3123/20.6T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Proc. nº 3123/20.6T8PRT.P1 Tribunal Judicial da Comarca do Porto Juízo Local Cível do Porto - Juiz 8 Acordam no Tribunal da Relação do Porto Relatório Identificação das partes Autora, B…, Lda., com sede na …, n.º … 4….-… Porto, Ré, C…, Lda, pessoa colectiva n.º ………, com sede na Rua …, …, ….-… Porto, Pedido “1) Que seja declarada a existência da dívida. 2) Que a Ré seja condenada a pagar à Autora o montante de 10.350,00€ (dez mil trezentos e cinquenta euros), acrescido de IVA à taxa legal, e juros de mora à taxa legal até efectivo pagamento.” Foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:” Na procedência parcial da pretensão da autora condeno a ré C…, L.da a pagar à autora, B… a quantia de €5175.00 acrescido de IVA à taxa legal e de juros de mora contabilizados desde a citação à taxa legal para as operações comerciais até efetivo pagamento, no mais se absolvendo a ré.” A ré C…, Lda interpôs recurso, concluindo: Vem o presente recurso interposto da sentença que condenou a Ré a pagar à Autora “a quantia de €5.175,00 (cinco mil cento e setenta e cinco euros), acrescido de IVA à taxa legal e de juros de mora contabilizados desde a citação à taxa legal para as operações comerciais até efetivo pagamento, no mais absolvendo a Ré.” Sempre salvo o devido respeito por entendimento contrário, não pode a Recorrente conformar-se com a sentença recorrida que, em suma, decidiu que a Autora e a Ré, ambas empresas de mediação imobiliária, celebraram entre si, verbalmente, um contrato de mediação imobiliária que teve por objeto um imóvel angariado pela Ré, tendo acordado que caso o negócio visado fosse celebrado entre clientes de ambas, a remuneração recebida pela Ré seria partilhada com a Autora em partes iguais. Na realidade, a Autora, efetivamente, apresentou à Ré interessados na compra do imóvel, tendo acompanhado os mesmos em duas visitas ao imóvel. Contudo, a proposta de compra apresentada pelos referidos interessados – D... e marido E... – era substancialmente inferior ao preço por que o imóvel estava publicitado para venda (propuseram a quantia de €300.000,00, sendo que o imóvel estava no mercado pelo preço de €350.000,00) e existiu uma outra proposta de valor consideravelmente superior, pelo que, os proprietários do imóvel, evidentemente, declinaram a proposta apresentada pelos referidos interessados. Desde então, não se verificou qualquer outro contato por parte da Autora, nem dos respetivos interessados e não foi feita qualquer contraproposta. Entretanto, o negócio visado não foi concluído com terceiros, pelo que o imóvel continuou no mercado. Nesta sequência, a Ré recebeu um pedido de agendamento de uma visita por parte da F…, empresa mediadora imobiliária, através do angariador imobiliário G…. Apenas no momento em que o visita ocorreu, a Ré, através da sua angariadora imobiliária H…, verificou que a interessada era a Sr.ª D…, que já anteriormente havido visitado o imóvel, acompanhada pela Autora. Tal facto era, até então, desconhecido, quer pela Ré, quer pela F…. Confrontada com tal facto e perante todos os presentes – veja-se as transcrições dos respetivos depoimentos acima realizadas – a interessada D… declarou, de forma expressa, indubitável e repetidamente, “não quero ter nada a ver com essa senhora”, referindo à angariadora imobiliária da Autora, I…; “Eu quero visitar novamente o apartamento, agora já com as obras e com o Sr. G…”, angariador imobiliário da F…. Todos os ali presentes entenderam que a interessada D… não era mais representada pela Autora, passando a ser acompanhada pela F…, Pelo que, a partir de então, todo o negócio foi acompanhado, mediado e concluído entre os angariadores imobiliários da Ré e da F…. Mais, no respetivo contrato promessa de compra e venda e, posteriormente, na escritura de compra a venda, as Partes ali outorgantes quiseram e declararam que no negócio houve mediação da Ré; não tendo sido feito qualquer referência à Autora. A Autora atuou de má-fé, sabe que não teve qualquer intervenção no negócio que conduzisse à celebração do negócio visado, Não representava nenhuma das Partes, pelo que nenhuma remuneração lhe era devida. Ainda assim, dotada de total má-fé, induziu a interessada a assinar a declaração por si elaborada – à medida dos seus interesses – e junta aos presentes autos com a Petição Inicial como documento n.º 7. Na verdade, da matéria de facto, provada e não provada, não resultam motivos que permitam concluir pelo direito da Autora a qualquer remuneração, pelo que, deveria a Ré ter sido totalmente absolvida do pedido formulado pela Autora. Por outro lado, sempre salvo o devido respeito por entendimento contrário, a douta sentença recorrida também não efetuou o correto enquadramento jurídico dos factos. Na verdade, a decisão em recurso entendeu que a Autora e a Ré “celebraram verbalmente ainda um contrato de mediação através do qual autora e ré acordaram no caso de o negócio se concluir com clientes de ambas a remuneração que a ré viesse a receber dos proprietários da fração acima identificada seria dividida pelas duas com 50% para cada uma.”. No entanto, é entendimento da Ré que a possibilidade de acordo alcançado entre Autora e Ré não configura um contrato de mediação imobiliária, tal como definido pela Lei 15/2013 , de 8 de fevereiro que, no seu artigo 2.º, n.º 1, que prescreve que aquela atividade “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”. Aquele diploma apenas regula as relações de mediação imobiliária estabelecidas entre a mediadora e o seu cliente/interessado, Ou seja, não tem aplicabilidade às relações que se estabelecem entre mediadoras imobiliárias. Assim, é entendimento da Ré que não decidiu bem a sentença recorrida ao julgar o acordo entre a Autora e Ré como um contrato de mediação imobiliária, submetido ao regime jurídico previsto na Lei 15/2013 , de 8 de fevereiro. Na verdade, não há disposição legal que imponha uma forma especifica para este tipo de acordo, motivo pelo qual, ao mesmo deve ser aplicada a liberdade de forma (prevista no artigo 219.º do Código Civil ) e, quanto à eventual responsabilidade daí decorrente, as regras gerais relativas à responsabilidade contratual constantes dos artigos 483.º e seguintes do Código Civil . Aqui chegados, importa clarificar novamente que o acordo alcançado entre Autora e Ré correspondia, sumariamente, à divisão da remuneração, caso o negócio visado fosse celebrado entre os respetivos clientes. Sucede que tal condição não se verificou: o negócio frustrou-se com os interessados angaridos pela Autora, não tendo sido estabelecido qualquer outro contato pela Autora. Da intervenção da Autora não resultou a concretização do negócio visado. Posteriormente, os mesmos interessados, representados pela F…, encetaram nova negociação com os proprietários, representados pela Ré; Foi efetuada nova visita, houve todo um novo processo negocial e, afinal, os termos do negócio foram alcançados. No entanto, sem qualquer intervenção da Autora. Consequentemente, não se verificou o pressuposto acordado entre Autora e Ré para a partilha de remuneração: conclusão do negócio entre os clientes de ambas as mediadoras. Foi devido a ação conjunta da Ré com a F… que compradores e vendedores lograram alcançar os termos finais do negócio que culminou com a celebração do negócio visado; Pelo que, consequentemente, a Ré partilhou a sua comissão com a F…. Assim, é forçoso concluir que não existiu nexo causal entre a atividade da Autora e o resultado de que dependia a sua remuneração, Desta forma, não pode operar, no caso em apreço, o instituto da responsabilidade civil, tal como previsto no artigo 483.º do Código Civil e, consequentemente, não há fundamento para a Ré ser condenada a partilhar a sua remuneração com a Autora. Ademais, seria injusto e penalizador para a F…, a Ré também partilhar a comissão também com a Autora – como decidiu a sentença a quo – uma vez que esta não alcançou o objetivo a que se propôs e não influiu na celebração do negócio visado. Esse objetivo foi alcançado pela F..., em colaboração com a Ré, apenas! Pretender que a Ré partilhe, agora, a sua comissão com a Autora significaria penalizar a Ré e fixar a sua remuneração em apenas 25% do valor efetivamente pago pelos seus Clientes, Hipótese que não é justa, nem equitativa, face à total ausência de colaboração e competência da Autora ao longo de toda a factualidade descrita e comprovada nos autos. A resposta dada aos factos provados e o correto enquadramento jurídico da situação descrita nos presentes autos impõe uma decisão contrária à sentença recorrida. Pelo que deve a douta sentença recorrida ser revogada, julgando-se a ação totalmente improcedente e, consequentemente, ser a Ré absolvida, fazendo-se, assim, inteira JUSTIÇA! A autora B…, Lda apresentou contra-alegações no sentido do recurso ser julgado totalmente improcedente, com as legais consequências, mantendo-se a sentença recorrida nos seus exactos termos. Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal. Assim, a questão a resolver consiste em saber se não existiu nexo causal entre a actividade da autora e o resultado de que dependia a sua remuneração, ao contrário do decidido na sentença recorrida. Fundamentação de facto. O tribunal recorrido considerou: Factos Provados A autora dedica-se à atividade de mediação imobiliária, sendo titular da licença AMI …… A ré também se dedica à atividade de mediação imobiliária, sendo titular da licença AMI …., utilizando a marca C1…, na qualidade de franchisada. No âmbito do desenvolvimento da respetiva atividade, a ré tinha na sua carteira de imóveis para venda a fração autónoma “AG”, correspondente a uma habitação tipo T3, no 4.º andar, com entrada pelo n.º … da Rua …, no Porto, que faz parte integrante do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, n.ºs …, …, … e …, concelho do Porto, freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o n.º 1340 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8018, da qual eram proprietários J… e marido. Tendo subscrito com os proprietários do imóvel acima identificado o documento junto aos autos com a contestação denominado “Contrato de mediação Imobiliária n.º D…./2019 datado de 30 de setembro de 2019. Nos termos do acordado os proprietários do imóvel contrataram a ré em regime de exclusividade, com a obrigação de liquidar 6% do valor da venda do imóvel acrescida de IVA. Tendo, ainda, sido acordado que a ré partilhava a remuneração contratada em 50% com qualquer Mediadora Imobiliária com Licença AMI válida e estabelecimento aberto ao público, caso esta apresente interessado no negócio pretendido e este seja efectivamente realizado. A angariadora imobiliária da ré que colaborou no contrato de mediação foi K… em colaboração com a também angariadora imobiliária da ré H…. A angariadora imobiliária da ré, I… era amiga do inquilino que residia no imóvel acima identificado. I… contactou a ré informando-a de que uma sua cliente, D... estaria interessada em adquirir o imóvel. Autora e ré acordaram que no caso de o negócio se concluir com clientes de ambas a remuneração que a ré viesse a receber dos proprietários da fração acima identificada seria dividida pelas duas com 50% para cada uma. A cliente da autora, a referida D... visitou o imóvel em 28 de setembro de 2019 acompanhada apenas pelas colaboradoras da autora. Posteriormente a referida D… volta a visitar o imóvel - em data não concretamente apurada – mas agora também acompanhada pela colaboradora da ré, H…. Na sequência das visitas a autora envia a ré um email datado de 8 de outubro de 2019 onde refere “ Boa tarde, K…! A minha cliente que fez a segunda visita comigo e com a sua colega (H…) na sexta-feira passada pede o favor de lhe enviarmos toda a documentação relativa ao apartamento (caderneta predial, Certificado Energético, licença de habitabilidade). A senhora está bastante interessada e gostaria de fazer uma proposta. Gostaria também que me confirmassem os valores de condomínio €90/mês e IMI €530//ano. Peço também o favor de me informarem quando o apartamento estiver com as reparações feitas. Fico a aguardar.” Este email obteve respostas enviadas em 10 de outubro de 2019 também por email com a remessa dos documentos relativos ao imóvel, a confirmação do valor do condomínio, do IMI e, ainda, da lista de reparações a serem executadas no imóvel. A interessada D... efetuou em 11 de outubro de 2019 uma proposta de compra no valor de 300.000,00€ (trezentos mil euros) e após a conclusão das obras de reparação a celebração de um contrato promessa de 10% do valor total da compra. Não tendo os proprietários do imóvel aceitado a proposta da cliente da autora, a ré respondeu através da sua colaboradora H…, com uma contra proposta em 15 de outubro de 2019 com o valor da venda de 342.500,00€, sinal a ser entregue em CPCV-10% do valor da venda e contrato a ser realizado nas 48 horas após a aceitação e escritura a 60 ou 90 dias referindo aguardar resposta à contra proposta apresentada. A este email respondeu a autora referindo que reencaminhou o email para a cliente que o irá analisar e em breve teria uma resposta definitiva e, ainda que, a cliente tinha solicitado uma nova visita ao imóvel na próxima sexta-feira por volta das 14.30 /15.00. email de fls. 11 Em 15 de outubro de 2019, outra colaboradora da ré K…, remeteu email, nos termos qual refere que, na sequência das duas propostas apresentadas para o mesmo imóvel e consequente resposta da cliente proprietária, informa que o outro cliente proponente aceitou a contra proposta realizada pela cliente proprietária, pelo que o apartamento se encontrava reservado pelo valor de €342 500.00. A este email respondeu a autora também por email e em 15 de outubro de 2019 onde refere “ () Gostava só que me esclarecesse melhor a situação. Significa que a minha cliente por ainda não ter dado resposta à sua contraproposta fica, neste momento fora do processo uma vez que o vosso cliente já respondeu? Fico a aguardar ()” A ré responde em 16 de outubro de 2019 referindo que “ () Recebemos, como sabe, duas propostas de clientes de dois colegas. O da I…, no valor de 300 mil euros e CPCV condicionado a uma visita após as reparações, e a de um outro colega com valor superior e CPCV a realizar de imediato. Foi enviado email com a contra proposta da proprietária para si e para o colega L… no mesmo dia e à mesma hora. O colega L…, por instruções do cliente deste, anuiu no mesmo dia e fez reserva com uma transferência de 2.500€ como é habitual. Da sua cliente não obtivemos vontade de acompanhar o valor ou até de apresentar outro, apenas um pedido de segunda visita para sexta-feira dia 18.10.2019. O nosso objetivo é a satisfação do nosso cliente vendedor, () e a conclusão do negócio com as especificidades desta e da cliente compradora representada pelo cliente do colega L… ()” A autora comunicou a sua cliente D… que a fração já não estaria disponível. O negócio com o outro cliente proponente acabou por não se concretizar e o imóvel continuou a ser publicitado para venda. Entretanto a interessada D… contacta o angariador imobiliário G… da F..., AA) E em 19.10.2019 a interessada D... efetua uma visita ao imóvel agendada pelo consultor G… e onde foram recebidos pela consultora K… e H… tendo esta reconhecido a interessada D…. A partir daí foi o G…, na qualidade de angariador imobiliário da F... que acompanhou as negociações até ao momento da escritura de compra e venda. Tendo a interessada D… apresentado proposta de aquisição do imóvel pelo valor de €345.000.00 através do angariador imobiliário, G…. Sendo que o preço de venda acordado entre as partes foi de €345.000.00 EE) O contrato promessa foi celebrado nas instalações da ré tendo estado presentes, na sua outorga, D... e marido E..., o filho destes, M…, o procurador dos proprietários do imóvel, N…, as angariadoras imobiliárias K… e H… e o angariador imobiliário da F..., G…. A autora pretendeu estar presente na assinatura do contrato promessa de compra e venda o que foi recusado pela ré. Os interessados D... e marido E... celebraram a escritura pública em 20.11.2019 tendo aí sido declarado que “ na realização do negócio titulado por esta escritura houve intervenção do mediador imobiliário “C…, L.da” A ré partilhou com a F... a quantia de € 12.730.50 correspondente a 50% da remuneração. Factos não provados. Não se provaram mais nenhuns factos com relevo para a decisão da causa e que estejam em contradição com os dados como provados, sendo designadamente factos não provados que: fosse pela interessada D... ter constatado ao passar no local que a placa de venda ainda estava colocada na fração do imóvel que deu continuidade ao negócio; para a prossecução do negócio, porque foi de imediato aceite pelo proprietário a compra e venda pelo valor de 345.000,00€ os clientes da Autora, D... e marido, tendo a autora desde logo contactado a ré a fim de continuar a acompanhar o negócio reatado; fosse G… quem apresentou o imóvel à compradora D... e marido. Do mérito do recurso Alega, desde logo, a recorrente que da matéria de facto provada e não provada, não resultam motivos que permitam concluir pelo direito da autora a qualquer remuneração. Que a possibilidade de acordo alcançado entre autora e ré não configura um contrato de mediação imobiliária, tal como definido pela Lei 15/2013 , de 8 de Fevereiro. Que o acordo alcançado entre autora e ré correspondia, sumariamente, à divisão da remuneração, caso o negócio visado fosse celebrado entre os respectivos clientes mas tal condição não se verificou: o negócio frustrou-se com os interessados angariados pela autora pelo que da intervenção desta não resultou a concretização do negócio visado. Que posteriormente, os mesmos interessados, representados pela F..., encetaram nova negociação com os proprietários, representados pela ré. Que foi devido à acção conjunta da ré com a F... que compradores e vendedores lograram alcançar os termos finais do negócio pelo que a ré partilhou a sua comissão com a F..., não existindo nexo causal entre a actividade da autora e o resultado de que dependia a sua remuneração. Ponderemos. Está provado que: A autora e a ré dedicam-se à actividade de mediação imobiliária; A ré tinha na sua carteira de imóveis para venda a fracção autónoma “AG”, correspondente a uma habitação tipo T3, no 4.º andar, com entrada pelo n.º … da Rua …, no Porto; Os proprietários do imóvel contrataram a ré em regime de exclusividade, com a obrigação de liquidar 6% do valor da venda do imóvel acrescida de IVA, tendo, ainda, sido acordado que a ré partilhava a remuneração contratada em 50% com qualquer Mediadora Imobiliária com Licença AMI válida e estabelecimento aberto ao público, caso esta apresentasse interessado no negócio pretendido e este fosse efectivamente realizado. A Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro, estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária, a qual, no seu artigo 2º, nº1, enuncia que: “ A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.” Desde logo, se percebe que o acordo estabelecido entre a autora e a ré, enquanto mediadoras, não é, evidentemente, um contrato de mediação imobiliária pois nada tem a ver com as relações que cada uma delas estabelece por força desse acordo com os referidos clientes ou interessados. Trata-se de um contrato celebrado ao abrigo do princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º do C. Civil, vigorando a liberdade de forma, nos termos do artigo 219º do Código Civil . A nominação que se fez na sentença não passa de um lapso sem quaisquer consequências jurídicas no desenvolvimento da questão em apreço, como melhor se irá detalhar. A base de que de partimos é a da intervenção de duas empresas mediadoras na concretização do mesmo negócio de compra e venda do imóvel em causa. E as cruciais questões consistem em saber se a intervenção de ambas as mediadoras foi causal para a concretização do negócio e, se sim, em que medida. A remuneração do contrato de mediação resulta dos termos do artigo 19º , nº 1 da Lei n.º 15/2013 :” A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. ” Em face do regime instituído pela referida Lei n.º 15/2013 é hoje aceite, sem reservas, que a actividade do mediador pode consubstanciar uma mera obrigação de meios, não necessariamente submetida à necessidade de conclusão do negócio projectado, para que se possa ter por contratualmente cumprida, a não ser que essa conclusão seja contratualmente prevista como objecto da prestação contratual da mediadora, resultando o contrato como não executado se não se consumar a efectiva celebração do negócio base da mediação. No caso, os proprietários do imóvel contrataram a ré, em regime de exclusividade, com a obrigação de liquidar 6% do valor da venda do imóvel acrescida de IVA e ficou a constar desse contrato de mediação que a ré partilhava a remuneração contratada em 50% com qualquer Mediadora Imobiliária com Licença AMI válida e estabelecimento aberto ao público que apresentasse interessado no negócio pretendido e que o mesmo fosse efectivamente realizado com esse interessado. A autora apresentou à ré uma sua cliente interessada na compra do imóvel, tendo esta interessada visitado o mesmo uma primeira vez, em 28 de Setembro de 2019, acompanhada apenas pelas colaboradoras da autora e, uma segunda vez, também acompanhada pela colaboradora da ré, H…. A interessada D... efectuou em 11 de Outubro de 2019 uma proposta de compra no valor de 300.000,00€ (trezentos mil euros) e, após a conclusão das obras de reparação, a celebração de um contrato promessa de 10% do valor total da compra. Os proprietários do imóvel não aceitaram esta proposta, tendo a ré, através da sua colaboradora H…, apresentado uma contra proposta, em 15 de Outubro de 2019, com o valor da venda de 342.500,00€, sinal a ser entregue em CPCV-10% do valor da venda e contrato a ser realizado nas 48 horas após a aceitação e escritura a 60 ou 90 dias. A autora respondeu, dizendo que reencaminhou o email para a cliente que o iria analisar e em breve teria uma resposta definitiva e, ainda, que a cliente tinha solicitado uma nova visita ao imóvel na próxima sexta-feira por volta das 14.30 /15.00. Em 15 de Outubro de 2019, outra colaboradora da ré K…, remeteu email, mencionando que, na sequência das duas propostas apresentadas para o mesmo imóvel e consequente resposta da cliente proprietária, houve outro cliente proponente que aceitou a contra proposta realizada pela cliente proprietária, pelo que o apartamento se encontrava reservado pelo valor de €342 500.00. A este email respondeu a autora também, por email e em 15 de Outubro de 2019, dizendo “ () Gostava só que me esclarecesse melhor a situação. Significa que a minha cliente por ainda não ter dado resposta à sua contraproposta fica, neste momento fora do processo uma vez que o vosso cliente já respondeu? Fico a aguardar ()” A ré respondeu em 16 de Outubro de 2019, referindo que “ () Recebemos, como sabe, duas propostas de clientes de dois colegas. O da I…, no valor de 300 mil euros e CPCV condicionado a uma visita após as reparações, e a de um outro colega com valor superior e CPCV a realizar de imediato. Foi enviado email com a contra proposta da proprietária para si e para o colega L… no mesmo dia e à mesma hora. O colega L…, por instruções do cliente deste, anuiu no mesmo dia e fez reserva com uma transferência de 2.500€ como é habitual. Da sua cliente não obtivemos vontade de acompanhar o valor ou até de apresentar outro, apenas um pedido de segunda visita para sexta-feira dia 18.10.2019. O nosso objetivo é a satisfação do nosso cliente vendedor, () e a conclusão do negócio com as especificidades desta e da cliente compradora representada pelo cliente do colega L… ().” A autora comunicou à sua cliente D... que a fracção já não estaria disponível. Porém, o negócio com o outro cliente proponente acabou por não se concretizar e o imóvel continuou a ser publicitado para venda. Entretanto, a interessada D... contactou o angariador imobiliário G… da F... e, em 19.10.2019, efectuou uma visita ao imóvel, agendada pelo dito G…, onde foram recebidos pela consultora K… e H..., tendo esta reconhecido a interessada D.... A partir daí foi o G..., na qualidade de angariador imobiliário da F... que acompanhou as negociações até ao momento da escritura de compra e venda, tendo a interessada D... apresentado proposta de aquisição do imóvel pelo valor de € 345.000.00 através do angariador imobiliário, G..., sendo que o preço de venda acordado entre as partes foi de € 345.000.00; O contrato promessa foi celebrado nas instalações da ré, tendo estado presentes, na sua outorga, D... e marido E..., o filho destes, M…, o procurador dos proprietários do imóvel, N…, as angariadoras imobiliárias da ré K... e H... e o angariador imobiliário da F..., G...; A autora pretendeu estar presente na assinatura do contrato promessa de compra e venda o que lhe foi recusado pela ré. Os interessados D... e marido E... celebraram a escritura pública em 20.11.2019 tendo aí sido declarado que “ na realização do negócio titulado por esta escritura houve intervenção do mediador imobiliário “C…, L.da ” A ré partilhou com a F... a quantia de €12.730.50 correspondente a 50% da remuneração. É consensual na doutrina e na jurisprudência que a remuneração das mediadoras se efectiva quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado, cabendo à mediadora o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, designadamente esse nexo causal entre a sua actividade e a conclusão do negócio. Sobre a abrangência deste nexo de causalidade divisam-se duas posições: uma, a menos exigente, pretexta que a contribuição da mediadora não necessita de ser única, sendo suficiente que a sua contribuição tenha, de algum modo, influído na celebração do negócio; a outra, a mais exigente, impõe que a mediadora tem que encontrar um interessado para o negócio e intervir em todas as fases negociais e na celebração do próprio contrato, sob pena de não se poder ter a sua prestação contratual como realizada, não se vencendo o seu direito à remuneração. - Vide acórdão desta Relação do Porto de 22-10-2019, proc. nº 140/18.0T8SJM.P1 em www.dgsi.pt . Neste aresto, com muita propriedade para o caso que nos ocupa, refere-se: « Maria de Fátima Ribeiro (“O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração” in www.revistadedireitocomercial.com, de 13/07/2017, pág. 244, apud acórdão deste TRP supra citado) adianta que, na identificação deste nexo causal, “O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, bem como pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador.” Como se refere no acórdão que vimos seguindo, determinante é, portanto, que a decisão de contratar do terceiro tenha sido motivada pela actuação do mediador. Ou, como refere Maria de Fátima Ribeiro, “de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem.”» Seguindo este posicionamento que nos surge como equilibrado e proporcionado, percebe-se, sem qualquer dúvida, que a actuação da autora teve um papel importante na decisão de contratar dos interessados D... e marido E.... Foi a autora que os conduziu até ao imóvel e sempre deu conta à ré do interesse e das propostas que a interessada D... ia apresentando até que a ré lhe comunicou ter havido outro cliente proponente que aceitou a contra proposta realizada pela cliente proprietária pelo que o apartamento se encontrava reservado pelo valor de €342 500.00. Tudo isto num curto espaço de tempo e o certo é que o negócio com esse outro cliente proponente acabou por não se concretizar e o imóvel continuou a ser publicitado para venda, tendo vindo a ser vendido à interessada e marido pelo preço de €345.000.00. A circunstância de o contrato de compra e venda ter acabado por ser outorgado com a intervenção de outra mediadora não interrompe este nexo causal nem invalida, por qualquer forma, o nexo causal já constituído. A actividade da autora foi causal em relação ao surgimento da vontade dos interessados na compra do imóvel pelo preço pretendido. Assim, concretizou-se o acordo entre a mediadora autora e a mediadora ré na medida em que houve uma concausalidade de ambas na celebração do negócio, evidenciando-se uma concorrência de esforços, de actividade específica entre duas mediadoras na concretização de um único contrato de compra e venda de imóvel. Não tem qualquer cabimento factual a afirmação da apelante de que foi devido à sua acção conjunta com a F... que compradores e vendedores lograram alcançar os termos finais do negócio que culminou com a celebração do negócio visado, pelo que, consequentemente, a partilhou a sua comissão com esta F.... Na verdade, o que se demonstra é que esta última empresa nada fez para encontrar a interessada compradora, tendo sido esta que se inteirou de que a mesma estava angariar clientes para o imóvel que tinha em vista comprar por via da actuação da autora, tanto assim que exarou por escrito essa circunstância. Logo, está patenteada a concretização do acordo: a autora apresentou interessado no negócio pretendido e que o mesmo foi efectivamente realizado com esse interessado. O contrato entre as mediadoras é um contrato que não é, obviamente, um contrato de mediação, mas sim um contrato satélite sujeito as regras gerais do C. Civil enformadas pelo princípio da liberdade de contratar e autonomia da vontade. Se nada tiver sido estipulado entre as mediadoras ou se não resultar provado, em caso de litígio, o modo de repartição da comissão, rege o artigo 400.º do Código Civil : A determinação da prestação pode ser confiada a uma ou outra das partes ou a terceiro; em qualquer dos casos deve ser feita segundo juízos de equidade, se outros critérios não tiverem sido estipulados. Se a determinação não puder ser feita ou não tiver sido feita no tempo devido, sê-lo-á pelo tribunal, sem prejuízo do disposto acerca das obrigações genéricas e alternativas.” A solução natural será a divisão em partes iguais se não existirem motivos para distinguir a actividade de cada empresa e valorizar mais uma que outra. Na sentença considerou-se: “Assim não tendo a autora acompanhado o negócio até à sua concretização não poderá a sua participação corresponder a 50% mas a 25%, aqui se atendendo a um juízo de equidade permitido pelo art. 400 n.º 1 do Código Civil .” E este ponto não foi objecto impugnação recursória. Pelo exposto, delibera-se julgar totalmente improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pela apelante. Porto, 28 de Outubro de 2021 Ana Lucinda Cabral Maria do Carmo Rodrigues José Carvalho (A relatora escreve de acordo com a “antiga ortografia”, sendo que as partes em itálico são transcrições cuja opção pela “antiga ortografia” ou pelo “Acordo Ortográfico” depende da respectiva autoria.)