CO Direito
Nos termos do artigo 1083.º, n.º 1, do CC, qualquer das partes pode resolver o contrato de arrendamento, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
Esta norma remete-nos para o regime geral da resolução, regulado nos artigos 432.º e seguintes e 798.º e seguintes do CC, fazendo depender a atribuição do direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento, por qualquer das partes, do incumprimento, pela contraparte, dos seus deveres legais (cfr. artigos 1031.º e 1038.º do CC) ou contratuais.
No que concerne à resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, o n.º 2 do mesmo artigo 1083.º introduz um requisito adicional: que o incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Deste modo, o regime da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio afasta-se e é mais exigente do que o regime geral, de acordo com o qual o direito de resolução apenas é afastado quando o incumprimento definitivo tiver escassa importância, tendo em conta o interesse do credor.
Nas diversas alíneas do mesmo n.º 2 o legislador exemplifica alguns fundamentos de resolução pelo senhorio subsumíveis à cláusula geral enunciada no seu proémio (e que a jurisprudência vem considerando presunções ilidíveis da verificação dessa cláusula geral).
De acordo com a al. d), integra aquela cláusula geral o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º.
A norma daquela al. d) entronca no artigo 1072.º, n.º 1, do CC, nos termos do qual o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano, ressalvando-se no n.º 2 do mesmo artigo determinados casos em que a violação daquela obrigação de uso efectivo do locado está justificada.
Esta obrigação de uso efectivo do locado visa evitar a desvalorização do prédio normalmente associada ao seu não uso. Como escreve Maria João Vasconcelos em anotação a esta norma (Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, UCP Editora, 2023, pp. 492-493), «[a] hipótese de o arrendatário pagar a renda sem usar o imóvel e, portanto, sem retirar dele qualquer utilidade, não merece, na perspectiva do legislador, a tutela do direito por tempo indefinido. Com efeito, a não utilização do imóvel implica a desvalorização do mesmo, o que justifica que a lei imponha ao arrendatário a obrigação de o utilizar, não o deixando sem utilização por período superior a um ano».
Mas visa, igualmente, a (re)introdução no mercado de arrendamento dos espaços susceptíveis de ocupação por terceiros, obviando a que deixem de prestar a utilidade económico-social para que estão naturalmente vocacionados.
O não uso do locado deverá, assim, traduzir um efectivo desaproveitamento do mesmo.
Este é, por conseguinte, um conceito normativo e não meramente naturalístico. Para se apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do locado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, a razão desta redução, o seu carácter definitivo ou transitório, etc. (cfr. ac. do TRP, de 08.09.2009, proc. n.º 239/07.8TBVLC.P1, e ac. TRL, de 09.12.2008, proc. n.º 8726/2008-6).
No caso concreto, provou-se que, desde inícios de 2019, a ré instalou no locado um comércio para venda a retalho de bebidas, vulgo “garrafeira”, e que, desde meados de 2022, a ré vende a terceiros garrafas de bebidas que se encontram no interior do locado e vende garrafas de bebidas à sociedade exploradora do restaurante “B...”, situado nas suas imediações (cfr. pontos (11, 13 e 14 dos factos provados).
Mais se provou que o locado se encontra aberto ao público durante alguns dias do ano, em número não concretamente apurado, e que tal abertura do locado ocorre apenas na parte da tarde (cfr. pontos 11 e 12).
O recorrente entende que o fim do contrato de arrendamento celebrado entre as partes implica o seu funcionamento regular e a abertura ao público.
Os factos acima descritos parecem revelar que a utilização do locado, enquanto estabelecimento comercial aberto ao público de forma presencial, é meramente esporádica e, por isso, equiparável à paralisação dessa específica actividade. Na verdade, embora não se tenha apurado quantas tardes por ano o locado se encontra aberto ao público, tratando-se de um estabelecimento comercial destinado abrir diariamente ao público, ressalvados os dias de descanso semanal, a sua abertura “durante alguns dias do ano” e “apenas na parte da tarde”, sem qualquer razão justificativa, não será suficiente para descaracterizar o estado de encerramento ao público que tais factos evidenciam. Neste sentido, para além dos dois acórdãos anteriormente citados, vide o ac. do TRC, de 17.11.2009, proc. n.º 1737/06.6TBMGR.C1, onde se concluiu o seguinte: «VI – O “não uso” não se interrompe por simples usos intercalares, igualmente não relevando meras utilizações ou aberturas esporádicas, que não descaracterizam o estado de desocupação em que é essencialmente mantido o espaço arrendado com o seu não uso. VII – O diminuto uso do arrendado, com claríssimo subaproveitamento do mesmo, consubstancia uma situação integrável num conceito não meramente literal de não uso e justifica a resolução dos contratos de arrendamento, já que frustra o interesse do senhorio em evitar a desvalorização do prédio».
Sucede que a premissa de que parte este raciocínio não encontra apoio nos factos apurados, mais concretamente no que respeita ao fim do arrendamento em questão.
De acordo com a cláusula 4.ª deste contrato, descrita no ponto 9 dos factos provados, o local arrendado destina-se ao exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares.
A amplitude com que foi definido o fim do arrendamento não permite afirmar, como faz o recorrente, que o funcionamento do estabelecimento comercial a instalar no locado implicasse necessariamente a sua abertura ao público em geral, de forma diária ou regular, dentro de um horário de funcionamento previamente estabelecido, isto é, que o referido exercício do comércio tivesse de corresponder ao que vulgarmente se designa por “venda ao balcão” e/ou “serviço de mesa”.
Pelo contrário, aquela amplitude é inteiramente compaginável com uma actividade comercial que não exija tal abertura regular ao público, não afastando sequer a possibilidade de ali funcionar apenas um local de depósito e de carga e descarga de mercadorias vendidas por outras vias que não as acima referidas.
O contrário não decorre da cláusula 9.ª do referido contrato de arrendamento, descrita no ponto 10 dos factos provados, na qual as partes se limitaram a declarar que era do conhecimento de ambas que o locado não tinha, naquela data, licença de utilização para o ramo de negócio objecto do contrato (acrescentando que caberia à ré custear as obras necessárias para obter tal licença e subscrever o respectivo pedido, com a autorização do autor), sem de alguma forma restringir ou, sequer, definir o ramo de negócio enquadrável no fim do arrendamento estipulado na já analisada cláusula 4.ª.
O contrário também não resulta da circunstância de o locado se situar “no coração da baixa do Porto”. Nesta matéria impera o princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405.º do CC, de acordo com o qual as partes são livres de fixar livremente o conteúdo dos contratos, desde que não violem normas imperativas, de direito civil ou administrativo.
As declarações negociais estão, naturalmente, sujeitas às regras de interpretação consagradas nos artigos 236.º e seguintes do CC.
Nos termos do artigo 236.º, n.º 1, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Mas sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida, conforme preceitua o n.º 2 do mesmo artigo.
Porém, nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser que corresponda à vontade real das parres e as razões determinantes da forma do negócio não se oponham a essa validade (cfr. artigo 238.º do CC).
Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos (como sucede com o contrato de arredamento em discussão), o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (cfr. artigo 237.º do CC).
No caso concreto, nada se apurou sobre a vontade real das partes, pelo que o sentido da cláusula 4.ª há-de ser encontrado por recurso à teoria da impressão do destinatário consagrada no artigo 236.º, n.º 1, com os limites definidos no artigo 238.º, ambos do CC.
Como escrevem Evaristo Mendes e Fernando Oliveira Sá em anotação ao artigo 236.º do CC (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, UCP Editora, 2023, 2.ª ed., pp. 647), «[a] lei não limita, em geral, os elementos ou circunstâncias suscetíveis de serem levados em conta na interpretação. Apenas exige, no caso dos negócios formais, que o resultado interpretativo apurado tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento (artigo 238.°). No âmbito desses elementos de informação ou circunstâncias, que, apesar de meios auxiliares da interpretação, podem revelar-se decisivos, cumpre assinalar: (i) o contexto negocial em que a declaração aparece; (ii) eventuais antecedentes próximos ou elementos preparatórios; (iii) o ambiente ou contexto externo, de facto e jurídico, em que a declaração é emitida; (iv) a finalidade da declaração (ou negócio); (v) ï tipo de negócio em causa, bem como os valores e interesses em jogo; (vi) as práticas negociais gerais, os usos, especialmente relevantes no comércio internacional, e as conceções do tráfico que tenham relação com o negócio em causa; (vii) a anterior e subsequente prática negocial entre declarante e declaratário, se existir; (viii) o modo como a declaração ou o negócio em que se integra vem sendo executado».
De todo o modo, o ponto de partida da interpretação é, necessariamente, o seu texto ou expressão.
Voltando ao caso concreto, a expressão “qualquer comércio” inculca a ideia de que o locado poderia ser utilizado para qualquer actividade comercial.
Tal expressão é seguida do advérbio “nomeadamente” – cuja função é exemplificar, especificar, pormenorizar ou destacar determinados elementos dentro do conjunto anteriormente referido – e da expressão “área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares”.
Mas o destaque destas finalidades – ainda assim com uma grande abrangência – não veda o uso do locado para a actividade comercial de venda a retalho, tal como não impõe nem, sequer, sugere uma restrição do uso do locado para actividades de fornecimento de bens ou de serviços em estabelecimento aberto ao público presencialmente. Pelo contrário, o teor da cláusula em análise aponta no sentido da maior liberdade possível dentro do conceito de actividade comercial.
Tal restrição também não resulta da conjugação desta cláusula 4.ª com as demais declarações negociais que integram o acordo em apreço, designadamente com a sua cláusula 9.ª, como também referimos anteriormente.
Nesta cláusula 9.ª refere-se que o locado não tem licença de utilização para o ramo de negócio objecto deste contrato. Na falta de outros elementos de interpretação, esta menção ao “ramo de negócio objecto deste contrato” só pode ser entendida como uma referência ao exercício “de qualquer comércio”. Assim, o que um declaratário normal, colocado na posição da ré, poderia depreender desta cláusula 9.ª era apenas que lhe competia a si custear as obras e proceder às diligências que se se afigurassem exigíveis, tendo em vista a obtenção da licença para o exercício da actividade comercial por si pretendida, e que poderia exigir do senhorio as autorizações e as assinaturas necessárias para esse efeito, independentemente de tal actividade implicar ou não a abertura regular ao público presencial.
Mas mesmo que se interpretasse aquela menção ao “ramo de negócio objecto deste contrato” como uma referência ao exercício da actividade de restauração, hotelaria ou similares – como parece ter sido feito na sentença proferida no processo n.º 13699/19.5T8PRT, com base em elementos não disponíveis nestes autos, confirmada por acórdão do TRP (cfr. documento n.º 4 da petição inicial e documento não numerado junto com a contestação) – a conclusão não seria diferente, como não foi naqueles arestos. Neste contexto, o que um declaratário normal, colocado na posição da ré, poderia depreender da referida cláusula 9.ª era que lhe competia a si custear as obras e proceder às diligências que se se afigurassem exigíveis, tendo em vista a obtenção da licença para o exercício da actividade de restauração, hotelaria ou similares, mas já não que o fim do arrendamento estivesse cingido a essas actividades.
Como é afirmado na referida sentença e reproduzido no acórdão que a confirmou, «[o] locado possuiu e possuía licença de utilização para o comércio/serviços, como o confirmou a CMP; já não possui licença de utilização para a exploração da actividade de hotelaria e restauração em geral. Contudo, não foi essa a única actividade para o exercício da qual o contrato foi celebrado, não foi essa a finalidade exclusiva do contrato, pois se fosse as partes não teriam previsto que o locado se destinava "ao exercício de qualquer comércio", sendo que o uso do advérbio "nomeadamente", usado para acrescentar, destacar, especificar ou pormenorizar informação, não é sinónimo de exclusividade ou do advérbio «exclusivamente", mas de "designadamente", por exemplo. Nomeadamente significa sobretudo; principalmente; mormente, mas não exclusivamente. E tudo isto para concluirmos pela não verificação da nulidade apontada pelo autor, pois que o imóvel possuía e possui licença de utilização e possui licença de utilização para o fim que lhe está a ser dado, o qual também está incluído no previsto pelas partes no contrato de arrendamento celebrado».
Também não cremos que a circunstância de o locado se situar “em pleno coração da baixa do Porto” induzisse o sentido da declaração preconizado pelo recorrente, pois nada nos permite afirmar que todos os estabelecimentos comerciais instalados naquela zona da cidade correspondam estabelecimentos abertos ao público e que aí não existam, por exemplo, armazéns ou escritórios.
Alega, ainda, o recorrente que aquele é igualmente o uso dado aos demais espaços de que é proprietário no mesmo edifício e que se encontram arrendados. Mas tal não resulta dos factos apurados.
Em suma, a conclusão de que a ré não usa o locado, para os efeitos dos artigos 1072.º, n.º 1, e 1083.º, n.ºs 1 e 2, al. d), do CC, não pode basear-se na premissa de que o arrendamento tinha como fim o exercício de uma actividade comercial, nomeadamente de restaução, hotelaria e similares, em estabelecimento regularmente aberto ao público.
Em contrapartida provou-se que, desde inícios de 2019, a ré instalou no locado um comércio para venda a retalho de bebidas, vulgo “garrafeira”, e que, desde meados de 2022, vende a terceiros garrafas de bebidas que se encontram no interior do locado e vende garrafas de bebidas à sociedade exploradora do restaurante “B...”, situado nas suas imediações.
Destes factos decorre que, pelo menos desde 2022, a ré arrendatária exerce uma actividade regular de venda de garrafas de bebidas depositadas no locado, ainda que essa actividade não pressuponha a abertura permanente ao público, o que apenas sucede esporadicamente.
Não pode, assim, afirmar-se que ocorra um efectivo desaproveitamento do locado, tal como não se pode afirmar que se verifique um não uso ou um uso diminuto do locado potenciador da sua desvalorização.
Embora o recorrente procure demonstrar o contrário, apela a factos e circunstâncias – nomeadamente que o locado está “em condições de degradação” e “com aspecto de abandono”, que ali “não existe qualquer publicidade nem forma de contactar o estabelecimento para quem não seja cliente do restaurante B...”, que a publicidade exterior “foi substituída por uma outra publicidade, que indica a futura abertura naquele local de uma cervejaria”, que “se alguma atividade é exercida no locado não é pela Ré mas sim pelo restaurante B..., explorado por uma sociedade comercial diferente da arrendatária”, etc. – que não constam dos fundamentos de facto da sentença recorrida, os quais, recorde-se, não foram impugnados pelo recorrente.
Apela ainda ao teor dos depoimentos prestados em audiência e aos documentos juntos aos autos, cuja (re)apreciação apenas teria cabimento em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, que não deduziu.
Em conclusão, tendo em conta os factos provados, designadamente o fim do contrato e o tipo de actividade exercida no locado, não está demostrado que a ré arrendatária tenha violado a sua obrigação de usar efectivamente a coisa locada e que, por isso, não seja exigível ao autor senhorio a manutenção do arrendamento.
Importa, assim, confirmar a sentença recorrida.
Na improcedência da apelação, as respectivas custas são das responsabilidade do recorrente.
Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):
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