Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA - Investimentos, Unipessoal, Lda. instaurou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB, pedindo:
“a) Ser declarada a A. como única e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras "A" e "B" que correspondem respectivamente ao rés-do-chão e primeiro andar com um logradouro comum do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nº …, freguesia da …, em Lisboa, inscritas na matriz predial urbana sob o artigo 1…9, e descritas na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 14- A e 14- B/19…07 da freguesia da …, (anteriormente nº 3…5 do Livro nº 11) e aí inscritas a seu favor, conforme melhor resulta da Certidão Predial Permanente com o código de acesso nº GP-06…5-40…7-11..7-000014.
b) Ser a R. condenada a reconhecer a propriedade da A. sobre aquelas fracções autónomas;
c) Ser a R. condenada a abster-se de qualquer acto que prejudique os direitos de propriedade sobre as referidas fracções autónomas;
d) Ser a R. condenada a desocupar as referidas fracções autónomas e ainda a remover à sua custa todos os móveis e utensílios que se encontrarem nas mesmas;
e) Ser a R. condenada a pagar à A. uma indemnização correspondente ao benefício por ela obtido no período em que usou as fracções autónomas sem qualquer título e até à entrega efectiva das mesmas, bem como por todos os danos e prejuízos que esta está a sofrer, em montante a determinar em execução de sentença.”
A R. contestou, por impugnação e por excepção, alegando, entre o mais, ter adquirido a propriedade das fracções descritas na p.i., por usucapião e, subsidiariamente, não estar obrigada a entregar as fracções por ter a qualidade de arrendatária. Formulou os seguintes pedidos reconvencionais:
- Que seja proferida sentença “que reconheça e declare a aquisição pela Ré/Reconvinte por usucapião das fracções autónomas designadas pelas letras "A" e "B", correspondentes, respectivamente, ao rés-do-chão e ao primeiro andar com parte de um logradouro comum do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nº …, freguesia da …, em Lisboa, actualmente inscritas na matriz predial urbana sob o artigo 1…9 e descritas na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 14-A e n° 14-B/19…07 da freguesia da …, (anteriormente n° 3…5), com efeitos desde o pretérito dia 30/09/1983 e condenando nesta sede a Autora /Reconvinda a reconhecer tal realidade;
- Seja ordenado “o cancelamento do registo da aquisição a favor da Reconvinda do 1/2 do referido prédio, correspondente à inscrição da aquisição por compra e venda designada como G8, AP 2, de 06/08/1992;
- Seja ordenado o “cancelamento da aquisição por divisão de coisa comum e constituição de propriedade horizontal das ditas fracções "A" e "B" emergentes das apresentações AP 6215 de 29/04/2010 (fracção B) e AP 2650 de 13/04/2012 (fracção A);
- Subsidiariamente, para o caso de improcedência do pedido reconvencional principal, seja condenada “a Autora/Reconvinda no pagamento à Ré/Reconvinte do valor global de € 136.632,05 (cento e trinta e seis mil seiscentos e trinta e dois euros e cinco cêntimos), acrescido de juros à taxa legal desde a data da notificação desta contestação, até integral pagamento do dito capital.”
A A. replicou, impugnando os factos relativos ao pedido reconvencional e pugnando pela sua improcedência.
Por sentença de fls. 1054 foi proferida a seguinte decisão:
“Termos em que:
I. se julga a acção parcialmente procedente por provada e em consequência:
a) declara-se a A. única e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras "A" e "B" que correspondem respectivamente ao rés-do-chão e 1° andar com um logradouro comum, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., n.º ..., freguesia da …, em Lisboa, inscritas na matriz predial urbana sob o art.º 169 e descritas na CRPredial de Lisboa sob o n.º 14 - A e 14 - 8/19...07 da freguesia da …;
b) condena-se a Ré reconhecer a propriedade da A sobre aquelas fracções autónomas, a abster-se de qualquer acto que prejudique os direitos de propriedade da A sobre as mesmas e entregá-las, à A, livres e desocupadas, a suas expensas, de pessoas e bens;
c) condena-se a Ré a pagar à quantia correspondente ao valor locativo mensal das fracções autónomas referidas, desde 12.09.2012, até à entrega efectiva das mesmas, a liquidar em incidente de liquidação, absolvendo-a do mais peticionado.
II. julga-se o pedido reconvencional totalmente improcedente por não provado e em consequência, absolve-se a A. de tudo o peticionado.”
Inconformada, a R. interpôs recurso para o Tribunal da Relação de …, pedindo a modificação da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.
Por acórdão de fls. 1320 manteve-se inalterada a matéria de facto e reapreciou-se a decisão de direito. A final, foi proferida a seguinte decisão:
“Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente quanto à parte da sentença que declara a autora como proprietária das fracções reivindicadas e condena a ré a reconhecê-lo e também quanto à parte que julga improcedente a reconvenção, mas julga-se procedente quanto ao resto, pelo que se revoga o resto da sentença que, nesta parte, se substitui por este acórdão que agora julga os restantes pedidos da autora improcedentes, absolvendo a ré dos mesmos, por a ré ser arrendatária das fracções e, por isso, não as ter que restituir à autora.”
2. Vem a A. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:
A- Os regimes jurídicos norteadores do arrendamento objeto de apreciação nesta revista são os sucessivamente aprovados pela Lei n.º 2:030, de 22 de junho de 1948, pelo Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, e pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.
B- As sucessivas normas jurídicas resultantes dos regimes jurídicos aprovados pelos diplomas referidos na anterior conclusão - Lei n.º 2:030, de 22 de junho de 1948, Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, e Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro - estatuíam todas que a posição do arrendatário habitacional não se comunicava ao cônjuge respetivo, fosse qual fosse o regime de bens do casamento que estes houvessem adotado.
C- As normas ínsitas nos artigos: 44.º da Lei n.ª 2:030, de 22 de junho de 1948, 1110º do código civil e 83.º do RAU têm natureza imperativa.
D- O arrendamento não se comunicou à recorrida enquanto cônjuge do arrendatário outorgante do contrato.
E- Os próprios filho e nora da recorrida - CC e DD, declarando expressamente que a venda à AA - Investments, Limited de parte das frações objeto dos autos era efetuada livre de quaisquer ónus ou encargos (cfr. resulta da escritura pública comprovada sob o n.º 3.1.24. da douta sentença da 1.ª instância), asseveraram, em 31 de julho de 1992, a inexistência de qualquer contrato de arrendamento tendo como objeto as referidas frações e, por maioria de razão, reconheceram a não comunicação do contrato de arrendamento a BB, ora recorrida.
F- A recorrida não podia ser considerada arrendatária das frações objeto dos presentes autos.
G- No momento do óbito do arrendatário primitivo, cônjuge da recorrida, era aplicável ao contrato de arrendamento o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.
H- À luz da norma constante do regime jurídico referido na conclusão G supra sob o artigo 85.º, n.º 1, alínea a), o arrendamento transmite-se por morte do arrendatário para o cônjuge sobrevivo não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto.
I- A recorrida encontrava-se em 26 de dezembro de 2004, data da morte do marido arrendatário, separada do mesmo de facto desde o ano de 1974, portanto há mais de trinta (30) anos,
J- logo, não podia operar-se a transmissão do arrendamento à luz da lei vigente na altura do referido óbito.
K- No momento da morte do arrendatário, o local arrendado não era habitado pela recorrida e pelos filhos, mas apenas pela primeira.
L- Em 26 de dezembro de 2004, o local arrendado não constituía a casa de morada de família do agregado familiar do falecido arrendatário.
M- A situação dos autos - e da recorrida - não goza da proteção que lhe conferiu o tribunal a quo.
N- O acórdão recorrido violou, pois, a disposição legal dos artigos 44.º da Lei n.º 2:030, de 22 de junho de 1948,1110º do código civil e 83.º do RAU e do artigo 85.º, n.º 1, alínea a), do RAU.
Termina pedindo a revogação do acórdão recorrido, na parte em que absolveu a R. dos pedidos de condenação formulados nas alíneas c), d) e e) da petição inicial.
A R. Recorrida contra-alegou, formulando as seguintes conclusões:
1. A Autora intentou Recurso de Revista do douto acórdão proferido a 8 de junho de 2017, pelo Tribunal da Relação de … no qual se julgou "...os restantes pedidos da Autora improcedentes, absolvendo a Ré dos mesmos, por a Ré ser arrendatária das fracções e, por isso, não as ter que restituir à Autora. "
2. Entendeu a Autora assim, que a decisão do douto acórdão supra mencionado, violou a lei substantiva, ao considerar que a transmissão da posição de arrendatário operou entre o marido da Ré e esta, por entender que tal transmissão nunca poderia ter ocorrido porquanto o único titular do contrato de arrendamento, era EE e como tal, aquando da morte do cônjuge da Ré, o mesmo teria caducado.
3. A Ré não perfilha concordância com tal argumentação nem tão-pouco com a interpretação da matéria de facto dado com provada nos presentes autos, por parte da Autora.
4. Para tal recordou a Ré, que de acordo com a factualidade assente nos autos em discussão, importa ter em consideração, que BB casou com EE a 30 de dezembro de 1959.
5. E que em 24 de janeiro de 1967, EE, na qualidade de inquilino e na constância do matrimónio com a Ré, celebrou contrato de arrendamento para habitação relativo ao r/c e 1.° andar do locado sito na Rua … n.° .., em Lisboa, pela renda de 5.000S00 mensais (cfr. instrumento junto por cópia a fls. 75-76).
6. Daí por diante, a Ré e EE, passaram a utilizar os referidos andares como sua casa de morada de família, ali vivendo com os filhos.
7. Tendo EE abandonado o lar conjugal em 1974.
8. Não obstante, a Ré permaneceu na casa de morada de família de ambos, a residir com os filhos.
9. Nunca tendo o marido da Ré manifestado discordância, nem oposição, a tal realidade.
10. No que respeita a matéria similar, entendeu o tribunal da Relação de … que "A separação de fado entre os cônjuges não faz extinguir o direito à casa de morada de família (...). " (Vide Acórdão do TRL, 2-7-1987: CJ, 1987, 4.° -123).
11. Por seu turno o artigo 1110.°, do Decreto-Lei n.° 47 344, de 25 de novembro de 1966, determinava que "Obtido o divórcio ou a separação judicial de pessoas e bens, podem os cônjuges acordar em que a posição de arrendatário fique pertencendo a qualquer deles
12. E o artigo 1682°- B do CC - redação dada pelo Decreto-Lei n.° 262/83, de 16 de junho -, dispunha que "relativamente à casa de morada da família, carecem do consentimento de ambos os cônjuges (...) A cessão da posição de arrendatário ".
13. Quanto ao 'O consentimento dos cônjuges, ou do cônjuge abandonado (...) pode ser manifestado de uma forma tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, o revelem. (Vide Acórdão do TRP, 1-7-1976: C/2.° - 383),
14. O artigo 217º do CC estabelecia e estabelece que "A declaração negocial pode ser expressa ou tácita" sendo tácita "(...) quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a rebelam. ".
15. Nas palavras de Mota Pinto, em Teoria Geral, 3.ª edição pág. 425 e ss. "A concludência dum comportamento. (...) bastando que, objetivamente, de fora, numa consideração de coerência, ele possa ser deduzido do comportamento do declarante. A possibilidade de um negócio formal ser realizado através de declaração tácita está expressamente reconhecida pelo n.º 2 do artigo."
16. Ora face ao supra exposto, é líquido e evidente, que a posição de arrendatário foi transmitida para a esfera jurídica da Ré no momento em que o seu marido abandonou o lar conjugal.
17. Transmissão esta que ocorreu tacitamente.
18. Segundo o Tribunal da Relação do Porto "(..) a declaração tácita, como afirmava Manuel de Andrade (13) afere-se por um critério prático, empírico e não por um critério lógico. Existirá ela sempre que, conforme os usos da vida, haja quanto aos factos de que se trata toda a probabilidade de terem sido praticados com dada significação negocial".
19. A partir de 1974 a Ré passou a residir no locado com os filhos liquidando mensalmente a renda referente ao mesmo, no montante de 5.000S00 (cinco mil escudos).
20. Durante uma década, prosseguiu a Ré, na liquidação das rendas relativas ao arrendamento do imóvel.
21. Tendo a senhoria, durante essa mesma década, aceitado o pagamento mensal da renda no valor de 5.000$00 (cinco mil escudos), pese embora soubesse que o arrendatário primitivo do locado, lá já não residia.
22. Pelo que não se pode aceitar, de forma alguma, que uma situação que durou 10 (dez) anos, pudesse ser por esta ignorada.
23. E como tal é líquido que a cessão da posição de arrendatário operou também perante a senhoria.
24. Pois a mesma não se tendo oposto, conformou-se com a situação.
25. Aceitando destarte, a dita transmissão.
26. A este respeito pronunciou-se o Tribunal da Relação do Porto julgando que "A atitude da Ré, ao informar o senhorio, que o seu marido, arrendatário habitacional, não voltava a habitar a casa morada do casal por ter ocorrido separação de facto (e depois divórcio) e que ela se manteria a habitá-la, revela a assunção por parte da Ré da qualidade de arrendatária, assim evidenciando acordo tácito para cessão da posição de arrendatário.
27. Diga-se ainda, que o direito da Ré em suceder o seu marido na posição de inquilino, em virtude da separação de facto, é um direito potestativo, livremente exercitável indiscutivelmente se impõe à senhoria. (Vide Ac. do T.R. Porto, de 18/01/2007, Proc. n° 063691 8).
28. Não obstante veio a Autora alegar que "foi o arrendatário primitivo - marido da recorrida - quem foi notificado para o exercício do direito de preferência na compra e venda do local arrendado.".
29. Pretendendo com tal afirmação defender a tese de que a senhoria notificou o marido da Ré porquanto a posição de arrendatário não tinha sido transmitida.
30. Discordamos veementemente de tal argumentação e utilizamos para o efeito excerto do Acórdão proferido pela Relação do Porto nos termos do qual se entende que "a possibilidade de transferir o direito ao arrendamento para o cônjuge não depende de consentimento do senhorio. Como afirma Pereira Coelho (17), no caso de divórcio, a lei sacrificou deliberadamente o interesse do senhorio ao interesse da protecção da casa de morada de família
31. Devendo o caso subsumir-se na previsão do art. 1687º nº 1 do CC (22), uma vez que o marido da Autora, não sendo dono, agiu legitimado com o consentimento desta, há muito que a situação se consolidou por decurso do prazo previsto no nº 2 da mesma disposição legal. " (Vide Ac. do T.R. Porto, de 18/01/2007, Proc. n° 0636918).
Por sua vez, interpôs a R. recurso subordinado, invocando a final:
• A nulidade da sentença, ao abrigo do art. 615° n° 1 al. d) do CPC, porquanto, não aguardou a chegada a Portugal e a junção aos autos das cartas rogatórias que vieram do Brasil e às quais a Ré não renunciou;
Ou caso assim não se entenda - o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• O Ter-se verificado a nulidade prevista na segunda parte do art. 196° do CPC, a qual pode ser arguida em qualquer estado do processo, enquanto não deva considerar-se sanada, nos termos do n° 2 do art. 198° do CPC, em virtude do Tribunal de 1ª instância ter proferido sentença sem aguardar a devolução das cartas rogatórias concretizadas.
• Que a Ré é a verdadeira proprietária das fracções em causa, uma vez que, na realidade, foi a Ré e não o filho quem adquiriu 1/2 do imóvel em causa, em 30/09/1983, tendo pago o preço e tendo-se mantido na posse do mesmo, designadamente, usando-o como casa de morada de família desde 1/03/1967;
Ou caso assim não se entenda - o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• Que a Ré/Recorrente detém a Posse das fracções em causa, uma vez que, deu-se a usucapião, ainda que tenha sido sem título, de boa-fé ou de má-fé e quer se conte o prazo exigido para a mesma se dar desde a data a partir da qual a Ré está convicta de que a casa é sua (30/09/1983), quer da data em que a A/Recorrida terá registado as fracções em seu nome (31/07/1992);
Ou caso assim não se entenda - o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• Que a Ré/Recorrente detém a Posse das fracções em causa, porquanto, exerceu um acto de Inversão do Título da Posse, ao abrigo do disposto no art. 1265° do CC, quando deixou de pagar as rendas em 1983, na data em que comprou a 1/2 do imóvel em causa, o que foi objecto de aceitação tácita dos senhorios ao abrigo do art. 217° do CC;
E caso assim não se entenda - o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• Que se verifica a existência de um Contrato de Comodato entre a Ré/Recorrente e a A./Recorrida (i.e., os seus proprietários, nomeadamente, a família FF), cuja obrigação de restituir só ocorrerá com o decesso da Ré/Recorrente.
E caso assim não se entenda o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• A nulidade subjacente aos negócios de venda de 1/2 do imóvel em causa à testemunha GG e, posteriormente, à A., em virtude de simulação, bem como a nulidade no negócio de venda das acções da A. e em consequência, reconhecer à Ré/Recorrente a qualidade de proprietária do imóvel melhor identificado nos presentes autos.
E caso assim não se entenda o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• O abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, e em consequência, reconhecer à Ré/Recorrente a qualidade de proprietária do imóvel melhor identificado nos presentes autos.
E caso assim não se entenda o que não se concede mas por cautela de patrocínio se concebe,
• Que a Ré/Recorrente ficou empobrecida no montante global de € 136.632,05 (cento e trinta e seis mil seiscentos e trinta e dois euros e cinco cêntimos), em virtude das obras e custos que suportou com a manutenção do imóvel em causa, o qual lhe deve ser restituído pela A., sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos dos artigos 473° a 482° do CC.
A A. Recorrida contra-alegou, invocando a inadmissibilidade do recurso subordinado por se verificar dupla conforme quanto à decisão relativa aos pedidos a) e b), formulados pela A. na petição inicial. Subsidiariamente, pugnou pela improcedência do recurso.
3. Suscita-se a questão da (in)admissibilidade do recurso subordinado da R. por verificação do obstáculo da dupla conforme previsto no nº 3, do art. 672º do Código de Processo Civil.
Com efeito, no caso de cumulação de pedidos, a dupla conformidade entre as decisões das instâncias deve ser considerada à luz de cada pedido efectivamente autonomizado (cfr., entre outros, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 11/02/2016 (proc. n.º 403/13.0TVLSB.L1.S1) e de 11/05/2017 (proc. n.º 3779/12.3TBBCL.G1) – ver sumários da jurisprudência cível, in www.stj.pt).
Tendo o acórdão recorrido confirmado a decisão da 1ª instância de condenação da R. nos pedidos a) e b) da petição inicial e de absolvição da A. do pedido reconvencional, ocorre, nesta medida, dupla conforme.
Não descaracteriza a dupla conforme o alegado erro de julgamento pelo facto de a sentença não ter considerado os depoimentos eventualmente obtidos através de cartas rogatórias (que a Recorrente qualifica como nulidade da sentença com fundamento no art. 615º, nº 1, al. d), ou no art. 196º, do CPC), pois que, também aqui, o acórdão recorrido confirmou a decisão da 1ª instância de fls. 1294. E de qualquer forma, sempre seria inadmissível recorrer de acórdão da Relação na parte em que este aprecia decisão interlocutória da 1ª instância que recai unicamente sobre a relação processual (cfr. art. 671º, nº 2, do CPC).
Conclui-se, assim, pela inadmissibilidade do recurso subordinado da R.
Cumpre conhecer do recurso principal.
4. Tendo em conta o disposto no nº 4, do art. 635º, do CPC, o objecto do recurso delimita-se pelas conclusões do mesmo. Assim, no recurso da A. está em causa a seguinte questão:
- A R. tem ou não a qualidade de arrendatária das fracções dos autos.
5. Vem provado o seguinte (mantêm-se a numeração da 1ª instância e a reordenação cronológica da Relação):
15. A ré nasceu a 08/09/1937.
16. A ré casou com EE a 30/12/1959, adoptando os apelidos do marido.
17. O casamento foi dissolvido por óbito do cônjuge marido a 26/12/2004.
18. CC nasceu a 12/11/1961 e é filho de EE e da ré.
19. A 24/01/1967, HH, na qualidade de senhoria e EE, na qualidade de inquilino, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 75-76, ali tendo declarado ajustar o arrendamento do r/c e 1º andar do prédio sito na Rua … n.º …, em Lisboa, para habitação e pela renda de 5000$ mensais.
20. O casal passou a utilizar os referidos andares como sua casa de morada de família, ali vivendo com os filhos.
21. EE abandonou o lar conjugal em 1974.
33. Entre Janeiro de 1982 e Maio de 1983, a ré mandou realizar obras no 1º andar, que, genericamente, consistiram na substituição dos caixilhos, abertura e fecho de vãos de portas em várias partes da casa nomeadamente na casa de banho e cozinha, arranque de escada interior, remodelação de paredes e chão da casa de banho, remodelação do saguão, da cozinha, remodelação das canalizações, estucagem e pinturas de paredes, tectos e caixilharias, trabalhos de electricidade e colocação de móveis e lava-loiças na cozinha, no que despendeu 813.478$.
22. A 16/08/1983, os então proprietários do prédio remeteram a EE a carta junta por cópia a fls. 78-79, notificando-o para querendo exercer o direito de preferência na aquisição do prédio da Rua … n.º …, em Lisboa.
23. A 30/09/1983, no 10º Cartório Notarial de Lisboa, foi lavrada a escritura pública certificada a fls. 81-86, exarada a fls. 20v a 22v do livro 28-H [pela qual] II e outros declararam vender a JJ e GG e estes declararam comprar o aquele prédio.
1. O prédio urbano sito na Rua …, n.º …, em Lisboa, constituído por rés-do-chão, 3 andares e logradouro em 2 níveis, está descrito na CRP de Lisboa, sob o n.º 14/1985.02.07, freguesia da …,
9. A 13/06/1989, a AA - Investments Limited foi constituída em Gibraltar sob o Regulamento das Sociedades das Leis de Gibraltar, como sociedade limitada por acções, com o capital social de 5000£ e sede em Gibraltar.
10. De 22/05/1991 a 04/11/1992, o único sócio da autora foi GG.
12. Em Outubro de 2011 a autora (Limited) tinha sede em Gibraltar e como única accionista a MM.
2. Pela ap. 05 de 11/10/1991 foi inscrita a aquisição do referido prédio a favor de JJ casado com KK e CC, casado com DD, por compra.
13. A 27/12/2011 foi deliberado pela única accionista da autora [a MM] transferir a sede da sociedade para Portugal e modificar o contrato social de modo a torná-lo conforme à lei portuguesa, adoptando a forma de sociedade unipessoal por quotas [acrescentou-se a parte entre parenteses rectos para concretizar quem é que era a única accionista da autora – com base no documento invocado para prova do ponto 13, mais concretamente, na parte que importa, a acta de fls. 60/61; parenteses introduzido por este acórdão do TRL].
24. A 31/07/1992, no 18.º Cartório de Lisboa foi lavrada a escritura pública certificada a fls. 92-95, exarada a fls. 66 a 67 do livro 142-Z, em que LL, na qualidade de procurador de GG e mulher DD [dados como residentes no n.º 30] e da autora (Limited [dada com representação permanente no mesmo n.º 30, rés-do-chão]), declarou, em nome dos dois primeiros, vender e em nome da segunda, comprar, pelo preço de 22.500.000$, a compropriedade de metade daquele prédio [o notário arquivou o conhecimento comprovativo do pagamento do imposto municipal de sisa devido por esta transmissão] [as partes entre parenteses foram colocadas agora, correspondendo a passagens da escritura pública em causa e estando provadas por ela; parenteses introduzido por este acórdão do TRL].
25. Na referida escritura o referido procurador declarou que a quantia de 22.500.000$, já havia sido recebida.
26. A referida quantia, a título de pagamento do preço da compra e venda da referida metade, nunca foi entregue pela autora a GG.
27. O 1.º andar e r/c não foram entregues à autora que nunca solicitou as chaves.
3. Pela ap. 2 de 06/08/1992 foi inscrita a aquisição de ½ [do imóvel] a favor da autora então ainda na forma de ‘Limited’, com sede em Gibraltar, por compra a GG e mulher DD.
11. A 27/12/1993 a Société Bancaire de Paris e MM, S.A., subscreveram um instrumento denominado Sale & Purchase Agreement, mediante o qual a primeira prometeu vender à segunda, a 30/12/1993, as acções representativas do capital social da autora, dele constando ainda que a compradora assume-se como devedora de USD $ 306.243,88 que a autora tem em dívida para com a vendedora e relativa a um empréstimo de accionistas e, assim, da obrigação de reembolsar a vendedora na data da celebração da venda (junto por cópia a fls. 774-778 e traduzido a fls. 779-782).
28. A 24/02/1999, no 3º Cartório Notarial de …, foi lavrada a escritura pública certificada a fls. 108-115, exarada a fls. 39 a 42 do livro 141-F, em que LL, na qualidade de procurador da autora (Limited) e outros, declararam que eram donos e legítimos proprietários daquele prédio e que pela referida escritura submetem o prédio ao regime da propriedade horizontal, especificando as partes correspondentes às várias fracções, nomeadamente a fracção A, correspondente ao rés-do-chão, e a fracção B, correspondente ao 1º andar, e que punham termo à compropriedade, adjudicando à autora as fracções A e B.
4. Pela ap. 01 de 24/03/1999 foi inscrita a aquisição da constituição de propriedade horizontal, passando o prédio a ser constituído pelas fracções A, B, C e D.
5 e 7. A fracção A corresponde ao rés-do-chão, para habitação, com metade indivisa do logradouro no 1º nível e a fracção B corresponde ao 1º andar, para habitação, com metade indivisa do logradouro no 1º nível.
6 e 8. Pela ap. 6215 de 29/04/2010 e pela ap. 2650 de 13/04/2012 foram inscritas as aquisições das fracções B e A, respectivamente, a favor da autora (Limited) por divisão de coisa comum.
14. Pela ap. 76 de 14/02/2012 foi inscrita na Conservatória do Registo Comercial a constituição da autora (Lda), com o NIPC 51…, o capital social de 5000€, tendo como única titular a MM.
29. Caso as fracções A e B fossem colocadas no mercado de arrendamento, podiam ser dadas de arrendamento por um valor não concretamente apurado.
30. O procurador da autora até 31/01/2005, LL, declarou à ré, seguindo instruções de NN, que enquanto lhe fosse possível e estivesse na sua disponibilidade, o direito da ré de habitar o 1º andar não seria colocado em causa.
31. Em data não concretamente apurada, mas antes de 09/12/2010, a ré contratou os serviços de televisão e telefone.
32. Em data não concretamente apurada e por período não concretamente apurado, a ré alugou a terceiros quartos localizados no 1º andar e facultou gratuitamente a sua utilização.
34. Em 1997 a ré adquiriu diversos sanitários e torneiras para o 1º andar, no que despendeu 104.458$.
6. Estando definitivamente resolvida, a favor da A., a questão da titularidade do direito de propriedade das fracções dos autos, a questão objecto do recurso da A. consiste apenas em apurar se a R. tem ou não a qualidade de arrendatária das mesmas fracções, designadamente por ter adquirido tal qualidade por morte do arrendatário marido, primitivo arrendatário.
Consideremos os termos em que a questão foi apreciada e decidida pelo acórdão recorrido:
“Decidindo:
É certo que a ré invoca, no corpo das alegações, uma série de factos que não estão provados, sendo que nem sequer tentou, no recurso, que eles fossem dados como provados.
Mas a ré só tinha que provar a existência de um contrato de arrendamento que lhe desse título suficiente para deter as fracções reivindicadas.
Ora, a ré fez isso, tal como resulta do facto sob 19, sendo irrelevante que não esteja provado que a ré, depois do marido abandonar o lar conjugal em 1974, tenha, com o consentimento dos senhorios, assumido a qualidade de arrendatária.
É que, como já acima se tinha dito, o facto de o marido ter abandonado o locado não é causa de cessação do contrato. Seria, sim, quando muito, motivo para pedir a resolução judicial do contrato de arrendamento. Ora, esta resolução não está alegada nem provada.
Provada a existência de um contrato de arrendamento, cabia à autora provar – e para isso tinha que o ter alegado - que ele tinha deixado de vigorar, o que não fez.
A sentença recorrida, já se viu, considera que a aquisição da metade do imóvel pelo filho, conjugado com o facto de a ré nunca mais ter pago rendas, permite a conclusão de uma cessação do contrato por mútuo consentimento, que será tácito (art. 217 do CC).
Mas do simples facto de a ré ter deixado de pagar rendas ao novo senhorio – facto que não consta dos dados como provados, mas que podia ser introduzido neles, com base na confissão da ré, como dito na sentença -, mesmo sendo este seu filho, não permite, sem mais nada, deduzir, com toda a probabilidade, que ambos quiseram pôr fim ao contrato e só nesse caso se poderia falar na cessação do contrato por mútuo acordo tácito (arts. 406 e 217 do CC).
De qualquer modo, a verdade é que o filho não era o único senhorio e por isso não podia, sozinho, dar o acordo para a cessação do contrato. Os senhorios passaram a ser os dois casais que compraram o imóvel e não só o filho.
Pelo que não se pode considerar existente qualquer mútuo consentimento para a cessação do contrato de arrendamento.
Quanto aos argumentos da autora:
O primeiro está errado, porque o facto de o imóvel ser transmitido não implica a extinção do contrato de arrendamento. Com a venda dos imóveis os arrendamentos não se extinguem; subsistem, com a posição do locador a transmitir-se para os novos proprietários (art. 1057 do CC).
Quanto ao segundo argumento:
Até 2004, data da morte do arrendatário, vigorava o RAU.
Neste, resultava do art. 64, n.ºs 1-i e 2-c que o facto de o arrendatário não ter no locado residência permanente, não era fundamento de despejo se permanecesse no prédio o cônjuge. Ou seja, não era o facto de o arrendatário abandonar o locado e a família, que fazia desaparecer a casa de morada da família se a mulher e os filhos lá permanecessem.
Ora, mantendo-se a situação em causa até à morte do arrendatário, o artigo 85/1-a do RAU [“o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário […] se lhe sobreviver cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto”] tinha de ser lido como não fazendo caducar o arrendamento por morte daquele se lhe sobrevivesse o cônjuge que lá estivesse a residir depois do abandono do arrendatário.
Exactamente neste sentido, dizia o Prof. Pereira Coelho, criticando o regime da incomunicabilidade do arrendamento para habitação no âmbito do regime do arrendamento do CC em vigor antes do RAU (idêntico, no essencial, ao deste e oposto ao actual): “a comunicabilidade do direito ao arrendamento para habitação daria solução fácil a uma situação que já foi objecto da análise de Alberto dos Reis: a situação em que o marido, que outorgara o contrato de arrendamento, abandona a residência da família, onde a mulher e os filhos permanecem. Pergunta-se neste caso, em primeiro lugar, se o senhorio pode pedir o despejo com fundamento no artigo 1093, n.º 1, al. i), 2.ª parte, do Código Civil (falta de residência permanente); e, em segundo lugar, se, falecendo o marido, o arrendamento caducará, não se transmitindo à mulher, nos termos do art. 1111, por os cônjuges estarem separados de facto. A resposta negativa a ambas as perguntas é a mais razoável, mas a respectiva fundamentação levanta dificuldades se o direito ao arrendamento se considerar próprio do marido, como acontece no direito vigente (21); pelo contrário, se o direito ao arrendamento se comunicasse, a mulher também seria arrendatária, pelo que o senhorio não poderia invocar contra ela qualquer daqueles fundamentos de despejo.”
E na nota 21 concretiza as soluções que embora não sendo fáceis são as mais razoáveis: “Quanto ao 1.º fundamento de despejo, poderá dizer-se que o disposto na al. i) do n.º 1 do art. 1093 não tem aplicação por «permanecerem no prédio os familiares do arrendatário. (art. 1093, n.º 2, al. c)), pelo menos se o marido prestar alimentos à mulher, como está obrigado a fazer (art. 1675.°, n.º. 2 e 3), e esta se mantiver, portanto, na dependência económica dele. Quanto ao 2.° fundamento poderá entender-se que, ao excluir o cônjuge sobrevivo da sucessão no direito ao arrendamento na hipótese de separação de facto dos cônjuges, o art. 1111, n.º 1, deverá ser objecto de interpretação restritiva. O preceito só terá querido excluir da sucessão - dir-se-á - o cônjuge sobrevivo que, separado de facto do arrendatário falecido, tinha estabelecido residência em outro local, e por isso, presumivelmente, não carecia do prédio arrendado para sua habitação; pretendendo proteger a estabilidade da habitação familiar, não se entenderia, porém, que se aplicasse no caso contrário, ou seja, no caso de ser o próprio cônjuge sobrevivo que, após a separação de facto, continuou a viver no prédio arrendado.” (RLJ 122, págs. 141/142).
Igual posição, quanto ao primeiro ponto, é assumida por Mário Frota, Arrendamento urbano, 1987, pág. 298: “Não haverá, em rigor, desmembramento, neste sentido, do agregado familiar se, v.g., o cônjuge marido abandonar o lar e nele permanecer a mulher e os filhos.” (citado através do autor que segue).
Também assim, Manuel Januário da Costa Gomes, Arrendamento para habitação, Almedina, 1994, págs. 236 e 166, que, a propósito do art 64/2-c do RAU, descreve o regime em causa com inclusão daquela posição de Mário Frota e, a propósito de transmissão do locado adere à interpretação restritiva de Pereira Coelho, depois de escrever o seguinte: “A aplicação rígida da norma suscitaria, porém, fortes reparos no caso […] de ter sido o cônjuge (primitivo) arrendatário a abandonar o lar, ‘criando’ a separação de facto. Não parece que o preceito tenha querido excluir o cônjuge sobrevivo do benefício da transmissão, devendo, assim, ser objecto de uma interpretação restritiva.”
No mesmo sentido, Nuno de Salter Cid, A protecção da casa de morada da família no direito português, Almedina, 1996, págs. 53/54: “Face ao quadro normativo pertinente à matéria no Código Civil e no RAU, para que possa considerar-se um determinado espaço físico como casa de morada da família parece essencial, não só que este constitua ou tenha constituído a residência habitual principal do agregado familiar, mas também que um (pelo menos um) dos cônjuges seja titular de um direito que lhe confira - e à família por inerência - a possibilidade de utilização desse espaço físico para morada da família. E acrescenta em nota: Dissemos ‘tenha constituído’ porque, como bem nota Pereira Coelho, a casa de morada da família não perde essa qualificação pelo simples facto de a família se ter desagregado e de a casa ter, assim, deixado de ser, de facto a morada da família. Pense-se nas hipóteses em que um dos cônjuges, - (...) infringindo o seu dever de coabitação, abandona a residência da família […]. Nestes casos, - o dever de coabitação não é cumprido mas a casa continua a ser o lugar de cumprimento desse dever; ( ... ) não sendo de facto a morada da família, a casa mantém contudo essa destinação ou vocação. (cf. Pereira Coelho, anotação ao ac. STJ de 10.05.1988. p. 370) […]”
E mais à frente, págs. 383/384: “A nosso ver, o objectivo da lei […] é, deve ser, o de evitar que se opere a transmissão quando o cônjuge sobrevivo já tenha renunciado espontânea e definitivamente a ‘continuar vivendo no ambiente que era o seu.’ Não faria sentido, por exemplo, que este […] abandonado [pelo outro] sem culpa sua não pudesse beneficiar do direito à transmissão […]” E em nota invoca o supra citado entendimento de Pereira Coelho. E antes (págs. 208/209) dizia: “Quanto a nós, a protecção existe, deve existir, “se a casa for, e enquanto for, a casa de morada da família”, sendo que (pág. 153) “ a separação de facto […] em si mesma, não tem por efeito o de desqualificar uma habitação como residência da família.”
Assim, não bastava para a não transmissão do arrendamento – do marido para a ré – que se provasse o abandono do lar pelo marido ou a separação, desde que, como no caso, a cônjuge ré e os filhos tenham continuado a viver no locado.
Em suma, não se provou a caducidade do arrendamento, já que este se transmitiu para a ré com a morte do marido - primitivo arrendatário, da ré (art. 85/1-a do RAU).
Note-se que os factos utilizados estão provados e foram alegados pela ré, sendo que a qualificação jurídica deles é livremente efectuada pelo tribunal, como decorre do art. 5/3 do CPC, não importando, por isso, que a ré não tenha feita esta construção. Já a autora entendeu a questão que aqueles factos punham e pronunciou-se, como se vê, sobre ela.”
Nas conclusões recursórias a A. contesta a interpretação do regime do art. 81º, nº 1, alínea a), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), na qual a Relação fundou a decisão de reconhecer que, por morte do marido da R., em 26/12/2004, se transmitiu para esta a posição de arrendatário.
Invoca a Recorrente quer a letra da norma legal quer o facto de, à data da morte do arrendatário marido, as fracções não constituírem já a casa da morada da família, uma vez que apenas a R. aí habitava, e não já os filhos do casal.
Vejamos.
À data do falecimento do marido da R. e primitivo arrendatário (26/12/2004) vigorava o Regime de Arrendamento Urbano (aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, com sucessivas alterações), em cuja Secção III (Da transmissão do direito do arrendatário) se prescrevia o seguinte:
Artigo 83.º
Incomunicabilidade do arrendamento
Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por morte, sem prejuízo do disposto nos dois artigos seguintes.
(…)
Artigo 85.º
Transmissão por morte
1- O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:
a) Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto;
b) Descendente com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano;
(…)
3- Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso.
(….).”
Na vigência do RAU a regra era a da incomunicabilidade da posição do arrendatário ao cônjuge, com as excepções dos arts. 84º e 85º. No que aqui importa, está em causa a aplicabilidade da alínea a), do nº 1, do art. 85º. Será que, no caso dos autos, tendo-se provado que o cônjuge marido “abandonou o lar conjugal em 1974”, aquela norma deve ser interpretada restritivamente, no sentido de não se excluir o cônjuge separado de facto que, aquando da separação, continuou a residir no locado?
A resposta não pode deixar de ser afirmativa, tendo em conta a análise crítica de Pereira Coelho, secundada pela doutrina especializada (conforme resulta das extensas citações do acórdão recorrido, que aqui se dão como reproduzidas). Nas palavras de Januário da Costa Gomes, “A aplicação rígida da norma suscitaria, porém, fortes reparos no caso (…) de ter sido o cônjuge (primitivo) arrendatário a abandonar o lar, ‘criando’ a separação de facto”, hipótese que corresponde precisamente à situação dos autos, que se afigura, aliás, como paradigmática em termos de merecimento de tutela da R., tanto pelo tempo que esta levava a habitar no locado à data da morte do primitivo arrendatário (37 anos), quer pela idade da R. nessa mesma data (67 anos).
Não se confunde o caso dos autos com aqueloutro apreciado no acórdão deste Supremo Tribunal de 07/10/2010 (proc. nº 1999/07.1TBEVR.E1.S1, consultável em www.dgsi.pt), no qual não se reconheceu a transmissão do arrendamento, por morte do primitivo arrendatário, para o cônjuge sobrevivo que, antes da morte, deixara já de habitar no locado, ainda que por motivo alegadamente imputável ao cônjuge entretanto falecido.
A interpretação restritiva do art. 85º, nº 1, alínea a), do RAU, que aqui propugnamos, veio a ser o regime consagrado tanto no art. 57º, nº 1, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que revogou o RAU) como no art. 1106º, nº 1, do Código Civil (introduzido pela mesma Lei nº 6/2006): por morte do arrendatário, a sua posição transmite-se ao “Cônjuge com residência no locado”. Poderá mesmo defender-se que o novo regime legal assume natureza interpretativa do regime do RAU, uma vez que se afiguram reunidos os respectivos pressupostos: “que a solução do direito anterior seja controvertida ou pelo menos incerta; e que a solução definida pela nova lei se situe dentro dos quadros da controvérsia e que seja tal que o julgador ou o intérprete a ela poderiam chegar sem ultrapassar os limites normalmente impostos à interpretação e aplicação da lei” (Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao discurso legitimador, Almedina, Coimbra, 1983, pág. 247).
Falta apenas considerar o argumento da Recorrente segundo o qual não deveria reconhecer-se a transmissão da posição de arrendatário porque “Em 26 de dezembro de 2004, o local arrendado não constituía a casa de morada de família do agregado familiar do falecido arrendatário”, uma vez que apenas a R. – e já não os filhos do casal – nela habitavam.
Labora a Recorrente num equívoco, para o qual terá porventura contribuído a parte final da seguinte passagem da fundamentação do acórdão recorrido, que não se afigura inteiramente rigorosa: “Assim, não bastava para a não transmissão do arrendamento – do marido para a ré – que se provasse o abandono do lar pelo marido ou a separação, desde que, como no caso, a cônjuge ré e os filhos tenham continuado a viver no locado.” Com efeito, não está aqui em causa o momento em que o cônjuge marido saiu de casa (ano de 1974), nela continuando a habitar a R. e os filhos do casal, mas sim o momento da morte do cônjuge marido (26/12/2004), data em que apenas a R. se mantinha a residir na habitação.
Como se viu, a questão da transmissibilidade da posição de arrendatária a favor da R. coloca-se no segundo momento. Ora, a norma legal ao abrigo da qual a transmissão se opera – art. 85º, nº 1, alínea a), do RAU – atribui o direito ao arrendamento ao cônjuge sobrevivo, sem o fazer depender da existência de filhos. Para efeitos de transmissão do arrendamento por morte do arrendatário, os filhos ou outros descendentes apenas relevam (autonomamente) nos termos da alínea b) do mesmo preceito: se não existir cônjuge sobrevivo ou, existindo, não gozar ele do direito a ocupar a posição de arrendatário, tal direito passará para o descendente que reúna as condições indicadas na mesma alínea b), conjugada com o nº 3, do art. 85º.
Conclui-se, assim, que a posição de arrendatário do falecido marido da R. se transmitiu para esta por morte daquele.
Perante esta conclusão fica prejudicada a consideração da tese da R. em sede de contra-alegações.
7. Pelo exposto, julga-se o recurso da A. improcedente, confirmando-se o acórdão recorrido.
Em ambos os recursos, custas pela respectiva Recorrente.
Lisboa, 1 de Março de 2018
Maria da Graça Trigo (Relatora)
Maria Rosa Tching
Rosa Maria Ribeiro Coelho
