21265/18.6T8LSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto pelo tribunal da Relação só se justifica quando a convicção probatória impugnada incida sobre factos com a virtualidade de poderem condicionar a decisão jurídica de acordo com alguma das soluções plausíveis da questão de direito.

II- São as declarações negociais constitutivas do contrato que permitem identificar a espécie negocial que as partes envolvidas elegeram; a cujo impacto e efeitos, via de regra, são alheios outros sujeitos, que não essas partes contratantes (artigo 406º, nº 2, do Código Civil).

III- Se o senhorio de uma fracção habitacional – com a natureza jurídica de fundação – opta por ajustar com uma empresa um vínculo desta para a gestão da relação de arrendamento e lhe atribui poderes de representação, o único impacto na situação jurídica do inquilino é o de uma inovadora interlocução material com esta; mas mantendo incólume toda a sua anterior posição e estado jurídico da relação arrendatícia (artigos 258º e 262º, nº 1, do Código Civil).

IV- Em tal estado de coisas, a declaração de oposição à renovação do contrato com prazo certo, que a empresa, em nome da fundação senhoria, envie à inquilina (artigo 1097º do Código Civil), não é susceptível de merecer, com sucesso, contestação alguma por parte desta e é hábil a produzir todos os seus previstos e apropriados efeitos.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

I. A instância da acção.

1. M

propôs uma acção declarativa contra (1.ª) a empresa P

Ld.ª e (2.ª) a Fundação L

(Instituição Particular de Solidariedade Social), onde formulou os pedidos (25.9.2018):

a. reconhecimento que o contrato de arrendamento celebrado entre as rés, em 13.9.2016, « não tem quaisquer efeitos no que se reporta à validade e duração do contrato de arrendamento » que celebrou com a 2.ª ré, em 1.12.2009, onde é inquilina e esta senhoria, « a quem unicamente pertence a decisão sobre a sua validade, durabilidade e efeitos »;

b. reconhecimento que [a alegada] « sub-rogação da 2.ª ré a favor da 1.ª ré constitui uma cessão da posição contratual sob condição relativamente ao contrato de arrendamento celebrado com a autora em 1.12.2009 pelo que a mesma não produz qualquer efeito sobre a autora seja o mesmo formalizado sob a forma de procuração ou qualquer outro tipo de contrato de mandato, porque não aceite pela autora essa cedência »; e

c. reconhecimento « que não era intenção do fundador seja pelo seu testamento, seja pela prática anterior da Fundação que os benefícios decorrentes da gestão do património da Fundação fossem comparticipad[o]s com qualquer entidade privada, mas antes fossem geridos conforme aquele testamento e distribuíd[o]s pelas entidades e nas proporções indicadas no testamento do Fundador ».

É o seguinte, e em breve síntese, o seu argumentário.

Em 1.12.2009, tomou de arrendamento à ré fundação, pelo prazo de cinco anos e para habitação, a casa do 1.º andar esquerdo do edifício da Avenida

, em Lisboa; e fê-lo pelo facto de a senhoria ser fundação cujo princípio é não pôr termo a arrendamentos de inquilinos zelosos e cumpridores.

Assumiu a execução de obras de conservação e beneficiação; na expectativa de se manter por muitos anos no arrendado.

Em 13.9.2016, foi feita a cedência de exploração de todo o edifício, sob a veste de arrendamento da ré fundação à ré empresa.

Em 22.9.2016, a ré fundação, e proprietária, comunicou ter sub-rogado os seus direitos e obrigações na ré empresa.

Em 13.12.2017, recebeu da ré empresa comunicação de oposição à renovação do contrato, com efeitos a 31.12.2018.

Acontece que; a ré empresa alterou o interior dos apartamentos existentes no edifício, em vista da sua maior rentabilidade.

Não é mera procuradora da senhoria.

E vem gerindo o prédio, que não é sua propriedade; adulterando a sua fisionomia inicial e sobrecarregando o seu uso.

No caso da casa arrendada à autora, houve uma cessão de posição contratual.

À qual a autora não deu consentimento.

Ora, a cessão assim realizada desvirtua o espírito dos fins da fundação.

A oneração dos seus bens, pelo conselho de administração, tem de ser proposta pelo conselho executivo e com parecer do conselho de fiscalização.

O arrendamento entre as rés é nulo e de nenhum efeito.

O arrendamento da autora nem é regulado por qualquer procuração da empresa.

A procuração esconde uma real cessão de posição contratual (sob condição).

Igualmente nula, porque não consentida.

Em suma; persistem os vínculos do arrendamento, em que é inquilina.

2. Apenas a ré fundação contestou (31.10.2018).

E para sustentar a improcedência da acção.

No essencial, assume-se como a proprietária do edifício.

E invoca os instrumentos negociais, que celebrou com a ré empresa; um, o de arrendamento quanto aos espaços livres; outro, o de mandato com representação nas relações arrendatícias existentes (como caso da autora).

Os seus recursos estão afectos aos fins estatutários.

Para rentabilizar o seu património arrendou à ré empresa, que se propôs fazer as obras necessárias no edifício.

E outorgou-lhe procuração, conferindo-lhe os poderes representativos para, em seu nome, intervir nos arrendamentos em vigor.

Não houve cessão de posição contratual e nem sub-rogação.

E a significação dos textos tem de ser interpretada.

Não houve cedência de exploração do imóvel.

A fundação mantém a qualidade de proprietária; apenas sendo representada pela ré empresa na gestão das situações locatícias.

A autora mantém os direitos e obrigações para com a ré fundação.

A intervenção da ré empresa é estritamente representativa.

3. A instância declarativa teve o seu curso.

Conheceu vicissitudes; várias (porventura) inconsequentes (!).

Realizou-se – por fim (!) – audiência final (31.10 e 11.12.2023).

4. Foi proferida a sentença final (1.2.2024).

Em síntese.

Reconheceu-se que « o que está em causa é um mandato com representação, em que a actuação da ré, P

, Lda. é por conta da ré, Fundação L

, e em seu nome ».

Concluiu-se que « ante a natureza da relação contratual estabelecida entre as rés […], [se] verifica[.] que a ré, P

, Lda., pode praticar por conta e em nome da ré, Fundação L

, actos relativos aos arrendamentos existentes, v.g. o direito potestativo de oposição à renovação contrato de arrendamento ».

E julgou-se improcedente a acção; com absolvição do(s) pedido(s).

II. A instância da apelação.

1. A autora inconformou-se; e interpôs apelação da sentença.

É a seguinte a ordenação das conclusões do recurso.

«1. A autora/recorrente pediu, na presente ação, a condenação das rés

. a (i) reconhecerem que o alegado contrato que denominaram de “arrendamento”, que celebraram em 13/9/16, não tem quaisquer efeitos no que se reporta à validade e duração do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a 2ª Ré,

. a (ii) reconhecerem que a alegada sub-rogação da 2ª Ré a favor da 1ª Ré constitui uma cessão da posição contratual sob condição, que não produz qualquer efeito sobre a Autora,

. e (iii) reconhecerem que não era intenção do instituidor da Fundação 2.ª ré que os benefícios decorrentes da gestão do património da Fundação fossem comparticipadas com quaisquer entidades privadas.

2. Estão provados factos, designadamente os atinentes à instituição da 2.ª ré, Fundação L

, que demonstram que os bens que lhe foram afetos pelo instituidor não podem ser explorados em regime de benefício de outras entidades que não a própria Fundação ré.

3. A autora/recorrente é arrendatária, desde 1 de Dezembro de 2009, da fração correspondente ao 1.º Esquerdo do prédio sito na Av.

, em Lisboa, inscrito na matriz urbana n.º

da freguesia de

e descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o n.º

, cuja propriedade adveio à 2.ª ré Fundação L

por deixa do respetivo instituidor.

4. Bem como se mostram provados factos que demonstram que a 2.ª ré Fundação L

, celebrou com 1.ª ré, P

, um contrato denominado de “arrendamento”, por 15 anos, renovável por períodos iguais e sucessivos de dois anos, com início em Outubro de 2016 e fim em 30 de Setembro de 2021, relativamente a todas as fracções e partes, livres e devolutas de pessoas e bens, do prédio mencionado na conclusão anterior, mediante a entrega da contrapartida pecuniária mensal de 10.000,00 €, com redução nos seis primeiros meses de duração do acordo ante a assunção por parte da Ré, P

, Lda., da realização de obras no imóvel.

5. Mais foi convencionado que todas as demais frações ou partes do prédio que, no futuro, viessem a ficar devolutas passariam a integrar o arrendamento e seriam entregues à primeira ré, que as passaria a explorar, sem que tivesse sido convencionada qualquer retribuição adicional à contrapartida referida na conclusão anterior, bem como ficou convencionado que a 1.ª ré exerceria poderes de gestão para, em nome da 2.ª ré, cobrar rendas, emitir recibos e excercer a totalidade dos direitos e obrigações das anteriores relações arrendatícias então existentes.

6. Mostra-se igualmente provado que o contrato de arrendamento referido na conclusão 4.ª foi antecedido de proposta apresentada em reunião da Administração de 30-05-2016 da 2.ª ré Fundação pelo vogal do CA desta, M

, tendo como base uma proposta apresentada por “AA”, enviada por email em 20-05-2016, e que em 11 de Agosto de 2016 foi constituída a sociedade Ré, P

, Lda

7. Foi dado como provado que foi deliberado em reunião da Administração da 2.ª ré, de 15 de Setembro de 2016, apreciar e decidir a proposta da firma “L

/M

Portugal, de 30 de Maio, com alterações”, que havia sido apresentadas por P

, que em conjunto com

, em 11 de Agosto de 2016 decidiram constituir a sociedade 1.ª Ré, P

, Lda., visando, além do mais, a celebração do acordo projectado com a 2.ª Ré, Fundação L---.

8. Todavia, dois dias antes, em 13 de Setembro de 2016, já havia sido celebrado, entre as rés, o contrato denominado de “arrendamento” relativo às partes devolutas do prédio referido supra na conclusão 4.ª.

9. A sentença recorrida entendeu que a convenção constante do tal contrato de arrendamento, e referida supra na conclusão 5.º, 2.ª parte, representava o exercício de poderes representativos de administração, de origem convencional (artigos 1157.º e seguintes, 1178.º, 258.º e seguintes, 262.º do Código Civil), pelo que concluiu que a Ré, P

, Lda., actuaria não apenas por conta da Ré, Fundação L

, mas também em seu nome, e que os seus actos se repercutiriam directamente na esfera jurídica daquela, sem necessidade de qualquer acto adicional.

10. Olvidou, todavia, a natureza jurídica da 2.ª Ré Fundação, que sendo uma IPSS está subordinada a um regime jurídico substancialmente diferente daquele impende sobre uma mera fundação de natureza privada, e do qual resulta que a “A vontade dos fundadores, testadores ou doadores deve ser sempre respeitada no que diz respeito aos fins, meios e encargos constantes do documento constitutivo da instituição”, como resulta do artigo 6.º, n.º 1, o Estatuto das IPSS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 119/83, de 25 de fevereiro, com as alterações introduzidas pelos Decreto-Lei n. 9/85; Decreto-Lei n. 89/85; Decreto-Lei n. 402/85; Decreto-Lei n. 29/86, Decreto-Lei n. 172-A/2014; Lei n. 76/2015; Lei n. 36/2021; Lei n. 79/2021 e Portaria 173/2023.

11. Bem como não atentou que tal contrato de arrendamento não tinha respaldo em qualquer deliberação válida e prévia do CA da 2.ª ré, já que foi celebrado antes da deliberação referida supra na conclusão 7.º, que aliás se refere a uma outra entidade, que não se confunde com aquela que apresentou a proposta inicial de 20-05-2016, nem com a que é referida na deliberação do CA da 2.ª ré de 15-09-2016.

12. Sendo por isso evidente que a sentença incorreu em patente erro de julgamento, na medida em que tal contrato viola, manifestamente, não só a vontade do fundador/instituidor da Fundação L

, como os próprios estatutos desta, como se alegou no artigo 33.º da p.i., já que nem da vontade do fundador nem dos Estatutos da Ré Fundação se descortina qualquer permissão para a prática de atos de administração extraordinária por parte do seu conselho de Administração, em benefício de outra entidade que não de si própria, benefício esse que, além do mais, resulta claramente do alargamento do objecto do contrato de arrendamento a partes do edifício que viessem a ficar devolutas, sem qualquer contrapartida financeira adicional para a 2.ª ré!

13. A sentença não atentou que os atos de administração são atos que versam sobre o uso e fruição normal do património, incluindo a venda de coisas cujo destino normal seja a alienação, o que não se ajusta ao arrendamento, que se configura como um ato de disposição, já que este tipo de contrato altera a própria substância do imóvel, cuja fruição deixa de pertencer ao senhorio para passar para a esfera jurídica do arrendatário.

14. Sendo certo que o contrato em causa, denominado de “arrendamento”, ao ser celebrado por um prazo de 15 (quinze) anos, sempre teria de ser havido como ato de administração extraordinária (artigo 1024.º, n.º 1, do CC), pelo que estava inequivocamente abrangido pela imposição constante do artigo 16.º, n.º 9, al. d), dos Estatutos da Ré Fundação, que impunha a obtenção prévia de parecer do órgão de fiscalização, que não existindo fulmina de invalidade o referido contrato, invalidade essa que acresce àquela resultante da invalidade decorrente de ter sido celebrado sem apoio em prévia deliberação do CA da 2.ª ré, vicios que, pasme-se, a sentença não lobrigou

15. Acresce que o património da 2.ª ré está irr[e]vogávelmente afeto “à prossecução de um fim de interesse social”, tal como é imposto pelo artigo 3.º, n.º 1, da Lei n.° 24/2012, de 09 de Julho (Lei-Quadro das Fundações), o que impede que o rendimento que o prédio gera possa ser usufuído, no todo ou em parte, pela 1.ª ré, tanto mais que não é sequer justificada a impossibilidade da ré Fundação colocar o imóvel no mercado nas mesmas condições materiais em que a 1.ª ré o colocou, que permitissem a maximização do seu valor locativo.

16. Por conseguinte, através do contrato sindicado há uma afetação negativa do património da ré Fundação e com isso uma clara violação do normativo anteriormente citado, visto que parte desse rendimento é desviado para a ré P

por mero efeito do contrato anteriormente referido, privando a ré Fundação de auferir todos os proventos que uma gestão prudencial, cuidada e competente do imóvel - feita pela sua própria administração - poderia proporcionar.

17. Donde, ser patente o erro da sentença recorrida, tanto mais que por vontade do instituidor da ré Fundação os rendimentos patrimoniais devem ser parcialmente aplicados na compra de um ou mais imóveis, não tendo sido prevista qualquer afetação desses rendimentos a terceiros.

18. Acresce que o contrato celebrado entre as rés não é um contrato de arrendamento, na acepção do artigo 1023.º do Código Civil, já que o seu objeto imediato mais não é do que a permissão de exercício de uma atividade económica, esta concretizada no arrendamento das partes devolutas e daquelas que o vierem a ser a terceiros, para fins comerciais ou residenciais, constituindo, por isso, uma mera cessão de exploração de imóvel, em que a locação surge como objeto mediato, não passando a atribuição de poderes gestionários à 1.ª ré de mera simulação destinada a enganar terceiros, que fulmina de nulidade o contrato (cfr. artigo 240.º do CC).

19. Para além disso o contrato em causa viola norma legal imperativa, o artigo 23.º, n.º 3, do Estatuto das IPSS, que apenas permite que as vendas ou arrendamentos de bens do património das IPSS “por negociação directa, quando seja previsível que daí decorram vantagens para a instituição ou por motivo de urgência, fundamentado em acta”, tanto mais que o contrato em causa não é de “arrendamento”, como exigido no n.º 5 deste artigo, bem como viola o n.º 2 do artigo 1.º-B do Estatuto das IPSS, que limita o desenvolvimento de atividades das IPSS por terceiros às atividades secundárias não lucrativas, realizadas por si mesmas ou por outras entidades por elas criadas ou em parceria.

20. A sentença recorrida cai também em erro de julgamento quando afirma que o Conselho de Administração da Ré Fundação deliberou, em reunião de 30 de Maio de 2016, relativamente a uma proposta “concreta” - por alegadamente ter conteúdo e proponente -, mas cujo conteúdo concreto é desconhecido (designadamente prazo, âmbito e preço), apenas sendo conhecido o proponente, que todavia não corresponde ao do contraente do contrato (1.ª ré), nem sequer àquela sobre qual incidiu a deliberação de 15-09-2016 do CA da ré Fundação, bem como erra ao dar como provado, aliás em contradição com parte da restante matéria de facto que consignou, que as propostas foram apresentadas por BB, que não figura em nenhuma delas como proponente e que, de resto, nem tal coisa admitiu pessoalmente quando inquirida em audiência de julgamento.

21. A efetiva inexistência de proposta, e consequentemente, de deliberação sobre a mesma, acarreta a invalidade do contrato celebrado, nos termos do n.º 1 do artigo 364º e n.º 1 do artigo 376, ambos do CC, e, doutro passo, a inadmissibilidade da prova testemunhal sobre tal matéria, ex vi do artigo 399º do CC e artigo 16.º, n.º 3, do Estatuto das IPSS, que impõe a redução a escrito das atas, o que impedia que a sentença tivesse sido dado como provado que o CA da ré Fundação deliberou com base numa proposta apresentada pela ré P

, Ld.ª, porque as duas deliberações referidas no ponto 7, als. a) e b), da matéria de facto da sentença, a deliberação de 30 de Maio de 2016 e a deliberação de 15 de Setembro de 2016, apreciaram propostas que não foram apresentadas por esta sociedade – aliás constituída em 11-08-2016 –, mas por outrém que não se confunde com ela, o que implica que o ponto 9 da matéria de facto da sentença não possa ser considerado “provado”, impondo-se a sua eliminação.

22. Aliás, ao alegadamente alicerçar a sua convicção quanto à matéria de facto nos depoimentos/declarações de pessoas ligadas à ré por relações orgânicas ou profissionais – que por isso não eram completamente desinteressadas -, sem enunciar elementos dos quais se possa inferir a persuasão racional e a veracidade demonstrada por elas, antes se refugiando em conceitos vagos e imprecisos, como seja a convocação de “juízo de verificação e falsificação” e, pasme-se, convocando considerações e valorações de natureza jurídica produzidas pelas testemunhas e declarantes, a sentença padece de notória falta de avaliação da credibilidade, consistência e fiabilidade dos depoimentos (…).

23. Por isso, apesar da extensa “motivação”, a sentença quase nada justifica quanto às razões íntimas que o Senhor juiz “a quo” eventualmente considerou como suportando a decisão nesse domínio, o que viola o princípio da livre apreciação da prova (607.º, n.º 5, do CPC), já que este princípio, libertando o juiz da chamada prova “tarifada” de antigamente, não o dispensa de explicitar com clareza as razões da sua decisão em matéria de facto.

24. Aliás, revisitando a prova gravada, tal como se explana nas motivações (para as quais se remete e que aqui se dão como reproduzidas), concluiu-se que a sentença errou na apreciação da matéria de facto, no que concerne aos vícios das procurações, às circunstancias da celebração do contrato de arrendamento entre a Autora/recorrente e a ré Fundação, quanto às exigências legais relativas ao contrato celebrado entre as Rés, quer quanto aos depoimentos contraditórios da testemunha YY e ZZ, que quanto à génese da formação das deliberações, erro esse que influiu decisivamente na sorte da acção, já que a matéria de facto erradamente dada como provada conduziu à procedência da acção!

25. Bem como errou na questão relativa à suposta intenção da ré Fundação de não renovar o contrato de arrendamento com a autora/recorrente que havia sido comunicada a esta em 13/12/2017 pela 1.ª ré, quer por manifesto enviesamento na apreciação da prova produzida, daí resultando ter sido dado erradamente provado o ponto 15 da matéria de facto, quer (apesar disso!), na sua errada subunção ao regime legal aplicável e apesar de tal intenção só ter sido expressa e expontâneamente comunicada em carta da 2.ª ré Fundação à Autora de 22/03/2019!

26. Aliás, a sentença olvidou que sendo o prazo contratual de 5 anos, a renovação do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré Fundação em 1/12/2009 se deu/dá sempre no dia primeiro de Dezembro do ano a que respeite a renovação, pelo que a carta enviada pela 1.ª ré à autora, comunicando a intenção de não renovação, nem sequer foi eficaz por não ter sido enviada com a antecedência legal, o que retira qualquer sustentáculo a essa suposta intenção de não renovação por banda da 2.ª ré, logo em 13/12/2017.

27. E olvida que o primeiro pedido formulado pela autora na ação está ligado necessariamente à validade e duração do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a 2ª Ré Fundação em 1/12/2009, cuja titularidade do lado activo continuava e continua a pertencer à senhoria Fundação L

, a quem unicamente pertence a decisão sobre a sua validade, durabilidade e efeitos.

28. Pelo que ao enviar a carta de 22 de Março de 2019 a ré Fundação comunicou a intenção de não renovar o contrato muito depois deste ter sido renovado em 01/12/2018, e não cumprindo, sequer, o prazo de antecedência em relação a renovação poterior, circunstâncias a que a sentença não deu qualquer relevo, fáctico ou jurídico… como também não deu às posições doutrinais e jurisprudenciais relativas às disposições legais imperativas sobre o prazo de renovação e consequentemente, de denúncia, como a título exemplificativo se referiu nas motivações (…). »

Em síntese; a sentença deve ser revogada e dada procedência à acção.

2. A ré empresa respondeu.

Em tema de facto, para dizer que a putativa eliminação do artigo 9º dos factos provados representa tentativa de alterar o objecto do litígio, cujo cerne é:

«da validade da actuação da ré, P

, Lda., quanto ao contrato de arrendamento celebrado entre a ré, Fundação L,, e a autora »;

bem como, no mais, carecer de concretização a matéria visada impugnar.

Em tema de direito, para dizer que a validade do arrendamento celebrado entre as duas rés não quadra o objecto do litígio; que o que está em causa é apenas a justeza da sua intervenção, no arrendamento da autora, a coberto da procuração que foi conferida pela fundação; e que a esta não está retirado o « direito a fazer-se representar ». Além disso; o arrendamento das rés não contamina o mandato; e a empresa agiu sempre a coberto deste.

Por fim; a invocação de simulação ou a ineficácia das cartas de não renovação do arrendamento constituem questões novas (apenas se pôs questão a inexistência de poderes da empresa para enviar missiva em representação da senhoria, a ré fundação).

Nem é admissível superar o objecto definido pelo pedido formulado.

3. A ré fundação aderiu in totum à resposta da ré empresa.

4. O objecto do recurso que vem interposto.

4.1. A fixação das (únicas) questões a decidir inicia por supor uma circunscrição que é realizada pelas partes (artigos 608º, nº 2 e 615º, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil); e que, no caso de recurso, ainda mais se diminui, enquanto apenas cobre as que a decisão recorrida contenha e sejam desfavoráveis ao recorrente (artigo 635º, nº 3, do mesmo código).

Conhecido o duplo confinamento – delimitação das partes e conteúdo da decisão recorrida –, e portanto o putativo âmbito dos assuntos, o recorrente pode ainda, agora nas conclusões da alegação, apontar quais os concretos temas que quer convocar para o julgamento ad quem (artigo 653º, nº 4, do código).

O tribunal não pode extravasar este círculo (artigos 663º, nº 2, e 666º, nº 1).

4.2. O caso da hipótese é paradigmático, a esse propósito.

A apelante, autora da acção julgada improcedente, visa a final garantir a pureza de um contrato de arrendamento, para habitação, em que tem a posição de inquilina.

E para tanto convoca, por modo algo oblíquo, os seguintes (e centrais) temas.

1. º; a senhoria ajustou arrendamento com uma empresa, esta quem a invectivou.

Porém, um negócio à margem da natureza jurídica de fundação da senhoria, e com vícios na sua formação.

2. º; esse contrato esconde uma cessão de exploração, da senhoria à empresa, e constitui um negócio simulado, com destinação a enganar terceiros.

Viola, também, normas legais imperativas.

3. º; a sentença errou em matéria de facto (deliberações do conselho de administração da fundação; ponto [8], ponto 9 e ponto 15, dos factos provados).

E não operou ajustadamente o princípio da livre apreciação da prova.

4. º; a invectiva da empresa, a respeito do seu arrendamento, foi aliás ineficiente.

Sendo estes os pontos de partida, para o escrutínio da sentença de mérito a quo.

II- Fundamentos

1. A matéria de facto enunciada na sentença.

A decisão recorrida ordenou assim o elenco dos factos provados:

1. A Ré, Fundação L

, é uma instituição particular de solidariedade social, com sede na Rua

, em Lisboa, fundada em 1975, na sequência de testamento outorgado por J---.

2. Dos respectivos estatutos constam, entre outras, as seguintes menções:

Artigo 2.º

A fundação tem por objetivo:

a) Criar e manter em … a “Obra Social da Fundação L

”;

b) Contribuir para a realização dos fins da instituição “Inválidos do Comércio”;

c) Auxiliar as despesas da “Fundação Liga”

CAPÍTULO II

Do Património e Receitas

ARTIGO 7.º

O património da Fundação é constituído pelos bens e valores que venha a adquirir e pelos bens expressamente afectos pelo fundador à instituição, a seguir indicados:

(…)

b) Prédio de rendimento sito na Avenida

, em Lisboa;

(…)

ARTIGO 8.º

1. Constituem receitas da Fundação:

a) Os rendimentos dos bens e capitais próprios;

CAPÍTULO III

Dos Órgãos Sociais

Secção I

Disposições Gerais

ARTIGO 9.º

A instituição tem como órgãos sociais o Conselho de Administração, o Conselho Executivo e o Conselho Fiscal.

(…)

Secção II

Órgãos de Gestão

ARTIGO 16.º

(…)

6. São da competência do conselho de administração, em particular, a gestão do património da Fundação, bem como a deliberação sobre propostas de alteração dos estatutos ou do código de conduta da Fundação.

(…)

8. O conselho de administração tem funções de supervisão do funcionamento da Fundação e da garantia do cumprimento da vontade do instituidor e do código de conduta.

9. São, em especial, funções do conselho de administração:

d) Autorizar a aquisição, a alienação e a oneração de bens imóveis ou bens de rendimento, e bem assim de móveis com especial valor artístico ou histórico; sob proposta do conselho executivo e mediante parecer do órgão de fiscalização;

(…)

3. No âmbito do aludido testamento consta, entre outras, a declaração de que J

afectou à realização dos fins da Fundação o prédio sito na Av.

, em Lisboa.

4. O aludido prédio encontra-se inscrito na matriz urbana n.º

da freguesia de A

e descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o n.º 3005

, encontrando-se inscrita a aquisição, por legado, a favor da Ré, mediante a apresentação n.º 12 de 1983/08/30.

5. Em 1 de Dezembro de 2009, a Ré, Fundação L

, por acordo escrito denominado “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo certo”, acordou com a Autora a cedência da fracção correspondente ao 1.º Esquerdo do aludido prédio, pelo prazo de cinco anos, renovável por períodos sucessivos de um ano, salvo manifestação de vontade diferente, mediante a entrega por parte da Autora da contrapartida mensal de 900,00 €.

6. Do aludido acordo constam, entre outras, as seguintes cláusulas:

1. O contrato de arrendamento é COM PRAZO CERTO nos termos do artigo 1095.º do Código Civil, pelo prazo efectivo de 5 (cinco) anos, que se inicia em 01 de Dezembro de 2009 e termina em 31/12/2014.

2. No fim do prazo convencionado o contrato de arrendamento renova-se por períodos sucessivos de um ano enquanto não for denunciado pelo Senhorio ou pelos Inquilinos.

3. O Senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento mediante comunicação aos Inquilinos, feita com um ano de antecedência sobre o fim do prazo do contrato ou da renovação em curso, através de carta registada com aviso de recepção.

4. Após seis meses de vigência do contrato, os Inquilinos podem denuncia-lo mediante comunicação escrita a enviar ao Senhorio, com a antecedência mínima de 120 (cento e vinte) dias sobre o termo pretendido do contrato.

5. A renda é de € 900 (Novecentos euros) (…)

12. Quando o Senhorio se opuser à renovação do presente contrato nos termos do art.º 1097.º do Código Civil e o Inquilino não restituir o locado no prazo legal, este fica obrigado, a título de indemnização, a pagar por cada mês ou fracção que decorrer até à restituição, o dobro da renda estipulada, bem como as despesas judiciais e /ou extrajudiciais decorrentes desse incumprimento.

7. Mais elaboraram o seguinte aditamento:

“A inquilina assumiu um conjunto de obras para além das obras de conservação necessárias à utilização da habitação de acordo com as normas em vigor.

Assim, a inquilina compromete-se a instalar, uma porta de correr, no valor de 480,00 €, loiças sanitárias (sanita, bidé e lavatório) no valor de 660,00 € e ainda os móveis da cozinha e respectivo tampo em granito pelo valor de 2.903,20 €, valores sem IVA.

Refere-se ainda que a inquilina comparticipou com 6.000,00 €, incluindo IVA, do orçamento inicial cuja cópia lhe será entregue.

Deste orçamento a Fundação L

comprometeu-se a pagar 12.207,84 €, incluindo o IVA.

Para além do relatado a inquilina pagou ainda mais trabalhos por si solicitados, nomeadamente, alteração de azulejos, 1.422,27 €, tecto da w.c. em pladur 100,00 €; instalação eléctrica, 2.383,00 €, dois pontos de tomada independentes para aquecimento, 614,00 € e retirada da porta da cozinha 98,00 €, acrescido de IVA à taxa em vigor.

Em conclusão,

Do valor total de 18.207,84 €, mais o valor de trabalhos extra no montante de 11.540,72 €, a inquilina pagou a quantia de 7.497,52 € e deduziu trabalhos por si realizados no valor de 4.043,20 €.

Tendo já pago 3.000,00 por conta, entregou ensta data o restante 4.497,52 € através de chque n.º ... do BBVA, emitido em 30/11/09.

Mais se declara que a inquilina, instalou à sua conta as divisórias da marquise e as janelas bem como os estores eléctricos nas janelas que de acordo com a lei também passam a fazer parte da fracção.”

8. O Conselho de Administração da Ré, Fundação L

, em reunião, deliberou, relativamente ao aludido prédio sito na Av. ---:

a) Em 30 de Maio de 2016:

b) Em 15 de Setembro de 2016:

9. As aludidas propostas em a) e b) do ponto 8. foram apresentadas por P

, que em conjunto com

, decidiram constituir a sociedade Ré, P

, Lda. para o acordo projectado com a Ré, Fundação L---.

10. Em 11 de Agosto de 2016 foi constituída a sociedade Ré, P

, Lda., com o seguinte objecto:

Arrendamento, cedência de exploração e exploração de bens imobiliários (próprios ou arrendados), nomeadamente, edifícios residenciais e não residenciais e de terrenos. Alojamento, restauração e similares. Alojamento para férias e outros alojamentos de curta duração, arrendamento de imóveis, outros serviços de reserva e actividades relacionadas. Actividades de aluguer e exploração e gestão de quaisquer actividades e bens imobiliários próprios ou alheios, bem como actividades turísticas, incluindo o alojamento e arrendamento local e alojamento mobilado para turistas. Estabelecimentos hoteleiros. Outros locais de alojamento. Fornecimentos de refeições para eventos e outras actividades de serviço de refeições. Estabelecimento de bebidas. Outras actividades de serviços de apoio prestadas às empresas. Actividades de limpeza geral. Compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.

11. Em 13 de Setembro de 2016, a Ré, Fundação L

, acordou com a Ré, P

, Lda., por escrito denominado “contrato de arrendamento urbano com prazo certo” a cedência das fracções / partes do aludido prédio que se encontravam, à data, livre e devolutas de pessoas e bens, pelo período de 15 anos, com início em Outubro de 2016 e fim em 30 de Setembro de 2021, renovável por períodos iguais e sucessivos de dois anos, salvo manifestação de vontade diferente, mediante a entrega da contrapartida mensal de 10.000,00 €, com redução nos seis primeiros meses de duração do acordo ante a assunção por parte da Ré, P

, Lda., da realização de obras no imóvel.

12. Do aludido acordo constam, entre outras, as seguintes cláusulas:

13. Em anexo ao acordo, denominado “Anexo I Procuração”, consta o seguinte:

14. Em anexo ao aludido acordo, denominado “Anexo II Procuração” consta o seguinte:

15. Em 22 de Setembro de 2016, a Ré, Fundação L

., remeteu missiva à Autora, comunicando-lhe que:

16. A Ré, P

, Lda., passou a receber as contrapartidas mensais devidas no âmbito de acordos de cedência de fracção do aludido prédio, bem como a emitir os respectivos recibos, tendo a Autora procedido às respectivas entregas de contrapartidas de acordo com a actualização e comunicações daquela Ré.

17. A Ré, P

, Lda., iniciou a realização de obras nas fracções que se encontravam devolutas no aludido prédio, tendo a Autora reclamado junto de funcionários da Ré, P

, Lda. quanto à respectiva realização.

18. A Autora contactava, ainda, com funcionários da Ré, com vista à apresentação de queixas e resolução de questões do prédio, incluindo no interior da fracção.

19. Em 13 de Dezembro de 2017, a Ré, P

, Lda., remeteu missiva à Autora, comunicando-lhe, além do mais, a oposição a renovação do acordo referido em 5

20. Em 14 de Maio de 2018, técnicos da Divisão de Uniformização e Fiscalização Urbanística / Direcção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa, deslocaram-se ao aludido prédio, tendo verificado que:

- a habitação correspondente ao 1º andar direito foi transformada em duas fracções, passaram a ser identificadas como 1º Dto. Fte, tipologia T3, e 1º Dto. Trás, tipologia T1.

- a habitação do 2º Esq. foi transformada em duas fracções que passaram a ser identificadas como 2º Esq. Fte, tipologia T3, e 2º Esq. Trás, tipologia T1.

- a habitação correspondente ao 2º Dto. foi transformada em duas fracções que passaram a ser identificadas como 2º Dto. Fte, tipologia T2, e 2º Dto. Trás, tipologia T1.

- a habitação correspondente ao 3º Dto. Foi transformada em duas fracções que passaram a ser identificadas como 3º Dto. Fte, tipologia T2, e 3º Dto. Trás, tipologia T1

15. Em 22 de Março de 2019, a Ré, Fundação L

, comunicou à Autora que concordava com a comunicação remetida em 11 de Dezembro de 2017 por parte da Ré, P

, Lda., reiterando que não pretendiam a renovação do acordo referido em 5., tendo a Autora, em resposta, declarado que rejeitava tal comunicação.

2. O mérito do recurso (de apelação) interposto.

2.1. O desenho configurado na hipótese; a situação jurídica da apelante.

2.1.1. A controvérsia substantiva que a apelante convoca – tanto na acção, como no recurso – reconduz-se, na sua essência, à manutenção sem mácula de um contrato de arrendamento habitacional, onde tem a posição de inquilina; a todo o custo, mesmo sabendo que a (incontroversa) senhoria já lhe manifestou, por missiva de 22.3.2019, a intenção (inequívoca) de colocar fim a essa relação (facto provado 15.).

2.1.2. Não podemos esquecer a opção estratégica da apelante; a autora na acção.

Para obter o efeito pretendido, na petição inicial desenhou basicamente três pretensões, ou pedidos; o 1.º, de reconhecimento de que um contrato de arrendamento que a sua senhoria (a fundação ré) firmou com outrem (a empresa ré) deve ser excludente de eficácia quanto ao seu próprio arrendamento, em que é inquilina; o 2.º, de que a relação entre aquelas estabelecida – e a que é alheia – configura uma cessão de posição contratual entre as duas (as rés); o 3.º, a identificar qual a intenção do instituidor da fundação, sua senhoria, alheia a benefícios comparticipados por outrem.

A excludência de eficácia (1.º pedido) aparenta-se inequívoca.

A robustez jurídica (a espessura prestacional) da posição de inquilina da apelante não é afectada por uma (outra; nova) relação arrendatícia que a sua senhoria encetou de empreender com outrem.

Já a cessão da posição contratual do senhorio (2.º pedido), na locação, não tem o impacto da comum cessão (artigo 424º vs artigo 1057º do Código Civil).

E o estatuto de inquilino aparenta-se ao menos por princípio alheio aos contornos da instituição da fundação (3.º pedido), aquando esta investida na posição de senhoria.

2.1.3. Em todo o caso; ao tribunal se não permite desviar do molde dos pedidos.

Eles são a circunscrição fundamental; na acção e no recurso.

E escondem porventura a intenção mais profunda – o objectivo (já) sinalizado.

2.1.4. Qual, então, a situação jurídica concreta em que a apelante está investida?

2.1.4. 1. A fundação apelada é proprietária do edifício da Avenida

, em Lisboa; com inscrição predial de aquisição, em seu favor, de 30.8.1983 (facto 4.).

A apelante tomou de arrendamento, como inquilina, para sua habitação, a casa do 1.º andar esquerdo desse edifício, por contrato de 1.12.2009 (factos 5. a 7.).

O contrato foi com prazo certo; renovável por períodos sucessivos de um ano.

A apelante está(ava), pois, investida num estatuto (pleno) de arrendatária habitacional; com todos os direitos e vínculo próprios desse estatuto.

Senhoria nessa situação jurídica é(era) a fundação apelada; a inequívoca dona e proprietária da fracção (de todo o edifício onde a fracção se encontra inserida). Não sendo concebível à partida o estatuto de senhorio noutra esfera jurídica que não a do titular do direito real de domínio sobre o bem imóvel (o edifício).

As vicissitudes arrendatícias (contratuais) operam(avam) com este horizonte.

A apelante, a inquilina, a usar como habitação a casa. A fundação apelada, a locadora, a usufruir na sua esfera das faculdades (e vínculos) próprios desse estatuto.

2.1.4. 2. A fundação apelada, em 22.9.2016, enviou missiva à apelante a informar de ter celebrado um contrato com a apelada empresa e que, por força dele, sub-rogou esta entre mais no arrendamento em que é inquilina, designadamente « nos direitos de cobrar rendas, no dever de emitir os respectivos recibos, exercendo a totalidade dos direitos e obrigações desta relação arrendatícia, com efeitos imediatos » (facto 15.).

2.1.4. 3. A empresa apelada, em 13.12.2017, enviou missiva à apelante além do mais a comunicar-lhe a oposição à renovação do arrendamento (facto 19.).

A fundação apelada, em 22.3.2019, comunicou à apelante que concordava com a comunicação de Dezembro de 2017 e reiterou não pretender a renovação do contrato de arrendamento (facto 15.).

2.1.4. 4. O eixo da situação jurídica da apelante sinaliza-se em 2.1.4.1

A comunicação evidenciada em 2.1.4.2. é apenas isso – uma informação.

Ela representa à apelante uma relação jurídica, a que a apelante é alheia, e que se fixou entre as duas apeladas – senhoria e empresa.

É uma comunicação – e certamente que o é – equívoca.

Mas que não pode seguramente significar ter havido uma transmissão da posição da locadora; o que sempre suporia a transmissão do direito real sobre o bem imóvel na base do qual pudesse assentar a relação obrigacional de arrendamento. E sem esta dimensão, nem na mais generosa interpretação (artigos 236º, nº 1, ou 238º, nº 1, do Código Civil), seria possível percepcionar que a fundação fôra suprimida como senhoria, assumindo agora a empresa a posição de locadora.

A expressão « sub-rogar », na sua acepção mais comum, é passível ainda de poder revelar uma ideia de simples sucedaneidade – « um por conta do outro » –, mas sem o sentido de uma efectiva substituição – « um com exclusão do outro » –.

E terá sido essa a ideia; se bem olharmos à contextualização dos factos (…).

De qualquer maneira, ocorre um alheamento da apelante à relação que as duas apeladas encetaram empreender entre si.

Esta relação, no plano dos princípios, quadra segundo o princípio da autonomia da vontade privada (ou da liberdade contratual), que o artigo 405º, do Código Civil consagra quando estabelece que, nos limites da lei, aos sujeitos habilita a faculdade de poderem ajustar livremente contratos, bem como neles inserir as cláusulas que lhes aprouver.

E a ela escapa a eficácia junto de terceiros (artigo 406º, nº 2, do Código Civil).

Ou seja; para o que importa ao caso, será na medida em que a actuação de outros sujeitos (as duas apeladas) seja passível de (negativamente) afectar a sua situação jurídica de arrendatária habitacional, em desvio do que a lei estabelece (ou permite), e apenas nessa medida, que a apelante conseguirá sustentação para o seu objectivo – o de manter ainda subsistente a relação arrendatícia.

2.2. Modificabilidade da decisão de facto.

2.2.1. Em tema de sucinto enquadramento, convém iniciar por esclarecer que o recurso em matéria de facto visa reavaliar (o escrutínio) a formação da convicção a partir das provas subordinadas à livre apreciação (artigos 607º, nº 5, início, e 663º, nº 2, final, do Código de Processo Civil).

Por isso; as orientações normativas, ora para os sujeitos, com ónus apropriados (artigo 640º), ora para o tribunal, para uma criteriosa decisão (artigo 662º, nº 1).

Importa lembrar, ainda, que nem toda a factualidade merece ser escolhida.

Nem para a sentença a quo; nem para o acórdão ad quem.

Apenas merecem ser seleccionados os factos jurídicos que se apresentem com relevo para a decisão da causa, segundo as (várias) soluções que se julguem plausíveis acerca da questão de direito; não sendo concebível um desgaste jurisdicional que seja incidente sobre factos cuja verificação (ou não) se aparente perfeitamente alheia ou nitidamente indiferente ao enquadramento do direito material ou para o apuramento de um consciencioso veredicto.

2.2.2. No caso da hipótese, insurge-se a apelante contra a prova do deliberado pela fundação em 30.5.2016 (facto 8.a)) e em 15.9.2016 (facto 8.b)); ainda que algo estranhamente o faça porquanto o aí retratado mais não é do que a simples transcrição das actas de reunião do conselho de administração da fundação apelada (actas 3/2016 e 8/2016), juntas ao processo (em 6.5 e em 13.5.2019) e cujo conteúdo não foi forjado, e é inequívoco; por conseguinte, excluído da livre apreciação (artigo 376º, nº 1, do Código Civil; artigo 607º, nº 5, final, do Código de Processo Civil).

A isto acresce que; reportando-se o texto das deliberações ao « arrendamento » ajustado pelas duas apeladas sobre o prédio, mas um arrendamento excludente da fracção arrendada à apelante – como se veio mais tarde a confirmar (facto 11.) –, esta com isso intocada e à sua margem, ao menos enquanto a relação arrendatícia com a apelante fosse subsistente (facto 12.), torna-se duvidosa até a respectiva pertinência.

Se o arrendamento da apelante era (e foi) alheio às (a estas) deliberações do conselho de administração, se essas não o afectavam (nem afectaram), qual o quadro plausível da questão de direito capaz de as sustentar como facto(s) relevante(s) (?...).

2.2.3. Na mesma sequência, a apelante insurge-se contra a prova da autoria das propostas de negócio, dirigidas à fundação, e à seguinte decisão de constituição da empresa para o concluir (facto 9.).

A exclusão pura e simples deste facto não afecta a correcta decisão de direito.

De certo modo, todo este – e o anterior – circunstancialismo se reflecte em fase preliminar do(s) contrato(s) que vieram a ser fechados; ao(s) qual(is) – repete-se – a apelante era alheia; e sem impacto algum na sua situação jurídica.

O seu arrendamento, enquanto subsistente, estava à margem da negociação e da abrangência dos acordos entre uma e outras das apeladas; apenas uma vez extinto – e por isso só quando excludente a apelante – esses acordos seriam susceptíveis de poder afectar a coisa que lhe estava locada (num futuro já sem intervenção da apelante).

Não há pois aqui formação de convicção probatória desviante e com virtualidade de influenciar o plausível enquadramento normativo; a justificar portanto mutação ao enunciado de facto e intervenção castradora do tribunal da Relação.

2.2.4. Por fim, a apelante aponta erro acerca da intenção da fundação de lhe não renovar o arrendamento e enviesamento na apreciação da prova (facto 15.).

O assunto em causa, de que em Março de 2019 a fundação (a senhoria) reiterou concordância com a não renovação do arrendamento, emergiu de prova documental que o certificou, de modo inequívoco e sem impugnação – aliás a apelante respondeu por escrito à fundação, por carta de 11.4.2019 –; tudo ferramentas probatórias obtidas oficiosamente pelo tribunal a quo na sessão da audiência final de 11.12.2023.

2.2.5. Assim, e em síntese. A putativa factualidade com virtude de emergir de prova livre, sujeita à convicção aberta do tribunal, que o escrutínio do recurso de facto é susceptível de ter por objecto, aparenta-se de muito discutível relevo para a decisão segundo as plausíveis soluções da questão de direito.

A essência fáctica, que comporta esse relevo, centra-se em prova plena (tabelar) no essencial emergente de instrumentos documentais, os quais não foram postos em causa na sua genuinidade; e por isso revelam, como inequivocamente certas, as declarações (o texto) que os compõem.

Matéria excluída, portanto, de livre apreciação do juiz.

Atrevemo-nos a dizer até ser este um caso onde, provavelmente, e dados os seus contornos, a prova tabelar (já) disponível teria permitido, noutra oportunidade, logo ter (talvez) conhecido do mérito da causa (artigo 595º, nº 1, alínea b), e nº 2, final, do Código de Processo Civil).

Nenhuma razão se vislumbra, na hipótese, para alterar a decisão proferida sobre matéria de facto (artigo 662º, nº 1, do Código de Processo Civil).

2.3. Modificabilidade da decisão de direito.

2.3.1. Recentrando outra vez a hipótese do caso.

A apelante, inquilina habitacional, foi confrontada, em 13.12.2017, com uma carta da empresa apelada a comunicar a oposição à renovação do arrendamento.

Que impacto jurídico o desta comunicação (?...)

A faculdade de oposição à renovação pelo senhorio, no caso concreto, estava salvaguardada pelo clausulado do contrato que a apelante assinara (na cláusula 3.ª chamou-se-lhe « denúncia »); e, de todo o modo, era emergente da lei (artigo 1097º do Código Civil [redacção da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto]).

Estava a fundação senhoria excluída de exercitar essa faculdade de oposição (?...)

2.3.2. Na relação arrendatícias eram partes a apelante e a fundação.

É uma realidade que não mudou; que persistiu; e que persiste.

A apelante evoca o arrendamento que a fundação firmou com a empresa apelada.

E atribuiu-lhe vicissitudes.

A única conexão deste (outro) arrendamento com aquele em que a apelante é parte é uma conexão de proximidade. A fracção habitada pela apelante integra-se no mesmo edifício, que é propriedade da fundação, e onde também se integram (todas) as (outras) fracções que foram tomadas de arrendamento pela empresa apelada.

A apelada é inquilina de uma fracção. A empresa é inquilina de outras.

Vamos repetir-nos. Os dois arrendamentos são autónomos. Um e outro que se sustentam no plano da autonomia da vontade privada – que não é imutável para todo o sempre; e pode legitimamente (respeitados os valores imperativos) ser alterada.

Do ponto de vista jurídico, as duas relações contratuais não se afectam entre si.

Opera aqui a já sublinhada, e recíproca, ineficácia (artigo 406º, nº 2, do Código Civil); própria das relações creditícias (das obrigações) emergentes dos contratos.

Os reparos da apelante ao (outro) arrendamento, que a sua senhoria, e com outro objecto, celebrou com outra inquilina (a empresa) não são consequentes.

E não o são a nenhum título.

É um caso, que nos parece nítido, de que ainda que se fossem de convocar, ou de estarem em causa, disposições legais de carácter imperativo, se não pressente em como pudesse estar afectada a posição privada da apelante; alheia à relação jurídica também privada de outrem; e portanto excludente de instrumentalidade no objectivo visado.

E é um raciocínio que vale agora também para a instituição (inicial) da fundação apelada, e dos seus concretos contornos. Como antes dissemos (já) a estratégia usada pela apelante para conferir genuinidade ao seu arrendamento é oblíqua, visa atribuir vício ao funcionamento da fundação sob a invocação de desvio ao acto fundacional.

É um tema alheio à apelante, onde se não pode eficazmente imiscuir.

Também ela – a apelante – é inquilina da fundação. E se vícios (desvios) existem nas opções decisórias (deliberativas) e declaratórias da fundação é tema de direito privatístico; só aos indivíduos envolvidos é capaz de afectar, e dizer respeito.

E assim, concluindo. O arrendamento da empresa apelada é coisa (apenas) entre ela e a senhoria, com quem contratou – a fundação; senhoria também da apelante.

Esta, enquanto não afectada, atingida, na sua situação jurídica, não se vê apta ou habilitada a poder intervir (imiscuir) sobre aquele outro (e relativo) arrendamento.

2.3.3. A apelante insiste em classificar o negócio fechado entre as duas apeladas como cessão de posição contratual ou como cessão de exploração, envolvendo-se até em alguma promiscuidade de conceitos; e aditando agora em recurso a questão (nova e por conseguinte alheia ao julgado em 1.ª instância [!...]) da simulação (destinada a enganar terceiros [...]).

Vejamos então.

É o conteúdo das declarações negociais, das cláusulas contratuais fechadas, que é critério para identificar a tipologia do negócio em questão.

É olhada a anatomia acordada que se permite sinalizar o contrato.

A espécie contratual cessão de exploração surge habitualmente associada à locação de estabelecimento (artigo 1109º do Código Civil); a significar um negócio onde, por modo temporário, o cessionário vai explorar em seu próprio benefício o estabelecimento comercial de outrem, do cedente.

De seu lado, a cessão da posição contratual (artigo 424º do Código Civil), ao supor um contrato-base, a montante, bilateral, de prestações recíprocas, significa que uma das partes nele, e por um novo contrato – o contrato-instrumento –, transmite para outrem a agregado (o complexo total) da sua posição contratual naquele primeiro.

No caso concreto, a cessão de exploração evocada apenas poderia ser concebível a respeito das outras fracções do edifício, que não a ocupada pela apelante. A locação desta, estando consolidada na esfera da fundação, como senhoria, dificilmente seria aceitável (?) de ser transmitida (cedida) a outrem, a coberto daquela espécie negocial.

Centrando agora apenas no arrendamento da apelante.

É também dificilmente concebível, mesmo que apenas quanto a este, uma cessão da posição contratual do senhorio (da fundação). Desde que a locação supõe, como um vínculo deste, o de proporcionar o gozo de uma coisa (artigo 1022º do Código Civil), será pouco crível de antever uma (possível) transmissão deste vínculo para outrem, a coberto do tipo contratual; este (o cessionário) que, não tendo o gozo (não sendo o titular do direito que o sustenta), não pode ter a capacidade de o proporcionar (ou de o continuar a proporcionar). Com o que só a transferência também do gozo (do direito na sua base) ao cessionário viabiliza a transmissão do vínculo (de o ceder, ao gozo); mas então com um significado diferente, que já não é de cessão de posição contratual, mas de sub-rogação legal no contrato (cit. artigo 1057º do Cód. Civil).

Em qualquer dos casos.

Com potencialidade para atingir a situação jurídica da apelante e da sua locação habitacional, entre a senhoria (fundação) e a empresa apelada, declarou-se assim, por modo de formar um negócio jurídico (que só a seguir poderá ser qualificado).

(1.º) Que a fundação era dona do edifício, estando arrendado além do mais a fracção do 1.º esquerdo à apelante (cláusula 1.ª, nº 2, alínea b)).

(2.º). Que a fundação « concede » à empresa « os necessários poderes de gestão para, em seu nome, e em tudo o que se refere aos inquilinos das partes referidas no nº 2 da cláusula [primeira], cobrar rendas, emitir os respectivos recibos e exercer a totalidade dos direitos e obrigações das respectivas relações de arrendamento, devendo respeitar e aceitar as relações arrendatícias constituídas à data da celebração do presente contrato [13.9.2016], sem prejuízo do seu dever de promover o estrito cumprimento da lei » (facto 12.).

Acresceu, em anexo a este acordo, com designação de « procuração », a seguinte declaração da fundação:

(3.º) Que a fundação « […] constitui sua bastante procuradora » a empresa apelada, « a quem confere os seguintes poderes:

Os mais amplos poderes de administração, em tudo o que se refere ao prédio urbano sito na ... (…), incluindo os poderes para em nome da fundação ora mandante:

i. Dispor sobre os arrendamentos existentes, celebrando acordos de revogação, procedendo à sua resolução, intentar acções ou procedimentos de despejo, representar os senhorios em todos os actos relacionados com o arrendamento, receber rendas, emitir recibos, celebrar contratos de subarrendamento, geri-los e exercer perante os arrendatários ou subarrendatários, todos os poderes inerentes à propriedade do prédio.

(…) » (facto 14.).

2.3.4. Pois bem.

Lembramos agora que foi a este substrato – ao menos no(s) único(s) segmento(s) com virtude para atingir a situação jurídica da apelante (!) – que a fundação, na carta de 22.9.2016 (e de modo a honrar a cláusula a cláusula 2.ª, nº 3, do acordo fechado com a empresa [facto 12.]), chamou de forma algo inábil (inabilidade porém sem efeito decisivo; e sem poder condicionar o real enquadramento normativo [artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil]) de posição « sub-rogada » (facto 15.).

O confronto entre o acordo das apeladas (factos 12. e 14.) e esta comunicação (facto 15.) indicia aliás uma intenção de transparência e de esclarecimento da inquilina acerca de uma inovação, de que a todos os títulos convinha estar informada; indo aliás ao encontro dos parâmetros (das exigências) de boa-fé (artigo 762º, nº 2, do Código Civil), que sempre envolvem (devem cobrir) as relações obrigacionais.

Uma posição (um renovado estado de coisas), contudo, onde a apelante vê a(s) tal(ais) cessão de exploração ou cessão de posição contratual (!).

Em qualquer dos casos.

Olhadas as vicissitudes subsequentes a essa comunicação, em contexto de vida do arrendamento da apelante, e o comportamento inequívoco (concludente) desta – aliás nem posto em causa no recurso –, o que se aparenta é uma atitude de adesão à informação que foi dada; portanto de sujeição à nova realidade, permitindo supor, ao menos de forma tácita, uma conformação com esse novo estado das coisas (artigo 217º, nº 1, final, do Código Civil).

Por isso que; p. ex., a apelante passou a pagar a renda à empresa apelada, que a passou a receber e a emitir os respectivos recibos, aceitando aquela por boas as comunicações que lhe foram feitas por esta (facto 16.); a apelante dirigiu-se aos funcionários da empresa para reclamar quanto às obras junto das fracções devolutas (facto 17.); ou a apelante contactou os mesmos funcionários (da empresa apelada) acerca de queixas e resolução de questões do prédio, incluindo no interior da sua fracção (facto 18.).

Não constando ao mesmo tempo que, após Setembro de 2016, a apelante tomasse alguma (qualquer outra) atitude concludente, directamente, junto daquela que era, na verdade, a sua real senhoria – a fundação apelada.

E, por conseguinte, revelando agora o seu argumentário, em particular como alicerce do recurso, um nítido desvio a esse inequívoco (e anterior) comportamento.

Qualificando, então, a(s) espécie(s) contratual(is) adoptadas pelas duas apeladas.

O tribunal a quo encontrou ali um mandato representativo:

«(…) o que está em causa é um mandato com representação, em que a actuação da ré, P

Lda., e por conta da ré, Fundação L

, e em seu nome, (…) »

Sumariamente; o mandato é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar actos jurídicos por conta de outra (artigo 1157º do Código Civil); no habitual se fazendo sobressair aspectos como, (1) o da natureza jurídica dos actos visados – no sentido de que alguém (o mandatário) se assume a colocar à disposição de outrem (o mandante) a sua especial vocação para intervenção na esfera do direito –, (2) o da extensão da tipologia de actos coberta (artigo 1159º do Cód. Civ.), e sobretudo (3) o de que a acção do mandatário é empreendida no particular interesse (em benefício, em proveito) do mandante – e daí que « por conta » dele.

Esta(s) a(s) especificidade(s) central(is) da espécie contratual.

Associada ao mandato pode estar a representação.

Neste caso, a parte que actua – o mandatário – recebe poderes para, para lá de agir no interesse de quem lhe atribuiu esse vínculo – o mandante –, o fazer ainda em seu nome; poderes estes últimos concedidos por via de um negócio jurídico unilateral conexo ao contrato, e que é a procuração (artigo 262º do Código Civil).

Neste caso se fala precisamente no mandato com representação (artigo 1178º do Cód. Civ.). Sendo a particularidade desta tipologia negocial a de que os actos jurídicos que o mandatário realize, pratique, se reflectem imediatamente, produzem os seus efeitos directamente, na esfera jurídica do mandante (artigo 258º do Código Civil).

No caso concreto, o arrendamento da apelante, como inquilina, unia-a à fundação apelada, como senhoria.

Enquanto este arrendamento fosse subsistente nenhum indício ou sinal se mostra ou sinaliza, ou aparenta, que essa realidade mudasse.

O senhorio era (foi e é) a fundação.

E esta realidade arreda qualquer tipo de cessão de posição ou de exploração (!).

A empresa apelada, olhadas as cláusulas contratuais que fechou com a fundação também apelada, assumiu, além do mais e no que respeita ao arrendamento em vigor da apelante, em exercitar actos jurídicos consequentes, e minimamente identificados.

E foi habilitada de poderes representativos, para assim agir em nome da segunda.

Situação que não envolve transmissão alguma de eficácia contratual.

Mas apenas de substituição na actuação; com impacto directo na esfera jurídica da parte contratual – da fundação apelada, exactamente enquanto senhoria.

E uma situação a que a própria apelante aderiu (!).

Como é concludente a partir da circunstância, muito em especial, de ter passado a entregar o valor das rendas, e dela receber os respectivos recibos, junto da empresa apelada (cit. facto 16.).

Ora; e sem sequer ser preciso invocar a habitualidade social da existência de procuradores, encarregues pelos senhorios de os representarem nos actos com os inquilinos, sobretudo em áreas urbanas mais densas, a questão que na hipótese se pode congeminar é (ainda) a de saber se a fundação apelada, por alguma circunstância – por algum limite do acto que a instituiu; por alguma disposição imperativa (normativa) ou de ordem pública (!) – estava porventura inibida de contratar um mandato com uma empresa (mesmo comercial) ou de, por negócio unilateral (de procuração), atribuir a essa poderes representativos.

Por outro lado; saber (também) se, optando por encetar nesse mandato representativo, os respectivos efeitos estavam dependentes de alguma autorização (de um consenso) dos inquilinos, cujos arrendamentos estivessem cobertos pelos actos abrangidos pelo mandato e pela procuração.

Ora, a resposta negativa a qualquer das questões evidencia-se nítida e óbvia.

Nem a fundação estava inibida a empreender um mandato representativo; nem este estava dependente de autorização dos inquilinos nas locações inclusas.

Aqui, por não haver lei que o impusesse.

Ali, porque aquela representação apenas significa que há alguém, com maior jeito ou vocação para intervir no mundo do direito ou da acção jurídica, e que se dispõe a colocar esse seu talento ao serviço de outrem; agindo com repercussão directa na esfera deste.

E por conseguinte até com uma expectativa de mais benefício e sucesso (!).

Na certeza de que qualquer desvio a isto apenas significaria uma restrição aos direitos de actuação, de acção, da esfera da fundação; e sem motivo razoável (vínculo perpétuo para agir, única e exclusivamente, através da sua orgânica interna [?...]).

Em síntese.

Em tema do arrendamento da apelante, a única mudança perceptível é a de que, e com início em Setembro de 2016, a empresa apelada passou a intervir, a actuar, como mandatária e procuradora da senhoria fundação; situação que foi consensualizada entre ambas as apeladas – mandante e mandatária (representante) – para operar enquanto o arrendamento subsistisse.

Sem outra mutação.

E neste sentido.

Desde momento em que a fundação estava habilitada, querendo, a exercitar o seu estatuto de senhoria, designadamente a fazer actuar a oposição à renovação automática do contrato que a unia à apelante, não se vê como arredar o exercício desse acto, que se fez pela intervenção da mandatária (procuradora) habilitada (facto 19.), exactamente com reflexo directo na esfera jurídica da primeira.

E que esta aliás expressamente confirmou (facto 15.).

A putativa perenidade do arrendamento da apelante não era (?) apanágio, nem da instituição, nem da natureza jurídica, da senhoria, como fundação (…).

2.3.5. A apelante, no recurso, pede que se dê procedência à acção.

Revisitando.

O (1.º) pedido, na petição inicial, foi o da ineficácia do « arrendamento » entre as apeladas no arrendamento da apelante, com nota de que a senhoria (a fundação) é soberana para decidir da sorte deste arrendamento.

É tudo verdade; ainda que não com o sentido profundo (real) que é visado.

O arrendamento das apeladas foi excludente do espaço (da fracção) utilizada pela apelante, como habitação, a coberto da sua própria locação. Donde, a conexão desta com aquela é de alheamento (de ineficácia); de clara autonomia (de separação) entre uma e outra.

E que a senhoria – a fundação – é soberana na sorte do arrendamento da apelante é também incontroverso. Porém; faltando dizer que nada obsta a que o exercício das faculdades associadas seja actuado por mandatário e procurador.

Como aconteceu; e foi ademais expressivamente (a posteriori) confirmado.

O (2.º) pedido foi o de reconhecimento de cessão de posição contratual.

Claramente inconsequente, como tentámos (já) evidenciar; desde logo, enquanto o estatuto da locadora, da senhoria, em nenhum momento (em qualquer declaração negocial, cláusula contratual ou convenção firmada) foi mutada, ou posta em causa.

É – sempre foi (ainda é) – a fundação; que centra na sua esfera esse estatuto.

É (continua a ser) a proprietária do edifício da ..., e da fracção do 1.º andar esquerdo, que a apelante ocupa.

Nem o arrendamento das demais fracções (a outrem), nem a constituição do mandato e da procuração (a outrem; para actuar no arrendamento da apelante), alteram esta realidade (!).

O (3.º) pedido centrou no desvio da intenção do instituidor da fundação, com actos de benefício do seu património comparticipados pela empresa apelada. Não se vê o interesse da apelante, neste particular; nem que comparticipação de benefícios se reconheça na habilitação de mandatária e procuradora, ou na sua actuação de oposição à renovação automática do (único) arrendamento que aqui importa – o do 1.º esquerdo.

Já (antes) sinalizámos o efeito útil perceptível na(s) pretensão(ões) da apelante.

Obstar à oposição à renovação do (seu) arrendamento; mantendo-o perene.

Para o efeito, terminando a invocar uma questão nova, porque alheia a qualquer das questões reflectidas na petição inicial, e ao longo da acção; e que é a de que a invectiva da empresa (mandatária e) procuradora padecer de ineficácia.

Já o tribunal a quo, sobre o assunto se pronunciou para esclarecer ser um tema que « extravasa o perímetro objectivo da demanda, sendo questão sobre a qual o tribunal não tem presentemente de se pronunciar ».

É uma conclusão que em recurso opera, a fortiori.

O tema não foi delimitado, para julgamento, em 1.ª instância; que o omitiu, e bem; por excludente das questões a resolver (artigo 608º, nº 2, final, do Código de Processo Civil).

E que não pode, agora em recurso, ser acrescentado; por ser objecto daquele apenas o que o tribunal recorrido tiver decidido desfavoravelmente para o recorrente (nºs 2 e 3, antes cits., do artigo 635º, do Código de Processo Civil)

Não procedendo, assim, os objectivos visados pela apelante, e em particular de acordo com a circunscrição que ela empreendeu delimitar, na acção e no recurso, nem aquela e nem este são merecedores de procedência.

Ao invés; se percepcionando, na decisão recorrida, proferida pelo senhor juiz a quo, um julgamento correcto e equilibrado, proferido de acordo com a realidade fáctica convocada e no quadro jurídico-normativo a ela pertinente.

III- Decisão

Em face do exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso de apelação e em confirmar a sentença do tribunal a quo.

As custas do recurso são encargo da apelante.

Lisboa, 27 de Janeiro de 2026

Luís Filipe Brites Lameiras

Carlos Oliveira

João Bernardo Peral Novais