378/17.5T8CTX.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Atenta a diversidade de factos que as declarações de parte podem abranger, o artigo 466.º, n.º 3 do CPC, estabelece que estas serão livremente apreciadas pelo tribunal na parte em que não representem confissão, significando que a parte do depoimento, ou dos esclarecimentos do sujeito processual, que não assumam a natureza de confissão, com a amplitude referida, não tem que ser reduzida a escrito por não ser prova tarifada.

II- Porém, tal como já resultava do disposto no artigo 563.º, n.º 1, do regime pretérito, o atual artigo 463.º, n.º 1, do CPC, continua a impor a redução a escrito da confissão do depoente, que pode ocorrer tanto em depoimento como em declarações de parte, bem como em prestação de informações ou esclarecimentos ao tribunal

III- A desconsideração da formalidade da assentada na ata da audiência de discussão e julgamento implica que a declaração confessória da parte, mesmo que se encontre gravada, ao invés de ter o valor probatório de prova plena contra o confitente, que lhe atribui o n.º 1 do artigo 358.º do CC, passa a ser livremente apreciada pelo tribunal, nos termos do n.º 4 do mesmo normativo e ainda do artigo 361.º da mesma codificação, que rege sobre o valor do reconhecimento não confessório de factos desfavoráveis.

IV- Tendo a autora enviado aos réus cartas registadas com aviso de receção, pelos mesmos não recebidas, por não terem sido reclamadas, atento o disposto no artigo 805.º, n.º 2, alínea c) do CC, sendo os devedores a impedir a interpelação, consideram-se interpelados na data em que o teriam sido, caso não se tivessem colocado nessa situação, ou seja, em cada dia anterior à data em que as cartas foram devolvidas

V- Não se tendo provado a violação da cláusula de exclusividade nem a existência de um comportamento imputável aos réus vendedores que impedisse a celebração do contrato de compra e venda com o comprador angariado pela autora, na vigência do contrato de mediação, não há lugar ao pagamento da remuneração devida pelo serviço de mediação.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Processo n.º 378/17.5T8CTX.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Santarém[1]

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[2]:

I- RELATÓRIO

1. Era Universitária - Mediação Imobiliária, Ld.ª, intentou a presente ação declarativa de condenação contra AA e BB, pedindo a condenação solidária dos Réus no pagamento à Autora da quantia de 13.379,23€, acrescida dos juros vincendos à taxa legal, até efetivo pagamento.

Em fundamento, invocou, em síntese, que a 31-11-2015, celebrou com os Réus um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel sito em Coimbra, em relação ao qual se determinou regime de exclusividade pelo período de 6 meses, e que o mesmo era renovável. Mais alegou, que angariou um cliente para compra pelo valor pretendido pelos Réus, de 210.000,00€, tendo-lhes comunicado uma data para celebração do contrato-promessa de compra e venda, sendo que este negócio não se realizou porque os Réus assim não o quiseram. Aduziu, ainda, que a 14-12-2016, sem disso dar conhecimento à Autora, os Réus venderam o imóvel a terceiros pelo valor de 180.000,00€.

Assim, entende a Autora que, uma vez que a venda pelos 210.000,00€ não ocorreu por causa imputável aos Réus, lhe é devido, a título de remuneração, o valor correspondente a 5%, calculado sobre o preço pelo qual o negócio por si angariado seria concretizado (210.000€), perfazendo assim 10.500,00€, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no total de 12.915,00€, e de juros de mora, calculados à taxa legal de 4%, nos termos da Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril, contados desde a data da venda do imóvel a terceiro interessado, encontrado pelos próprios Réus.

2. Regularmente citados, os Réus contestaram a ação, pugnando pela respetiva improcedência, com fundamento no incumprimento do contrato pela Autora.

Essencialmente, os Réus alegaram que a Autora não cumpriu com o dever de informação a que estava adstrita, pois não notificou os Réus dos factos que deveria, não promovendo a venda do imóvel, arranjando estratagemas para a prorrogação do contrato (poucos dias antes de cada renovação) e praticando atos de procuradoria ilícita que não lhe competiam.

Mais invocaram que o contrato foi resolvido em 09-08-2016, por vontade da Autora, uma vez que esta, na missiva de 28-07-2016, referiu que se os Réus não manifestassem vontade em cumprir o contrato em questão, até ao seu termo, o que aguardariam pelo prazo de 8 dias, tomariam o contrato por resolvido. Como os Réus não responderam a esta missiva, consideram que a Autora não pode vir pedir qualquer valor, pois a angariação do cliente Sociedade C..., Unipessoal Lda, foi feita após o contrato já ter cessado.

3. A Autora veio espontaneamente tomar posição sobre a exceção de não cumprimento invocada pelos Réus, ainda que não individualizada na contestação, afirmando que lhes foi dando conhecimento do desenrolar da sua atividade, inclusive solicitando elementos para a redação do contrato-promessa. Por outro lado, negou que o contrato tenha sido revogado em agosto de 2016, face à posição assumido pelos Réus por missiva de 17-10-2016, e invocou que se verifica má-fé por parte destes, ao afirmarem que a Autora não tomou posição sobre a carta de 27-08-2016.

Juntou 27 documentos.

4. Realizada a audiência final, foi proferida sentença, que julgou a ação totalmente improcedente, e absolveu os Réus do pedido.

5. Inconformada, a Autora apresentou o presente recurso de apelação, finalizando com as seguintes conclusões [transcrição]:

«1. A douta sentença recorrida proferiu decisão contrária à que legalmente se impunha por valoração errónea da prova produzida, assim como incorreta interpretação e aplicação dos normativos legais, versando o presente recurso sobre matéria de facto e de direito;

2. A douta sentença recorrida está em manifesta contradição com os elementos de prova existentes nos autos e fez uma incorreta interpretação dos normativos legais, designadamente dos artigos 342.º e 344.º do Código Civil e, consequentemente, dos artigos 559.º, 804.º, 805.º e 806.º igualmente do Código Civil;

3. Os factos não provados a) e b) foram consequência de uma parca valoração dos depoimentos das testemunhas CC e DD, através dos quais se pôde depreender a importância do negócio para a Autora, ora Recorrente, e o motivo do envio da carta por correio simples;

4. Por sua vez, no facto não provado c) a Meritíssima Juiz a quo olvidou um preceito do Código Civil, a alínea c) do n.º 2 do artigo 805.º, que presume a interpelação do devedor quando este a tenha impedido, o que ocorreu através do não levantamento das cartas enviadas pela Autora;

5. Motivos pelos quais não pode deixar de ser alterada a matéria de facto dada como não provada na douta sentença recorrida, em concreto nos pontos a), b) e c), uma vez ter sido feita prova relativamente ao efetivo envio da carta de 11 de novembro de 2016, e inequivocamente os Réus, ao não levantarem as cartas, procedendo os Correios à sua devolução, têm de se considerar interpelados para pagar;

6. As declarações de parte do Réu AA deveriam ter sido valoradas, utilizando a contrario parte da expressão da Meritíssima Juiz a quo como “vontade da parte, consciente e deliberadamente, querer contar algo que não fosse verdade”, na medida em que as suas declarações não foram coerentes com as ações do Réu levadas aos autos;

7. Os depoimentos das testemunhas CC e DD deveriam ter sido valorados para prova de angariação dos potenciais compradores EE, D..., S.A. e C..., Unipessoal Lda e anormal facilidade com que os Réus encontraram um comprador após a extinção do contrato de mediação imobiliária;

8. Atente-se que o negócio com a D..., S.A. apenas não se realizou porque sem qualquer justificação válida (disse a testemunha DD, diretor comercial da Autora, que ficaram estupefactos), por cartas datadas de 4/07/2016 e 8/07/2016, os Réus vieram comunicar primeiro “não pretender continuar o contrato de mediação imobiliária” e depois que “teriam retirado de venda o imóvel”…

9. O que não era verdade;

10. O diretor comercial da Autora, DD esclareceu que o angariador FF telefonou ao Réu Dr. AA para chegarem a acordo sobre o valor e só depois o departamento processual enviou minuta do contrato promessa e, conforme facilmente se compreenderá, a Autora também não avançaria para a parte processual sem indicação de que o imóvel seria efetivamente para vender;

11. Tudo isto resultou provado no julgamento efetuado.

12. Apesar da posição dos Réus, a Autora reagiu sempre a todas as comunicações recebidas, referindo estar o contrato em vigor e até, conforme afirmou na carta de 14/07/2016, “na convicção que, em conjunto, iremos atingir os objetivos propostos”, ou seja, encontrar um comprador por € 210.000,00, como assim aconteceu!

13. Tendo efetivamente o construtor civil GG feito uma proposta para aquisição do imóvel por € 210.000,00, que chegou ao conhecimento dos Recorridos.

14. Os Réus foram convidados em 10/10/2016 para assinatura do correspondente contrato promessa de compra e venda e foi-lhes depois fornecida informação adicional sobre os termos do contrato e a testemunha DD referiu também ter existido um contacto telefónico do angariador para o Dr. AA sobre a proposta das C..., Unipessoal Lda e aquele Réu no seu depoimento também não nega esse contacto ou informação, não tendo no entanto dado resposta;

15. Na verdade, os Réus nunca fizeram sequer um telefonema a comunicar que não aceitavam, nem se disponibilizaram para a assinatura de tal contrato;

16. O que obviamente se veio depois a compreender, face à venda realizada em 14/12/2016, em que naquela altura, ou mesmo antes, já estaria a ser preparada…

17. Se os Réus achavam não estar a Autora a cumprir os seus deveres, então teriam invocado justa causa para rescisão do contrato, o que nunca fizeram, e por isso só por má-fé se poderão compreender as desculpas e evasivas, quando sabiam estar o contrato em vigor;

18. Tal atuação dos Réus corresponde de facto ao chamado “venire contra factum proprium”, como a Autora veio alegar;

19. Quando em 10/10/2016, a Autora comunica aos Réus a angariação de novo interessado na aquisição do imóvel pelo preço de € 210.000,00, convocando-os inclusive para assinatura de contrato promessa, os Réus apenas respondem estar a comunicação ”manifestamente incompleta” e que “não é apta a produzir os efeitos previstos no contrato de mediação”;

20. Tendo no entanto a Autora respondido em 11/11/2016[3], com aquelas informações, mas nada mais tendo os Réus dito, antes se recusando a receber as cartas registadas com aviso de receção, como aconteceu com a carta enviada em 24/11/2016, na qual já se pede inclusive o pagamento da comissão;

21. E recorde-se que o próprio Réu Dr. AA confessa no seu depoimento que teve contactos a pedir uma comissão e não se recorda se respondeu;

22. Ou seja, a Autora manifestou sempre vontade em cumprir o contrato de mediação e só por manifesta má-fé, repita-se, podem os Réus vir dizer que após terem recebido carta em que a Autora referiu estar o contrato em vigor, que caso aquela não manifestasse vontade em cumprir com o contrato, no prazo de 8 dias, tomariam o contrato por resolvido…

23. Tal atitude só se pode compreender, e mais uma vez, porque já nesta altura tinham um outro comprador interessado e pretendiam afastar a Autora do negócio, apenas pretendendo aguardar o termo do contrato.

24. Por outro lado, as tentativas de desacreditação do bom nome dos intervenientes, desde logo do comprador interessado, tal como as torpes insinuações sobre procuradoria ilícita ou falta de conhecimento dos colaboradores da Autora, apenas revelam a fragilidade dos argumentos e a má-fé dos Réus para não pagarem a remuneração devida;

25. De facto, nunca se poderá colocar em causa que todos os serviços prestados, desde a obtenção de documentos até à elaboração de minutas de contratos-promessa de compra e venda, naturalmente sujeitas a aprovação das partes, foram sempre feitas em claro benefício dos Réus, clientes da mediadora;

26. O objetivo da mediação imobiliária é precisamente a aproximação das partes, com evidente componente negocial e para a qual os Réus, enquanto vendedores, mandataram a Autora;

27. A Autora tudo fez para encontrar um interessado que propôs pagar € 210.000,00 e obviamente contactou os Réus nesse sentido, procurando agilizar o processo;

28. Que mais teria de fazer para conclusão do negócio?

29. E faz algum sentido deixarem os Réus de assinar uma escritura em julho e outubro de 2016, sempre por preços superiores ao que depois aceitaram em dezembro de 2016?

30. Invocar falta de informação sobre pormenores do negócio, quando antes até aceitavam menos € 10.000,00 sem qualquer reserva e sem sequer conhecer o nome do comprador, como no caso do interessado EE e assim assumiram os Réus em julgamento?

31. E alguém acredita que o negócio feito passados 14 dias do termo do contrato, por menos € 30.000,00, não foi feito precisamente para não pagar a comissão da Autora?

32. E não esquecer que tal negócio foi intermediado por um “amigo ligado a uma imobiliária”, como referiu o Dr. AA e feito também sem sequer os Réus conhecerem os compradores…

33. Disse também o Dr. AA que “assinaram contrato promessa”, mas quem é que assinaria um contrato promessa tendo a escritura marcada para daí a 14 dias?

34. Atente-se que a testemunha CC, solicitadora e coordenadora processual, esclareceu que só para obtenção da certidão sobre isenção da licença de habitabilidade da Câmara Municipal de Coimbra, seriam necessárias 3 semanas;

35. Prova relevante não considerada, o que, a ter sido, em conjunção com a prova documental, levaria ao entendimento de que os Réus puseram entraves à atividade da mediadora imobiliária, ora Recorrente, com falsas acusações ao exercício da mesma, o que contribuiria para a decisão de deferimento do pedido da Autora;

36. Não haja dúvida de que o valor em dívida pelos Recorridos à Recorrente deriva do facto de aqueles não pagarem a comissão devida à mediadora imobiliária pela sua prestação de serviços, obviando, por sua mera iniciativa, à concretização do negócio;

37. A Recorrente interpelou os Recorridos, por inúmeras vezes, para proceder ao pagamento do valor em dívida, quer por via telefónica, quer por carta, como provado;

38. A Meritíssima Juiz a quo identificou claramente as questões a decidir nos presentes autos, mas não obstante a prova produzida nos autos, e por erro de interpretação e aplicação do Direito, proferiu decisão contrária à que legalmente se impunha;

39. A prova produzida na presente ação, quer testemunhal quer documental, sempre implicaria uma decisão distinta;

40. E, assim sendo, e com a alteração da factualidade dada como não provada, conforme supra se preconiza, não se verifica qualquer fundamento, quer de facto quer de direito, para absolver os Réus do peticionado pela Autora;

41. Os Réus não cumpriram culposamente o contrato de mediação que haviam assinado e no regime de exclusividade o mediador tem direito à remuneração dos seus serviços, nos casos em que o negócio visado não seja celebrado por causa imputável ao proprietário do bem, cliente da empresa mediadora, ou seja, aos próprios vendedores, aqui Recorridos, como assim deverá ser concluído no presente processo;

42. Devendo, portanto, os Réus e ora Recorridos serem condenados solidariamente a pagar à Recorrente a quantia de € 13.379,23, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento».

6. Os Apelados apresentaram contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida, invocando que a Apelante não cumpriu o ónus de impugnação especificada, devendo ser rejeitado o recurso no segmento da alteração da matéria de facto. Subsidiariamente, para o caso de ser julgada procedente a alegação da Recorrente, requerem a ampliação do objeto do recurso, defendendo que o facto dado como provado com o n.º 12 deve ser retirado de tal elenco, e passar, integralmente, para facto não provado, dando-se como não provado que a Autora tenha angariado negócio de aquisição do prédio dos Recorridos, cujo compradora seria a C..., Unipessoal Lda, não lhe assistindo qualquer direito à comissão.

7. Observados os vistos, cumpre decidir.

II. O objecto do recurso.

Com base nas disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil[4], é pacífico que o objecto do recurso se limita pelas conclusões das respectivas alegações, evidentemente sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, e não tendo que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.

Assim, vistos os autos, as únicas questões que importa apreciar no presente recurso consistem em saber se deve ser alterada a matéria de facto nos termos pretendidos pela Apelante, e, em caso afirmativo, pelos Apelados; e, em consequência, se deve ser revogada ou confirmada a sentença recorrida.

III- Fundamentos de facto

III.1. – Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:

“1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à actividade de mediação imobiliária (doc 1);

2. No âmbito dessa sua actividade, em 30/11/2015, a Autora celebrou com os Réus o contrato de mediação imobiliária n.º C8523, para venda da casa de habitação de rés-do-chão, primeiro e segundo andares e logradouro, sita na Travessa ..., ..., em Coimbra:

2.1. tendo a Autora sido contratada, de acordo com a cláusula 4.ª, em regime de exclusividade, ali se dizendo «Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e durante esse período os clientes não poderão celebrar outro Contrato de Mediação Imobiliária»;

2.2. e, segundo a cláusula 9.ª, pelo prazo de 6 meses contados a partir da celebração do contrato, renovando automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contraentes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 30 dias em relação ao seu termo;

3. Naquele contrato, através da cláusula 5.ª, n.ºs 2 e 3, os Réus obrigaram-se a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, sendo o seu valor mínimo de 5.000 €, acrescido do correspondente IVA à taxa legal em vigor;

4. Face à situação do imóvel objecto do contrato, a Autora tratou de obter documentos e informações necessárias com vista à concretização do negócio, como por exemplo os documentos enviados em Maio de 2016;

5. Bem como angariou um interessado para aquisição do mesmo, concretamente a sociedade comercial D..., S.A., ainda que pelo valor de € 200 000;

6. Através de carta registada com aviso de recepção, datada de 04/07/2016, o 1.º Réu AA comunicou à Autora que «não pretendemos continuar o contrato celebrado com a ERA mediação Imobiliária, celebrado com data de Novembro de 2015, relativo ao imóvel sito na Travessa ..., ...…»;

7. Por e-mail de 06-07-2016, a Autora comunicou ao Réu AA:

«Como é do seu conhecimento o contrato de promessa de compra e venda foi assinado no dia de ontem, com a entrega do respectivo cheque sinal no valor de 20.000,00€.

Assim, venho através deste meio, convocar V.Ex.ªs para se deslocarem à nossa loja ERA Vale das Flores, com a maior brevidade possível, para assinatura do contrato em apreço.

Aguardo o vosso contacto, durante o dia de hoje, para tomarmos as diligências que sejam necessárias e agendar a assinatura conforme a disponibilidade de todas as partes»;

8. Através de carta registada com aviso de recepção, em 08/07/2016, os Réus comunicaram terem retirado de venda o imóvel sito na referida Travessa ..., ..., em Coimbra;

9. Através de carta de 14-07-2016, a Autora comunicou aos Réus que:

«Acusamos a receção da v/carta de rescisão, recebida a 11-07-2016, acerca do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, datado de 30/11/2015, relativo a imóvel sito na Travessa ...,

Como é de seu conhecimento, aquando da recepção da referida carta já se encontrava concluída a prestação dos nossos serviços, isto é, a angariação de interessado para aquisição do referido imóvel, a sociedade D..., S.A., representada pelo Sr. HH.

Sendo assim, sendo o contrato de exclusividade e tendo nós prestados os serviços previstos, é­ nos devida a comissão de 12.300,00 (doze mil e trezentos euros), e ainda o valor de 553,12 euros relativos a despesas realizadas e pagas às entidades competentes para a legalização do imóvel com o v/consentimento, nomeadamente:

- Levantamento Topográfico e elaboração de Plantas efectuado pela empresa Obliquequestion, Lda., no valor de 455,10 euros;

- Pedido de Certidão das Finanças, no valor de 6,52 euros;

- Pedido de inexistência de Plantas à Camara Municipal, no valor de 1,50 euros;

- Registo de rectificação, no valor de 90,00 euros;

Agradecemos o pagamento até ao dia 31/07/2016, das importâncias supra mencionadas, por meio de cheque à ordem da ERA Universitária, Mediação Imobiliária Lda., soo pena de, não o fazendo, nos vermos obrigados a interpor ação judicial de cobrança do valor referido, a que acrescerão juros vencidos».

10. Em resposta, por carta de data não concretamente apurada, mas colocada nos correios a 28-07-2016, os Réus comunicaram à Autora não reconhecer «qualquer direito à comissão reclamada», mais dizendo que:

«Com efeito, V. Exas. Nunca notificaram os proprietários, desde Novembro de 2015 (data de início do Contrato), de qualquer negócio angariado, cumprindo, como decorre do contrato e da lei, com as obrigações de indicação da identificação do adquirente, preço do contrato, demais condições contratuais – nomeadamente existência de contrato-promessa, prazo para celebração da escritura, sinal a entregar, entre outras –.

De igual forma, não reconhecemos o vosso direito a haverem para vós a quantia de 455,10 €, relativa aos serviços prestados pela empresa Obliquequestion, Lda, porquanto este valor foi por nós liquidado diretamente, conforme o atesta o recibo em nossa posse. Quanto aos demais valores, façam favor de os remeter os respetivos comprovativos, bem como indicação de IBAN de conta para procedermos à respetiva transferência.

Com efeito, nunca notificámos V. Exas. de qualquer rescisão de contrato, mas tão-só, através da nossa comunicação de 08.07.2016, a nossa vontade de não continuar o contrato, após o seu terminus, ou seja, declarámos a nossa vontade de não renovação do Contrato de Mediação.

Certamente por manifesto lapso, entenderam V. Exas. que pretendíamos a rescisão imediata do contrato, o que não corresponde, de todo, à vontade declarada.

Assim, e não conseguindo vislumbrar o alcance da vossa comunicação, temos o contrato como estando em vigor até ao seu termo.

Caso, porém, V. Exas. não manifestem vontade em cumprir o contrato em questão, até ao seu termo, o que aguardaremos pelo prazo de 8 dias, tomaremos o contrato por resolvido, por vossa iniciava, sem prejuízo do nosso direito de reclamar e V. Exas. os prejuízos decorrentes da manifesta dilação temporal em que nos vimos privados de vender o imóvel fruto do cumprimento defeituoso de V. Exas., que comprometerá o nosso interesse na sua continuidade.

Certos de que se possa solucionar este mal-entendido, continuando o contrato nos seus termos até ao final do período inicial (não sendo renovado)».

11. Após, a Autora respondeu aos Réus por carta enviada em data não concretamente apurada, dizendo «Acusamos a receção da sua carta com o assunto “Vossa comunicação de 14.07-2016 | Contrato de Mediação Imobiliária n.º C8523

De acordo com o teor desta V/ comunicação, concluímos que, afinal, quando referiram na vossa carta de 04.07.2016 “não pretendemos continuar o contrato” e na vossa carta de 08.07.2016 “retiramos de venda” pretendiam denunciar o contrato para o seu termo e não a sua rescisão.

Sendo assim, posto este esclarecimento, informamos que iremos manter em vigor o contrato até à data de 30 de Novembro de 2016».

12. Após, a Autora prosseguiu com a mediação contratada, nomeadamente com angariação de novo interessado na aquisição do imóvel, destarte a sociedade comercial C..., Unipessoal Lda, face à não aceitação por parte dos Réus do preço proposto pelo anterior interessado angariado;

13. Por cartas de 10-10-2016, a Autora convocou os Réus, para, no prazo de 8 dias após recepção da carta, se dirigirem às instalações da Autora para assinatura do contrato promessa de compra e venda, mais ali dizendo que:

O Contrato Promessa de Compra e Venda será outorgado pelo preço de 210.000,00€ (duzentos e dez mil euros), com entrega de valor de sinal no momento da assinatura do contrato de 21.000,00 € (vinte e um mil euros).

Mais informamos que, caso não proceda à assinatura do Contrato promessa de Compra e Venda, a comissão continuará a ser devida, ao abrigo do disposto no n.º 1 da Cláusula 5ª do Contrato de Mediação Imobiliária assinado por V/Exª e no artigo 19º da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro, na medida em que outorgou o mesmo, em regime de exclusividade, com a ERA Universitária -Mediação Imobiliária Lda».

14. Por carta de 17-10-2016, o Réu AA respondeu à Autora:

«Em resposta à vossa comunicação datada de 10 de outubro e recebida a 13 do corrente, sobre o imóvel e assunto em epígrafe, e em representação de todos os proprietários, somos a referir o seguinte:

A vossa comunicação não é apta a produzir os efeitos previstos no contrato de mediação, considerando estar manifestamente incompleta.

Na verdade, para além de faltar a indicação da identificação do promitente comprador, não é acompanhada de minuta do contrato-promessa, bem como dos seus elementos essenciais, como sejam a data prevista para celebração da escritura, a justificação para a atribuição do valor do sinal sem negociação entre as partes, a cargo de quem fica a marcação da escritura, as condições de pagamento, e outras questões que o nosso advogado entenda convenientes ser esclarecidas previamente à assinatura de um contrato desta importância.

Como será bom de ver, não podemos, enquanto proprietários de um imóvel, ser convocados pela imobiliária para, sem mais, e no prazo de 8 dias úteis, comparecermos para assinar um contrato-promessa, sem disponibilização dos dados acima mencionados, ou, nomeadamente, ser auscultados para aferir do nosso interesse em celebrar um contrato-promessa e não o contrato definitivo.

Entendemos assim, que a vossa comunicação não cumpre com o estipulado contratualmente (nomeadamente a cláusula 7ª do contrato), demonstrando violação grosseira dos deveres que do mesmo decorrem para V. Exas.

Apenas na posse de tais elementos poderemos avançar noutras questões conducentes ao negócio, pois, como bem sabem, os vossos serviços são de mediação e não de procuradoria, pelo que os termos do negócio deverão ser discutidos entre as partes.

15. No passado dia 14/12/2016, sem disso terem dado conhecimento à Autora, os Réus venderam o imóvel objecto do negócio à sociedade Beselga Corporate – Investimentos Imobiliários, S.A., pelo preço de 180.000 €;

16. A 09-06-2017, a Autora enviou a cada um dos Réus, mas não foi recebida por qualquer um destes, carta na qual dizia:

«Vimos por este meio comunicar que V. Exa. juntamente com II e JJ, deve a esta empresa o valor de 10.500,00 €, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, perfazendo assim a quantia de 12.915,00 € (doze mil novecentos e quinze euros), correspondente à retribuição a que temos direito no âmbito do contrato de mediação imobiliária nº C8523, celebrado com V.Exas. em30 de Novembro de 2015, em regime de exclusividade, para a venda da casa de habitação de rés-do-chão, primeiro e segundo andares e logradouro, sita na Travessa ..., ..., em Coimbra, conforme previsto nas cláusulas 5.ª e 6ª do referido contrato de mediação imobiliária e na alínea a) do nº 2 do art.° 18º do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.

Nestes termos e apesar de V. Exas. não terem comunicado a realização do negócio a esta empresa, em clara violação aliás das V. obrigações contratuais, aquela comissão de mediação, no valor mínimo fixado nas clausulas quinta e sexta do mencionado contrato de mediação imobiliária, é devida na mesma, sendo do V. conhecimento que apesar da V. cartas, primeiro a comunicar que não pretendiam “continuar o contrato” e depois a chamar a atenção para uma nossa comunicação “estar manifestamente incompleta”, tal foi depois esclarecido, considerando-se legalmente como concluída a prestação dos nossos serviços, isto é, a angariação de interessados na aquisição do imóvel em causa, mais concretamente e primeiro a sociedade D..., S.A. –

Empreendimentos Imobiliários, S.A. e, posteriormente, face à não aceitação do respetivo preço, a sociedade C..., Unipessoal Lda, pelo que o negócio só não foi realizado através da nossa mediação por causa imputável a V. Exas.».

Mais se provou que:

17. Na relação com a Autora, o Réu AA actuou em representação dos restantes Réus, com a respectiva anuência dos mesmos para o fazer.

18. [5] Em data não concretamente apurada os Réus foram interpelados verbalmente, e por escrito, consideram-se interpelados para pagamento da comissão, no valor de 12.915,00€, no dia 20 de junho de 2017.

E foi considerado não provado que:

«i) Com relevância para a boa decisão da causa – desconsiderando os factos contrários aos provados, repetidos ou de teor conclusivo -, não resultaram provados quaisquer outros factos, nomeadamente que:

a) A Autora respondeu à carta do Réu AA de 17-10-2016, através do envio de carta em que dizia:

«Agradecemos a vossa comunicação, datada de 17 de Outubro, em representação de todos os proprietários, e que nos mereceu a nossa melhor atenção.

A minuta de contrato promessa não foi desta vez enviada porque não havia sido solicitada. De qualquer das formas, segue a referida minuta.

Informamos assim, que a entidade interessada em adquirir o imóvel é: C..., Unipessoal Lda, NIPC: ... com sede em ... Condeixa-a-Nova, com o Capital Social de 1.000,00 euros, representada por GG, NIF: ..., na qualidade de sócio gerente.

Quanto aos outros elementos essenciais, a proposta do comprador é a seguinte:

1. Data da escritura: Outorga no prazo de 30 dias a contar da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda sendo que a Promitente Compradora tem disponibilidade imediata para a sua realização.

2. Sinal: €21.000,00 (vinte e um mil euros).

3. Marcação da escritura: A cargo da promitente Compradora.

4. Condições de pagamento: Entrega do remanescente do preço mediante entrega de cheque bancário no ato de outorga de escritura, no valor de € 189.000,00 (cento e oitenta e nove mil euros).

Aguardamos que se pronunciem sobre estes temas e, na eventualidade, de apresentar uma contraproposta ao interessado.

Aguardamos a resposta de V. Exa».

b) Os Réus não responderam à carta referida em a);

c) [6] Em datas não concretamente apuradas e por escrito e verbalmente, os Réus foram interpelados para pagamento do valor de € 12 915».

III.2. - O mérito do recurso

III.2. 1. - Da impugnação da matéria de facto

Pretende a Recorrente a reapreciação da matéria de facto, insurgindo-se contra a sentença recorrida na parte em que foram considerados não provados os factos constantes das alíneas a) a c), acima transcritos.

Os Apelados responderam, pugnando pela rejeição do recurso, invocando que o mesmo não pode ser admitido, com fundamento na violação das alíneas b) e c) do n.º 1 e do n.º 2 do artigo 640.º do Código de Processo Civil.

Vejamos.

Como é sabido, quando impugna a matéria de facto, o recorrente tem de cumprir os ónus que sobre si impendem, sob pena de rejeição, conforme preceituado no artigo 640.º, n.º 1, alíneas a) a c), e n.º 2, alínea a), do CPC.

De tal preceito decorre que a lei exige o cumprimento pelo Recorrente dos seguintes requisitos cumulativos:

i) a indicação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

ii) a indicação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados;

iii) a indicação da decisão que, no seu entender, deve ser proferida quanto aos indicados pontos da matéria de facto;

iv) a indicação, com exatidão, das passagens da gravação em que se funda o seu recurso, isto quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, sem prejuízo da faculdade que a lei concede ao Recorrente de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.

Analisados corpo e conclusões das alegações de recurso apresentadas pela Recorrente desde logo verificamos que existe um efetivo cumprimento pela mesma do ónus previsto no n.º 1 do preceito, de se reportar aos concretos pontos de facto que entende terem sido incorretamente julgados nos termos definidos na alínea a) do referido artigo, porquanto indica que pretende ver reapreciadas as alíneas a) a c) da matéria de facto considerada não provada.

Invocam os Apelados, como fundamento da pretendida rejeição do recurso, que a Recorrente não vem referir qual é a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, não indicando qual seria a redação a dar aos factos nem a sua inserção na lista dos factos dados como provados.

Com efeito, quanto ao ónus previsto na alínea c) do citado n.º 1, a Recorrente não é clara, designadamente não referindo, por exemplo, a seguir à indicação dos factos cuja reapreciação pretende ver efetuada, que a matéria constante dos mesmos deve ser considerada provada, assim dificultando não apenas o exercício do contraditório como a tarefa do tribunal na identificação da sua pretensão, que tem de ser expressamente formulada, já que estamos perante um ónus de impugnação primário, porquanto delimita o objeto do recurso.

Não obstante, se cotejarmos as conclusões 3 a 5, 20, 37 e 40, vemos que se retira do respetivo teor ser aquela a pretensão da Recorrente, mormente quando refere que “não pode deixar de ser alterada a matéria de facto dada como não provada na douta sentença recorrida, em concreto nos pontos a), b) e c), uma vez ter sido feita prova relativamente ao efetivo envio da carta de 11 de novembro de 2016, e inequivocamente os Réus, ao não levantar as cartas, procedendo os Correios à sua devolução, têm de se considerar interpelados para pagar, assim sintetizando o teor do que consta não provado nas referidas alíneas a) e c), pretensão reiterada quanto à alínea c) na conclusão 37, onde refere que “a Recorrente interpelou os Recorridos, por inúmeras vezes, para proceder ao pagamento do valor em dívida, quer por via telefónica, quer por carta, como provado”. Também, quanto à alínea b), a sua pretensão decorre da conclusão 20.

Nestes termos, ainda que não tenha sido claramente formulada na ordem lógica desejável, a verdade é que, a pretensão da Apelante se respiga das suas extensas conclusões, devendo, pois, atento os princípios da adequação e proporcionalidade, considerar-se suficientemente cumprido o ónus previsto na alínea c) do n.º 1 do citado artigo 640.º do CPC, e não determinar a imediata rejeição da impugnação da matéria de facto com este fundamento.

Mais invocam os Apelados que a Recorrente não indica com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, apesar de transcrever os seus excertos.

Efetivamente, como referem os Apelados, «a Recorrente limita-se a indicar o momento de início e de fim do depoimento, não identificando nem o ficheiro nem os momentos em que se iniciam e terminam as passagens que transcreve, ou seja, a Recorrente não identifica, com exatidão, as concretas passagens que entende serem fundamento da impugnação da matéria de facto que faz, apenas transcrevendo excertos de depoimentos».

Citando em abono da sua posição um acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra[7], em cujo sumário consta que “[s]e os recorrentes não indicaram as concretas passagens da gravação (os concretos minutos do respetivo registo) que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, referindo apenas o dia e a hora do início e do termo dos mesmos quando constante da ata e também não procederam à transcrição de qualquer excerto dos depoimentos, não cumpriram na totalidade o ónus que sobre si impendia”, consideram os Apelados que aquela transcrição “não invalida que tenha de proceder à identificação com exatidão das mesmas”, sendo fundamento de rejeição do recurso a falta de indicação dos excertos dos depoimentos na gravação.

Não se ignora que o rigoroso entendimento defendido pela Recorrente quanto à forma de cumprimento deste ónus já foi sufragado em vários arestos dos tribunais superiores, mas naquele que cita, se lido com atenção, já decorre a interpretação que cremos ser atualmente a maioritária, no sentido de que só se considera haver incumprimento total deste concreto ónus, quando o recorrente se limita a indicar o início e o fim do depoimento e a fazer transcrição integral dos depoimentos, sem transcrever os segmentos do registo áudio em que funda a sua discordância. Veja-se a copulativa colocada no citado aresto. Inversamente, quando o recorrente indica com precisão o início e fim das passagens da gravação em que funda a sua discordância, ou procede à transcrição desses excertos dos depoimentos aquando da motivação, deve considerar-se também suficientemente cumprido este ónus, ainda que as alegações efetuadas nestes termos não cumpram rigorosamente a indicação precisa do local onde constam no depoimento constante no registo áudio. Como é bom de ver, a verdade é que, para proceder à reapreciação da matéria de facto, e formar a sua própria convicção nos mesmos moldes em que a formou a primeira instância, o tribunal de Relação audita integralmente a prova oral em causa, posto que não poderia rigorosamente reapreciar o julgamento de facto efetuado, bastando-se com pequenas transcrições/indicações de depoimentos, por vezes até longos, onde o ponto salientado pelo recorrente em fundamento da sua pretensão, pode até aparecer descontextualizado.

Acresce que, a Recorrente também identifica os meios de prova dos quais, em seu entender, decorre o invocado erro de julgamento da matéria de facto não provada, ou seja, as declarações do 1.º Réu, e os depoimentos das testemunhas por si arroladas, passando a transcrever o respetivo depoimento, e indica as razões da sua discordância com a forma como a sua valoração foi efetuada pelo tribunal recorrido, ainda que também neste caso, deduzindo essa motivação no meio de outras invocações que a mesma efetua e que, para os factos impugnados são irrelevantes, como sejam as referentes ao facto de ter existido trabalho desenvolvido e angariação de clientes, já que se reporta a factos que foram dados como provados.

Ora, com o disposto no supra citado preceito legal, o que se visa é circunscrever a reapreciação do julgamento efetuado a pontos concretos da matéria controvertida, isto porque, os poderes da Relação quanto à reapreciação da matéria de facto, não visam a realização de um segundo julgamento de toda a matéria de facto, nem a reapreciação de todos os meios de prova anteriormente produzidos, devendo consequentemente recusar-se a admissibilidade de recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto[8].

Nestes termos, e ainda que a impugnação da matéria de facto, tal como efetuada, não seja um modelo de cumprimento do figurino legalmente previsto, não padece de um total incumprimento de ónus primários, que determine a sua rejeição, passando-se, pois, à respetiva apreciação.

Como é sabido, para modificar a decisão da 1.ª instância, por enfermar de erro de julgamento, necessário se torna, sob pena de rejeição, que para além da especificação dos concretos pontos de facto que se consideram incorretamente julgados e dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa, que o recorrente fundamente a respetiva discordância, alegando o porquê da mesma, explicando em que é que os depoimentos contrariam a conclusão factual do tribunal recorrido, designadamente afastando os demais meios de prova em que o julgador firmou a sua convicção, ou seja, necessário se torna que o Recorrente delimite efetivamente o objeto do recurso, e fundamente as razões da respetiva discordância, motivando a sua alegação.

Note-se que esta exigência legal não visa apenas que o Tribunal de recurso avalie concretamente o pretendido pelo recorrente, sendo também imposta pelo princípio do contraditório que enforma todo o processo civil, ou seja, pela necessidade que a parte contrária tem de conhecer os argumentos concretos e devidamente delimitados do impugnante, designadamente para os poder contrariar, salientando outros meios de prova em sentido diverso do indicado que infirmem as conclusões do recorrente, tudo como previsto no n.º 2, alínea b), do citado artigo.

In casu, para fundamentar a sua decisão quanto aos três indicados pontos da matéria de facto, a Senhora Juíza ponderou que:

«O facto não provado a), decorre da circunstância de não haver qualquer elemento probatório quanto ao envio da carta junta com a petição inicial como documento n.º 13, apenas se verificando que foi ali aposta a indicação manuscrita de «enviada em 11-11-2016». Ora, não tendo a recepção desta carta sido confirmada por AA, nem havendo outros elementos que o comprovem, sendo até de estranhar que, enquanto em relação às outras cartas foram juntos os respectivos registos de envio, em relação a esta não o foi, o Tribunal não ficou convencido quanto ao seu efectivo envio.

Não se ignora que a testemunha CC reconhece ter escrito aquela carta. Todavia, a mesma apenas a redigiu, não podendo afiançar nem que foi efectivamente enviada e muito menos que foi recebida.

O facto não provado b) é uma decorrência lógica do acabado de explicar.

O facto não provado c), referente à interpelação dos Réus para pagamento do valor de 5 % do contrato de compra e venda, resultou da ausência de prova quanto ao mesmo. Considerando que, como decorre do facto provado 14, os Réus não receberam as cartas de 09-06-2017 e inexistindo sequer a concretização dos outros meios através dos quais a Autora teria interpelado os Réus, justifica-se o facto não provado c)[9]».

Auditado o depoimento de parte do Réu AA, verificamos que efetivamente o mesmo não confirmou a receção dessa carta de resposta à sua comunicação de 17.10.2016, em que solicitava mais elementos de informação relativamente à proposta contratual. Confirmou, porém, ter tido contactos a pedir uma comissão.

Considerando o fundamento da presente ação - a Autora invoca ser-lhe devida pelos Réus uma comissão de 5% sobre o valor da angariação efetuada para venda do imóvel e não concretizada por culpa exclusiva destes - é evidente que esta última declaração do Réu configura um facto que o desfavorece. Assim, de harmonia com a noção expressa no artigo 352.º do Código Civil[10], não há dúvida de que a mesma constitui confissão, já que se reconduz ao reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária.

Vejamos, pois, qual o valor probatório a atribuir à mesma, sendo certo que não foi lavrada assentada, conforme evidencia a ata da audiência final, concretamente o segmento que se refere às declarações de parte do réu.

Conforme já se referiu no Acórdão deste Tribunal de 12.04.2018[11] , as declarações de parte são um novo meio de prova introduzido no Código de Processo Civil pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, cujo artigo 466.º, n.º 1, estabelece que «[a]s partes podem requerer, até ao início das alegações orais em 1.ª instância, a prestação de declarações sobre factos em que tenham intervindo pessoalmente ou de que tenham conhecimento direto».

Embora nestas vestes sejam um meio de prova inovatório, tal como anunciado na Exposição de Motivos da Proposta de Lei 113/XII, onde se afirma que «[p]revê-se a possibilidade de prestarem declarações em audiência as próprias partes, quando face à natureza pessoal dos factos a averiguar tal diligência se justifique, as quais são livremente valoradas pelo juiz, na parte em que não representem confissão», o certo é que, em boa verdade, o referido preceito constitui a consagração legal do entendimento que ainda na vigência da codificação processual civil revogada foi preconizado por uma significativa corrente jurisprudencial, que já então vinha entendendo - estribando-se no disposto no artigo 361.º do CC, e ainda no facto de com a reforma de 95/96 o legislador ter vindo introduzir a possibilidade de o juiz solicitar esclarecimentos às partes -, que era possível valorar livremente o depoimento de parte, no segmento que excedesse a confissão de factos, por natureza desfavoráveis ao depoente. «Ou seja, embora configurado processualmente no sentido da obtenção da confissão, foram reconhecidas ao depoimento de parte virtualidades probatórias irrecusáveis perante um sistema misto de valoração da prova em que a par de prova tarifada existem meios de prova sujeitos a livre apreciação»[12].

Estando sujeitas ao princípio da livre apreciação da prova, na formação da convicção pelo julgador no que tange à credibilidade da forma como foram prestadas e ao peso que revistam na decisão da matéria de facto, não é irrelevante ter presente o âmbito sobre o qual as mesmas podem incidir, porquanto, em face do preceituado no artigo 466.º, n.º 1, a prestação de declarações versa sobre factos em que as partes tenham tido intervenção pessoalmente, ou sobre os quais tenham conhecimento direto, ou seja, no dizer do citado Autor «sobre factos pessoais, os quais abrangem: (i)o ato praticado pela parte ou com a sua intervenção; (ii)o ato de terceiro praticado perante a parte em que se inclui a declaração escrita dirigida à parte; (iii) o facto ocorrido na presença da parte e (iv)o conhecimento do facto ocorrido na sua ausência».

Atenta a diversidade de factos que as declarações de parte podem abranger, o artigo 466.º, n.º 3 do CPC, estabelece que estas serão livremente apreciadas pelo tribunal na parte em que não representem confissão, significando que a parte do depoimento, ou dos esclarecimentos do sujeito processual, que não assumam a natureza de confissão, com a amplitude referida, não tem que ser reduzida a escrito por não ser prova tarifada.

Porém, tal como já resultava do disposto no artigo 563.º, n.º 1, do regime pretérito, o atual artigo 463.º, n.º 1, do CPC, continua a impor a redução a escrito do depoimento de parte na sua vertente confessória. De facto, nas circunstâncias descritas no indicado normativo: o depoimento é sempre reduzido a escrito, na parte em que houver confissão do depoente ou quando este narrar factos ou circunstâncias que impliquem indivisibilidade da declaração confessória.

Assim, verificada a natureza confessória do depoimento ou declarações da parte, a redação dos termos da confissão incumbe ao juiz, podendo as partes ou seus advogados fazerem as reclamações que entendam, e, concluída a assentada, é lida ao depoente, que confirma ou faz as retificações necessárias (n.ºs 2 e 3 do artigo 463.º do CPC).

Na verdade, a formalidade da assentada na ata da audiência de discussão e julgamento encontra-se reservada para a confissão judicial provocada, a qual, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 356.º do CC, pode ser feita tanto em depoimento de parte como em prestação de informações ou esclarecimentos ao tribunal. Mas, havendo confissão judicial, a força probatória plena contra o depoente depende da sua redução a escrito, isto porque, se o não for, é livremente apreciada pelo tribunal, mesmo que se encontre gravada. É o que, a nosso ver, inequivocamente decorre da leitura conjugada do preceituado nos n.ºs 1 e 4 do artigo 358.º do CC.

Por isso que, não desconhecendo a posição expressa no Acórdão deste Tribunal da Relação de Évora, de 09.03.2017[13], no sentido de que «a falta de redução a escrito do depoimento de parte confessório só constituiria nulidade caso tivesse influência no exame e na decisão da causa, o que não sucede quando este é integralmente gravado», e com todo o respeito devido - que é muito -, entendemos com o Conselheiro URBANO DIAS[14], que a gravação do depoimento de parte não é razão suficiente para afastar a exigência da redução a escrito que o legislador processual obriga, em perfeita sintonia com os normativos citados do CC.

Deste modo, entendemos que a desconsideração da indicada formalidade da assentada implica que a declaração da parte, mesmo que se encontre gravada, e ainda que seja confessória, ao invés de ter o valor probatório de prova plena contra o confitente, que lhe atribui o n.º 1 do artigo 358.º do CC, passa a ser livremente apreciada pelo tribunal, nos termos do n.º 4 do mesmo normativo e ainda do artigo 361.º da mesma codificação, que rege sobre o valor do reconhecimento não confessório de factos desfavoráveis.

Revertendo o que vimos de afirmar ao caso presente, não tendo a confissão do Réu declarante valor probatório pleno por não ter sido lavrada assentada da mesma, há que apreciá-la livremente no confronto com a demais prova testemunhal e documental produzida, quanto ao facto não provado constante da alínea c).

Vejamos, então.

A respeito dos factos considerados não provados, o identificado réu, após a afirmação da julgadora (decorrente de declarações anteriores), referindo que em outubro de 2016, portanto, quase um ano depois de ter sido celebrado o contrato, aí já houve uma identificação do possível comprador, questionando se então “chegaram a realizar o contrato, o que é que aconteceu?”, respondeu “quando perguntei pormenores não tive mais resposta nenhuma”. Seguidamente, perguntado se “desde então voltou a ter contacto com a ERA Imobiliária”, retorquiu que “depois o contrato, expirou. Aí já eu tinha conseguido que fosse anulado a tempo útil. Anulou a trinta de novembro”…. A partir daí tive contactos a pedir uma comissão”. E mais adiante, questionado novamente pela Senhora Juíza: “recorda-se de lhe ter sido pedido para pagar alguma comissão à ERA Imobiliária”, o Réu respondeu “sim”. Seguidamente: “Recorda-se das datas?”, retorquiu: “Não, das datas não, mas de facto recordo-me”.

A testemunha CC, foi também inquirida a este respeito, tendo o Senhor Advogado, perguntado: “Sabe se depois, isso já não será propriamente a sua área, mas depois a ERA terá comunicado, enviado mais alguma carta ao doutor AA e à família, nomeadamente a pedir o valor da remuneração, não se recorda?”, sendo, porém, impercetível a sua resposta.

Por seu turno, a testemunha DD, perguntado sobre qual tinha sido a reação da ERA quando soube que tinham celebrado contrato de compra e venda, expressamente respondeu que “a reação da ERA foi enviar ao senhor uma notificação para nos pagar a comissão que nós fizemos o nosso trabalho”.

Considerando que mais adiante no seu depoimento, esclareceu que os seus contactos com a ERA foram estabelecidos com CC e em termos de conversa telefónica com o senhor FF, não tendo aquela confirmado a existência de quaisquer contactos para este efeito, admite-se que tenham sido efetuados contactos telefónicos nesse sentido pela testemunha FF.

Ora, atento o disposto no artigo 217.º, n.º 1, do CC, a interpelação extrajudicial pode ser feita por qualquer um dos meios admitidos para uma declaração negocial, o que significa que pode ser feita verbalmente, forma que naturalmente é pouco usada considerando a dificuldade de prova da sua existência.

Porém, como vimos, o réu AA admite ter tido contactos a pedir a comissão. Acresce que, in casu, também se comprova que a interpelação para pagamento da comissão também foi efetuada por escrito. Na verdade, a autora efetuou por escrito a dita notificação para pagamento da comissão, como expresso pela testemunha DD, já que, atento o facto provado constante do ponto 16 dos factos provados, endereçou aos réus cartas registadas com aviso de receção, pelos mesmos não recebidas, conforme consta do ponto 16 dos factos provados, mas por não terem sido reclamadas (cfr. docs. 16 a 18 juntos com a petição inicial). Assim, atento o disposto no artigo 805.º, n.º 2, alínea c) do CC, sendo os devedores a impedir a interpelação, consideram-se interpelados na data em que o teriam sido, caso não se tivessem colocado nessa situação, ou seja, em cada dia anterior à data em que as cartas foram devolvidas à Recorrente, por ser o último dia possível de levantamento da mesma, ou seja, a partir do dia 20 de junho de 2017, data em que a carta devia ter sido recebida pelo Réu AA, que, conforme resulta do facto 17) atuou em representação dos Réus JJ, e II.

Portanto, em face dos indicados meios de prova e do disposto nos citados preceitos legais, consideramos que efetivamente a prova produzida quanto à alínea c), não só permite como impõe decisão diversa da recorrida, devendo alterar-se em conformidade a matéria de facto[15], eliminando-se a alínea c) dos factos não provados e aditando-se um ponto 18. à matéria de facto provada, com o seguinte teor:

«18. Em data não concretamente apurada os Réus foram interpelados verbalmente, e por escrito, consideram-se interpelados para pagamento da comissão, no valor de 12.915,00€, no dia 20 de junho de 2017».

Prosseguindo, vejamos agora a matéria relativa aos factos não provados em a) e b), relativamente aos quais, como já referido, o Réu não efetuou declaração confessória.

A Recorrente invocou quanto aos factos dados como não provados sob estas alíneas, que os mesmos deveriam ter sido dados como provados com fundamento nos depoimentos das Testemunhas CC e DD. Mas, também conforme decorre da fundamentação expressa na decisão recorrida, a testemunha DD, nesta matéria não teve intervenção direta, e como bem sublinham os Apelados, nem ele nem qualquer outra testemunha disseram ter procedido à entrega da carta nos CTT, pelo que restam as declarações da testemunha CC. Auditadas estas declarações, - tanto quanto nos é possível fazê-lo em face das difíceis condições técnicas do registo áudio que tornam impercetíveis muitas das respostas dadas pela mesma, ouvindo-se apenas as perguntas ou as afirmações subsequentes -, a verdade é que perguntada “senhora doutora, esta carta não tem data, não tem registo, nem tem aviso de receção aqui pelo menos nos autos, sabe dizer porquê?, a testemunha respondeu, “a data tem”, sendo impercetível a data que referiu mas admitindo-se que tenha sido a que consta manuscrita no documento em questão, já que depois de sublinhado pelo Senhor Advogado, ser “muito importante a data, senhora doutora, porque isto já estávamos no final da validade, como saberá, data do contrato em vigor, por isso é importante saber, se sabe dizer, se não sabe dizer”… respondeu: “Esta carta foi enviada ainda em novembro”. Depois, inquirida, se “não sabe porque é que, a razão de isto não ter ido registado com aviso de receção quando todas as outras cartas relevantes do processo têm registo e aviso de receção? não sabe dizer? ou não se lembra?”, respondeu “não”. Insistindo o Ilustre mandatário da Autora, para tentar perceber se a testemunha se recordava se havia alguma conexão com o facto de haver outras cartas registadas que tinham sido devolvidas por não terem sido reclamadas, respondeu saber “que houve algumas mas não sei precisar”.

Ora, sendo apenas o sobredito o que se extrai da prova oral, a prova documental com relevância para a resposta às indicadas alíneas da matéria de facto, nada acrescenta de relevo.

De facto, nos autos consta um documento com aquele teor constante na alínea a) e a referida data manuscrita. Porém, a testemunha CC apenas dá nota que o elaborou, não sendo sua incumbência remetê-lo, e ninguém atestou que o mesmo foi por si entregue nos CTT. É certo que a Autora esgrime com o facto de não ter tempo a perder com a elaboração de cartas que não fosse enviar. Mas a verdade é que o ónus da prova de o ter feito sobre si impendia, sendo certo que não tendo procedido ao envio da carta elaborada, como podia ter feito, com registo simples, e não tendo demonstrado sequer, como também podia, ter efetuado o pagamento do seu valor colocou-se na situação de fazer operar o disposto no artigo 414.º do CPC, de acordo com cuja estatuição a dúvida sobre a realidade de um facto resolve-se contra a parte a quem o mesmo aproveita. Assim sendo, não se vê como possa a autora pretender que se considere provado um facto com a relevância que este assume na economia dos autos, com a mera junção de um documento que foi impugnado pelos Réus. Note-se, aliás, que aquilo que a Autora refere como devendo ser a lógia do raciocínio a este respeito, esbarra com a lógica contrária. Efetivamente, num contrato com as vicissitudes do presente, em que manifestamente os ora RR. já haviam expressado a intenção de não pretender a renovação do contrato no seu termo, imputando à Autora postura que não entendiam ser a devida (e haviam no caso concreto do último interessado, solicitado informações adicionais após a comunicação da sua existência), não se compreende que a carta com as explicações tenha sido alegadamente enviada quase um mês depois das questões colocadas pelos réus, e que então não tenha sido expedida, pelo menos, por registo simples, ou, por exemplo, reencaminhada por e-mail, como ocorreu com correspondência anterior (já que a justificação para o efeito era não ter sido recebida correspondência anterior remetida por A/R). E, mais, não se compreende que a Autora venha dizer que se percebe o comportamento dos RR. porque pretendiam efetuar a venda com outrem para não lhe pagar a comissão, quando de um simples cálculo aritmético se vê que a ser efetuada a venda pelo valor de 210.000,00€, a diferença entre este montante deduzido da comissão e o valor de 180.000,00€ pelo qual o prédio foi vendido cerca de 15 dias depois do fim do contrato de mediação, chegava e sobrava para pagar a comissão e ainda assim ser aquela venda mais vantajosa para os Réus.

Ora, relativamente à reapreciação do julgamento de facto pela Relação cumpre ter presente que a mesma se destina primordialmente a corrigir invocados erros de julgamento que - atento o preceituado no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, que rege sobre a modificabilidade da decisão de facto -, se evidenciem a partir dos factos tidos como assentes, da prova produzida ou de um documento superveniente, por forma a imporem decisão diversa. Significa esta formulação legal que não basta que a prova produzida nos autos permita decisão diversa, necessário é que a imponha. Por isso que, se exige ao Recorrente que motive as alegações de recurso, dizendo as razões que determinam, em seu entender, diverso juízo probatório, para que a Relação possa aquilatar se os meios de prova por aquele indicados impõem ou não decisão diversa da recorrida quanto aos concretos pontos de facto impugnados.

Portanto, não se vê como consideram que a prova por si indicada imponha decisão diversa da recorrida, donde não possa dar-se como provado que a Recorrente tenha respondido à carta remetida pelo Recorrido AA, em 17.10.2016, e nem, consequentemente, que os Recorridos não tenham respondido à mesma.

Pelo exposto, mantêm-se como não provados os factos assim considerados nas alíneas a) e b) da matéria de facto dada como não provada em primeira instância.

Nestes termos, e tendo presente que estes são os factos essenciais da deduzida pretensão da autora, fica prejudicada a apreciação da ampliação da reapreciação da matéria de facto ao ponto 12 dos factos provados, subsidiariamente requerida pelos Apelados, para o caso de procedência daquela pretensão da Apelante.

III.2. 2. - Do direito

As partes não dissentem quanto ao facto de estar subjacente à presente ação a celebração de um contrato de mediação imobiliária, que estava vigente à data em que, por carta de 10.10.2016, a Autora convocou os Réus, para, no prazo de 8 dias após receção da mesma, se dirigirem às suas instalações para assinatura do contrato promessa de compra e venda. O litígio prende-se com o facto de ser ou não devida a comissão de 5% sobre o valor contratualmente acordado de venda, de 210.000,00€, uma vez que a Autora angariou no decurso daquele contrato um cliente e os réus não celebraram o contrato com esse cliente.

A evolução e recorte legal do contrato de mediação imobiliária mostram-se desenvolvidamente fundamentados na sentença recorrida, com recurso a autorizada doutrina, enquadramento que, pela sua correção, nos dispensamos de reproduzir, salientando apenas os pontos dessa fundamentação que importam à controvertida questão da remuneração. Assim, afirmou-se com acerto na decisão recorrida:

«No que respeita à remuneração, o artigo 19.º, do RJAMI, consagra que:

«1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel».

Resulta deste preceito – que replicou os artigos 19, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março e 18.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 211/2004 - que, em princípio, é com a celebração do contrato definitivo que surge o direito à remuneração. A excepção surge para os casos em que, cumulativamente, as partes tenham acordado no regime de exclusividade e o negócio não se celebre por causa imputável ao cliente.

Como explica Higina Castelo, o artigo 19.º, do RJAMI «introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. No regime geral, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações). Tendo sido estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ou com o arrendatário trespassante, o panorama altera-se. Nestes casos, a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta.

De enfatizar que a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efectiva da obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.

Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, o cliente poderá eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio)» - cit., página 12.

O artigo 19.º, n.º 2, do RJAMI, releva, ainda, para o núcleo de outro tipo de situações: tendo sido estipulado o regime de exclusividade, ocorrer a celebração do contrato visado com terceiro, em consequência da actividade de outra mediadora, ou que o cliente conseguiu por si.

Considerando que ao celebrar o contrato visado com terceiros, o cliente está a impossibilitar a satisfação da obrigação a que a mediadora ficou adstrita, pois não conseguirá angariar clientes para comprar de alguém um bem que já foi vendido a terceiro, por força da aplicação da regra geral consagrada no artigo 795.º, n.º 2, do Código Civil, o cliente tem de pagar a remuneração da mediadora. Com efeito, a primeira parte daquele normativo estabelece que se «a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação…».

Vertendo ao caso em apreço.

Entre as partes foi celebrado um contrato de mediação imobiliária para angariação de compradores para o prédio de que os Réus são proprietários.

Foi ali estabelecido um regime de exclusividade absoluta, pois ali se previu que «Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e durante esse período os clientes não poderão celebrar outro Contrato de Mediação Imobiliária». Ora, embora haja uma remissão para a legislação aplicável, o artigo 16.º, n.º 2, alínea g), do RJAMI, na medida em que apenas exige que no contrato se determinem os moldes da exclusividade acordada, permite quer a exclusividade simples, quer a absoluta, enquanto manifestações da liberdade contratual (artigo 405.º, n.º 1, do Código Civil). Tendo em conta que no contrato, na cláusula 4.ª, é dito que só a mediadora tem o direito de promover o negócio, daqui retira-se que nem os Réus, nem outra mediadora o poderiam fazer. Assim, está-se perante um regime de exclusividade absoluta, já que os próprios proprietários do prédio não podiam promover a sua venda.

O contrato foi celebrado a 30-11-2015, tendo-se renovado a 30-05-2015, pois nos 30 dias anteriores não ocorreu denúncia nos termos previstos na cláusula 9.ª do contrato. Posteriormente, através da carta de 28-07-2016, os Réus comunicaram que não pretendiam continuar com o contrato, pelo que o mesmo se extinguiu no dia 30-11-2016.

Ora, os Réus, no dia 14/12/2016, venderam o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária à sociedade Beselga Corporate – Investimentos Imobiliários, S.A., pelo preço de 180.000€.

Atendendo a que este negócio foi celebrado depois da extinção do contrato de mediação imobiliária entre as partes, não se pode, sem mais, considerar que houve violação da cláusula de exclusividade. Tudo o que foi alegado e resultou provado é que os Réus venderam o prédio a terceiro, 14 dias depois da extinção do contrato de mediação imobiliária, mas não se sabe se isso corresponde ao culminar de actividade dos Réus nesse sentido, de actividade de outra mediadora imobiliária, ou de qualquer outro facto ocorrido nesses 14 dias. Há que assinalar que nada se apurou quanto à concreta forma como se chegou à celebração deste contrato de compra e venda.

Provando-se, apenas, que depois do término do contrato de mediação imobiliária, o prédio foi vendido, mas já não que isso ocorreu na sequência de uma actuação dos Réus durante a vigência do contrato de mediação imobiliária, não se pode concluir que o contrato que veio a ser celebrado é manifestação de uma violação da cláusula de exclusividade.

Tendo em conta que a violação desta cláusula é o que constituiria os Réus na obrigação de proceder ao pagamento da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária, o ónus da prova impendia sobre a Autora, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil. Todavia, a Autora não a conseguiu fazer.

Assim sendo, este fundamento da pretensão da Autora soçobra».

Insurge-se a Apelante, invocando, na essência, que se os réus venderam o prédio em tão pouco tempo, é porque as negociações já se encontravam em curso, o que se retira do segmento em que afirmam que «nunca será uma coincidência demasiado grande a venda do imóvel 14 dias depois de finalizar o contrato de mediação imobiliária com a Recorrente, por menos € 30.000,00, através de, como aqui bem se recorda o Réu AA, “um amigo ligado a uma imobiliária”, ao contrário do entendido pelo douto Tribunal a quo. Tal apenas revela uma total falta de noção da realidade e assim uma ineficaz aplicação do Direito».

Acontece que, lida e relida a respetiva petição inicial esse facto – da venda do imóvel 14 dias depois do termo do contrato de mediação e por valor inferior àquele que haviam acordado com a autora como sendo o valor de venda –, foi o único alegado pela autora, sendo manifestamente insuficiente para que dele se retire que o acordo dos réus com os terceiros, seja o amigo ligado a uma imobiliária sejam os adquirentes, tenha ocorrido no decurso do contrato de mediação, o mesmo é dizer que tenha havido violação da cláusula de exclusividade.

Portanto, considerando que sobre a autora impendia o ónus de alegação dos factos essenciais que consubstanciariam esse fundamento do seu pedido, e a sua subsequente prova, não os tendo alegado não poderiam os mesmos ter sido provados, e muito menos inferidos pelo tribunal, como parece pretender, porque a tal obsta o princípio dispositivo, que se mantém consagrado no artigo 5.º, n.º 1, do CPC.

Efetivamente, de acordo com este preceito incumbe ao autor o ónus de alegar os factos essenciais em que assenta a sua pretensão, não podendo o tribunal afastar-se dos factos alegados e do pedido do autor, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, não sendo os factos essenciais aqueles que o juiz pode considerar nos termos previstos no n.º 2 deste preceito, nem sendo caso de mera aplicação a factos alegados das regras de direito, relativamente a cuja indagação, interpretação e aplicação, o julgador tem a liberdade que lhe concede o n.º 3 do mesmo artigo.

Na realidade, o atual artigo 5.º do CPC atribui «ao juiz um poder mais interventor, sem que tal signifique, porém, o fim do princípio dispositivo e a sua substituição pelo princípio inquisitório, uma vez que continua a caber às partes a definição do objecto do litígio, através da dedução das suas pretensões e da alegação dos factos que integram a causa de pedir ou suportam a defesa»[16].

Consequentemente, não tendo a Autora alegado oportunamente factos de onde pudesse comprovar o incumprimento por banda dos réus do contrato de mediação celebrado, mercê de pré-acordo com terceiro, celebrado no período da sua vigência, para efetuar a venda após o seu termo, com vista a obstar ao pagamento da comissão devida à autora, a sua pretensão não pode proceder com este fundamento.

Porém, conforme foi corretamente sublinhado na decisão recorrida, este não foi o único fundamento invocado pela Autora para peticionar o pagamento da comissão.

Assim, quanto ao fundamento respeitante à não celebração do negócio por causa imputável aos réus, afirmou-se na decisão recorrida:

«Embora se admita que a petição inicial, nesse ponto, pode não ser tão clara quanto seria desejável, da sua leitura resulta, pelo menos quanto a nós, um duplo fundamento para a pretensão da Autora. Em primeiro lugar, o contrato pretendido não ter sido celebrado por causa imputável aos Réus, que não responderam à Autora (artigos 14.º, 15.º e 22.º da petição inicial). Em segundo lugar, a violação da cláusula de exclusividade (artigos 16.º a 21.º, da petição inicial).

O segundo já foi analisado e improcede. O primeiro será agora apreciado.

Relativamente ao facto pelo qual, ainda na vigência do contrato de mediação imobiliária, não foi avante a celebração de contrato com a C..., Unipessoal Lda, a Autora não logrou provar que satisfez o pedido dos Réus para darem mais informações. Com efeito, dos factos provados resulta o envio, a 17-10-2016, de carta pelo Réu AA à Autora, pedindo diversas informações sobre o contrato em causa. Depois disso, apenas ficou provado que, já depois do contrato de mediação imobiliária ter atingido o seu termo, os Réus venderam o prédio a terceiro.

Ora, para considerar que o negócio com a C..., Unipessoal Lda, não se celebrou por causa imputável aos Réus seria necessário provar que foi a conduta destes que determinou que aquele contrato não chegou a ser celebrado. Acontece que nada se provou quanto ao que aconteceu depois da carta de 17-10-2016 e até ao termo do contrato de mediação imobiliária.

Importa referir que a circunstância de, posteriormente, os Réus terem vendido o prédio a um terceiro não significa que tenha sido por isso que o negócio com a C..., Unipessoal Lda, não se veio a realizar. Por um lado, no plano factual, não se provou essa ligação. Por outro lado, no plano jurídico, soçobrando essa ligação entre aqueles dois momentos (o envio da carta de 17-10-2016 e a venda a terceiro, já em Dezembro de 2016), não é possível atribuir aos Réus a responsabilidade pela não celebração do contrato. Desde logo, no universo das possibilidades, a Autora pode não ter respondido ao pedido pelos Réus, ou pode não o ter feito durante a vigência do contrato de mediação imobiliária e, nesse caso, a não celebração do contrato não é imputável aos Réus. O ponto chave é que da factualidade provada não resulta que o contrato com a C..., Unipessoal Lda, não foi avante porque os Réus não responderam à Autora (factos não provados b) e c)).

Como se explica no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 10-09-2019, processo n.º 4996/17.5T8LRA.C1, «O artº 19º nº2 da Lei nº15/2013 (…) prevê um conceito de imputabilidade que, certamente, que está eivado por, e implica um, juízo ético jurídico de censura.

E, para que o citado segmento normativo releve, devendo este conceito e juízo emergirem de factos objectivos.

Assim será, vg., e paradigmaticamente:

- se o cliente aceita os termos do negócio com o interessado apresentado pela mediadora e, depois, sem justificação, e ainda dentro do contrato, o recusa.

- se ele protela a celebração do negócio com o cliente arranjado pela mediadora para mais tarde, já depois do período do contrato, o celebrar com tal cliente».

No caso, o último facto que resultou provado antes do termo do contrato é que o Réu AA pediu informações, as quais, diga-se, se mostram legítimas quando em causa está a celebração de um contrato de compra e venda de um bem como é um prédio, ainda para mais atento o valor pretendido.

Em conformidade, soçobra o primeiro fundamento da Autora para lhe ser paga remuneração pela actividade desenvolvida.

Em suma, a presente acção terá de improceder, pois soçobram os dois fundamentos em que a Autora alicerçou o seu pedido».

Como é bom de ver, a pretensão da Apelante dependia da modificação dos factos julgados não provados nas alíneas a) e b), ou seja, de que respondeu às questões colocadas pelos réus durante a vigência do contrato de mediação.

Tendo-se mantido inalterados esses factos, pelas razões expressas na decisão recorrida, que subscrevemos, a sua pretensão está votada ao insucesso, uma vez que não conseguiu demonstrar ter sido imputável ao comportamento dos réus a não celebração do contrato de compra e venda no decurso do prazo do contrato de mediação, sendo, pois, irrelevante que os réus tenham sido por si interpelados para proceder ao pagamento da comissão.

Efetivamente, não podemos esquecer que as questões foram colocadas pelos réus por carta de 17-10-2016, quando o contrato terminava no dia 30-11-2016. Portanto, havia tempo suficiente para a resposta devida, já que, conforme se referiu na decisão recorrida, tais questões são perfeitamente legítimas, e, aduzimos nós, a legitimidade de serem colocadas não é afastada por eventualmente não ser frequente a sua colocação pelos proprietários dos imóveis. Ora, se bem virmos, nessa missiva foi salientado pelos réus que a comunicação anteriormente remetida pela Autora a indicar-lhes prazo para assinarem o contrato-promessa de compra e venda, «não é apta a produzir os efeitos previstos no contrato de mediação, considerando estar manifestamente incompleta», e prosseguindo elencando o que consideravam estar em falta: «para além de faltar a indicação da identificação do promitente comprador, não é acompanhada de minuta do contrato-promessa, bem como dos seus elementos essenciais, como sejam a data prevista para celebração da escritura, a justificação para a atribuição do valor do sinal sem negociação entre as partes, a cargo de quem fica a marcação da escritura, as condições de pagamento, e outras questões que o nosso advogado entenda convenientes ser esclarecidas previamente à assinatura de um contrato desta importância.

Como será bom de ver, não podemos, enquanto proprietários de um imóvel, ser convocados pela imobiliária para, sem mais, e no prazo de 8 dias úteis, comparecermos para assinar um contrato-promessa, sem disponibilização dos dados acima mencionados, ou, nomeadamente, ser auscultados para aferir do nosso interesse em celebrar um contrato-promessa e não o contrato definitivo.

Entendemos assim, que a vossa comunicação não cumpre com o estipulado contratualmente (nomeadamente a cláusula 7ª do contrato), demonstrando violação grosseira dos deveres que do mesmo decorrem para V. Exas.

Apenas na posse de tais elementos poderemos avançar noutras questões conducentes ao negócio, pois, como bem sabem, os vossos serviços são de mediação e não de procuradoria, pelo que os termos do negócio deverão ser discutidos entre as partes».

Invocou a Autora que respondeu atempadamente aos réus. Porém, como vimos, não logrou demonstrar tal comunicação, o que significa que não cumpriu o ónus que sobre si impendia de demonstrar o cumprimento de todas as suas obrigações com vista à celebração do contrato entre os seus clientes, ora réus, e o interessado.

Pelo exposto, e sem necessidade de maiores considerações, o presente recurso improcede, sendo de confirmar a sentença recorrida, que absolveu os réus do pedido.

Vencida, a Recorrente suporta as custas devidas, de acordo com o princípio da causalidade vertido nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, e 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do CPC, sendo as da apelação na exclusiva vertente das custas de parte, a saber: reembolso de taxa de justiça e compensação por gasto com honorários de mandatário.

IV- Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pela Recorrente.

Évora, 15 de dezembro de 2022

Albertina Pedroso [17]

Francisco Xavier

Maria João Sousa e Faro

[1] Juízo de Competência Genérica do Cartaxo.

[2] Relatora: Albertina Pedroso; 1.º Adjunto: Francisco Xavier; 2.ª Adjunta: Maria João Sousa e Faro.

[3] Por lapso constava 2021.

[4] Doravante abreviadamente designado CPC.

[5] Aditado, por via da modificação da matéria de facto.

[6] Eliminada, por via da modificação da matéria de facto.

[7] Proferido em 26.10.2018, no Processo n.º 3088/17.1T8LRA.C1, disponível em www.dgsi.pt.

[8] Cfr. neste sentido Abrantes Geraldes, ob. e loc. cit., pág. 309, e Ac. STJ de 09-02-2012, proferido no processo n.º 1858/06.5TBMFR.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt.

[9] Corrige-se o manifesto lapso de escrita.

[10] Doravante abreviadamente designado CC.

[11] Cfr. Proferido no processo n.º 1004/16.7T8STR.E1, relatado pela ora Relatora e também subscrito pelo ora 1.º Adjunto, disponível em www.dgsi.pt.

[12] Cfr. LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, in “AS MALQUISTAS DECLARAÇÕES DE PARTE - "Não acredito na parte porque é parte", Julho de 2015, Julgar Online, com abundantes citações de doutrina e jurisprudência a respeito do tema.

[13] Proferido no processo n.º 234/11.2TBVNO.E1, na esteira dos Acórdãos da Relação de Coimbra de 10.11.2009, proferido no Proc. 126/07.0TBPNH.C1, e da Relação de Guimarães de 15.09.2014, proferido no Proc. 1190/12.5TBGMR.G1, todos disponíveis em www.dgsi.pt.

[14] Cfr. Post publicado em 11.07.2017, no Blog do IPPC, em comentário ao citado Acórdão do TRE.

[15] As modificações constam inseridas no local próprio, para melhor compreensão.

[16] Cfr., Ac. STJ de 10-09-2015, Revista n.º 819/11.7TBPRD.P1.S1 - 2.ª Secção.

[17] Texto elaborado e revisto pela Relatora, e assinado eletronicamente pelos três desembargadores desta conferência.