4404/18.4T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Perante uma obrigação pura, para cujo cumprimento não se estabeleceu prazo certo de cumprimento, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado pelo credor para cumprir (art.º 777º nº 1 e 805º, nº 1 do CC).

II- Cabia assim às AA, promitentes vendedoras no contrato promessa celebrado com o R, interpelar aquele para outorgar a escritura pública tituladora do contrato definitivo, cuja marcação ficou a cargo daquele, após o que, não o fazendo, se poderia considerar o mesmo em mora.

III- A resolução do contrato promessa apenas pode revelar-se operante numa situação de incumprimento definitivo do contrato, que no caso apenas ocorreria pela conversão da mora em incumprimento definitivo, nos termos do nº1 do art.º 808º do CC – pela concessão de um prazo suplementar razoável dado pelas AA ao R para cumprirem o contrato promessa.

Relatora: Maria Amália Santos

1ª Adjunta: Anizabel Sousa Pereira

2ª Adjunta: Sandra Melo

AA e BB, ambas melhor identificadas nos autos, instauraram a presente ação declarativa de processo comum, contra CC, também melhor identificado nos autos, pedindo que:

“a) se declare a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado em .../.../2008, entre Autoras e Réu, o qual foi objeto de aditamento em .../.../2010;

b) se declare a culpa do Réu no incumprimento definitivo do referido contrato-promessa de compra e venda;

c) se condene o Réu a entregar às Autoras as frações autónomas designadas pelas letras ... e ..., localizadas no prédio urbano sito no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana ...5... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...3, livre e completamente devolutas de pessoas e bens;

d) se condene o Réu a pagar às Autoras a quantia mensal de € 1.000,00 pela ocupação abusiva e ilegal das frações autónomas identificadas na precedente alínea, desde 12 de abril de 2018, até à efetiva entrega, acrescida dos respetivos juros de mora;

e) se condene o Réu a pagar à Autora BB a quantia de € 22.643,11, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação e até integral pagamento;

f) se condene o Réu a pagar às Autoras a quantia de € 48.952,25, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação e até integral pagamento; e

g) se condene o Réu a pagar às Autoras a quantia que vier a ser paga por estas à Autoridade Tributária e Aduaneira, a título de IMI, desde 2009, até à efetiva entrega dos prédios identificados na alínea c)”.

Para tanto, e em síntese, alegaram que são proprietárias, por via de sucessão do seu falecido pai, do prédio urbano, sito no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., composto por duas frações autónomas, sendo uma destinada a habitação, de ... e ... andar, e a outra destinada a armazém e atividade industrial, sita no ..., bem como de um prédio rústico, de lavradio, sito na mesma morada.

Que por contrato celebrado em .../.../2008, as Autoras prometeram vender ao Réu tais prédios, pelo preço de € 165.000,00, a ser pago até ao dia da celebração da escritura pública de compra e venda, em prestações mensais de € 2.500,00, a serem pagas até ao dia 8 de cada mês, vencendo-se a primeira no dia 8 de maio de 2008.

Nos termos acordados, a escritura pública seria celebrada logo que as Autoras obtivessem da Câmara Municipal ... a licença de utilização das frações autónomas, sendo da sua responsabilidade a marcação da mesma, podendo o Réu, entretanto, realizar as obras no prédio que pretendesse, ficando responsável pela legalidade das mesmas, sem direito a qualquer indemnização.

Em caso de incumprimento do contrato, ficaram as Autoras com direito de execução específica do mesmo, ou com direito a uma indemnização de € 1.000,00 por cada mês de ocupação dos prédios, a contar da data da assinatura do contrato promessa.

Em .../.../2010 as partes celebraram um aditamento ao referido contrato-promessa, nele declarando que uma vez que o prédio urbano carecia de alterações para poder ser legalizado, tal fim iria ser concretizado pelo Réu, em virtude do que não seria celebrado, naquela data, o contrato definitivo de compra e venda.

No aditamento, consignou-se que o Réu, até ao dia .../.../2010, entregara às Autoras, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 25.000,00.

Nele ficou acordado também, que os restantes € 140.000,00 seriam pagos até ao dia da celebração da escritura pública, em prestações mensais de € 1.000,00, a serem pagas até ao dia 8 de cada mês, vencendo-se a primeira no dia 8 de julho de 2010.

Finalmente estabeleceu-se, que no dia da outorga da escritura pública, a marcar pelo Réu, este deveria entregar às Autoras o valor pecuniário que permanecesse em dívida, deduzido do valor das prestações pagas até àquela data, bem como as despesas camarárias tidas com a legalização e a viabilidade do prédio urbano, exceto o valor das obras realizadas e das quantias cobradas pelo responsável do projeto, que eram da responsabilidade do Réu.

Em 2 de outubro de 2008, a Autora BB contraiu um empréstimo bancário no valor de € 40.000,00, dando de hipoteca um imóvel de que era proprietária, sito em ..., sendo que por ela e pelo Réu foi acordado verbalmente, que a prestação mensal do empréstimo seria paga pelo Réu, descontando-se o valor do mesmo às prestações devidas pelo Réu no âmbito do contrato-promessa destes autos.

Por outro lado, em 30 de maio de 2012, Autoras e Réu outorgaram uma transação destinada a pôr termo a um processo judicial instaurado às AA por terceiros, na qual elas assumiram a obrigação de pagar aos terceiros a quantia de € 28.000,00 em prestações mensais de € 600,00, com vencimento da primeira em 30 de junho de 2012, sendo que foi acordado verbalmente, que o Réu pagaria mensalmente tal prestação, a descontar na prestação de € 1.000,00 fixada no aditamento ao contrato-promessa dos autos.

Sucede que o Réu não pagou a prestação mensal devida à instituição bancária - a Banco 1... -, nem a prestação mensal acordada no processo judicial, embora tenha suportado quanto a esta, o pagamento dos juros de mora, da sanção pecuniária compulsória, e dos honorários do agente de execução, em consequência do incumprimento do acordado na transação por parte das AA.

Devido ao não pagamento das prestações do mútuo, a Banco 1... instaurou à Autora BB uma execução cuja quantia exequenda ascendeu a € 50.192,69, sendo que, tendo em vista a sua extinção, a A teve de pagar, a título de juros, comissões, despesas, e impostos vencidos, a quantia de € 23.170,00, sendo da responsabilidade do Réu, a título de indemnização pelo dano patrimonial sofrido pela A, a quantia de € 22.643,11.

Acresce que o Réu, tendo tomado posse dos imóveis objeto do contrato-promessa, também não pagou o IMI devido à Autoridade Tributária, de 2009 a 2017, em consequência do que foi instaurada contra a herança aberta por óbito do pai das Autoras uma execução para cobrança coerciva do valor em dívida, que em 2 de agosto de 2018 ascendia a € 4.995,17, sendo o Réu também responsável pelo ressarcimento de tal valor.

Acresce ainda que a Câmara Municipal ... exigiu a anexação do prédio rústico ao prédio urbano para deferimento do processo de licenciamento, pelo que, no dia 15 de abril de 2011 foi celebrada uma escritura pública de anexação de imóveis e de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, sendo tal ato seguidamente participado ao Serviço de Finanças e inscrito no registo.

Na sequência desse facto, a Câmara Municipal ... notificou a Autora AA do deferimento do processo de licenciamento, e de que tinha um ano para requerer a emissão do alvará de licença, sendo tal notificação entregue ao Réu, o qual, contudo, não requereu a emissão do alvará, nem deu início às obras respeitantes ao projeto apresentado, inviabilizando desse modo a outorga da escritura pública definitiva.

Além disso, o Réu não pagou as prestações pecuniárias a cujo pagamento se comprometeu no aditamento ao contrato-promessa, nem a devida à Banco 1..., sendo que, em finais de 2017, as Autoras tomaram conhecimento que o imóvel dado de hipoteca para garantia do empréstimo contraído pela Autora BB fora penhorado e iria ser publicitada a sua venda.

Assim, a Autora AA, por si e na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito do seu pai, por carta registada com A/R de 12 de fevereiro de 2018, interpelou o Réu para no prazo de 10 dias marcar a escritura pública de compra e venda, e para no dia da respetiva outorga efetuar o pagamento do valor pecuniário em falta, sob pena de se tornar definitivo o seu incumprimento.

Porém o Réu, apesar de ter recebido a interpelação da A em 18 de fevereiro de 2018, não satisfez o solicitado, pelo que, por nova carta registada com a/r dirigida ao mesmo a 12 de abril de 2018, a mesma Autora, na referida qualidade, deu-lhe a conhecer que o contrato-promessa dos autos se considerava resolvido, solicitando-lhe na mesma carta o pagamento, no prazo de 10 dias, da indemnização prevista na cláusula L) do contrato-promessa, a qual, à data da propositura da ação, ascendia a € 120.466,66, à qual haveria que se descontar o valor de € 72.232,56 que já havia sido paga pelo Réu.

Apesar da interpelação, o Réu não entregou os prédios nem pagou o montante pecuniário em falta, sendo responsável, por conseguinte, pela entrega dos prédios e pelo pagamento da indemnização devida, tudo acrescido de uma indemnização pela ocupação abusiva e ilegal dos imóveis desde o dia .../.../2018 até à efetivação da sua entrega, além dos juros de mora sobre as quantias pecuniárias em dívida.

Citado, o Réu apresentou contestação, invocando desde logo a ilegitimidade ativa das AA.

Impugnou ainda os factos alegados, dizendo que à data da celebração do contrato promessa, pendia sobre as frações do prédio usufruto a favor de DD, pelo que, por esse facto, não foi transmitida a seu favor a posse sobre tais frações, nem foi possível diligenciar pela obtenção das licenças camarárias sobre as mesmas.

Perante tais dificuldades, foi acordado entre Autoras e Réu a celebração de um novo contrato-promessa, sem menção ao usufruto, e que a obrigação de obtenção das licenças camarárias sobre as frações passasse a recair sobre o Réu, a tal se devendo o documento subscrito em .../.../2010, o qual constituiu, não um aditamento ao contrato-promessa anteriormente celebrado, mas um novo contrato que acarretou a revogação do anterior.

Em cumprimento do nele acordado, e mercê da transmissão da posse para o R, nessa data, das frações autónomas, ele pagou as quantias de € 10.725,00 e de € 1.320,00, a título de IMT, referente à aquisição do direito de propriedade plena sobre os imóveis, apesar de as Autoras o convencerem de que não havia usufruto pendente.

Ante a continuação de problemas levantados pela Câmara Municipal para a concessão das licenças camarárias, as Autoras outorgaram uma escritura pública, através da qual alteraram a propriedade horizontal, mas o usufruto sobre os imóveis manteve-se.

Por outro lado, a Câmara Municipal obrigava à demolição da parte habitacional ou de parte do edifício para indústria, o que era de todo inviável, muito em consequência daquela alteração à propriedade horizontal.

Apesar disso, o R foi satisfazendo as prestações acordadas, sendo que as Autoras concordaram que o mesmo fosse pagando conforme as suas possibilidades, desde que tudo se mostrasse liquidado até à data da escritura, até porque o R levou a cabo obras de grande monta nas ditas frações.

Impugnou ainda o Réu as responsabilidades que lhe são imputadas relativas ao pagamento do crédito da Autora BB à Banco 1..., e ao credor com quem aquela outorgou a transação judicial, dizendo que não assumiu tais responsabilidades, na forma e com as consequências alegadas pelas AA.

No mais, referiu que a carta mencionada pelas Autoras, datada de 12 de fevereiro de 2018 foi-lhe entregue por terceira pessoa, cerca de cinco dias passados sobre a sua expedição; apesar disso, disse que respondeu à carta, dando a saber às AA as suas razões, e propondo a marcação de uma reunião para resolver os problemas verificados, o que fez por carta dirigida para a morada que a Autora apusera na carta enviada, mas que veio a ser devolvida.

Entretanto, contactou pessoalmente a Autora AA, a qual lhe fez saber que, logo que a sua irmã BB regressasse do estrangeiro seria marcada uma reunião com vista à resolução da situação, já que nada podia ter seguimento junto da Câmara Municipal ..., a não ser através das Autoras, por serem as proprietárias das frações.

Apesar desse facto, foi-lhe comunicada a resolução do contrato em 18 de fevereiro, a qual não pode, contudo, operar, pois que não houve qualquer incumprimento da sua parte, e mantém interesse na sua subsistência.

Concluiu assim o Réu pela improcedência da ação, dizendo ainda que os factos alegados sempre representariam abuso de direito das Autoras, pois sabiam as mesmas, quando outorgaram o contrato promessa de compra e venda, que as frações estavam oneradas com usufruto, mas declarando os prédios livres de ónus e encargos, levando o réu a proceder ao pagamento fiscal do respetivo IMT (na altura), face à transmissão da posse que recaiu sobre as ditas frações.

Por outro lado, as AA levaram o réu a incumbir-se das licenças camarárias para se poder outorgar a escritura, bem sabendo da sua dificuldade, e de que o réu havia já levado a cabo obras de grande monta nas ditas frações.

Pretenderam, ainda assim, onerá-lo com outras questões paralelas, como a obrigação de satisfazer pagamentos a terceiros.

Eram as AA sabedoras da exigência camarária quanto à demolição de obras, principalmente na parte habitacional, sob pena de indeferimento das respetivas licenças, bem sabendo dos custos elevados que o réu havia gasto com tais obras.

E estavam ainda conscientes de que o prazo fixado (de 10 dias) para a marcação da escritura pública, de tão curto, era inviável, e por isso desprovido de qualquer razoabilidade.

A atitude das AA, com a resolução do contrato, ofende os bons costumes, no sentido de que deixaram andar as obras, muitas já efetuadas à data da celebração do contrato, e por isso ainda sob a alçada e responsabilidade das demandantes, quanto à obtenção das licenças.

Estavam por fim as AA bem cientes de que a sua conduta inviabilizava a questão habitacional do réu e da sua família, e ainda a prossecução dos seus negócios, sendo que o fim económico e social se torna perverso, por parte das demandantes para com o réu, que se vê lesado até ao limite.

Deduziu ainda o Réu Reconvenção contra as Autoras, pedindo que, pela sua procedência, fossem estas condenadas a pagar-lhe uma indemnização pelos danos que sofreu com a sua conduta, a contabilizar em sede de liquidação de sentença.

Para tanto, e em síntese, alegou que a conduta das Autoras – com a rescisão do contrato -, acarretou e continua a acarretar-lhe prejuízos, já que tem perdido clientes da panificação, e os fornecedores passaram a fornecer-lhe farinha e os demais produtos apenas contra pagamento no ato da sua entrega, quando antes o faziam a 30, 60, 90 ou mais dias.

Por outro lado, as construtoras também deram a saber que não prosseguiriam as obras de acabamento sem o pagamento antecipado, tendo o mesmo feito grandes investimentos e despendido grandes quantias, que iria pagar consoante os resultados dos negócios que atravessaram um período difícil.

As Autoras apresentaram Réplica, respondendo à matéria da sua ilegitimidade, afirmando-se donas e legitimas proprietárias dos prédios cuja posse foi transmitida ao Réu aquando da outorga do contrato-promessa de compra e venda celebrado em .../.../2008.

Acrescentaram que o aditamento ao aludido contrato-promessa visou a redução, no interesse do Réu, do valor da prestação mensal a cujo pagamento ele estava vinculado, mas também que do contrato passasse a constar, por razões de natureza fiscal, que a posse da fração autónoma destinada à sua atividade havia sido transmitida em “maio de 2009”.

Quanto à alteração da responsabilidade, pela obtenção junto da Câmara Municipal ..., dos documentos necessários para a realização da escritura pública definitiva, ela deveu-se ao facto de o Réu pretender alterar o projeto que as Autoras tinham já apresentado.

A vontade dos contratantes nunca foi, pois, a revogação do contrato-promessa inicialmente celebrado, mas sim a do seu aditamento, mediante a alteração de algumas das cláusulas ali estabelecidas.

Mais referiram que a usufrutuária DD faleceu no dia .../.../2010, pelo que, na data do aditamento ao contrato-promessa, o único ónus que incidia sobre os prédios era uma hipoteca voluntária, constituída a favor de um casal terceiro, sendo por isso que no contrato foi estabelecido, que no caso de acionamento da garantia, o valor correspondente deveria ser descontado ao valor da venda dos prédios ao Réu.

A partir da data do aditamento ao contrato-promessa, o Réu diligenciou pela elaboração do projeto que entendeu, sendo que, em finais de 2010, a Câmara Municipal ... exigiu a apresentação de uma certidão da Conservatória do Registo Predial que atestasse o “emparcelamento” dos prédios descritos na CRP ...3 e ...4.

Para tanto, era necessário celebrar a escritura pública de anexação de imóveis e modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, sendo que, uma vez inscrito no registo o facto correspondente, foi junta ao processo camarário, em 24 de maio de 2011, a certidão da CRP a atestá-lo, tendo o processo prosseguido.

A demolição que a Câmara Municipal ... pretendia que fosse levada a cabo consistia na demolição de cerca de 16 cm da parede do piso, que fora construída ilegalmente pelo pai das Autoras, e que não é habitável por não estar concluída, sendo que não se trata de trabalho que não possa ser efetuado, e a sua execução não acarreta um custo elevado.

No dia .../.../2012, a Câmara Municipal notificou a Autora AA do deferimento do processo de licenciamento; no dia .../.../2013, advertiu-a do termo do prazo para requerer a emissão do alvará de licença de construção; em 23 de dezembro de 2015 foi concedido um prazo de 30 dias para o levantamento da licença e, em 24 de fevereiro de 2016, foi renovada essa notificação.

Apesar de entregues ao Réu todas as notificações da Câmara Municipal ..., nunca este requereu a emissão do alvará da licença de construção, nem efetuou quaisquer obras com vista à concessão da licença de habitabilidade, documento este que era indispensável à celebração do contrato definitivo.

Assim, tendo o Réu tomado conhecimento do deferimento do licenciamento há mais de 6 anos e nada tendo feito, é este o responsável pelo incumprimento do contrato-promessa dos autos, não lhes podendo ser assacada qualquer conduta que constitua abuso de direito.

Quanto à matéria da reconvenção, defenderam-se, desde logo, por exceção, invocando a exceção dilatória de ilegitimidade ativa do Réu/Reconvinte para a sua dedução, dizendo que quem exerce a atividade de panificação na fração autónoma destinada a indústria não é o Réu/Reconvinte, mas a sociedade comercial designada “EMP01... Unipessoal, Lda.”, sendo desta e não do Reconvinte os clientes e os fornecedores a que este alude na reconvenção, pelo que quaisquer prejuízos sofridos não se teriam repercutido na sua esfera jurídica, não detendo assim o mesmo interesse direito em deduzir o pedido em causa.

No mais, impugnaram os factos alegados quanto à matéria da reconvenção.

Realizada a audiência prévia, nela foi proferido despacho judicial convidando o Réu/Reconvinte a concretizar e quantificar os danos que alegara ter sofrido na Reconvenção, e alterar, em conformidade, o pedido formulado.

Acedendo ao convite que lhe foi dirigido, o Réu apresentou novo articulado, no qual alegou que a sociedade comercial que constituiu é uma sociedade unipessoal, havendo, por conseguinte, total confusão entre a mesma e o sócio, isto é, o próprio.

Acrescentou que, independentemente dessa questão, havendo prejuízos em consequência da conduta das Autoras, o seu património sempre quebraria, parcial ou totalmente, repercutindo-se essa quebra na sua esfera jurídica, embora só oportunamente poderão ser contabilizados os danos verificados.

Afirmou ainda que a atuação das Autoras lhe causou perdas de tempo, aborrecimentos e incertezas, traduzidos em danos não patrimoniais, por cuja compensação entende adequada a compensação de € 15.000,00.

Concluiu, assim, corrigindo o pedido inicialmente deduzido, no sentido da manutenção do pedido genérico de indemnização, a liquidar posteriormente quanto aos danos patrimoniais, e quanto aos danos não patrimoniais, pedindo a condenação das Autoras no pagamento de uma compensação no valor de € 15.000,00.

Foi proferido despacho saneador, no qual:

i. - não foi admitida a alteração da causa de pedir e do pedido, requeridos pelo Réu/Reconvinte no articulado que apresentou após o convite ao aperfeiçoamento da sua reconvenção, no que diz respeito aos danos não patrimoniais;

ii. - foi admitida a reconvenção deduzida pelo Réu;

iii. - foi fixado em € 81.595,36 o valor da causa;

iv. - foram julgadas improcedentes as exceções dilatórias de ilegitimidade ativa deduzidas pelo Réu quanto à instância principal, e pelas Autoras/Reconvindas, quanto à instância reconvencional;

v. - foi identificado o objeto do litígio e foram enunciados os temas da prova, o que não mereceu reclamação das partes.

Tramitados regularmente os autos foi proferida a seguinte decisão:

“A. - Da acção

Julgar parcialmente procedente a ação e, consequentemente:

a) declarar a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre Autoras e Réu no dia .../.../2010;

b) declarar a culpa do Réu no incumprimento definitivo do referido contrato-promessa de compra e venda;

c) condenar o Réu a entregar às Autoras as frações autónomas designadas pelas letras ... e ..., localizadas no prédio urbano sito no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana ...5... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...3, livre e completamente devolutas de pessoas e bens;

d) condenar o Réu a pagar às Autoras a quantia que vier a ser liquidada ulteriormente, a título de indemnização fundada na cláusula L) do contrato-promessa referido em a), acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação e até integral pagamento;

e) condenar o Réu a pagar à Autora BB a quantia de € 22.643,11, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação e até integral pagamento;

f) absolver o Réu de tudo o mais peticionado pelas Autoras.

B. - Da reconvenção

- Julgar a reconvenção improcedente e, consequentemente, absolver as Autoras/Reconvindas do pedido. (…)

Custas da ação por Autoras e Réu, na proporção de 2/6 e de 4/6, respetivamente.

Custas da reconvenção pelo Réu/Reconvinte…”.

Não se conformando com a decisão proferida, dela veio o Réu interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:

“1ª No Contrato promessa de compra e venda, celebrado entre recorrente e recorridas não foi exarado prazo certo e determinado para a outorga na Escritura Pública.

2ª Antes, dependendo a sua outorga, da obtenção de documentos emitidos pela Câmara Municipal ..., que naquela permitissem outorgar.

3ª A qual ainda assim, seria marcada pelo Recorrente, em 60 dias contados da respetiva obtenção dos documentos.

4ª Não foi suprida essa falta da data certa e determinada, quanto ao contrato e efetivação da escritura, mesmo pelas apeladas que o não colheram (prazo certo) quer por acordo, quer por decisão judicial.

5ª Antes, notificaram o recorrente para efetivação da escritura, concedendo-lhe ou fixando-lhe um prazo de dez dias e, de forma unilateral. Ao arrepio do artigo 777.º do Código Civil.

6ª Prazo esse, manifestamente nada razoável- dada a não existência dos documentos que possibilitassem a escritura pública, e nada razoável mesmo por comparação com o que ocorreria à luz do contrato promessa vigente, ou seja, em sessenta dias e só após obtenção da documentação para o efeito, conforme prevê a cláusula “O”. O que lhes não assistia por qualquer modo, incorrendo em violação do artigo 777º n.º 2 do Código Civil.

7ª Em consequência da não efetivação da escritura dentro daqueles dez dias, as recorridas vieram invocar a falta de interesse no negócio.

8ª Contudo, tal não lhes assistia, pois ao procederem assim, encontram-se fora do alcance do regime contido no art.º 808.º n.º 1, 2.ª parte do Código Civil. Desde logo, faltando o prazo razoável cuja concessão a lei exige, mas que, no caso concreto não existiu.

9.ª Portanto, nem a eventual mora no cumprimento de prestação por parte do recorrente se havia convertido em incumprimento definitivo, situação que nem sequer opera automaticamente.

10º E a eventual mora que as Recorrentes quiseram imputar ao recorrente, na interpelação que lhe dirigiram, referiu-se expressamente ao cumprimento da cláusula “O” do contrato promessa, ou seja, a de agendar e outorgar escritura em 60 dias na condição e desde o momento da obtenção das licenças essenciais à celebração. E só nessa condição vigoraria hipoteticamente o prazo. Portanto uma mora que nunca se verificou no caso concreto pois que só começaria a correr desde o dia da efetiva obtenção de documentos. Fora do alcance do artigo 802.º n.º 2 do Código Civil e, portanto, infundada a perda de interesse invocada.

11.º Nem pode colher, com o merecido respeito, a hipótese que coube ao Tribunal a quo, de ver na conduta do Recorrente, uma intenção inequívoca de não cumprir - atento, nomeadamente, o não requerimento do alvará de licença-, e por isso vendo lícita a resolução.

12.º Pois as recorridas demonstraram interesse na manutenção do contrato quando ofereceram prazo para cumprimento ao Recorrente. E dos requisitos desta interpelação se vai aferir da perda de interesse e correspondente incumprimento. Que, como se alegou não se devem ter por verificados.

13.º Sucede que, nem à luz do artigo 808.º nº1 do Código Civil, se pode ter por verificado um prazo razoável. O que ressoa, até por contraposição ao prazo acordado em “O” do contrato promessa, que concedia ao promitente comprador 60 dias a contar desde o momento em que tudo estivesse regularizado documentalmente para a feitura da escritura;

14ª Sabedoras da não existência de prazo certo e determinado para a escritura, com a notificação dentro de um prazo não razoável para nela se outorgar, agiram ainda as Recorrentes com total abuso do (eventual) direito, à luz do artigo 334.º do Código Civil.

15ª Infringindo os princípios da boa fé, nelas depositada pelo recorrente que, em qualquer ocasião e, desde que em tempo razoável, diligenciaria para se outorgar na escritura.

16ª Extravasando os bons costumes e o fim social desse direito, uma vez que permitiram que o recorrente e família estabelecessem a sua morada nos bens objeto do contrato, na confiança e certeza da outorga na escritura definitiva, desde que proporcionada ou reclamada com tempo razoável. Conforme expressam em cláusula VII do contrato promessa.

17.ª Recebendo quantias em dinheiro, na outorga do contrato e posteriormente. E recebendo os imóveis em causa a beneficiação, suportada toda pelo Recorrente, com o único fito de viabilizar o destino acordado e essencial: de habitação e atividade panificadora. Sempre à vista e com conhecimento das Recorridas.

18.º O contrato promessa em causa, que as Recorridas pretendem ver resolvido teve por base um contrato promessa de 2008 que já contemplava a dificuldade da outorga no contrato prometido, e que por isso veio ‘reformulado’ através de novo contrato que por sua vez previa as especificidades quanto a uso, títulos e obras. Ainda assim, esbarrando em requisitos (factos Provados sob. 24 e resposta a Quesito 1 do recorrente in Relatório pericial).

19.º Portanto, sabedoras, enquanto outorgantes, das obras exigidas e levadas a cabo pelo Recorrente, com esse fito, decidem, no entanto, tudo ultimar com um prazo de dez dias. O que se encontra vedado por constituir abuso de direito à luz do citado art.º 334 do Código Civil.

20.º Prazo esse que, recorde-se, já nem constituía prazo razoável, à luz do artigo 808.º n.º1, 2.ª parte do citado diploma, para que a interpelação das recorrentes resultasse em efetiva perda de interesse e lhes legitimasse qualquer direito à resolução da promessa.

21ª Relativamente às obras efetuadas pelo recorrente, as mesmas foram aceites nos autos pelas Recorridas exceto quando ao seu âmbito e valor, o que foi passível de peritagem devidamente escrutinada ante os quesitos formulados, e tudo sujeito ao contraditório em plena audiência de julgamento.

22ª Devia, pois, o Digno Tribunal ter dado como provado que o recorrente realizou obras nas frações que compõem o prédio urbano objeto do contrato promessa. Na espécie e extensão discriminadas em relatório Pericial constante dos autos – sujeito ao contraditório e confirmado em juízo – agindo, de contrário, em violação dos artigos 388º a 389º do Código Civil.

23.º Devendo decidir-se pela procedência da reconvenção do recorrente, ao contrário do decidido em ponto .7 da sentença recorrida e ante o resultado da perícia – fls. 79 a 95- declarar-se: que as obras em pontos .1 a .23 do Relatório Pericial, constituem melhorias aos prédios objeto da promessa e que pelas mesmas se despendeu nunca mais que 103.000 euros (conforme Respostas a quesitos do Recorrente 3, 4, 5 ).

24º Ou, quando assim o não entendesse, e dado que obras foram efetuadas, não achando eventualmente dados concretos para decidir, sempre devia remeter o caso para ulterior apreciação, face ao preceituado, entre outros, no artigo 609 nº2 do Código de Processo Civil.

25.º Em último caso, detetada a falta de pronúncia sobre este elemento, em termos de gerar a nulidade nesta parte, à luz do art.º 615.º n.º 1 al. d) do Código de processo Civil, atentos os princípios dos artºs 388.º e 389.º podendo, face aos elementos dos autos - Relatório Pericial - ser a mesma suprida com a respetiva apreciação e consequente prova e procedência da reconvenção nesse âmbito.

Deste modo, o Digno Tribunal da primeira instância deveria ter julgado improcedente por não provada a ação das apeladas, antes julgar procedente por provada a contestação(reconvenção) do recorrente. Não seguindo essa via mostra-se infringido o quanto dispõem, entre outros, os artigos 777º, 779º, 808º n.ºs 1 e 2 e 334º do Código Civil e 609º do Código de Processo Civil.

Termos em que, concedendo provimento ao presente recurso, e julgado o mesmo procedente, deve a douta Sentença recorrida ser revogada e substituída por uma outra que, julgando improcedente por não provada a ação das recorridas, nomeadamente declarando inválida e ineficaz a resolução do contrato promessa; e antes procedente por provada a tese do recorrente na contestação-reconvenção e exceções deduzidas…”

As AA vieram Responder ao recurso interposto pelo A, pugnando pela sua improcedência.

Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (acima transcritas), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso (artigos 635º e 639º do CPC), as questões a decidir no presente recurso de Apelação (por ordem lógica de conhecimento) são as seguintes:

I- A de saber se assistia às AA o direito de resolução do contrato-promessa;

II- Em caso afirmativo, se o exercício desse direito foi abusivo; e

III- Se deveria ser atendido o pedido reconvencional deduzido pelo Réu.

Foram dados como provados na primeira instância os seguintes factos:

“- Factos que já se mostravam assentes em face da posição das partes exposta nos seus articulados e dos documentos juntos aos autos:

1. - Pelo acordo escrito que constitui o documento n.º ... junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, subscrito a .../.../2008 e com a epígrafe “Contrato-promessa de compra e venda”, as Autoras AA e BB, como primeiras outorgantes, e o Réu CC, como segundo outorgante, declararam, além do mais, as primeiras prometer vender ao segundo e este aceitar a promessa de compra e venda dos seguintes imóveis, de que as primeiras eram legítimas proprietárias:

i. - prédio urbano composto por duas frações autónomas, sendo estas: a) fração autónoma designada pela letra ..., destinada a habitação, sita no ... e ... andar, com a área de 274m2, inscrito na matriz predial urbana ...87...;

b) fração autónoma designada pela letra ..., destinada a armazéns e atividade industrial, sita no ... com a área de 672m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...87...; situado no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., cuja área é de 793m2, a confrontar do norte com herdeiros de EE, do sul e do poente com FF e do nascente com estrada nacional, inscrito na matriz sob o art.º ...87.º e descrito na CRP ... sob o n.º ...3;

ii. - do prédio rústico composto de lavradio, com a área de 1102m2, situado no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., a confrontar do norte com GG, do sul com herdeiros de EE, do nascente com estrada nacional e do poente com FF, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º ...18.º e descrito na CRP ... sob o n.º ...4.

2. - Tal acordo ficou sujeito, além doutras, às seguintes cláusulas:

“III. - O preço da venda do referido prédio é de € 165.000,00 (…), a ser pago até ao dia da celebração da escritura definitiva, em prestações mensais de € 2.500,00 (…), até ao dia oito de cada mês, vencendo-se a primeira no próximo mês de maio de 2008; No dia da celebração da escritura pública, deverá o segundo outorgante entregar às primeiras o montante que estiver em dívida após deduzidas as prestações pagas até àquela data”;

IV. - A escritura definitiva de compra e venda será celebrada logo que as primeiras outorgantes obtenham da Câmara Municipal ... a licença de utilização para as frações objecto do presente contrato-promessa, sendo a marcação da escritura da sua competência, devendo para tal avisar o segundo outorgante, no prazo máximo de cinco dias úteis, por carta registada com aviso de recepção, do dia, hora e local da sua realização.

V. - As primeiras outorgantes comprometem-se a obter junto da Câmara Municipal ... o alvará para o exercício da actividade de indústria de panificação, na fração ... do prédio urbano aqui em causa. (…)

VII. - Com a assinatura do presente contrato, as primeiras outorgantes transmitem a posse dos prédios aqui em causa, a favor do segundo outorgante, que nelas poderá realizar as obras que pretender, sendo este responsável pela legalidade das obras que eventualmente vier a realizar e, uma vez realizadas, não lhe caberá qualquer indemnização.

VIII. - Em caso de incumprimento por parte do segundo outorgante, o presente contrato-promessa de compra e venda fica subordinado aos princípios legais aplicáveis, nomeadamente ao direito à execução específica, nos termos do art.º 830.º do Código Civil, caso estas não optem pelo exercício deste direito, terão as mesmas direito a uma indemnização correspondente a € 1.000,00 mensais por cada mês de ocupação dos prédios aqui em causa por parte do segundo outorgante, a contar da data da assinatura do presente contrato. (…)”.

3. - Pelo acordo escrito que constitui o documento n.º ... junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, subscrito a .../.../2010 e com a epígrafe “Contrato-promessa de compra e venda”, as Autoras AA e BB, como primeiras outorgantes, e o Réu CC, como segundo outorgante, declararam, além do mais, as primeiras que, dada a impossibilidade de celebração da escritura pública relativa ao contrato-promessa a que se alude em 1, através do presente acordo prometiam vender ao segundo outorgante e este aceitava a promessa de compra e venda dos mesmos imóveis também ali identificados.

4. - Tal acordo ficou sujeito, além doutras, às seguintes cláusulas: “(…)

B) As primeiras outorgantes prometem vender ao segundo os prédios identificados na alínea anterior livres de quaisquer ónus ou encargos, excepto a hipoteca voluntária constituída a favor de HH e mulher II, que, em caso de vir a ser acionada, deverá ser descontada ao valor da venda do presente contrato-promessa;

C) O preço da venda dos referidos prédios é de € 165.000,00 (…);

D) O segundo outorgante entregou até à presente data às primeiras outorgantes, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 25.000,00 (…), que estas reconhecem ter recebido e conferem a respectiva quitação;

E) Os restantes € 140.000,00 (…) serão pagos até ao dia da celebração da escritura definitiva, em prestações mensais de € 1.000,00 (…), até ao dia oito de cada mês, vendendo-se a primeira no próximo mês de julho de 2010;

F) No dia da celebração da escritura pública, deverá o segundo outorgante entregar às primeiras o montante que estiver em dívida, deduzindo-se as prestações mencionadas na cláusula precedente, pagas até àquela data, bem como todas as despesas camarárias resultantes da legalização e da viabilidade do prédio urbano, à excepção do valor das obras realizadas e das quantias cobradas pelo responsável do projecto, Sr. JJ;

G) Com a assinatura do contrato-promessa celebgrado em .../.../2008, as primeiras outorgantes transmitiram a posse dos prédios aqui em causa, excepto o prédio identificado na alínea b) da supra cláusula A) (…), cuja posse foi transmitida em Maio de 2009 a favor do segundo outorgante, que neles poderá realizar as obras que se mostrem necessárias com vista à legalização do prédio urbano objeto do contrato-promessa de compra e venda, podendo mesmo proceder a demolições e apresentar projectos na Câmara Municipal ..., que sempre nesse sentido seja necessário concretizar, sendo este responsável pela legalidade das obras que vier a realizar e, uma vez realizadas, não lhe caberá qualquer indemnização no caso de incumprimento do contrato-promessa lhe ser imputável;

H) Se ocorrer incumprimento do contrato-promessa de compra e venda imputável às primeiras outorgantes, estas pagarão ao segundo outorgante as obras realizadas com vista a obter o licenciamento pela Câmara Municipal ..., cujo valor será obtido através de uma avaliação realizada por um perito de cada um dos outorgantes, a não ser que o segundo outorgante opte pela eficácia de execução específica prevista na cláusula J);

I) Em virtude do prédio urbano aqui em causa carecer de alterações para poder ser legalizado, tal fim será concretizado pelo segundo outorgante nos termos atrás referidos, sendo mesmo essa a razão de, na presente data, não se outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda;

J) Os outorgantes atribuem a este contrato eficácia de execução específica nos termos do artigo 830.º do Código Civil, ou seja, a faculdade que a qualquer das partes assiste de recurso a juízo no sentido de obter sentença judicial que supra a falta de declaração negocial do faltoso ou faltosos;

L) Em caso de incumprimento por parte do segundo outorgante e caso as primeiras outorgantes não optem pelo exercício do direito de execução específica, terão as mesmas direito a uma indemnização a ser paga por aquele, correspondente a € 1.000,00 mensais por cada mês de ocupação dos prédios aqui em causa, a contar do dia .../.../2008, data da assinatura do contrato-promessa que o presente revoga, devendo, contudo, ser descontado o valor pago pelo segundo outorgante; (…)

N) Atendendo a que as obras de legalização vão ser levadas a cabo pelo segundo outorgante, as primeiras obrigam-se a assinar os documentos necessários a esse fim e no prazo máximo de 20 dias a contar da notificação para o efeito;

O) Quando o segundo outorgante obtiver da Câmara Municipal ... os documentos necessários para a celebração da escritura pública, deverá a mesma ser marcada num prazo máximo de 60 dias, devendo avisar as primeiras outorgantes, com a antecedência de, pelo menos, 30 dias, da data, hora e local da outorga da escritura definitiva;

P) Mais declaram todos os outorgantes que é o presente contrato-promessa de compra e venda que passa a vigorar com todas as consequências jurídicas e de facto, motivado pelo atraso na legalização do prédio urbano aqui em causa junto da Câmara Municipal ..., que impede, consequentemente, a celebração da escritura pública de compra e venda.(…)”.

5. - No dia 2 de outubro de 2008, a Autora BB contraiu empréstimo junto da Banco 1..., no montante de € 40.000,00, tendo dado de hipoteca a fracção autónoma designada pelas letras ..., do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, localizado no sítio do Campo ..., rua ..., da cidade ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...28 e registado na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...64, da qual é proprietária.

6. - Em 30 de Maio de 2012, no processo que correu termos pelo ... Juízo Cível do extinto Tribunal Judicial da Comarca ... sob o n.º 2935/08...., foi celebrada uma transação na qual as Autoras e o Réu acordaram pagar aos Autores desse processo, HH e esposa II, a quantia de € 28.000,00, em prestações mensais de € 600,00, com vencimento em 30 de junho de 2012.

7. - Na sequência do não cumprimento do acordo referido em 5, a Banco 1... instaurou contra a Autora BB uma execução para pagamento de quantia certa, a qual correu os seus termos pelo Juízo de Execução ... sob o n.º 658/14...., Juiz ..., sendo o valor da quantia exequenda o de € 50.192,69.

8. - Atendendo à falta de pagamento do IMI relativo aos imóveis a que se alude em 1 a 4 no período compreendido entre 2009 e 2017, foi instaurado contra a herança da qual as Autoras são herdeiras execução para cobrança coerciva do valor em dívida, o qual, em 2 de agosto de 2018, era de € 4.995,17.

9. - Por escritura pública outorgada em cartório notarial ... a 15 de abril de 2011, a Autora AA, por si e na qualidade de procuradora da Autora BB, declarou, na qualidade em que intervinha, que ela e a sua constituinte eram donas, possuindo-os em comum e sem determinação de parte ou direito na sucessão por óbito de EE, do prédio urbano e do prédio rústico identificados nos acordos a que se alude em 1 a 4, sendo que, no primeiro, foi instituído o regime de propriedade horizontal, por sentença proferida em 13 de julho de 2007, pelo ... Juízo do Tribunal Judicial da Comarca ..., nos autos de processo sumário com o n.º 4809/06...., passando, assim, a constituir-se pelas duas frações autónomas também ali identificadas em. Mais declarou que, porque o prédio rústico constitui materialmente o logradouro do prédio urbano, desde tempos imemoriais formando um só prédio, procedia à sua anexação, daí resultando o seguinte imóvel: - casa de ... e andar, com a superfície coberta de 793 m2, e logradouro, com a área de 1102m2, situado no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., a confrontar do norte com GG, do sul e poente com FF e do nascente com Estrada Nacional, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...23.º, sendo que havia que corrigir as respetivas áreas constantes da matriz no sentido de, quanto à parte urbana, ser de 736,85m2 e, quanto à parte rústica, ser de 1158,15m2.

10. - O prédio a que se alude em 9, resultante da anexação titulada pela escritura pública ali referida, mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...3 e nos seguintes termos: - prédio urbano, composto por casa de andar e logradouro, com a área coberta de 736,85 m2 e a descoberta de 1158,15m2, constituído em propriedade horizontal com as frações autónomas ... e

11. - A Autora AA, por si e na qualidade de cabeça-de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de seu pai EE, solicitou ao Réu, em 12 de fevereiro de 2018, por carta registada com aviso de receção, a marcação, no prazo de 10 dias, da escritura de compra e venda, com expressa indicação de que deveria, no dia da escritura, pagar o montante que se encontra em dívida conforme clausulado em F do acordo referido em 3 e 4, sob pena de o incumprimento do referido contrato se tornar definitivo.

12. - Não obstante ter recebido a carta em 18 de fevereiro de 2018, o Réu não procedeu à marcação da escritura definitiva de compra e venda.

13. - No dia 12 de abril de 2018, por carta registada com aviso de receção, a Autora AA, por si e na mesma qualidade de cabeça-de-casal, deu a conhecer ao R. que, na sequência do incumprimento do contrato de compra e venda celebrado em .../.../2008 e aditado em .../.../2010, que lhe era imputável, o mesmo se encontrava resolvido, solicitando, por isso, o pagamento, no prazo de dez dias, da indemnização prevista na cláusula L) do contrato-promessa de compra e venda, que importava, até à data, em € 120.466,66, à qual deveria ser descontada a quantia de € 72.232,56, correspondente ao montante já pago pelo mesmo.

14. - Por escritura pública de habilitação de herdeiros outorgada no ... Cartório Notarial ... em 9 de setembro de 2002, foram as Autoras AA e BB habilitadas como únicas e universais herdeiras de EE, falecido em .../.../2001, no estado de divorciado.

15. - Por sentença, transitada em julgado, proferida em 13 de julho de 2007, no processo n.º 4809/06...., do então ... Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca ..., instaurado pelas Autoras contra a usufrutuária DD, a avó paterna daquelas e todos os seus tios paternos, foram as Autoras reconhecidas como proprietárias dos imóveis a que se alude em 1 a 4.

16. - DD, usufrutuária dos imóveis a que se alude em 1 a 4, faleceu no dia .../.../2010.

- Factos que se mostravam controvertidos e que resultaram provados na sequência da audiência de julgamento:

17. - Na sequência do empréstimo a que se alude em 5, a Autora BB e o Réu acordaram verbalmente que este pagaria a prestação mensal destinada à amortização daquele empréstimo, descontando-se o valor correspondente à prestação mensal de € 1.000,00 a cargo do Réu, nos termos estipulados no acordo a que se alude em 3 e 4.

18. - O Réu não procedeu ao pagamento de prestações mensais devidas à Banco 1... pela Autora BB, o que veio a originar a instauração da execução referida em 7.

19. - Para ver extinta esta execução, a Autora BB pagou à Banco 1... a quantia de € 23.170,00, a título de juros, comissões, despesas e impostos vencidos.

20. - O Réu, com o acordo a que se alude em 1 e 2, passou a ocupar, pelo menos, os imóveis ali identificados em 1.i.b) e 1.ii e, pelo menos após o acordo referido em 3 e 4, também o imóvel a que se alude em 1.i.a).

21. - Para deferimento do processo de licenciamento da operação urbanística subjacente aos acordos a que se alude em 1 a 4, a Câmara Municipal ... exigiu a anexação do prédio rústico ao prédio urbano.

22. - A Câmara Municipal ..., no dia .../.../2012, notificou a Autora AA do deferimento da operação relacionada com a indústria de panificação, e que tinha um ano para requerer a emissão de alvará de licença.

23. - Esta notificação camarária foi entregue ao Réu, mas este, até à data, não requereu a emissão do alvará de licença, nem deu início às obras respeitantes ao projeto apresentado, sem as quais aquela licença não pode ser concedida.

24. - A Câmara Municipal ... obriga à demolição da parte habitacional ou parte do edifício para indústria em consequência da constituição da propriedade horizontal no prédio urbano identificado em 1 a 4.

25. - O Réu, em cumprimento da cláusula III do acordo a que se alude em 1 e 2, e em cumprimento da cláusula E do acordo a que se alude em 3 e 4, entregou às Autoras, até à data a que se alude em 11, um valor pecuniário não concretamente apurado, mas inferior ao valor total das prestações vencidas até àquele momento.

- Factos que se mostravam controvertidos e que não resultaram provados da audiência de julgamento:

a. - Que as Autoras tenham referido ao Réu, e que tenham continuado a convencê-lo, após os acordos a que se alude em 1 a 4, que não havia usufruto sobre os prédios identificados em tais acordos.

b. - Que pretendendo o Réu informar-se junto da usufrutuária quanto aos seus direitos, e se em vigor o usufruto, tenha sido o mesmo sempre “arredado” pelas Autoras, a pretexto de que era um problema delas.

c. - Que Autoras e Réu, relativamente às prestações pecuniárias previstas na cláusula III do acordo a que se alude em 1 e 2, e na cláusula E do acordo a que se alude em 3 e 4, tenham acordado entre si que este as fosse pagando conforme as suas possibilidades, desde que tudo se mostrasse liquidado até à data da escritura pública.

d. - Que o Réu tenha efetuado o pagamento das prestações pecuniárias conforme o que foi acertado com as Autoras, nos termos referidos em c.

e. - Que, na sequência da interpelação referida em 11, o Réu tenha respondido por carta às Autoras, dando-lhes a saber das suas razões, e propondo marcação de reunião para tudo se resolver, dando expressamente a saber que lhe era exigida demolição da parte habitacional.

f. - Que, entretanto, o Réu tenha entrado em contacto direto e pessoal com a Autora AA, e que esta lhe tenha feito saber que, logo que regressada do estrangeiro a sua irmã, seria marcada uma reunião com vista a tudo se resolver.

g. - Que as Autoras tenham levado o Réu a incumbir-se das licenças camarárias para se poder outorgar a escritura pública, sabendo das dificuldades correspondentes, como a demolição de obras na parte habitacional.

h. - Que tenham pretendido onerá-lo com questões paralelas, como a obrigação de satisfazer pagamentos a terceiros.

i. - Que a Autora AA, quando recebia correspondência de interesse para o andamento das obras e, por isso, com interesse para o Réu, não lhe fizesse a respetiva entrega, e não emitisse documento a confirmar as prestações pagas.

j. - Que o Réu tenha requerido às Autoras que lhe fossem dados a saber os montantes pagos pelo mesmo, bem como dívidas das mesmas quanto ao fornecimento de pão, para que também fossem deduzidas, não tendo as Autoras satisfeito tais pretensões.

k. - Que os clientes da panificação do Réu tenham procurado outros rumos, ante o conhecimento de que o Réu tenha de a abandonar (a panificação) e pela voz pública de que comprou frações onde fez obras sem autorização da Autoras e que terão de ser demolidas.

l. - Que os seus fornecedores, com receio do desfecho relativo à exploração da panificação, tenham passado a fornecer farinhas e outros produtos no ato da entrega, quando antes o faziam a 30, a 60 e a 90 e até a mais dias.

m. - Que as construtoras tenham dado a saber que não prosseguiriam as obras de acabamento sem o pagamento antecipado”. Com receio de não obterem pagamento, pelo fecho da panificação e entrega do imóvel às AA.

Da Resolução do contrato promessa:

Resulta da sentença recorrida que as Autoras celebraram com o Réu um contrato promessa de compra e venda, em .../.../2008, tendo como objeto os imóveis de que eram proprietárias - um prédio urbano e um prédio rústico, que após anexação ficaram a constar do registo como um único prédio urbano com logradouro –, ambos melhor identificados nos autos, pelo preço de € 165.000,00, a ser pago até ao dia da celebração da escritura definitiva.

Mais resulta da sentença proferida que as partes celebraram novo contrato promessa, em substituição daquele, em .../.../2010, tendo como objeto os mesmos prédios e o mesmo preço acordado, considerando-se que naquela data o Réu já entregara às AA, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 25.000,00, sendo os restantes € 140.000,00 a pagar até ao dia da celebração da escritura definitiva, em prestações mensais de € 1.000,00, vencendo-se a primeira no mês de julho de 2010.

De acordo ainda com a matéria de facto provada, acordaram as partes que no dia da celebração da escritura pública, deveria o segundo outorgante entregar às primeiras o montante que estivesse em dívida, deduzindo-se as prestações já pagas, bem como todas as despesas camarárias resultantes da legalização e da viabilidade do prédio urbano.

E começamos por dizer que aderimos integralmente às considerações vertidas na sentença recorrida quanto à qualificação do contrato celebrado pelas partes, como um contrato promessa de compra venda, de acordo com a noção que dele nos é dada no art.º 410.º, n.º 1 do Código Civil, ou seja, a “convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” (Antunes Varela, in “Das obrigações em geral”, Coimbra, 1991, Vol. I, p. 301). As Autoras e o Réu obrigaram-se, de facto, e respetivamente, a vender e a comprar, por determinado preço, os imóveis descritos no contrato celebrado, assumindo-se as primeiras como promitentes-vendedoras e o segundo como promitente-comprador…”.

Trata-se aqui, de resto, de facto perfeitamente consolidado nos autos, já que plenamente assumido, quer pelas Autoras, quer pelo Réu, nos respetivos articulados.

A única divergência existente entre as partes – que era a de saber se tendo elas subscrito dois documentos distintos, com o segundo pretenderam fazer um mero aditamento ao primeiro, ou celebrar um novo contrato, com revogação do primeiro -, tal divergência foi resolvida na sentença recorrida a contento do Réu, considerando-se que com o segundo documento o que as partes pretenderam foi a celebração de um novo e autónomo contrato-promessa, com revogação do primeiro, pelo que foi à luz do segundo contrato celebrado – datado de .../.../2010 -, que foi analisada a legalidade da resolução do contrato, comunicada pelas AA ao Réu por carta de 12 de fevereiro de 2018.

Aderimos também a tudo quanto na sentença se diz sobre o direito de resolução do contrato por parte do contraente cumpridor, designadamente que a “… causa de extinção daquela figura contratual pressupõe, na realidade, o incumprimento definitivo de uma das partes contratantes (…). Nestes termos, perante uma falta contratual de algum dos contratantes, o outro só poderá validamente pôr termo ao contrato-promessa celebrado mediante resolução, a partir do momento em que essa falta traduza um incumprimento definitivo, não bastando para o efeito que tal falta represente a mora do incumpridor. Ora, o incumprimento definitivo é, em geral, passível de ser alcançado por uma de cinco formas diversas. A primeira é aquela em que, verificada a mora do devedor, o credor lhe fixa um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de, não o fazendo, o contrato ser considerado não cumprido em termos definitivos. Uma outra passa pela situação em que há mora do faltoso, mas essa mora acarretou, por força das circunstâncias objetivamente consideradas, a perda do interesse do credor na satisfação da prestação pela contraparte. Ambas as situações estão expressamente previstas nos n.ºs 1 e 2 do art.º 808.º do Código Civil. Outra situação em que a falta contratual redunda num incumprimento definitivo é aquela em que, no próprio contrato, se estabeleceu um termo certo, comummente designado “essencial”. Será o caso em que as próprias partes contratantes, aquando do contrato, estabeleceram um determinado prazo, no qual o contrato deva ser cumprido, sob pena de, não o sendo, o contrato ter-se por automática e definitivamente não cumprido, já que violada a essencialidade do termo. A quarta situação suscetível de gerar a resolução do contrato é aquela em que se verifica uma impossibilidade de cumprimento da prestação, seja ela objetiva - por facto não imputável ao credor (art.º 790.º, n.º 1 do Código Civil) -, ou subjetiva - por facto relativo à pessoa do devedor (art.º 791.º do Código Civil). Finalmente, o incumprimento do contrato que legitima a resolução também pode advir da recusa perentória do devedor em cumprir o contrato ou da sua declaração de que não o pode cumprir. Trata-se aqui daquelas situações em que o inadimplemento do contrato não afasta a possibilidade do seu cumprimento, por não se verificar qualquer uma das situações acima referidas, mas em que o devedor adota um comportamento do qual se depreende claramente que o mesmo não o quer cumprir, ou entende que não o pode fazer (…). Nesses casos, o comportamento do devedor basta para que se considere o contrato definitivamente não cumprido, estando então aberta a porta para que, além do mais, o credor possa pôr termo ao contrato por resolução”.

Acrescentaremos apenas que a resolução do contrato consiste numa forma de extinção unilateral do contrato, regulada nos artigos 432.º a 436.º do CC, sendo apenas admitida nos casos expressamente previstos no artigo 432.º n.º 1, isto é, fundada na lei ou em convenção, podendo o direito ser exercido mediante declaração à outra parte, conforme art.º 436.º, n.º 1, do CC.

Analisando esta forma de supressão do contrato, esclarece Menezes Cordeiro (Direito das Obrigações, 2º volume, lições policopiadas, ano lectivo de 1978/1979, Edição da Associação Académica de Lisboa, 1979) que a resolução dispõe de um regime geral (432.º a 436.º) e diversas concretizações esparsas; é unilateral; retroativa; exige uma permissão específica, legal ou convencional; requer, dentro dessa permissão, uma justificação; e é vinculada. Neste domínio, em termos técnicos, a resolução apresenta-se como um direito potestativo, que assiste a uma das partes de, perante um incumprimento, uma impossibilidade ou uma alteração das circunstâncias, invocar o sucedido e manifestar a vontade de pôr termo ao contrato. Como alternativa, a resolução pode advir da concretização de uma cláusula resolutória, inserida pelas partes no contrato, para a eventualidade de ocorrer o facto justificante. Em qualquer dos casos, a resolução depende da livre vontade de quem dela se queira prevalecer e, ainda, da verificação do facto que dê lugar ao direito potestativo de o fazer (no mesmo sentido Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Coimbra editora, pags. 454 e ss; Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol II, 7ª edição, Almedina, pags. 274 e ss; e José Carlos Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil, do enquadramento e do Regime, reimpressão, Coimbra editora, pags. 76 e ss.).

Assim, em regra, o facto fundamento de resolução terá de ser alegado e demonstrado pela parte interessada em extinguir a relação contratual, razão pela qual o exercício do direito de resolução é vinculado e não discricionário.

Acresce que a pretensão do resolvente só deverá ser atendida quando, depois da ocorrência do facto que serve de fundamento ao exercício do seu direito, no caso concreto e de acordo com os parâmetros da boa-fé, se torne insustentável, ou não possa ser razoavelmente exigível que ele continue a cumprir o programa contratual inicialmente acordado.

Tal significa que não é qualquer facto que poderá justificar o direito legal de resolução, sendo necessário que ele seja suficientemente importante e suficientemente grave para determinar o fim do contrato, o que leva a ter de apreciar-se o fundamento da resolução, sobretudo se ele é baseado na lei, à luz de um critério de objetividade. Tal não significa que não se atenda ao interesse subjetivo do credor, e designadamente a fins por ele visados; o que essa objetividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afetado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objetivamente, com base em elementos suscetíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo julgador), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor. Isto porque o direito de resolução legal tem a sua fonte imediata na lei.

Serve esta observação para afirmar, que não tendo as partes, no caso dos autos, convencionado o direito de resolução do contrato, ele tem de ser aferido à luz dos preceitos legais vigentes, e de acordo com esse critério de objetividade a que nos referimos.

Considerou-se ainda na sentença recorrida que as AA procederam validamente à Resolução do Contrato promessa celebrado com o Réu, concluindo-se que aquele entrou em incumprimento definitivo da sua obrigação contratual – de providenciar pela celebração do contrato definitivo -, o que conferiu às AA o direito de porem termo ao contrato promessa celebrado.

Consta efetivamente da sentença recorrida que “…as Autoras pretendem ver reconhecido que procederam validamente à resolução do contrato-promessa dos autos, com base em incumprimento definitivo do Réu. Segundo as mesmas, tal incumprimento teve na origem dois motivos distintos: o facto de o Réu, oito anos depois da celebração do contrato-promessa, não ter liquidado, ainda, todas as prestações mensais devidas pelo mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento do preço devido a final; e o facto de o Réu, volvido aquele período temporal, não ter ainda diligenciado pela marcação da escritura pública que titularia o negócio definitivo. Ainda segundo as mesmas, apesar de ainda ser possível o cumprimento de tais obrigações por parte do Réu, o certo é que este, depois de interpelação admonitória que lhe fizeram, manteve-se relapso no cumprimento de tais obrigações, assim se convertendo a mora em incumprimento definitivo. Ora, conforme resulta da factualidade apurada, o Réu, até 12 de fevereiro de 2018, não entregara às Autoras, de facto, o valor total das prestações pecuniárias a cujo pagamento estava adstrito no âmbito do contrato-promessa dos autos. Por outro lado, sendo sua obrigação a de diligenciar pela marcação da escritura pública que titulasse o contrato definitivo pressuposto no contrato-promessa celebrado, o certo é que, como também se depreende da factualidade apurada, não o fez. Finalmente, persistiu neste comportamento omissivo, mesmo depois de as Autoras, através de carta que lhe dirigiram datada de 12 de fevereiro de 2018, o terem interpelado para cumprir. Temos, pois, por verificada a conversão da mora em incumprimento definitivo do Réu, atento o disposto no acima mencionado n.º 2 do art.º 808.º do Código Civil…”.

Mas não podemos acompanhar o raciocínio expendido no trecho transcrito da sentença recorrida.

De acordo com a factualidade dada como provada, “A Autora AA, por si e na qualidade de cabeça-de-casal (…) solicitou ao Réu, em 12 de fevereiro de 2018, por carta registada com aviso de receção, a marcação, no prazo de 10 dias, da escritura de compra e venda, com expressa indicação de que deveria, no dia da escritura, pagar o montante que se encontra em dívida conforme clausulado em F do acordo referido em 3 e 4, sob pena de o incumprimento do referido contrato se tornar definitivo” – solicitação a que o Réu não anuiu.

Daí que, “No dia 12 de abril de 2018, por carta registada com aviso de receção, a Autora (…) deu a conhecer ao R. que, na sequência do incumprimento do contrato de compra e venda (…) que lhe era imputável, o mesmo se encontrava resolvido, solicitando, por isso, o pagamento, no prazo de dez dias, da indemnização prevista na cláusula L) do contrato-promessa de compra e venda, que importava, até à data, em € 120.466,66, à qual deveria ser descontada a quantia de € 72.232,56, correspondente ao montante já pago pelo mesmo”.

Ou seja, resulta da carta enviada pela A ao Réu em 12 de fevereiro de 2018, que a mesma não considerava ainda, nessa data, o contrato incumprido, nomeadamente por falta de pagamento das prestações acordadas no contrato promessa, dando ainda a possibilidade ao Réu de as liquidar na data da escritura, conforme clausulado em F) do acordo.

Podemos assim concluir daquela carta que as AA apenas pretendiam que fosse marcada (rapidamente) a escritura pública para celebração do contrato definitivo, aceitando que nessa data fossem pagas as prestações em falta.

Aliás, se bem analisarmos as cláusulas do contrato promessa celebrado em 26.6.2010, estavam em dívida naquela data € 140.000,00 do preço acordado, que as AA aceitaram receber até ao dia da celebração da escritura definitiva, em prestações mensais de € 1.000,00, (vencendo-se a primeira no mês de julho de 2010). Ou seja, aceitavam as AA, que a efetuar-se o cumprimento pontual das prestações acordadas, a escritura se pudesse fazer no prazo de 11 anos e meio, ou seja, até 2021 (€ 140.000,00: 1.000,00: 12). Resulta ademais da carta enviada pelas AA ao R em 12 de abril de 2018, que da indemnização prevista na cláusula L) do contrato-promessa, que importava, naquela data, em € 120.466,66, o Réu já havia pago a quantia de € 72.232,56, muito embora, de acordo com as contas efetuadas e a matéria de facto provada, aquela quantia fosse inferior ao valor total das prestações vencidas até àquele momento.

Não obstante esse facto, as AA não consideraram que o Réu estivesse em incumprimento contratual, e daí a carta que lhe enviaram a dar-lhe um prazo de 10 dias para a marcação da escritura, sob pena de o incumprimento do referido contrato se tornar definitivo.

Essa nos parece ter sido a intenção das AA - de interpelar admonitoriamente o Réu para o cumprimento -, intenção que encontra guarida no art.º 808º nº 1 do CC, tendo sido também essa a interpretação que o tribunal recorrido fez da comunicação feita pelas AA ao Réu.

O que nos leva a questionar, se essa comunicação se pode considerar uma interpelação admonitória válida, que converteu a mora em incumprimento definitivo.

Como se disse, as partes celebraram entre elas um contrato promessa bilateral, obrigando-se respetivamente, a vender e a comprar, por determinado preço, os imóveis descritos no contrato celebrado, assumindo-se as AA como promitentes-vendedoras e o Réu como promitente-comprador.

Ora, o contrato-promessa tem, em regra, eficácia meramente obrigacional, criando para as partes (ou para uma delas) apenas a obrigação de celebrar o contrato prometido – a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. Tal significa que estamos perante uma obrigação que tem por objeto uma prestação de facto positivo ou um «facere» (v., neste sentido, Antunes Varela, in “Das obrigações em geral”, Coimbra, 1991, Vol. I, p. 301, e Ana Prata, “Contrato-promessa e o seu regime civil, 2001, p. 780 e ss.).

Tratando-se além disso de um contrato de natureza civil, ele está sujeito ao regime geral dos demais contratos, maxime, ao regime estabelecido para o seu cumprimento, e para o não cumprimento, ou seja, para a não realização da prestação debitória.

Assim, e desde logo, o contrato deve ser pontualmente cumprido (art.º 406º nº 1), o que significa dever o cumprimento ajustar-se inteiramente à prestação, ou que ela deve ser cumprida pontualmente, não apenas no aspeto temporal, mas em toda a linha, em todos os sentidos, ponto por ponto, cumprindo o devedor a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art.º 762º nº 1).

Por outro lado, o não cumprimento da obrigação pode ter causas diversas, procedendo umas vezes de causas imputáveis ao devedor, e outras de causas a este não imputáveis, e pode assumir - considerado agora o efeito sobre a relação creditória -, diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora, ou cumprimento defeituoso.

Aqui chegados, considerou-se na sentença recorrida que o Réu “…persistiu neste comportamento omissivo, mesmo depois das Autoras, através da carta que lhe dirigiram datada de 12 de fevereiro de 2018, o terem interpelado para cumprir. Temos, pois, por verificada a conversão da mora em incumprimento definitivo do Réu, atento o disposto no acima mencionado n.º 2 do art.º 808.º do Código Civil…”.

Ou seja, considerou-se na sentença recorrida que o R se encontrava em mora quanto ao seu dever de cumprimento pontual do contrato-promessa celebrado.

Mas não cremos que assim fosse.

Assente que a lei apenas confere o direito de resolução do contrato ao contraente cumpridor, em caso de incumprimento da outra parte, a lei permite que aquele contraente fiel converta a simples mora em incumprimento definitivo, nos termos do art.º 808º nº1 do CC, por duas vias: ou demonstrando, objetivamente, que perdeu o interesse no cumprimento tardio da prestação; ou concedendo ao devedor um prazo razoável para ele cumprir.

É efetivamente como medida complementar de justa e indispensável tutela do credor da obrigação insatisfeita, que o nº 1 do artigo 808º do C.C. estabelece que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.

A segunda parte do artigo 808º nº 1 do C.C. tem em vista evitar os danos que poderiam advir ao credor de uma mora perpétua do devedor, possibilitando-lhe tornar a mora em incumprimento definitivo. Não seria de facto justo manter o credor indefinidamente vinculado ao contrato. Por isso se prevê a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio. Trata-se de uma intimação formal dirigida ao devedor moroso, uma declaração recetícia que se torna definitiva e irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (art.224º).

Segundo a doutrina, a interpelação admonitória a que se refere a 2ª parte de tal artigo deve conter três elementos: a) A intimação para o cumprimento; b) A fixação de um termo perentório para o cumprimento; e c) A Admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.

Decorrido o prazo perentório concedido, ocorrerá o incumprimento definitivo da obrigação, ou seja, a mora transforma-se em incumprimento definitivo (incumprimento esse que se presume culposo, nos termos do art.º 799º, nº 1 do CC).

Do exposto resulta assim, que a mora do devedor não permite, por via de regra, a imediata resolução do contrato, a menos que se transforme em incumprimento definitivo. Vale isto por dizer que uma das hipóteses de conversão da mora em incumprimento definitivo ocorrerá, sempre que o credor, por entender ainda ser lícito o cumprimento do contrato através de intimação para o efeito, e socorrendo-se do regime da interpelação admonitória, nos termos previstos no art.º 808º do CC, proceder à designação de data para a realização da prestação, por forma concludentemente reveladora de uma intenção de que, caso não fosse sequencialmente prestada a mesma, considerar definitivamente não cumprida a obrigação (Ana Prata (Coord), Código Civil Anotado, vol. I, 2017, Almedina, págs 1006 e ss, e Ac. RP de 23.5.2022, disponível em www.dgi.pt).

Mas qualquer das hipóteses previstas no art.º 808º do CC pressupõe que o devedor já se ache constituído em mora.

Na definição legal, “o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido” (art. 804º nº2 do CC), ou seja, é necessário que haja um tempo devido para o cumprimento da obrigação, para que o devedor se considere constituído em mora.

A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação. Significa isso que a prestação não foi executada no momento próprio, mas que ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor, o qual pode ter sofrido prejuízos com o não cumprimento em tempo oportuno, mas o seu interesse na prestação não cessa, em regra, com essa falta de atempado cumprimento. A prestação continua, no essencial, a manter a utilidade que tinha para ele (Ac. STJ de 11.9. 2008, disponível em www.dgsi.pt).

Ora, se a constituição do devedor em mora pressupõe que haja um tempo devido para o cumprimento da obrigação, isso leva-nos a questionar se foi estipulado pelas partes, no contrato promessa celebrado, um prazo para cumprimento da obrigação.

E neste particular temos de concordar com o recorrente, de que não foi estipulado prazo para o cumprimento da sua obrigação, tendo apenas sido estipulado no contrato promessa, na cláusula O), que a marcação da escritura de compra e venda dos imóveis, a cargo do Réu, ficava dependente da obtenção dos documentos emitidos pela Câmara Municipal ..., que naquela permitissem outorgar, devendo a marcação dessa escritura ser feita pelo Recorrente, em 60 dias contados da respetiva obtenção dos documentos.

Daqui se conclui portanto, que não tendo a obrigação do Réu prazo certo fixado, estamos perante uma obrigação pura, cujo regime geral vem previsto no art.º 777º do CC, no qual se estipula, no seu nº1, que “Na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela”, prevendo-se ainda no nº 2 do preceito legal em análise que “Se (…)se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal”.

Efetivamente, de acordo com a classificação tradicional relativa ao tempo do seu vencimento, as obrigações classificam-se em dois grupos: obrigações puras - aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento -, e obrigações a prazo ou a termo - aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data (Ana Prata (Coord), Código Civil Anotado, vol. I, 2017, Almedina, pág 1008).

Isso mesmo resulta, de resto, do art.º 805º do CC, relativo ao momento da constituição em mora, onde se prevê, no seu nº1, que “o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extra-judicialmente interpelado para cumprir”, consagrando-se aqui o princípio da essencialidade da interpelação. É a denominada mora ex persona (dependente de um ato de natureza não negocial - a interpelação -, a praticar pelo credor), compreendendo-se que, estando em causa uma obrigação desta natureza (uma obrigação pura), a constituição do devedor em mora apenas ocorra na sequência da interpelação para o cumprimento, uma vez que, na ausência desta última, o devedor não poderia saber que o credor já está interessado no recebimento da prestação (Maria da Graça Trigo/Mariana Nunes Martins, Anotação ao artigo 805º, Comentário ao Código Civil, Direito das obrigações, Das obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, Dezembro de 2018, pág. 1129; Menezes Leitão, Direito das Obrigações, volume II, 2017, 11ª edição, Almedina, pág. 227; Antunes Varela/Pires de Lima, 1997: 63; e Ac. RL de 03.11.2005, disponível em www.dgsi.pt).

Independentemente de interpelação, apenas nas situações excecionadas no nº 2 do art.º 805º do CC pode ocorrer mora do devedor, e que são os casos da obrigação ter prazo certo (al. a)); da obrigação provir de facto ilícito (al. b)); do próprio devedor impedir a interpelação (al. c)); e ainda, segundo a doutrina, no caso do próprio devedor declarar que não vai cumprir a obrigação (Maria da Graça Trigo/Mariana Nunes Martins, Anotação ao artigo 805º, Comentário ao Código Civil, Direito das obrigações, Das obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, Dezembro de 2018, pág. 1130).

Trata-se de casos em que a mora do devedor depende apenas desses fatores objetivos. É a denominada mora ex re, que surge independentemente de interpelação (Ac. RP de 7.10.2019, disponível em www.dgsi.pt).

Ora, volvendo ao caso dos autos, não tendo sido fixado pelas partes um prazo para o Réu cumprir a sua prestação, nem esse prazo resultar de qualquer disposição legal, nem se verificando nenhuma das situações excecionais previstas no nº2 do art.º 805º do CC, caberia às AA, interessadas no cumprimento, interpelar o Réu para cumprir, como lhes impõe o nº1 daquele normativo legal (seja por via extra-judicial, seja por via judicial, com recurso ao processo especial previsto nos artºs 1026º e 1027º do CPC), sem prejuízo, claro está, da citação do Réu se considerar também interpelação judicial válida para efeitos de constituição do mesmo em mora.

Em conclusão, sem a interpelação do Réu para cumprir, não se pode dizer que o mesmo estivesse em mora na data em que lhe foi enviada a comunicação de 12 de fevereiro, pelo que se tornou ineficaz quanto a si a comunicação que lhe foi feita pelas AA naquela data, conferindo-lhe o prazo de 10 dias para a marcação da escritura pública.

Assim como se tornou ineficaz a comunicação que lhe foi feita pelas AA em 12 de abril de 2018, a comunicar-lhe a resolução do contrato, e a solicitar-lhe o pagamento da indemnização prevista na cláusula L) do contrato-promessa.

Assente que o recorrente não se encontrava em mora na data em que lhe foi enviada a comunicação de 12 de fevereiro, não cremos que o mesmo se encontrasse também em incumprimento definitivo, na data daquela comunicação, designadamente por se ter recusado a cumprir a sua obrigação, como também se considerou na sentença recorrida.

A propósito da resolução do contrato, e do direito do credor a fazê-la operar, escreveu-se na sentença recorrida o seguinte, a cuja tese aderimos incondicionalmente: “…o incumprimento do contrato que legitima a resolução também pode advir da recusa perentória do devedor em cumprir o contrato ou da sua declaração de que não o pode cumprir. Trata-se aqui daquelas situações em que (…) o devedor adota um comportamento do qual se depreende claramente que o mesmo não o quer cumprir, ou entende que não o pode fazer. Como se referiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10-01-2012 (…)“uma das situações que tipificam o não cumprimento do contrato é a declaração, expressa ou tácita, do devedor de não querer ou não poder cumprir, equiparada pela doutrina e jurisprudência à falta definitiva de cumprimento”. Segundo o mesmo aresto (…), “quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem tem de o interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação”. Nesses casos, o comportamento do devedor basta para que se considere o contrato definitivamente não cumprido, estando então aberta a porta para que, além do mais, o credor possa pôr termo ao contrato por resolução…”.

E concluiu-se, a final, que também por esta via, haveria de concluir-se pela verificação do incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do Réu.

Considerou-se efetivamente na sentença recorrida que “…o contrato-promessa dos autos foi celebrado no dia .../.../2010. Nos termos nele clausulados, era sobre o Réu que recaía a obrigação de diligenciar por tudo quanto fosse necessário para a realização do negócio definitivo, nomeadamente as alterações a efetuar nos prédios objeto mediato do contrato-promessa e a obtenção dos respetivos licenciamentos. O certo é que, como resulta da factualidade apurada, a Câmara Municipal ..., no dia .../.../2012, notificou a Autora AA do deferimento da operação relacionada com a indústria de panificação e que tinha um ano para requerer a emissão de alvará de licença. Esta notificação camarária foi entregue ao Réu, mas este, até à data, não requereu a emissão do alvará de licença, nem deu início às obras respeitantes ao projeto apresentado, sem as quais aquela licença não pode ser concedida. O Réu esteve, pois, reportando-nos à data da interpelação admonitória das Autoras aqui em apreço, durante um período de praticamente seis anos em condições de diligenciar pela realização das obras necessárias à obtenção do licenciamento necessário à utilização dos prédios, mas não o fez. Um tal período temporal é suficientemente longo e duradouro para evidenciar a inércia do Réu no cumprimento da obrigação a que, no contrato-promessa dos autos, se comprometeu. E isto, associado, como se viu, ao não pagamento integral das prestações pecuniárias mensais a cujo pagamento se comprometeu, a título de sinal e princípio de pagamento. Perante este cenário, e levando-se em linha de conta que o Réu não demonstrou nos autos que, ao longo daqueles seis anos, alguma coisa tenha feito no sentido de providenciar pela resolução da questão que tinha em mãos, concluímos que o mesmo se alheou totalmente do cumprimento da sua obrigação, passando a aproveitar-se de uma situação, a do gozo dos imóveis que lhe foram entregues, em condições ilícitas e ilegítimas, como sejam a sua fruição sem o devido licenciamento e sem o pagamento às Autoras da contrapartida pecuniária contratualmente estipulada para o efeito. Ora, este comportamento omissivo, dadas as suas características, é suficientemente concludente quanto à atitude do Réu de pura e simplesmente não querer cumprir a prestação a que se obrigou, seja porque não quer, seja porque não pode. Concluímos, pois, que também por aqui há que concluir pela verificação do incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos por parte do Réu…”.

Como já fomos adiantando acima, não cremos que se possa considerar o Réu numa situação de incumprimento definitivo, na data da comunicação que lhe foi feita pelas AA, designadamente por se ter recusado a cumprir a sua obrigação.

A matéria de facto provada revela, de facto, que houve inércia do Réu no que respeita ao requerimento da emissão do alvará de licença, assim como à realização das obras respeitantes ao projeto apresentado, sem as quais aquela licença não pode ser concedida.

Mas resulta também da matéria de facto que a Câmara Municipal ... obriga à demolição da parte habitacional ou da parte do edifício para indústria, em consequência da constituição da propriedade horizontal no prédio urbano.

Ou seja, cremos ser consensual entre as partes que a legalização do prédio urbano prometido vender ao Réu se mostra difícil, como já se mostrou difícil no passado, na data da celebração do primeiro contrato promessa, quiçá por via da transformação de um imóvel destinado a habitação num imóvel - ou parte dele -, destinado a indústria de panificação.

Ora, perante esta matéria de facto, cremos não poder afirmar-se perentoriamente que seja intenção do Réu não cumprir o contrato promessa celebrado, tanto mais que ele tem cumprido, pelo menos parcialmente, o acordo celebrado quanto ao pagamento das prestações acordadas (€ 72.232,56 até 12.4.2018), sendo certo que aquele acordo permitia-lhe efetuar o pagamento integral do preço até 2021 - em prestações mensais de € 1.000,00 cada.

Além disso, foi livremente estipulado por ambas as partes que a escritura pública de compra e venda – a titular o contrato definitivo –, apenas seria celebrada quando estivesse legalizado o imóvel objeto desse negócio de compra e venda.

Daí se retira a conclusão de que nenhuma das partes tinha “urgência” na celebração do contrato definitivo. Tanto mais que as AA permitiram ao R entrar na posse do imóvel (em 2008/2009) e fazer nele as obras necessárias à sua legalização, e estipularam mesmo um prazo de pagamento prestacional – de € 1.000.00 mensal – para o pagamento do remanescente do preço global de € 165.000,00 (€ 140.000,00), o que decorreria apenas ao fim de 11 anos e meio (a ser cumprido pontualmente).

Ou seja, perante o exposto, a simples inércia do R na não obtenção do alvará de licenciamento, não pode ser interpretada, sem mais, como uma conduta concludente ou reveladora de uma deliberada e definitiva intenção de não cumprir a sua obrigação contratual, ou de uma recusa perentória nesse sentido, pelo que se mantém a conclusão, de que as AA. não resolveram validamente o contrato-promessa que celebraram com o R.

Procede assim a primeira questão colocada, ficando prejudicado o conhecimento da segunda (do abuso de direito das AA).

Da reconvenção:

Pretende também o recorrente que seja revogada a sentença recorrida, no que respeita ao pedido reconvencional, conferindo-lhe o direito à indemnização peticionada.

Consta da sentença recorrida o seguinte: “Através da reconvenção deduzida, pediu o Réu a condenação das Autoras/Reconvindas no pagamento de uma indemnização pelos danos que sofreu com a conduta de ambas, a contabilizar em sede de liquidação de sentença. Fundou a sua pretensão no facto de, em virtude da conduta das Autoras, ter sofrido prejuízos patrimoniais, já que tem perdido clientes da panificação e os fornecedores passaram a fornecer-lhe farinha e os demais produtos apenas contra pagamento no ato da sua entrega, quando antes o faziam a 30, a 60 ou a 90 ou mais dias. Também alegou que as construtoras lhe deram a saber que não prosseguiriam as obras de acabamento sem o pagamento antecipado, tendo o mesmo feito grandes investimentos e despendido grandes quantias que iria pagar consoante os resultados dos negócios que atravessaram um período difícil.

Ora, era sobre o Reconvinte que, enquanto factos constitutivos do seu direito (art.º 342.º, n.º 1 do Código Civil), incumbia o ónus de alegação e de prova dos factos necessários à procedência da sua pretensão.

O mesmo, porém, como resulta do elenco de factos não provados, não logrou fazê-lo, pelo que soçobrará forçosamente a sua pretensão. Assim sendo, e em decorrência de tudo o acabado de expender, não se encontrando verificados os pressupostos de que depende a resolução do contrato em referência nos autos, a apelação terá de proceder, e por consequência, revogada a decisão recorrida”.

E nada mais temos a acrescentar ao que foi consignado na sentença recorrida, atenta a materialidade de facto dada como não provada – na qual se inseriu toda a matéria de facto invocada pelo Réu na Reconvenção -, e que não poderia levar a outra conclusão que não fosse a da improcedência, na sua totalidade, do pedido Reconvencional.

DECISÃO.

Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida, na parte que deu como parcialmente procedente a ação, a qual se julga totalmente improcedente, com a absolvição do R do pedido, mantendo-se a mesma sentença quanto ao pedido Reconvencional.

Custas (em ambas as instâncias) por recorrente e recorridas, na proporção de 1/5 para o recorrente, e 4/5 para as recorridas/AA (art.º 527º nºs 1 e 2 do CPC).

Notifique e D.N.

Sumário do Acórdão (art.º 663º nº 7 do CPC).

I- Perante uma obrigação pura, para cujo cumprimento não se estabeleceu prazo certo de cumprimento, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado pelo credor para cumprir (art.º 777º nº 1 e 805º, nº 1 do CC).

II- Cabia assim às AA, promitentes vendedoras no contrato promessa celebrado com o R, interpelar aquele para outorgar a escritura pública tituladora do contrato definitivo, cuja marcação ficou a cargo daquele, após o que, não o fazendo, se poderia considerar o mesmo em mora.

III- A resolução do contrato promessa apenas pode revelar-se operante numa situação de incumprimento definitivo do contrato, que no caso apenas ocorreria pela conversão da mora em incumprimento definitivo, nos termos do nº1 do art.º 808º do CC – pela concessão de um prazo suplementar razoável dado pelas AA ao R para cumprirem o contrato promessa.

Guimarães, 18.1.2024.