IIIFundamentação
1.De Facto
Na sentença recorrida foram julgados provados os seguintes factos:
- 1.A 1.a Ré é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto a comercialização e fabricação de produtos de serralharia civil e caixilharia de alumínios, estruturas metálicas, reparação, alteração e reconstrução de coberturas, vidros, tratamentos e revestimentos de metais e construção de pavilhões.
- 2.A 12 de Agosto de 2008 foi celebrada entre o Autor e essa Ré a escritura constituição e cedência de direito de superfície através da qual o Município de ... constituiu e transmitiu em favor da 1.a Ré o direito de superfície sobre o lote de terreno para construção designado por lote número LI vinte e três, do loteamento municipal da Zona Industrial da …, com a área de cinco mil metros quadrados, então inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Nossa Senhora da Vila do concelho de Montemor-o-Novo sob o artigo ….
- 3.Esse lote de terreno constitui o prédio descrito no Registo Predial de Montemor-o-Novo sob o n. ° ... da freguesia de Nossa Senhora da Vila do concelho de Montemor-o-Novo, estando inscrito actualmente na matriz urbana sob o artigo … da União de Freguesias de Nossa Senhora da Vila, Nossa Senhora do Bispo e Silveiras.
- 4.O direito de superfície referida em 2. foi inscrito em favor da Ré através da AP. 2746 de 2011/08/10, com início em 2008/08/12.
- 5.A propriedade encontrava-se inscrita em favor do Autor pela inscrição AP1, de 1926/06/22.
6.. A sobredita escritura consta de fls. 7 a 8 dos presentes autos, resultando epigrafada como "direito de superfície", dando-se a mesma por integralmente reproduzida, resultando inscrita na mesma, nomeadamente, o seguinte:
"Cláusula Primeira (Objecto)
1. O direito de superfície ora constituído tem por objecto a construção e manutenção por parte da firma adquirente de uma unidade de tratamento de metais, corte e quinagem e serralharia civil. (. . .)
Cláusula Segunda
(Prazo)
1. O direito de superfície previsto no presente contrato é constituído pelo prazo de setenta anos e tem o início no dia de hoje. (. . .)
Cláusula Terceira
(Preço)
- 1.Pela constituição do direito de superfície que o presente contrato titula, o preço a pagar pela adquirente foi fixado no montante de vinte e quatro mil novecentos e cinquenta euros.
- 2.Desse valor foi já paga, a título de caução e princípio de pagamento do preço, a importância de dois mil quatrocentos e noventa e cinco euros, conforme guia de receita número seiscentos e dezoito do dia dezoito de Julho de dois mil e cinco.
- 3.A parte restante do preço, no montante de vinte e dois mil quatrocentos e cinquenta e cinco euros será paga em oito prestações trimestrais de igual valor, a primeira das quais se vence no dia de hoje.
Cláusula Quarta
(Obrigações da superficiária)
A superficiária obriga-se a:
- a)Iniciar a obra referida no número um do artigo primeiro no prazo de um ano e concluí-Ia no prazo de três anos a contar da data da celebração da presente escritura.
- b)Utilizar integral e ininterruptamente o terreno cedido para os fins referidos no número um do artigo primeiro e não para outros, salvo nos termos previstos no número dois do mesmo artigo.
- c)Manter o terreno bem como as obras que nele forem realizadas em perfeito estado de conservação, segurança, limpeza e salubridade, realizado e promovendo tudo o que necessário e útil se mostre para tal fim.
- d)Criar um mínimo de cinco postos de trabalho e assegurar a sua manutenção por um período de três anos (. . .).
Cláusula Sexta (Reversão)
1.O direito de superfície reverte para o Município de …, se:
- “a)A superficiária não iniciar ou não concluir a obra sancionada no número um da cláusula primeira nos prazos fixados na alínea
- a)da cláusula quarta;
Entre as características da obra e as previstas neste contrato houver diferença substancial;
b) No caso de destruição, não for efectuada a reconstrução dentro do prazo que lhe for notificado;
- 2.A Câmara Municipal pode ainda obter a reversão do direito de superfície mediante justa indemnização calculada nos termos da cláusula sétima, quando a superficiária utilize a obra para fim diverso do convencionado ou autorizado nos termos do número dois ao artigo primeiro;
- 3.Em qualquer caso a reversão não afectará os direitos que como credor hipotecário detenha a entidade financiadora da construção da unidade industrial. (. . .)"
- 7.A Cláusula Sexta, número 1, alínea a), foi objecto de registo simultâneo com a inscrição de aquisição em favor da 1.a Ré.
- 8.A Primeira Ré não iniciou até 23.3.2016 (data da propositura da presente acção) qualquer construção no referido terreno e nem sequer apresentou qualquer projecto ou pedido de licenciamento ou autorização para qualquer construção.
- 9.Só procedeu ao pagamento das duas primeiras prestações do preço.
- 10.Sobre o direito de superfície referido em 2. vieram incidir duas hipotecas legais, a primeira pela apresentação AP 2779 de 10.8.2011 em favor da Fazenda Nacional, a segunda pela apresentação 88 de 17.11.2011 em favor do 3.° Réu IGFSS, IP, e uma penhora tendo como exequente o 4.° Réu, Banco..., S.A., esta pela inscrição AP 3431 de 25.11.2015.
- 2.O Direito
A questão elencada situa-se, pois, no contexto da extinção de direitos reais mormente de garantia, constituídos sobre o solo ou sobre a superfície antes da extinção do direito de superfície.
Como se lê no Ac. do STJ de 06.11.2007[1], o art.º 1541.º do Cod. Civil institui uma “ficção jurídica de inexistência de extinção referida apenas aos ónus anteriormente existentes sobre esses direitos”.
A instituição dessa ficção justifica-se pela necessidade de tutela das expectativas dos titulares desses direitos reais que, legitimamente, confiavam que os mesmos subsistiriam para além do momento em que, inopinadamente, se veio a extinguir o direito de superfície[2].
Caso, porém, a extinção do direito de superfície ocorra por efeito da verificação de uma condição resolutiva, a solução será distinta, havendo que ponderar se lhe foi atribuída eficácia retroactiva[3].
Nessa esteira, importa analisar o teor da al. a) do n.º 1 da cláusula 6.ª do contrato pelo qual o recorrente constituiu, a favor da recorrida “BB..., Lda.” o direito de superfície (cfr. ponto n.º 7 do elenco factual).
Ali, sobre a epígrafe Reversão lê-se que “O direito de superfície reverte para o Município de Montemor-a-Novo, se:
a)A superficiária não iniciar ou não concluir a obra sancionada no número um da cláusula primeira nos prazos fixados na alínea a) da cláusula quarta.”
Cabe ainda ter em conta que, nos termos da cláusula 4.ª desse contrato, a mesma recorrida se obrigou a “Iniciar a obra referida no número um do artigo primeiro no prazo de um ano e concluí-Ia no prazo de três anos a contar da data da celebração da presente escritura.”.
Impõe-se que extraiamos o sentido e alcance destas declarações negociais.
Como é consabido, o n.º 1 do art.º 236.º do Cod. Civil consagra a teoria da impressão, fazendo-se apelo à figura do bonus pater familae, segundo a qual a declaração vale com o sentido que um declaratário normal lhe daria se fosse colocado na posição do declaratário real[4].
Perante o silêncio da lei, poderá o intérprete socorrer-se da letra do negócio, das circunstâncias de tempo e de lugar e de outras que antecederam a celebração do negócio ou eram contemporâneas desse momento, do fim visado pelas partes, da lei e do próprio tipo negocial, não sendo de menosprezar a posição adoptada pelas partes[5].
No campo dos negócios formais, exige-se que a declaração prevalente tenha na letra do contrato um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (cfr. n.º 1 do art.º 238.º do Cod. Civil), já que é através dela que o declaratário conhece a vontade do declarante, sendo que, por seu turno, nela se consubstancia a declaração negocial.
Importa ainda reter que a condição resolutiva é genericamente caracterizável como uma cláusula acessória típica em virtude da qual a cessação da eficácia de um negócio é, no todo ou em parte, posta na dependência da ocorrência de um acontecimento futuro e incerto (cfr. art.º 270.º do Cod. Civil)[6].
Por seu turno, uma cláusula resolutiva é usualmente encarada como sendo uma estipulação pela qual as partes, ao abrigo da liberdade contratual (cfr. n.º 1 do art.º 405.º do Cod. Civil) conferem exclusivamente a uma das partes a possibilidade de fazer cessar o contrato na sequência da verificação de um facto futuro e incerto, mediante uma declaração unilateral e receptícia dirigida à contraparte (cfr. n.º 1 do art.º 432.º do Cod. Civil, onde se prevê a resolução baseada na convenção das partes[7]).
A diferença essencial entre uma condição resolutiva e uma cláusula resolutiva consiste da circunstância de, na primeira, o facto futuro e incerto desencadear, por si só, a cessação dos efeitos do negócio, ao passo que, na segunda, a ocorrência desse facto é apenas um dos pressupostos de que depende o exercício do direito de resolver o contrato[8].
Lançando mão destes elementos, importa atender, desde logo, ao elemento literal da cláusula em questão. É a mesma encimada pela expressão “reversão”, palavra que tem como sentido corrente a reposição do status quo existente, o que equivale à destruição dos efeitos produzidos pelo contrato.
Por outro lado, a dita reversão dependia, unicamente, da falta de realização das obras da unidade de tratamento de metais, corte e quinagem e serralharia civil por parte daquela recorrida, não se prevendo a necessidade de qualquer outro acto (mormente, uma declaração resolutiva) para a efectivar perante a contraparte.
Acresce, decisivamente, o emprego da palavra “se”. No contexto em que ela figura na cláusula, intui-se que foi intenção das partes empregá-la como uma conjunção subordinativa condicional i.e. para indicar que os factos aludidos nas diversas alíneas que compõem o n.º 1 dessa cláusula constituíam uma condição para que se desencadeasse a reversão.
Por outro lado, atentando no objecto mediato do contrato, torna-se preclaro que o recorrente, através dessa cláusula, visava garantir que o terreno em questão era efectivamente empregue na actividade industrial a que se dedica a contraparte, assegurando-se que, caso tal não sucedesse, reverteria para si a propriedade plena do lote de terreno sobre o qual constituiu o direito de superfície.
Tal intenção é, aliás, corroborada pelo facto de estarmos perante um município situado no interior do Alentejo, para onde é consabidamente difícil atrair investimentos que gerem postos de trabalho e que propiciem a fixação da população mais jovem.
Era este o sentido que um declaratário normal, medianamente diligente e colocado na posição da recorrida declaratária, extrairia das referidas declarações negociais.
Propende-se, por isso, a considerar que nos deparamos com uma condição resolutiva.
Embora seja notória a coincidência da al. a) do n.º 1 dessa cláusula com a causa de extinção do direito de superfície prevista na al. a) do n.º 1 do art.º 1536.º do Cod. Civil (o que, porém, não se verifica em relação a outros factos que, nos termos clausulados, eram também aptos a desencadear a reversão, mormente a desconformidade entre a obra edificada e a obra a edificar nos termos contratados), tal não se revela decisivo para afastar esse cariz.
É, pois, de reconhecer razão ao recorrente ao afirmar que, nessa cláusula, se instituiu uma condição resolutiva na acepção do art.º 270.º do Cod. Civil[9].
A resolução é automaticamente espoletada pela ocorrência do facto a que se reconheceu esse efeito.
Não tendo as partes do contrato em questão estabelecido qualquer cláusula que dispusesse quanto ao momento em que a resolução produz os seus efeitos destrutivos (o que se estipulou no n.º 3 da cláusula 6.ª desse ajuste é equívoco e nada dispõe a esse respeito, sendo certo, em todo o caso, que o recorrido Banco..., S.A. não tem registado a seu favor qualquer hipoteca que onere o terreno que foi objecto desse contrato), deve-se considerar que aqueles se retroagem à data da celebração do negócio (art.º 276.º do Cod. Civil).
Desse modo e na sequência do que expusemos, é de concluir pela inaplicabilidade do disposto no art.º 1541.º do Cod.Civil à subsistência dos direitos reais de garantia de que são titulares os recorridos Estado Português, I.S.S., I.P. e Banco..., S.A., já que, em virtude da eficácia retroactiva que deve ser reconhecida ao preenchimento da condição resolutiva acima identificada, os mesmos extinguiram-se.
Deve, por isso, ser julgado procedente o pedido de cancelamento das inscrições prediais respeitantes a tais direitos, já que assiste à recorrente o correspondente direito (cfr. ainda o disposto no art.º 13.º do Código de Registo Predial).
Procede, pois, a apelação mostrando-se desnecessária a apreciação da demais argumentação expendida pelo recorrente.
Os recorridos suportarão, porque vencidos, as custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
Sumário:
I.O artigo 1541.º do Cod. Civil institui uma “ficção jurídica de inexistência de extinção referida apenas aos ónus anteriormente existentes sobre esses direitos” que se justifica pela necessidade de tutela das expectativas dos titulares desses direitos reais que, legitimamente, confiavam que os mesmos subsistiriam para além do momento em que, inopinadamente, se veio a extinguir o direito de superfície.
II. Porém, se a extinção do direito de superfície ocorra por efeito da verificação de uma condição resolutiva, a solução será distinta, havendo que ponderar se lhe foi atribuída eficácia retroactiva.
III. No campo dos negócios formais, exige-se que a declaração prevalente tenha na letra do contrato um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso, já que é através dela que o declaratário conhece a vontade do declarante, sendo que, por seu turno, nela se consubstancia a declaração negocial.
IV. A condição resolutiva é genericamente caracterizável como uma cláusula acessória típica em virtude da qual a cessação da eficácia de um negócio é, no todo ou em parte, posta na dependência da ocorrência de um acontecimento futuro e incerto.
V. Uma cláusula resolutiva é usualmente encarada como sendo uma estipulação pela qual as partes, ao abrigo da liberdade contratual conferem exclusivamente a uma das partes a possibilidade de fazer cessar o contrato na sequência da verificação de um facto futuro e incerto, mediante uma declaração unilateral e receptícia dirigida à contraparte.
VI. A diferença essencial entre uma condição resolutiva e uma cláusula resolutiva consiste da circunstância de, na primeira, o facto futuro e incerto desencadear, por si só, a cessação dos efeitos do negócio, ao passo que, na segunda, a ocorrência desse facto é apenas um dos pressupostos de que depende o exercício do direito de resolver o contrato.
