1976/25.0YLPRT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário: I - Ao prazo de antecedência mínima para a comunicação da oposição à renovação do contrato, pelo senhorio, num contrato para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU, aplicam-se as regras do art. 1097/1 do CC (arts. 26/1 e 59/1 do NRAU). II - As normas do art. 14/3 da Lei 13/2019, 12/02, restritivas da possibilidade de oposição do senhorio à renovação do contrato, não se aplicam quando o arrendatário residia no local, à data da entrada em vigor da lei (13/12/2019), há menos de 17 anos, tinha apenas 60 anos e não alegou que tivesse qualquer grau de deficiência.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados: A 13/10/2025, H apresentou no Balcão do Arrendatário e do Senhorio um requerimento de despejo de A relativamente ao imóvel que lhe arrendou para habitação em 01/09/2002, por 5 anos, prorrogáveis por 3 anos, com o fundamento da cessação do contrato por oposição à renovação pelo senhorio, operada por carta registada com a/r enviada a 18/11/2024, com efeitos a 31/08/2025. A 11/11/2025, a requerida deduziu oposição e pediu o diferimento de desocupação do imóvel arrendado por razões sociais imperiosas pelo prazo de 5 meses; alegou para tanto, em síntese: o contrato de arrendamento de duração limitada em causa foi celebrado entre as partes em 2002, encontrando-se submetido ao domínio do Regime do Arrendamento Urbano do DL 321-B/90 de 15/10, até porque o requerente não promoveu a transição do contrato para o NRAU, que não é automático; o contrato é omisso quanto ao prazo de pré-aviso [para a oposição à renovação], sendo certo que o art. 100 do RAU estipula o prazo mínimo de 1 ano. Dada a oposição o processo foi remetido para o tribunal judicial para distribuição. A 29/11/2025, o requerente responde à excepção deduzida e ao pedido de diferimento, impugnando os factos alegados e os efeitos que a requerida pretendeu extrair deles e concluiu no sentido da improcedência da primeira e do indeferimento do segundo; defende que ao prazo de oposição à renovação, são aplicáveis as normas de aplicação no tempo do NRAU (em consonância com o regime geral previsto no artigo 12 do Código Civil ), ou seja as do artigo 1097 do CC , no caso de 240 dias, pelo que foram cumpridos pelo autor; o diferimento da desocupação está previsto no artigo 15-M do NRAU que, por sua vez, remete para os artigos 863 a 865 do Código de Processo Civil , sendo que não se verificam os pressupostos do art. 864 /2 do CPC para o diferimento da desocupação. Depois de realizada a audiência final, a 18/08/2026 foi proferida sentença julgando improcedente a excepção peremptória, foi indeferido o requerimento de diferimento da desocupação do imóvel e a requerida foi condenada a proceder à entrega do imóvel ao requerente, no prazo de 30 dias. A requerida recorre desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que a absolva –, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões que se transcrevem na parte minimamente útil e com simplificações: 3\ A sentença parte do pressuposto errado, mas tendencioso – e dado como provado – de que a requerida nada demonstrou quanto à busca activa por alternativas de habitação, assim como as eventuais dificuldades em que tal se vem a concretizar ou a eventual expectativa temporal de que tal se venha a concretizar. 4\ Tal juízo do tribunal a quo , ainda que pouco ou nenhum impacto tenha na decisão final, acaba por condicionar a sua forma pensar: é falso, e foi dito pela própria requerida na audiência de julgamento e resulta também das regras da experiência comum, que esta está ciente de que a decisão final pode-lhe ser desfavorável, pelo que diligenciou na procura por outra solução habitacional. O problema é tão só o de ela não ter rendimentos suficientes para arrendar um imóvel, pois aquilo que recebe (cerca de 900€/mês), acrescida dos preços praticados nos arrendamentos no concelho de Mafra onde a requerida tem o seu local de trabalho (mas nunca inferior a 1.000€), e aliada à sua idade (67 anos) impede que esta encontre outro local para onde residir. 5\6\7\8\ Existem dois factos devidamente alegados pela requerida na sua defesa e que a sentença não considerou: ela possui 67 anos de idade e reside no imóvel locado desde 01/09/2002, ou seja, há mais, de 24 anos de forma interrupta; estes facto determinariam a aplicação do regime previsto no artigo 14 /3 da Lei 13/2019 , de 12/12, impedindo, portanto, a cessação do contrato de arrendamento, através da oposição à renovação, por parte do senhorio; pelo que, fossem estes factos considerados a sentença seria assim distinta. 9\13 O autor enviou, em Novembro de 2024, carta registada com a/r à ré comunicar da sua intenção de extinguir a relação contratual, através de oposição à renovação do contrato de arrendamento, contendo a informação de que esta tinha de entregar o locado até 31/08/2025, ou seja, o requerente obedeceu a uma antecedência de apenas 9 meses. 11\ O contrato de arrendamento de duração limitada em causa foi celebrado entre as partes em 2002, antes do NRAU, encontrando-se, portanto, submetido ao domínio do RAU (do DL 321-B/90 de 15/10), sendo certo que o senhorio não promoveu a transição do contrato para o NRAU, cuja transição não é automática. 12\ O contrato teve a vigência inicial de 5 anos e depois foi prorrogado por iguais e sucessivos períodos de 3 anos. 14\ O contrato é omisso quanto ao prazo de pré-aviso; o art.100 do RAU estipula o prazo mínimo de 1 ano e o art. 1097 /1-b do CC concretiza esse prazo em 120 dias; é de aplicar o prazo de pré-aviso de 1 ano, o que não foi respeitado pelo senhorio, que apenas informou da extinção do contrato com 9 meses de antecedência e não 12. O requerente respondeu defendendo a improcedência do recurso. Questões que importa decidir: a da impugnação da matéria de facto e a de saber se o requerimento de despejo devia ter sido julgado improcedente. A questão do diferimento da desocupação não foi levantada no recurso e a decisão dessa questão tem autonomia em relação à do requerimento do despejo, pelo que o recurso não a abrange. Estão dados como provados os seguintes factos com interesse para a decisão destas questões a decidir: 1\ Requerente e requerida celebraram entre si contrato de arrendamento de duração limitada para fins habitacionais relativo ao prédio urbano sito na Rua F […] em S. 2\ Esse contrato de arrendamento foi celebrado em 01/09/2002, por prazo certo de 5 anos e renovável de 3 em 3 anos, foi fixada renda mensal com o valor de 488,08€ e foi sendo prorrogado por iguais e sucessivos períodos de 3 anos. 3\ O senhorio comunicou à arrendatária em 18/11/2024, por carta registada com aviso de recepção, que pretendia a cessação do aludido contrato de arrendamento e a consequente desocupação do imóvel locado, com fundamento em oposição, pelo senhorio, à renovação do mesmo contrato. 4\ A mencionada carta de oposição continha a informação de que a entrega do imóvel locado, pela arrendatária, teria de ocorrer até 31/08/2025 5\ A requerida reside sozinha no imóvel locado e usa-o como a sua casa de morada de família. 6\ A requerida trabalha como técnica de limpeza e aufere um valor médio mensal de cerca de 430€. 7\ No ano fiscal de 2024, a requerida auferiu, a título de rendimentos, o valor total de 5.201,20€. 8\ A requerida tem 67 anos de idade [nasceu a 20/12/1958 conforme cópia do cartão de cidadão junta aos autos com a oposição, não impugnado pelo requerente – o conteúdo destes parenteses foi aditado por este TRL ao abrigo dos arts. 663 /2 e 607/4 do CPC ]. 9\ A requerida recebe um apoio extraordinário à renda no valor mensal de 200€, com fundamento na sua carência económica para suportar o valor mensal da renda habitacional (€ 488,08). 10\ A arrendatária, para além de habitar no imóvel, exerce actividade “profissional/comercial” no mesmo, uma vez que presta serviços de “passagem a ferro de roupa” a terceiros, tendo um rendimento “extra” proveniente desta actividade […] 20\ A arrendatária não é titular de activo imobiliário. A sentença tem a seguinte fundamentação, em síntese feita por este TRL: Põe-se a questão de saber se tal contrato se encontra submetido ao domínio do RAU aprovado pelo DL 321-B/1990 de 15/10, ou se, ao invés, se aplica ao mesmo o NRAU. O contrato em apreço teve a vigência inicial de 5 anos e depois foi prorrogado por iguais e sucessivos períodos de 3 anos. O contrato em discussão é omisso quanto ao prazo de pré-aviso, sendo certo que o art. 100 do RAU estipula o prazo mínimo de 1 ano e o art. 1097 /1-b do CC concretiza em 120 dias tal prazo. De acordo com o artigo 59 do NRAU, norma que regula a aplicação no tempo deste regime, determinou-se que este diploma é aplicável “(...) às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo das disposições transitórias (...)”. As disposições transitórias aplicáveis são, no caso sub judice e por se tratar de um contrato de arrendamento habitacional com duração limitada e celebrado em 2002, as do artigo 26 do NRAU, norma legal essa que nada estipula, em especial, quanto aos prazos de oposição à renovação para os contratos desta natureza. Ao prazo de oposição, comunicada em 18/11/2024, dadas as normas de aplicação no tempo do NRAU (também em consonância com o regime geral previsto no artigo 12 do CC ), são aplicáveis o previsto no artigo 1097 do CC . Na presente situação concreta, conclui-se que foi enviada a comunicação de oposição com mais de 240 dias de antecedência, pelo que foi cumprido pelo senhorio, por excesso, o prazo de pré-aviso legalmente estipulado e aplicável. Da impugnação da decisão da matéria de facto Nas conclusões 3 a 5 a requerida parece pôr em causa a decisão da matéria de facto. Invoca, como prova do que afirma, as suas “próprias” declarações de parte, mas não indica a passagem de tais declarações onde consta o que ela terá dito, pelo que este meio de prova não pode ser utilizado ( art. 640 /2-a do CPC ). E como não invoca outro, a impugnação seria necessariamente improcedente. Para além disso, como ela própria reconhece, a matéria em causa não tem qualquer relevo para a decisão do recurso. Nas conclusões 5 a 8, a requerida põe em causa a decisão da matéria de facto, relativamente a dois factos, que, como diz o requerente, estão dados expressamente como provados, pelo que a impugnação não tem qualquer sentido (o da idade consta do facto 8; o da ocupação desde a data da celebração do contrato resulta da conjugação dos factos 1 a 5, já que não consta qualquer ressalva quanto ao início da ocupação depois da celebração do contrato). Em suma, é manifestamente improcedente a impugnação da matéria de facto, como também dizia o senhorio na resposta à impugnação. Do recurso sobre matéria de direito O contrato dos autos foi celebrado em 2002, ou seja, durante a vigência do RAU (aprovado pelo DL 321-B/90 , de 15/10), já que este entrou em vigor em 18/11/1990 e só foi revogado pelo art. 60 da Lei 6/2006 , 27/02. Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU […] passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes (art. 26/1 do NRAU). O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias. (art. 59/1 do NRAU). O NRAU inclui as disposições que passaram a constar do regime da locação no CC, logo as normas do art. 1097 do CC são parte do regime jurídico aplicável a estes contratos de arrendamento para habitação celebrados na vigência do RAU, já que não há normas especiais do RAU em sentido diferente. Portanto, tem razão a sentença recorrida quanto ao regime da antecedência da comunicação da oposição à renovação, que são as do art. 1097 do CC , com a redacção dada pelas Leis 31/2012, de 14/08, e 13/2019, de 12/02, dada a data em que foi feita a comunicação, mais precisamente a do art. 1097 /1-b do CC , ou seja, de 120 dias. Como a antecedência no caso foi de 9 meses, o prazo de antecedência foi mais do que o exigido pela lei, como diz a sentença recorrida e o senhorio na resposta ao recurso. Entre as normas da Lei 13/2019 , 12/02, consta a transitória do art. 14/3: “Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, […] cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil […].” Esta lei entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, entrou em vigor em 13/02/2019. Como a arrendatário residia no local, à data, há menos de 17 anos e tinha apenas 60 anos e não alegou que tivesse qualquer grau de deficiência, a norma não se aplica ao caso. Não tem, pois, qualquer razão, a arrendatária, ao pretender, só agora, no recurso, invocar este regime, como também diz o senhorio na resposta ao recurso. Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente. Custas de parte do recurso pela requerida. Lisboa, 08/10/2026 Pedro Martins Ana Cristina Clemente Higina Castelo