1646/11.7TBOAZ.P1 - Tribunal da Relação do Porto

No contrato de imediação imobiliária, tendo embora os compradores contactado a empresa imobiliária a propósito de um bem a transaccionar que já conheciam e o negócio se concretizou por impulso dado pelos potenciais compradores ao qual aquela empresa foi alheia, não tem a mesma direito à remuneração acordada.

Processo nº 1646/11

Acordam no Tribunal da Relação do Porto.

(…)

"B…, Lda."

intentou contra

C… e D…,

Ação Declarativa Comum sob a forma de Processo Sumário,

alegando, em síntese, que no âmbito da sua atividade comercial de mediação imobiliária, celebrou com os Réus, em 28 de Julho de 2010. um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, pelo período de 9 meses, com o objelo de venda, pelo preço de € 130.000,00, de um imóvel propriedade dos Réus sito em …. Nesse contrato, ficou acordado que a Autora receberia, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço de venda, acrescida de IVA à laxa legal em vigor com o limite mínimo de € 5.000,00. Acrescenta que, em execução desse contrato, a Autora encetou diversas diligências, entre as quais a visita à fração por um casal potencialmente interessado, que efetuou uma proposta de compra pelo preço de € 120.000,00, que foi aceite pelos Réus. Todavia, o negócio não se concretizou porque os interessados comunicaram à Autora que não lograram obter o necessário financiamento bancário, pelo que a Autora continuou a realizar diligências tendentes à venda do imóvel, até que tomou conhecimento que os Réus venderam o imóvel ao referido casal, por escritura pública outorgada no dia 25 de Fevereiro de 2011, pelo preço de € 120.000,00, declarando as partes que não houve intervenção de mediadora imobiliária. Alega que existiu conluio entre os Réus e os compradores do imóvel, no sentido de se furtarem ao pagamento da comissão a si devida. Peticiona a condenação dos Réus a pagarem-lhe a quantia de € 7.380,00, acrescida de juros de mora vincendos e de uma sanção pecuniária compulsória de juros, à taxa de 5%, desde a data do trânsito em julgado da sentença de condenação, a que acrescerá o valor devido a título de juros de mora.

Citados, os Réus apresentaram contestação, aceitando a celebração do contrato com a Autora e bem assim da escritura pública de venda do imóvel, alegando que nunca tiveram conhecimento das diligências encetadas pela Autora no sentido de conseguir interessados na compra do imóvel pelo preço de € 130.000.00. não acompanharam a visita ao imóvel para o mostrar ao casal que o viria a adquirir, que só não conseguiu obter o financiamento bancário por causa imputável à Autora que, tendo-se disponibilizado a tal, não diligenciou nesse sentido, sendo que a avaliação por parte da entidade bancária situou-se abaixo do valor pretendido para o financiamento porque a Autora foi negligente. Acrescentam que, na sequência do estabelecido na cláusula 4.a das condições imitas na ficha de reserva, tendo-se frustrado esse negócio, a Autora não mais quis promover outras diligências no sentido de procurar interessados, pressionando os Réus a baixar o preço de venda. Mais referem que, no lapso de tempo em que a Autora interveio no processo de mediação, nunca os Réus conheceram os potenciais (e finais) compradores, nem tiveram acesso aos seus elementos de identificação, o que só veio suceder posteriormente, por intermédio de um outro angariador que aqueles contactaram e que conhecia o Réu. Concluem, pugnando pela improcedência da ação.

A Autora respondeu à contestação, impugnando o nela alegado e pedindo a condenação dos Réus como litigantes de má te.

Os Réus apresentaram requerimento, no qual alegam ser legalmente inadmissível o articulado de resposta, peticionando o seu desentranhamento.

A Autora respondeu a esse requerimento.

(…)

A final foram os réus absolvidos do pedido.

A autora apelou da sobredita decisão e concluiu da seguinte forma.

1.ª A douta Sentença recorrida faz uma errada apreciação da matéria de facto e análise do objecto do litígio, e, consequente, também não efectuou uma aplicação acertada e justa do Direito, verificando-se tanto uma errada aplicação do Direito como um erro na apreciação da prova.

2.ª Da factualidade dada como provada resulta absolutamente claro que a Rec.te cumpriu escrupulosamente as obrigações a que estava adstrita pelo contrato de mediação imobiliária.

3.ª Por via e fruto da actuação da Rec.te, os Réus/Rec.dos vieram a celebrar com os "Interessados" E… e F… o negócio visado pelo contrato de mediação.

4.ª Sendo tal negócio, entre Réus/Rec.dos e "Interessados", foi celebrado nos precisos termos do previamente acordado, mediante a mediação da Rec.te.

5.ª Pela actuação e fruto das diligências da Rec.te é os "Interessados" tiveram conhecimento do preço, qualidade e características do imóvel, bem como acertaram com os Rec.dos as condições do negócio.

6.ª É, pois, forçoso concluir que a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação resultou adequadamente da conduta e actividade da Rec.te.

7.ª Tanto mais que, o negócio entre os Réus/Rec.dos e os compradores ("Interessados") foi celebrado durante a vigência do contrato de mediação que aqueles celebraram com a Rec.te nos mesmos precisos termos que haviam sido acordados no âmbito da mediação desenvolvida pela Rec.te.

8.ª A questão de um terceiro ter, posteriormente, por alguma forma, contactado com as partes, nada altera o facto de o negócio já estar concretizado, devido à intervenção da Rec.te, realizando-se nos «mesmos termos acordados que haviam sido acordados no âmbito da mediação imobiliária levado a cabo pela autora».

9.ª Os Réus/Rec.dos nada provaram de essencial donde resultasse que não fora por intervenção da Rec.te que vieram a vender aos "Interessados", que esta angariara.

10.ª Outrossim, foi a actuação da Rec.te que foi determinante para a concretização da venda, foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e o seu trabalho influiu na conclusão do mesmo.

11ª Se a Rec.te prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, os Rec.d0i estão obrigados a pagar-lhe a remuneração.

12.ª Está claramente estabelecida uma relação naturalística entre a actividade que a Autora/Rec.te levou a cabo e a concretização do negócio, sendo certo que, mesmo em abstracto, tal actividade era adequada a essa mesma concretização.

13.ª É pacífico na vasta jurisprudência que é devida a remuneração a uma mediadora que angariou um interessado para uma venda, mesmo que as negociações finais do negócio já tivessem sido realizadas directamente entre vendedor e interessado, sendo essa também a posição deste Venerando Tribunal, mesmo no caso de alteração subjectiva relativamente à pessoa do comprador

14.ª o Tribunal "a quo" violou, nomeadamente, o disposto nos art.s 2ºe 18º/1 do regime jurídico da mediação imobiliária (Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20-8).

15ª Aquando da selecção de factos deve o Juiz atender à distinção entre factos, Direito e conclusão, estando-lhe vedada a formulação de quesitos conclusivos, já que os factos conclusivos não devem ser incluídos na base instrutória, devendo acolher-se apenas o facto simples e afastar da Base Instrutória os conceitos de Direito e as conclusões que mais não são que a lógica ilação de premissas.

16.ª Os quesitos 6º e 8º da base instrutória não têm carácter factual, mas sim conclusivo, já que só através da prova de outros factos se poderia concluir (ou não) pela sua verificação, i. é, pela resposta "provado" ou " não provado".

17.ª Os referidos quesitos contêm em si unicamente uma vertente conclusiva, não são factos simples, e só podem resultar de outros factos concretos que os revelem.

18.ª Sendo meros juízos conclusivos não se pode aceitar a sua utilização na Base Instrutória, tanto mais que os mesmos serviram para fundamentar, quer a Sentença recorrida, quer a resposta aos quesitos.

19ª Estamos perante dois quesitos conclusivos, com influência na decisão da causa, que devem ter-se por não escritas as respostas dadas pelo Tribunal "a quo", nos termos do art.º 646º/4 CPC.

20ª Foram, neste particular, violados os art.ºs 511º e 646º/4 CPC.

21ª A resposta aos ditos quesitos 6º, 8º, bem como aos quesitos 7º, 13º e 14º da base instrutória é contrária e está em oposição à prova dos autos.

22ª Tal erro de apreciação da prova resulta da valoração da prova no seu conjunto, nomeadamente da matéria assente em A} a H) e a resposta aos quesitos 1º, 2º, 3º e 4º e confissão do quesito9 º.

23.ª Em particular, refira-se que atendendo à prova resultante de E) da matéria assente e da confissão fixada em 9º da base instrutória, nenhuma outra resposta poderia ter sido dada pelo Tribunal "a quo" ao quesito 6º da base instrutória que não fosse um, sem reservas, "Provado".

24.ª já quanto ao Quesito 8º mal andou o Tribunal "a quo" que só por mera distração na apreciação da prova na sua globalidade, incluindo com um facto acessório a seguir referido, pode ter respondido "Não provado".

25.ª Na realidade, Tribunal "a quo" ignorou, no entanto, entre outros, o facto acessório constante da prova documental e confissão dos Réus/Rec.dos de que, apesar de terem declarado na escritura celebrada que receberam, naquela data, dos compradores o preço de 120.000€, apenas receberam, nessa data, 115.000€.

26.ª Tal facto ajuda a demonstrar, com clareza, o conluio entre Réus/Rec.dos e compradores ("interessados") no intuito daqueles se furtarem ao pagamento dos serviços da Autora/Rec.te.

27ª Consta incontestadamente dos autos que a Autora/Rec.te promoveu a visita ao imóvel pelos "Interessados", que os mesmos vieram, com a mediação da Autora/Rec.te, a acertar com os Réus/Rec.dos as condições do negócio, nomeadamente no que concerne ao preço e necessidade de financiamento por uma entidade financeira.

28.ª Posteriormente, vieram a celebrar o negócio nos mesmos precisos termos, pelo menos declarando-o na escritura pública, apesar de sabermos que, naquela data, apenas receberam a quantia de 115.000€.

29.ª Conclui-se, pois, que o Tribunal "a quo" não apreciou com a necessária atenção a prova na sua globalidade, pois de o fizesse não poderia deixar de concluir pela resposta positiva ao quesito 89. pois, resulta claro - ainda que à luz dos mais exigentes critérios - que Réus/Rec.dos e "Interessados" se conluiaram para não pagar à Autora/Rec.te a remuneração devida.

30.ª Estamos quase perante um exemplo académico em que os Clientes de uma imobiliária tentam furtar-se ao pagamento da remuneração pelos serviços que lhe foram prestados.

3ºª) Quanto aos quesitos 7º e 14º, reclamou oportunamente a Autora/Rec.te da sua inclusão da base instrutória, no que foi desatendida, sendo o presente Recurso o momento oportuno e tempestivo para o apreciar tal reclamação (arte 511º/3 CPC), cujo teor, pró economia processual se dá por integralmente reproduzido.

32ª A matéria dos ditos quesitos 7º e 14º se encontra-se, respectivamente, provada e contraprovada pelo documento "ficha de reserva", junto aos autos a fls. 15, onde consta o nome e um cheque do "Interessado" E… e a assinatura da Ré-mulher/Rec.da, D….

33.ª Resulta, ainda, das regras da experiência comum, que para tratarem de todo o processo de financiamento, os "Interessados" tiveram que entregar à entidade financeira, entre outra, toda a documentação referente ao imóvel e aos vendedores (os aqui Rec.dos).

34.ª Daf que deveria ter sido atendida a reclamação da Autora/Rec.te ou, quando assim não se entenda, ser dada aos mesmos quesitos 7º e 14º resposta exactamente contrária à que foi dada pelo Tribunal "a quo".

35.ª Em ambos as questões suscitadas, verifica-se um notório erro de apreciação da prova e de julgamento pelo Tribunal "a quo": os factos e as regras da ciência, da lógica e da experiência impunham decisão diversa da proferida.

36.ª Conclui-se, pois, que mesmo sem escrutinar a prova testemunhal produzida em audiência de Julgamento - o que se fará de seguida por excesso de patrocínio - o Tribunal "a quo" dispunha de meios de prova que, se devidamente ponderados e analisados na sua globalidade impunham decisões diversas quanto àqueles pontos da matéria de facto e, consequentemente, uma sentença que julgasse a acção procedente.

37.ª Foi violado, nomeadamente, o art.º 659º/3 CPC que determina que o juiz deve fazer "o exame crítico das provas que lhe cumpre conhecer", querendo com isso necessariamente significar que na fundamentação devem ser atendidos além dos factos levados à base instrutória e provados ao abrigo do princípio da livre apreciação (art.º 655º/1 CPC), os factos provados por documentos que façam prova plena, os factos provados por confissão escrita, bem como os factos acessórios que resultaram devidamente provados.

38.ª Conforme, ainda, se demonstrará os factos dos quesitos 6º, 7º e 8º resultaram provados em Julgamento, sendo o resultado de "não provado" da resposta à matéria de facto uma apreciação absolutamente subjectiva do Julgador, que efectuou uma valorização arbitrariamente selectiva dos depoimentos de algumas testemunhas, em detrimento do afirmado por outras, e sem que houvesse -quaisquer critérios lógicos e objectivos-que justificassem tal selecção.

39.ª O Tribunal "a quo" escolheu e valorou o depoimento daquelas que menor confiança lhe deveriam merecer, atento até o circunstancialismo muito particular em que algumas delas apareceram a depor, e mesmo dentro do depoimento duma mesma testemunha cindiu o respectivo conteúdo, aproveitando aquilo que ia de encontro a uma apreciação puramente subjectiva e desprezando o restante.

40.ª Quanto aos quesitos 6º, 7º e 8º, resulta unânime do depoimento, quer da Ré-mulher, D…, quer das testemunhas E… e J… que os "Interessados" quando foram apresentados ao Réu-marido/Rec.do nem mulher, para realizarem entre eles o "negócio", como esclareceu também a testemunha J….

45.ª Mal andou, pois, o Tribunal "a quo" em não querer "ver mais além" na apreciação da prova na sua globalidade, não a valorando devidamente, antes apreciando segundo juízos contraditórios.

46ª A principal tese dos Réus/Rec.dos não teve qualquer acolhimento pelo Tribunal "a quo", esbarrando, por isso, na resposta, "não provado", aos quesitos 10º a 12º.

47.ª Apenas a segunda e ínfima tese, que se baseia na matéria constante dos quesitos 13º e 14º a que responderam unicamente as testemunhas arroladas pelos Réus/Rec.dos, o "Interessado" E… e o J….

48.ª O Tribunal recorrido deveria ter manifestado sérias reservas quanto à credibilidade destas testemunhas e a fiabilidade do seu depoimento, atentas as circunstâncias em que apareceram a depor e o próprio depoimento, onde se realça a entoação do J… e o tom de voz do E…, bem como as hesitações e excesso de convicção que ambos demonstraram.

49.ª Todos estes aspectos, conjugados com a apreciação global e integrada da prova, é seguro que o Tribunal "a quo" não podia ter encontrado nesses depoimentos os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, formar a convicção sobre o julgamento como provados dos quesitos 13ºe 14º.

50.ª Tão-pouco há fundamentação da resposta a tais quesitos em termos de convencer quem quer que seja da correcção da decisão. Aliás, quanto a estas testemunhas e relacionada com a resposta aos quesitos 13º e 14º nem uma palavra consta da fundamentação do Tribunal "a quo": há uma manifesta falta de fundamentação, violadora do preceituado no art.º 659º/3 CPC.

51.ª Há um erro notório na apreciação da prova, tendo sido violado, nomeadamente, o art.º 659º/3 CPC.

Concluindo:

52.ª «//- A obrigação do principal de remunerar o mediador surge quando o negócio se realiza como consequência adequada da actividade do mediador.»

53ª Tendo o negócio visado pelo exercício da mediação sido concluído pelos Rec.dos com os compradores angariados pela Rec.te em resultado da sua actividade, é devida a remuneração, pois ficou demonstrada a relação naturalística entre a actividade da Rec.te e a concretização do negócio, sendo certo que, mesmo em abstracto, tal actividade era adequada a essa mesma concretização.

(…)

Contra-alegaram os réus argumentando no sentido do não provimento do recurso.

Factos provados:

1. A Autora é uma sociedade comercial que tem por objeto social atividades de mediação imobiliária, estando devidamente inscrita e licenciada para o exercício da actividade pela licença n.º …., emitida pelo InCI e válida até 16 de Março de 2013;

2. A autora usa na sua atividade comercial, mediante contrato de franquia, a marca de mediação i mobiliária "K…";

3. Por escrito designado "Contrato de mediação imobiliária", datado de 28 de Julho de 2010, junto aos autos a fls. 8 e 9, subscrito por autora e réus, aquela, no âmbito da sua atividade comercial, obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um imóvel, propriedade dos réus, sito na Rua …, n.º .. - .., em …, correspondente à fração autónoma designada pela letra "R", inscrita na respetiva matriz predial sob o artigo 3831°- R e descrita na Conservatória do Registo Predial de S. João da Madeira sob o n.° 636/19870424-R, pelo preço de € 130.000.00. desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos imóveis;

4. O contrato referido em 3) foi celebrado pelo período de 9 meses e em regime de não exclusividade;

5. Acordaram, ainda, as partes que a mediadora - a aqui autora - receberia, a título de comissão ou remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, não podendo essa quantia ser inferior a 5.000€. acrescida de IVA á taxa legal;

6. No dia 28 de Novembro de 2010, a autora promoveu visita à fracção referida em 3) pelos interessados E… e J…, tendo estes, no dia 02 de Dezembro de 2010, feito uma proposta de compra através do preenchimento da competente "ficha de reserva", junta aos autos a fls. 15, pelo valor de € 120.000,00 e lendo os réus aceite tal proposta;

7. Porém, os referidos E… e F… vieram, posteriormente, a informar a autora de que não conseguiam o necessário financiamento bancário para concretizar o negócio;

8. Por escritura pública outorgada no dia 25 de fevereiro de 2011 na 2° Conservatória do Registo Predial da Maia os autores declararam vender a E… e F…, que declararam comprar, pelo preço de € 120.000,00, 0 imóvel referido em 3);

9. Do documento referido em S) consta que a aquisição foi financiada pela "L…", tendo os outorgantes declarado que no negócio não houve intervenção de mediadora imobiliária;

10. Na sequência do contrato referido em 3), a autora encetou as habituais diligências para a angariação de interessados na realização do negócio objecto do mesmo contrato, designadamente publicitando o negócio no sítio da Internet da rede imobiliária "K…" e em folhetos de divulgação local;

11. Cruzando informações de possíveis interessados constantes da base de dados da rede imobiliária "K…" e desenvolvendo acções de prospeção, promoção e recolha de informações do negócio;

12. Na sequência da visita referida em 6), a autora diligenciou no sentido de concretizar o negócio, nomeadamente obtendo a documentação necessária a tal concretização;

13. A autora deu conhecimento do facto referido em 7) aos réus e continuou a promover outras diligências para venda do imóvel;

14. O negócio referido em 8) veio a concretizar-se nos mesmos termos que haviam sido acordados no âmbito da mediação levada a cabo pela autora;

15. Os réus e os interessados referidos em 6) nunca se conheceram no decurso das negociações com a autora, nunca se tendo, nesse período, contactado ou comunicado;

16. Vindo a conhecer-se mais tarde, através de um amigo comum, já depois de aqueles interessados terem desistido da negociação com a autora, e para concretização do negócio referido em 8).

O recurso tem uma vertente de facto e outra de direito.

Quanto à matéria de facto a recorrente argumenta, em suma, que os itens 6º e 8º da BI têm natureza conclusiva (devem ser tidos como não escritos) ou devem ser considerados provados e que os itens 7º, 13º e 14º da BI foram objecto de resposta em oposição com a prova produzida resposta essa, em relação aos dois últimos, que padece de falta de fundamentação.

Quanto à matéria de direito a recorrente argumenta, em suma, que o negócio em causa foi consequência dos serviços de mediação imobiliária que prestaram aos réus, os quais foram determinantes para esse efeito, cabendo-lhe, por isso, o direito à remuneração acordada.

Matéria de facto -

A matéria de facto impugna-se (art. 685º -B nº 1 als a) e b do CPC) indicando os concretos pontos de facto que se julga incorretamente julgados (o que a recorrente fez) e os concretos meios de prova que imponham decisão diversa da recorrida.

Os factos em causa são os seguintes:

6º

A actuação da autora foi determinante para a realização do negócio referido em g) e influiu decisivamente na conclusão do mesmo?

8º

(…) visando, os réus, de conluio com o E… e a F…, ao realizar o negócio em g) sem conhecimento da autora, furtar-se ao pagamento dos serviços de mediação imobiliária que por esta lhe foram prestados?

7º

(…) tendo os réus e os referidos E… e a F… contactado entre si apenas e só por intermédio da autora e fruto das diligências que esta levou a cabo?

13º

Os réus e os interessados referidos em E) nunca se conheceram no decurso das negociações com a autora, nunca se tendo, nesse período, contactado ou comunicado?

14º)

(…) vindo a conhecer-se mais tarde, através de um amigo, já depois de aqueles interessados terem desistido da negociação com a autora, e para concretização do negócio referido em g)?

A resposta aos itens 6º e 7º remete para a al) E e respostas aos itens 1º e 2º, o item 8º foi considerado não provado e os 13º e 14º provados pelo tribunal a quo.

Não se sufraga o entendimento de que os itens 6º e 8º tenham cariz conclusivo apesar do seu conteúdo genérico e poderem ser inferidos doutros factos (o item 6º exprime o nexo causal entre a actividade da recorrente e o negócio em causa e o item 8º traduz a alegada intenção dos réus subjacente à sobredita actuação destes, circunstâncias relevantes para o caso em apreço).

Também não se sufraga a sobredita alegação de falta de fundamentação (o tribunal a quo explicitou a razão da resposta dada aos itens 13º e 14º porquanto considerou que não se havia demonstrado que foi por intermédio da recorrente que os recorridos e compradores se conheceram).

Quanto ao mais a recorrente argumenta que as respostas, para serem consonantes com a prova produzida, deveriam ter sido contrárias às dadas pelo tribunal a quo.

Refere a ficha de reserva de fls 15 (através da qual os interessados na aquisição do sobredito imóvel sinalizaram o respectivo interesse) mas a sua repercussão em sede factual foi considerada no item 6 dos factos provados.

Alega com a ponderação da prova no seu todo (matéria de facto provada sob as als A) e H) e respostas aos itens 1º, 2º, 3º, 4º e 9º) mas tal factualidade não é incompatível com a restante dada como provada nem induz respostas diferentes às dadas pelo tribunal a quo.

Quanto aos demais meios probatórios, a imporem decisão diversa da recorrida, a recorrente traça um quadro genérico desses meios mas não os concretiza por forma a ser elaborado um raciocínio susceptível de contrariar as respostas em questão (da prova produzida conclui-se que os réus conheceram os interessados na aquisição do imóvel no circunstancialismo da matéria de facto provada tendo para esse efeito sido indiferente a actuação da requerente apesar das diligências que encetou para a venda do mesmo).

Improcede, assim, a impugnação deduzida.

Matéria de direito –

Está em causa a remuneração subjacente ao sobredito contrato de mediação imobiliária (DL nº 211/2004 de 20/8).

A remuneração pressupõe a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação (art. 18º nº 1 do citado DL).

Contudo, se a conclusão do negócio de compra e venda for uma consequência adequada da conduta da mediadora ou seja se dos serviços contratados resultou o sobredito negócio num contexto em que a sua actuação foi determinante para esse efeito dúvidas não subsistem de que aquela tem, também, tem direito à remuneração acordada.

No caso em apreço, autonomizam-se dois momentos:

Um primeiro momento em que a recorrente mediadora) angaria potenciais compradores frustrando-se o negócio por ausência de financiamento bancário.

Um segundo momento em que o negócio se concretiza por contacto directo entre os réus e os potenciais compradores (sem prévio conhecimento entre si).

É certo que os potenciais compradores se dirigiram ab initio à recorrente e já conheciam o bem a transacionar (por acção da recorrente que o publicitou e mostrou).

Porém, o negócio só se concretizou pelo impulso dado ao mesmo pelos réus e potenciais compradores ao qual a recorrente foi alheia.

Acresce que réus e potenciais compradores desconheciam a existência uns dos outros aquando do começo das diligências para a compra e venda em causa, o que resultou provado.

Podemos, por isso, concluir que para a conclusão do negócio a actuação da recorrente foi indiferente porquanto os seus préstimos terminaram na altura do sobredito primeiro momento e o segundo momento nasce de um novo encontro de vontades ao qual a recorrente é estranha apesar dos contornos do negócio serem os mesmos do que se poderia ter realizado se tivesse sido bem sucedido o primeiro momento negocial.

Neste contexto, a actividade da recorrente foi importante ao dar a conhecer o imóvel e ao fazer despertar o interesse na sua aquisição mas cessou aquando do referido primeiro momento.

Conclui-se, por isso, que a actividade que determinou a transacção efectuada teve como protagonistas os réus e os potenciais compradores pelo que a recorrente não tem direito à remuneração pretendida como foi decidido pelo tribunal recorrido.

Nestes termos, nega-se provimento ao recurso e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Porto, 21/1/2013

António Eleutério Brandão Valente de Almeida

Maria José Rato da Silva Antunes Simões

Abílio Sá Gonçalves Costa