Quem foi o relator do acórdão 1237/24.2T8BJA.E1?

O relator foi Sónia Kietzmann Lopes, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 1237/24.2T8BJA.E1?

O acórdão foi proferido em 23 de abril de 2026.

1237/24.2T8BJA.E1

Sumário

i. Alegando os Autores na ação não ter recebido o preço do imóvel vendido aos Réus, a declaração dos Autores (ou seu procurador), feita constar na escritura pública de compra e venda, de que receberam o valor que consta da escritura, constitui confissão extrajudicial (artigo 355.º, n.º 4, do CC). ii. Tal confissão, porque inserida em escritura pública, que constitui um documento autêntico (artigos 369.º e ss. do CC), e feita à parte contrária (os Réus intervenientes na escritura), tem força probatória plena (artigo 358.º, n.º 2, do CC). iii. O facto assim confessado apenas pode ser afastado mediante prova em contrário – ou seja, provando-se não terem os vendedores recebido o preço que consta da escritura –, embora com a limitação de não ser admissível, quanto a esta prova, prova testemunhal ou prova por presunção. iv. Não estando demonstrado que o agente imobiliário, ao receber quantias por parte dos compradores do imóvel, agiu em gestão representativa dos vendedores, o facto de estes terem vindo a aprovar aquele recebimento não corresponde a uma ratificação e, logo, diz apenas respeito à relação entre os vendedores e o agente imobiliário, não aproveitando aos compradores. (Sumário da Relatora)

Texto

Processo n.º 1237/24.2T8BJA.E1 – Apelação Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Beja – Juízo Central Cível e Criminal de Beja – Juiz 2 Recorrentes – (…) e (…) Recorridos – (…) e (…) * Sumário: (…) * Acordam no Tribunal da Relação de Évora: I. RELATÓRIO 1. (…) e (…) intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum contra … e mulher, … [1os Réus], e contra … [3º Réu] e mulher, … [4ª Ré], formulando os seguintes pedidos: a) ser anulado o contrato de compra e venda da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao segundo andar esquerdo B, destinado a habitação do prédio urbano submetido ao regime da propriedade horizontal sito na Travessa (…), n.º 12, em Beja, inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo (…) da União de Freguesias de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja com o n.º (…), tudo com as demais consequências legais; b) ser anulado o registo de aquisição a favor dos RR. (…) e (…) e reconhecido e declarado o direito de propriedade dos AA. sobre a fração autónoma, com a consequente reinscrição desta em nome dos AA.; c) Serem os RR. (…) e (…) condenados a restituir e entregar a fração autónoma aos AA. livre de pessoas e bens no prazo de 10 dias após o trânsito em julgado da sentença; d) Ser o R. (…) condenado a devolver aos AA. a quantia de € 3.000,00 que destes recebeu, no prazo de 10 dias após o trânsito em julgado da sentença; assim se não entendendo, e) serem os RR. condenados no pagamento aos AA. da quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), correspondente ao remanescente do preço em falta, acrescido de juros moratórios desde a data de outorga do contrato de compra e venda até efetivo e integral pagamento”. Para o efeito alegaram, em síntese, ter vendido aos 1os Réus um imóvel, pelo preço de € 73.000,00, dos quais apenas receberam, antes da escritura de compra e venda e por mão do agente imobiliário [3º Réu], € 10.000,00, em dinheiro, altura em que pagaram àquele agente a comissão acordada de € 3.000,00. Alegaram, ainda, ter-lhes sido transmitido pelo 3º Réu que os 1os Réus exigiam que da escritura ficasse a constar como preço da venda o montante de € 60.000,00, condição que aceitaram, tendo acedido igualmente ao pedido do 3º Réu – que afirmava estar na posse da quantia paga pelos 1os Réus – de recebimento dos € 60.000,00 em seis transferências bancárias de € 10.000,00 efetuadas pelo 3º Réu, das quais, porém, apenas receberam uma, de € 10.000,00, originária de conta bancária titulada pela 4ª Ré. Mais alegaram que a declaração de recebimento do preço, constante da escritura de compra e venda, não encontra correspondência na realidade, devendo ser declarada nula nos termos do artigo 245.º, n.º 1, do Código Civil. Por último, alegaram ter interpelado os Réus ao pagamento do preço em falta, o que os mesmos não fizeram no prazo fixado, pelo que incorreram em incumprimento definitivo, razão pela qual o contrato deve ser anulado ao abrigo do disposto nos artigos 287.º, 289.º e 290.º, todos do Código Civil. Ou, caso assim não se entenda, devem os Réus ser condenados no pagamento do preço em falta, que ascende a € 50.000,00. * Os 1os Réus, (…) e (…), contestaram, refutando ter o preço de venda convencionado sido outro que não o que consta da escritura e alegando tê-lo pago integralmente ao 3º Réu, que sempre se arrogou representante dos Autores, pelo que, estando os 1os Réus de boa fé, a compra e venda é válida. Requereram, ainda, a condenação dos Autores como litigantes de má fé e a intervenção acessória provocada de “(…) – Companhia de Seguros Vida, S.A.”, enquanto seguradora do 3º Réu. * Os Réus (…) e (…) não contestaram. * Admitida a intervenção acessória de “(…) – Companhia de Seguros Vida, S.A.”, esta contestou. 2. Em audiência prévia foi fixado o objeto do litígio e foram elencados os temas da prova. * Realizada a audiência final, foi proferida sentença que terminou com o seguinte dispositivo: «Nestes termos e face ao exposto, julgo parcialmente procedente por provada a acção e, em consequência decido: a) condenar os Réus (…) e mulher, (…) a pagar aos Autores (…) e mulher (…) a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescido de juros de mora à taxa legal anual contados a partir de 05.03.2024 até efectivo e integral pagamento; b) absolver os Réus (…) e mulher, (…), (…) e (…) do demais peticionado pelos Autores. c) julgar improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes da má-fé. d) condenar os Autores e o Réus nas custas da ação, na proporção do respetivo decaimento, os Autores na proporção de 25% e os 1ºs Réus (…) e mulher, (…) na proporção de 75% (cfr. artigo 527.º do C.P.C.).» 3. Inconformados, os 1os Réus interpuseram recurso de apelação da sentença, formulando as seguintes conclusões: «A) Os AA. instauraram a presente acção, peticionando, além do mais, serem os Réus, ora Recorrentes, condenados no pagamento aos Autores da quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), correspondente ao remanescente do preço em falta, relativo à aquisição de um imóvel, invocando, em síntese, que celebraram um contrato que compra e venda com os Réus (…) e (…), através do qual venderam a fracção supra identificada pelo preço total de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), tendo as negociações sido mediadas pelo Réu (…), mediador imobiliário de profissão; Que, não obstante tenha sido celebrada a referida escritura de compra e venda, os Autores permanecem até hoje sem terem recebido o valor total da venda do prédio, estando em falta o pagamento de € 50.000,00 (cinquenta mil euros). B) Foi proferida sentença, que decidiu «a) condenar os Réus (…) e mulher, (…) a pagar aos Autores (…) e mulher (…) a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescido de juros de mora à taxa legal anual contados a partir de 05.03.2024 até efectivo e integral pagamento;» e «b) absolver os Réus (…) e mulher, (…), (…) e (…) do demais peticionado pelos Autores». C) Ou seja: Os RR. (…) e (…), que receberam o preço e não o entregaram aos AA., vão impunes e absolvidos; E os AA., que efectuaram o pagamento do preço, vão condenados a pagá-lo novamente a quem aceitou recebê-lo dos RR. (…) e (…), declarando aliás o recebimento em documento autêntico!... * D) Está provado que «6. No escrito identificado em 5) … declarou, em nome e representação dos Autores, que estes vendiam aos Réus … e …, que aceitaram comprar, a fração identificada em 5) livre de ónus e encargos, pelo preço total de € 60.000,00 (sessenta mil euros); 7. … declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6), do qual davam quitação, e que tal preço tinha sido pago na totalidade através de transferência bancária para o IBAN de destino PT (…), sob a Caixa Geral de Depósitos, do qual os Autores eram titulares.». E) Foram julgados não provados os seguintes factos: E. O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado. F) No caso dos autos, ainda que se adopte a posição mais restritiva na interpretação do artigo 393.º, n.º 2, do CC, a demonstração da inveracidade da declaração confessória em referência, ou seja, de que a interessada não recebeu o preço da venda, importa a utilização de meios de prova susceptíveis de serem valorados pelo Tribunal, estando sujeita às limitações referentes à apresentação de prova testemunhal ou ao uso de presunções judiciais consagradas nos artigos 393.º, n.º 2 e 351.º do CC, atento o disposto no artigo 347.º do CC. G) Nessa perspectiva, a demonstração do facto mencionado, ou seja, de que os AA. não receberam o preço da venda do imóvel, não pode alicerçar-se em prova testemunhal, como ocorreu, sendo esta apenas admissível para contextualizar ou interpretar a prova documental que aponte, com verosimilhança, para a sua ocorrência. H) Deve, pois, desde logo ser alterado para provado, que « E. Os Réus (…) e (…) pagaram integralmente o preço declarado e acordado», atenta a prova plena do pagamento, por confissão, no documento particular autenticado, que só por prova documental podia ser afastada, não bastando a prova testemunhal. I) Foi declarado não provado que «J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores». J) Ora, desde logo, a fundamentação da sentença recorrida, não permite minimamente percepcionar a razão pela qual foi dado como não provado o facto J), já que, se foi «o Réu (…) na actividade de mediação imobiliária, afirmaram, sem hesitar, ter sido este que instruiu indevidamente o comprador Réu (…) a efectuar a transferência do preço para a conta titulada pela sua companheira», é incompreensível que seja dado como não provado que «J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores». K) Por outro lado, há representação sem poderes sempre que alguém celebre em nome e por conta de outrem um ato jurídico sem para tanto ter os necessários poderes de representação, sendo a consequência da representação sem poderes, como resulta do disposto no artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil, a ineficácia em relação à pessoa em nome de quem o negócio é celebrado, a menos que por ela seja ratificado. L) No entanto, o Procurador dos AA., declarou que recebeu o preço, declaração que não pode deixar de representar uma ratificação. M) De facto, está também provado que foram entregues, e o Procurador as recebeu, comprovativos do pagamento e que este os aceitou – aí, sim, declarando o recebimento do preço: 24. O Réu (…) exibiu a (…) seis documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00. // 25. O Réu (…) informou (…) que as ordens de transferência, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) cada seriam creditadas na conta dos Autores em 17/09/2023, 18/09/2023, 19/09/2023, 20/09/2023, 21/09/2023 e 22/09/2023. N) Ou seja, (…), o Procurador dos AA., aceitou tal pagamento, e aceitou que o mesmo fosse efectuado ao R. (…) e, subsequentemente, por este, a si. O) Está também provado que: 19. Em momento anterior ao descrito em 5), o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias. P) Ou seja, o Réu (…) informou os AA. de que tinha já o valor/preço em sua posse, pelo que, seria por ele (necessariamente!) pago aos AA., o que estes jamais questionaram ou recusaram, fosse de que forma fosse! Q) Mas, mais do que isso, a testemunha (…) na audiência de julgamento realizada em 06-11-2025, entre as 15:21 e as 16:10, concretamente, entre os minutos 10:50 a 13:00: que «Supostamente, seria o comprador da casa que nos iria pagar. Mas, naquelas chamadas telefónicas antes, que houve ali dois ou três dias antes, o sr. (…) disse Olha, já cá tenho o dinheiro da casa. E eu fiquei assim um bocado... É pá, pronto. A gente confia nas pessoas, por isso que não haveria problema nenhum. Nem questionei o método de pagamento, nada. Deixei assim para o dia da escritura. (…) Os 10 mil euros pagos em dinheiro foram-lhe entregues? (12:04) Sim, sim, sim. No dia da escritura? No dia da escritura. Talvez uma hora antes da escritura, talvez. R) Ou seja: recebeu € 10.000,00 em dinheiro, que lhe foram entregues pelo Réu (…); e aceitou receber do R. (…) quando este o informou que já tinha o valor remanescente do preço em sua posse e seria ele a lho entregar! S) E se dúvidas houvessem, a testemunha (…) esclareceu-as na passagem do seu depoimento entre os minutos 32:30 a 33:15: «Vamos ver uma coisa, que aconteceu, a gente já sabe que aconteceu, que o (…) não vos pagou… não pagou aos seus pais… Esse é outro pormenor… Agora o que interessa aqui saber é uma coisa tão simples quanto isto: o senhor, ouviu o (…), concordou com o (…), o senhor e os seus pais, concordaram com o (…) que ele lhe ira fazer 6 transferências de 10 mil euros, foi isso ou não foi isso? Sim, sim.». T) Ou seja: o procurador dos AA. aceitou e combinou com o R. que este lhes entregaria o valor remanescente do preço, que já recebera dos AA., o que o procurador destes conhecia e quis. U) Deve, pois, ser alterada a resposta dada ao facto “não provado” J, para provado, com base nas declarações prestadas pela testemunha (…) na audiência de julgamento realizada em 06-11-2025, entre as 15:21 e as 16:10, concretamente, entre os minutos 11:07 e 13:00, e entre os minutos 32:30 a 33:15. V) Devendo ser fixada a seguinte redação: «O R. (…) rogou-se representante dos Autores, tendo recebido o preço e comprometendo-se a entregá-lo aos AA., o que o procurador dos AA., (…), aceitou, recendo o comprovativo das ordens de transferência e declarando o preço como pago, no acto da escritura». W) Existe, assim, entre os AA. e o R. (…), um mandato sem representação, mas cujos actos de execução, maxime o recebimento do preço, foram ratificados, no acto da escritura, pelo procurador dos AA., seu filho, existindo incumprimento, não do contrato de compra e venda, pelos RR., ora Recorrentes, mas sim desse mandato, pelo R. (…), que os AA. ratificaram nos termos do artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil. Termos em que, deverá o Recurso merecer provimento e em consequência, ser a decisão recorrida revogada, e substituída por Acórdão que declare a acção improcedente, quanto aos RR., ora Recorrentes, absolvendo-os do pedido» * Os Autores responderam às alegações, pugnando pela manutenção do decidido. * O recurso foi admitido e foram colhidos os vistos. 4. Questões a decidir Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir: i) Da violação do direito probatório material; ii) Da alteração da matéria de facto; iii) Se o 3º Réu atuou ao abrigo de um mandato sem representação ratificado pelos Autores, impondo-se a absolvição dos 1os Réus do pedido. II. FUNDAMENTOS 1. Fundamentos de facto 1.1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos: «1. À data de 14.09.2023, os Autores eram donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao segundo andar esquerdo B, destinado a habitação do prédio urbano, submetido ao regime da propriedade horizontal, sito na Travessa (…), n.º 12, em Beja, inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo (…), da União de Freguesias de Beja, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja com o n.º (…). 2. Do escrito datado de 02 de Junho de 2023, identificado como “contrato de mediação imobiliária”, e assinado por (…) e (…), consta, além do mais, que: “(…) Entre (…) Imobiliário – (…), com sede social na Praça (…), n.º 17, em Beja, e com NIF n.º (…), detentora da licença n.º (…), emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (INCi.L.P.), adiante designada como Mediadora E (…), ____________, sob o regime de bens ______, com ______, residente em Travessa (…), n.º 12, 2º-Esq., em Beja, portador do cartão de cidadão ou B.I. n.ºs ___ e___, e contribuinte fiscal n.ºs (…) e ___ adiante designado como Segundo Contratante na qualidade de Proprietário é celebrado o presente Contrato de mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas: Cláusula 1ª (identificação do imóvel) O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fração autónoma (prédio urbano) destinado a habitação, sendo constituído por 3 divisões assoalhadas, com área total de 82,5400 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, sob a ficha n.º ____, licença de construção/utilização n.º _____, emitida pela Câmara Municipal de Beja em ______ e inscrito na matriz predial urbana com o artigo (…) da freguesia de (…)”. 3. Do documento identificado em 2) consta ainda que: “(…) Cláusula 2ª 1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra pelo preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis. 2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à mediadora (…)”. Cláusula 5ª (…) O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de Remuneração: a quantia de € 3.000,00 (três mil euros), acrescida de IVA à taxa legal de 23%. (…)”. 4. Por escritura pública denominada “Procuração” outorgada em 16/09/2020, no Cartório Notarial de (…), sito na Rua do (…), Empreendimento (…), Loja 22, em (…), (…), os Autores constituíram seu bastante procurador o seu filho (…), casado, contribuinte n.º (…), natural da freguesia de (…), concelho de Beja, com residência permanente na Av. (…), Bairro do (…), Bloco 9, 2º-Esq., em (…), (…), a quem conferiram, além do mais, os poderes necessários para vender a quem, pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, a fração autónoma designada pela letra “M”, melhor identificada no ponto 1) dos factos provados, e assinar os respectivos contratos promessa, podendo tratar de toda a documentação que seja necessária, receber sinais, pagar ou receber o preço, dar quitação, outorgar e assinar a necessária escritura pública ou título de compra e venda, bem como celebrar contratos de mediação imobiliária, pelos prazos e condições que julgasse convenientes. 5. Em 14.09.2023, através de documento intitulado “contrato de compra e venda”, elaborado e outorgado pelo e no escritório do Solicitador (…), sito na Rua (…), n.º 7, 1º-Esq., em Beja, (…), em nome e representação dos Autores, declarou que os Autores eram os únicos proprietários legítimos da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao 2º andar, Esq.-B, do prédio urbano, destinado a habitação, com entrada pela Trav. (…), n.º 12, na União de Freguesias de (…), concelho de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, na ficha em suporte informático com o n.º (…), Fração M, Freguesia de (…), inscrito na matriz predial urbana da referida União de freguesias, sob o artigo (…). 6. No escrito identificado em 5 (…) declarou, em nome e representação dos Autores, que estes vendiam aos Réus (…) e (…), que aceitaram comprar a fração supra identificada em 5, livre de ónus e encargos, pelo preço total de € 60.000,00 (sessenta mil euros). 7. (…) declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6, do qual davam quitação, e que tal preço tinha sido pago na totalidade através de transferência bancária para o IBAN de destino PT (…), sob a Caixa Geral de Depósitos, do qual os Autores eram titulares. 8. Fez-se ainda constar do documento identificado em 5, além do mais, que: “(…) Os intervenientes declaram de livre e espontânea vontade, que no presente negócio jurídico, as partes não recorreram à mediação mobiliária, cientes de que a omissão ou a prestação de falsas declarações sobre a intervenção de mediador imobiliário no contrato, faz incorrer as partes na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 50.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto. (…)”. 9. O documento identificado em 5) foi objecto de termo de autenticação elaborado pelo Solicitador (…), a 14.09.2023, registado a 2023-09-14 11:36, com o n.º registo (…) e selo de autenticação (…). 10. O documento identificado em 5 foi subscrito por (…), (…) e (…). 11. Aquando subscrição do documento identificado em 5 estiveram presentes o Solicitador (…), (…), na qualidade de procurador dos Autores, os Réus (…), (…), (…) e (…), amigo de (…) e que o acompanhou naquele dia. 12. Aquando subscrição do doc. identificado em 5, os Réus (…) e (…) efectuaram o pagamento do DUC n.º (…), no valor de € 480,00 (quatrocentos e oitenta euros), da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto de Selo, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira em 13/09/2023 e ainda o pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, no valor de € 600,00 (seiscentos euros). 13. A aquisição do referido prédio a favor dos Réus (…) e (…) mostra-se registada pela Ap. (…), de (…). 14. O preço de venda acordado pela fração identificada supra em 1 foi de € 73.000,00 (setenta e três mil euros). 15. O Réu (…), referindo ser a solicitação dos compradores, pediu aos Autores que no documento exarado e melhor descrito em 5 constasse como preço de venda da fração o valor de € 60.000,00. 16. Mais referiu o Réu (…) no telefonema que o preço seria pago da seguinte forma: € 3.000,00 seriam honorários a pagar a este pelos serviços de mediação imobiliária prestados e € 10.000,00 seriam pagos em dinheiro no dia da escritura, sendo os restantes € 60.000,00 pagos por transferência bancária. 17. O Réu (…) disse aos Autores que caso não fossem aceites estas condições os Réus compradores não aceitariam celebrar o contrato definitivo de compra e venda da fração. 18. Os Autores aceitaram o descrito supra em 16. 19. Em momento anterior ao descrito em 5, o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias. 20. Em 13/09/2023 (…) enviou ao Réu (…) o IBAN da conta bancária dos Autores para que fossem concretizadas as transferências bancárias identificadas em 16. 21. Em 14/09/2023, antes do descrito em 5, o filho dos Autores dirigiu-se à imobiliária “(…) Imobiliário”, propriedade do Réu (…), para efectuar o pagamento da comissão e conferir o pagamento do preço da venda. 22. Aquando o descrito em 21, o Réu (…) entregou a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros) em numerário a (…). 23. O Réu (…) fez sua a quantia de € 3.000,00 (três mil euros) a título de comissão devida pela prestação de serviços de mediação imobiliária. 24. O Réu (…) exibiu a (…) seis documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN PT (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00. 25. O Réu (…) informou (…) que as ordens de transferência, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) cada, seriam creditadas na conta dos Autores em 17/09/2023, 18/09/2023, 19/09/2023, 20/09/2023, 21/09/2023 e 22/09/2023. 26. No dia 20 de setembro de 2023, foi recebida na conta bancária n.º (…), IBAN PT (…), titulada pelos Autores, uma transferência no montante de € 10.000,00 (dez mil euros), originária de conta bancária titulada pela Ré (…) com o n.º (…). 27. Por carta registada, datada de 04.03.2024, o mandatário dos Autores efectuou comunicação aos Réus (…) e (…), com o seguinte teor: “(…) Conforme é do vosso perfeito conhecimento, no passado dia 14 de setembro de 2023, V. Ex.ªs outorgaram com os nossos clientes sr. (…) e mulher sra. (…), contrato de compra e venda do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq.-B, em Beja. Tal compra foi feita pelo preço de € 60.000,00 (sessenta mil euros). Até ao presente momento, V.ª Ex.ª, tendo tomado posse do imóvel, não efectuaram o pagamento do preço devido, não obstante terem perfeito conhecimento desta obrigação. Destarte, na derradeira tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, sem o recurso às competentes ações judiciais, solicitamos que, no prazo máximo de 5 dias após a recepção da presente procedam ao pagamento aos nossos clientes do montante de € 60.000,00 (sessenta mil euros) através de transferência bancária ou cheque visado/bancário, a entregar diretamente aos nossos clientes ou neste escritório. Findo tal prazo sem que o pagamento haja sido recebido e objecto de boa cobrança, os nossos clientes não terão qualquer interesse na manutenção do negócio efetuado, agindo judicialmente com vista à recuperação do imóvel e, bem assim, ao ressarcimento dos transtornos e despesas por vós causados, respetivos juros e demais encargos (…)”. 28. A missiva identificada em 27) foi recepcionada pelos Réus (…) e (…) em 05.03.2024. 29. Por carta registada, datada de 04.03.2024, o mandatário dos Autores efectuou comunicação aos Réus (…) e (…), além do mais, com o seguinte teor: “(…) Conforme é do vosso perfeito conhecimento, no passado dia 14 de setembro de 2023 (…) e mulher (…) outorgaram com os nossos clientes sr. (…) e mulher sra. (…), contrato de compra e venda do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq.-B, em Beja. Tal compra foi feita pelo preço de € 60.000,00 (sessenta mil euros). V.ª Ex.ª atuaram como mediadores imobiliários do negócio (conforme contrato de mediação) tendo transmitido que o pagamento do preço seria da vossa responsabilidade. Para tanto a sra. (…) emitiu diversas ordens de transferência em montantes para perfazerem a quantia de 60.000,00 (sessenta mil euros), conforme comprovativos na nossa posse. Tais pagamentos nunca se concretizaram. Até ao presente momento, tendo os compradores tomado posse do imóvel, V.as Ex.as não efetuaram o pagamento do preço devido, não obstante terem perfeito conhecimento desta obrigação. Destarte, na derradeira tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, sem o recurso às competentes ações judiciais, solicitamos que, no prazo máximo de 5 dias após a receção da presente procedam ao pagamento aos nossos clientes do montante de € 60.000,00 através de transferência bancária ou cheque visado / bancário, a entregar aos nossos clientes ou neste escritório (….)”. 30. A missiva identificada em 29) foi recepcionada pelos Réus (…) e (…). 31. Em 09.03.2023 foi emitido documento particular intitulado “Declaração”, subscrito pelo Réu (…) e pelo Réu (…), onde consta além do mais, o que se segue: “(…) Declaro para efeitos de reserva para compra do imóvel sito em Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq., em Beja, que recebi de (…), NIF (…), a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros). Caso o proprietário desista ou negócio não se concretize o valor da reserva será devolvido. A Escritura será realizada até 90 dias após a assinatura desta declaração. Ficando por entregar os restantes € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), no ato da Escritura. A reserva será feita para o IBAN PT (…)”. 32. Em 09.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 33. Em 10.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 34. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 35. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 36. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN PT (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 37. Em 22.05.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 10.000,00 (dez mil euros) – n.º de operação (…). 38. Em 22.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 39. Em 22.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 40. Em 23.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 41. Em 23.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…). 42. Em 22.08.2023 foi emitido documento particular intitulado “Declaração de Reserva”, subscrito pelo Réu (…) e pelo Réu (…), onde consta, além do mais, o que se segue: “(…) Declaro para efeitos de reserva para compra do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, com o artigo matricial (…) que recebi de (…), portador do n.º de identificação fiscal (…), residente em Rua da (…), 41-A, em Beja, a quantia de € 60.000,00 (sessenta mil euros). A reserva será feira por transferência bancária para o IBAN PT (…)”. 43. O documento identificado em 5 foi precedido de anúncio para exercício dos direitos de preferência n.º (…), de 07/07/2023. 44. À data do descrito em 1 a 45 o Réu (…) tinha a sua responsabilidade profissional – de mediação imobiliária, compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis – transferida para a Ré (…) Europe AG – Sucursal em Portugal, por contrato de seguro com a apólice n.º (…). 45. Não foi efetuada qualquer participação e / ou reclamação, por qualquer dos Autores ou dos Réus, à Ré (…) Europe AG – Sucursal.» 1.2 A decisão recorrida julgou não provados os seguintes factos: A. Os Autores tivessem a fração identificada em 1 à venda há dois anos. B. Em 13/09/2023 o Réu (…) tivesse telefonado aos Autores e perguntado se era possível fazer o pagamento em 3 transferências de € 20.000,00 (vinte mil euros). C. O descrito em 17 tivesse ocorrido em 13/09/2023. D. O descrito em 21 tivesse ocorrido às 9h 45m. E. O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado. F. Aquando da leitura do documento identificado em 5, concretamente no segmento relativo ao pagamento do preço, o Réu (…) tivesse informado o solicitador (…) que tinha na sua posse os comprovativos das transferências agendadas. G. O descrito em 24 tivesse ocorrido logo de seguida ao descrito no ponto 22 dos factos provados. H. Os seis documentos identificados no ponto 24 se tenham mantido na posse do Réu (…). I. Em 22.05.2025, os Réus (…) e (…) tivessem entregue a quantia de € 5.000,00 ao Réu (…) em numerário. J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores. 2. Do objeto do recurso 2.1 Da impugnação da decisão da matéria de facto 2.1.1 Da violação das regras de direito probatório material Os Recorrentes defendem, antes de mais, que, tendo sido declarado pelo procurador dos Autores, em sede de escritura pública, o recebimento da quantia de € 60.000,00, do mesmo dando quitação, o tribunal a quo não podia dar como não provado, com base em prova testemunhal, o facto que consta da alínea E), devendo este, consequentemente, transitar para a matéria de facto provada. O teor deste facto é: “O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado”. O tribunal a quo fundamentou a sua convicção quanto a este facto nos seguintes moldes: «Nesta senda, deu o tribunal como não provado o facto constante do ponto E) dos factos não provados[1], atento a que lograram os Autores efectuar prova de que não receberam a totalidade do preço acordado, apenas tendo sido realizada prova que foram efectuadas transferências bancárias entre os Réus compradores e o Réu (…) no valor de € 55.000,00, e que o Réu (…) apenas se teria pago de € 3.000,00 pelos serviços de mediação prestado, teria entregue ao representante legal dos Autores a quantia de € 10.000,00 em dinheiro no dia da escritura, e efectuado efectivamente uma única transferência bancária no montante de € 10.000,00, pelo que, com um simples cálculo aritmético resulta que ainda falta a haver aos Autores a quantia de € 50.000,00. Por sua vez, os próprios Réus compradores em sede de contestação apenas afirmam que efectuaram o pagamento da totalidade do preço, tendo entregue tal valor ao Réu (…), e não aos Autores, o que só por si corrobora a versão dos factos dos Autores.» Vejamos. Conforme ressalta dos pontos 4, 5 e 7 da matéria de facto provada, foi outorgada escritura pública de compra e venda de um imóvel, no âmbito da qual o filho dos Autores, em nome e representação destes e com poderes para tanto, declarou que os Autores receberam o valor que consta da escritura como sendo o preço da venda (€ 60.000,00), disso dando quitação. Quando vista a pretensão dos Autores na presente ação, o recebimento do referido valor constitui um facto que lhes é desfavorável, favorecendo os Réus, pelo que o seu reconhecimento consubstancia uma confissão (artigo 352.º do Código Civil, de ora em diante CC), mais concretamente uma confissão extrajudicial (artigo 355.º, n.º 4, do CC) e, porque feita em escritura pública, que constitui um documento autêntico (artigos 369.º e seguintes do CC), e feita à parte contrária (os Réus intervenientes na escritura), tal confissão tem força probatória plena (artigo 358.º, n.º 2, do CC)[2]. Ora, como explanado lapidarmente no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12/03/2026[3], “isto significa que o tribunal deve aceitar o facto como provado, o que não impede que a respectiva veracidade seja afastada mediante prova em contrário, provando-se não ser verdadeiro o facto confessado, embora com a limitação de não ser admissível quanto a esta, prova testemunhal ou prova por presunção. Ou seja, o juiz fica adstrito ao facto confessado, mas não de forma irremediável, apenas não podendo formar uma convicção diferente com base em provas de livre apreciação”, citando seguidamente Teixeira de Sousa[4], “para quem a confissão em documento autêntico goza de prova plena, mas não de “prova pleníssima”, significando que admite a prova do contrário, embora com as limitações legais severas quanto aos meios admissíveis (excluindo, designadamente, a prova testemunhal simples)”. Efetivamente, é o que resulta do disposto nos artigos 351.º e 393.º, n.º 2, ambos do Código Civil. Do que acaba de ser dito, extrai-se uma importante ilação: constando dos factos provados a confissão do recebimento do preço enunciado na escritura (cfr. facto 7), o facto vertido na alínea E) dos factos não provados (consubstanciado, como vimos, na asserção de que os Réus pagaram o preço) queda irrelevante, pois não cabe aos Réus provar o pagamento, antes impendendo sobre os Autores a prova de que não o receberam, nos termos do disposto no artigo 347.º do CC[5]. Esta questão – esclareça-se para que dúvidas não restem – não se confunde com aqueloutra de saber se o documento autêntico atesta a veracidade do recebimento. Efetivamente não o faz, como resulta claro do que dispõe o artigo 371.º, n.º 1, do CC, que estatui que os documentos autênticos apenas fazem prova plena dos factos que neles são atestados com base nas perceções da entidade documentadora. Ou seja, a escritura por si só apenas faz prova plena de que o representante dos Autores fez determinada declaração, não que o conteúdo dessa declaração seja verdadeiro. O que acontece é que essa declaração, tendo sido feita, desfavorece os Autores e determina que devam ser estes a demonstrar o inverso[6]. Como, de novo lapidarmente, sintetiza o aresto supra citado, “o documento autêntico prova plenamente a existência da declaração (a vendedora declarou que foi efectuado o pagamento), mas o que confere força ao conteúdo (o facto do pagamento) é o regime da confissão extrajudicial (artigo 358.º, n.º 2, do CC), ao conferir a tal reconhecimento pela autora, aqui recorrida, a natureza de uma declaração confessória, dotada de força probatória plena, qualificada, com a consequência de o seu afastamento só poder ser admitido com a prova da inveracidade do facto através de determinados meios probatórios de onde se exclui a prova testemunhal ou através de presunções, ambos de livre apreciação, como resulta, quanto à primeira, do disposto no artigo 393.º do Código Civil”. A transição do facto E) para os factos provados queda, pois, irrelevante, em face do que consta já da matéria de facto provada, mormente do facto 7 (“… declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6, do qual davam quitação”), pois, repete-se, não cabe aos Réus provar o pagamento, antes impendendo sobre os Autores a prova de que não o receberam (regra de direito probatório material que, aliás, foi reconhecida pela sentença recorrida na sua nota de rodapé 3. Improcede, pois, a impugnação, nesta parte. 2.1.2 Do erro de julgamento quanto à alínea J. da matéria de facto não provada Os Recorrentes entendem, ainda, que o tribunal a quo devia ter julgado provado o que consta da alínea J) dos factos não provados. Esta alínea tem o seguinte teor: “O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores”. Trata-se da matéria de facto vertida no artigo 12º da contestação, no qual os 1os Réus afirmam ter efetuado os pagamentos relativos ao preço do imóvel ao mediador [3º Réu], o qual “sempre se arrogou representante” dos Autores. Do assim alegado e dos subsequentes artigos 14º e 15º da mesma peça processual, que o contextualizam, resulta que os 1os Réus afirmam ter entregue o preço do imóvel ao 3º Réu porquanto este atribuía a si mesmo e assumia perante os mesmos a qualidade de representante dos Autores. Os Recorrentes fundam a afirmação do erro de julgamento: - na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, quando ali se lê: «[…] Estas testemunhas colaboradoras do Réu (…) na actividade de mediação imobiliária [reportando-se às testemunhas … e …], afirmaram, sem hesitar, ter sido este que instruiu indevidamente o comprador Réu (…) a efectuar a transferência do preço para a conta titulada pela sua companheira, aqui Ré (…), conta que o Réu (…) usava correntemente para recebimento de comissões pela prestação de serviços de mediação imobiliária e pagamento de comissões/vencimentos devidas a estas testemunhas. […] Assim, atento o depoimento de parte do Réu (…) e depoimentos das testemunhas (…), (…), (…) e (…), deu o tribunal como provados os factos constantes dos pontos 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25 e 43 do elenco dos factos dados como provados, e ainda como não provados os factos constantes dos pontos B), C), D), F), G) e J) dos factos não provados»; - nos factos 19, 24 e 25; - no depoimento da testemunha … [filho e procurador dos Autores]. Começando pelo depoimento desta testemunha, dele não se extrai que a mesma estivesse ao corrente do que foi transmitido pelo 3º Réu aos 1os Réus a propósito do motivo pelo qual estes deviam transferir dinheiro para uma conta bancária indicada por aquele. Pelo contrário, ouvido o depoimento da testemunha, dele perpassa não ter “percebido muito bem” (passagem 11m 07s) a que título o dinheiro estaria na posse do 3º Réu, tendo-lhe este dito apenas “já cá tenho o dinheiro da casa” (passagem 11m 11s). Por outro lado, os factos 19, 24 e 25 têm o seguinte teor: «19. Em momento anterior ao descrito em 5, o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias. […] 24. O Réu (…) exibiu a (…) 6 documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00. 25. O Réu (…) informou (…) que as ordens de transferência, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) cada, seriam creditadas na conta dos Autores em 17/09/2023, 18/09/2023, 19/09/2023, 20/09/2023, 21/09/2023 e 22/09/2023.» Ora, estes factos apenas dão conta de dois aspetos: que o 3º Réu alegou junto dos Autores ter recebido dos 1os Réus € 73.000,00 [sendo que as transferências documentadas nos autos dão conta de transferências bancárias por banda dos 1os Réus no montante de € 55.000,00 – cfr. factos 32 a 41] e que o 3º Réu transmitiu aos Autores que lhes transferiria € 60.000,00 em tranches, para fazer o pagamento do imóvel. Donde não se extrai, de modo algum, o que em concreto o 3º Réu transmitiu aos 1os Réus para justificar que transferissem o dinheiro para conta bancária por si indicada. Aliás, mostram-se provados outros factos – não sindicados pelos Recorrentes – que apontam em sentido diverso do alegado pelos Recorrentes. Efetivamente, os escritos cujo teor se mostra vertido nos factos 31 e 42 (assinados, além do mais, pelo Réu …) indiciam que o 3º Réu recebeu as quantias enquanto agente imobiliário (e não enquanto procurador ou representante dos Autores), tanto que as designou de “reservas”. Esta conclusão em nada contende com a fundamentação da decisão da matéria de facto, pois “instruir” alguém a efetuar uma transferência para determinada conta, sendo o “instrutor” um agente imobiliário, não é o mesmo que dizer que o mesmo se arroga representar o vendedor, na medida em que, precisamente, a atividade de agente imobiliário pode determinar (e em regra determina) o recebimento de quantias, mormente por banda dos compradores. Daí, aliás, que se compreenda que na decisão recorrida, já em sede da fundamentação de Direito, o tribunal a quo, entendendo embora não consubstanciarem aqueles escritos um acordo de reserva (por falta de assinatura mormente dos Autores ou do seu procurador), subsumisse o recebimento das quantias pelo 3º Réu ao artigo 18.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro (que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária), com a consequência de o montante entregue ser a restituir pelo 3º Réu aos 1os Réus. Assim em suma, os meios probatórios indicados pelos Recorrentes, bem como a demais matéria factual invocada para fundar a impugnação, não é de molde a que se possa concluir ter o tribunal a quo incorrido em erro de julgamento quanto à alínea J) dos factos não provados. Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte. 2.2 Do Direito Com base na alteração da matéria de facto por si propugnada defendem os Recorrentes que entre Autores e 3º Réu existiu um mandato, ainda que sem representação, mas cujos atos de execução – o recebimento do preço – foram ratificados pelo procurador dos Autores nos termos do disposto no artigo 268.º do CC, pelo que o que se verificaria no caso em apreço seria um incumprimento do referido mandato pelo 3º Réu, devendo, consequentemente, os 1os Réus ser absolvidos do pedido. A matéria de facto porém manteve-se inalterada pelas razões sobremencionadas. E os factos provados não permitem a subsunção jurídica proposta. Na verdade, além de não estar demonstrado o que foi alegado pelos 1os Réus na contestação, isto é, que tivessem efetuado as transferências ao 3.º Réu por este se ter arrogado representante dos Autores, não pode, sequer, concluir-se pela existência de um mandato ratificado pelos Autores, como ora proposto pelos Recorrentes. Vejamos. Existe gestão de negócios quando alguém interfere em assunto de outrem, praticando um ou mais atos, fazendo-o no interesse e por conta da pessoa a quem o assunto diz respeito, mas sem autorização para essa intromissão. É o que ressalta da noção de gestão de negócios vertida no artigo 464.º do Código Civil. Como ensina Menezes Cordeiro[7], “a gestão diz-se representativa quando o gestor actua em nome do dominus, esclarecendo as pessoas sobre quem é o beneficiário da actuação”. Caso contrário será não representativa como ressalta do disposto no artigo 471.º do Código Civil. Não ficou demonstrado que o 3º Réu tivesse recebido dinheiro dos 1º Réus arrogando fazê-lo em nome dos Autores. Pelo contrário, intitulou esse recebimento como quantias destinadas a reservar o imóvel e, mais, conforme ressalta dos factos 31 e 42, previu a possibilidade de os valores terem de ser devolvidos ao Réu (…). A haver gestão de negócios, ela seria, portanto, não representativa. Dizemos “a haver”, porque, na verdade, está demonstrado não ter o 3º Réu agido no interesse dos Autores. O que o 3º Réu fez, foi receber dinheiro dos 1os Réus e dele se locupletar (com exceção de € 10.000,00), o que, como é bom de ver, dificilmente pode considerar-se uma atuação no interesse dos Autores[8]. Sem embargo, ainda que defendêssemos que o locupletamento pelo 3º Réu consubstanciaria meramente uma violação do dever de entrega que impende sobre o gestor (previsto no artigo 465.º, alínea e), do CC) e não numa circunstância impeditiva de que de gestão de negócios se falasse, sempre a figura da ratificação se aplica apenas à gestão representativa (cfr. artigo 471.º, 1ª parte e 268.º, ambos do CC) e no caso em apreço não se verificaria esta figura, mas sim como vimos uma gestão não representativa. Ou seja, a conduta dos Autores (na pessoa do seu procurador), seja ao receberem em mão € 10.000,00 por parte do 3º Réu (cfr. facto 22), seja ao – confrontados com o facto consumado transmitido pelo 3º Réu, que, em momento anterior ao da escritura, informou os Autores de que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efetuar o pagamento do preço (cfr. facto 19) – declararem na escritura já ter recebido o preço do imóvel (por terem sido apresentados previamente pelo 3º Réu agendamentos de transferência, ao invés de ordens de transferência), terá sido, quando muito, uma aprovação, ou seja, uma concordância com a gestão praticada pelo 3º Réu, mas não uma ratificação. E a aprovação e a ratificação não se confundem. “A aprovação é […] a concordância com a gestão praticada, consista esta em actos jurídicos ou em actos materiais. A ratificação é a declaração de vontade pela qual alguém faz seu um acto jurídico celebrado por outrem em seu nome, sem poderes de representação, outorgando retroactivamente esses poderes”[9]. A aprovação situa-se no âmbito das relações entre o dono do negócio e o gestor, enquanto a ratificação diz respeito à relação entre o dono do negócio e a pessoa com quem o gestor contratou. Improcede, pois, a pretensão dos Recorrentes, pois, mesmo a considerar-se ter havido lugar a uma gestão de negócios aprovada pelos Autores, a mesma não aproveita aos 1os Réus, dizendo apenas respeito à relação entre os Autores e o 3º Réu. 3. Custas Dado o decaimento, as custas do recurso ficam a cargo dos Recorrentes (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC e tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais). III. DECISÃO Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida. Custas nos termos determinados. Évora, 23 de abril de 2026 Sónia Kietzmann Lopes (Relatora) Sónia Moura (1ª Adjunta) Manuel Bargado (2º Adjunto) __________________________________________________ [1] Tratando-se da falta de pagamento do preço duma compra e venda de imóvel, outorgada em escritura pública, que constitui um documento autêntico, e da qual ficou a constar que a vendedora declarou perante o notário ter já recebido o preço, tal significa uma confissão extrajudicial. Caso essa declaração não coincida com a realidade, inverte-se o ónus da prova, passando a competir ao Autor que a declaração prestada pela vendedora não era verdadeira (artigo 374.º do C.C.) e que o preço não foi integralmente pago (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 05-12-2024, proc. n.º 1027/23.0T8AGD.P1, relatora Isabel Silva, disponível em www.dgsi.pt) – [nota de rodapé da sentença recorrida]. [2] Neste sentido, entre outros, Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2.ª ed., Coimbra Editora, pág. 552. [3] Proferido no processo n.º 4188/24.7T8VLG.P1.S1 e disponível na base de dados da dgsi. [4] Em comentário ao acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-05-2019 (blog IPPC, post de 14.11.2021). [5] O que, aliás, foi reconhecido na fundamentação da sentença, mormente na nota de rodapé do trecho supra transcrito, ainda que, por mero lapso de escrita, haja sido feito constar o artigo “374.º” do CC, ao invés do artigo 347.º do CC. [6] A questão não se confunde, também, com a possibilidade de em ação anulatória por simulação poder ser lançada mão da prova testemunhal, em complemento de prova documental (começo ou princípio de prova escrito), adequadamente explorada na sentença (cfr. págs. 22 e seguintes). [7] In “Direito das Obrigações”, 2.º Volume, AAFDL, pág. 17. [8] Como ensina Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág. 115, “para haver verdadeira gestão de negócios, é […] necessário que o agente intervenha no interesse e por conta de outra pessoa. Exige-se que proceda com a intenção de ser útil a essa pessoa, ou seja com o animus negotia aliena gerendi”. [9] Galvão Telles, in ob. cit., pág. 122.

Sumário

ii. Tal confissão, porque inserida em escritura pública, que constitui um documento autêntico (artigos 369.º e ss. do CC), e feita à parte contrária (os Réus intervenientes na escritura), tem força probatória plena (artigo 358.º, n.º 2, do CC).

iii. O facto assim confessado apenas pode ser afastado mediante prova em contrário – ou seja, provando-se não terem os vendedores recebido o preço que consta da escritura –, embora com a limitação de não ser admissível, quanto a esta prova, prova testemunhal ou prova por presunção.

iv. Não estando demonstrado que o agente imobiliário, ao receber quantias por parte dos compradores do imóvel, agiu em gestão representativa dos vendedores, o facto de estes terem vindo a aprovar aquele recebimento não corresponde a uma ratificação e, logo, diz apenas respeito à relação entre os vendedores e o agente imobiliário, não aproveitando aos compradores.

(Sumário da Relatora)

Texto Integral

Processo n.º 1237/24.2T8BJA.E1 – Apelação

Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Beja – Juízo Central Cível e Criminal de Beja – Juiz 2

Recorrentes – (…) e (…)

Recorridos – (…) e (…)

Sumário: (…)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

(…) e (…) intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum contra … e mulher, … [1os Réus], e contra … [3º Réu] e mulher, … [4ª Ré], formulando os seguintes pedidos:

a) ser anulado o contrato de compra e venda da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao segundo andar esquerdo B, destinado a habitação do prédio urbano submetido ao regime da propriedade horizontal sito na Travessa (…), n.º 12, em Beja, inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo (…) da União de Freguesias de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja com o n.º (…), tudo com as demais consequências legais;

b) ser anulado o registo de aquisição a favor dos RR. (…) e (…) e reconhecido e declarado o direito de propriedade dos AA. sobre a fração autónoma, com a consequente reinscrição desta em nome dos AA.;

c) Serem os RR. (…) e (…) condenados a restituir e entregar a fração autónoma aos AA. livre de pessoas e bens no prazo de 10 dias após o trânsito em julgado da sentença;

d) Ser o R. (…) condenado a devolver aos AA. a quantia de € 3.000,00 que destes recebeu, no prazo de 10 dias após o trânsito em julgado da sentença;

assim se não entendendo,

e) serem os RR. condenados no pagamento aos AA. da quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), correspondente ao remanescente do preço em falta, acrescido de juros moratórios desde a data de outorga do contrato de compra e venda até efetivo e integral pagamento”.

Para o efeito alegaram, em síntese, ter vendido aos 1os Réus um imóvel, pelo preço de € 73.000,00, dos quais apenas receberam, antes da escritura de compra e venda e por mão do agente imobiliário [3º Réu], € 10.000,00, em dinheiro, altura em que pagaram àquele agente a comissão acordada de € 3.000,00.

Alegaram, ainda, ter-lhes sido transmitido pelo 3º Réu que os 1os Réus exigiam que da escritura ficasse a constar como preço da venda o montante de € 60.000,00, condição que aceitaram, tendo acedido igualmente ao pedido do 3º Réu – que afirmava estar na posse da quantia paga pelos 1os Réus – de recebimento dos € 60.000,00 em seis transferências bancárias de € 10.000,00 efetuadas pelo 3º Réu, das quais, porém, apenas receberam uma, de € 10.000,00, originária de conta bancária titulada pela 4ª Ré.

Mais alegaram que a declaração de recebimento do preço, constante da escritura de compra e venda, não encontra correspondência na realidade, devendo ser declarada nula nos termos do artigo 245.º, n.º 1, do Código Civil.

Por último, alegaram ter interpelado os Réus ao pagamento do preço em falta, o que os mesmos não fizeram no prazo fixado, pelo que incorreram em incumprimento definitivo, razão pela qual o contrato deve ser anulado ao abrigo do disposto nos artigos 287.º, 289.º e 290.º, todos do Código Civil. Ou, caso assim não se entenda, devem os Réus ser condenados no pagamento do preço em falta, que ascende a € 50.000,00.

Os 1os Réus, (…) e (…), contestaram, refutando ter o preço de venda convencionado sido outro que não o que consta da escritura e alegando tê-lo pago integralmente ao 3º Réu, que sempre se arrogou representante dos Autores, pelo que, estando os 1os Réus de boa fé, a compra e venda é válida.

Requereram, ainda, a condenação dos Autores como litigantes de má fé e a intervenção acessória provocada de “(…) – Companhia de Seguros Vida, S.A.”, enquanto seguradora do 3º Réu.

Os Réus (…) e (…) não contestaram.

Admitida a intervenção acessória de “(…) – Companhia de Seguros Vida, S.A.”, esta contestou.

Em audiência prévia foi fixado o objeto do litígio e foram elencados os temas da prova.

Realizada a audiência final, foi proferida sentença que terminou com o seguinte dispositivo:

«Nestes termos e face ao exposto, julgo parcialmente procedente por provada a acção e, em consequência decido:

a) condenar os Réus (…) e mulher, (…) a pagar aos Autores (…) e mulher (…) a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescido de juros de mora à taxa legal anual contados a partir de 05.03.2024 até efectivo e integral pagamento;

b) absolver os Réus (…) e mulher, (…), (…) e (…) do demais peticionado pelos Autores.

c) julgar improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes da má-fé.

d) condenar os Autores e o Réus nas custas da ação, na proporção do respetivo decaimento, os Autores na proporção de 25% e os 1ºs Réus (…) e mulher, (…) na proporção de 75% (cfr. artigo 527.º do C.P.C.).»

Inconformados, os 1os Réus interpuseram recurso de apelação da sentença, formulando as seguintes conclusões:

«A) Os AA. instauraram a presente acção, peticionando, além do mais, serem os Réus, ora Recorrentes, condenados no pagamento aos Autores da quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), correspondente ao remanescente do preço em falta, relativo à aquisição de um imóvel, invocando, em síntese, que celebraram um contrato que compra e venda com os Réus (…) e (…), através do qual venderam a fracção supra identificada pelo preço total de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), tendo as negociações sido mediadas pelo Réu (…), mediador imobiliário de profissão; Que, não obstante tenha sido celebrada a referida escritura de compra e venda, os Autores permanecem até hoje sem terem recebido o valor total da venda do prédio, estando em falta o pagamento de € 50.000,00 (cinquenta mil euros).

B) Foi proferida sentença, que decidiu «a) condenar os Réus (…) e mulher, (…) a pagar aos Autores (…) e mulher (…) a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescido de juros de mora à taxa legal anual contados a partir de 05.03.2024 até efectivo e integral pagamento;» e «b) absolver os Réus (…) e mulher, (…), (…) e (…) do demais peticionado pelos Autores».

C) Ou seja: Os RR. (…) e (…), que receberam o preço e não o entregaram aos AA., vão impunes e absolvidos; E os AA., que efectuaram o pagamento do preço, vão condenados a pagá-lo novamente a quem aceitou recebê-lo dos RR. (…) e (…), declarando aliás o recebimento em documento autêntico!

D) Está provado que «6. No escrito identificado em 5) … declarou, em nome e representação dos Autores, que estes vendiam aos Réus … e …, que aceitaram comprar, a fração identificada em 5) livre de ónus e encargos, pelo preço total de € 60.000,00 (sessenta mil euros); 7. … declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6), do qual davam quitação, e que tal preço tinha sido pago na totalidade através de transferência bancária para o IBAN de destino PT (…), sob a Caixa Geral de Depósitos, do qual os Autores eram titulares.».

E) Foram julgados não provados os seguintes factos: E. O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado.

F) No caso dos autos, ainda que se adopte a posição mais restritiva na interpretação do artigo 393.º, n.º 2, do CC, a demonstração da inveracidade da declaração confessória em referência, ou seja, de que a interessada não recebeu o preço da venda, importa a utilização de meios de prova susceptíveis de serem valorados pelo Tribunal, estando sujeita às limitações referentes à apresentação de prova testemunhal ou ao uso de presunções judiciais consagradas nos artigos 393.º, n.º 2 e 351.º do CC, atento o disposto no artigo 347.º do CC.

G) Nessa perspectiva, a demonstração do facto mencionado, ou seja, de que os AA. não receberam o preço da venda do imóvel, não pode alicerçar-se em prova testemunhal, como ocorreu, sendo esta apenas admissível para contextualizar ou interpretar a prova documental que aponte, com verosimilhança, para a sua ocorrência.

H) Deve, pois, desde logo ser alterado para provado, que « E. Os Réus (…) e (…) pagaram integralmente o preço declarado e acordado», atenta a prova plena do pagamento, por confissão, no documento particular autenticado, que só por prova documental podia ser afastada, não bastando a prova testemunhal.

I) Foi declarado não provado que «J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores».

J) Ora, desde logo, a fundamentação da sentença recorrida, não permite minimamente percepcionar a razão pela qual foi dado como não provado o facto J), já que, se foi «o Réu (…) na actividade de mediação imobiliária, afirmaram, sem hesitar, ter sido este que instruiu indevidamente o comprador Réu (…) a efectuar a transferência do preço para a conta titulada pela sua companheira», é incompreensível que seja dado como não provado que «J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores».

K) Por outro lado, há representação sem poderes sempre que alguém celebre em nome e por conta de outrem um ato jurídico sem para tanto ter os necessários poderes de representação, sendo a consequência da representação sem poderes, como resulta do disposto no artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil, a ineficácia em relação à pessoa em nome de quem o negócio é celebrado, a menos que por ela seja ratificado.

L) No entanto, o Procurador dos AA., declarou que recebeu o preço, declaração que não pode deixar de representar uma ratificação.

M) De facto, está também provado que foram entregues, e o Procurador as recebeu, comprovativos do pagamento e que este os aceitou – aí, sim, declarando o recebimento do preço: 24. O Réu (…) exibiu a (…) seis documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00. // 25. O Réu (…) informou (…) que as ordens de transferência, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) cada seriam creditadas na conta dos Autores em 17/09/2023, 18/09/2023, 19/09/2023, 20/09/2023, 21/09/2023 e 22/09/2023.

N) Ou seja, (…), o Procurador dos AA., aceitou tal pagamento, e aceitou que o mesmo fosse efectuado ao R. (…) e, subsequentemente, por este, a si.

O) Está também provado que: 19. Em momento anterior ao descrito em 5), o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias.

P) Ou seja, o Réu (…) informou os AA. de que tinha já o valor/preço em sua posse, pelo que, seria por ele (necessariamente!) pago aos AA., o que estes jamais questionaram ou recusaram, fosse de que forma fosse!

Q) Mas, mais do que isso, a testemunha (…) na audiência de julgamento realizada em 06-11-2025, entre as 15:21 e as 16:10, concretamente, entre os minutos 10:50 a 13:00: que «Supostamente, seria o comprador da casa que nos iria pagar. Mas, naquelas chamadas telefónicas antes, que houve ali dois ou três dias antes, o sr. (…) disse Olha, já cá tenho o dinheiro da casa. E eu fiquei assim um bocado... É pá, pronto. A gente confia nas pessoas, por isso que não haveria problema nenhum. Nem questionei o método de pagamento, nada. Deixei assim para o dia da escritura. (…) Os 10 mil euros pagos em dinheiro foram-lhe entregues? (12:04) Sim, sim, sim. No dia da escritura? No dia da escritura. Talvez uma hora antes da escritura, talvez.

R) Ou seja: recebeu € 10.000,00 em dinheiro, que lhe foram entregues pelo Réu (…); e aceitou receber do R. (…) quando este o informou que já tinha o valor remanescente do preço em sua posse e seria ele a lho entregar!

S) E se dúvidas houvessem, a testemunha (…) esclareceu-as na passagem do seu depoimento entre os minutos 32:30 a 33:15: «Vamos ver uma coisa, que aconteceu, a gente já sabe que aconteceu, que o (…) não vos pagou… não pagou aos seus pais… Esse é outro pormenor… Agora o que interessa aqui saber é uma coisa tão simples quanto isto: o senhor, ouviu o (…), concordou com o (…), o senhor e os seus pais, concordaram com o (…) que ele lhe ira fazer 6 transferências de 10 mil euros, foi isso ou não foi isso? Sim, sim.».

T) Ou seja: o procurador dos AA. aceitou e combinou com o R. que este lhes entregaria o valor remanescente do preço, que já recebera dos AA., o que o procurador destes conhecia e quis.

U) Deve, pois, ser alterada a resposta dada ao facto “não provado” J, para provado, com base nas declarações prestadas pela testemunha (…) na audiência de julgamento realizada em 06-11-2025, entre as 15:21 e as 16:10, concretamente, entre os minutos 11:07 e 13:00, e entre os minutos 32:30 a 33:15.

V) Devendo ser fixada a seguinte redação: «O R. (…) rogou-se representante dos Autores, tendo recebido o preço e comprometendo-se a entregá-lo aos AA., o que o procurador dos AA., (…), aceitou, recendo o comprovativo das ordens de transferência e declarando o preço como pago, no acto da escritura».

W) Existe, assim, entre os AA. e o R. (…), um mandato sem representação, mas cujos actos de execução, maxime o recebimento do preço, foram ratificados, no acto da escritura, pelo procurador dos AA., seu filho, existindo incumprimento, não do contrato de compra e venda, pelos RR., ora Recorrentes, mas sim desse mandato, pelo R. (…), que os AA. ratificaram nos termos do artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil.

Termos em que, deverá o Recurso merecer provimento e em consequência, ser a decisão recorrida revogada, e substituída por Acórdão que declare a acção improcedente, quanto aos RR., ora Recorrentes, absolvendo-os do pedido»

Os Autores responderam às alegações, pugnando pela manutenção do decidido.

O recurso foi admitido e foram colhidos os vistos.

4. Questões a decidir

Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:

i) Da violação do direito probatório material;

ii) Da alteração da matéria de facto;

iii) Se o 3º Réu atuou ao abrigo de um mandato sem representação ratificado pelos Autores, impondo-se a absolvição dos 1os Réus do pedido.

II. FUNDAMENTOS

1. Fundamentos de facto

1. 1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

«1. À data de 14.09.2023, os Autores eram donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao segundo andar esquerdo B, destinado a habitação do prédio urbano, submetido ao regime da propriedade horizontal, sito na Travessa (…), n.º 12, em Beja, inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo (…), da União de Freguesias de Beja, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja com o n.º (…).

2. Do escrito datado de 02 de Junho de 2023, identificado como “contrato de mediação imobiliária”, e assinado por (…) e (…), consta, além do mais, que:

“(…) Entre (…) Imobiliário – (…), com sede social na Praça (…), n.º 17, em Beja, e com NIF n.º (…), detentora da licença n.º (…), emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (INCi.L.P.), adiante designada como Mediadora

(…),

, sob o regime de bens

, com

, residente em Travessa (…), n.º 12, 2º-Esq., em Beja, portador do cartão de cidadão ou B.I. n.ºs

, e contribuinte fiscal n.ºs (…) e

adiante designado como Segundo Contratante na qualidade de Proprietário é celebrado o presente Contrato de mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas:

Cláusula 1ª

(identificação do imóvel)

O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fração autónoma (prédio urbano) destinado a habitação, sendo constituído por 3 divisões assoalhadas, com área total de 82,5400 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, sob a ficha n.º

, licença de construção/utilização n.º

, emitida pela Câmara Municipal de Beja em

e inscrito na matriz predial urbana com o artigo (…) da freguesia de (…)”.

3. Do documento identificado em 2) consta ainda que:

“(…) Cláusula 2ª

1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra pelo preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.

2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à mediadora (…)”.

Cláusula 5ª

(…)

O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de Remuneração: a quantia de € 3.000,00 (três mil euros), acrescida de IVA à taxa legal de 23%. (…)”.

4. Por escritura pública denominada “Procuração” outorgada em 16/09/2020, no Cartório Notarial de (…), sito na Rua do (…), Empreendimento (…), Loja 22, em (…), (…), os Autores constituíram seu bastante procurador o seu filho (…), casado, contribuinte n.º (…), natural da freguesia de (…), concelho de Beja, com residência permanente na Av. (…), Bairro do (…), Bloco 9, 2º-Esq., em (…), (…), a quem conferiram, além do mais, os poderes necessários para vender a quem, pelo preço, cláusulas e condições que entender convenientes, a fração autónoma designada pela letra “M”, melhor identificada no ponto 1) dos factos provados, e assinar os respectivos contratos promessa, podendo tratar de toda a documentação que seja necessária, receber sinais, pagar ou receber o preço, dar quitação, outorgar e assinar a necessária escritura pública ou título de compra e venda, bem como celebrar contratos de mediação imobiliária, pelos prazos e condições que julgasse convenientes.

5. Em 14.09.2023, através de documento intitulado “contrato de compra e venda”, elaborado e outorgado pelo e no escritório do Solicitador (…), sito na Rua (…), n.º 7, 1º-Esq., em Beja, (…), em nome e representação dos Autores, declarou que os Autores eram os únicos proprietários legítimos da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao 2º andar, Esq.-B, do prédio urbano, destinado a habitação, com entrada pela Trav. (…), n.º 12, na União de Freguesias de (…), concelho de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, na ficha em suporte informático com o n.º (…), Fração M, Freguesia de (…), inscrito na matriz predial urbana da referida União de freguesias, sob o artigo (…).

6. No escrito identificado em 5 (…) declarou, em nome e representação dos Autores, que estes vendiam aos Réus (…) e (…), que aceitaram comprar a fração supra identificada em 5, livre de ónus e encargos, pelo preço total de € 60.000,00 (sessenta mil euros).

7. (…) declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6, do qual davam quitação, e que tal preço tinha sido pago na totalidade através de transferência bancária para o IBAN de destino PT (…), sob a Caixa Geral de Depósitos, do qual os Autores eram titulares.

8. Fez-se ainda constar do documento identificado em 5, além do mais, que:

“(…) Os intervenientes declaram de livre e espontânea vontade, que no presente negócio jurídico, as partes não recorreram à mediação mobiliária, cientes de que a omissão ou a prestação de falsas declarações sobre a intervenção de mediador imobiliário no contrato, faz incorrer as partes na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 50.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto. (…)”.

9. O documento identificado em 5) foi objecto de termo de autenticação elaborado pelo Solicitador (…), a 14.09.2023, registado a 2023-09-14 11:36, com o n.º registo (…) e selo de autenticação (…).

10. O documento identificado em 5 foi subscrito por (…), (…) e (…).

11. Aquando subscrição do documento identificado em 5 estiveram presentes o Solicitador (…), (…), na qualidade de procurador dos Autores, os Réus (…), (…), (…) e (…), amigo de (…) e que o acompanhou naquele dia.

12. Aquando subscrição do doc. identificado em 5, os Réus (…) e (…) efectuaram o pagamento do DUC n.º (…), no valor de € 480,00 (quatrocentos e oitenta euros), da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto de Selo, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira em 13/09/2023 e ainda o pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, no valor de € 600,00 (seiscentos euros).

13. A aquisição do referido prédio a favor dos Réus (…) e (…) mostra-se registada pela Ap. (…), de (…).

14. O preço de venda acordado pela fração identificada supra em 1 foi de € 73.000,00 (setenta e três mil euros).

15. O Réu (…), referindo ser a solicitação dos compradores, pediu aos Autores que no documento exarado e melhor descrito em 5 constasse como preço de venda da fração o valor de € 60.000,00.

16. Mais referiu o Réu (…) no telefonema que o preço seria pago da seguinte forma: € 3.000,00 seriam honorários a pagar a este pelos serviços de mediação imobiliária prestados e € 10.000,00 seriam pagos em dinheiro no dia da escritura, sendo os restantes € 60.000,00 pagos por transferência bancária.

17. O Réu (…) disse aos Autores que caso não fossem aceites estas condições os Réus compradores não aceitariam celebrar o contrato definitivo de compra e venda da fração.

18. Os Autores aceitaram o descrito supra em 16.

19. Em momento anterior ao descrito em 5, o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias.

20. Em 13/09/2023 (…) enviou ao Réu (…) o IBAN da conta bancária dos Autores para que fossem concretizadas as transferências bancárias identificadas em 16.

21. Em 14/09/2023, antes do descrito em 5, o filho dos Autores dirigiu-se à imobiliária “(…) Imobiliário”, propriedade do Réu (…), para efectuar o pagamento da comissão e conferir o pagamento do preço da venda.

22. Aquando o descrito em 21, o Réu (…) entregou a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros) em numerário a (…).

23. O Réu (…) fez sua a quantia de € 3.000,00 (três mil euros) a título de comissão devida pela prestação de serviços de mediação imobiliária.

24. O Réu (…) exibiu a (…) seis documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN PT (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00.

25. O Réu (…) informou (…) que as ordens de transferência, no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) cada, seriam creditadas na conta dos Autores em 17/09/2023, 18/09/2023, 19/09/2023, 20/09/2023, 21/09/2023 e 22/09/2023.

26. No dia 20 de setembro de 2023, foi recebida na conta bancária n.º (…), IBAN PT (…), titulada pelos Autores, uma transferência no montante de € 10.000,00 (dez mil euros), originária de conta bancária titulada pela Ré (…) com o n.º (…).

27. Por carta registada, datada de 04.03.2024, o mandatário dos Autores efectuou comunicação aos Réus (…) e (…), com o seguinte teor:

“(…) Conforme é do vosso perfeito conhecimento, no passado dia 14 de setembro de 2023, V. Ex.ªs outorgaram com os nossos clientes sr. (…) e mulher sra. (…), contrato de compra e venda do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq.-B, em Beja.

Tal compra foi feita pelo preço de € 60.000,00 (sessenta mil euros).

Até ao presente momento, V.ª Ex.ª, tendo tomado posse do imóvel, não efectuaram o pagamento do preço devido, não obstante terem perfeito conhecimento desta obrigação.

Destarte, na derradeira tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, sem o recurso às competentes ações judiciais, solicitamos que, no prazo máximo de 5 dias após a recepção da presente procedam ao pagamento aos nossos clientes do montante de € 60.000,00 (sessenta mil euros) através de transferência bancária ou cheque visado/bancário, a entregar diretamente aos nossos clientes ou neste escritório.

Findo tal prazo sem que o pagamento haja sido recebido e objecto de boa cobrança, os nossos clientes não terão qualquer interesse na manutenção do negócio efetuado, agindo judicialmente com vista à recuperação do imóvel e, bem assim, ao ressarcimento dos transtornos e despesas por vós causados, respetivos juros e demais encargos (…)”.

28. A missiva identificada em 27) foi recepcionada pelos Réus (…) e (…) em 05.03.2024.

29. Por carta registada, datada de 04.03.2024, o mandatário dos Autores efectuou comunicação aos Réus (…) e (…), além do mais, com o seguinte teor:

“(…) Conforme é do vosso perfeito conhecimento, no passado dia 14 de setembro de 2023 (…) e mulher (…) outorgaram com os nossos clientes sr. (…) e mulher sra. (…), contrato de compra e venda do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq.-B, em Beja.

Tal compra foi feita pelo preço de € 60.000,00 (sessenta mil euros).

V. ª Ex.ª atuaram como mediadores imobiliários do negócio (conforme contrato de mediação) tendo transmitido que o pagamento do preço seria da vossa responsabilidade. Para tanto a sra. (…) emitiu diversas ordens de transferência em montantes para perfazerem a quantia de 60.000,00 (sessenta mil euros), conforme comprovativos na nossa posse. Tais pagamentos nunca se concretizaram.

Até ao presente momento, tendo os compradores tomado posse do imóvel, V.as Ex.as não efetuaram o pagamento do preço devido, não obstante terem perfeito conhecimento desta obrigação.

Destarte, na derradeira tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, sem o recurso às competentes ações judiciais, solicitamos que, no prazo máximo de 5 dias após a receção da presente procedam ao pagamento aos nossos clientes do montante de € 60.000,00 através de transferência bancária ou cheque visado / bancário, a entregar aos nossos clientes ou neste escritório (….)”.

30. A missiva identificada em 29) foi recepcionada pelos Réus (…) e (…).

31. Em 09.03.2023 foi emitido documento particular intitulado “Declaração”, subscrito pelo Réu (…) e pelo Réu (…), onde consta além do mais, o que se segue:

“(…) Declaro para efeitos de reserva para compra do imóvel sito em Trav. (…), n.º 12, 2º-Esq., em Beja, que recebi de (…), NIF (…), a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros).

Caso o proprietário desista ou negócio não se concretize o valor da reserva será devolvido. A Escritura será realizada até 90 dias após a assinatura desta declaração.

Ficando por entregar os restantes € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), no ato da Escritura.

A reserva será feita para o IBAN PT (…)”.

32. Em 09.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

33. Em 10.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

34. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

35. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

36. Em 13.03.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN PT (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

37. Em 22.05.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 10.000,00 (dez mil euros) – n.º de operação (…).

38. Em 22.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

39. Em 22.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

40. Em 23.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

41. Em 23.08.2023 foi efectuada transferência bancária do IBAN (…) para o IBAN (…), do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) – n.º de operação (…).

42. Em 22.08.2023 foi emitido documento particular intitulado “Declaração de Reserva”, subscrito pelo Réu (…) e pelo Réu (…), onde consta, além do mais, o que se segue:

“(…) Declaro para efeitos de reserva para compra do imóvel sito na Trav. (…), n.º 12, com o artigo matricial (…) que recebi de (…), portador do n.º de identificação fiscal (…), residente em Rua da (…), 41-A, em Beja, a quantia de € 60.000,00 (sessenta mil euros).

A reserva será feira por transferência bancária para o IBAN PT (…)”.

43. O documento identificado em 5 foi precedido de anúncio para exercício dos direitos de preferência n.º (…), de 07/07/2023.

44. À data do descrito em 1 a 45 o Réu (…) tinha a sua responsabilidade profissional – de mediação imobiliária, compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis – transferida para a Ré (…) Europe AG – Sucursal em Portugal, por contrato de seguro com a apólice n.º (…).

45. Não foi efetuada qualquer participação e / ou reclamação, por qualquer dos Autores ou dos Réus, à Ré (…) Europe AG – Sucursal.»

1. 2 A decisão recorrida julgou não provados os seguintes factos:

A. Os Autores tivessem a fração identificada em 1 à venda há dois anos.

B. Em 13/09/2023 o Réu (…) tivesse telefonado aos Autores e perguntado se era possível fazer o pagamento em 3 transferências de € 20.000,00 (vinte mil euros).

C. O descrito em 17 tivesse ocorrido em 13/09/2023.

D. O descrito em 21 tivesse ocorrido às 9h 45m.

E. O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado.

F. Aquando da leitura do documento identificado em 5, concretamente no segmento relativo ao pagamento do preço, o Réu (…) tivesse informado o solicitador (…) que tinha na sua posse os comprovativos das transferências agendadas.

G. O descrito em 24 tivesse ocorrido logo de seguida ao descrito no ponto 22 dos factos provados.

H. Os seis documentos identificados no ponto 24 se tenham mantido na posse do Réu (…).

I. Em 22.05.2025, os Réus (…) e (…) tivessem entregue a quantia de € 5.000,00 ao Réu (…) em numerário.

J. O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores.

2. Do objeto do recurso

2. 1 Da impugnação da decisão da matéria de facto

2.1. 1 Da violação das regras de direito probatório material

Os Recorrentes defendem, antes de mais, que, tendo sido declarado pelo procurador dos Autores, em sede de escritura pública, o recebimento da quantia de € 60.000,00, do mesmo dando quitação, o tribunal a quo não podia dar como não provado, com base em prova testemunhal, o facto que consta da alínea E), devendo este, consequentemente, transitar para a matéria de facto provada.

O teor deste facto é: “O Réus (…) e (…) tivessem pago integralmente o preço declarado e acordado”.

O tribunal a quo fundamentou a sua convicção quanto a este facto nos seguintes moldes:

«Nesta senda, deu o tribunal como não provado o facto constante do ponto E) dos factos não provados[1], atento a que lograram os Autores efectuar prova de que não receberam a totalidade do preço acordado, apenas tendo sido realizada prova que foram efectuadas transferências bancárias entre os Réus compradores e o Réu (…) no valor de € 55.000,00, e que o Réu (…) apenas se teria pago de € 3.000,00 pelos serviços de mediação prestado, teria entregue ao representante legal dos Autores a quantia de € 10.000,00 em dinheiro no dia da escritura, e efectuado efectivamente uma única transferência bancária no montante de € 10.000,00, pelo que, com um simples cálculo aritmético resulta que ainda falta a haver aos Autores a quantia de € 50.000,00. Por sua vez, os próprios Réus compradores em sede de contestação apenas afirmam que efectuaram o pagamento da totalidade do preço, tendo entregue tal valor ao Réu (…), e não aos Autores, o que só por si corrobora a versão dos factos dos Autores.»

Vejamos.

Conforme ressalta dos pontos 4, 5 e 7 da matéria de facto provada, foi outorgada escritura pública de compra e venda de um imóvel, no âmbito da qual o filho dos Autores, em nome e representação destes e com poderes para tanto, declarou que os Autores receberam o valor que consta da escritura como sendo o preço da venda (€ 60.000,00), disso dando quitação.

Quando vista a pretensão dos Autores na presente ação, o recebimento do referido valor constitui um facto que lhes é desfavorável, favorecendo os Réus, pelo que o seu reconhecimento consubstancia uma confissão (artigo 352.º do Código Civil, de ora em diante CC), mais concretamente uma confissão extrajudicial (artigo 355.º, n.º 4, do CC) e, porque feita em escritura pública, que constitui um documento autêntico (artigos 369.º e seguintes do CC), e feita à parte contrária (os Réus intervenientes na escritura), tal confissão tem força probatória plena (artigo 358.º, n.º 2, do CC)[2].

Ora, como explanado lapidarmente no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12/03/2026[3], “isto significa que o tribunal deve aceitar o facto como provado, o que não impede que a respectiva veracidade seja afastada mediante prova em contrário, provando-se não ser verdadeiro o facto confessado, embora com a limitação de não ser admissível quanto a esta, prova testemunhal ou prova por presunção. Ou seja, o juiz fica adstrito ao facto confessado, mas não de forma irremediável, apenas não podendo formar uma convicção diferente com base em provas de livre apreciação”, citando seguidamente Teixeira de Sousa[4], “para quem a confissão em documento autêntico goza de prova plena, mas não de “prova pleníssima”, significando que admite a prova do contrário, embora com as limitações legais severas quanto aos meios admissíveis (excluindo, designadamente, a prova testemunhal simples)”.

Efetivamente, é o que resulta do disposto nos artigos 351.º e 393.º, n.º 2, ambos do Código Civil.

Do que acaba de ser dito, extrai-se uma importante ilação: constando dos factos provados a confissão do recebimento do preço enunciado na escritura (cfr. facto 7), o facto vertido na alínea E) dos factos não provados (consubstanciado, como vimos, na asserção de que os Réus pagaram o preço) queda irrelevante, pois não cabe aos Réus provar o pagamento, antes impendendo sobre os Autores a prova de que não o receberam, nos termos do disposto no artigo 347.º do CC[5].

Esta questão – esclareça-se para que dúvidas não restem – não se confunde com aqueloutra de saber se o documento autêntico atesta a veracidade do recebimento. Efetivamente não o faz, como resulta claro do que dispõe o artigo 371.º, n.º 1, do CC, que estatui que os documentos autênticos apenas fazem prova plena dos factos que neles são atestados com base nas perceções da entidade documentadora. Ou seja, a escritura por si só apenas faz prova plena de que o representante dos Autores fez determinada declaração, não que o conteúdo dessa declaração seja verdadeiro. O que acontece é que essa declaração, tendo sido feita, desfavorece os Autores e determina que devam ser estes a demonstrar o inverso[6].

Como, de novo lapidarmente, sintetiza o aresto supra citado, “o documento autêntico prova plenamente a existência da declaração (a vendedora declarou que foi efectuado o pagamento), mas o que confere força ao conteúdo (o facto do pagamento) é o regime da confissão extrajudicial (artigo 358.º, n.º 2, do CC), ao conferir a tal reconhecimento pela autora, aqui recorrida, a natureza de uma declaração confessória, dotada de força probatória plena, qualificada, com a consequência de o seu afastamento só poder ser admitido com a prova da inveracidade do facto através de determinados meios probatórios de onde se exclui a prova testemunhal ou através de presunções, ambos de livre apreciação, como resulta, quanto à primeira, do disposto no artigo 393.º do Código Civil”.

A transição do facto E) para os factos provados queda, pois, irrelevante, em face do que consta já da matéria de facto provada, mormente do facto 7 (“… declarou ainda, em nome e representação dos Autores, que estes tinham recebido o preço identificado no ponto 6, do qual davam quitação”), pois, repete-se, não cabe aos Réus provar o pagamento, antes impendendo sobre os Autores a prova de que não o receberam (regra de direito probatório material que, aliás, foi reconhecida pela sentença recorrida na sua nota de rodapé 3.

Improcede, pois, a impugnação, nesta parte.

2.1. 2 Do erro de julgamento quanto à alínea J. da matéria de facto não provada

Os Recorrentes entendem, ainda, que o tribunal a quo devia ter julgado provado o que consta da alínea J) dos factos não provados.

Esta alínea tem o seguinte teor:

“O (…) se tivesse sempre rogado representante dos Autores”.

Trata-se da matéria de facto vertida no artigo 12º da contestação, no qual os 1os Réus afirmam ter efetuado os pagamentos relativos ao preço do imóvel ao mediador [3º Réu], o qual “sempre se arrogou representante” dos Autores. Do assim alegado e dos subsequentes artigos 14º e 15º da mesma peça processual, que o contextualizam, resulta que os 1os Réus afirmam ter entregue o preço do imóvel ao 3º Réu porquanto este atribuía a si mesmo e assumia perante os mesmos a qualidade de representante dos Autores.

Os Recorrentes fundam a afirmação do erro de julgamento:

- na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, quando ali se lê:

«[…] Estas testemunhas colaboradoras do Réu (…) na actividade de mediação imobiliária [reportando-se às testemunhas … e …], afirmaram, sem hesitar, ter sido este que instruiu indevidamente o comprador Réu (…) a efectuar a transferência do preço para a conta titulada pela sua companheira, aqui Ré (…), conta que o Réu (…) usava correntemente para recebimento de comissões pela prestação de serviços de mediação imobiliária e pagamento de comissões/vencimentos devidas a estas testemunhas. […]

Assim, atento o depoimento de parte do Réu (…) e depoimentos das testemunhas (…), (…), (…) e (…), deu o tribunal como provados os factos constantes dos pontos 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25 e 43 do elenco dos factos dados como provados, e ainda como não provados os factos constantes dos pontos B), C), D), F), G) e J) dos factos não provados»;

- nos factos 19, 24 e 25;

- no depoimento da testemunha … [filho e procurador dos Autores].

Começando pelo depoimento desta testemunha, dele não se extrai que a mesma estivesse ao corrente do que foi transmitido pelo 3º Réu aos 1os Réus a propósito do motivo pelo qual estes deviam transferir dinheiro para uma conta bancária indicada por aquele. Pelo contrário, ouvido o depoimento da testemunha, dele perpassa não ter “percebido muito bem” (passagem 11m 07s) a que título o dinheiro estaria na posse do 3º Réu, tendo-lhe este dito apenas “já cá tenho o dinheiro da casa” (passagem 11m 11s).

Por outro lado, os factos 19, 24 e 25 têm o seguinte teor:

«19. Em momento anterior ao descrito em 5, o Réu (…) telefonou aos Autores a informar que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efectuar o pagamento do preço de € 73.000,00 (setenta e três mil euros), dizendo que só poderia efetuar uma transferência por dia no montante máximo de € 10.000,00 (dez mil euros) e que seria necessário fazer 6 (seis) transferências diárias.

[…]

24. O Réu (…) exibiu a (…) 6 documentos intitulados “Comprovativo de Operação” relativos a agendamentos de transferências bancárias com origem em conta titulada pela Ré (…) com o n.º (…) e tendo como destino a conta titulada pelos Autores na Caixa Geral de Depósitos com o IBAN (…), sendo cada uma no valor de € 10.000,00.

Ora, estes factos apenas dão conta de dois aspetos: que o 3º Réu alegou junto dos Autores ter recebido dos 1os Réus € 73.000,00 [sendo que as transferências documentadas nos autos dão conta de transferências bancárias por banda dos 1os Réus no montante de € 55.000,00 – cfr. factos 32 a 41] e que o 3º Réu transmitiu aos Autores que lhes transferiria € 60.000,00 em tranches, para fazer o pagamento do imóvel. Donde não se extrai, de modo algum, o que em concreto o 3º Réu transmitiu aos 1os Réus para justificar que transferissem o dinheiro para conta bancária por si indicada.

Aliás, mostram-se provados outros factos – não sindicados pelos Recorrentes – que apontam em sentido diverso do alegado pelos Recorrentes. Efetivamente, os escritos cujo teor se mostra vertido nos factos 31 e 42 (assinados, além do mais, pelo Réu …) indiciam que o 3º Réu recebeu as quantias enquanto agente imobiliário (e não enquanto procurador ou representante dos Autores), tanto que as designou de “reservas”. Esta conclusão em nada contende com a fundamentação da decisão da matéria de facto, pois “instruir” alguém a efetuar uma transferência para determinada conta, sendo o “instrutor” um agente imobiliário, não é o mesmo que dizer que o mesmo se arroga representar o vendedor, na medida em que, precisamente, a atividade de agente imobiliário pode determinar (e em regra determina) o recebimento de quantias, mormente por banda dos compradores.

Daí, aliás, que se compreenda que na decisão recorrida, já em sede da fundamentação de Direito, o tribunal a quo, entendendo embora não consubstanciarem aqueles escritos um acordo de reserva (por falta de assinatura mormente dos Autores ou do seu procurador), subsumisse o recebimento das quantias pelo 3º Réu ao artigo 18.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro (que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária), com a consequência de o montante entregue ser a restituir pelo 3º Réu aos 1os Réus.

Assim em suma, os meios probatórios indicados pelos Recorrentes, bem como a demais matéria factual invocada para fundar a impugnação, não é de molde a que se possa concluir ter o tribunal a quo incorrido em erro de julgamento quanto à alínea J) dos factos não provados.

Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte.

2. 2 Do Direito

Com base na alteração da matéria de facto por si propugnada defendem os Recorrentes que entre Autores e 3º Réu existiu um mandato, ainda que sem representação, mas cujos atos de execução – o recebimento do preço – foram ratificados pelo procurador dos Autores nos termos do disposto no artigo 268.º do CC, pelo que o que se verificaria no caso em apreço seria um incumprimento do referido mandato pelo 3º Réu, devendo, consequentemente, os 1os Réus ser absolvidos do pedido.

A matéria de facto porém manteve-se inalterada pelas razões sobremencionadas.

E os factos provados não permitem a subsunção jurídica proposta.

Na verdade, além de não estar demonstrado o que foi alegado pelos 1os Réus na contestação, isto é, que tivessem efetuado as transferências ao 3.º Réu por este se ter arrogado representante dos Autores, não pode, sequer, concluir-se pela existência de um mandato ratificado pelos Autores, como ora proposto pelos Recorrentes.

Vejamos.

Existe gestão de negócios quando alguém interfere em assunto de outrem, praticando um ou mais atos, fazendo-o no interesse e por conta da pessoa a quem o assunto diz respeito, mas sem autorização para essa intromissão. É o que ressalta da noção de gestão de negócios vertida no artigo 464.º do Código Civil.

Como ensina Menezes Cordeiro[7], “a gestão diz-se representativa quando o gestor actua em nome do dominus, esclarecendo as pessoas sobre quem é o beneficiário da actuação”. Caso contrário será não representativa como ressalta do disposto no artigo 471.º do Código Civil.

Não ficou demonstrado que o 3º Réu tivesse recebido dinheiro dos 1º Réus arrogando fazê-lo em nome dos Autores. Pelo contrário, intitulou esse recebimento como quantias destinadas a reservar o imóvel e, mais, conforme ressalta dos factos 31 e 42, previu a possibilidade de os valores terem de ser devolvidos ao Réu (…).

A haver gestão de negócios, ela seria, portanto, não representativa. Dizemos “a haver”, porque, na verdade, está demonstrado não ter o 3º Réu agido no interesse dos Autores. O que o 3º Réu fez, foi receber dinheiro dos 1os Réus e dele se locupletar (com exceção de € 10.000,00), o que, como é bom de ver, dificilmente pode considerar-se uma atuação no interesse dos Autores[8].

Sem embargo, ainda que defendêssemos que o locupletamento pelo 3º Réu consubstanciaria meramente uma violação do dever de entrega que impende sobre o gestor (previsto no artigo 465.º, alínea e), do CC) e não numa circunstância impeditiva de que de gestão de negócios se falasse, sempre a figura da ratificação se aplica apenas à gestão representativa (cfr. artigo 471.º, 1ª parte e 268.º, ambos do CC) e no caso em apreço não se verificaria esta figura, mas sim como vimos uma gestão não representativa.

Ou seja, a conduta dos Autores (na pessoa do seu procurador), seja ao receberem em mão € 10.000,00 por parte do 3º Réu (cfr. facto 22), seja ao – confrontados com o facto consumado transmitido pelo 3º Réu, que, em momento anterior ao da escritura, informou os Autores de que já tinha na sua posse o dinheiro e que seria ele a efetuar o pagamento do preço (cfr. facto 19) – declararem na escritura já ter recebido o preço do imóvel (por terem sido apresentados previamente pelo 3º Réu agendamentos de transferência, ao invés de ordens de transferência), terá sido, quando muito, uma aprovação, ou seja, uma concordância com a gestão praticada pelo 3º Réu, mas não uma ratificação.

E a aprovação e a ratificação não se confundem.

“A aprovação é […] a concordância com a gestão praticada, consista esta em actos jurídicos ou em actos materiais. A ratificação é a declaração de vontade pela qual alguém faz seu um acto jurídico celebrado por outrem em seu nome, sem poderes de representação, outorgando retroactivamente esses poderes”[9].

A aprovação situa-se no âmbito das relações entre o dono do negócio e o gestor, enquanto a ratificação diz respeito à relação entre o dono do negócio e a pessoa com quem o gestor contratou.

Improcede, pois, a pretensão dos Recorrentes, pois, mesmo a considerar-se ter havido lugar a uma gestão de negócios aprovada pelos Autores, a mesma não aproveita aos 1os Réus, dizendo apenas respeito à relação entre os Autores e o 3º Réu.

3. Custas

Dado o decaimento, as custas do recurso ficam a cargo dos Recorrentes (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC e tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).

III. DECISÃO

Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas nos termos determinados.

Évora, 23 de abril de 2026

Sónia Kietzmann Lopes (Relatora)

Sónia Moura (1ª Adjunta)

Manuel Bargado (2º Adjunto)

[1] Tratando-se da falta de pagamento do preço duma compra e venda de imóvel, outorgada em escritura pública, que constitui um documento autêntico, e da qual ficou a constar que a vendedora declarou perante o notário ter já recebido o preço, tal significa uma confissão extrajudicial. Caso essa declaração não coincida com a realidade, inverte-se o ónus da prova, passando a competir ao Autor que a declaração prestada pela vendedora não era verdadeira (artigo 374.º do C.C.) e que o preço não foi integralmente pago (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 05-12-2024, proc. n.º 1027/23.0T8AGD.P1, relatora Isabel Silva, disponível em www.dgsi.pt) – [nota de rodapé da sentença recorrida].

[2] Neste sentido, entre outros, Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2.ª ed., Coimbra Editora, pág. 552.

[3] Proferido no processo n.º 4188/24.7T8VLG.P1.S1 e disponível na base de dados da dgsi.

[4] Em comentário ao acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-05-2019 (blog IPPC, post de 14.11.2021).

[5] O que, aliás, foi reconhecido na fundamentação da sentença, mormente na nota de rodapé do trecho supra transcrito, ainda que, por mero lapso de escrita, haja sido feito constar o artigo “374.º” do CC, ao invés do artigo 347.º do CC.

[6] A questão não se confunde, também, com a possibilidade de em ação anulatória por simulação poder ser lançada mão da prova testemunhal, em complemento de prova documental (começo ou princípio de prova escrito), adequadamente explorada na sentença (cfr. págs. 22 e seguintes).

[7] In “Direito das Obrigações”, 2.º Volume, AAFDL, pág. 17.

[8] Como ensina Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág. 115, “para haver verdadeira gestão de negócios, é […] necessário que o agente intervenha no interesse e por conta de outra pessoa. Exige-se que proceda com a intenção de ser útil a essa pessoa, ou seja com o animus negotia aliena gerendi”.

[9] Galvão Telles, in ob. cit., pág. 122.

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I. RELATÓRIO

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