3594/23.9T8ENT-A.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I. O artigo 14.º-A do NRAU atribui força executiva ao “contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida”, permitindo que, com base nele, seja instaurada “execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário”.

II. Tem força executiva o pelas partes denominado contrato promessa de arrendamento, se acompanhado da missiva a que alude o artigo 14.º-A do NRAU se em precedente ação que opôs as mesmas partes foi decidido, como pressuposto da decretada improcedência, que estava em causa um verdadeiro contrato de arrendamento, independentemente do nomen iuris que pelos contraentes lhe fora atribuído.

III. A sentença proferida naquela ação, confirmada por acórdão deste TRE, transitou em julgado, pelo que a qualificação do contrato nela efetuada se impõe nos embargos deduzidos por força da autoridade do caso julgado, não podendo voltar a aqui ser discutida, conduzindo à improcedência da invocada falta de título executivo.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 3594/23.9T8ENT-A.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Santarém

Juízo de Execução do Entroncamento – Juiz 3

I. Relatório

Inconformada com a sentença proferida nos presentes autos, que decretou a total improcedência dos embargos que deduzira à execução para cobrança coerciva da quantia de € 135.000,00 e juros vincendos, proveniente de rendas em dívida, que lhe é movida por (…), veio a executada (…) – Investimentos Imobiliários, Lda. apresentar o presente recurso, cuja alegação rematou com as seguintes conclusões:

“a) Ao assinalar de entre os factos dados como assentes que «4.1.7. O contrato promessa de compra e venda tornou-se definitivo desde a data da sua celebração, no dia 31 de Março de 2015», a sentença recorrida omite qualquer análise ou consideração sobre factos que foram alegados em sede de petição de embargos, que permitem aferir da manutenção ou não do contrato de arrendamento no período em que são reclamadas as rendas pela exequente, designadamente o momento em que foi transmitida a posse do locado para a exequente, em termos definitivos, estando, assim, ausentes da decisão proferida nos autos elementos essenciais à aferição da existência de arrendamento nas datas das pretensas rendas reclamadas pela exequente;

b) Devendo assim ser aditado, com base no depoimento da testemunha (…) e nas declarações de parte de (…), nos segmentos supra transcritos, um facto assente, de acordo com o qual, no mês imediatamente subsequente ao da outorga da escritura de compra e venda, a executada, na sequência de interpelação da exequente, entregou a pessoa que a mesma indicou as chaves das fracções adquiridas pela exequente à executada ou, considerando-se tal matéria impugnada, ser a mesma objecto de prova complementar, o que apenas residualmente se considera;

c) A inserção nos elementos de facto da consideração sobre se a exequente “atuou em abuso de direito”, integra uma conclusão jurídica insuscetível de integrar o elenco dos elementos de facto, devendo aquele facto considerado como não provado ser eliminado e, em sua substituição, serem levados aos factos aqueles invocados em sede de petição de embargos sob os n.ºs 3, 4, 5, 9, 11, 12 e 14, tal como supra transcrito;

d) E daqueles factos decorre que a exequente, em momento anterior, expressamente reconheceu a inexistência de contrato de arrendamento, quer em termos expressos, quer por via de não reclamar qualquer renda durante mais de cinco anos, depois de ser detentora da posse do imóvel, o que integra uma situação de evidente abuso de direito, nos moldes fixados no artigo 830.º do Código Civil, em especial na vertente de venire contra factum proprium;

e) Em face do artigo 14.º do NRAU, integra o necessário título executivo a existência de um contrato de arrendamento, algo que, no caso dos autos, inexiste como tal, estando-se em face de um contrato que, numa ínvia perspectiva, conjugado com outros, faz surgir uma relação de locação, o que, de todo em todo, revela a completa ausência de título executivo, em termos determinantes da rejeição da execução ou, não tendo a mesma ocorrido, de procedência de embargos – artigos 726.º, n.º 1, alínea a) e 734.º, por um lado, e 729.º, alínea a) e 731.º do Código de Processo Civil;

f) A sentença recorrida, salvo melhor opinião, mostra-se ferida de erro de julgamento e viola os princípios e comandos legais assinalados nas presentes conclusões de recurso.

Conclui pela procedência do recurso e consequente revogação da sentença recorrida.

Contra alegou a apelada, pugnando naturalmente pela manutenção do decidido, tendo formulado as seguintes conclusões:

“(1) Por Sentença proferida em 28 de maio de 2025 o Tribunal a quo julgou totalmente improcedente a Oposição à Execução mediante Embargos de Executado movida pela Recorrente, absolvendo a Recorrida.

(2) Inconformada com a Sentença Recorrida a Recorrente interpôs o presente recurso de apelação.

(3) Em 31 de março de 2015 foi celebrado entre as partes um Contrato-Promessa de Compra e Venda (“CPCV”) relativo às frações EK e EL.

(4) Na mesma data foi celebrado um Contrato-Promessa de Arrendamento (“CPA”) relativo às mesmas frações.

(5) Em 9 de maio de 2019 foi celebrada Escritura de compra e venda, convertendo-se automaticamente o CPA em Contrato de Arrendamento (“Contrato de Arrendamento”).

(6) O CPA previa que o contrato definitivo de arrendamento se celebraria na data da Escritura, pelo prazo de cinco anos, renovável, com renda mensal de € 1.500,00 por fração.

(7) A Recorrente não pagou as rendas desde agosto de 2019 até abril de 2023.

(8) A Recorrida interpelou validamente a Recorrente por carta de 3 de outubro de 2023.

(9) O Contrato de Arrendamento e a carta de interpelação constituem título executivo nos termos do artigo 14.º-A do NRAU e artigo 703.º, n.º 1, alínea d), do CPC.

(10) A Recorrente sustenta que nunca houve arrendamento, mas essa alegação é afastada pelo texto do CPA, pela Escritura e pela prova testemunhal.

(11) A própria testemunha da Recorrente declarou que foram feitos pagamentos mensais “a título de compensação da renda” antes da Escritura.

(12) Essa mesma testemunha admitiu que após a Escritura ainda foi feito pelo menos mais um pagamento.

(13) O representante legal da Recorrente reconheceu que os pagamentos se prolongaram até 2019.

(14) As declarações da Recorrida confirmaram a existência do CPCV, do CPA e da conversão em Contrato de Arrendamento.

(15) A versão da Recorrente é contradita pela sua própria prova testemunhal e documental.

16) A Recorrente invoca a alegada entrega de chaves, mas apresentou versões contraditórias e inconciliáveis sobre o momento, o modo e o destinatário da entrega.

(17) A testemunha (…) admitiu não ter estado presente, baseando-se apenas em relato de funcionária, com respostas vagas e hesitantes.

(18) A Recorrida declarou que, na Escritura, foi-lhe dito que as chaves permaneceriam com a (…) para cumprimento do arrendamento.

(19) A própria Recorrente reconheceu que as lojas não abriram de 2019 a 2023, o que contraria a tese da entrega imediata para exploração.

(20) Não existe prova suficiente que permita aditar novos factos quanto às chaves.

(21) A Recorrente alega inexistência de título executivo, mas o CPA e a Escritura demonstram a conversão automática em Contrato de Arrendamento e a exigibilidade das rendas.

(22) Não era necessário novo contrato escrito em 2019, porque o CPA já previa a conversão com a Escritura.

(23) Ficou provado o incumprimento da Recorrente e a interpelação válida, preenchendo-se todos os requisitos de título executivo.

(24) A exceção de abuso de direito foi afastada, por não existir contradição na atuação da Recorrida.

(25) As quantias alegadas como pagas não se confundem temporalmente com as rendas aqui peticionadas.

(26) A atuação da Recorrente é que se mostra contraditória, ora invocando dificuldades financeiras, ora negando a existência de arrendamento.

(27) A prova documental e testemunhal comprova a existência do CPCV e do CPA, a conversão em Contrato de Arrendamento em 2019 e o incumprimento da Recorrente.

(28) Estão verificados todos os pressupostos para a existência de título executivo e para a cobrança coerciva das rendas devidas.

(29) O recurso não apresenta fundamento factual ou jurídico idóneo.

(30) Deve por conseguinte ser julgado totalmente improcedente mantendo-se integralmente a Sentença Recorrida.

Questão prévia

No decurso da audiência final, na sessão que teve lugar no dia 02.04.2025, requereu a exequente/embargada, através do seu Il. Mandatário, a junção aos autos de documentos “constituídos por comprovativos de envio de cartas, registos e avisos de receção de interpelações feitas à (…)”, justificando a apresentação tardia com o fundamento de deles ter tido conhecimento “apenas durante a audiência”.

Sobre o assim requerido pronunciou-se favoravelmente o tribunal, “Por se revelar de eventual interessa para a descoberta da verdade e boa decisão da causa (…)”.

Os documentos em causa correspondiam a cópia de carta datada de 26/08/2019, dirigida pela exequente à executada, requerendo o pagamento da renda vencida em Agosto e acréscimo legal pela mora, comprovativo do envio e 2ª via do A/R, comprovativo da sua receção.

Tendo a executada/embargante apresentado recurso do despacho que admitiu os documentos vindos de discriminar, foi o mesmo revogado por douto acórdão proferido por este TRE em 16/12/2025, entretanto transitado.

Analisada a sentença aqui apelada, verifica-se, porém, que em parte alguma nela é feita menção aos identificados documentos, os quais em nada terão contribuído para a formação da convicção do julgador. Com efeito, tendo-se embora consignado na motivação que, “Relativamente ao facto provado no ponto 4.1.8., o mesmo assentou nos documentos constantes dos autos (…)”, ainda que não se tenham identificado os documentos em causa, reportando-se aquele ponto da matéria de facto a uma interpelação efetuada mediante carta datada de 3 de Outubro de 2023, tal remete-nos para a cópia da missiva que foi junta com o requerimento executivo, nada tendo a ver com os documentos indevidamente admitidos.

Verificando-se, deste modo, que a sentença agora recorrida em nada foi influenciada pelos documentos cuja desconsideração se impõe por força do trânsito em julgado do acórdão proferido por este tribunal superior no apenso B, mantém-se a mesma nos seus precisos termos, sem necessidade de proceder a sua anulação.

Resolvida a enunciada questão prévia e prejudicial, resultando das disposições conjugadas dos artigos 635.º, n.ºs 2, 1ª parte, 3, 4 e 5 e 639.º, n.º 1, ambos do CPC, que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões recursivas, a apelante suscita duas questões essenciais, das quais cabe conhecer:

i. da insuficiência da matéria de facto para a decisão e sua alteração pelo aditamento da factualidade alegada pela recorrente e que resultou provada;

ii. da falta de título executivo;

iii. da entrega antecipada das frações à exequente e do abuso de direito

Da pretensão modificativa da decisão proferida sobre os factos

Alega a apelante ter sido omitida pronúncia sobre matéria factual por si alegada e que releva para a decisão, factos que não obtiveram do tribunal um juízo de provado ou não provado, apontando ainda o teor eminentemente conclusivo do (único) facto dado como não provado, sem que tenha sido emitida pronúncia efetiva sobre a factualidade pertinente para se indagar da verificação da invocada exceção de direito material.

Indicando como não tendo sido objeto de apreciação por parte do tribunal a matéria alegada nos artigos 3º, 4º, 5º, 9º, 11º, 12º e 14º da contestação que apresentou, pretende que seja aditada ao elenco dos factos provados, invocando para tanto o testemunho prestado por (…) e as declarações de parte de (…), nos segmentos que transcreveu, devendo ter-se como assente que “no mês imediatamente subsequente ao da outorga da escritura de compra e venda, a executada, na sequência de interpelação da exequente, entregou a pessoa que a mesma indicou as chaves das fracções adquiridas pela exequente à executada”.

Dissente a apelada, evidenciando a fragilidade das declarações e testemunho prestados por (…) e (…), apontando ter sido esclarecedor o declarado a este respeito pela própria exequente.

Antes de entrar na apreciação da prova indicada pelas partes, retenha-se, antes de mais, que a exequente/embargada e ora apelada alegou no seu requerimento executivo que a quantia exequenda provém de rendas em dívida referentes aos meses de Agosto de 2019 até Abril de 2023, data em que, por força da entrega das chaves das frações locadas, cessou o contrato. Ou seja, resulta do assim alegado aceitar a exequente que a causa da cessação do contrato foi a revogação por consenso das partes, que se traduziu na entrega das chaves (por banda da locatária) e aceitação das mesmas pela senhoria, factos que, todavia, situou em Abril de 2023, reclamando as rendas alegadamente vencidas até então.

Na petição de embargos a executada impugnou a obrigação de pagamento das rendas, alegando, nos termos que constam dos artigos 9º, 10º, 11º e 14º da contestação, que a entrega das chaves ocorreu logo após a celebração da escritura que titulou o contrato definitivo, data a partir da qual a exequente passou a ter a disponibilidade das frações por si adquiridas, donde não ter direito a qualquer compensação por via de uma inexistente ocupação ou disponibilização das mesmas à embargante.

A Sra. juíza, após saneamento do processo, enunciou como facto não controvertido que “A executada não procedeu ao pagamento das rendas relativas ao período de agosto de 2019 (incluído) até abril de 2023”.

A embargante apresentou reclamação, assinalando que, não tendo aceitado a celebração do contrato como de arrendamento, e alegado a entrega das frações no mês seguinte ao da celebração da escritura, não podia ter-se como assente que era devedora de quaisquer quantias vencidas posteriormente. Tal reclamação foi atendida, (cfr. despacho proferido em 18/02 – Ref.ª 98995441), passando a referida matéria a integrar os temas da prova.

O facto em referência consta agora como provado na sentença apelada, correspondendo ao ponto 4.1.6., sem que a Sra. Juíza tenha feito qualquer referência à alegada entrega antecipada das chaves. E tendo-se limitado a consignar, em sede de motivação, que “Os factos provados nos pontos 4.1.1. a 4.1.6 ficaram assentes no despacho saneador, na parte em que não mereceu reclamação.”, assim parecendo olvidar que o facto que passou a constar daquele ponto 4.1.6., tendo como pressuposto a subsistência da obrigação do pagamento de rendas durante o período assinalado, tinha, na verdade, sido objeto de reclamação, a qual fora deferida[1], desconhece-se qual ou quais os meios de prova que o tribunal considerou para que o mesmo fosse julgado provado.

É certo que o pagamento, enquanto facto extintivo, constituía encargo probatório da executada que, na verdade, em parte alguma afirma que pagou, antes questionando a obrigação de pagar. Assim, a não se provar a versão da apelante, será de manter o referido ponto 4.1.6., impondo-se, no entanto, proceder ao reexame da prova produzida, em ordem a determinar se, como sustenta, resultou demonstrada a factualidade por si alegada na contestação e que foi indevidamente ignorada pela 1ª instância, uma vez que a anulação da sentença está reservada para os casos em que não for possível ao tribunal de recurso modificar a matéria de facto (cfr. o n.º 2 do artigo 662.º).

No que se refere ao alegado nos pontos 3, 4 e 5, respeitando o primeiro à ação que correu termos sob o n.º 322/20.4T8BNV, pese embora o documento, que se encontra junto aos autos, sempre pudesse ser atendido (cfr. artigo 607.º, n.º 4, aplicável ex vi do n.º 2 do artigo 663.º do CPCiv.), afigura-se que a inclusão nos factos assentes favorece a clareza da exposição, pelo que se determina o seu aditamento.

Quanto ao alegado no artigo 2.º, não se encontra controvertido que as frações são as mesmas e resulta da conjugação dos factos assentes em 1 e 2, não se vendo motivo para um facto autónomo. Finalmente, e no que se reporta ao alegado no artigo 3.º, objetivamente o que conhece é o pedido que foi formulado na ação identificada e a que se fará referência.

O segundo conjunto de facto alegados e que a recorrente pretende igualmente que sejam dados como assentes tem a seguinte redação:

9.º Nunca tendo a ora oponente ocupado os armazéns ou feito deles qualquer uso após a outorga da escritura de compra e venda, momento em que foram entregue as chaves dos armazéns em causa nos presentes autos à exequente.

11.º De facto, tendo a escritura sido celebrada em 09 de Maio de 2019 (cfr. Doc. n.º 3) a ora oponente, coincidente com a mesma, cessou os pagamentos da compensação que havia acordado com a exequente, nunca tendo a exequente reclamado as rendas, limitando-se, em 03.06.2020 a intentar a ação acima referida por forma a que fosse executado especificamente o contrato promessa de arrendamento.

12.º E mesmo perante o trânsito em julgado (em Janeiro de 2023) da decisão proferida naqueles autos, a exequente nunca interpelou a ora oponente para o pagamento de qualquer renda, fosse ela qual fosse.

14.º A exequente, ela sim, diligenciou junto de terceiros pela realização das diligências inerentes aos atos relativos ao arrendamento dos armazéns que a mesma escriturou, ciente que o pretenso arrendamento nunca foi efetivamente constituído e que entre a exequente e a ora oponente nunca se deu uma relação de locação.

Pois bem ouvidos, com o enorme esforço que a indesculpável péssima qualidade da gravação demandou deste tribunal[2], o testemunho e depoimentos apontados por apelante e apelada nas suas alegações e contra alegações, e, bem assim, o da testemunha (…), impõe-se concluir, o que se antecipa, que a prova produzida não permite que se tenham como demonstrados os factos alegados pela apelante.

À referida factualidade foram perguntadas as testemunhas (…), que dispensou o intérprete, o qual só interveio esporadicamente no decurso da sua inquirição, e o marido da autora, (…), que fez uso principalmente da língua inglesa, o legal representante da embargante, (…) e, bem assim, a embargada, sendo certo que todos eles nos mereceram alguma reserva.

A testemunha (…), que foi gerente da sociedade executada (tendo subscrito, junto com …, os contratos celebrados), declarou que após a escritura a exequente enviou uma senhora para que lhe fossem entregues as chaves, senhora que se teria feito acompanhar de uma carta assinada pela primeira e a quem as chaves foram efetivamente entregues, deixando a sociedade a partir de então de pagar as rendas porque, conforme respondeu em passo posterior do seu depoimento, “Se ela pediu chaves, não tem rendas”.

A testemunha confirmou que a sociedade pagou diversas quantias à exequente, mas declarava (ao que se percebeu, na documentação emitida) tratar-se de uma “compensação”, porque antes da escritura não podiam declarar pagamento de rendas. Todavia, tendo o Il. Mandatário da embargante perguntado se não seria uma compensação pelo atraso na celebração da escritura, respondeu afirmativamente. Sucede, porém que, conforme declarou também, o pagamento das ditas quantias prolongou-se uns meses mais para lá da data em que a escritura foi outorgada, o que infirma que a causa da entrega das ditas quantias fosse a mora na celebração do contrato prometido, subsistindo, pois, o que inicialmente declarou.

A instâncias do Il. Mandatário da parte contrária reafirmou que “quando a senhora foi pedir a chave, entregou-se a chave e deixou-se de pagar a renda”, ainda que tenha esclarecido que só tomou conhecimento destes factos em data posterior, quando retomou as suas funções na sociedade após um longo período de “baixa”.

Confrontado pelo mesmo Il. Mandatário com as declarações que prestara no processo anterior, onde teria omitido referência à devolução das chaves -questão que não se sabe se lhe foi ou não colocada, uma vez que o facto não estava então em causa- tendo então aludido a dificuldades económicas, esclareceu que a falta de meios financeiros que referira tinham a ver com “a recuperação da fração”, ou seja, com a impossibilidade da sociedade recomprar os imóveis, nos termos que as partes tinham também acordado.

Confirmou ainda ter tido conhecimento em data posterior que a exequente se deslocara ao local e tinha querido aceder às frações, tendo pedido aos seguranças no local que lhe facultassem o acesso, o que não sucedeu, pois, como explicou, os seguranças não podem permitir a entrada a quem a solicite. Não deixou, todavia, o Il. Mandatário de evidenciar que se a exequente tivesse as chaves em seu poder, então não teria necessidade de solicitar que lhe fosse facultado o acesso às lojas, o que não mereceu uma resposta concludente por parte da testemunha, que se limitou a repetir que não se encontravam em poder da executada.

(…), legal representante da embargante, confirmou que tiveram as chaves em seu poder para “fazer o arrendamento”, ou seja, para subarrendar as frações, possibilidade que tinha ficado expressamente salvaguardada no contrato celebrado com a exequente, explicando que depois fizeram entrega das chaves “a alguém que foi explorar a loja e se estabeleceu lá”.

Confrontado com as declarações da testemunha (…), marido da autora, que declarou ter recebido as chaves de um dito intermediário de nome “(…)” ou “(…)”, não resultou inteligível, o depoente declarou não saber de quem se trata, respondendo “pode ser a pessoa que abriu a loja, não tenho a certeza”. A instância, esclareceu que a pessoa que foi ocupar as lojas em 2019 fê-lo já por ordem da exequente, acrescentando depois que “as pessoas foram-se”, deixando as frações desocupadas.

Confirmou ainda, em linha com as declarações da testemunha …, que foi a secretária quem fez entrega das chaves à pessoa que as solicitou, informando que depois estes assuntos da sociedade passaram a ser geridos por um senhor português, o sr. … (referindo-se certamente à pessoa que outorgou na qualidade de gestora de negócios da embargante a escritura de compra e venda).

A instâncias declarou que a sociedade deixou de pagar porque em 2019 “um relatório prejudicou as empresas”, mas “continuou a pagar a compensação enquanto teve a chave”, tendo sido entregues todas as cópias existentes.

Em termos contraditórios, a autora, ouvida em declarações de parte, e seu marido, a testemunha (…), declararam coincidentemente que a embargante nunca fez entrega das chaves das frações vendidas, as quais disseram ter recuperado apenas em Abril de 2023, através de um “agente”, pessoa que a declarante disse não conhecer, mas teria sido arranjado pelo marido.

Relatou ainda que devido ao atraso na celebração do negócio prometido recebeu da sociedade executada uma compensação, e na data da escritura, à qual não compareceu nenhum dos legais representantes da vendedora, perguntou ao gestor, o sr. (…), pelas chaves, ao que este respondeu que teriam que ficar em poder da sociedade para que fosse cumprido o contrato de arrendamento. Confirmou que foram ainda pagas as primeiras rendas após a celebração da escritura, mas tendo a sociedade deixado de as pagar, deslocou-se ao local dos armazéns em Outubro desse ano, acompanhada do marido, não lhe tendo sido permitido aceder às lojas. Verificou, todavia, através dos vidros, que nelas se encontravam bens, tendo ficado convencida de que se encontravam subarrendadas, beneficiando a executada das rendas respetivas. Relatou ter sido ameaçada para ali não voltar, tendo chamado a polícia, reiterando que só em Abril de 2023 logrou recuperar as chaves das frações através do dito agente.

Acrescentou ter enviado várias cartas a reclamar as rendas, ainda que apenas se encontre comprovado nos autos o envio daquela que se encontra junta ao requerimento executivo. De todo o modo, ouvidos a este respeito os referidos (…) e (…) declararam apenas não se recordar de terem sido recebidas outras cartas, o que não corresponde a uma negativa perentória.

Ouvida a testemunha (…), marido da declarante, confirmou, em essência, as declarações prestadas por sua mulher, fornecendo um relato muito carregado das ameaças recebidas por parte dos legais representantes da executada, que teriam dito para não voltarem a perguntar, a testemunha e a mulher, nem pelas frações, nem por dinheiro, e que escusavam de apelar às autoridades porque eram muito poderosos e influentes em Portugal, o que se afigurou algo exagerado. Tendo a testemunha confirmado que as chaves dos imóveis lhe foram entregues em Abril de 2003, através do tal agente, de nome (…) ou (…), já não pôde ou não quis explicar de que espécie de agente se trata, de que modo recuperou as chaves ou quem as entregou àquele.

Face a tais elementos de prova amplamente contraditórios, considerando que:

- quer a testemunha (…), quer o legal representante da executada não puderam precisar em que altura teriam as chaves sido entregues pela secretária à tal senhora que, a mandado da exequente se teria apresentado a reclamá-las munida de uma carta, não tendo sequer sido feita prova de que as chaves saíram do seu poder;

- a despeito da testemunha (…) ter mencionado que a sociedade mantinha uma pasta arquivo relativa a cada fração, na qual seria suposto ter ficado arquivada tal carta, para prova de que tinham entregado as chaves a quem legitimamente as reclamara, tal documento não foi presente, subsistindo dúvida não ultrapassada quanto à sua real existência;

- não procedeu a embargada à apresentação da dita secretária como sua testemunha, o que mais adensou a dúvida quanto à realidade dos factos controvertidos, resulta não poder proceder a pretensão da recorrente no sentido de serem aditados ao elenco dos provados, antes se impondo respostas, todas elas, negativas.

Por último, e no que respeita ao único “facto” dado como não provado, parece evidente que não poderá manter-se.

Conforme se teve já ocasião de referir, designadamente no acórdão que confirmou a sentença proferida na precedente ação n.º 322/20, o STJ vem persistentemente chamando a atenção para o facto de “Muito embora o artigo 646.º, n.º 4, do anterior CPC tenha deixado de figurar expressamente na lei processual vigente, na medida em que, por imperativo do disposto no artigo 607.º, n.º 4, do CPC devem constar da fundamentação da sentença os factos julgados provados e não provados, deve expurgar-se da matéria de facto a matéria susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, como vem sendo pacificamente aceite engloba, por analogia, os juízos de valor ou conclusivos”[3].

Deverão assim ser eliminadas do elenco factual as expressões e asserções que não revistam natureza fáctica, essencialmente quando esteja em causa matéria essencial à decisão a proferir, constituindo o “thema decidendum”[4].

Em suma, na parcial procedência da impugnação apresentada pela recorrente, determina-se o aditamento dos factos 2a) e 2b) alusivos à precedente ação, determina-se a eliminação do único facto não provado constante da sentença, dando-se como não provados os seguintes factos, que assim se aditam.

II. Fundamentação

De facto

Estabilizada, é a seguinte a factualidade julgada provada e não provada a considerar:

1. No dia 31 de Março de 2015, foi celebrado entre a exequente e a executada, (…), Investimentos Imobiliários, Lda., um Contrato-Promessa de Compra e Venda (“CPCV”), mediante o qual a executada prometeu vender à exequente as frações designadas pelas letras “EK” e “EL”, integrantes do Edifício (…), do complexo designado “Centro (…)”, destinado a armazém, sito em (…), freguesia de (…), concelho de Benavente, descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo matricial n.º (…).

2. Na mesma data foi celebrado o que as partes designaram por Contrato-Promessa de Arrendamento (“Contrato-Promessa”) sobre as frações acima descritas, no qual a exequente prometeu dar de arrendamento à executada e esta prometeu arrendar as frações em causa.

2. a) A exequente (…) instaurou contra (…), Investimentos Imobiliários, Lda., ação declarativa constitutiva, a qual tomou o n.º 322/20.4T8BNV, tendo corrido termos pelo Juízo Central Cível de Santarém – Juiz 4, do Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, pedindo a final que, na procedência da mesma, fosse declarado celebrado o contrato de arrendamento para fins não habitacionais tendo por objeto as frações autónomas identificadas no contrato referido no ponto 2.,

2. b) A ação a que se alude em 2.b) foi julgada improcedente por decisão transitada em julgado, confirmada por acórdão deste TRE proferido em 12.01.2023, face à consideração de que, mau grado a designação que pelas partes lhes foi dada, o acordo celebrado consubstancia verdadeiro contrato de arrendamento, em execução desde que, nos termos acordados pelas partes, a apelante procedeu ao pagamento integral do preço das frações prometidas comprar – isto apesar do negócio definitivo ter tido tradução formal anos mais tarde – não tendo assim lugar a aplicação do disposto no artigo 830.º do CC.

3. No dia 09 de Maio de 2019, foi celebrado o contrato de compra e venda das frações “EK” e “EL” por escritura pública.

4. De acordo com o disposto do Considerando F) e da Cláusula Quarta, n.º 1, do Contrato-Promessa, o contrato definitivo de Arrendamento celebrar-se-ia na data em que fosse realizada a escritura pública de compra e venda das frações supra identificadas.

5. Nos termos da Cláusula Quarta, n.º 1, e Cláusula Sexta, n.ºs 1, 2 e 3 do Contrato-Promessa, o contrato definitivo de Arrendamento seria celebrado pelo prazo de cinco anos, renovável por prazos de 1 ano automaticamente, se nenhuma das partes se opusesse à renovação, com uma renda mensal de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) por cada fração, a ser paga até ao dia 8 (oito) do mês àquele a que diga respeito.

6. A executada não procedeu ao pagamento das rendas relativas ao período de agosto de 2019 (incluído) até abril de 2023.

7. O contrato promessa de compra e venda tornou-se definitivo desde a data da sua celebração, a dia 31 de Março de 2015.

8. A exequente interpelou a executada para pagamento das rendas em dívida, no prazo de 8 (oito) dias, por carta datada de 03 de outubro de 2023.

Factos não provados

Não se provou que:

a) no mês imediatamente subsequente ao da outorga da escritura de compra e venda, a executada, na sequência de interpelação da exequente, entregou a pessoa que a mesma indicou as chaves das frações por esta adquiridas;

b) a oponente nunca tenha ocupado os armazéns ou feito deles qualquer uso após a outorga da escritura de compra e venda, momento em que foram entregue as chaves dos armazéns em causa nos presentes autos à exequente;

c) a exequente nunca tenha reclamado as rendas, limitando-se, em 03.06.2020 a intentar a ação acima referida por forma a que fosse executado especificamente o contrato promessa de arrendamento;

d) mesmo perante o trânsito em julgado (em Janeiro de 2023) da decisão proferida naqueles autos, a exequente nunca tenha interpelado a oponente para o pagamento de qualquer renda, fosse ela qual fosse;

e) a exequente tenha diligenciado junto de terceiros pela realização das diligências inerentes aos atos relativos ao arrendamento dos armazéns que a mesma escriturou, ciente que o pretenso arrendamento nunca foi efetivamente constituído e que entre a exequente e a ora oponente nunca se deu uma relação de locação.

De Direito

i. Da falta do título executivo

A autora instaurou a execução de que estes autos são apenso visando a cobrança coerciva da quantia de € 135.000,00, soma das rendas vencidas e não pagas no período de agosto de 2019, inclusive, até abril de 2023, acrescida dos jutos vincendos, apresentando como título executivo o contrato a que se alude no ponto 2 e a carta de interpelação datada de 03 de outubro de 2023, enviada à executada e por esta rececionada.

Na petição de embargos a executada apelante alegou não deter a exequente título executivo porquanto, conforme a mesma reconhece, o acordo entre as partes celebrado tem a natureza de contrato promessa de arrendamento, sendo, pois, insuscetível de constituir título executivo à luz do que dispõe o artigo 14.º-A do NRAU.

A executada/embargada, na sua contestação, refutou a invocada ausência de título, exceção em relação à qual, em sede de saneamento do processo, a Sra. juíza fez consignar que “carecia de produção de prova”, vindo na sentença final a enunciar como questão a decidir “Saber se o contrato promessa de compra e venda se tornou definitivo desde a data da sua celebração, a dia 31 de Março de 2015”, à qual respondeu afirmativamente.

A recorrente insiste nesta via de recurso que o contrato junto com o requerimento executivo, a par da missiva que o acompanha, não constituem título executivo. Mas sem razão o faz. Vejamos:

Ensina o Prof. Lebre de Freitas que a ação executiva tem por finalidade a reparação efetiva dum direito violado, providenciando “(…) pela realização coativa de uma prestação devida”[5]. Pressupõe por isso “(…) a prévia solução da dúvida sobre a existência e a configuração do direito exequendo. A declaração ou acertamento (dum direito ou de outra situação jurídica; dum facto), que é o ponto de chegada da acção declarativa, constitui na acção executiva o seu ponto de partida”[6]. Vale isto por dizer que a pretensão material está “acertada”, no sentido de sobre ela não dever ter lugar mais nenhuma controvérsia no processo executivo. E é precisamente pelo facto de o título executivo conter esse acertamento que dele se diz constituir “base da execução”, por ele se determinando “o fim e os limites da acção executiva” (n.º 5 do artigo 10.º), isto é, o tipo de ação e o seu objeto, assim como a legitimidade ativa e passiva para ela.

A existência da obrigação exequenda não é, segundo o mesmo autor, “pressuposto da execução: presumida pelo título executivo, dela não há necessidade de fazer prova. (…) Ao exequente mais não compete, relativamente à existência desta obrigação, do que exibir em tribunal o título (executivo) pelo qual ela é constituída e reconhecida.

Epigrafado de “Espécies de título executivo”, o artigo 703.º contém um elenco taxativo dos títulos que podem servir de base a execução, entre os quais, e para o que aqui releva “Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” (cfr. alínea d). Tal é o caso da previsão do artigo 14.º-A do NRAU, que atribui força executiva ao “contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida”, permitindo que, com base nele, seja instaurada “execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário”.

Ora, conforme a apelante reconhece no artigo 2º da petição de embargos, a questão da natureza do denominado contrato promessa de arrendamento foi discutida no âmbito da precedente ação que opôs as mesmas partes e correu termos sob o n.º 322/20.4T8BNV, aí tendo sido decidido, como pressuposto da decretada improcedência, que estava em causa um verdadeiro contrato de arrendamento, independentemente do nomen iuris que pelos contraentes lhe fora atribuído.

A sentença proferida naquela ação, confirmada por acórdão deste TRE[7], transitou em julgado, pelo que a qualificação do contrato nela efetuada se impõe nos presentes autos por força da autoridade do caso julgado, não podendo voltar a aqui ser discutida.

Assente, pois, que o contrato junto com o requerimento executivo se constituiu, desde a data da sua celebração, como contrato de arrendamento, tendo a exequente procedido igualmente à junção de carta registada, dela constando o montante em dívida e a interpelação da executada, na sua qualidade de arrendatária, para proceder ao respetivo pagamento, apresentou com o requerimento executivo título bastante para a execução.

Improcede, nos termos expostos, o primeiro fundamento do recurso.

Da cessação antecipada do contrato

A executada invocou ainda em sua defesa ter feito entrega das chaves das frações à exequente logo após a celebração da escritura de compra e venda que teve lugar em Maio de 2019, data a partir da qual passou aquela a ter a disponibilidade dos imóveis, procedendo à sua rentabilização, donde inexistir fundamento legal para reclamar quaisquer rendas, acusando-a ainda de atuar em abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, o que a embargada impugnou.

Vejamos, pois, em que medida os factos apurados suportam as exceções invocadas pela recorrente.

É sabido que àqueles que constituíram determinado vínculo contratual, sob a égide da autonomia privada, é-lhes, por força do mesmo princípio, assegurada a liberdade de extinguirem, consensualmente, o mesmo vínculo.

A revogação do contrato, correspondendo à destruição voluntária da relação contratual pelas partes contratantes, assenta no acordo posterior à celebração do contrato, com sinal oposto ao primitivo (no contrarius consensus), assumindo-se como uma manifestação em sentido inverso da mesma autonomia privada que deu vida ao negócio e como a melhor forma de exprimir esta inversão de sentido, o acordo revogatório, o mútuo consenso na dissolução (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 6ª Edição, 1995, pág. 277).

A declaração negocial, não se mostra controvertido, não tem forçosamente de ser expressa, podendo, de harmonia com o princípio da liberdade declarativa consagrado no artigo 217.º do CC, ser tácita (n.º 1), o que ocorre quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam. Tal é o caso, conforme entendeu já este TRE, em aresto de 31/01/2019 (processo 14/18.4T8NIS.E1, acessível em www.dgsi.pt., que a ora relatora subscreveu como adjunta), da entrega das chaves pelos locatários e sua receção pelo senhorio, que conduz à cessação do contrato de arrendamento por revogação real, executando-se imediatamente os seus efeitos.

No caso dos autos, resulta do requerimento executivo que a exequente reconhece que o contrato se extinguiu com a entrega das chaves, por si recebidas em 03 de Abril de 2023.

De outro lado, a executada e embargante, não discutindo que o contrato se mostra extinto, pretende ter feito a entrega das chaves em data muito anterior ao referido dia 3 de Abril, apontando o mês seguinte à outorga da escritura pública que formalizou o contrato de compra e venda das mesmas frações entre as partes, pelo que teria então cessado qualquer obrigação de pagamento de rendas.

Vista a factualidade assente, e pese embora não se tenham apurado com rigor as circunstâncias em que as chaves foram recuperadas pela exequente, a verdade é que não logrou a embargante fazer prova da sua entrega em data anterior ao referido dia 03 de Abril, nem tão pouco, faz-se notar, que não tenha tido a disponibilidade das frações locadas até então. Estando em causa facto extintivo do direito da exequente a receber as rendas vencidas até à data em que o contrato se extinguiu, o ónus da prova recaía sobre a apelante (n.º 2 do artigo 342.º), que suportará as consequências do seu fracasso probatório, mantendo-se a obrigação exequenda.

Da exceção de direito material do abuso de direito

Invocou ainda a executada, e nisso insiste nesta via de recurso, ter a exequente atuado em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, uma vez que vem reclamar quantias provenientes de alegadas rendas vencidas quando sempre reconheceu, o que se verificou ainda no decurso da presente ação, que nunca chegou a ser celebrado qualquer contrato de arrendamento. E tanto era esse o seu convencimento que instaurou a ação declarativa constitutiva que correu termos sob o n.º 322/20.4T8BNV, visando a execução específica do contrato promessa de arrendamento, esse efetivamente celebrado, sendo certo que nunca exigiu da embargante o pagamento de quaisquer rendas até à instauração da presente execução, atuação que tem como contraditória e abusiva.

Indaguemos, pois, da pertinência de tal argumentação.

Nos termos do artigo 344.º do Código Civil, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. O abuso, sendo um instituto puramente objetivo, não dependente da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjetivo, surgindo como concretização da boa-fé, apresenta-se afinal como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima”[8]. “Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”[9].

A este respeito, importa antes de mais ter presente que o STJ vem reafirmando a orientação de que «A aplicação do instituto do abuso do direito tem uma natureza subsidiária, só a ele sendo lícito recorrer na falta de uma norma jurídica que resolva, de forma adequada, a questão em causa, exigindo-se a prova rigorosa dos seus elementos constitutivos e a ponderação dos valores sistemáticos em jogo, sob pena de se tratar de uma remissão genérica e subjectiva para a materialidade da situação» (acórdão do STJ de 21/06/2022, proferido no processo n.º 542/06.4TBGDM-G.P1.S1, invocando o anterior aresto do mesmo STJ de 02-12-2013, no processo n.º 306/10.0TCGMR.G1.S1).

Depois, como ali se sublinha igualmente, «O abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium só existe em casos excecionais, não bastando que o titular do direito, ao exercê-lo, manifeste um comportamento contrário ao anterior, sendo ainda necessário que o comportamento posterior se apresente clamorosamente oposto aos ditames da lealdade e da correção imperantes na ordem jurídica e nas relações entre os contraentes», até porque «(…) não existe no direito civil um princípio geral de proibição do comportamento contraditório».

Sendo o “venire contra factum proprium” uma das possíveis modalidade do abuso de direito, assenta na violação do princípio da confiança, podendo basicamente delinear-se como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua actividade. Dir-se-á, nessa hipótese, que o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou atos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objetiva de confiança em que ele não seria exercido (cfr. Ac. do S.T.J. de 20-0-06, proc. n.º 06B2110, no mesmo sítio).

Como também ensina João Baptista Machado, “Assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito. Assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das pessoas responsáveis fundada na própria credibilidade que essas condutas reivindicam”[10]. Estão assim em causa “condutas comunicativas com uma pretensão de verdade – condutas reveladoras de uma predisposição quanto a certo problema, que gera a expectativa de condutas coerentes ou conformes a essa disposição”[11]. Parte-se, pois, da noção básica de que os comportamentos (assertivos ou até omissivos) e as declarações podem vincular, quer porque envolvem uma responsabilização pela pretensão de verdade que lhes é imanente, quer pelos efeitos que podem ter sobre a conduta dos outros que acreditam em tais declarações e/ou comportamentos, conformando a sua conduta na base dessa radical confiança. E o direito confere relevância de facto a esta auto-vinculação geradora de expectativas, através precisamente da tutela da confiança.

Para que se desencadeie o efeito jurídico próprio do instituto da tutela da confiança através da proibição do venire contra factum proprium é, pois, necessária a verificação de vários pressupostos: em primeiro lugar, para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que, direta ou indiretamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro, sendo ainda necessário que a contraparte, com base na confiança criada, assuma disposições e faça planos, ou seja, faça um investimento na confiança, pois só então surge a necessidade da tutela do direito; depois, a confiança da contraparte só merece proteção jurídica quando a mesma esteja de boa-fé e tenha agido com o cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico[12].

Assim enunciados os pressupostos do instituto convocado pela recorrente, e feito o confronto com a factualidade apurada nos autos, resulta evidente que, independentemente da exequente se encontrar inicialmente convencida da necessidade de converter o denominado contrato promessa de arrendamento em contrato de arrendamento, a verdade é que em momento algum adotou um comportamento que pudesse ser por aquela interpretado no sentido de que renunciava a uma compensação pela disponibilização das frações, que continuavam em poder da primeira. Aliás, a iniciativa de instauração da ação apenas atesta a sua vontade de vincular a embargante, com o objetivo óbvio de se habilitar a exigir, coercivamente se necessário, o pagamento das rendas.

Deste modo, não se vendo, no confronto da factualidade assente, que a embargante pudesse razoavelmente confiar em que tais quantias não lhe viriam a ser exigidas pela exequente, tal é quanto baste para afastar o instituto do abuso de direito, com a consequente improcedência do recurso, mantendo-se a obrigação da pagamento das rendas[13].

III. Decisão

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida.

Custas a cargo da embargante, que decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv.).

Sumário: (…)

Évora, 25 de Março de 2026

Maria Domingas Alves Simões

Ana Margarida Pinheiro Leite

José Manuel Tomé de Carvalho

[1] Sendo este o teor do despacho em causa: “Pelas razões aduzidas na reclamação, e pese embora a oposição da parte contrária, considera-se que assiste razão ao reclamante, pelo que se defere a referida reclamação.

DN. ”.

[2] Dificuldades que, incrivelmente, se acentuaram ainda mais na audição do intérprete, sem que se tenha curado de verificar a posição do seu microfone ao logo de toda a sessão de julgamento.

[3] Do acórdão do STJ de 28/9/2017, processo 809/10.7 TBLMG.C1.S1, acessível em www.dgsi.pt.

[4] Cfr. acórdãos do STJ de 12 de Março de 2014, processo n.º 590/12, e de 29 de Abril de 2015, processo n.º 306/12.6TTCVL.C1.S1, acessíveis em www.stj.pt. V. ainda, por todos, com recenseamento de diversas decisões do STJ, acórdão de 22/02/2022, proferido no processo n.º 116/16.1T8OLH.E1.S1, acessível no mesmo sítio.

[5] Prof. Lebre de Freitas, “A ação executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013”, pág. 16.

[6] Idem, pág. 28.

[7] Relatado pela ora relatora.

[8] Na síntese do Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível em https://portal.oa.pt/publicacoes/revista-da-ordem-dos-advogados/ano-2005/ano-65-vol-ii-set-2005/artigos-doutrinais/antonio-menezes-cordeiro-do-abuso-do-direito-estado-das-questoes-e-perspectivas-star/.

[9] Idem.

[10] Baptista Machado, in “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa, Scientia Iuridica, Braga, 1991, a págs. 346 e 347.

[11] Ob. e autor citados na nota anterior, a págs. 353.

[12] Batista Machado, ob. cit., págs. 416 a 419.

[13] Sem prejuízo, como é evidente, do cumprimento pela exequente das obrigações fiscais a que haja lugar.