2765/25.8T8BCL.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

- Sendo acordado entre as partes que determinado contrato de arrendamento não habitacional “tem início no dia 1 de Novembro de 2018 e é celebrado pelo prazo de um ano”, estamos perante um contrato de arrendamento com prazo certo.

- O prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais previsto no art. 1110º nº 3 do CC tem natureza meramente supletiva, permitindo a lei prazos de renovação inferiores a 5 anos, desde que haja convenção expressa nesse sentido, podendo as partes afastar tal regra ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual, sem prejuízo do limite inicial estabelecido no seu nº 4.

- Assente que o Requerente da providência cautelar de restituição provisória de posse não é titular dessa posse, é inútil discutir nesse procedimento a eventual acção directa do requerido sobre o locado cujo gozo se pretende recuperar provisoriamente.

ACORDAM OS JUÍZES NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES:

I- Relatório

AA, intentou o presente procedimento cautelar de restituição provisória da posse contra EMP01..., Lda, peticionando a condenação desta a restituir-lhe o lugar de garagem a que alude no seu requerimento inicial e a abster-se de qualquer comportamento que impeça a utilização do mesmo, sendo condenada numa sanção pecuniária compulsória de € 100,00 por cada dia que persista a impossibilidade de utilização do dito lugar de garagem, bem como no pagamento de quantia indemnizatória a fixar pelo tribunal, mas nunca inferior a € 2.500,00 a título de prejuízos causados, requerendo, ainda, que seja decretada a inversão de contencioso.

Em sede de audiência final, o requerente AA formulou requerimento de ampliação do pedido e da causa de pedir, peticionando, cumulativamente: “que seja ordenada a imediata restituição da posse ao Requerente do lugar de garagem n.º 47, devidamente identificado no artigo 1º do requerimento inicial, com a efectiva remoção do viatura de marca ..., modelo ..., com a matrícula ..-..-TO ou da já referida viatura da marca ..., modelo ..., com a matrícula ..-..-RH ou qualquer de outro veículo, objecto ou estrutura que naquele lugar se encontre e que estejam a ocupar o referido lugar de garagem 47 e/ou a impedir o acesso e utilização do mesmo pelo Requerente, para isso se ordenando que a entidade policial competente, nomeadamente a Polícia de Segurança Pública, esteja presente na data da realização da diligência e que assegure o cumprimento da mesma, com recurso, se necessário, ao arrombamento de portas e remoção de qualquer veículo, objecto ou estrutura que se encontrem naquele local ou a impedir o acesso e utilização do mesmo pelo Requerente, nomeadamente por estarem as

portas fechadas ou existir oposição por parte do legal representante da Requerida ou de qualquer outra pessoa”.

Admitida essa ampliação, procedeu-se à realização da audiência final após que foi proferida decisão que culminou com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto, julga-se a presente providência cautelar improcedente e, consequentemente, absolve-se a requerida EMP01..., Lda. dos pedidos contra si deduzidos pelo requerente.

Custas pelo requerente (artigo 539.º, n.º 1, do Código do Processo Civil).”

Inconformado com tal decisão, dela interpôs o Requerente o presente recurso de apelação, em cujas alegações formula as seguintes relevantes

conclusões:

I.5. São três as questões jurídicas sobre as quais o recorrente pretende fazer incidir o seu recurso, as quais se impõem face ao frontal desacordo com a sentença proferida pelo tribunal “ a quo”.

6. Com efeito, no entender do recorrente, e em face da matéria de facto provada, as normas jurídicas invocadas na sentença “a quo” deveriam ter sido interpretadas e aplicadas de modo a conduzir à total procedência da acção e, por consequência, à condenação da recorrida em todos os pedidos formulados na providência de restituição provisória da posse, com pedido de inversão do contencioso.

7. Entende o recorrente (1ª questão) que foi feita pelo tribunal “ a quo” errada qualificação jurídica do contrato de arrendamento em causa nos autos e bem assim da comunicação que lhe foi enviada pela recorrida com vista à cessação daquele contrato.

8. Consta da cláusula segunda do contrato de arrendamento que: “ O contrato de arrendamento tem início no dia 1 de novembro de 2018, celebrado pelo prazo de um ano, sendo renovável por iguais períodos enquanto não for denunciado por qualquer das partes com antecedência mínima de 30 dias”.

9. Tendo em conta o teor da referida cláusula contratual, e ao contrário do que entendeu a sentença recorrida, entende o recorrente que, do ponto de vista da qualificação jurídica, o contrato não ficou sujeito ao regime de duração limitada, mas antes foi celebrado no regime da duração indeterminada.

10. Na verdade, a partir do momento que o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento, quando as partes nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, não poderá sustentar-se estar em causa contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo.

11. Para que se possa considerar que as partes quiseram sujeitar um contrato de arrendamento urbano ao regime dos contratos de duração limitada não se exige qualquer forma convencional, mas exige-se, porém, que do texto do contrato resulte que as partes quiseram sujeitar a esse regime, de duração limitada.

12. Como forma de justificar o entendimento de que recorrente e recorrida celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada, o tribunal “a quo” lança mão do disposto no art.º 236.º, n.º 1 do Código Civil, afirmando “...impõe-se interpretar aquela que terá sido a intenção das partes com a redação da cláusula segunda do contrato de arrendamento (...) e a intenção da requerida com a remessa da comunicação que apelidou de “denúncia de contrato de arrendamento”.

13. Como resulta defendido por diversa doutrina, a problemática da interpretação da declaração negocial, máxime no que tange ao plasmado no n.º 1 do Art.º 236.º do Código Civil, tem em vista a protecção do declaratário e deve recair sobre um comportamento significativo que não belisque o princípio da tutela da confiança.

14. Salvo o devido respeito por opinião diversa, o entendimento do tribunal “ a quo” no sentido de que no momento da celebração do contrato de arrendamento dos autos “...estavam as partes naturalmente a convencionar o regime da oposição à renovação e não o regime da denúncia, sendo este o sentido que um declaratário normal teria naturalmente apreendido da declaração do declarante..” não vai de encontro àquele que é o espirito da norma contida no n.º 1 do art.º 236.º do Código Civil, desde logo porque, não protegendo o declaratário, redunda numa violação clara do princípio da tutela da confiança por fazer tábua rasa daquilo que as partes verteram no texto do contrato que celebraram, nomeadamente no que tange à sua duração e modo de o fazer cessar.

15. Entende o recorrente que tendo o tribunal “ a quo” decidido lançar mão da disciplina legal contida no art.º 236.º, n.º 1 do Código Civil, para procurar interpretar aquela que terá sido a intenção das partes com a redacção da cláusula segunda do contrato de arrendamento, não poderia então olvidar o quanto se encontra plasmado no artigo 238.º do mencionado código.

16. Com efeito, estando, como efectivamente estamos, perante um negócio formal – contrato de arrendamento para fins não habitacionais-, não poderá a declaração valor com um sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento.

17. O mesmo vale, mutatis mutandis, para a comunicação enviada pela recorrida ao recorrente com vista à cessação do contrato de arrendamento e onde fez constar no seu texto e no item “assunto” a expressão: “Denúncia do contrato de arrendamento”.

18. Em face da refira qualificação jurídica do negócio jurídico celebrado entre recorrente e recorrida, a comunicação remetida por esta àquele no sentido da cessação do contrato de arrendamento, e ao contrário do que entendeu o tribunal “ a quo”, não poderia deixar de ser analisada à luz das regras aplicáveis à denúncia dos contratos de arrendamento de duração indeterminada e já não à luz das regras aplicáveis em matéria de “oposição à renovação”.

19. Pelo que, tendo em conta a disciplina ínsita no n.º 1 do Art.º 1110.º A, conjugado com a plasmada nas alíneas b) e c) do Art.º 1101.º, todos do Código Civil, e a data em que foi enviada a comunicação da cessação contratual pela recorrida ao recorrente, e dos seus pretendidos efeitos, outra solução não restaria ao tribunal “a quo” senão considerar totalmente ineficaz/inoperante tal comunicação.

20. Ao ter entendido de forma diferente, violou o tribunal “ a quo”, entre outros, o quanto dispõem os Art.ºs 236.º. 238.º, 1110.º-A e 1101.º, todos do Código Civil.

21. Sem prescindir, e mesmo que se entenda estarmos perante um contrato de arrendamento com prazo certo, ainda assim, à luz do regime jurídico vigente aplicável, e ao contrário do que decidiu a sentença recorrida, a comunicação de oposição à renovação enviada ao recorrente teria de ser considerada totalmente ineficaz. 22. Entende o recorrente (2ª questão) que mesmo que se admita estarmos perante um contrato de arrendamento urbano não habitacional com prazo certo, como sustenta a sentença recorrida, ainda assim mal andou o tribunal “a quo” quando decidiu atribuir eficácia jurídica à comunicação de resolução do contrato de arrendamento enviada pela recorrida em 26 de Setembro de 2025 com vista a produzir efeitos em 31 de Outubro de 2025.

23. À data da celebração do contrato de arrendamento dos autos vigorava a Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pelas Leis 43/2017, de 14 de Junho e 64/2018, de 29 de Outubro.

24. Sucede que, em 13 de Fevereiro de 2019 entrou em vigor a Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, a qual procedeu à quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, e que passou a aplicar-se imediatamente ao contrato celebrado entre recorrente e recorrida, por aplicação do n.º 2 do Art.º 12.º do Código Civil.

25. Ora, o n.º 3 do Art.º 1110.º do Código Civil (tal como o paralelo Art.º 1096.º, n.º 1 do mesmo diploma), na parte em que determina que o contrato de arrendamento se renova por períodos “sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior” – veio estabelecer, com a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, um regime imperativo.

26. Isso mesmo resulta da maioria da Jurisprudência dos Tribunais Superiores que foram chamados a pronunciar-se sobre esta matéria.

27. Veja-se, a título exemplificativo, a recente decisão do Tribunal da Relação de Guimarães sobre esta matéria , onde no seu Sumário se pode ler: “ (...) II- No entanto, acordado pelas partes que o prazo do contrato se renovará automaticamente, a lei é imperativa, no sentido desse prazo não poder ser inferior a 3 anos, imperando aqui, em nosso entender, o desígnio do legislador, bem marcado no preâmbulo da Lei 13/2019, de que se pretendeu introduzir “medidas destinadas (...) a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano, e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.

28. No mesmo sentido se tem também pronunciado a propósito o Supremo Tribunal de Justiça em recentíssimas decisões.

29. Como se pode ler no Sumário do Acórdão do STJ, de 13.03.2025, “I- O legislador ao estatuir no art.º 1096.º, n.º 1 do Cód. Civil o prazo de 3 anos para a renovação do contrato de arrendamento, caso tal prazo de renovação seja inferior, estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. II- Por isso, a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado no contrato for superior a 3 anos”.

30. Ou ainda, como bem salienta o Acórdão do STJ, de 03.07.2025, “ I- Nos termos do n.º 1 do art.º 1096.º do Código, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12.02, um contrato de arrendamento habitacional, com prazo certo, renovável, está sujeito à renovação pelo prazo mínimo de três anos. II- O contrato de arrendamento habitacional celebrado pelo prazo inicial de cinco anos, com início a 01.02.2018, com renovação por períodos de um ano, renovou-se em 01.02.2023 pelo prazo de três anos, não produzindo efeitos a oposição à renovação por carta de 28.07.2023, para produzir efeitos a partir do dia 31.01.2024”.

31. Em idêntico sentido ao decidido nos mencionados Acórdãos têm também se pronunciado inúmeros autores que se debruçaram sobre esta concreta questão.

32. Ora, tendo sido celebrado entre o recorrente e recorrida contrato de arrendamento urbano não habitacional em 31.10.2018, com início a 01.11.2018, pelo prazo de um ano sucessivamente renovável por iguais períodos (um ano), com a entrada em vigor da Lei 13/2019, de 12.02, tal contrato renovou-se em 01.11.2019 pelo período de 5 anos, isto é, até 01.11.2024, tendo, nesta data, sido alvo de nova renovação pelo período de 5 anos, isto é, até 01.11. 2029.

33. Daí que, a comunicação da recorrida, feita ao recorrente em 26 de Setembro de 2025, com vista à cessação do contrato de arrendamento celebrado entre ambos, para produzir os seus efeitos a 31.10.2025, e ao contrário do que entendeu o tribunal “ a quo” não produziu quaisquer efeitos, sendo totalmente ineficaz/inoperante.

34. Mal andou por isso a sentença recorrida ao decidir que: “(...) a comunicação de oposição à renovação remetida ao requerente no dia 26 de setembro de 2025 apresenta-se como válida e eficaz, tendo produzido os seus efeitos no dia 31 de outubro de 2025”.

35. Ao ter decidido como decidiu, fez o tribunal “a quo” errada interpretação jurídica do quanto preceitua o n.º 3 do Art.º 1110.º do Código Civil.

36. Norma legal que, como se supra referiu, deve ser interpretada no sentido de que o aí estipulado tem carácter imperativo e tem aplicação aos contratos em vigor à data da entrada em vigor da Lei 13/2019, de 12.02.

37. Finalmente, refere a sentença recorrida que: Concluindo-se pela validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação, resulta fortemente indiciado que, aquando da ocupação do lugar de estacionamento n.º 47 com automóvel propriedade de uma sua sócia da requerida, a 1 de novembro de 2025, o requerente já não era arrendatário do referido lugar de garagem, não dispondo de nenhum título que o habilitasse a possuir (a título precário) o locado. Assim, e porque a essa data, o requerente não detinha a posse do locado a qualquer título, impõe-se concluir pela improcedência da pretensão cautelar formulada pelo requerente, por falta do requisito primordial do procedimento cautelar em análise (...)”.

38. O recorrente não concorda com o entendimento do tribunal “a quo” quando, ao decidir como decidiu, acaba por sufragar a possibilidade do uso da “acção directa” por parte da recorrida para materialização da cessação contratual (3ª questão).

39. Ao concluir como concluiu o tribunal “a quo”, a despeito da factualidade que deu como provada, olvida que o recorrente em nenhum momento aceitou que o contrato de arrendamento que celebrou em 2018 tenha cessado na decorrência da comunicação que lhe foi enviada em 26 de Setembro de 2025 para produzir efeitos a 31 de Outubro de 2025.

40. O que manifestou pessoalmente e por escrito em diversas comunicações enviadas à recorrida.

41. Ao contrário do sufragado na sentença “a quo”, entende o recorrente que, mesmo que se admitisse em termos de raciocínio que o contrato de arrendamento cessara em 1 de Novembro de 2025, em face da sua recusa em entregar voluntariamente o arrendado, aquele manteria a sua qualidade de possuidor (precário) do locado.

42. O comportamento da requerida, ao aparcar, de forma ininterrupta, uma viatura propriedade de uma sua sócia no lugar de garagem objecto do contrato de arrendamento, com isso impedindo, em absoluto, o recorrente de o poder utilizar, consubstancia um esbulho violento.

43. Ao contrário do entendido pelo tribunal “a quo”, em face da recusa do recorrente em entregar voluntariamente o lugar de garagem objecto do contrato de arrendamento, não estava a recorrida legitimada a agir por via de “acção directa”.

44. A sentença recorrida, ao decidir como decidiu, acabou por acolher o entendimento que cabe ao senhorio, em face da posição de recusa do arrendatário em entregar o arrendado, o direito de, por via de acção directa, sem necessidade do recurso aos meios judiciais, tomar posse do imóvel arrendado, sempre que entenda assistir-lhe uma qualquer razão jurídica.

45. Ao contrário do sufragado na sentença, entende o recorrente que o seu comportamento de recusa em entregar o arrendado (pela firme convicção que, à luz da lei, não tinha de o fazer) imporia que a senhoria, ora recorrida, caso pretendesse essa entrega, teria que, previamente, recorrer aos meios judicias, nomeadamente pela propositura de uma acção de despejo.

46. No entender do recorrente, nenhuma razão jurídica válida existe para, como acabou por fazer a sentença proferida pelo tribunal “a quo” se legitime e valide a actuação por via de “acção directa” da recorrida.

47. Ao ter decidido como decidiu, isto é, ao ter concluído pela inexistência de posse do recorrente por via da validação jurídica do comportamento da recorrida, violou o tribunal “ a quo” o quanto resulta, entre outras, das disposições conjugadas dos Art.ºs 336.º, 1267.º e 1279.º, todas do Código Civil e 377.º, 378.º e 379.º do CPC

48. Destarte, em conformidade com o tudo o quanto se deixou expendido, deve ser proferida decisão que revogue a proferida pelo tribunal “ a quo” e, em consequência, substituída por outra que julgue o procedimento cautelar de restituição provisória da posse, com pedido de inversão do contencioso, totalmente procedente por provado, condenando, em consequência, a recorrida em todos os pedidos formulados no procedimento instaurado.

II- Delimitação do objecto do recurso:

Nos termos dos Artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objectiva da actividade do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas[2] que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[3]

No caso, as questões enunciadas pelo recorrente prendem-se com:

- Errada qualificação do contrato de arrendamento em causa;

- A (in)eficácia da comunicação de oposição à renovação, enviada ao Recorrente;

- A possibilidade do uso da acção directa.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

III- Fundamentos

1. Factos (cf. art. 662º, do Código de Processo Civil)

São os que foram considerados pela sentença, que aqui vamos considerar ao abrigo do disposto no art. 663º, nº 5, do C.P.C

2. Direito

2.1. Qualificação do contrato de arrendamento.

Alega o Recorrente, em primeiro lugar, que foi feita pelo tribunal a quo uma errada qualificação jurídica do contrato de arrendamento em causa, pois defende que foi celebrado no regime de duração indeterminada e, por isso, a comunicação (de “denúncia”) que lhe foi remetida não poderia deixar de ser analisada à luz das regras aplicáveis à denúncia dos contratos de arrendamento de duração indeterminada e já não à luz das regras aplicáveis em matéria de “oposição à renovação”.

Conclui, por isso, que ao ter entendido de forma diferente, violou o tribunal a quo, entre outros, o quanto dispõem os Art.ºs 236.º. 238.º, 1110.º-A e 1101.º, todos do Código Civil.

Será assim?

De acordo com o dispositivo do art. 1110º, nº 1, do Código Civil, na redacção de 2018, “as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte”.

No caso, ficou assente que, na Cláusula primeira do contrato de arrendamento em apreço as partes acordaram que, sic: O contrato de arrendamento tem início no dia 1 de Novembro de 2018, celebrado pelo prazo de um ano, sendo renovável por iguais períodos enquanto não for denunciado por qualquer das partes com antecedência mínima de 30 dias.

Deste modo, não temos qualquer dúvida de que o negócio de locação em apreço foi celebrado por tempo determinado – um ano, com início na apontada data, pelo que carece de sustento a alegação do Recorrente em sentido diverso.

Deste modo, improcedem as conclusões em apreço, com prejuízo para o conhecimento (art. 608º, nº 2, do C.P.C.) daquelas que assentam nessa qualificação do contrato em juízo como sendo de duração indeterminada (7. a 20.).

2. A (in)eficácia da comunicação de oposição à renovação

Defende, em segundo lugar, o Apelante, que tendo sido celebrado entre as partes contrato de arrendamento urbano não habitacional em 31.10.2018, com início a 01.11.2018, pelo prazo de um ano sucessivamente renovável por iguais períodos (um ano), com a entrada em vigor da Lei 13/2019, de 12.02, tal contrato renovou-se em 01.11.2019 pelo período de 5 anos, isto é, até 01.11.2024, tendo, nesta data, sido alvo de nova renovação pelo período de 5 anos, isto é, até 01.11. 2029.7

Isso sucede porque, no seu entender (25.), o n.º 3 do Art.º 1110.º do Código Civil (tal como o paralelo Art.º 1096.º, n.º 1 do mesmo diploma), na parte em que determina que o contrato de arrendamento se renova por períodos “sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior” – veio estabelecer, com a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, um regime imperativo.

Cientes da divergência doutrinal e jurisprudência que incide sobre essa particular questão, desde já adiantamos, por brevidade, que discordamos dessa solução.

O art. 1110º, na redacção aplicável (decorrente da Lei nº 13/2019), como concorda o Apelante estabeleceu que:

1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.

2- Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

3- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º

4- Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.

Em nosso entender, como se defende no Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, de 10.7.2025[4] (art. 8º, nº 3, do C.C.), o actual regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais surge ancorado, em primeira linha, no princípio da autonomia privada, tal como resulta do disposto no citado art. 1110.º, n.º 1, do Código Civil.

Em segundo lugar, temos de ter em mente que, embora seja notória a diferença de redacção da norma em análise face à redacção do n.º 3 do art. 1097.º do Código Civil, é incontornável a ideia de que caso fosse intenção do legislador prever, v.g., um período de duração mínimo de 10 anos nestes casos, teria, certamente, deixado tal intenção expressa (cf. art. 9º, do C.C.). Se tal não ocorreu foi, simplesmente, porque o legislador não pretendeu adoptar essa solução.

Por outro lado, não deixaria de ser estranho e contrário à tendência que se tem vindo a observar nas sucessivas reformas das leis do arrendamento, que o regime do arrendamento não habitacional se revelasse mais favorável do que o regime do arrendamento habitacional, pelo que, consideramos mais acertada posição que considera que a norma em causa, nomeadamente no seu nº 4, apenas visa estabelecer uma duração mais estável (5 anos), para quem admitiu a sua renovação[5].

De resto, note-se, para quem lê o nº 3, do art. 1110º, como uma norma imperativa, que o nº 4, afasta essa leitura ao admitir que, “independentemente do prazo estipulado”, o senhorio, a contrario, pode opor-se à renovação do mesmo decorridos que sejam esses “primeiros” cinco anos “após o início do contrato”, conforme sucedeu neste caso.[6]

Posto isto, consideramos que, apesar da linguagem usada no contrato e na referida comunicação, o que se pretendeu foi, efectivamente, comunicar uma oposição à renovação do contrato de acordo com o que foi previamente estabelecido pelas partes, que deve ser pontualmente cumprido (cf. art. 406º, do C.C.)

Improcedem, portanto, as conclusões do Apelante que defendem outra coisa.

2.3. A possibilidade da “acção directa”

Por fim defende o Apelante, que (44.) a sentença recorrida, ao decidir como decidiu, acabou por acolher o entendimento que cabe ao senhorio, em face da posição de recusa do arrendatário em entregar o arrendado, o direito de, por via de acção directa, sem necessidade do recurso aos meios judiciais, tomar posse do imóvel arrendado, sempre que entenda assistir-lhe uma qualquer razão jurídica.

Por isso, conclui o Recorrente que, ao ter decidido como decidiu, violou o Tribunal a quo as disposições conjugadas dos Art.ºs 336.º, 1267.º e 1279.º, todas do Código Civil e 377.º, 378.º e 379.º do Código de Processo Civil.

Sucede que, esta questão é impertinente para o caso.

O que está em causa, relembrando que estamos perante um procedimento cautelar e não na acção declarativa que naturalmente lhe sucederia, é, saber, conforme bem entendeu a decisão recorrida, se estão presentes nos factos assentes os três os pressupostos indispensáveis ao decretamento do procedimento cautelar em julgamento, a saber: (i) a posse pelo requerente; (ii) a perda da posse por esbulho; e (iii) a violência no desapossamento.

Ora, de acordo como acima decidido, mantém-se inalterada a conclusão da primeira instância no sentido de considerar que o requerente não detinha a posse do locado a qualquer título, impondo-se, por isso, concluir pela improcedência da pretensão cautelar formulada por si, por falta do apontado requisito primordial do procedimento cautelar em análise.

Essa circunstância, ou seja, a negativa demonstração daquele primeiro pressuposto – a posse do requerente à data da providência, não é modificável com a conclusão de que a Requerida agiu em acção directa ilegal.

Neste processo especial urgente, sem contraditório, aquilo que se discute deve estar assente nas premissas acima enunciadas, sem o que, sem prejuízo do que se venha a considerar em oportuna acção definitiva, é inviável exercer esse direito processual (cf. art. 342º, nº 1, do Código Civil).

Pelo exposto, por se revelar inútil para o desfecho da presente lide, ao abrigo do disposto nos arts. 2º, nº 1, 6º e 130º, do Código de Processo Civil, decide-se não conhecer desta questão.

Neste conspecto, deve improceder a apelação, com custas pelo Recorrente (art. 539º, do Código de Processo Civil).

IV. DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, em julgar improcedente a apelação.

Condena-se nas custas da apelação, o Recorrente.

N.

Guimarães,

Relator – Des. José Manuel Flores

1ª Adj. Des. Luís Miguel Martins

2ª Adj. Des. Conceição Sampaio

[1] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pp. 106.

[2] Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efectivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objecto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.

[3] Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 107.

[4] dgsi.pt

[5] Porque, se tal não tivesse sito estabelecido neste caso, poderia ser outra a leitura, como se esclareceu no Ac. de 6.10.2022, desta Secção do Tribunal da Relação de Guimarães, in dgsi.pt

[6] Cf. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 15.10.2024, in dgsi.pt. / Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 14.1.2025, dgsi.pt