00871/10.2BEPRT - Tribunal Central Administrativo Norte

I- Nos termos do art. 908º( actual 838º), do CPC, constitui fundamento bastante para a anulação da venda judicial o desconhecimento por parte do adquirente de ónus ou limitações que não tenham sido tomadas em consideração, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado.

II- Se é certo que a Administração Fiscal não está obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que faça uma descrição sumária do mesmo, há que verificar, caso a caso, se os elementos divulgados nos anúncios e editais são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos, ou seja, que tais elementos sejam susceptíveis de proporcionar aos potenciais compradores toda a informação relevante sobre as características do bem a vender.

III) Para justificar a anulação basta o mero erro incidental e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência desse mesmo erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artigo 838.º do novo CPC.

VI) Considerando que, no caso em apreço, do edital e dos anúncios de publicitação da venda consta a identificação do bem, em conformidade com a respectiva inscrição matricial, ou seja, o número de matriz, a localização, o seu destino como arrumos, não constando, porém, qualquer referência ao facto de que o acesso ao bem vendido (fracção “R”) pelo número de polícia indicado (nº 46) se faz através de uma outra fracção ( “Q” ), tal omissão consubstancia uma desconformidade entre o bem anunciado e o real que não pode deixar de ser relevante para efeitos de anulação da venda, nos termos previstos no artigo 257.º, n.º 1, alínea a) do CPPT.

III- A existência do mencionado erro torna a venda anulável, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 249º e 257º, do CPPT e 908º, do CPC, uma vez que se traduz num erro que atinge os motivos determinantes da vontade do comprador, violando-se os princípios da segurança, da confiança e da boa fé que devem caracterizar a generalidade das relações contratuais e, em particular, o acto de alienação processada em processo judicial.*

* Sumário elaborado pelo Relator.

Acordam em conferência na Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Norte:

RELATÓRIO

Inconformada, vem a EXMA. REPRESENTANTE DA FAZENDA PÚBLICA interpor recurso jurisdicional da sentença proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, que julgou procedente o pedido de anulação de venda efectuado no âmbito do processo de execução fiscal que correu termos no Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia 1, sob o nº 1910200501041037.

A Recorrente terminou as suas alegações de recurso, formulando as seguintes conclusõesque se reproduzem:

A. Nos presentes autos foi proferida sentença que julgou procedente o requerimento de anulação de venda deduzido em virtude de ter adquirido o bem objecto da venda n.º 1910.2008.335, efectuada na execução fiscal n.º 1910200501041037, relativa à fracção “R” do artigo matricial n.º 5… da freguesia de Mafamude, em Vila Nova de Gaia, adjudicado em 19.11.2009 pelo valor de € 8 510,00,

B. considerando-se como provado o facto de que “…não constando do anúncio as características da fracção a que supra se aludiu, impera concluir que o Requerente foi induzido em erro sobre o bem imóvel que adquiriu.”

C. Com a ressalva do sempre devido respeito, não pode a Fazenda Pública conformar-se com o doutamente decidido, padecendo a decisão recorrida de erro na matéria de facto e na aplicação do direito, pelas razões que passa a expender.

Vejamos,

D. Em 02.10.2008 foi efectuada penhora da fracção autónoma designada pela letra “R” do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Mafamude, sob o artigo 5…, destinado a arrecadação e arrumos, sito na Rua… Mafamude, Vila Nova de Gaia.

E. Todos os elementos aqui mencionados se encontram patentes do edital e anúncios, sendo a identificação do objecto da penhora e da venda constante dos anúncios e edital feita com a descrição correspondente.

F. Alega o requerente ter tomado conhecimento da referida venda e formado a sua vontade e definido a sua proposta, sem ter ido ele próprio verificar a localização e situação do imóvel e que, quando elaborou a sua proposta, foi enganado por erro sobre o bem em causa e sobre a sua qualidade.

G. Para sustentar o alegado, afirma ter sido induzido em erro quanto à localização do imóvel sobre o qual incide o direito em causa, por o mesmo não ter entrada pelo n.º 46 mas sim pelo n.º 30.

H. Assim, importa antever se a Administração Fiscal não forneceu a informação essencial, induzindo em erro o requerente, face ao conhecimento da informação fornecida sobre o bem que foi transmitido.

Não tem razão, porquanto,

I. Não tem razão, porquanto este pedido de anulação de venda, formulado com base em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, coloca a acção, em termos de prazo legal para a sua dedução, sob a égide do disposto no art. 257.º do CPPT, n.º 1 a) e n.º 2.

J. Ora, nos termos do preceituado no art. 908.º, n.º 1 do CPC , realizada a venda em processo de execução, de bem penhorado, o comprador pode, naquele mesmo processo, pedir a respectiva anulação, quando, após a concretização da mesma venha a constatar erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado ...” . (destacado nosso)

K. A ratio legis do preceito em questão, é proteger o comprador, atendendo, desde logo, a que se trata de alienação processada em processo judicial, criando, nessa medida e compreensivelmente, à luz do princípio da boa-fé que há-de reger a actuação do alienante, na pessoa daquele, uma maior confiança na identificação transparente do bem objecto da venda.

L. Para proceder, a anulação em causa, necessária se torna, a verificação dos requisitos enunciados, apartando-se, assim, do regime geral da anulação previsto nos arts. 251.º e 257.º do CC, no que concerne aos requisitos aí postulados a tal finalidade (essencialidade para o declarante e o seu conhecimento ou cognoscibilidade pelo declaratário).

M. Ora, precisamente por força da natureza/tipo da venda susceptível de ser anulada, nos termos do preceito em questão (art. 908.º/1 do CPC), com suporte em erro na coisa transmitida, a lei faz, por outro lado, depender o erro adequado àquele efeito da desconformidade entre as características identificativas do bem, tal como foi anunciado para venda, e as que ele efectivamente encerrava quando da venda.

N. Temos por manifesto que, para proceder a argumentação do requerente, era imprescindível que, na identificação do bem a transmitir, se lhe atribuíssem características identificativas diversas das que ele efectivamente possuía.

Vejamos,

O. No caso, os anúncios publicados, identificam, sem qualquer espécie de divergência o bem que veio a ser vendido ao requerente, não ocorrendo, assim o indispensável pressuposto legal para que pudesse vir a ser anulada a venda, nos termos em que vem requerida, na medida em que, tem como pressuposto, não só o erro objectivo sobre a coisa transmitida, mas ainda que tal erro decorra de falta de conformidade entre aquela e o bem anunciado vender, circunstancialismo que se não verificou no caso vertente.

Por isso,

P. é irrelevante, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, só podendo a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas.

Q. Não sendo indicado, no anúncio da venda, qualquer menção susceptível de induzir o comprador em erro quanto às características essenciais, localização, aptidões e fins a que se destina o imóvel, só poderá improceder o pedido formulado na presente acção.

R. O alegado relativamente ao erro quanto à entrada do imóvel não é sustentável atendendo a que o bem se encontra concretamente identificado na descrição que lhe compete na respectiva caderneta predial urbana.

S. Pretendemos com isto dizer que o proponente “perdeu a vontade” de realizar a aquisição, por factores subjectivos, inerentes à sua própria disponibilidade para a compra, porquanto, não se mostra ter visitado o imóvel pessoalmente para se inteirar de quaisquer características do mesmo.

Com efeito,

T. Com efeito, manifesta acima de tudo a irreflexão e falta de realização de diligências para aferir se os dados fornecidos na respectiva descrição, assim como na especificação do direito a vender lhe parecessem confusos ou pouco esclarecedores e procurar esclarecimentos adicionais.

U. Sendo certo que, é patente inexistir qualquer errada descrição ou identificação do bem na publicitação efectuada, já que, se indica de forma precisa, directa e clara, a fracção que lhe corresponde, a descrição na respectiva caderneta predial.

V. Não se vislumbra qualquer erro ou omissão relevante na descrição do direito a vender na publicitação da venda e muito menos qualquer intenção de indução em erro por parte da AT.

W. Se o requerente não curou de visitar o bem e de analisar com acuidade o que tinha sido anunciado vender, arrependendo-se posteriormente da proposta apresentada, não pode procurar justificação numa indução em erro da qual não se vislumbra a base.

X. Nesta medida, inexiste a desconformidade invocada quanto ao anunciado, e a alteração das condições subjectivas do proponente (no aspecto volitivo), por si só, não é, nos termos legais atrás focados, determinante para anular a venda efectuada.

Y. Nestes termos, não pode a Fazenda Pública concordar com a conclusão segundo a qual “…, não constando do anúncio as características da fracção a que se aludiu, impera concluir que o Requerente foi induzido em erro sobre o imóvel que adquiriu.”

Termos em que,

Deve ser concedido provimento ao presente recurso jurisdicional e, em consequência, ser revogada a douta sentença recorrida, com as legais consequências.

O Recorrido não contra-alegou.

O Ministério Público junto deste Tribunal pronunciou-se no sentido da improcedência do presente do recurso no entendimento de que “(…)No caso em apreço, estamos perante uma arrecadação e arrumos , que é descrita como uma fracção autónoma , designada pela letra “R”, sita na Rua….

Na verdade o acesso à mesma tem que ser efectuado através da passagem por uma outra fracção, a fracção Q.

O que é expectável, em termos de normalidade, é que sendo uma fracção autónoma, esse acesso fosse livre e desimpedido e não pelo atravessamento de outra fracção.

Como bem se exarou na decisão esse facto mostra-se um elemento essencial que pode influenciar o valor do bem e a vontade do comprador em o adquirir.

(…) Tal característica é omissa nos editais e anúncios publicados , apenas se referindo que a entrada se faz pelo nº ..o que é correspondente com a realidade , mas no caso presente não se mostra suficientemente esclarecedor , por ser essencial que se fizesse referência a que o acesso é feito passando por outra fracção do mesmo prédio e não directamente pelas partes de utilização comum”.

Concluindo o julgador que M… formou uma convicção errada sobre o bem que adquiriu e que tal erro sobre o objecto é imputável à AT , dado ser ela a responsável pela publicitação adequada da venda. (…)”

Colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Desembargadores Adjuntos, foi o processo submetido à Conferência para Julgamento.

DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO – QUESTÕES A APRECIAR

As questões suscitadas pela Recorrente e delimitadas pela alegação de recurso e respectivas conclusões (nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º e 684º, nº s 3 e 4 todos do CPC na redacção vigente à data “ex vi” artigo 2º, alínea e) e artigo 281º do CPPT) são a de saber se o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao anular a venda realizada no âmbito de uma execução, por considerar que existe desconformidade entre o bem que foi anunciado e o que foi vendido, uma vez que o acesso à fracção alienadaem conformidade com o publicitado, tem de ser efectuado através de uma outra a fracção do mesmo prédio, facto este do desconhecimento do comprado, porque omitido na descrição da fracção feita pela AT nos respectivos anúncios e editais para venda.

FUNDAMENTOS

DE FACTO

Resulta da decisão recorrida como assente a seguinte factualidade com relevância para a decisão a proferir:

1. Corre pelo Serviço de Finanças da Maia 1 o processo de execução fiscal n.º 1910200501041037 e aps, para cobrança do montante total de 3.029,44 euros em que é executada a P… Imobiliária, Lda (fls. 87 do processo físico)

2. Foi designada data para a venda no processo executivo n.º 1910200501041037 e aps, sendo afixado Edital e publicados anúncios do Jornal de Notícias, que além do mais integram o seguinte teor (fls. 154 e 155 do processo físico):

“DESIGNAÇÃO DOS BENS

Verba Única – correspondente à venda 1910.2008.335 – Fracção autónoma designada pela letra “R” do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Mafamude, sob o artigo 5… destinado a arrecadação e arrumos, com área de 60 m2 e com o valor patrimonial de € 11.370 ,00 (…) sito na Rua…– Mafamude – Vila Nova de Gaia. Este prédio, encontra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 0…–Mafamude”.

3. A fracção “R” do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Mafamude, sob o artigo 5…, tem na referida matriz predial a seguinte descrição e localização: “ cave: arrumo devidamente assinalado com a respectiva letra, com entrada pelo n.º … com a área coberta de 60 m2” e “ Rua…” (fls. 156 do processo físico).

4. A entrada na fracção “R” do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Mafamude, sob o artigo 5…, pelo n.º … da Rua…, faz-se através de acesso pela fracção “Q” do mesmo prédio (alegação do requerimento inicial e documento anexo ao mesmo, de fls. 5 do processo físico).

5. Em 19 de Novembro de 2009 foi lavrado o auto de abertura e aceitação de propostas, relativo à venda 1910.2008.335, tendo sido a proposta mais alta a de M… (fls. 106 do processo físico).

6. Em 26 de Novembro de 2009 foi confirmado, pelo Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia 1, o pagamento da quantia de 2.836,00 a título de “depósito de preço de venda” efectuado por M… (fls. 111 e 112 e 129 do processo físico).

7. Em 27 de Novembro de 2009 foi confirmado, pelo Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia 1, o pagamento da quantia de 5.674,00 a título de “depósito de preço de venda” efectuado por M… (fls. 113 e 114 e 130 do processo físico).

8. Em 27 de Novembro de 2009 foi pago o valor de 553,15 relativo a IMT, a título de “aquisição de imóveis ao Estado” efectuado por M… (fls. 109 e 131 do processo físico).

9. Em 27 de Novembro de 2009 foi pago o valor de 68,08 relativo a IMT, a título de “depósito relativo à venda número 1910.2008.335 ” efectuado por M… (fls. 108 e 132 do processo físico).

10. Em 2 de Dezembro de 2009 foi registada a entrada n.º 2150501 no Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia relativa ao requerimento inicial da presente acção (fls. 4 do processo físico).

Dos factos não provados

Com relevo para a decisão a proferir não se descortinam não provados.

Motivação da decisão de facto

O Tribunal considerou provados os factos alegados pelo Requerente que, não foram especificamente impugnados. Considerou, ainda que alguns destes factos são corroborados pelos documentos juntos, cujo teor não foi impugnado, designadamente, aqueles para os quais se remete em cada um dos factos do probatório.

Os restantes factos alegados não foram julgados provados ou não provados por não apresentarem relevância para decisão da causa.

DE DIREITO

Está em causa no presente recurso a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto que julgou procedente o pedido de anulação de venda efectuado no âmbito do processo de execução fiscal que correu termos no Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia 1, sob o nº 1910200501041037, sendo que a questão nuclear que cumpre decidir é a de saber se a sentença recorrida enferma de erro de julgamento facto e de direito ao concluir no sentido de que “(…)se a forma de acesso à fracção em causa, para se efectuar pelo número de entrada mencionado, tem de ser feita através da passagem por uma outra fracção, esse facto mostra-se um elemento essencial que pode influenciar o valor do bem e a vontade do comprador em o adquirir.(…)à luz dos princípios da segurança, da confiança e da boa-fé que hão-de reger a actuação do alienante, deposita-se uma superior confiança na identificação correcta e totalmente transparente do bem objecto da venda. Logo, não constando do anúncio as características da fracção a que supra se aludiu, impera concluir que o Requerente foi induzido em erro sobre o bem imóvel que adquiriu.(…)»

A Recorrente insurge-se contra o assim decidido, questionando o julgamento efectuado pelo tribunal recorrido, esgrimindo em defesa da sua tese a alegação de que “(…) para proceder a argumentação do requerente, era imprescindível que, na identificação do bem a transmitir, se lhe atribuíssem características identificativas diversas das que ele efectivamente possuía.(…)No caso, os anúncios publicados, identificam, sem qualquer espécie de divergência o bem que veio a ser vendido ao requerente, (…)é irrelevante, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, só podendo a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas. (…) Não sendo indicado, no anúncio da venda, qualquer menção susceptível de induzir o comprador em erro quanto às características essenciais, localização, aptidões e fins a que se destina o imóvel, só poderá improceder o pedido formulado na presente acção. (…)O alegado relativamente ao erro quanto à entrada do imóvel não é sustentável atendendo a que o bem se encontra concretamente identificado na descrição que lhe compete na respectiva caderneta predial urbana. (…)Se o requerente não curou de visitar o bem e de analisar com acuidade o que tinha sido anunciado vender, arrependendo-se posteriormente da proposta apresentada, não pode procurar justificação numa indução em erro da qual não se vislumbra a base. (…)»

Vejamos.

O âmbito do recurso jurisdicional é delimitado pela Recorrente nas conclusões das suas alegações, pelo que o thema decidendum consiste em determinar se o tribunal a quo incorreu de erro no julgamento da matéria de facto e de direito, ao decidir pela ocorrência de erro sobre o objecto transmitido ou sobre as respectivas qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado por parte da Administração Tributária, anulando a venda do imóvel efectuada nos autos de execução fiscal em que se insere o presente incidente de anulação da venda.

Como é sabido, o erro de julgamento de facto ocorre quando o juiz decide mal ou contra os factos apurados. Dito de forma diversa, tal erro é aquele que respeita a qualquer elemento ou característica da situação “subjudice” que não revista natureza jurídica.

O erro de julgamento, de direito ou de facto, somente pode ser banido pela via do recurso e, verificando-se, tem por consequência a revogação da decisão recorrida.

A decisão é errada ou por padecer de “error in procedendo”, quando se infringe qualquer norma processual disciplinadora dos diversos actos processuais que integram o procedimento aplicável, ou de “error in iudicando”, quando se viola uma norma de direito substantivo ou um critério de julgamento, nomeadamente quando se escolhe indevidamente a norma aplicável ou se procede à interpretação e aplicação incorrectas da norma reguladora do caso ajuizado. A decisão é injusta quando resulta de uma inapropriada valoração das provas, da fixação imprecisa dos factos relevantes, da referência inexacta dos factos ao direito e sempre que o julgador, no âmbito do mérito do julgamento, utiliza abusivamente os poderes discricionários, mais ou menos amplos, que lhe são confiados (cfr. Acórdão do T.C.A.Sul-2ª.Secção, 11/6/2013, proc.5618/12; Acórdão do T.C.A. Sul-2ª.Secção, 10/4/2014, proc.7396/14; Prof. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, V, Coimbra Editora, 1984, pág.130; Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 9ª. edição, 2009, pág.72).

No que tange à disciplina da impugnação da decisão de 1ª. Instância relativa à matéria de facto, a lei processual civil impõe ao recorrente um ónus rigoroso, cujo incumprimento implica a imediata rejeição do recurso, quanto ao fundamento em causa. Assim, o interessado tem de especificar, obrigatoriamente, na respectiva alegação de recurso, não só os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, como também os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo da gravação nele realizadas, que, em sua opinião, impunham decisão diversa da adoptada pela decisão posta em crise sobre os pontos da matéria de facto impugnados (cfr. Acórdão do T.C.A.Sul-2ª.Secção, 20/12/2012, proc.4855/11; Acórdão do T.C.A.Sul-2ª.Secção, 2/7/2013, proc.6505/13; José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes, Código de Processo Civil anotado, Volume 3º., Tomo I, 2ª. Edição, Coimbra Editora, 2008, pág.61 e 62; Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9ª. edição, Almedina, 2009, pág.181).

Pese embora nas suas conclusões, maxime na alínea C), a Recorrente, Fazenda Pública, aludir a erro de julgamento sobre a matéria de facto, o certo é nunca ter especificado ou concretizado, ao longo das suas alegações e conclusões, qual ou quais os factos dados como provados ou não provados que o não deviam ter sido, limitando-se a referir que a descrição do imóvel nos anúncios publicados se fez em conformidade com o descrito na respectiva caderneta predial urbana.

Independentemente da questão de saber se tais elementos se revelam ou não suficientes para uma adequada publicitação da venda, ou seja, se a descrição do bem foi efectuada em conformidade com o legalmente exigido, importa determinar se a simples menção de conformidade da descrição do bem com a respectiva inscrição matricial é suficiente ou basta para que se tenha por cumprido o requisito legal a que se reporta a alínea b) do nº 1 do artigo 685-B.º do CPC, na redacção vigente à data que, como vimos, exige uma concretização dos meios probatórios justificativos de decisão diversa da recorrida.

Salvo sempre o devido respeito por opinião diversa, cremos que não.

Assim, estando esse ónus de especificação a cargo da Recorrente, não o tendo feito, não se mostra jurídica e legalmente viável efectuar qualquer modificação da factualidade firmada na sentença sob recurso.

Passemos, então, a apreciar o presente recurso, isto é, saber se o Tribunal a quo, errou, ao decidir como decidiu.

A questão que se impõe dilucidar consiste em averiguar sea sentença recorrida enferma de ou não de erro de julgamento de direito ao considerar que, in casu, o adquirente, ora Recorrido, incorreu em erro sobre o objecto, imputável à Administração Tributária, atenta a desadequada publicitação da venda em execução fiscal, no que concerne às acessibilidades do bem vendido.

Importa antes de mais fazer um breve enquadramento legal, enunciando os preceitos normativos aplicáveis ao caso vertente. Assim, fazendo apelo aos doutos ensinamentos de Jorge Lopes de Sousa, in CPPT anotado, 3ª edição, pág. 1129,o artigo 257º do CPPT visa determinar os prazos para requerer a anulação da venda e não definir os motivos em que ela se pode basear, pelo que deve ser interpretado em consonância com o nº 1 do artº 908º do CPC, na redacção à data. Assim, realizada a venda em processo de execução, de bem penhorado, o comprador pode, naquele mesmo processo, pedir a respectiva anulação, quando, após a concretização da mesma venha a constatar “... a existência de algum ónus ou limitação ...” que não tenha sido tomado em consideração “... e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado ...” (sublinhado nosso).

Com o preceito em questão, visa-se, proteger o comprador, atendendo, desde logo, a que se trata de alienação processada em processo judicial, criando, - nessa medida e compreensivelmente, à luz dos princípios da segurança, da confiança e da boa-fé que há-de reger a actuação do alienante -, na pessoa daquele, uma maior confiança na identificação transparente do bem objecto da venda.

O “modus”de publicitar a venda no processo de execução fiscal faz-se mediante editais, anúncios e divulgação através da internet, conforme estipula o nº 1, do artigo 249º, do CPPT.

De acordo com o nº 5 desse preceito, em todos esses “meios de publicitação da venda incluem-se, por forma que permita uma mais fácil compreensão, as seguintes indicações:

a) Designação do órgão por onde corre o processo;

b) Nome ou firma do executado;

c) Identificação sumária dos bens;

d) Local, prazo e horas em que os bens podem ser examinados;

e) Valor base da venda;

f) Designação e endereço do órgão a quem devem ser entregues ou enviadas as propostas;

g) Data e hora limites para a recepção das propostas;

h) Data, hora e local de abertura das propostas.”

O comprador tem, assim, legitimidade para pedir a anulação da venda com fundamento em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades do mesmo por falta de conformidade com o que foi anunciado. É o que resulta claramente do disposto no art. 908.º, n.º 1, do CPC,(na redacção à data) sendo que o art. 257.º, do CPPT, no seu n.º 1, alínea a), relativamente àquele preceito do CPC nada acrescenta, antes se limitando a fixar o prazo para o exercício do direito de requerer a anulação da venda com aquele fundamento.

Como refere JORGE LOPES DE SOUSA, in Código de Procedimento e de Processo Tributário , IV volume, anotação 3, al c) ao art. 257.º, pág.176 e ss«O erro sobre o objecto transmitido ocorre quando o comprador formulou a sua proposta reportando-se a um objecto julgando estar a fazê-lo relativamente a outro objecto.

Trata-se de uma situação em que, em alguns casos, se reconduz a um erro sobre as qualidades do objecto e que, de qualquer forma, tem um tratamento idêntico.

O erro sobre as qualidades que releva para efeitos de anulação tem de se consubstanciar em divergência entre as qualidades do objecto e o teor dos editais ou anúncios.[…] para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não seria efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 908.º do CPC».(…)»

Resulta, assim, manifesto que o erro relevante para efeitos de anulação de venda verifica-se na esfera da formação da vontade do comprador e, por isso, a legitimidade para pedir a anulação da venda com fundamento em erro sobre a coisa vendida ou suas qualidades, por falta de conformidade com o anunciado é exclusivamente do adquirente, como resulta do disposto no art. 908.º, n.º 1, do CPC, conjugado com o art. 257.º, n.º 1, alínea a), do CPPT. Ou seja, caso a discrepância entre o que foi anunciado e o que foi vendido seja susceptível de influir no resultado da venda, essa omissão constituirá uma nulidade susceptível de determinar a anulação da venda nos termos do arte909.º, n.º 1, alínea c), do CPC.

Conforme resulta do probatório o Serviço de Finanças, na publicitação que fez da venda, apenas mencionou “ Fracção autónoma designada pela letra “R” do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Mafamude, sob o artigo 5…destinado a arrecadação e arrumos, com área de 60 m2 e com o valor patrimonial de € 11.370 ,00 (…) sito na Rua…– Mafamude – Vila Nova de Gaia. Este prédio, encontra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 0…–Mafamude”, tendo omitido o facto de que o acesso ao referido bem pelo nº…, da Rua… se faz através de uma outra fracção, concretamente, que o acesso à fracção “R”se faz através da fracção “Q”.

Desde logo não merece acolhimento a tese propugnada pela Recorrente de que para proceder a argumentação do comprador, ora recorrido, era imprescindível que na identificação do bem a transmitir se lhe atribuíssem características identificativas diversas das que ele efectivamente possuía, uma vez que não basta, tão só, que os elementos publicitados se revelem conformes com o a descrição constante no registo predial ou na respectiva caderneta predial.

Ao contrário do esgrimido pela Recorrente, não pode concluir-se pela inexistência de desconformidade entre o imóvel anunciado e o imóvel real apenas porque na descrição do bem se seguiu o descrito na caderneta predial, uma vez que se exige que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal, sendo necessário que na descrição do bem não sejam omitidos dados que influenciem ou condicionem a respectiva utilização ou o respectivo fim a que se destinam.(Sobre esta questão vide, entre outros, o Acórdão do Pleno do Supremo Tribunal Administrativo de 26.03.2014, lavrado inrec. 10716/13.)

Ora, cabendo à Administração Tributária, como já acima deixámos enunciado, atentos os princípios da segurança, da confiança e da boa fé que devem caracterizar a generalidade das relações contratuais, diligenciar no sentido de se manter informada sobre todos as características do imóvel, fazendo constar da publicitação todos os elementos que possam influenciar o valor do bem a vender, como, por exemplo,os eventuais constrangimentos nas respectivas acessibilidades, induziu o comprador em erro sobre as características e ou qualidades do bem vendido.

Se é certo que a Administração Fiscal não está obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que faça uma descrição sumária do mesmo, há que verificar, caso a caso, se os elementos divulgados nos anúncios e editais são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos, ou seja, que tais elementos sejam susceptíveis de proporcionar aos potenciais compradores toda a informação relevante sobre as características do bem a vender.

Acresce salientar que não belisca esta conclusão a referência efectuada pela Recorrente, nas sua conclusões, ao facto de que o comprador não se rodeou das necessárias cautelas, designadamente atenta a falta de realização de diligências para aferir das características e localização do bem publicitado para venda e o facto de não ter visitado o imóvel para se inteirar de quaisquer características do mesmo que não se encontrassem plasmadas no anúncio de venda, porquanto é indiferente, para se verificarem os pressupostos da anulação, que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, uma vez quea desculpabilidade ou escusabilidade do erro não foi prevista como requisito da relevância deste.(Neste sentido, vide Mota Pinto,in Teoria Geral do Direito Civil, págs. 390/391).

Destarte impõe-se concluir tal como na sentença recorrida, segundo a qual “(…) se a forma de acesso à fracção em causa, para se efectuar pelo número de entrada mencionado, tem de ser feita através da passagem por uma outra fracção, esse facto mostra-se um elemento essencial que pode influenciar o valor do bem e a vontade do comprador em o adquirir.

Na verdade, entende-se como característica essencial e determinante do valor do bem e do interesse que a mesma pode ter, nomeadamente para alguém que não habite aquele prédio, o respectivo acesso, ter de ser efectuado através da passagem por uma outra fracção, a fracção “Q”.

Tal característica é omissa nos editais e anúncios publicados, apenas se referindo que a entrada se faz pelo n.º 46, o que é correspondente com a realidade, mas no caso presente, não se mostra suficientemente esclarecedor, por ser essencial que se fizesse referência a que o acesso é feito passando por outra fracção do mesmo prédio e não directamente pelas partes de utilização comum.

Sendo irrelevante, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, só podendo a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas, todavia, no caso sob apreciação, afigura-se evidente que se trata de fracção destinada a arrecadação e arrumos. Então, a publicitação do bem em causa, devia referir as condições que se possam mostrar-se essenciais para a formação da vontade do comprador, como é o caso do condicionamento da respectiva acessibilidade. Na verdade, se o adquirente pretender armazenar objectos na respectiva fracção (por ser a tal destinada), tem que ter livre acesso livre e incondicional a tal fração, o qual não pode ser limitado pela utilização que possa estar a ser efectuada na fracção “Q”.(…)”

Considerando que, no caso em apreço, do edital e dos anúncios de publicitação da venda consta a identificação do bem em conformidade com a inscrição matricial, ou seja o número de matriz, a localização, o seu destino como arrumos, não constando, porém, qualquer referência ao facto de que o acesso ao bem vendido (fracção “R”) pelo número de polícia indicado (nº 46) se faz através de uma outra fracção ( “Q” ), tal omissão consubstancia uma desconformidade entre o bem anunciado e o real que não pode deixar de ser relevante para efeitos de anulação da venda, nos termos previstos no artigo 257.º, n.º 1, alínea a) do CPPT

Termos em que, na improcedência da totalidade das conclusões de recurso , não merece censura a sentença recorrida.

DECISÃO

Em face do exposto, acordam em conferência os juízes da Secção do Contencioso Tributário deste Tribunal Central Administrativo Norte, em negar provimento ao recurso, confirmar a sentença recorrida.

Custas pela Recorrente.

Porto, 14 de Abril de 2016.

Ass. Ana Paula Santos

Ass. Fernanda Esteves

Ass. Ana Patrocínio