diversa do que ocorre no domínio da responsabilidade extracontratual em que é ao lesado que, salvo existindo presunção especial de culpa, cabe fazer a prova da culpa do lesante bem como de todos os outros pressupostos da obrigação de indemnizar (cfr. art. 487º, nº 1 do Cód. Civil).

Compreende-se a consagração de uma presunção de culpa no campo da responsabilidade contratual, tendo em conta que, neste caso, o dever jurídico infringido está de tal modo concretizado, individualizado ou personalizado, que se justifica que seja o devedor a pessoa onerada com a alegação e a prova das razões justificativas ou explicativas do não cumprimento. Com efeito, só o devedor está, por via de regra, em condições de fazer a prova das razões do seu comportamento em face do credor, bem como dos motivos que o levaram a não efectuar a prestação a que estava vinculado.[8]

Desta forma, sendo inegável que sobre o réu, que incumpre o contrato-promessa aqui em análise, recaía uma presunção de culpa, era a este que cabia alegar e provar factos que afastassem tal culpa.

A culpa, conforme se estabelece no nº 2 do art. 799º do Cód. Civil, é apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, o que significa que deverá ser aferida pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (cfr. art. 487º, nº 2 do mesmo diploma).

O réu teria pois que alegar e provar factos dos quais resultasse a elisão da presunção de culpa que sobre ele incidia, o que, no caso “sub judice” não logrou fazer.

Aliás, o que resulta dos autos é que o réu agiu de forma manifestamente negligente, uma vez que confrontado com o exercício do direito de preferência por parte de um terceiro proprietário de prédio confinante, não curou de averiguar se este direito, face à área dos terrenos em causa, existia ou não, sendo certo que tal implicaria uma análise minimamente cuidada do disposto nos arts. 1380º do Cód. Civil e 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, de 25.10 e das posições que, sobre eles, têm sido tomadas pela doutrina e pela jurisprudência.

O réu sustenta que não lhe pode ser atribuída culpa por ter interpretado incorrectamente uma disposição legal, até porque a interpretação que se faz na sentença recorrida - que, de resto, se funda em jurisprudência e doutrina claramente maioritárias - assenta numa argumentação que afirma ser complexa e dificilmente perceptível para o homem comum.

Ora, não será ocioso lembrar aqui que no art. 6º do Cód. Civil se estatui que «a ignorância ou má interpretação da lei não justifica a falta do seu cumprimento nem isenta as pessoas das sanções nela estabelecidas.»

Disposição que, desde logo, colocaria sérias, senão intransponíveis, dificuldades ao acolhimento da tese sustentada pelo réu nas suas alegações de recurso, e que mais notórias ficam se tivermos em atenção que o réu é uma das maiores instituições bancárias portuguesas, a qual vem alegar, para afastar a sua culpa no incumprimento do contrato-promessa dos autos, o desconhecimento da interpretação que do disposto no art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88 maioritariamente é feita tanto pela doutrina como pela jurisprudência.

Patente é assim a negligência do réu que, antes de incumprir o contrato-promessa e vender o terreno a um terceiro proprietário de prédio confinante, não se certificou se este, face às disposições legais aplicáveis e à interpretação das mesmas, era efectivamente titular de direito de preferência.

Deste modo, não pode a conduta do réu ser havida nem como zelosa nem como prudente, razão pela qual terá naturalmente de se concluir no sentido de que este não logrou afastar a presunção de culpa prevista no art. 799º do Cód. Civil que sobre ele recaía.

Por conseguinte, improcedendo também nesta parte o recurso interposto pelo réu, bem andou a 1ª Instância ao condená-lo a pagar à autora, em virtude do incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos, a importância de 24.000,00€, correspondente ao dobro do que fora prestado a título de sinal, acrescendo-lhe ainda juros de mora desde a citação e até integral pagamento.[9]

Sintetizando a argumentação:

- O art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, de 25.10, deve ser interpretado de forma a permitir o exercício do direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, independentemente de a área deste ser superior ou inferior à unidade de cultura, mas sempre com a restrição de que a existência de tal direito implica que um dos dois prédios – o confinante ou o alienado – tenha uma área inferior à unidade de cultura;

- Se nenhum dos prédios – o confinante e o alienado – tiver área inferior à unidade de cultura não há lugar ao exercício do direito de preferência;

- No domínio da responsabilidade contratual, recai sobre o devedor, nos termos do art. 799º do Cód. Civil, presunção de culpa, de tal forma que este, para afastá-la, terá que provar que o incumprimento não procede de culpa sua.

DECISÃO

Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo réu “Banco B…., SA”, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas a cargo do réu/recorrente.

Porto, 12.3.2012

Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires

Márcia Portela

Manuel Pinto dos Santos

[1] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., págs. 270/1.

[2] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., pág. 271.

[3] No mesmo sentido, rejeitando também a interpretação sustentada pelo réu, cfr. Henrique Mesquita in CJ, ano XVI, tomo II, págs. 35/9.

[4] Na Base VI deste diploma estatuía-se o seguinte: «Os proprietários de terrenos confinantes gozam de direito de preferência nas transmissões por venda particular ou judicial, adjudicação em processo de execução, dação em pagamento ou aforamento, a proprietário não confinante, da propriedade ou do domínio útil ou de qualquer fracção alíquota destes direitos sobre prédios rústicos, encravados ou não, com área inferior à unidade de cultura.»

[5] Cfr. Inocêncio Galvão Telles, (in “O Direito”, Ano 124º, 1992 I-II, pág. 15), citado no Ac. Rel. Porto de 21.11.2005, segundo o qual e em jeito de conclusão: «A Lei nº 2116 permitia que um não minifúndio absorvesse um minifúndio; o Código Civil exigiu que a absorção só pudesse dar-se a favor de um terreno que também fosse minifúndio; O Decreto-Lei nº 384/88, devidamente interpretado, limitou-se a afastar esta solução e a regressar à consagrada na Lei nº 2116. Nada mais.»

[6] Os argumentos que seguidamente iremos explanar a favor desta interpretação são extraídos do Ac. do STJ de 13.10.1993, CJ STJ, ano I, tomo III, págs. 64/67.

[7] Em idêntico sentido, defendendo interpretação restritiva do art. 18º, nº 1 do Dec. Lei nº 384/88, para além dos já citados: cfr. Ac. STJ de 28.2.2002, p. 02A062; Ac. STJ de 20.5.2003, p. 03A575; Ac. STJ de 11.7.2006, p. 06A3262; Ac. STJ de 10.4.2007, p. 07B2739; Ac. STJ de 5.5.2007, p. 07A958; Ac. Rel. Porto de 7.2.2009, p. 90/1999; Ac. Rel. Coimbra de 2.9.2010, p. 278/07.9 TBPNH; Ac. Rel. Lisboa de 4.3.2008,p. 1584/2008.6, todos disponíveis in www.dgsi.pt.

[8] Cfr. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. 2º, 3ª ed., págs. 98/9; Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 3ª ed., pág. 55.

[9] Uma vez que se manteve, em sede de recurso, o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa por parte do réu/recorrente não poderá, naturalmente, ser acolhida a argumentação que, relativamente aos juros de mora, foi vertida por este nas conclusões XIV e XV das suas alegações.