Quem foi o relator do acórdão 5564/10.8TBMTS.P1?

O relator foi Deolinda Varão, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 5564/10.8TBMTS.P1?

O acórdão foi proferido em 23 de fevereiro de 2012.

Acórdão TRP — Propriedade horizontal, Locatário financeiro

Texto

Proc. nº 5564/10.8TBMTS.P1 – 3ª Secção (Apelação) Acção Ordinária – 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos Rel. Deolinda Varão (575) Adj. Des. Freitas Vieira Adj. Des. Madeira Pinto Acordam no Tribunal da Relação do Porto I. B…, LDª instaurou acção declarativa, com forma de processo comum ordinário, contra todos os condóminos presentes na Assembleia de Condóminos de 05.07.10, proprietários das fracções (que identifica) do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, representados pelo Administrador C…, Ldª. Pediu a anulação das deliberações dos pontos 2, 3 e 4 da assembleia de condóminos acima referida. Para tanto, alegou ser proprietária das fracções que identificou no artº 3º da petição inicial. Os réus contestaram, invocando, além do mais, a ilegitimidade da autora, alegando, para tal, que esta não é condómina porque não é proprietária das referidas fracções, mas somente locatária das mesmas. Na réplica, a autora reconheceu que é somente locatária financeira das referidas fracções, mas pugnou pela improcedência da excepção deduzida, sustentando que o locatário financeiro imobiliário tem a qualidade de condómino. Percorrida a tramitação subsequente, foi proferido despacho saneador que julgou procedente a excepção de ilegitimidade activa e, em consequência, absolveu os réus da instância. A autora recorreu, formulando, em síntese, as seguintes Conclusões 1ª – A recorrente sempre agiu como condómino, pagando as suas quotas, sendo convocada para as assembleias, aí comparecendo ou fazendo-se representar e votando as deliberações. 2ª – Apesar da evidente contradição resultante da constatação de que a autora apenas é condómino para cumprir as suas obrigações e já não o seja para exercer os seus direitos, é pacífico na jurisprudência o reconhecimento da qualidade de condómino ao locador financeiro imobiliário. 3ª – Resulta claro dos Acs. do STJ de 02.03.10 e 06.11.08, proferidos no processo 5662/07-5YYPRT-A.S1 e 08B2623, doc. nº SJ20081106026232, que é a recorrente, locatária financeira, quem tem interesse em demandar e quem retira utilidade da procedência da acção. Os réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. * II. Com interesse para a decisão do recurso, está provado que: Na CRP de Matosinhos, está registado a favor de D…, SA, o direito de propriedade sobre as fracções autónomas BD, BE, BF, BG, F, G, H, I, J, K, L, MZ, AA e FN do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, concelho de Matosinhos. (docs. de fls. 73 e segs. e 80 e segs.) Na mesma CRP, está registada a locação financeira daquelas fracções autónomas a favor da autora. (docs. referidos no parágrafo anterior) Em 05.07.10, pelas 21 horas, realizou-se uma assembleia extraordinária de condóminos do referido edifício. (dos. de fls. 8 e segs.) * III. A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação da apelante (artºs 684º, nº 3 e 685º-A, nºs 1º e 3 do CPC) – é a seguinte: - Legitimidade da autora. O autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar, exprimindo-se esse interesse pela utilidade derivada da proveniência da acção (cfr. artº 26º, nºs 1 e 2 do CPC). Segundo o nº 3 daquele preceito, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor. No caso, para aferir do interesse directo da autora em demandar os réus, há que saber se aquela, enquanto locatária financeira de fracções autónomas de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, tem o direito de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos. Da resposta (positiva ou negativa) a esta questão se concluirá se a autora tem ou não um interesse directo em demandar o condomínio, o que equivale a concluir-se, se tem ou não legitimidade ad causam. Diz o artº 1420º do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem outra menção – que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Como proprietário exclusivo da fracção que lhe compete, cada condómino goza da faculdade de dispor dela livremente, alienando-a, onerando-a ou dando-a de arrendamento. Ao lado da propriedade exclusiva sobre a sua fracção, cada condómino tem ainda um direito de compropriedade sobe as partes comuns do edifício, sendo ainda contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre essas partes comuns[1]. No concernente às partes comuns, os condóminos estão sujeitos, antes de mais, às regras especialmente fixadas no capítulo da propriedade horizontal. Nos pontos sobre que não exista regulamentação específica, valerá o regime geral da compropriedade[2]. Segundo o artº 1430º, nº 1, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. A propriedade horizontal tem como órgãos administrativos a assembleia de condóminos (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo). Embora competindo aqueles dois órgãos, a administração das coisas comuns na propriedade horizontal é preponderantemente exercida por esta última. O administrador é fundamentalmente um executor das deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório. Mesmo quando actua no desempenho de uma função que resulta directamente da lei, deve entender-se que o faz por delegação da assembleia, na medida em que foi esta que o escolheu para o desempenho de tal função, da qual a todo o tempo o pode exonerar[3]. É à assembleia, órgão colegial composto por todos os condóminos, que compete decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha[4]. Conforme resulta claramente do preceituado no normativo citado, a assembleia de condóminos e o administrador só têm poderes relativamente às partes comuns do edifício. Uma competência mais ampla apenas existirá nos casos em que a lei expressamente o estabeleça (cfr. quanto à assembleia o artº 1428º, nºs 1 e 2 e quanto ao administrador o artº 1436º, al. c)[5]. A assembleia de condóminos só pode pronunciar-se sobre matérias que respeitem às partes comuns do edifício, não podendo interferir com a administração que cada condómino faça da sua fracção, sendo ineficazes as deliberações que tomar e que não se prendam com a administração das partes e serviços comuns. E os seus poderes são exclusivamente de administração, não lhe sendo lícito praticar actos de disposição, os quais dependem (quando possam ter lugar) do acordo de todos os condóminos. No exercício da sua actividade de gestão, a assembleia deve ainda obediência às normas legais imperativas e às supletivas que não tenham sido derrogadas pelo título constitutivo ou pelo acordo unânime dos condóminos. E deve também obediência ao que no título do condomínio se disponha sobre as partes comuns do prédio[6]. Pires de Lima e Antunes Varela[7] sublinham, no entanto, que os poderes da assembleia sobre as partes comuns do edifício excedem em muito o âmbito da gestão normal ou mera administração (cfr. os artºs 1425º, nº 1 e 1437º, nº 3). Segundo o nº 2 do citado artº 1430º, cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artº 1418º se refere (que expressa o valor relativo de cada fracção, fixado no título constitutivo da propriedade horizontal). As formas de reunião, convocação e funcionamento da assembleia de condóminos estão prevista nos artºs 1431º e 1432º, dos quais se realça que a assembleia poderá ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido e que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. De todas as normas acima citadas resulta a equiparação do condómino ao titular do direito de propriedade de fracção autónoma do edifício. Importa, então saber se a solução legal exclui necessariamente os titulares de outros direitos sobre as fracções autónomas – que não o direito de propriedade – de serem convocados para a assembleia, de nela participarem e votarem e, consequentemente, de impugnarem as respectivas deliberações (já que, como salienta Sandra Passinhas[8], a titularidade do direito de impugnação das deliberações sociais está intimamente ligado à titularidade do direito de voto). Segundo Rui Vieira Miller[9], a exclusiva referência da lei aos condóminos terá sido feita porque se terá considerado somente a hipótese normal de as fracções serem fruídas pelos respectivos proprietários. É, assim, pacífico na doutrina o entendimento de que o usufrutuário e o titular de um direito de uso e habitação devem ser convocados para a assembleia de condóminos e têm direito de voto[10]. Funda-se aquele entendimento na natureza dos aludidos direitos e nas normas que lhes são próprias. Segundo aqueles autores, se a fracção pertencer em nua propriedade a alguém e em usufruto a outrem, o direito voto caberá a um ou a outro, consoante a natureza da deliberação a tomar: em caso de inovação, transformação, reconstrução e manutenção extraordinária, o voto cabe ao proprietário; quando se trata de administração ordinária ou do gozo da coisa e dos serviços comuns, o voto respeita ao usufrutuário (cfr. artºs 1424º, nº 1, 1425º, 1472º e 1473º). Por isso, ambos – nu proprietário e usufrutuário – devem ser convocados para a assembleia de condóminos, e cada um deles poderá impugnar as deliberações cujo direito de voto lhe cabe[11]. As mesmas considerações são válidas para o direito de uso e habitação (cfr. artºs 1489º e 1490º). A resposta à questão do direito do locatário financeiro de participar e votar na assembleia de condóminos terá, então, de ser encontrada na própria natureza do contrato de locação financeira a nas normas que o regem. O contrato de locação financeira rege-se hoje pelas disposições do DL 149/95 de 24.06, com as alterações introduzidas pelos DLs 265/97 de 02.10, 285/01 de 03.11 e 30/08, de 25.02. Segundo a definição dada pelo artº 1º do DL 149/95, locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados. Situada entre a compra e venda e a locação (a curto prazo), diz Leite de Campos[12], a locação financeira é utilizada por todos aqueles que pretendam obter, não a propriedade, o uso ilimitado no conteúdo e no tempo, do bem; mas unicamente o uso funcional do bem, dentro do fim a que este se destina, durante a totalidade ou a maior parte da sua vida útil. Como afirma Calvão da Silva[13], trata-se de uma técnica de financiamento que permite ao interessado obter e utilizar uma coisa sem ter de pagar imediatamente o preço, formando-se de modo sucessivo mediante processo em várias fases que liga três pessoas: fornecedor da coisa, utilizador da mesma e financiador da operação. São assim firmados dois contratos distintos – o contrato de compra e venda entre o fornecedor e a sociedade de locação financeira e o contrato de locação financeira entre a sociedade de leasing e o utilizador – de que emergem os direitos e deveres correspondentes para as partes. Durante o período de vigência do contrato de locação financeira, o locador permanece o proprietário do bem. “(…). No entanto, (…), exime-se a qualquer tipo de responsabilidade decorrente do seu uso, exonerando-se também, entre outros, do risco de perda ou do risco de deterioração da coisa. A sua situação não é, pois, similar à do típico proprietário. É, ao invés, sobre o locatário financeiro que impendem determinados encargos, que normalmente oneram o proprietário da coisa. (…) esta propriedade assume contornos especiais, modelando-se e adaptando-se aos interesses prosseguidos pelos contraentes. Aliás, a doutrina desde sempre tratou o direito de propriedade em causa de modo sui generis. Usam-se expressões como propriedade formal (ou nua) e propriedade substancial, como dominium directum e dominium utile, como propriedade jurídica e propriedade económica, para expressar o «carácter cindível» deste específico direito, chegando mesmo a aludir-se a «um novo direito de propriedade». Ressalta, pois, a existência de uma fragmentação ou de um desmembramento do direito de propriedade típico na esfera jurídica dos dois contraentes.”[14]. O citado autor[15] dá como exemplo desse desmembramento do direito de propriedade as seguintes especificidades do regime do contrato de locação financeira: a) Em relação ao locador: - Apesar de ser titular de um direito real, não suporta os danos inerentes ao uso do bem; - Obriga-se a “conceder o gozo” de uma coisa sem sequer ter tido qualquer tipo de contacto material com ela; - Não pode dispor isoladamente da coisa dada em locação. Apenas lhe é legítimo ceder a sua posição no contrato de locação financeira e, deste modo, transmitir a propriedade da coisa. b) Em relação ao locatário: - Dispõe de um direito de gozo do bem – portanto tem um direito de natureza obrigacional – embora onerado com os riscos que normalmente gravam sobre o típico proprietário; - No entanto, não pode vender a coisa, nem provocar a sua destruição, sendo que, por outro lado, o seu direito deve respeitar o fim estabelecido no contrato. Conclui, assim, que o direito de propriedade do locador se comprime na exacta medida do aumento do domine utile do locatário. Ainda acerca das especificidades do regime do contrato de locação financeiras, transcrevemos o que se escreveu no Ac. do STJ de 06.11.08[16], citado pela apelante nas suas conclusões de recurso: “Como assinala DIOGO LEITE DE CAMPOS [Na obra citada e no estudo intitulado Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, publicado no BFDUC, vol. LXIII] e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual. O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador. É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa. O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso. Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação. Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo. O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume. O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente. De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados. Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico. Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato”. O contrato de locação financeira teve a sua primeira regulamentação legal com o DL 171/79, de 06.6, sendo o seu objecto restrito a determinado tipo de bens móveis e imóveis (cfr. artºs 2º e 3º daquele Diploma). O DL 10/91, de 09.01 estendeu o campo de aplicação do contrato de locação financeira à aquisição de imóveis destinados a habitação própria do locatário (cfr. o seu Preâmbulo e o artº 1º). Diz o artº 9º, nº 1 daquela Diploma que, nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos. Segundo o nº 2 do mesmo preceito, exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns e a alteração do título constitutivo. Como se vê, aquelas normas articulam as regras da propriedade horizontal com as regras da locação financeira. O que está vedado ao locatário financeiro – disposição de partes comuns do edifício e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal – é o que, por um lado, está excluído dos poderes da assembleia de condóminos (que, como vimos, só tem poderes de administração, ainda que não de mera gestão – cfr. os artºs 1419º e 1430º) e, por outro lado, já lhe está vedado por força do regime do contrato de locação financeira acima explicado. O regime do contrato de locação financeira foi, depois, novamente regulado pelo DL 149/95, em cujo Preâmbulo se salientam as seguintes inovações principais: - Alarga-se o âmbito do contrato a quaisquer bens susceptíveis de serem dados em locação; - Simplifica-se a forma do contrato, limitando-a a simples documento escrito; - Reduzem-se os prazos mínimos da locação financeira, podendo a locação de coisas móveis ser celebrada por um prazo de 18 meses e a de imóveis por um prazo de 7 anos; - Enunciam-se mais completamente os direitos e deveres do locador e do locatário, de modo a assegurar uma maior certeza dos seus direitos, e, portanto, a justiça da relação. No seu artº 25º, o DL 149/95 revogou expressamente apenas o DL 171/79, pelo que ficou a dúvida se teriam sido revogados os Diplomas especiais posteriores a este, nos quais se incluía o citado DL 10/91[17]. Este último Diploma veio a ser revogado expressamente pelo DL 265/97, de 02.10, o qual, como se alcança do seu Preâmbulo, estabeleceu um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do seu objecto, introduzindo diversas alterações ao DL 149/95 – designadamente, prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham por objecto a habitação. O DL 657/97 introduziu a al. b) do nº 1 e a al. e) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95 – que, especificamente se reportam à locação de fracção autónoma. Segundo a al. b) do nº 1 daquele preceito, é obrigação do locatário de fracção autónoma pagar, no caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum. E, nos termos da al. e) do nº 2 do mesmo preceito, assiste ao locatário financeiro, em especial, o direito de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos. Como se salienta no voto de vencido do Ac. do STJ de 24.06.08[18], citado na sentença recorrida, na redacção do DL 149/05 introduzida pelo DL 657/97, desapareceu, é certo, qualquer referência expressa aos direitos e deveres do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal, tal como o estava no DL 10/91; mas tal é perfeitamente justificável já que a ideia estava consolidada e o regime unificado e deixou de haver regimes especiais, tudo (entenda-se, todos as locações financeiras) se passou a regular da mesma forma. Por isso concordamos inteiramente com a posição expressa naquele voto de vencido de que o teor da al. e) do n° 2 do artº 10º do DL 149/95, nada mais representa que a transposição do preceituado no artigo 9º do DL 10/91. Efectivamente, os direitos de participar e de votar na assembleia de condóminos (e, inerentemente, o direito de impugnar deliberações nela tomadas) inserem-se nos direitos do locador a que se reporta a 1ª parte daquele preceito. E não são direitos que, pela sua natureza, só pelo locador possam ser exercidos, pois que o exercício destes direitos está, à partida, excluído do âmbito dos poderes da assembleia de condóminos, que já vimos serem apenas de administração; designadamente, a assembleia não pode dispor das partes comuns do edifício ou alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. Não há, pois, razões para concluir que o legislador de 97 tenha querido dizer menos do que disse o legislador de 91, pelo que entendemos que a norma da al. e) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95, na redacção do DL 265/97, tem um conteúdo idêntico à norma do artº 9º do DL 10/91, permitindo a participação e voto do locatário financeiro na assembleia de condóminos[19]. E se o locatário financeiro pode participar e votar na assembleia de condóminos, por maioria de razão, pode impugnar as deliberações nela tomadas. De todo o exposto se conclui que a autora, enquanto locatária financeira de fracções autónomas do edifício constituído em regime de propriedade horizontal acima identificado, é titular de interesse relevante para efeitos de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 05.07.10, pelo que é parte legítima na presente acção, nos termos do artº 26º, nºs 1, 2 e 3 do CPC. Terá assim de ser julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pelos réus, devendo os autos prosseguir os seus termos para apreciação das demais questões neles suscitadas. * IV. Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência: - Julga-se improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pelos réus, devendo os autos prosseguir os termos adequados. Custas pelos apelados. *** Porto, 23 de Fevereiro de 2012 Deolinda Maria Fazendas Borges Varão Evaristo José Freitas Vieira Manuel Lopes Madeira Pinto (vencido conforme declaração) _________________ [1] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., págs. 416 e 417. [2] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 417. [3] Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, pág. 249. [4] Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pág. 153. [5] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 442. [6] Aragão Seia, obra e local citados. [7] Obra citada, pág. 443. [8] A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª ed., pág. 245. [9] Obra citada, pág. 208. [10] Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 443; Rui Vieira Miller, obra citada, págs. 253 a 255; Aragão Seia, obra citada, pág. 161; Sandra Passinhas, obra citada, págs. 216/217 e 236/237; e Moitinho de Almeida, Propriedade Horizontal, 3ª ed., pág. 106 [11] Sobre este último ponto, ver Sandra Passinhas, obra citada, pág. 246. [12] A Locação Financeira, pág. 59. [13] “Locação Financeira e Garantia Bancária”, Estudos de Direito Comercial, págs. 14 e 15; cfr. também Sebastião Pizarro, O Contrato de Locação Financeira, págs. 27 e segs. [14] Gravato de Morais, Manual da Locação Financeira, pág. 114. [15] Obra citada, págs. 114 e 115. [16] www.dsgi.pt. [17] A este respeito, ver Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário, 4ª ed., pág. 678. [18] www.dgsi.pt. [19] Ao contrário do que se escreveu na sentença recorrida e no Ac. desta Relação de 26.10.06 (em www.dgsi.pt), é neste sentido a posição de Sandra Passinhas, obra citada, págs. 215 e 237. _______________________ Do teor dos factos provados não resulta que a autora tivesse procuração ou credencial para representar o titular do direito de gozo das fracções, que detém apenas por mero contrato obrigacional e sem eficácia real- artº 408, CC- na respectiva assembleia de condóminos, cujas deliberações parcialmente vem pedir a sua anulação nesta acção, nem que tivesse procuração suficiente daquele para instaurar a acção. Também não resulta que sequer a autora ali tivesse estado presente (não chegando a mera referência à respectiva acta contida nos factos provados do acórdão que fez vencimento, nem aos documentos de registo de propriedade e da locação financeira). Com efeito, apenas é dado como provado que: “Na CRP de Matosinhos, está registado a favor de D…, SA, o direito de propriedade sobre as fracções autónomas BD, BE, BF, BG, F, G, H, I, J, K, L, MZ, AA e FN do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …., concelho de Matosinhos. (docs. de fls. 73 e segs. e 80 e segs.) Na mesma CRP, está registada a locação financeira daquelas fracções autónomas a favor da autora. (docs. referidos no parágrafo anterior) Em 05.07.10, pelas 21 horas, realizou-se uma assembleia extraordinária de condóminos do referido edifício. (dos. de fls. 8 e segs.)”. B…, LDª instaurou acção declarativa, com forma de processo comum ordinário contra todos os condóminos presentes na Assembleia de Condóminos de 05.07.10, proprietários das fracções (que identifica) do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, representados pelo Administrador C…, Ldª. Pediu a anulação das deliberações dos pontos 2, 3 e 4 da assembleia de condóminos acima referida. Para tanto, alegou ser proprietária das fracções que identificou no artº 3º da petição inicial. Os réus contestaram, invocando, além do mais, a ilegitimidade da autora, alegando, para tal, que esta não é condómina porque não é proprietária das referidas fracções, mas somente locatária das mesmas. Na réplica, a autora reconheceu que é somente locatária financeira das referidas fracções, mas pugnou pela improcedência da excepção deduzida, sustentando que o locatário financeiro imobiliário tem a qualidade de condómino”- Esta ampliação da causa de pedir é admissível, nos termos do artº 73º, nº 1, CPC. Mas, certo é que não demonstra a autora legitimidade processual activa, nem face ao CPC, nem face ao regime da locação financeira imobiliária vigente para comparecer e poder votar na assembleia de condóminos em causa, pois os assuntos a tratar apenas podem ser votados pelos condóminos ou quem os represente e com as maiorias relativas ou qualificadas que a lei exige- artºs 1417, 1418º, 1419, nº 11420, nºs 1 e 2, 1421º, 1423º, nº 1, 1424º, nº 1, 1426º, 1423º e 1433º Código Civil, para, face ao pedido poder pedir a anulação parcial das ditas deliberações da assembleia de condóminos- face ao disposto no artº 26º, nº 3, CPC. Assim voto vencido a deliberação e os seus fundamentos e não concederia provimento ao recurso interposto pela autora. Manuel Lopes Madeira Pinto

Sumário

O locatário financeiro de fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal tem legitimidade para impugnar as deliberações tomadas na respectiva assembleia de condóminos.

Texto Integral

Proc. nº 5564/10.8TBMTS.P1 – 3ª Secção (Apelação)

Acção Ordinária – 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos

Rel. Deolinda Varão (575)

Adj. Des. Freitas Vieira

Adj. Des. Madeira Pinto

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

B…, LDª instaurou acção declarativa, com forma de processo comum ordinário, contra todos os condóminos presentes na Assembleia de Condóminos de 05.07.10, proprietários das fracções (que identifica) do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, representados pelo Administrador C…, Ldª.

Pediu a anulação das deliberações dos pontos 2, 3 e 4 da assembleia de condóminos acima referida.

Para tanto, alegou ser proprietária das fracções que identificou no artº 3º da petição inicial.

Os réus contestaram, invocando, além do mais, a ilegitimidade da autora, alegando, para tal, que esta não é condómina porque não é proprietária das referidas fracções, mas somente locatária das mesmas.

Na réplica, a autora reconheceu que é somente locatária financeira das referidas fracções, mas pugnou pela improcedência da excepção deduzida, sustentando que o locatário financeiro imobiliário tem a qualidade de condómino.

Percorrida a tramitação subsequente, foi proferido despacho saneador que julgou procedente a excepção de ilegitimidade activa e, em consequência, absolveu os réus da instância.

A autora recorreu, formulando, em síntese, as seguintes

Conclusões

1ª A recorrente sempre agiu como condómino, pagando as suas quotas, sendo convocada para as assembleias, aí comparecendo ou fazendo-se representar e votando as deliberações.

2ª Apesar da evidente contradição resultante da constatação de que a autora apenas é condómino para cumprir as suas obrigações e já não o seja para exercer os seus direitos, é pacífico na jurisprudência o reconhecimento da qualidade de condómino ao locador financeiro imobiliário.

3ª Resulta claro dos Acs. do STJ de 02.03.10 e 06.11.08, proferidos no processo 5662/07-5YYPRT-A.S1 e 08B2623, doc. nº SJ20081106026232, que é a recorrente, locatária financeira, quem tem interesse em demandar e quem retira utilidade da procedência da acção.

Os réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Com interesse para a decisão do recurso, está provado que:

Na CRP de Matosinhos, está registado a favor de D…, SA, o direito de propriedade sobre as fracções autónomas BD, BE, BF, BG, F, G, H, I, J, K, L, MZ, AA e FN do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, concelho de Matosinhos. (docs. de fls. 73 e segs. e 80 e segs.)

Na mesma CRP, está registada a locação financeira daquelas fracções autónomas a favor da autora. (docs. referidos no parágrafo anterior)

Em 05.07.10, pelas 21 horas, realizou-se uma assembleia extraordinária de condóminos do referido edifício. (dos. de fls. 8 e segs.)

III.

A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação da apelante (artºs 684º, nº 3 e 685º-A, nºs 1º e 3 do CPC) – é a seguinte:

- Legitimidade da autora.

O autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar, exprimindo-se esse interesse pela utilidade derivada da proveniência da acção (cfr. artº 26º, nºs 1 e 2 do CPC).

Segundo o nº 3 daquele preceito, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor.

No caso, para aferir do interesse directo da autora em demandar os réus, há que saber se aquela, enquanto locatária financeira de fracções autónomas de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, tem o direito de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos.

Da resposta (positiva ou negativa) a esta questão se concluirá se a autora tem ou não um interesse directo em demandar o condomínio, o que equivale a concluir-se, se tem ou não legitimidade ad causam.

Diz o artº 1420º do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem outra menção – que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

Como proprietário exclusivo da fracção que lhe compete, cada condómino goza da faculdade de dispor dela livremente, alienando-a, onerando-a ou dando-a de arrendamento. Ao lado da propriedade exclusiva sobre a sua fracção, cada condómino tem ainda um direito de compropriedade sobe as partes comuns do edifício, sendo ainda contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre essas partes comuns[1].

No concernente às partes comuns, os condóminos estão sujeitos, antes de mais, às regras especialmente fixadas no capítulo da propriedade horizontal. Nos pontos sobre que não exista regulamentação específica, valerá o regime geral da compropriedade[2].

Segundo o artº 1430º, nº 1, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador.

A propriedade horizontal tem como órgãos administrativos a assembleia de condóminos (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo).

Embora competindo aqueles dois órgãos, a administração das coisas comuns na propriedade horizontal é preponderantemente exercida por esta última.

O administrador é fundamentalmente um executor das deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório. Mesmo quando actua no desempenho de uma função que resulta directamente da lei, deve entender-se que o faz por delegação da assembleia, na medida em que foi esta que o escolheu para o desempenho de tal função, da qual a todo o tempo o pode exonerar[3].

É à assembleia, órgão colegial composto por todos os condóminos, que compete decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha[4].

Conforme resulta claramente do preceituado no normativo citado, a assembleia de condóminos e o administrador só têm poderes relativamente às partes comuns do edifício. Uma competência mais ampla apenas existirá nos casos em que a lei expressamente o estabeleça (cfr. quanto à assembleia o artº 1428º, nºs 1 e 2 e quanto ao administrador o artº 1436º, al. c)[5].

A assembleia de condóminos só pode pronunciar-se sobre matérias que respeitem às partes comuns do edifício, não podendo interferir com a administração que cada condómino faça da sua fracção, sendo ineficazes as deliberações que tomar e que não se prendam com a administração das partes e serviços comuns.

E os seus poderes são exclusivamente de administração, não lhe sendo lícito praticar actos de disposição, os quais dependem (quando possam ter lugar) do acordo de todos os condóminos.

No exercício da sua actividade de gestão, a assembleia deve ainda obediência às normas legais imperativas e às supletivas que não tenham sido derrogadas pelo título constitutivo ou pelo acordo unânime dos condóminos. E deve também obediência ao que no título do condomínio se disponha sobre as partes comuns do prédio[6].

Pires de Lima e Antunes Varela[7] sublinham, no entanto, que os poderes da assembleia sobre as partes comuns do edifício excedem em muito o âmbito da gestão normal ou mera administração (cfr. os artºs 1425º, nº 1 e 1437º, nº 3).

Segundo o nº 2 do citado artº 1430º, cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artº 1418º se refere (que expressa o valor relativo de cada fracção, fixado no título constitutivo da propriedade horizontal).

As formas de reunião, convocação e funcionamento da assembleia de condóminos estão prevista nos artºs 1431º e 1432º, dos quais se realça que a assembleia poderá ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido e que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

De todas as normas acima citadas resulta a equiparação do condómino ao titular do direito de propriedade de fracção autónoma do edifício.

Importa, então saber se a solução legal exclui necessariamente os titulares de outros direitos sobre as fracções autónomas – que não o direito de propriedade – de serem convocados para a assembleia, de nela participarem e votarem e, consequentemente, de impugnarem as respectivas deliberações (já que, como salienta Sandra Passinhas[8], a titularidade do direito de impugnação das deliberações sociais está intimamente ligado à titularidade do direito de voto).

Segundo Rui Vieira Miller[9], a exclusiva referência da lei aos condóminos terá sido feita porque se terá considerado somente a hipótese normal de as fracções serem fruídas pelos respectivos proprietários.

É, assim, pacífico na doutrina o entendimento de que o usufrutuário e o titular de um direito de uso e habitação devem ser convocados para a assembleia de condóminos e têm direito de voto[10].

Funda-se aquele entendimento na natureza dos aludidos direitos e nas normas que lhes são próprias.

Segundo aqueles autores, se a fracção pertencer em nua propriedade a alguém e em usufruto a outrem, o direito voto caberá a um ou a outro, consoante a natureza da deliberação a tomar: em caso de inovação, transformação, reconstrução e manutenção extraordinária, o voto cabe ao proprietário; quando se trata de administração ordinária ou do gozo da coisa e dos serviços comuns, o voto respeita ao usufrutuário (cfr. artºs 1424º, nº 1, 1425º, 1472º e 1473º). Por isso, ambos – nu proprietário e usufrutuário – devem ser convocados para a assembleia de condóminos, e cada um deles poderá impugnar as deliberações cujo direito de voto lhe cabe[11].

As mesmas considerações são válidas para o direito de uso e habitação (cfr. artºs 1489º e 1490º).

A resposta à questão do direito do locatário financeiro de participar e votar na assembleia de condóminos terá, então, de ser encontrada na própria natureza do contrato de locação financeira a nas normas que o regem.

O contrato de locação financeira rege-se hoje pelas disposições do DL 149/95 de 24.06, com as alterações introduzidas pelos DLs 265/97 de 02.10, 285/01 de 03.11 e 30/08, de 25.02.

Segundo a definição dada pelo artº 1º do DL 149/95, locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.

Situada entre a compra e venda e a locação (a curto prazo), diz Leite de Campos[12], a locação financeira é utilizada por todos aqueles que pretendam obter, não a propriedade, o uso ilimitado no conteúdo e no tempo, do bem; mas unicamente o uso funcional do bem, dentro do fim a que este se destina, durante a totalidade ou a maior parte da sua vida útil.

Como afirma Calvão da Silva[13], trata-se de uma técnica de financiamento que permite ao interessado obter e utilizar uma coisa sem ter de pagar imediatamente o preço, formando-se de modo sucessivo mediante processo em várias fases que liga três pessoas: fornecedor da coisa, utilizador da mesma e financiador da operação.

São assim firmados dois contratos distintos – o contrato de compra e venda entre o fornecedor e a sociedade de locação financeira e o contrato de locação financeira entre a sociedade de leasing e o utilizador – de que emergem os direitos e deveres correspondentes para as partes.

Durante o período de vigência do contrato de locação financeira, o locador permanece o proprietário do bem.

“(…). No entanto, (…), exime-se a qualquer tipo de responsabilidade decorrente do seu uso, exonerando-se também, entre outros, do risco de perda ou do risco de deterioração da coisa. A sua situação não é, pois, similar à do típico proprietário. É, ao invés, sobre o locatário financeiro que impendem determinados encargos, que normalmente oneram o proprietário da coisa.

(…) esta propriedade assume contornos especiais, modelando-se e adaptando-se aos interesses prosseguidos pelos contraentes.

Aliás, a doutrina desde sempre tratou o direito de propriedade em causa de modo sui generis. Usam-se expressões como propriedade formal (ou nua) e propriedade substancial, como dominium directum e dominium utile, como propriedade jurídica e propriedade económica, para expressar o «carácter cindível» deste específico direito, chegando mesmo a aludir-se a «um novo direito de propriedade».

Ressalta, pois, a existência de uma fragmentação ou de um desmembramento do direito de propriedade típico na esfera jurídica dos dois contraentes.”[14].

O citado autor[15] dá como exemplo desse desmembramento do direito de propriedade as seguintes especificidades do regime do contrato de locação financeira:

a) Em relação ao locador:

- Apesar de ser titular de um direito real, não suporta os danos inerentes ao uso do bem;

- Obriga-se a “conceder o gozo” de uma coisa sem sequer ter tido qualquer tipo de contacto material com ela;

- Não pode dispor isoladamente da coisa dada em locação. Apenas lhe é legítimo ceder a sua posição no contrato de locação financeira e, deste modo, transmitir a propriedade da coisa.

b) Em relação ao locatário:

- Dispõe de um direito de gozo do bem – portanto tem um direito de natureza obrigacional – embora onerado com os riscos que normalmente gravam sobre o típico proprietário;

- No entanto, não pode vender a coisa, nem provocar a sua destruição, sendo que, por outro lado, o seu direito deve respeitar o fim estabelecido no contrato.

Conclui, assim, que o direito de propriedade do locador se comprime na exacta medida do aumento do domine utile do locatário.

Ainda acerca das especificidades do regime do contrato de locação financeiras, transcrevemos o que se escreveu no Ac. do STJ de 06.11.08[16], citado pela apelante nas suas conclusões de recurso:

“Como assinala DIOGO LEITE DE CAMPOS [Na obra citada e no estudo intitulado Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, publicado no BFDUC, vol. LXIII] e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual.

O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador.

É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa.

O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso.

Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação.

Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo.

O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume.

O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente.

De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.

Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico.

Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato”.

O contrato de locação financeira teve a sua primeira regulamentação legal com o DL 171/79, de 06.6, sendo o seu objecto restrito a determinado tipo de bens móveis e imóveis (cfr. artºs 2º e 3º daquele Diploma).

O DL 10/91, de 09.01 estendeu o campo de aplicação do contrato de locação financeira à aquisição de imóveis destinados a habitação própria do locatário (cfr. o seu Preâmbulo e o artº 1º).

Diz o artº 9º, nº 1 daquela Diploma que, nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.

Segundo o nº 2 do mesmo preceito, exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns e a alteração do título constitutivo.

Como se vê, aquelas normas articulam as regras da propriedade horizontal com as regras da locação financeira.

O que está vedado ao locatário financeiro – disposição de partes comuns do edifício e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal – é o que, por um lado, está excluído dos poderes da assembleia de condóminos (que, como vimos, só tem poderes de administração, ainda que não de mera gestão – cfr. os artºs 1419º e 1430º) e, por outro lado, já lhe está vedado por força do regime do contrato de locação financeira acima explicado.

O regime do contrato de locação financeira foi, depois, novamente regulado pelo DL 149/95, em cujo Preâmbulo se salientam as seguintes inovações principais:

- Alarga-se o âmbito do contrato a quaisquer bens susceptíveis de serem dados em locação;

- Simplifica-se a forma do contrato, limitando-a a simples documento escrito;

- Reduzem-se os prazos mínimos da locação financeira, podendo a locação de coisas móveis ser celebrada por um prazo de 18 meses e a de imóveis por um prazo de 7 anos;

- Enunciam-se mais completamente os direitos e deveres do locador e do locatário, de modo a assegurar uma maior certeza dos seus direitos, e, portanto, a justiça da relação.

No seu artº 25º, o DL 149/95 revogou expressamente apenas o DL 171/79, pelo que ficou a dúvida se teriam sido revogados os Diplomas especiais posteriores a este, nos quais se incluía o citado DL 10/91[17].

Este último Diploma veio a ser revogado expressamente pelo DL 265/97, de 02.10, o qual, como se alcança do seu Preâmbulo, estabeleceu um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do seu objecto, introduzindo diversas alterações ao DL 149/95 – designadamente, prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham por objecto a habitação.

O DL 657/97 introduziu a al. b) do nº 1 e a al. e) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95 – que, especificamente se reportam à locação de fracção autónoma.

Segundo a al. b) do nº 1 daquele preceito, é obrigação do locatário de fracção autónoma pagar, no caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum.

E, nos termos da al. e) do nº 2 do mesmo preceito, assiste ao locatário financeiro, em especial, o direito de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos.

Como se salienta no voto de vencido do Ac. do STJ de 24.06.08[18], citado na sentença recorrida, na redacção do DL 149/05 introduzida pelo DL 657/97, desapareceu, é certo, qualquer referência expressa aos direitos e deveres do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal, tal como o estava no DL 10/91; mas tal é perfeitamente justificável já que a ideia estava consolidada e o regime unificado e deixou de haver regimes especiais, tudo (entenda-se, todos as locações financeiras) se passou a regular da mesma forma.

Por isso concordamos inteiramente com a posição expressa naquele voto de vencido de que o teor da al. e) do n° 2 do artº 10º do DL 149/95, nada mais representa que a transposição do preceituado no artigo 9º do DL 10/91.

Efectivamente, os direitos de participar e de votar na assembleia de condóminos (e, inerentemente, o direito de impugnar deliberações nela tomadas) inserem-se nos direitos do locador a que se reporta a 1ª parte daquele preceito.

E não são direitos que, pela sua natureza, só pelo locador possam ser exercidos, pois que o exercício destes direitos está, à partida, excluído do âmbito dos poderes da assembleia de condóminos, que já vimos serem apenas de administração; designadamente, a assembleia não pode dispor das partes comuns do edifício ou alterar o título constitutivo da propriedade horizontal.

Não há, pois, razões para concluir que o legislador de 97 tenha querido dizer menos do que disse o legislador de 91, pelo que entendemos que a norma da al. e) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95, na redacção do DL 265/97, tem um conteúdo idêntico à norma do artº 9º do DL 10/91, permitindo a participação e voto do locatário financeiro na assembleia de condóminos[19].

E se o locatário financeiro pode participar e votar na assembleia de condóminos, por maioria de razão, pode impugnar as deliberações nela tomadas.

De todo o exposto se conclui que a autora, enquanto locatária financeira de fracções autónomas do edifício constituído em regime de propriedade horizontal acima identificado, é titular de interesse relevante para efeitos de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 05.07.10, pelo que é parte legítima na presente acção, nos termos do artº 26º, nºs 1, 2 e 3 do CPC.

Terá assim de ser julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pelos réus, devendo os autos prosseguir os seus termos para apreciação das demais questões neles suscitadas.

IV.

Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência:

- Julga-se improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pelos réus, devendo os autos prosseguir os termos adequados.

Custas pelos apelados.

Porto, 23 de Fevereiro de 2012

Deolinda Maria Fazendas Borges Varão

Evaristo José Freitas Vieira

Manuel Lopes Madeira Pinto (vencido conforme declaração)

[1] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., págs. 416 e 417.

[2] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 417.

[3] Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, pág. 249.

[4] Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pág. 153.

[5] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 442.

[6] Aragão Seia, obra e local citados.

[7] Obra citada, pág. 443.

[8] A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª ed., pág. 245.

[9] Obra citada, pág. 208.

[10] Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 443; Rui Vieira Miller, obra citada, págs. 253 a 255; Aragão Seia, obra citada, pág. 161; Sandra Passinhas, obra citada, págs. 216/217 e 236/237; e Moitinho de Almeida, Propriedade Horizontal, 3ª ed., pág. 106

[11] Sobre este último ponto, ver Sandra Passinhas, obra citada, pág. 246.

[12] A Locação Financeira, pág. 59.

[13] “Locação Financeira e Garantia Bancária”, Estudos de Direito Comercial, págs. 14 e 15; cfr. também Sebastião Pizarro, O Contrato de Locação Financeira, págs. 27 e segs.

[14] Gravato de Morais, Manual da Locação Financeira, pág. 114.

[15] Obra citada, págs. 114 e 115.

[16] www.dsgi.pt.

[17] A este respeito, ver Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário, 4ª ed., pág. 678.

[18] www.dgsi.pt.

[19] Ao contrário do que se escreveu na sentença recorrida e no Ac. desta Relação de 26.10.06 (em www.dgsi.pt), é neste sentido a posição de Sandra Passinhas, obra citada, págs. 215 e 237.

Do teor dos factos provados não resulta que a autora tivesse procuração ou credencial para representar o titular do direito de gozo das fracções, que detém apenas por mero contrato obrigacional e sem eficácia real- artº 408, CC- na respectiva assembleia de condóminos, cujas deliberações parcialmente vem pedir a sua anulação nesta acção, nem que tivesse procuração suficiente daquele para instaurar a acção.

Também não resulta que sequer a autora ali tivesse estado presente (não chegando a mera referência à respectiva acta contida nos factos provados do acórdão que fez vencimento, nem aos documentos de registo de propriedade e da locação financeira).

Com efeito, apenas é dado como provado que:

“Na CRP de Matosinhos, está registado a favor de D…, SA, o direito de propriedade sobre as fracções autónomas BD, BE, BF, BG, F, G, H, I, J, K, L, MZ, AA e FN do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …., concelho de Matosinhos. (docs. de fls. 73 e segs. e 80 e segs.)

Na mesma CRP, está registada a locação financeira daquelas fracções autónomas a favor da autora. (docs. referidos no parágrafo anterior)

Em 05.07.10, pelas 21 horas, realizou-se uma assembleia extraordinária de condóminos do referido edifício. (dos. de fls. 8 e segs.)”.

B…, LDª instaurou acção declarativa, com forma de processo comum ordinário contra todos os condóminos presentes na Assembleia de Condóminos de 05.07.10, proprietários das fracções (que identifica) do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs …. a …. e Rua …, nºs … a …., da freguesia de …, representados pelo Administrador C…, Ldª.

Pediu a anulação das deliberações dos pontos 2, 3 e 4 da assembleia de condóminos acima referida.

Para tanto, alegou ser proprietária das fracções que identificou no artº 3º da petição inicial.

Mas, certo é que não demonstra a autora legitimidade processual activa, nem face ao CPC, nem face ao regime da locação financeira imobiliária vigente para comparecer e poder votar na assembleia de condóminos em causa, pois os assuntos a tratar apenas podem ser votados pelos condóminos ou quem os represente e com as maiorias relativas ou qualificadas que a lei exige- artºs 1417, 1418º, 1419, nº 11420, nºs 1 e 2, 1421º, 1423º, nº 1, 1424º, nº 1, 1426º, 1423º e 1433º Código Civil, para, face ao pedido poder pedir a anulação parcial das ditas deliberações da assembleia de condóminos- face ao disposto no artº 26º, nº 3, CPC.

Assim voto vencido a deliberação e os seus fundamentos e não concederia provimento ao recurso interposto pela autora.

Manuel Lopes Madeira Pinto

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