9870/05.5TBBRG.G1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

1. Só há nulidade por omissão de pronúncia quando a decisão, cuja validade se questiona, tenha deixado de apreciar uma questão que nela tinha de ser conhecida; e só ocorre nulidade por excesso de pronúncia quando conhece de questão cuja apreciação lhe estava vedada.

2. A denúncia é condição do exercício dos direitos que, quer o regime da compra e venda, quer o regime da empreitada conferem em caso de defeitos da coisa

3. Junto aos autos um documento, cuja autoria não foi impugnada e cujo conteúdo não foi discutido, está adquirido para o processo, provando plenamente a emissão das declarações dele constantes.

4. O Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, com a intenção expressa de proteger “o direito do cidadão adquirente [de um imóvel] enquanto consumidor” quanto à “qualidade do bem que compra” (preâmbulo), veio alargar os prazos de garantia e de denúncia dos defeitos na compra e venda de imóveis, fazendo-os coincidir com os mesmos prazos na empreitada respeitante a imóveis de longa duração (cinco anos de garantia e um ano para a denúncia, em ambos os casos).

5. Para os efeitos do nº 4 do artigo 1225º do Código Civil, considera-se construtor o vendedor do imóvel que, no âmbito da sua profissão, teve o domínio da respectiva construção, como resulta dos factos provados.

6. É pois de um ano o prazo de caducidade do direito de propor a acção de condenação na reparação dos defeitos do imóvel.

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Em de 9 de Novembro de 2005, AA e mulher, BB, instauraram uma acção contra CC e mulher, DD. Pediram a sua condenação “a efectuarem”, no prazo de 45 dias, “as obras necessárias e indispensáveis ao bom uso” da fracção autónoma de um prédio que compraram aos réus para habitação própria, “designadamente: A – Reparação dos problemas de infiltração de águas nos cantos inferiores de vãos exteriores: B — Reparação das soleiras que apresentam pouca inclinação (…); C – Reparar os problemas de condensação do apartamento, designadamente (…); D – Reparação de todas as caixilharias; E —Reparação dos problemas de infiltração pela fachada; F – Reparação dos corpos avançados e da sua cobertura; G – Reparação da lareira, designadamente: (…) H – Reparação de todas as fissuras do tecto e paredes do apartamento”.

Em alternativa, pediram a condenação no pagamento de € 24.623,50, para “poderem reparar o seu imóvel”.

Em síntese, alegaram que alguns meses após a compra começaram a aparecer infiltrações e condensação na fracção; que denunciaram os defeitos aos réus, que estes os repararam mas que reapareceram, e que outros se revelaram; que interpelaram os réus para os corrigirem, por carta de 25 de Novembro de 2004, “denunciando os defeitos que o imóvel tem e solicitando que efectuassem as obras necessárias para reparação dos mesmos”; mas que os réus “negaram os defeitos enunciados recusando-se a repará-los”.

Os réus contestaram. Por entre o mais, alegaram desconhecer qualquer vício (“7. Acresce que os réus nunca habitaram a aludida fracção, sendo certo que a tinham adquirido pouco tempo antes a uma sociedade”), invocaram a caducidade do direito que os autores pretendem exercer na acção (“12º. No artº 20º da P.I., os autores alegam que interpelaram os réus, por carta registada com A/R no passado dia 25 de Novembro de 2004, denunciando os defeitos que o imóvel tem e solicitando que efectuassem as obras necessárias para reparação dos mesmos – o que se aceita e confessa para não mais ser retirado. 13º- No artº 21º, alegam os autores que em resposta à mesma, os réus negaram os defeitos enunciados recusando-se a repará-los – o que se aceita e confessa.(…) 16º - São os autores que alegam que fizeram a denúncia em 25 de Novembro de 2004, pelo que a partir dessa data, dispunham do prazo de seis meses para intentar a presente acção”); e sustentaram ser parte ilegítima porque, a existirem defeitos, serão da responsabilidade dos construtores, EE Lda. e FF. Invocaram ainda abuso de direito, por se tratar de um apartamento de “baixa/média qualidade”, comprado apenas por 15.000$00; e impugnaram diversos factos.

Houve réplica, na qual os autores alegaram, nomeadamente, que os réus tinham mandado construir o prédio a que pertence a fracção autónoma, escolhido a empresa de construção e os materiais a utilizar e ainda fiscalizado a obra, instituído o regime da propriedade horizontal e registado a”a venda da fracção a uma sociedade comercial, cujos únicos sócios são os filhos dos réus”, com o propósito de “eximir-se de responsabilidades pelos defeitos que a habitação tem, e dos quais tinham cabal conhecimento”, e que os réus os enganaram, dolosamente, quanto à qualidade da construção. Alegaram ainda que em 25 de Julho de 2000 tinham celebrado com os autores um contrato-promessa de compra e venda da fracção (anteriormente “à venda efectuada pelos Réus à firma (…)”) e que nele o réu marido se identificara como industrial da construção civil, como é; “pelo que é de concluir pela sua participação activa na construção, e que são conhecedores de como a obra devia ser efectuada”; que “em 10/10/2000 os réus registaram novamente a aquisição da fracção”, sendo que os autores registaram “a aquisição a seu favor em 16/10/2000”; que “os Réus sabiam e não podiam ignorar os defeitos…”; que improcede a excepção de caducidade.

Pela sentença de fls. 355, a acção foi julgada parcialmente procedente. Os réus foram condenados “a reparar os defeitos referidos nos factos 8º, 9º e 10º da matéria de facto provada, no prazo máximo de quarenta e cinco dias”, e absolvidos quanto ao mais.

Para assim decidir, a sentença considerou estar provada a existência de defeitos e improceder a excepção de caducidade oposta pelos réus, mas não ser admissível a formulação dos pedidos alternativos, nestes termos:

«Ora, posto isto, há que firmar as seguintes conclusões: independentemente da pessoa do vendedor e de o mesmo ser, ou não, o construtor do imóvel é de um ano, contado da denúncia, o prazo para instauração da acção destinada a obter a eliminação dos defeitos ou a respectiva indemnização, sob pena de caducidade.

Aplicando o que vem de dizer-se ao caso dos autos, com vista a apreciar se mostra ou não caduco o direito de exigir judicialmente a reparação dos defeitos no imóvel.

A presente acção deu entrada em juízo em 9 de Novembro de 2005.

Os Autores interpelaram os Réus, por carta registada com A/R datada de 25 de Novembro de 2004 em que comunicaram aos réus os defeitos de que o imóvel padecia e solicitaram a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos, tendo os réus, em resposta, negado os defeitos enunciados, recusando-se a repará-los.

Face ao exposto concluímos que a presente acção foi instaurada antes de perfazer um ano desde a denúncia, pelo que não se verifica a excepção da caducidade.

Por outro lado, os defeitos devem ser denunciados no prazo de um ano contado do conhecimento dos defeitos, mas sempre dentro dos cinco anos subsequentes à entrega.

Provou-se a tal respeito que os defeitos, dados como provados, existem, uns desde o Inverno de 2003 e outros desde data anterior ao Inverno de 2003.

Uma vez que não se apurou a data concreta e precisa da existência dos apontados defeitos (e nem sequer a data do seu conhecimento por banda dos autores) e iniciando-se o Inverno no dia 21 de Dezembro de cada ano, é por referência a este dia e mês que deve ser contado o prazo de um ano.

Assim, conclui-se que, por referência à referida data de 21 de Dezembro, os defeitos se mostram denunciados no prazo de um ano contado do seu presumido conhecimento (tendo em conta que os mesmos são visíveis e aparentes) e dentro dos cinco subsequentes à entrega, pois que a escritura de compra e venda foi celebrada em 2000.

Por conseguinte, também a tal respeito não se verifica a excepção da caducidade.

Face a tudo o que vem de dizer-se, impõe-se concluir pela improcedência das excepções de caducidade invocadas pelos réus.

De acordo com as regras legais de repartição do ónus da prova é ao comprador que incumbe demonstrar a existência do defeito e é o vendedor que tem de provar que o adquirente da coisa conhecia o seu defeito – cfr. artº. 342º/2 do Código Civil.

Assim sendo, verificada a existência dos defeitos em causa mostram-se reunidos os pressupostos necessários à activação da previsão do artº. 914º do Código Civil, como forma de tutela do comprador.

O direito à reparação ou substituição da coisa repousa sobre a culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante prova em contrário (artº. 350º/2 do Código Civil), isto é, a prova da sua ignorância, sem culpa, do vício ou falta de qualidade da coisa, como facto impeditivo do direito invocado pelo comprador.

Como é de linear clareza, nada vem alegado no sentido de concluir que o vendedor – seja ele qual for – desconhecia, sem culpa, qualquer das anomalias verificadas, sendo certo que era aos réus que incumbia a alegação e demonstração dessa factualidade.

Ora, nenhum facto provado permite concluir que os réus desconheciam, sem culpa, das faltas de qualidade referidas nesses factos, tendo-se como insuficiente para tal o facto de o imóvel nunca ter sido usado e aparentar estar em boas condições. De facto, dessa genérica factualidade nada se pode extrair quanto ao referido desconhecimento não culposo pois que o facto de não se habitar um imóvel não significa, necessariamente, que se desconheça as suas patologias.

Em suma, não restam dúvidas que aos autores assiste o direito de exigir dos réus a reparação dos defeitos referidos nos factos 8º, 9º e 10º da matéria de facto provada, como decorre do art. 914º do C. Civil.

Os AA deduziram pedido alternativo no sentido da condenação dos réus no pagamento da quantia de € 24.623,50 para poderem reparar o imóvel.

O direito à reparação da coisa e o direito à indemnização não se apresentam como direitos alternativos entre si por não ser lícito ao credor proceder ele próprio a essa tarefa ou incumbir um terceiro de a realizar.

Admitir tal circunstancialismo seria aceitar uma forma de auto-tutela não consentida na lei (cfr. artº. 1º Código de Processo Civil). Só é possível efectuar a eliminação dos vícios da coisa por um terceiro, à custa do vendedor, após a condenação judicial deste em acção declarativa, e em via de execução específica (neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado” vol. II; 2ª Ed.; p.820; e Ac. RE 31.10.96; CJ IV; p.283) se a prestação for fungível (cfr. artos. 828º Código Civil e 933º Código de Processo Civil).

Constituindo a eliminação dos defeitos uma prestação infungível, só restará ao credor o recurso à sanção pecuniária compulsória, prevista no artº. 829-A do Código Civil.»

A sentença foi confirmada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de fls. 443. Afastando a alegação dos réus, que sustentavam a não aplicação do nº 4 do artigo 1225º do Código Civil – em particular quanto à duração do prazo de propositura da acção – por não poderem ser considerados construtores do prédio, a Relação observou o seguinte:

«Da factualidade consta:

- A fracção vendida tinha por anteriores titulares registados os RR.

- A licença de construção do edifício aludido em 1 foi requerida e emitida pela Câmara Municipal de Braga em nome do réu marido, tendo sido atribuído ao alvará de licença o n.º…, tendo a licença de habitação sido requerida pelo réu marido, que se identificou como proprietário do prédio.

- A estrutura do edifício foi construída pela Firma EE, Ldª.

- No contrato promessa de compra e venda da fracção em causa o réu identifica-se como “industrial da construção civil.

Dos registos resulta que o prédio era dos RR., resultando falsa a invocação de aquisição do prédio a uma sociedade. Ao invés, foi o réu, como dono do prédio, que promoveu a construção do edifício, solicitando junto da câmara o alvará, contratando terceiros para a realização da obra, sendo que a estrutura foi realizada por uma empresa de construção, e os acabamentos, a crer no alegado pelos RR por FF. No contrato promessa o réu identifica-se como construtor civil. Temos que concluir em face desta materialidade que o réu foi o construtor do imóvel, visando a sua posterior venda. Não será demais recordar aqui o depoimento de FF, o qual referiu que os materiais eram fornecidos pelo réu.

Sendo assim, é aplicável o regime da empreitada relativamente a defeitos da obra, por força do nº 4 do artigo 1225 do CC.

Consequentemente, o prazo para intentar a acção é de um ano após a denuncia dos defeitos, nos termos do nº 2 do mesmo normativo.

Pelas razões expendidas, carece de sentido a invocação por banda dos RR. De que a responsabilidade caberia ao construtor. Independentemente da responsabilidade que os RR. possam assacar a estes, perante o terceiro comprador e pelos motivos expendidos, responde o vendedor/ construtor, no sentido atrás exposto.»

Quanto à alegação de desconhecimento não culposo dos defeitos, a Relação repetiu que era aos réus que cabia o respectivo ónus da prova.

2. Novamente recorreram os réus, agora para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso, ao qual não são aplicáveis as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, foi admitido como revista, com efeito devolutivo.

Nas alegações, os recorrentes formularam as seguintes conclusões:

PRIMEIRA: No recurso de a+elação que apresentaram, os ora recorrentes alegaram expressamente que não se mostra junta aos autos a carta datada de 25 de Novembro de 2004, na qual os autores terão alegado os defeitos existentes na sua fracção, apesar de os réus terem requerido a sua junção aos autos.

SEGUNDA: Já que só dessa forma seria possível demonstrar que os defeitos alegadamente denunciados nessa carta de 25 de Novembro de 2004 são os mesmos que, pela presente acção, os autores vieram reclamar a sua reparação dos réus.

TERCEIRA: Até porque a jurisprudência vem entendendo que o estipulado no artigo 916º e 917º do C.C. só se mostra preenchido se os defeitos cuja reclamação se reclama pela via judicial tiverem sido concretamente denunciados.

QUARTA: Sobre a questão alegada de, por força da inexistência da comunicação a denunciar os defeitos, não estar demonstrado que os defeitos reclamados através da presente acção eram ou tinham sido os concreta e especificamente denunciados, o Tribunal da Relação nada disse, nem se pronunciou.

QUINTA: E nem se diga que tal querela se mostrou ultrapassada pelo facto de o Tribunal da Relação ter encaminhado a sua decisão por referência ao contrato de empreitada, já que em ambos os casos se exige que os defeitos tenham sido especifica e concretamente denunciados e que a acção de indemnização tenha por objecto esses mesmos defeitos.

SEXTA: É, assim, manifesto ter ocorrido no caso omissão de pronúncia, já que o Tribunal da Relação deixou de pronunciar-se sobre essa concreta questão relacionada com a inexistência da comunicação a denunciar os defeitos e a consequente falta de demonstração, por parte dos autores, de que os defeitos por si reclamados eram os memos que haviam sido denunciados.

SÉTIMA: Omissão de pronúncia essa que, por ter sido alegada no recurso de apelação que os réus apresentaram, determina a nulidade do Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação, nos termos do disposto na alínea d) do artigo 668º do C.P.C., por remissão do artigo 716º do mm diploma legal, o que aqui, em sede de recurso de revista, expressamente se invoca e argui para os devidos e legais efeitos.

OITAVA: Independentemente da arguida nulidade do Acórdão, sempre tal questão configurará matéria para apreciação do presente recurso porquanto e por se tratar de uma questão de direito é susceptível de ser objecto de Recurso de Revista.

NONA: E assim, dando-se por integralmente reproduzido tudo quanto supra se deixou dito a respeito da inexistência nos autos de comunicação a denunciar os defeitos e das consequências que daí naturalmente se impõe tirar, deverão V/Exas, Mmos Juízes Conselheiros, reconhecer decorrer dos autos não se mostrarem cumpridos os prazos previstos nos artigos 916º e 917º do CC, relativos ao contrato de compra e venda, e nem sequer os prazos a que alude o nº 2 do artigo 1225º do mm diploma legal, relativo ao contrato de empreitada.

DÉCIMA: Em sede de recurso de Apelação os aqui recorrentes também se insurgiram contra a interpretação que o Tribunal de 1ª Instância fez a respeito da contagem dos prazos para a propositura da acção, nomeadamente quando aquele Tribunal considerou que independentemente da pessoa do vendedor e de o mesmo ser, ou não, o construtor do imóvel, é de um ano, contado da denúncia, o prazo para instauração da acção destinada a obter a eliminação dos defeitos ou a respectiva indemnização, sob pena de caducidade.

DÉCIMA PRIMEIRA: Isto por entenderem, como assim parece ser o entendimento unânime da Jurisprudência e doutrina, que o vendedor, no caso de não ser o construtor nem o promotor imobiliário, só responde perante o adquirente segundo o regime da compra e venda de coisas defeituosas, nos termos do artigo 913º e ss. do Código Civil e nunca nos termos do artigo 1225º, sendo diferentes os prazos para instauração da presente acção.

DÉCIMA SEGUNDA: E com fundamento no facto de não ter ficado demonstrado, nem tão pouco provado, em primeira Instância, que o réu marido tivesse sido o construtor ou promotor do prédio.

DÉCIMA TERCEIRA: A este respeito viria o Tribunal da Relação de Guimarães a conhecer de questões de que não podia conhecer, o que configura igualmente nulidade do Acórdão, por violação da parte final da alínea d) do artigo 668º do CPC, aqui aplicável por remissão do artigo 716º do mesmo diploma legal.

DÉCIMA QUARTA: E isto porque, ao invés de decidir se, de facto, o Tribunal de 1ª Instância tinha feito uma interpretação errada ao artigo 917º do CC, ao considerar aplicável por remissão o prazo de um ano, a contar da denúncia, para a instauração da acção destinada a obter a eliminação dos defeitos ou a respectiva indemnização, sob pena de caducidade.

DÉCIMA QUINTA: Viria o Tribunal da Relação, ao arrepio do que haviam alegado os autores na petição inicial e até nas suas alegações de recurso, a considerar que princípio regime aplicável ao caso era o da empreitada e não o da compra e venda, por concluir que o réu foi o construtor do imóvel.

DÉCIMA SEXTA: E diz-se que o Tribunal da Relação conheceu para além daquilo que se exigia ou se impunha conhecer porque, em primeiro lugar, foram os autores quem expressamente referiram que a presente acção se fundava nos artigos 913º, 914º e 916º do Código Civil e porque da matéria de facto dada como provada em primeira instância não consta nem resulta que o réu fosse ou tivesse sido o construtor da obra ou o seu promotor.

DÉCIMA SÉTIMA: Acresce que em sede de Recurso de Apelação foram os réus os únicos que impugnaram a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto e nenhum desses concretos pontos impugnados pelos réus incidiu sobre a decisão que o Tribunal de 1ª Instância tinha proferido a respeito do Réu marido ter sido o construtor da obra ou o seu promotor.

DÉCIMA OITAVA: E como se pode ver das alegações de recurso de Apelação apresentadas pelos autores, estes não fizeram uso do disposto no nº 2 do artigo 684º-A do Código de Processo Civil, nomeadamente da faculdade de impugnarem a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelos recorrentes, por forma a prevenirem a hipótese de procedência das questões por estes suscitadas.

DÉCIMA NONA: E, por isso, não resultando da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de 1ª Instância que o réu marido tivesse sido o construtor do prédio ou o seu promotor imobiliário, jamais poderia o Tribunal da Relação de Guimarães aplicar ao caso dos autos o regime da empreitada prevista no artigo 1225º do CC.

VIGÉSIMA: Também por isso, e na medida em que os apelados não impugnaram a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, jamais poderia o Tribunal da Relação lançar mão do artigo 712º do Código de Processo Civil para fazer aditar um novo facto à matéria de facto dada como provada e que consistiu no seguinte. “O contrato promessa de compra e venda da fracção em causa foi subscrito a 27/7/2000, identificando-se o réu como ‘industrial da construção civil’”.

VIGÉSIMA PRIMEIRA: Sem prejuízo da nulidade do Acórdão ora invocada, por excesso de pronúncia, a verdade é que jamais o Tribunal da Relação poderia concluir, da matéria de facto dada como provada (com ou sem o aditamento), que o réu tivesse sido o construtor do prédio.

VIGÉSIMA SEGUNDA: Não só porque não consta da matéria de facto dada como provada que o réu tivesse sido o construtor ou o promotor do prédio, como, para além disso, e ao invés, consta expressamente dessa matéria de facto dada como provada que a estrutura do edifício foi construída pela firma ‘EE, Lda’ – cfr. resposta dada ao artigo 33º da Base Instrutória.

VIGÉSIMA TERCEIRA: Por outro lado, ainda que se considere o teor do facto aditado pelo Tribunal da Relação, ainda assim [não] se pode dar como provado que fosse o réu o construtor ou promotor da prédio.

VIGÉSIMA QUARTA: E por isso se diz que o que o Tribunal da Relação veio a fazer, foi concluir em face de uma determinada materialidade, que nem sequer consta da matéria de facto dada como provada, e de um facto que deu como provado (o réu ter-se identificado como construtor civil no contrato promessa) a prova de um outro facto (o réu ter sido o construtor do imóvel) que não consta da matéria de facto dada como provada nem se mostrou impugnado por nenhuma das partes.

VIGÉSIMA QUINTA: E foi com base nessa mera conclusão, sem suporte nos factos concretos dados como provados, que viria o Tribunal da Relação a aplicar o regime da empreitada.

VIGÉSIMA SEXTA: Por isso, a censura que agora se faz à decisão proferida pelo Tribunal da Relação prende-se com a aplicação do direito à concreta matéria factual dada como provada nos autos, na medida em que dessa matéria factual (nomeadamente aquela que foi dada como provada pelo Tribunal de 1ª Instância e confirmada pelo Tribunal da Relação, e ainda aquela que foi oficiosamente aditada por este Tribunal da Relação) não consta como provado que o réu tivesse sido o construtor ou o promotor imobiliário do prédio em causa dos autos.

VIGÉSIMA SÉPTIMA: E, nessa medida, o Tribunal da Relação de Guimarães fez errada aplicação do direito aos factos dados como provados, aplicando erradamente o artigo 1225º do CC à situação dos autos, quando se impunha, por força da decisão proferida a respeito da matéria de facto, que tivesse sido aplicado o regime da compra e venda, prevista nos artigos 913º e ss do CC, o a naturalmente determina o reconhecimento da caducidade da presente acção.»

Os autores contra-alegaram. Sustentaram, em primeiro lugar, “que, das decisões de modificação da decisão de facto proferidas pelo Tribunal da Relação, não há possibilidade de recurso, pelo que as mesmas passam a constituir matéria de facto assente”, como resulta do nº 6 do artigo 712º do Código de Processo Civil; e defenderam a manutenção do decidido, nomeadamente quanto à conclusão de que o réu marido havia sido o construtor do prédio, de que os defeitos haviam sido denunciados e de que a acção foi tempestivamente proposta, nos termos do regime definido pelo artigo 1225º do Código Civil.

3. Vem provado o seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido):

«1. Sob o n.º712/070395-T da Conservatória de Registo Predial de Braga, freguesia de Braga (São José de São Lázaro), encontra-se descrita a habitação correspondente ao sétimo andar esquerdo, lado poente, do prédio urbano correspondente a edifício de rés do chão e sete andares, sito na Rua … n.º…, com registo de aquisição a favor dos autores inscrito por apresentação datada de 16.10.2000, por compra, realizada através de escritura pública outorgada em 10.11.2000, tendo a fracção por anteriores titulares registados os ora réus, que intervieram na referida escritura pública na qualidade de vendedores (cfr. doc. de fls. 12 a 18 e 78 a 83, cujos demais termos aqui se dão por reproduzidos) – al. A dos Factos Assentes (FA).

2. A licença de construção do edifício aludido em 1 foi requerida e emitida pela Câmara Municipal de Braga em nome do réu marido, tendo sido atribuído ao alvará de licença o n.º..., tendo a licença de habitação sido requerida pelo réu marido, que se identificou como proprietário do prédio (cfr. doc. de fls. 89 e 90, cujo teor aqui se considera reproduzido) – al. B dos FA.

3. À data em que os autores adquiriram o imóvel aludido em 1 o mesmo nunca havia sido usado, aparentando estar em boas condições – al. C dos FA.

4. Os Autores interpelaram os Réus, por carta registada com A/R datada de 25 de Novembro de 2004 os autores comunicaram aos réus os defeitos de que o imóvel padecia e solicitaram a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos, tendo os réis, em resposta, negado os defeitos enunciados, recusando-se a repará-los – al. D dos FA.

5. A fracção aludida em 1º foi adquirida pelos autores para sua habitação própria, nunca tinha sido usada, e aparentava estar em boas condições – respostas aos factos 1º e 2º da Base Instrutória (BI).

6. Poucos meses após a compra surgiram manchas nas paredes do apartamento – respostas aos factos 3º e 4º da BI.

7. Os réus procederam à pintura do apartamento em 2001 – resposta ao facto 5º da BI.

8. Pelo menos antes do Inverno de 2003, surgiram problemas de infiltração de águas nos cantos inferiores de vãos exteriores; verificou-se que, em consequência da reduzida inclinação de algumas soleiras, é fraco o escoamento de água, o que conduz à sua infiltração e ao aparecimento de condensações, sendo os problemas de condensação do apartamento visíveis junto aos vãos exteriores e nas frentes frias, o que originou manchas negras de bolor, descascamento de tinta e apodrecimento de gesso, manchas negras aquelas também visíveis nos tectos, mostrando-se as micro-fissurações e manchas igualmente a demarcar as zonas de vigotas e abobadilha – respostas aos factos 6º a 15º e 19º a 23º da BI.

9. Pelo menos desde o Inverno de 2003 que existem manchas de humidade nos pavimentos, sobre os rodapés que são geradas por infiltrações com origem na fachada – respostas aos factos 16º e 17º da BI.

10. Pelo menos, antes do Inverno de 2003, o fumo não é correctamente expelido na chaminé da lareira, existe um fissuramento junto ao tecto em toda a periferia da chaminé interior do fogão, existe uma fissura a 45º num dos quartos que corresponde ao corpo balançado do edifício e, em consequência desse fissuramento, ocorrem infiltrações provindas da fachada – respostas aos factos 24º, 26º, 29º, 30º e 31º.

11. A estrutura do edifício foi construída pela firma EE, Ldª – resposta ao facto 32º da BI.

12. As anomalias surgiram em data anterior ao mês de Setembro de 2004 – resposta ao facto 33º da BI.

13. (aditado pela Relação): “ O contrato promessa de compra e venda da fracção em causa foi subscrito a 27/7/2000, identificando-se o réu como “industrial da construção civil”.»

4. Estão em causa as seguintes questões (nº 3 do artigo 684º do Código de Processo Civil):

- Nulidade do acórdão recorrido, por omissão e por excesso de pronúncia;

- “Inexistência nos autos da comunicação a denunciar os defeitos”;

- Inaplicabilidade do “regime da empreitada previsto no artigo 1225º do CC".

5. Os recorrentes vêm arguir a nulidade do acórdão recorrido por omissão e por excesso de pronúncia; mas sem razão.

Só há nulidade por omissão de pronúncia quando a decisão, cuja validade se questiona, tenha deixado de apreciar uma questão que nela tinha de ser conhecida; e só ocorre nulidade por excesso de pronúncia quando conhece de questão cuja apreciação lhe estava vedada (artigos 668º, nº 1, d) e 716º do Código de Processo Civil, no caso da Relação).

Está fora de discussão que a denúncia é condição do exercício dos direitos que, quer o regime da compra e venda, quer o regime da empreitada conferem em caso de defeitos da coisa (artigos 913º e segs. e 1218º e segs., do Código Civil, respectivamente). E o que os recorrentes vêm sustentar, quando afirmam que não foi junta ao processo a carta de 25 de Novembro de 2004, é que não ficou provado que os defeitos em causa na presente acção tivessem sido denunciados pelos autores.

No entanto, não o fizeram no momento de que dispunham para concentrar a sua defesa, ou seja, na contestação da acção (nº 1 do artigo 489º do Código de Processo Civil). Muito diferentemente, perante a alegação dos autores de que denunciaram os defeitos que o imóvel tem, e que descrevem na petição inicial, os réus expressamente vieram aceitar tal alegação (artigo 12º da contestação), igualmente reconhecendo expressamente que responderam àquela carta (artigo 13º da contestação). Requerer a junção da carta em nada altera o reconhecimento.

Por isso foi incluído nos factos assentes o que consta do ponto 4. da lista de factos provados, acima transcrita.

Ora, não pode interpretar-se o acórdão recorrido no sentido de que não considerou a questão da falta de denúncia dos defeitos, pois que expressamente refere que “os autores interpelaram os Réus, por carta registada com A/R datada de 25 de Novembro de 2004 em que comunicaram aos réus os defeitos de que o imóvel padecia e solicitaram a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos (…)”, sendo manifesto que tinha em vista os defeitos em causa nesta acção, pois estava precisamente a determinar o momento a partir do qual devia contar o prazo para a respectiva propositura.

De qualquer forma, estando precludida a alegação da falta de denúncia, nunca a Relação a poderia ter considerado.

6. Sustentam ainda os recorrentes que o acórdão recorrido excedeu o âmbito das questões de que podia conhecer, sendo nulo por excesso de pronúncia, “por concluir que o réu foi o construtor do imóvel” e por ter aditado aos factos provados que “ O contrato promessa de compra e venda da fracção em causa foi subscrito a 27/7/2000, identificando-se o réu como “industrial da construção civil”.»

Quanto ao primeiro ponto, resulta do texto do acórdão recorrido que a Relação aplicou o regime do nº 4 do artigo 1225º, não porque tenha alterado a decisão de facto e concluído que o réu, facticamente, construiu o prédio, mas porque utilizou um conceito de construtor que abrange “não apenas o empreiteiro vendedor, mas também o promotor imobiliário, aquele que constrói mediante contrato de empreitada e posterior ou concomitantemente procede à venda. A previsão abarcará os casos de construção por parte de promotor não só nos casos em que ele toma decisões relativas à edificação, contratando os vários empreiteiros a seu gosto para as diversas partes e fases da obra, dando ordens relativas ao andamento da mesma, mantendo-se por assim dizer com o controlo sobre a obra vista no seu conjunto, visão que cada um dos empreiteiros ou “construtores” contratados não possuem; mas ainda quando “o vendedor promoveu a construção de um imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda”, já que nestes casos “ tem de se considerar que assume a qualidade de construtor” – Vd. RP de 22/10/09 in www.dgsi.pt, pº nº 1639/04.0TBGDM.P1, STJ de 8/5/06 Col.I/90 . ” (fls. 448, vº) – o que torna inútil apreciar o que os recorrentes afirmam sobre não terem os autores utilizado a faculdade prevista no artigo 684º-A do Código de Processo Civil para ampliar o objecto da apelação.

Note-se, aliás, que a eventual conclusão de que, facticamente, o réu marido tinha construído o prédio não implicaria a nulidade do acórdão recorrido. Ainda que correspondesse a uma indevida interpretação da matéria de facto, ou até ao acrescentamento de um facto não alegado nem discutido, não equivaleria ao conhecimento de uma questão sobre a qual o tribunal se não pudesse pronunciar.

Nem tão pouco tem qualquer relevância, neste domínio, que os autores tenham fundamentado “a presente acção (…) nos artigos 913º, 914º e 916º do Código Civil”, porque o tribunal não está limitado à qualificação jurídica apresentada pelas partes (cfr. artigo 664º do Código de Processo Civil) para fundamentar os pedidos que formulam.

E também não provoca nulidade o acrescento acima transcrito. Para além do que se escreveu no penúltimo parágrafo, o contrato-promessa foi junto aos autos (a fls. 84), e não consta que os réus tenham impugnado a sua autoria ou discutido o seu conteúdo. Está, portanto, adquirido para o processo (artigo 515º do Código de Processo Civil), provando plenamente a emissão das declarações dele constantes (artigos 374º, nº 1 e 376º, nº 1 do Código Civil).

Acresce, decisivamente, que, no contexto da presente acção, trata-se de um facto meramente instrumental (ter sido proferida pelo réu marido a declaração de que era “industrial da construção civil”), pois que estava em causa saber qual a ligação que o mesmo tinha tido com a construção do prédio.

7. Afastadas as nulidades arguidas pelos recorrentes, cabe conhecer das demais questões colocadas no presente recurso.

No que toca à alegada “Inexistência nos autos da comunicação a denunciar os defeitos”, remete-se para o que se escreveu no ponto 5. sobre a preclusão da invocação desse meio de defesa (falta de denúncia dos defeitos).

8. Quanto à inaplicabilidade do “regime da empreitada previsto no artigo 1225º do CC", defendida pelos recorrentes por não estar provado que o réu marido tenha sido “o construtor do prédio ou o seu promotor imobiliário” e por estar assente que “a estrutura do prédio foi construída pela firma ‘EE, Lda.’”, sabe-se que o que verdadeiramente interessa agora é saber qual o prazo de que os autores dispunham para propor a presente acção, sob pena de caducidade do direito à reparação dos defeitos: de seis meses ou de um ano, em qualquer caso a contar da denúncia.

Os recorrentes afirmam que deve ser aplicado o regime definido para o contrato de compra e venda pelos artigos 913º e segs., e, consequentemente que o prazo era de seis meses, o que implica a procedência da excepção de caducidade.

É no entanto certo que tal solução significa continuar a entender que, mesmo após a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, o prazo de seis meses, previsto na letra do artigo 917º para a propositura da acção de anulação com fundamento em erro, vale também (por interpretação extensiva) para a propositura da acção de condenação do vendedor na eliminação dos defeitos do imóvel vendido, para a qual se continua a não prever expressamente qualquer prazo. Recorde-se que foi nesse sentido que, para o regime anterior ao Decreto-Lei nº 267/94, se decidiu no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/97, de 4 de Dezembro de 1997, www.dgsi.pt, proc. nº 085875.

E é igualmente certo que este entendimento significa ainda aceitar que o legislador de 1994, que, com o Decreto-Lei nº 267/94, com a intenção expressa de proteger “o direito do cidadão adquirente [de um imóvel] enquanto consumidor” quanto à “qualidade do bem que compra” (preâmbulo), veio alargar os prazos de garantia e de denúncia dos defeitos na compra e venda de imóveis (nº 3 do artigo 916º), fazendo-os coincidir com os mesmos prazos na empreitada respeitante a imóveis de longa duração (cinco anos de garantia e uma ano para a denúncia, em ambos os casos), quis manter prazos diferentes para a acção de condenação na eliminação dos defeitos do imóvel: seis meses na compra e venda, um ano na empreitada (nºs 3 e 4 do artigo 1225º do Código Civil).

Ora foi esta distinção que a 1ª Instância entendeu não fazer, como se viu; mas que a Relação aceitou, concluindo que os autores tinham o prazo de um ano para a propositura da acção porque o réu marido devia ser considerado abrangido pela noção (lata) de construtor que releva para a aplicação do nº 4 do citado artigo 1225º do Código Civil.

E, na verdade, está assente que foi o réu marido, que no contrato-promessa de compra e venda da fracção dos autos declarou ser “industrial da construção civil”, quem requereu, como proprietário do prédio, quer a licença de construção do edifício, que foi emitida em seu nome, quer a licença de habitação; que a fracção adquirida pelos autores “tinha por anteriores titulares registados os réus” e nunca tinha sido habitada antes de lhes ser vendida; recorde-se, aliás, que do mesmo contrato-promessa, assinado em 25 de Julho de 2000, consta que a fracção deveria estar “completamente concluída” até uma data posterior à assinatura, o dia 15 de Novembro seguinte; que (cfr. certidão de fls. 82) os réus adquiriram doze fracções do prédio, vendendo depois aos autores a que está agora em discussão; e que uma sociedade, identificada nos autos e indicada pelos réus na contestação, “construiu a estrutura”.

Entendidos em conjunto, estes factos revelam uma relação profissional do réu marido com o prédio em que se integra a fracção comprada pelos autores que não pode ser reduzida à de vendedor do mesmo, estranho à construção do edifício (e, portanto, da fracção) e, portanto, subtraído à extensão de responsabilidade ditada pelo nº 4 do artigo 1225º do Código Civil. Assim o entendeu a Relação e assim deve ser entendido.

Note-se que essa relação, que revela que o réu teve o domínio da construção, se desenvolveu no âmbito profissional.

Responde, portanto, como construtor. Como a Relação salientou, só um conceito amplo de construtor respeita a intenção de protecção do consumidor/aquirente do imóvel, reconhecendo-lhe o direito de responsabilizar os “vários agentes intervenientes” no sector imobiliário, onde manifestamente “assume, economicamente, uma posição mais desfavorecida” (preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94) – razão que consabidamente levou também à alteração introduzida no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil, responsabilizando o empreiteiro directamente perante o terceiro adquirente.

A terminar, note-se que esta solução não contraria o que este Supremo Tribunal decidiu no acórdão de 22 de Junho de 2005 (www.dgsi.pt, proc. nº 05A1735), justamente porque, como acima se escreveu, “o domínio da construção”, por parte do vendedor, “se desenvolveu no âmbito profissional” do sector imobiliário. O conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidos no sentido do nº 1 do artigo 2º da lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei de defesa dos consumidores).

9. Assim, nega-se provimento ao recurso.

Custas pelos recorrentes.

Supremo Tribunal de Justiça, 19 de Abril de 2012

Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)

Lopes do Rego

Orlando Afonso